原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
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本周，上海二手房市场正在经受着有史以来最大的煎熬！7月19日也就是下周一，上海将会有大量二手房下架，其中，首当其冲的就是豪宅和学区房！
2021年7月9日，上海市房管局召开本市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
去年2020年11月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验，本操作规范于 2020 年 12 月 15 日起实施。不过当时核验的仅限于产证、身份信息和抵押信息等，没有涉及到价格。因此，2021年3月20日，上海链家一夜之间下架了2万多套二手房，待全部逐一核验房源真实性之后才重新上架发布。
而现在上海在此基础上针对二手房价格祭出了杀手锏：价格核验，并给出了具体操作时间表，如下图：
7月12日，上海所有挂牌的二手房基本已经完成了价格核验，7月18日将把超过限价的高价房源统一下架，7月19日，上海链家挂牌的二手房数量将会大幅减少。
上海本次的二手房价格核验不同于深圳、成都、西安、宁波等已经出台二手房成交参考价的机制。上海这次官方根本不公布各个小区的最高限价，而是由链家中介自行上报房源价格，然后主管部门审核，在限价之下的就通过，可以对外展示，超过限价的就不通过等待下架。而这个“限价”是不透明的，只有主管部门自己知道。所以中介们只能一次次的上报房源之后，试探最高限价是多少。虽然没有明确，但其实目前上海二手房的限价标准已经基本明晰了。
我通过层层关系，第一时间拿到了上海浦东陆家嘴板块的各小区核验结果，价格我按照从高到低依次排序，我只列出top100：
汤臣一品：最高限价 22.69万元/平，而目前有房源挂牌25万/平
梅园三街坊：最高限价15.34万元/平，之前就是闻名全国的双一梯队顶级学区老破小，目前挂牌13-21万不等，相当于最多打7折。
东方悦耀：15.1万元/平仍没有通过，而目前挂牌价普遍在17-21万元/平，相当于最多打7折。
2018年开始上海滩最火爆的前滩，除了中粮前滩海景壹号外，其它的楼盘比如晶耀名邸、海悦华庭、东方逸品、华唐名邸按照现在20万元/平的挂牌价全都没有通过核验。
另外，我从链家了解到浦西豪宅标杆翠湖天地限价在13万元/平左右，而目前翠湖不论几期，基本挂牌价都在20万+，相当于打6折。
另外，对于一些中低档次的普通住房，限价与市场价差别不大，最多打9折：
从这次上海二手房价格核验完全可以看出：针对豪宅和高单价的顶级学区老破小，限价非常严格，基本上是6-7折，而普通住房价格影响不大。
那么，这个二手房价格核验有啥具体影响呢？
首先，超过最高限价的房源是绝对不允许在外网对外展示的，最多只能在链家内部展示，也就是说买房者在贝壳、链家上只能看到低单价的房子，看不到高单价的房子，那么，高单价的房子带看量就会低很多，而且买房者的预期也会受到严重影响，高单价房子就很难卖掉。另外，对于高单价的房子，中介人员推荐也会受到一些限制，虽然现在没有明文规定，但是过段时间一定会明确的。
其次，目前上海还没有出台政策要求按照最高限价来审批按揭贷款，但是不排除接下来会如此操作，毕竟，深圳、成都、西安都已经将限价和贷款无缝连接了。
最后，7月19日，链家网上的上海二手房挂牌量大概率会腰斩，现在是3.1万套，到时候估计会低于1.5万套。下架的高单价房源如果想再次上架销售，必须业主同意降低到限价之下才行。也就是说，低价房源会越来越多，诚心卖的房子会越来越多。
那么，目前上海楼市该如何操作呢？
我从3月1日的《一线房产，暂缓投资!》到5月2日的《房价大涨，今年结束》，再到6月14日的《这些城市的房子，现在别高位接盘》，一再强调告诫大家：上海目前绝对不能买二手房，因为价格虚高，买进必定成为接盘侠。现在的上海只适合打新倒挂新盘，积分高、首付多的朋友，新盘至少可以打1-2年，因为新盘价格这两年一定不会涨，再低的中签率也抵不过屡败屡战，反正二手房会跌，新房多试试总会有机会的。看清形势，正确抉择吧！
转自: https://mp.weixin.qq.com/s/E2JEevOa-XffUWPTppLzuA
