◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 江文华
近日，中国房价最高的两个城市——上海和深圳，不约而同推出大动作：
上海规定，二手房要经过价格核验才能挂牌；
深圳传出，政府上线了“二手房交易系统”（随后下线了）；
字越少，事越大。其实，这两件事，都可以看成是“二手房指导价”的升级版。
上海一出手，就把指导价落到实操上。深圳更猛，推出一个功能叫：卖家自助卖房。
卖家可以绕过中介自助卖房，矛头指向谁，不言自明。
政府搭建平台，核验二手房价格，并鼓励卖家绕过中介，直接交易，这样的举动放眼全国，这都是少有的尝试。
让房产交易更透明，消解“卖家-中介”的天然利益同盟。这一招，实在是妙。
一盘破解房价“螺旋上涨”死循环的大棋，正在展开。
2020年11月，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验：
没有通过核验的二手房，就无法对外发布。
房主要提供权证号、建筑面积、抵押登记、租赁登记、查封登记等信息，且必须在今年3月19日前完成核验。
3月20日，上海二手房一夜之间少了2万套，就是很多房子没有完成核验而下架造成的。
现在，上海房源核验已经从“真房源”扩展到“高房价”。
7月9日，上海市房管局提出，即日起将进行价格核验，没有通过的房源不得对外发布。
针对业主，如果存在一定的违规，比如发布虚假房源，发布房价过高，可能会纳入诚信记录，甚至暂停网签。
这也意味着，房产交易正变得越来越透明。精明的上海人也会爱惜自己的羽毛，保住购房资格，所以不敢乱来。
上海的政策既没有涉及信贷，也没有提到加大供应，但效果正在慢慢显现，闷声干大事。
再看看深圳，二手房指导价已经发威。
深圳二手房成交套数自4月份跌破5000套枯荣线后一路走低，6月只成交2500多套，同比减少7成多，跌入冰点。
鼓励卖家“自助卖房”的系统，如果真的上线，那又将是一枚深水炸弹。
这两大城市，都动真格了。
上海和深圳，为什么要这么做？
为什么在调控频繁的当下，地方政府还要在百忙之中，抽空设计出一套二手房市场调控系统？
首先，贝壳的“真房源”，主要是针对早期中介行业流行假房源、吃差价这一套玩法，确立了自身的竞争优势。
中介平台上的“真房源”，是为便捷性服务的，他们不会主动落实政府指导价，反而有动力突破限价。
政府来做“真房源”，那就不一样了。深圳和上海，正在努力对二手房市场，实行严格的价格管控。
说起二手房指导价，欧陆国家是祖师爷。比如德国，不仅对房价，还对地价、房租设定了非常完备的价格体系。
当地的房地产价格，既不是开发商定的，也不是政府相关部门定的，而是由第三方说了算。
这个第三方，包括独立的评估专家和公共评估机构——公共评估委员会。前者提供房地产评估报告，对结果负责30年，后者重点制定“地价图”的“标准价”或者“指导价”。
这个“地价图”，数据由全国房地产交易记录汇合而成，也会参考独立机构的房地产评估报告，形成“销售价格总汇”。
德国的指导价有以下特点：
覆盖全国，范围广；
第三方制定，相对客观；
成为很多后续政策的依据，相当重要。
比如，德国政府每年都会依据指导价征收房地产税。
以指导价为基准价格，开发商或者房东的定价超过基准价20%就属违法，超过50%就是犯罪，最高吃三年牢饭。
瑟瑟发抖。
德国房地产定价机制/图源：海通证券
看来，深圳的二手房指导价在德国面前，仅仅是婴儿水平。
另外，我们把上海和深圳的政策结合起来看，会发现一个相同趋势：
透明化。
二手房交易价格、交易过程、房子本身，买卖方信息、中介信息，都原原本本展现出来，作假、炒作的空间变得非常狭窄。
问题来了：
沪深执着地推行二手房交易透明化，为的又是什么？
根据财新报道，此次上海二手房房价核验，主要针对近一年猛涨的学区房。
去年，上海民办学校也要摇号，导致家长纷纷去买公办学校学区房保底，导致学后者价格暴涨。卖家不愁卖，买家抢着买。
今年，上海首先出台教师流动政策，又推行高中招生录取改革，菜中的学生上上海重点高中的概率大幅提高，从而挤占了初中强校学生的名额。学区房热度才有所下降。
不过，这不是终点。
炒作学区房，走出了我国特色：
不鸡娃，房价会掉；
不操控微信群，房价难暴涨；
不联合中介抬高房价，都算不上合格的房价捍卫者。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出了一个分析框架，我觉得很有道理：
深圳楼市有个攻守联盟，由中介、投资客、业主构成，凭借着信息不对称，把一个个楼盘变成杀猪盘。
一个个买家，都是案板上一只只待宰的小猪猪。
主要问题是，买家是分散的，无法形成同盟。
而且，攻守联盟会通过增加看房批次、内部人接盘等方式构建房产交易虚假繁荣，拉升房价。最典型的就是深房理。
上海学区房同理。
对此，政府提高房产交易透明度，其实就是打破了这个由中介、投资客和业主构成的攻守联盟。
我们不妨来推演一下：
由于房价需要核验，业主想卖二手房，就没法像之前一样挂高价，甚至无法在业主群怂恿所有人抬高价格。同时，挂牌多次也有可能被系统盯上，严重的可能会限制房产交易。
买家想买房，不用通过中介或者贝壳等平台了解房价，而是直接上系统看价格。
攻守联盟唯一能做的，或许就是合伙不按指导价卖房。当然，这就会降低买家买房意愿，转而投向新房市场、实际价格和指导价相差不大的楼盘。
久而久之，看房人数持续走低，坚守高房价的业主心态也会发生变化。于是乎，降价潮就会开始。
按照德国的经验，沪深两地的动作，也有可能为以后的房地产税做准备工作。
总而言之，沪深的措施，直接目的在于房产交易透明化，进而打破攻守联盟，促进房地产市场更加健康，也有可能为房地产税铺平道路。
目前，全国已经有深圳、宁波、成都、西安等地推出了二手房指导价（上海房源核验，也是一种“指导价”）。
不过，从目前出台的情况看，真正下猛药的，只有深圳。
深圳在今年初公布了近3600个小区二手房指导价，占所有小区的7成。而且首创与房贷挂钩的规则，银行按指导价发放贷款，配合其他金融措施，打掉金融杠杆，迅速冰封楼市。
此后，东莞、无锡、宁波多地都站出来响应。只可惜，只有宁波、成都和西安真的落地二手房指导价。
东莞、无锡，现在都安静得很。
况且宁波、成都和西安，只是在小范围开展测试。
深圳二手房指导价覆盖7成小区，宁波不到3%，西安不到2%，成都已经发了第二批指导价小区，总数也不过3%。
冰山一角。
至于政策能否起到效果，还要看后续发布的小区数量，以及指导价和实际成交价的差距。数百个小区，根本动摇不了庞大的二手房市场；相差几千块，二手房指导价就相当于一纸空文。
从目前出台二手房指导价的城市看，都是热点一二线中楼市相当火热的城市。那么接下来，抢房乐此不疲的杭州、南京等一二线城市，必定有动作出来。如果不是二手房指导价，也会出台像上海一样的房价核验措施。
不过，换一种角度看，政府对房地产是呵护的。还有一个很明显的例子是，广州不会在6月份，也就是全国范围收紧调控之际，推出延长二手房公积金贷款最长期限到30年等宽松政策。
这也就意味着，政策总有松动之时。
房地产调控收紧并不意味着房产失去投资价值。在房住不炒的大背景下，通过配置不同城市的资产，跑赢通胀，共享时代发展红利，是每个人打好资产保卫战的关键。
北上广深，政策收紧，窗口期已过，但大部分热点二线城市还有机会。
二手房指导价、贷款收紧、利率提高，是窗口收紧的信号。参考深圳二手房指导价，政策产生威力仍需一定时间。这段时间，长则半年，短则一个月，也是本轮周期内的最后窗口期。
参考资料：
财新网：上海调控二手房价 价格核验通过后才能挂牌
真叫卢俊：上海突然下架一万多套二手房，背后…
李宇嘉观楼局：深圳楼市破局，在此一举！
海通证券：保障供给，完善租赁，抑制投机！——德国房价为何低位稳定？
新华网：综述：德国形成独特房地产价格评估体系
END
楼市普涨时代已结束，盲目上车的人终将付出惨烈代价。
转自: https://mp.weixin.qq.com/s/OKasVaZIc7RElnWHQNcDAQ
