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2021年6月18日到25日，上海集中出让30幅涉及商品住宅的地块，成交总金额约772.77亿元，所有地块均采取打分入围，严格限价。

成交结果如下：

上海2021年后续部分拟出让地块情况预告：

部分已成交地块情况：

大宁地块

• 位置：大宁金茂府以南，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路
• 地块面积：7.1万㎡
• 容积率：2.86
• 规划地上建筑面积：20.33万㎡

  – 商品住宅：约66%

  – 办公≤4.4万㎡（100%自持）

  – 商业≥1.7万㎡（100%自持）

• 限高：100米、80米
• 需引入央企金控总部、央企区域总部，受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/㎡
• 起始总价：96.9905亿元

  – 住宅：60620元/㎡

  – 商业：20920元/㎡

  – 办公：17250元/㎡

• 最高总价：105.588亿元
• 成交总价：105.131亿元

  – 住宅：65707元/㎡

  – 商业：22675元/㎡

  – 办公：18697元/㎡

• 房地联动房价查询结果：10.5万元/㎡
• 成交人：保利

上海西站地块

• 位置：上海西站以北，东至真金路，南至交通路，西至真南路，北至富平路

• 地块面积：14.8万㎡

• 容积率：2.18

• 规划地上建筑面积：32.3万㎡

  – 商品住宅：约28%

  – 办公：12.76万㎡（自持60%）

  – 商业：9.1万㎡+地下3万㎡（自持80%）

  – 文化：0.9万㎡（自持100%）

• 限高：180米

• 成交总价：99.1亿元

  – 住宅：53152元/㎡

  – 商业：22209元/㎡

  – 办公：18073元/㎡

• 房地联动房价查询结果：9.6万元/㎡

• 成交人：京东上海总部+卓越

徐汇滨江地块

• 位置：香港置地西岸金融城东北角，东至瑞宁路，南至龙华中路，西至兆丰路，北至中山南二路

• 地块面积：3.9万㎡

• 容积率：3.07

• 规划地上建筑面积：12万㎡

  – 商品住宅：约28%

  – 办公≤60%（自持60%）

  – 商业≥10%+地下1.5万㎡（自持100%）

• 限高：80米

• 引入行业要求：产业形态上，应与周围现有重点资源布局相衔接，可考虑引入以生物医药科技创新孵化、生物创新药的研发和产业化为主的生命健康产业龙头企业。

• 成交总价：51.705亿元

• 房地联动房价查询结果：13.1万元/㎡

• 成交人：复地

杨浦双阳路地块

• 位置：东至明丰苑居住小区，南至B3-3地块，西至双阳路，北至顺平路
• 地块面积：8760㎡
• 容积率：2.5
• 规划地上建筑面积：2.19万㎡

  – 商品住宅：约83%

  – 菜场：2600㎡（100%自持）

• 限高：60米
• 起始总价：12.8425亿元
• 最高总价：14.126亿元
• 成交总价：14.025亿元
• 成交楼板价：6.4万元/㎡
• 房地联动房价查询结果：10.8万元/㎡
• 成交人：上海杨浦城市建设投资集团有限公司（杨浦区国资委100%）

临港科学家社区地块

松江新城24-01号地块

• 位置：东华大学以北，东至东港路，南至广富林路，西至林泽路，北至银泽路

• 地块面积：5.76万㎡

• 容积率：2.2

• 规划地上建筑面积：12.7万㎡

  – 商品住宅：约47.5%

  – 办公≤35%（自持40%）

  – 商业≥15%（自持80%）

• 商业、办公可售部分如需销售，销售对象需符合松江新城产业发展功能定位要求，且需得到松江区经济委员会认可。

• 限高：60米

• 成交总价：21.35亿元

• 房地联动房价查询结果：5.81万元/㎡

• 成交人：首创

松江新城23-02号地块

• 位置：东华大学以北，东至泽林路，南至广富林路，西至林源路，北至银泽路

• 地块面积：4.7万㎡

• 容积率：2.2

• 规划地上建筑面积：10.3万㎡

  – 商品住宅：约47.5%

  – 办公≤35%（自持40%）

  – 商业≥15%（自持80%）

• 限高：60米

• 成交总价：17.43亿元

• 房地联动房价查询结果：5.81万元/㎡

• 成交人：中骏

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/tZj59B8IeioN2m6xwbrCpw

短短几个月内，在线教育和校外培训机构接连遭受重锤。

一波又一波的压制政策，就算是局外人看的也会心惊胆颤。

 

 

01

 

我们先来捋一下，这波对教培机构的压制力度有多强。

 

6月份之前的消息就不提了，可以看当时我们的这篇预测文章中产家庭的解药？打击教育“内卷化”，国家动真格的了……

先是6月1日，新版《未成年人保护法》开始施行后，其中第33条明确规定：“幼儿园、校外培训机构不得对学龄前未成年人进行小学课程教育。” 

 

新版《未成年人保护法》施行的当天，市场监管部门对作业帮、猿辅导、新东方、学而思等15家校外培训机构予以顶格罚款，原因是存在虚假宣传和价格欺诈等违法行为。 

 

这还只是重锤落下之一。

 

最大的影响还是，今后不管是公办幼儿园、私立幼儿园，还是校外培训机构，都不能对3到6岁的孩子进行小学课程教育。 

 

接着是网络上流传的新东方内部座谈消息，直指教培机构监管。

 

最重磅的是6月7日，总书记在西宁文亭巷社区考察“四点半课堂”时说到：

孩子们放学后，得有人接得住啊。这件事要由学校来办，学校不能把学生的课后时间全部推到社会上去。

学生基本的学习，学校里的老师应该承担起来。不能在学校里不去做，反而出去搞校外培训了，这样就本末倒置了。现在教育部门正在纠正这种现象。

这句话的分量有多重，大家自行感受一下。

果不其然，6月15日，教育部召开校外教育培训监管司成立启动会。

 

这意味着，真正意义上对教培机构的执法监督部门成立了，更多落地的政策马上就来。

 

6月17日，先行消息先放了出来，和政策的预期基本一致，预计会禁止周末和寒暑假校外培训。

 

有人说，这根弦断了。

 

最近教育机构接连的股价大跌和大规模的裁员风波我们就不多谈了，和家长们的关系不大。

真正值得我们关心的是：

校外培训在线教育集体刹车，那么家长该怎么办？

躺平还是自鸡，还是集体化全面停止内卷？

02

 

按照经济学的逻辑来看，教培机构的火热本质上并不是资本的推动，而是市场需求的存在，倒逼资本的介入和推动。

 

存在即合理，虽然校外培训加剧了内卷，但同时也释放了家长的精力和生产力。

 

那为什么会有这么大的重锤落下呢？

 

背后有两层我个人总结出的主要原因。

第一层原因是教育机构的乱象需要监管。

不可否认的是，市面上存在一些好的教育机构，他们真的有请名师、打磨课程，来做教育口碑，为家长和孩子服务。

但是，无论是线下的培训机构还是线上机构，都是以续课率作为重要指标。

在销售推动的过程中，客单价高的课程，以各种焦虑和内卷的宣传方式，来推动家长续课。

 

但教育机构背后的监管，还远远不够。

 

套路续费、关门跑路等现象层出不穷，很容易牵动出更大的社会问题。

 

比如「在人间」在本周刚刚报道的，家长充值40万给孩子报培训班，结果某教育机构崩盘后，家长退费无门。

 

 

2000多个课时，剩下30多万的课程还没读完。

对于监管部门来说，需要预防治理教培机构行业存在的“高额续费“、“暴雷跑路”等各种乱象。

第二层原因：人口生育率的下降，跟教育内卷化不无关系。

前段时间有权威的数据统计机构，做了一次深度调研：为什么现在年轻人的生育欲望低？

 

有人可能会说，哎呀还不是因为xue区房太贵。

 

只能说too young,too simple。

 

这是影响因素没错，却不是本质影响因素。

 

难道普通的商品房不贵吗？难道纯自住的改善住房很便宜吗？

 

事实上，投票结果第一位的是，孩子的教育培养成本太高。

生孩子容易养孩子难，说直白点就和一句俗语：买车容易养车难一样。现在的首付分期让很多人都能买得起BBA，但有一部分人，难以为继后续的养护费用。

 

有人上低客单价的线上课程，也有人上贵一点的线下辅导课程，再有钱的还会请名师私教。

欲望尽头的背后，是一个永远也填不满的坑。

 

 

三胎政策都出来了，再不打击这种教育培养的内卷，您会愿意生吗？

 

 

03

 

对于家长来说，我们能做什么？

我们先看看不同家长的观点：

焦虑派：娃的学习怎么办？请私教吗？

乐天派：直接躺平，体育老师来教数学也不是不可以

那么孩子或家庭还是有补课需求怎么办？

 

其实从回答上我们也看得出来，家长们也没找到什么实际可行的办法。

先说一个事实，靠家长自鸡普遍是不现实的。

996已经很累了，下了班再去辅导自鸡很难实现。

 

其实总书记在之前的考察中提到了一个办法和趋势：

 

如果孩子们还有时间精力，来到社区里，引导他们做一些符合兴趣的事情，这种形式也很好。

 

后续的政策里，极有可能出现ZF采购教培项目，以轻量化低利润的方式，在社区里进行课外普世教育。

 

其实也有一个消息是，公立学校可以采购课外教培机构项目进行服务，但是利润要控制到极低，并且接受学校和监管部门监督（事实上，已经有学校在这么做了）。

 

这两条，都是极好的趋势。

 

但是可预见的是，教育强区和优质公立学校的资源可能会更强一点。

 

有钱的家长，影响不大，继续请私教。

 

校外培训的资源也不会完全消失，但是各类的监管限制可能会成为另一层的枷锁。

 

所以对于普通家长来说，择区择校的重要性，则更加凸显。

 

ps：想了解更多择区择校的重点内容，可以扫码添加纪老板本人微信咨询

 

 

04

 

之前我们曾分享过，教育均衡化是一种大趋势。

 

先是教育改革，前有“公民同招”、“民办摇号”来均衡优质生源，缩小公办学校和民办学校之间的生源差距。

后有“教师轮岗”来缩小公办学校之间的师资差距，让孩子们获得平等的学习机会。

这一步背后的期望就是，家门口、社区内都有不错的校内校外教育资源。

所以，整顿教育机构只是其中的一小环，教育均衡化公平化才是背后的一步大棋。

家长们也不要有什么怨言，寄全部希望于教培机构，本来也是不理智的做法。

 

家校共建，做好学校教育+家庭教育的优质组合，才是培养孩子的正确路线。

 

//END//

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端午节过完，基本宣告上半年正式结束，无论收成如何，下半年更应该多努力一把，不然一不小心国庆节了，之后就过年不远了。

 

节日期间，又目睹了新生儿降临与老人的迟暮，岁岁年年循环交替。年龄越大，感觉时间过得越快。

 

这段时间楼市发生了很多事情，比如郭树清喊话楼市，深圳控制人口，湖北省放开落户，厦门严查炒房……

 

介于篇幅，索性一篇文章都盘点了，大家也看个痛快。

 

1

沉重代价

首先是陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清谈到关于房地产的一句话，上了热搜。

 

原文是这样的：

 

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这话说得非常狠，是郭树清的风格。

 

郭树清对房地产一直都深恶痛绝，上次在一场大会上还特地指出来，“房地产是中国最大的灰犀牛”，必须摁住。

 

的确，历史上最典型的金融危机，比如日本泡沫危机、美国次贷危机，都源于房子这玩意。

 

但我认为这今天这句话并不是绝对的。炒外汇、炒黄金和商品期货，赚钱的有，但风险不可控，玩砸了的人有很多，但这么多年买房子玩砸的人却相对很少。

 

道理很简单，央妈发钱没停过，M2越来越高，而老百姓的投资渠道又太少，只能往楼市里放。

 

久而久之，楼市成了国民财富的主要蓄水池，这跟美国“国民财富都在股市”里，是一个性质。

 

但是，郭的话一定是在传递信号，作为银保监会主席，对中国资本市场的底子了如指掌，比如2018年对P2P做出预警，紧接着理财产品开始连环爆雷，直至消失。

 

郭的态度同样也是中央的态度，接下来关于房产投资或者投机，打击一定还要更严厉，楼市调控只会越来越紧。

 

现在中国房产价值总和大约400万亿人民币左右，超越了美国+日本+欧盟的总和，说实话，泡沫风险不小。

 

但子木认为，泡沫主要集中在“产业落后，人口流出”的地区，这些年房价下跌的城市比较多的，比如东北、西北、地区的三四线城市。

 

甚至一些经济不错，但人口持续流出的地区，比如江浙一带的县城，房价有的炒到2万多块钱。

 

而“经济人口”双增长的一二线城市，房价会维持“大涨小跌”的趋势，向上攀升，过去是，现在是，未来也是，因为底层逻辑没变过。

 

对于2021年来说，大家一定要谨防一些“有价无市”横盘或者持续阴跌的三四线城市，这些城市的投资客，大概率如郭树清所说，要付出惨重的代价。

 

2

痛下决心

 

第二条新闻来源于深圳，近期深圳规划和自然资源局出台草案：

 

计划在15年内新增200万套住房，到2035年，常住人口控制在1900万人内。

 

说实话，这几年深圳对于楼市的操作是最“迷”的。

 

深圳虽然地少人多，经济迅猛，但曾经有一万个方法可以压制房价。

 

然而结果却反着来。豪宅税、2020年后大幅下调房贷利率、经营贷套利，三波操作，直接让深圳房价大涨特涨，超越北京、上海，登顶全国。

 

尤其是学区房，动不动就是20万一平米，让教育高出一个地球的北京学区房都为之汗颜。

 

至今我都没搞懂，管理能力这么先进，对土地财政的依赖度基本为0的深圳，当初为什么要让房价涨得这么“野蛮”，完全不给年轻人留希望。

 

唯一的解释可能是，把这些有钱人摁住狠狠割一波韭菜。

 

出台二手房指导价政策后，深圳房价一夜入冬，估计到明年都缓不过来。而且未来只会越来越严，因为这个先进示范区已经被中央的眼睛盯死了。

 

换句话说，深圳现在已经被列入房住不炒的“反面教材”，跟长沙是对立面。

 

这次在15年内新增200万套住房，比之前定下的170万套，多了30万套，在长期来讲，加大供应对于稳房价起到根本性作用，也在情理之中。

不过即使200万套住房给足了，依旧填不住这个缺口，深圳的房子还是稀缺的。

 

但后面这一条，“常住人口控制在1900万人内”，着实在意料之外。

 

因为从建市开始，深圳就把人口放在了第一位，“来了就是深圳人”更是传唱已久，而现在，也学着北京和上海控人口了。

 

如果2035年常住人口要控制在1900万左右，那么未来15年，每年人口流入要控制在10万以下，而过去10年，深圳每年人口流入在71万左右。

 

不好听的讲，为了达到目标，每年深圳要拦截61万人口流入……

 

至于怎么拦截，北京和上海就是很好的老师，通过大量腾挪低端产业，比如什么大型批发市场，低端写字楼，还有通过城中村棚改，把握手楼拆了，变成高楼大厦。

 

房租成倍上涨，住不起了，就没法在深圳呆了。

 

不过深圳跟北京不同，大湾区对外来人口有天然吸附力，所以如果深圳大量转移低端产业，控制人口，那么这些产业会带着人口，进入周边城市，所以在房地产层面，利好周边城市。

 

但子木一直比较抵触，用控制人口来给城市“减压”，参考日本东京，我们其实需要建设更多的交通设施，让东莞和惠州珠海中山，这些卫星城，来承担居民居住需求。

 

比如我在深圳上班，但交通发达，坐一个小时地铁，就可以去周边城市居住生活，这才是真正的城市群化。

 

在这一点上，应该好好学习大禹治水，不在堵，而在于疏。

 

3

没什么用

 

下面这则新闻，来自于湖北省。

 

深度放开放宽城市落户限制，取消除武汉市外全省其他地区落户限制。

意思是，除了武汉，湖北所有城市都要放开人口政策。

 

子木可以很负责任的说，“没用”。

 

“天上九头鸟，地下湖北佬”，湖北人的聪明是出了名的，但是湖北这个省份发展极不均衡。

 

现在外地人聊起湖北，只知道武汉最强，但第二是谁，十个人有九个都会摇脑袋。

 

湖北是大省会战略实施力度较强的一个地方，在用全省大量资源养一个城市。

 

在这种情形下，湖北年轻人只有两个选择，要么去北上广深，要么就留在武汉。

 

而这几年由于四大一线城市房价快速高涨，武汉大学生外流现象开始逐步减弱。

 

其实武汉落户也很容易，其他湖北省内城市更不用多说。

 

这次放开落户，不排除救市的可能性，因为现在湖北除了武汉，其他城市的房价和人口流入出现“双低迷”状态。

 

不过即使放开，也只能让湖北省内城市周边乡镇农户更容易成为城里人。这种一市独大的地区，除了核心城可以投资以外，其他只有自住属性。

 

不过这是一个大趋势，未来会有更多的城市加入到这场竞争中。

 

4

痛改前非

 

最后说说厦门。

 

厦门近期对楼市炒房客进行联合围剿，共查出违规流入房地产资金共17.93亿元，其中炒房组织被查出1.01亿。

 

看到这个数字，让我想起去年深圳查经营贷，查了一个月，报告查出“0”元。

 

这么看厦门有关部门真是下了狠手。

 

据厦门的中介朋友讲，不单是查金融，炒房团伙被查出好几个，获利的都被追缴税款，严重的统一被带到局子里了，一大批中介公司被强制停了业务，鸡飞狗跳的。

 

厦门楼市我之前说过，是不输于深圳的炒房热土。

 

福建有钱人都想把钱放进厦门楼市，房价已经远脱离了当地年轻人的收入范畴。

 

年轻人拼了命努力赚钱，都是为了服务这些中老年人群体生活，典型的劳动力剥夺。

 

厦门过去拿着政策红利，实体经济没发展起来多少，反而房价蹭蹭上涨，这次痛改前非，严打房价也是在对刚需表态，留一些空间。

 

不过这次大查对厦门房价不会伤筋动骨，因为厦门资源太稀缺了，尤其岛内，寸土寸金，即使这个地方没有经济发展，靠环境、教育和医疗资源都可以撑住房价。

 

不知道大家有没有发现，现在楼市调控跟过去完全不同了。

 

过去房价上涨，上面一管，下面消停一段时间，然后又放开了，极其暧昧，而现在，仿佛从顶层直接切入楼市，根本不给地方考虑和暧昧的机会。

 

比如之前的海南房价，断臂禁入，比如深圳，冻结交易，比如厦门，严惩严罚，现在的调控力度，是真正不留余地的“刮骨”。

 

其实看到这一幕，子木感到比较欣慰，因为楼市趋于理性健康，风险才会降低，良性成长，才能给大家呈现出真正的价值。

 

作者：柯谈

来源：柯谈地产观（ID：lincokk）

我写这个房产公众号有三个目的：一、普及买卖技巧；二、传授投资意识；三、趋势分析。近4年来，初心从未改变。

楼市真的是风云变幻，从鼓励到打压，从牛市到熊市，通常在一年之内就可以转换。所以，看懂风向极端重要。

而我存在的价值，就是要成为一名楼市吹哨人！

今天，我想集中说一说那些已经大涨过且处在暂时高位的城市，这些城市现阶段都不适合高位接盘！大家一定要提高警惕！

1

深圳

中原地产数据：2021年5月，深圳新房成交2677套，环比下滑23.6%；二手住宅成交3027套，环比下滑37.9%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

深圳调控后的市场可以说是：断崖下跌、彻底入冬！

但是政策并没有就此停手，而是还在穷追猛打。

5月6日，深圳建行上调房贷利率，首套二套分别上调15BP和35BP，紧接着其它国有大行和股份制银行也一并跟进。

5月25日，深圳落户政策收紧，执行多年的大专直接落户取消。

5月27日，规定新房分批开盘不得涨价，不得借装修抬价。

5月28日，新引进人才停止发放租房和生活补贴。

6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家从事赎楼担保业务的公司进行监管约谈。

深圳刚上任的新领导就是有魄力有能力，严打炒房、收紧落户，取消人才补贴，接下来极大概率就是推行房地产税试点，大家拭目以待吧。

深圳二手房指导价出台后，不仅打压了二手房成交，更重要的是直接导致新房和二手房之间的倒挂价差缩小，所以二手房冷，一手房也冷，而且信贷收紧、房票难拿，又抓了深房理这样的典型杀鸡儆猴，现在的深圳已经不仅是房住不炒，而是房不住也不炒。

深圳现阶段的操作就是：纯投资坚决不能入，只要不是露宿街头的刚需也要观望为主，因为接下来深圳会阴跌，跌到啥时候没人能预测，关注每月成交量即可。

2

上海

上海这轮小牛市的最高潮出现在2021年1月，二手住宅成交量4.4万套。随着1月21日的重磅调控之后，成交量直线下滑。3月3.9万套，4月2.4万套，5月2.5万套。

上海市场现在观望气氛浓厚，买家不肯出手看跌后市，卖家高傲不肯降价，僵持博弈的结果就是市场快速冷却。

接下来的下半年，上海二手房成交量还会继续下滑，跌破2万套，四季度跌至1.5万套左右。

3月16日上海中考改革之后，上海学区房成交量和价格下跌明显。上周我咨询了两个熟悉的徐汇学区房中介，一个链家一个太平洋，这两大品牌绝对是上海市场占有率的top2。链家这个店4月、5月分别只成交了3套学区房，而去年下半年行情好的时候，一个月至少10套以上。

目前上海的学区房价格，不论单学区、双学区还是一贯制，基本都已经下跌，平均跌幅10%左右。

上海现在最火的就是新房市场，因为限价倒挂明显，三分之一的新盘会触发积分排序摇号，而且摇号制度还在不断的打补丁。

目前上海只适合打新盘，二手房和学区房通通不要买，因为现在是这轮牛市的最高点，急需入住和读书的朋友最早年底入手，明年上半年也可以，到时候价格一定比现在便宜。

3

广州

广州这轮上涨不是最晚的，但却是调控最晚、力度最弱的，而且始终暧昧不清。

去年7月15日深圳调控之后，广州南沙黄埔天河开始明显上涨。但是直到2021年4月，广州才开始出台调控，而且第一次4月2日的调控实质性内容仅仅只有一条：人才购房限售年限从2年延长至3年。根本起不到震慑的威力。直到住建部约谈之后才在4月21日重新出台了力度适中的政策：针对9个区增值税免征年限从2年延长至5年，剩下2个区不执行。花都、从化虽然是郊区，不是楼市热点区域，但是这种调控模式，全国罕见，从没有一个城市在收紧调控的时候是分区调控的。

6月8日《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》发布，其中有3条是在明显放松：二手房贷款最长期限由20年调整至30年；楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年；人才购房申请公积金贷款的，享受本市户籍职工待遇。

广州在楼市大涨的当下，还在出台宽松政策，恰恰说明了对楼市的暧昧和怜惜。横向比较就非常明显了，上海、深圳、北京的调控永远都是一刀切，不管刚需还是投资，通通压制下来，先给楼市降温才是当务之急，而不应该是一边喊打一边安抚。

2021年5月，广州二手住宅成交量为10524套，环比4月下降34.33%。新房成交10220套，环比下跌5%。

 

 

广州楼市目前已经开始逐步降温，再叠加这波疫情的冲击，下半年楼市必定下行。广州的新房限价没有明显优势，所以，新房二手房建议都以观望为主，现阶段没必要高位接盘。

4

北京

北京去年上涨最晚，涨幅也是一线最小的，所以今年降温不明显。北京的优势在于，对房价管控极为精准，一有风吹草动，就会及时出手干预。

根据北京市住建委数据，5月北京二手房网签量为18838套，环比4月下降5.4%；新房成交4781套，环比大降35%。

北京今年的小阳春已经结束，接下来的成交量会逐步走低，下半年会比较平静。

对于北京来说，未来几年可能都不会有楼市的重大利好，只会收紧不会宽松。北京楼市会越来越趋同于长沙，房住不炒将是北京撕不掉的标签。北京会更适合于刚需和改善，纯投资会越来越艰难。

5

合肥

2021年4月5日，合肥重磅调控，滨湖、政务、高新和指定学区房限购；小学6年一学位，初中3年一学位；暂停公司买新房二手房；法拍房限购；新房认筹比大于1.5的必须摇号，产证限售3年；严查贷款资质严查首付来源严查经营贷抵押贷流入楼市。

合肥的调控立竿见影，4月当月就量价齐跌。贝克研究院数据，4月份，合肥市区成交二手房11273套，较3月份下降27.1%，二手住宅成交均价17834元/㎡，较3月份下降5.3%。5月份二手房成交量继续下跌，价格比较稳定。

合肥现在的市场行情是二手房开始冷却，但打新热潮依旧。从去年开始的这轮牛市，合肥涨幅很大，尤其是滨湖、政务、高新区和学区房，目前这些板块已经大涨过的二手房不要接盘，而之前没有涨过的其它板块，刚需可以入场。另外，限价新房可以参与。

合肥这次调控效果还是显著的，接下来不可能再有明显上涨了，否则还会有政策随时出台。

6

成都

3月22日，成都调控时提出要建立二手房成交参考价格。5月14日，全网下架了单价3.93万元/平以上的房源。5月28日，二手房成交参考价格正式发布，首批公布了201个小区的参考价，相对于市场价来说平均打了7-8折。这个参考价格后续还会调整增加，并半年更新一次。最为重要的是各商业银行会按照这个参考价格发放按揭贷款。

成都这个参考价力度有多大，我们看两个例子：

锦江区攀成钢豪宅标杆楼盘仁恒滨河湾，4月份一套建面约179.4㎡的房源挂牌总价930万，均价5.18万元/平，而本次二手房参考价为：3.79万元/平，直接打7折。

还有高新南金融城的誉峰二期，4月贝壳挂牌价为5.1-6.6万元/平，而本次二手房参考价为3.75万元/平，相当于打了5.6-7.3折。

 

 

下阶段，参考价格显著低于市场价的楼盘，千万不要高位接盘，尤其是一些涨幅明显的豪宅和学区房。参考价格与市场价接近的楼盘，纯刚需可以入。

成都新房限价倒挂严重，接下来有钱有资格的朋友，还是重点放在打新上。二手房纯投资不建议入场，因为不会再涨了。

7

宁波

2020年，宁波调控了3次，房价依然上涨。2021年4月被住建部约谈后，才于4月16日出台比较有力度的调控政策：限购圈从240平方公里扩大至990平方公里：非户籍限购圈内买房只认社保不认个税；暂停企业限购圈内购房；严查首付贷、经营贷、消费贷。

紧接着，5月10日正式兑现承诺发布了9个热点学区112个小区二手住房交易参考价格，相比于市场价打7-8折。

两次调控之后，宁波二手房降温明显，市六区2021年3月、4月、5月二手房成交量分别为7643套、7077套、4182套，5月环比4月大降41%。二手房价和学区房价也有了明显松动。

现阶段，宁波二手房不是入手时机，建议观望，新房也只适合入手倒挂新盘。

8

环沪、环深

环沪和环深的城市上涨，历来都是必定跟随上海和深圳脚步的。

深圳从2019年双11取消豪宅税之后大涨，东莞就开始跟风上涨，深圳2020年715调控后，东莞又向上冲了一波。几次调控之后，东莞这轮牛市已经结束，接下来就是横盘，没必要再入手了。

佛山在广州的外溢辐射之下，于2021年初开始明显上涨，主要是东部临广的千灯湖、北滘、陈村等板块跳涨严重，而西部的三水、高明基本没涨。目前来看，临广这些已经大涨的板块，不适合再接盘。

环沪的花桥年后开始跳涨，尤其是地铁11号线和s1线沿线的楼盘涨幅最大，比如紧靠上海安亭的凯德都会新峰和凯德都会晶彩，去年底价格才2万出头，现在成交价已经涨至3万。花桥这波释放完，也就接近尾声了，现在想要入手花桥，已为时晚矣。

年初以来，嘉兴楼市持续火热。3月15日、4月29日两次调控之后，楼市开始降温。5月份二手房成交量相比4月已经腰斩，量下来了，价格也不会再涨。整个嘉兴也不是都有价值，上海投资客可以考虑嘉善，杭州投资客可以选择海宁，平湖和海盐价值不大，不要考虑。

9

西安、南通、苏北

连涨5年的西安，调控次数不少，但是效果不明显。2021年3月30日发布的调控政策承诺将出台二手房指导价，而且之前已经有深圳、成都、宁波作为榜样了，因此西安出台二手房指导价不可能爽约，只是时间问题。所以，目前入手西安二手房要谨慎，涨幅明显的暂缓买进。

借助沪苏通铁路和上海第三机场的利好，南通房价已经连涨3年。4月8日，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通。前四个城市都出台了强有力的调控政策，而且房价涨幅明显降温，只有南通诚意欠缺。4月22日南通颁布的调控政策，没有一条有杀伤力的实质性内容。不过南通目前房价已经明显透支，并且主要以本地人炒作为主，接下来入市要千万谨慎。

这几年，徐州、淮安、宿迁、连云港、盐城苏北五市的房价涨幅已经盖过苏南的苏锡常。目前苏锡常已经熄火，苏北还在向上冲刺。苏北的上涨主要是四大因素：棚改量大、地王频出、没有调控、学区房炒作。今年下半年苏北还是会继续上涨，明年大概率会逐渐平稳。

10

操作

今年开始，全国所有调控城市的标配都是严查首付贷、经营贷、消费贷。所以，在这些城市买房，一定要至少提前半年开始规划流水和准备首付。比如上海各银行就要求买房前6个月就必须已经持有80%的首付款，外债和非直系亲属借款一律不行。

其次，买房前千万不要申请其它的消费贷、信用贷以及信用卡大额分期，否则按揭申请会被拒绝。

最后，今年一线和强二线基本都会熄火，明年会有一些三四线城市轮动上涨。牛市的尾声，最重要的就是多多搞钱，并认真梳理政策创造房票贷票，耐心等待下一个轮回！

我知道有人会说没有下一个轮回了，请相信我，会有的！

 

来源 | 房东经济说 

中国银保监会主席郭树清在6月10日出席了第十三届陆家嘴论坛并发表演讲，他对发达国家超常规经济刺激计划的外溢影响进行了分析，并介绍了中国的应对措施及成效，并对进入新发展阶段，金融工作的重点进行了展望。

在他的讲话全文中，有一句非常引人注意的话：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这句开头说的虽然是那些炒作外汇、黄金和其他商品期货的人，但读完之后让人感觉重点在后面，他针对的似乎是那些押注房价永远不会下跌的人。

郭树清讲话的全文在银保监会官网可以查阅↑

郭树清的身份很特别，他不仅是中国银保监会主席，还是央行的党委书记和副行长，是中国金融决策圈中数一数二的重要人物。更重要的是，他现在的表态和中国防范金融风险和房住不炒的上层意志是完全相同的，所以这不仅是个人观点，更是官方态度。

除了位高权重，我对郭主席最深的印象是这个人挺实在的。早在2018年他就说过一句有名的话：“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。”

当时很多P2P还没有爆雷，很多人还对互联网金融抱有幻想，如果把他的话听进去，后面也不会遭受痛失本金的悲剧后果。

既然我们现在关注的点在房地产，那就看一下郭树清在担任银保监会主席和央行书记后，对于房地产的三次正式的表态，这三次表态的时间分别是2020年12月、2021年3月和2021年6月。

2020年12月：

房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

2021年3月：

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。

2021年6月：

一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，相当数量的政府融资平台偿债压力很大，部分大中型企业债务违约比例上升，加剧了银行机构的信用风险。

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

如果我们认真梳理和考察郭树清每次讲话后出来的新措施，就会发现郭树清的表态其实是非常值得参考的，因为很多重磅行动正好就在他表态之后密集出现，这应该不只是巧合。

比如在去年12月，他刚说完“房地产是最大灰犀牛之后”，12月的最后一天，央行、银保监会就发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该通知根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。也成为今年各地银行限制房贷的最重要红线。这可能也是在过去半年时间里有关房地产最重磅的一个消息。现在越来越多的城市房贷难申请、房贷利率定向上浮，根本原因来自这项通知设定的严格限制。

2020年最后一天的重要通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

继续看郭树清在2021年3月的表态后发生了什么。

当时郭树清表示“房地产的核心问题是泡沫比较大”之后，各地开始严查经营贷，个别城市一看就知道是敷衍了事的自查结果都全部推翻、重新严查，甚至不惜调查个别互联网上的炒房大V（深房理）。国家对经营贷的严查一直持续到了现在，就在几天前北京银保监局公布了6张罚单，剑指广发银行、浦发银行、招商银行及邮储银行个人消费贷、个人经营贷严重违规的问题。4家银行合计被罚530万元，其中广发银行北京分行被罚290万元。北京本来算是金融乱象和炒房风气最少的热点城市，但一查也是这个结果，其他炒房风气更浓厚的热点城市情况究竟如何可想而知。

另外，在3月之后各个城市包括限购、限售、限贷在内的调控措施进一步收紧，也开始有更多城市开始对二手房出台指导价的机制。

郭主席在2021年6月的表态就是这次了，可能也是他话说的最狠的一次，直言押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

当然，人非圣贤，郭树清的观点当然不能保证100%都对，比如他对海外市场的泡沫判断到目前为止没有被应验，海外市场的估值在现有的国际货币环境下是否存在高估也值得商榷。

但我们应该抓住重点，那就是把注意力放在国内，因为郭树清是中国金融领域的决策者之一，以他为代表的技术官员们管不了海外市场，但可以全方位地管理和控制国内的事。

你要相信，以中国行政机构对市场的控制能力，只要想做就没有做不到的事，过去不少人总嘲笑楼市调控没有效果、降不了房价，这些人自以为聪明，其实是太蠢：他们没看懂调控的目的并不是要房价大跌，而是要房价稳定或慢一点上涨。类似限购、限售等严厉措施，只会显著降低存量房产的流转，反而让来自二手房庞大的有效供给变少，使得价格更加坚固。

实际上，稳房价的目标就是以时间换空间，假设十年以后房价和现在差不多高，但人们平均收入水平相比现在增加了一倍，那对十年后的人来说，买房的难度就下降了一半、房价收入比和租金回报率这样的房产估值也下降了一半，而且金融系统没有受到任何影响… 如果这件事可以做成，那就是一次完美的软着陆。

那硬着陆又是怎样的呢？就是日本和香港那样。当风险不受控制的时候，没有哪个城市能成为安全的堡垒，日本一线城市（六大都市）在上涨阶段幅度比全日本更大，在下跌阶段比全日本也惨烈的多。现在我们稳房价的目的就是以时间换空间，避免重蹈日本覆辙；而防止房价上涨、落实房住不炒也是为了减少风险的进一步积累，没人知道风险积累到哪一步会成为最后一根稻草。

日本一线城市（红色） vs 全日本（蓝色）1970-2019

郭树清这回在陆家嘴论坛的演讲可能是他担任银保监会主席和央行书记以来对房地产说过最重的话，结合前面两次的经验，后续应该也会有新的动作，我们很难准确预测会是什么，但个别热点城市试点房产税的可能性比较大。

就在刚刚过去的5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，引发市场关注，6月以来，针对房地产税的先行试点又是吹风不断。

新华社谈房产税

绕过全国层面立法 先行扩大试点的声音占据上风

回到郭树清的讲话，他每次对楼市发出警告，大多数吃瓜群众都对他的表态无所谓甚至嘲讽。因为有了去二十年的经验，这使得几乎每一个人都不相信房价会跌、甚至不相信房价会停止上涨，以至于任何一个权威人士的表态都已经毫不在意了。

最危险的事不是狼来了本身，而是已经没人相信狼的存在。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zk85yOKG-yx9meyhC3gOpA