再没有中间商赚差价了

几天前,万科上海区域收到一则没有通知的通知,他们禁入上海土地市场的时间:

由三年缩短为两年。

千呼万唤,上海第一批土地集中供应即将到来。各家地产商都在紧锣密鼓筹备资金,准备大干一场。

但上海第二大开发商万科已经悄悄出局了。和万科一起失去资格的还有两家央企:

华润和中海。

上海围标事件过去一年了。去年三月底,三年没供应过纯住宅的上海虹口区,拿出一块土地拍卖,距离外滩和陆家嘴只有两公里,距离人民广场三公里。上海内环房价早就过十万了,这块核心区且不限价的住宅用地,很难不被疯抢。

通过资格审查入围的三家房企华润、万科、中海也很激动。但最终,只有中海举牌底价34亿,万科和华润一手都没举。土地零溢价成交后,市场又很快传来三家联合开发的消息。

中国疫情刚缓和,地方许多事都等着用钱呢。这种赤裸裸的围标最后当然被揭穿了。

后来的事大家都知道了。土地被重新拍卖,招商花了44亿才拿下。中海上海总经理崔帅先被采取刑事强制措施,后被降为华南区域设计总监;中海华东区域总齐大鹏调回集团任投资总;华润华东大区总经理陈刚调回集团;上海执行总经理陈刚宋悠然出走金地商置。

其实更严厉的处罚还在后面:

这三家企业禁入上海土地市场三年。

对大多数全国性房企,上海都是一处不容有失的必争之地。三家房企每年都在上海有一两百亿的销售额。据说去年三月,万科安徽总经理王昂刚调任上海公司执行总经理没几天,还一脸茫然:

刚到就给了这么一个摊子。

这个摊子,比这位新任执行总经理想象得还要艰难。那时,所有人还不知道会有集中供地这件事。这个月,上海集中供地开启报名,出让交易规则都是最新设计的:

除组成联合体拍地外,禁止土地竞得后寻找联合开发方;

禁止使用任何形式的马甲拍地……

据说三家中有一家还不死心,穿了个马甲去试了下。结果材料被退回了。

小样,别以为你穿上马甲我就不认识你了。

被罚的这三年从什么时候计算,因没有明确文件,还不得而知。但不管怎样,这三家房企都要和今年上海的三次土地出让说再见了。

生命里很多事情,沉重婉转不可说。比如对地产人来说,两三年,可能就是一辈子。

1

三天前,北京首次集中供地的最大悬念,海淀树村地块的归属终于揭晓。

这次真的出乎意料。这两块地的主人,又是我们的老朋友:融创的老板孙宏斌。

本轮集中供地以来,融创在全国主要城市拿了40多块地,总价超过500亿元。房地产行业的十大未解之谜,又一次席卷而来。

在北京海淀树村地块,最难以接受这个结果的,应该是一家叫海开的公司。海开的全称叫北京海开房地产集团有限公司,这是海淀区的国企,也是树村地块的一级开发商。

这次北京推了30块地,海开所求不多,只报名了家门口这一块。为了增加成功率,他们还拉来了绿城,想在竞高标准住宅建设方案环节上多一份把握。

万事俱备,连东风也不欠。等到盲盒打开时,这个地头蛇还是失望了。

据说,竞标的开发商都把重点放在了产品细节的打磨上,但融创思路清奇:

他们多做公共设施、做公益。

夏练三伏,冬练三九,在揣摩政府心思这件事情上,老孙早就锻炼出来了。

北京首次集中供地前,包叔一个朋友仔细地踏勘了这30块土地。经过非常专业的财务测算后,他报名竞拍了5个地块。

他最后一块也没拿到。

往年拍地,同行们喜欢打赌,看谁能猜对最终花落谁家。但这次,只要是报名较多的地块,他们全部猜错了。

在赔钱这件事上,没人猜得到谁的胆子会更大。

首次出现在北京土拍现场的一家深圳地产商,第一次亮相就让人惊掉下巴,他们拿下三块地。拿下朝阳金盏乡一块地时,他们激动得在现场起立鼓掌。

但之后的日子,更不轻松。一个地产商在现场观摩了拍地过程,回来后对包叔说:

这次肯定有很多企业赔钱。

5月11日,中冶置业拿到的大兴新城核心区地块,限价5.7万元,可项目周边二手房的最高价格,也就四万元左右。

首开、住总联合体拿下的旧宫地块,项目可售部分楼面价虽然只有3.1万,限价7万元,但项目三分之一的建筑面积,要建成政府回购的公租房。综合算下来,这块地的真实楼面价将近五万元。即使顶格卖到7万元,也几无利润可言。

该项目处于五环线外,但五环内的电建洺悦湾单价最高才卖到6万。

2

十二年前的牛年两会,全国工商联公布了一项调查,他们说房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例达到58.2%。

对于工商联这个观点,当时的国土资源部是有话说的。他们调查了620个房地产开发项目,说目前中国地价占房价15%-30%,平均仅为23.2%。

今年1月26日,北京暂停了海淀树村地块的挂牌;一个月后,天津首先出现土地集中出让的消息。

开发商此时对未来将要发生的还一无所知。直到一份流传出的PPT显示,“两集中”的土地出让政策,将成为调控体系的一部分,背后的主导者:

是一个全新的部委。

协议出让、招拍挂制度都没解决好房价上涨的问题,曾掌舵中关村管委会的年轻人,再一次发挥他的能力,把眼光投向土地供应端。

双集中政策实施以后,土地被放量集中展示,一切透明了。但没有人能预料到故事以这样方式进行。在重点城市,头部房企杀红了眼,形成了踩踏:

 

招商蛇口在重庆溢价率130%抢了一宗地,周边的新房立刻就封盘不卖了;

广州黄埔知识城的两宗土地,分别经历了48轮竞价和63轮竞价,还是没有分出胜负,需要摇号赌天命——知识城有新楼盘,售价也就2.7万;

华鸿嘉信去年接盘了烂尾多年的钱江世纪城万宇大厦。市场流言说风水不好,老板李金枢却亲自坐镇,竞拍21轮拿下。

现在,华鸿的人都说老板聪明。万宇大厦正被改造成大平层,还未完工,已经有不少温州购房者观摩,他们要整层拿下大平层。华鸿的朋友说,这个项目单靠温州客户都能卖完。

在核心地段抢到一块地,然后打造豪宅快速销售。能不能赚钱不好说,起码有现金流。

3

限价成了发令枪,枪声一响,开发商都勇敢地冲上去了。

过去一个多月时间里,大约7000亿的资金飘在中国最热点的13个城市上空。庞大的资金从B端流向G端。几个月后,又将有只多不少的资金,从C端流向B端。

竞争最激烈的城市,还是杭州和北京。杭州两天时间收了1178亿的土地出让金,北京收了1110亿。翻翻两座城市建城两三千年历史,从来没有在一天内赚过这么多钱。

易居的丁祖昱博士在2014年就说13万亿的销售额是中国楼市的顶峰。但7年过去了,新的顶峰一波接一波地出现。

不出意外,今年又是一个新的大波。

奇怪的是,在这么一个波涛汹涌的行业中,开发商却说要失业了。

前段时间滨江的投资人交流会议上。投资人问戚老板,滨江在前些天杭州集中推地中拿的几宗地,利润能有几个点。戚老板先是把自家公司凡尔赛了一番,最后回复称:

努力做到1%-2%的净利润水平。

据说,当天有不少应届毕业生拒掉了房地产公司的offer。

戚老板只是把房地产老板的话都说出来了。一位开发商说,他们在杭州参加了20块的竞拍,测算时发现,最好的一块地的利润是赔两个点,最差的一块是赔15个点:

我们拍地都拍傻了。

大概算得太仔细了。最后,他们一块也没拿到。

没有办法的开发商只能下乡去,和土财主们抢饭吃了。

首个实行集中供地的城市是长春,去年,万科在长春的销售额是49亿,但是在浙江三线小城台州的销售额是:

47亿。

杭州集中供地后,浙江温州瓯海中心的一个地块,被荣安地产拍出了1.9万元楼面价,和他们进行竞争的,包括了碧桂园、万科、保利、华润。

绍兴镜湖新区的一宗商住用地,是被万科以2.4万的楼面价拿走的;

在浙江台州,小房企方远集团厮杀了12轮,最终通过封顶价格+无偿返还住宅建筑面积3.5万平方米才拿到手。

温州、绍兴、台州这几个地方,忽然之间被制造出了一个又一个地王。感觉大城市世道艰难的中小开发商们准备返乡置业,回头一看,自己的老窝已经被大房企们抄了。

2009年,开发商老总曾对媒体说挣钱都挣得不好意思了,之后的十几年,年轻人网上骂的最凶的,是地产商抬高了房价,赚黑心钱。

现在,连地产商也说自己成打工人了。国贸煎饼摊的兽爷说,他没想到大家平起平坐的日子,这么快就到来了。房地产这个印钞机,终于没有中间商赚差价了。

现在只剩下唯一的疑问,便宜的房子啥时候能买到了。


转自:https://mp.weixin.qq.com/s/QxrFo6UmLk2OqfCGF04_SA

再没有中间商赚差价了
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