标签： 房产

作者| 猫哥

来源| 大猫财经（ID：caimao_shuangquan）

现在很多人都在讨论，学区房会不会真的成为历史？

这一轮“去学区房”潮流来得又猛又急。京沪搞起了多校划片和教师轮岗，下手更狠的是深圳，专门提出来一个“大学区”的概念，说白了就是打破房子和学位之间的“一一对应”。

效果不好说，但力度和决心肯定是空前的。

比学区房更惨的是培训机构，上市的股价普跌90%，没上市的也基本没法上市了，核心业务更是遭遇灭绝性打击。对于这个结果，不同的人看法不同，之前无限制的内卷，确实让很多人焦虑不堪。

如果无限制的发展下去会怎样？其实香港是个例子。

香港房价之高已经不用说了，当不了医生律师、投行精英，连背房贷的资格都没有，想挣得多得学历好，于是，焦虑的家长们只能把希望寄托在补习班上，搞了几十年，校外培训的火热远超内地。水平最牛、风头最足的补习天王，甚至能收到年薪8500万港币的天价offer。

在“高考如地狱”的韩国，这种现象也很夸张。

2019年的时候韩国做过一个统计，发现有83.5%的小学生、71.4%的初中生和61%的高中生都上课外补习班，好不容易下了课，还得去通宵自习室拼命。

 

原因也很简单，连韩国小学生都清楚——“不这样考不上SKY（首尔大学、延世大学和高丽大学），那这辈子都没办法出人头地了”。

最近这几年，咱们也有点步香港、日韩后尘的意思。

 

在存量博弈的大背景下，有限的机会被越来越多的人争抢，如果不是政策的铁拳，这个恐怖的发展势头恐怕还要持续下去。

从某种意义上来讲，现在做的事情叫“纠偏”。

过去几年的关键词叫做“规避金融风险”，金融、地产都是这个思路，调整跟地产紧密绑定的教育，也有控风险的意思。

这一系列组合拳非打不可，因为原来的增长模式到了非调不可的地步。

 

怎么理解呢？

其实怎么发展，我们一直是摸着石头过河，每个阶段都有老师。

1、一开始是亦步亦趋的跟在苏联后面。

以当时的情况来看，计划有计划的好处，能最有效率的加速国防和工业化进程，生育压力更是几乎没有。

不过弊端也不少，比如限制了经济活力、要素流动等等。尤其在老大哥变苏修后，老道路适应不了新时代，发展路径如何抉择就显得十分重要了。

2、不可避免的，同在亚洲、又刚刚建交的日本率先进入了决策层的视野。

因为日本是当时的明星国度，全世界都在看他们各种“秀”。

 

说实在的，当时中日关系的确不错。改革开放后就有不少日企来大陆建厂投资，咱们的金融系统也跟着学了不少日系的经验，比如产融结合啊、主办银行制等等，很多公司连管理都全部拷贝日本模式。

 

等到后来，日本被广场协议整得够呛。

在美国强大的金融攻势面前，日企日资全面收缩，不仅被迫吹破了房地产泡沫，更是堕入了“失去的二十年”，陷入停滞之中。

3、这条路看着也有不少坑，加上当时我们自己需要解决的问题也不少，所以90年代的主旋律就是大开大合的做“切割”，银行剥离坏账，国企该破产的破产，军队撤出商海，推行分税制…….现在看，对现在影响深远的很多大政策都是那十几年的结果。

现在看，那十来年非常关键。后来的高增长都建立在那十年的基础上。

入世之后的十五六年，出口大增，发展更快的是金融。以至于到了后来，有点钱的人都希望进入金融业，这也为2015年开始的”去杠杆“埋下了伏笔，这十五六年里，对我们影响最大的就是美国。

按照原本的设想，壮大金融不仅能为大规模的工业化进程提供资金助力，也能改善国内企业的资本结构，并持续不断地为创业资本提供激励，总之是一条充满希望的道路。

不过对于这一点，就连美国人自己心里都没谱。

托·约·登宁说资本肯为了利润售卖自己脖子上的绞索，可这对华尔街来说根本就不值一提。他们不仅搞出了各种复杂的衍生品交易，为了赚钱，哪怕搞出全球性的金融危机也在所不惜。

2008年风暴前夕的投行老大们不仅歌照唱、舞照跳，反而对各路忧心忡忡的媒体嗤之以鼻——直到雷曼兄弟破产，傲慢的华尔街才终于意识到自己捅了个大娄子。

金融危机后，美国出台了各种政策，比如加强监管机构权利的多德－弗兰克法案，试图扭转金融机构对经济的绑架，但在各种因素的共同作用下，这样的努力收效甚微。

之后美联储放水上瘾，印钞速度之快令人咋舌。

千疮百孔的房地产之后，互联网又一次成了华尔街大佬们的摇钱树。

但在推特脸书亚马逊不断崛起、美股也不断创下新高的同时，硅谷和华尔街之外的美国却是另一番景象，尤其是在全球化的大背景下，“铁锈带”也慢慢扩散到了整个国家，制造业萎缩之快超人想象。

每一个搬走的工厂背后，都留下了一大堆破落的小镇和无数失业的美国蓝领，属于他们的美国梦就这么一点点化作了泡影。

更严重的问题是社会阶层的不断撕裂，穷人愈穷、富人愈富。

整个疫情期间，美国收入最高的阶层总资产净值直接飙升到了3.8万亿美元。这不仅与整体经济的下滑趋势形成了鲜明的对比。

 

（有媒体专门做了个美国新冠死亡人数同亿万富翁财富增加数额的对比图）

无限做大金融房地产，虽然一时繁荣，但是去泡沫化的过程也是异常痛苦的，副作用显著。

美国靠着手里的铸币权能把自己的风险分担给全世界，但我们现在是没有这个能力的，一旦危机出现，后果不可想象。

 

这就是最近五六年不断强化金融和房地产监管的原因。

从苏联到日本再到美国，寻找平衡可持续的增长方式一直是我们孜孜以求的，但这些模式问题都不少。

现在，越来越多的人把目光转向德国。

德国有什么特点呢？可圈可点的还是很多的。

比如在地产方面，德国不仅早早出台了各种保障住房出租市场平稳发展的法案，更是当今世界上少有的几个有效控制住了房贷增速、实现了金融和地产相对良性循环的国家。

咋做到的呢？原因很多，比如他们审慎的住房金融制度。

德国房贷严苛，银行放贷看的是MLV（抵押贷款价值）而非房子的市场价，再加上税收不低，居民不狂热、银行没动力，这房贷余额肯定涨不上去啊。

 

（西班牙和意大利人口太少，日本又自己吹破了地产泡沫）

反观盎格鲁撒克逊体系下的房贷市场，更注重房产的资产属性和市场价格。房价一涨，市场就疯；市场一疯，银行也跟着火上浇油，要是崩盘就都悬了。

更值得一提的是，德国始终维持着较小的金融规模和庞大的制造业部门，金融业比重长期低于5%，制造业比重则始终高于20%。

除此之外还有不少配套的制度保障，比如控制金融业收益率、降低企业金融化程度、以及提升微观主体活力和实体经济竞争力等等，最终实现了金融支持实体、而非金融吸血实体的目标。

随着时间不断推移、问题不断暴露，越来越多的人开始思考美国模式的弊端和德国模式的优点也有人断言——

“在基本发展道路上，我们已经抛弃了“美国道路”转向了“德国道路”，即通过发展制造业带动GDP的进一步增长。因此“重制造、轻服务”已经成为未来三至五年，甚至五至七年的基本政策。”

制造业规模突出、房地产市场健康，就业选择多、不内卷、自然就没那么多焦虑的出口，这个情景还是不错的，但想要真正实现这个目标，需要做的事情还是很多的。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/nFinRYhL96lqHTKmsoxuJA

近日，据消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

其中就提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

短期来看，上述政策对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。

长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。

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房企再迎“三道补丁”

近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度——房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

补丁一：商票违约频发，商票被纳入监管

2021年6月30日，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。那么为何要将商票纳入“三道红线”监管呢？

在“三道红线”以及银行贷款“两道红线”的双重监管下，房企债券、贷款等融资规模明显收缩，房企资金压力更甚。

商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。

2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。

表：2020年20家代表房企应付票据规模

数据来源：企业年报，风财讯智库整理

因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大，还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。

补丁二：近三年经营活动产生的现金流不能连续为负

经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。

若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。

2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。

补丁三：权益拿地金额/权益销售金额<40%

2021年5月，因“传融创疯狂拿地被监管部门排查”这一消息， “拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。之后融创回应称，央行并没有单独对融创进行针对性的排查，央行只是对试点企业进行例行管理，其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

土地和资金是房地产市场供应端的两大闸门。“三道红线”下，房企纷纷通过“开源节流”来降低负债率，而土地投资和开发是房企主要资金流出渠道，央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。

分企业来看， 在销售金额TOP20房企中，“绿档”企业拿地积极，招商蛇口和华润置地的拿地销售比超40%，其余企业均在“安全线”以下。2021年上半年，“买买买”的融创拿地销售比也仅为16.6%，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。

图：2021上半年TOP20房企拿地销售比情况

数据来源：风财讯智库整理

2021年上半年，共有22家企业权益拿地销售比超过40%。如依照新规定，或暂停拿地！

2020年上半年，在“两集中”供地政策下，房企对于地块争抢激烈，这22家突破央行“拿地销售比不得超过40%”观察指标的企业多为地方性国有企业，在后续的第二轮的供地中，这些企业拿地积极性可能有所下降。

集中供地下，国企的资金优势凸显。在这22家企业中，也不乏有规模房企，越秀地产、保利发展、招商蛇口这三家国有房企拿地较为积极。2021年上半年，越秀拿地动作频繁，区域深耕和规模扩张同步。上半年，越秀在广州斩获9宗地块，拿地金额达223亿元，新增土储达176万㎡。

表：2021年上半年拿地销售比>40%的企业

数据来源：风财讯智库整理

02

这些房企上半年拿地销售比已超40％

中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40％上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。

一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

其中，建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6％、50.9％和50.2％，亦均超标。

上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6％。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。

值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。

建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34％。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3％至-407.5亿元；资产负债率达80.6％。

一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40％，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40％标准。

另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8％）、绿城中国（65％）、中骏集团（57.9％）、中交房地产（52.1％）、新希望地产（52.6％）、融信集团（45.3％）、雅居乐（45％）等。

拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8％。

上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元／平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元／平方米，中间只有不到1万元价差。

据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。

绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65％。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。

截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66％和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71％，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40％的雅居乐，同样“踩中”一道红线。

值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1％的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4％，超出70％的红线值；净负债率为296.4％，同比上升146.2％。

相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

例如，去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。

李宇嘉预计，（40％拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。

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前7月房企拿地榜单出炉：

万科独超千亿居首

30日，中指研究院发布2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜。

数据显示，前7月TOP100企业拿地总额18057亿元，同比下降3.0个百分点。万科以1106亿元居金额榜首位，也是唯一超过千亿元的企业；碧桂园以2025万平方米居面积榜首位。

来源：风财讯、中国房地产报、中新经纬客户端、丁祖昱评楼市、中指研究院

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/MqSj8_5cvDgRTkNk-fHgAg

· 陈志龙 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

几年前，诺贝尔经济学奖获得者史蒂芬·罗奇在他的《失衡——后危机时代的再平衡》一书中说，房地产迷幻了一代美国人，诱惑了许多国家，其中也包括中国。

美国的问题未来可能会发生在中国身上，没有谁能肯定地说中国是个特殊的例外。

最近，随着宏观层面地产融资前所未有的严厉收紧，某大房地产商不时传出商票逾期、债券违约，未到期债券价格暴跌等消息，一家地方股份制银行贷款未到期先下手为强，强行保全冻结其在江苏的一处项目资产。消息引发市场极大震荡，虽经地方有关方面强力协调，通过总对总的危机干预，“打第一枪”的银行暂时停止了保全事项，但一系列事件的负面影响依然存在，并且次生风险不容小觑，险相环生。主要表现其未到期债券价格的继续下跌。

因受拖累，其合作伙伴、多家建筑承包商、材料供应商陷入危机，有些项目甚至因付不出工人工资而停工。

另外，在香港，汇丰控股、中银香港、恒生银行、东亚银行等四家银行停止向它在香港未完工的住宅买家提供抵押贷款，其美元债再度暴跌。

过去，高杠杆的房地产商，十几把茶壶靠三五个盖子来接龙的游戏，现在普遍玩不转了，银行、建筑商、材料供应商觉得形势不妙都来要钱，那是五马分尸的节奏。

近期多家房企负责人都一再表态，加快转型。

王健林甚至说，因为考虑未来行业流动性的问题，将不再开发一平方米的商业地产。

对许多在繁荣的年代摊大饼的高杠杆的房地产企业来说，今年可能是命运转折攸关的一年。

大开发商如此，中小开发商更是如同热锅上蚂蚁、探照灯下的兔子一样，到处乱撞找钱找出路。

过去两年间，中小开发商破产倒闭的数量和规模创造了近二十年的新高，这应验了华尔街的那句名言：“警惕那只向你投食的手，可能也是拧断你脖子的那只手。”

去年此时，央行党委书记、 中国银行保险监督管理委员会主席郭树清，谆谆告诫各方，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。而商业的信贷结构中，房地产规模已超过国际公认的安全边际。

郭树清年底时指出，“要警惕房地产可能成为最大的灰犀牛。”

他一再提出警惕房地产，是因为房地产是最容易得到杠杆加持的行业，并且历经二十年的发展，存量的规模处在历史高位，商业银行过度投放房地产贷款，宏观上看，信贷结构也存在严重的扭曲和错配。

在经济下行周期中，由于信贷的总体宽松，相当一些逐利资金通过或明或暗的渠道继续涌入房地产，以至一些大中城市的新开楼盘继续呈现低中签率和“夜光盘”的现象，上千万元的房子都不用贷款，也贷不了款，全是现金付。

局部地区房价烈火烹油、猛兽破栏的失控加大了房地产自身风险和金融体系的系统性风险。监管部门也问，“哪来的这么多钱？”

所以，可以看到，今年以来，监管部门对商业银行开出的罚单，重点是以商业银行信贷资金违规进入房地产为惩罚目标，有的甚至领到了天价罚单。

上半年，人民银行和银保监会联合发文，要求商业银行在一定期限内把涉地产贷款压缩到安全值以内。今年春节过后，尽管信贷投放在增加，上半年放了12.7万亿，创历史峰值，但包括大型国有商业银行在内的涉房贷款，包括按揭贷款都处于断流状态，只压不增。

与此同时，各大银行的房贷资产证券化停摆。所以，出现了本文开头所说的头部房地产商集体的流动性窒息。

金融监管当局已深刻认识到，金融体系已深度为房地产绑架，而只会做房地产贷款的银行是一种“金融失能症”。别看它们在市场繁荣的年景里赚得盆满钵满，等市场出现震荡时，等待它们的可能是极大的流动性麻烦，类似于人的肺功能丧失。

商业银行过度投资房地产，最终结果是上气不接下气，呼吸急促而困难，是命悬一线的流动性风险。

十几年前的美国，在这方面有深刻的教训。

本世纪之初的互联网泡沫破灭后，与房地产相关的抵押贷款及资产证券化业务就成了华尔街投资银行家们“下金蛋的鹅”。因为在竞争中对市场份额和对利润最大化的追逐，各大都在房贷相关业务上玩命地加杠杆率，它们的杠杆率普遍都高达40：1，远超过商业银行的12：1。

杠杆过高意味着什么呢？意味着资产价格微小的波动都将可能演化为一场生死存亡的危机。在40：1的杠杆率下，资产价值仅仅2.5%的下跌就会造成股东价值的悉数尽毁。如果债权人或者交易对手对你失去信心，彼时信贷龙头被关掉，高杠杆脆断，就会失血而死。

当时的情况，用危机指挥中枢核心成员、财长保尔森的话说：“当市场失去信心时，它就会倒下，总统也救不了它。”

所以，我们看到，2008年初，贝尔斯登的股价从96美元跌到2美元只用了一个月的时间。无论是美联储、财政部还是市场上的交易对手，看到了高杠杆背后巨大的风险敞口。

资产规模4000亿的贝尔斯登，主要业务线是承担数以百计的对全球对冲基金的衍生品代理业务，因此，它每天的交易背后是成千上万笔来自世界各大对冲基金的头寸，大量的衍生品通过它在华尔街撮合成交。所以，如果它像雷曼一样突然倒下，华尔街将血流成河，对市场的冲击太大了。

保尔森的团队用一周时间形成严密的接管方案，在一个星期天的夜间，用白宫地下室的军用保密线路向小布什汇报处置方案时，千里之外的总统同意了方案，他也为这头百年金融巨兽最后的困局“一声叹息”。

市场上，历经百年未倒的金融巨兽贝尔斯登倒在了“次贷危机”的台风眼里，而曾经是政府“亲儿子”，得到历届政府恩泽和萌庇的房地美和房利美，也在大洪水中被冲垮。

房利美前身是上世纪30年代成立的联邦国民抵押协会，它的任务是增加政府住房建设的流动性资金，并建立可供抵押贷款交易的二级流通市场。

上世纪70年代初，为避免它的独家垄断，又成立了房地美，来形成双寡头竞争格局。虽然它们都通过一系列市场化改造转化为公众公司，但长期以来市场形成了共识，即作为联邦政府创立的公司，包含着政府父亲主义的隐性担保。

实际上，政府对“两房”并无明确的法律担保义务。但市场还是把联邦政府的隐性担保当作一种信仰，“两房”你追我赶的竞争中也不断放大自己的杠杆乘数，无度负债。

国内外的投资人包括欧洲的王室、政府主权基金、华尔街的对冲基金都以为它们的债券像美国国债一样安全，并且有着较高的收益率，是一种好的安全资产配置。 

在房地产的美国梦中，“两房”原本保守的商业银行理念被激进地异化为投资银行，“太多的业务既不审慎也不负责，所有人追求的都只是当期利润”。中介机构更不负责，“即使一种衍生品证券是一群牛设计的，因为出自‘两房’，穆迪也愿意给它评个3A。”

有些情况下，一些评级机构甚至还会协助发行人操控评估结果。美国房地产的“黄金十年”里，全世界的投资者都叫嚷着要买美国地产证券化产品，似乎那是全世界的“保险箱”。

最后，当俄亥俄州的人还不起次级抵押贷款时，德国的一家银行立马陷入困境，甚至远在北欧挪威的小镇都能感到刺骨的寒冷，因为北欧许多国家的养老金机构把“两房”的债券和票据当成联邦政府背书的“金边债券和票据”，狼吞虎咽大量买进了评级“高度安全”但最终可疑的与次级贷相关的产品组合。

当洪水冲过来时，原本健康的资产负债表一夜变“红码”——面临巨额的估值折扣和减计，一切都是纸上富贵。开始以为是蜜糠，最后发现是剧毒的砒霜。

当2007年楼市崩溃金融海啸一触即发时，“两房”的杠杆是75：1，那意味着什么？那意味着资产价格1.4%的损失就给这对“末日双雄”钉上了棺材钉。

华尔街奉行“一切资产都可以证券化”，我们是“能够理财产品化的都可以理财产品化”，本质是一致的。

华尔街的投行“通过证券化的杠杆叠加嵌套鼓大资产肚子”，但穿透那些可疑的与次级贷相关的资产，则是一片狼藉。

所以，“两房”风险暴露后，当时接任格林斯潘的美联储主席伯南克在国会作证时承认，两房在长期政府保护下以低税收、低利率和高杠杆形成的次级抵押贷款组合，形成巨大的“金融暗河和资产黑洞”。而整个金融系统都充斥着不可持续的高杠杆率和随时可以逃离的隔夜资金，系统就非常脆弱。

只要一家机构抽出资金，就会引发骨牌效应。当整个系统在我们脚下崩溃，看到巨额资产灰飞烟灭，“我们无能为力，只能讫求上帝，祈祷屏幕上的价格不要再变动。”

华尔街的房地产抵押担保体系和资产证券化是一个庞大而复杂的油管型系统，每个市场都是系统中相互关联的管道、转轴和齿轮，当一个市场发生险情和危机，会迅速传导到相关市场，并对危机强化起到关键作用，这种病毒式和管道化传播也是华尔街致命的脆弱性所在。

人类过去百年房地产泡沫破灭的历史告诉我们，低利率和极端杠杆吹大的泡沫总会破灭，但泡沫破灭的时点无法预知。低利率释放的宽松货币洪流把投机泡沫推向沸腾的高潮后，当价格足够高，泡沫足够大时，“必然出现买方对卖方的大量过剩”——很少的人能买得起，导致已经涨得离谱的资产价格在某一个无法预知的时点上被一根绣花针捅破——这根针可能是一项有针对性的调控政策、也可能是一个随机性的意外事件，还可能是市场突然的心理逆变引发整个预期的改变。”

实际上，当大多数投资者都形成群体性共识，以为价格还会上涨并对此深信不疑时，就会触发负反馈机制，危机就会不请自来。

房地产的每个环节都是与债务相关联的，每个负债人都承担着风险，也承担着清偿责任——是债总要还。正是无数个体的风险总和才形成整体的系统性风险。经济下行周期中，无论是个人、企业还是政府，财务、债务风险的管理总要与不同层面的风险总量发生无尽的纠缠。

当下，中国房地产数以百万亿计的债务风险总量令人心生畏惧，它本质上构成了经济和社会风险的整体模式。有时，改变命运的事件往往在你无法预测的时间和方向上发生，但市场变量的综合作用总会使市场来到其历史性时刻。

最近一些重点城市的学区房、教培机构被定向清理，头部房地产企业、一些地方历经数十年培育出来的大型龙头建筑企业，陷入困境。就应验了郭树清和罗奇的警告。

学区房巨震，最典型的是深圳。《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》7月30日起公开征求意见。对于学区房炒作乱象，《条例》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，打破房子和学位的对应关系，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

人性都一样，经济规律也不可改变。我们唯一能做的是不要像华尔街年轻交易员在“压路机前捡硬币”，把自己暴露在极少发生而具有重大风险事件的尾部区域。

在大洪水来临之前，要高度警惕，而不能睡得像个婴孩似的，浑然不觉。要做好周密的预案，金融机构、地产商、建筑商和个人都要做压力测试，如果极端情况出现，我能承受的最大损失是多少。有了这样的心理准备，才能努力尽可能地把损失降到最低，免得到最后像探照灯下的兔子一样到处乱撞。

而宏观决策部门在市场处于风险状态时，要充分认识到它潜在的发展方向，加强宏观政策协同，加强预期管理，牢固树立“防患于未然”的底线思维。要有沙盘推演的危机干预机制和风险应对预案，避免“灰犀牛”事件出现或者“明斯基时刻”时手忙脚乱的“难以收拾的麻烦”。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Ls_F3PMw8UcFIleg_TQvtg

原创：房东的ID

来源：房东经济说（ID：SEASFO）

最近这两年，全国各个城市的教改都在深入推进，又以今年的力度最大、速度最快。

先是上海在三月份针对上海市实验性、示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%，直接分配到区、分配到校，把这一部分教育资源均匀分配到全市；到了七月初，北京西城区又传来消息，该区域“多校划片”的执行力度强于绝大多数人的预期，执行下来后即使是买到了西城内好学区（例如金融街、德胜、月坛等名校云集的片区）的学区房，也有可能被划到其他普通的学区上学，对于这部分业主来说，学区房几乎等于白买了。

今年7月 乐坛片区学区房业主后台结果显示其无法到区内名校就读

现在到了八月，深圳也公开了一份征求意见公告，对深圳学区房炒作加以重拳打击，力度超过之前所有城市。

具体来看，这则《条例》共五章七十三条，包括总则、民生建设、社会治理、促进和保障以及附则。其中有关学区房的重点有两个：

一是大学区招生。目前深圳的中小学采用的是积分制，虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，一旦采取大学区制，房子和学位的对应关系会被打破，这意味着学区房和教育资源基本脱钩。

二是教师交流制度。考虑到学区房制度的另一个根基是所谓的名校，没有名校，很多疯狂炒作就没有基础。一所名校最根本的因素就是老师，建立教师交流制度，教学水平的均衡化会大大推进。这对于追逐名校的资本而言，是釜底抽薪。

若不出意外，这个公示文件在8月13日后将成为正式的城市发展指导文件，而且从标题来看，这份文件的地位非常高。

对深圳来说，学区房治理确实是一件迫在眉睫的事情。客观来说，2017-2020年期间，深圳对楼市的调控相比北京和上海来说都是比较暧昧的，例如炒房风气全国最盛、经营贷泛滥，最让人看不懂的是在2019年11月市场已经较热的情况下放松调控引爆了新一轮的房价上涨。

到2020年下半年时，深圳的房价平均比一年之前涨了有约30%，甚至有个别热门小区接近翻倍，涨过这一轮后，单价最高的除了个别豪宅外就是一些优质学区的学区房。这些房子其实都是老城区的一些老破小，除了有学区外，连住人都困难，但是却可以卖到30万+/平米的单价，当时北京房价已经调整三年多、加上北京教改对学区房已经打压过一轮，因此深圳的学区房单价毫无疑问已经是全国最高。

2020年中时 深圳部分热点片区学区房的成交记录

这次公示中对学区房的调整一旦彻底落实，几乎意味着未来深圳将没有学区房这个概念了。所以对于那些除了上学资格外没有任何其他价值的老破小来说，房子的价值可能要面临重估。

在此之前，深圳已经对二手房采用了指导价制度，深圳也是第一个这样做的城市，在此之后二手房指导价这模式已经被成都、宁波、西安、绍兴、无锡等城市复制，上海二手房发布也需通过价格核验；现在对学区房的做法也是各个热点城市里最重的，看得出来现在的深圳对楼市调控非常认真，似乎和几年前很不一样，那么这个变化是什么时候发生的呢？

我觉得这个节点大概是在今年2-3月期间，或许是在“房住不炒”的压力下，深圳对待楼市的态度发生了重要转变，有两个标志性事件，一是深圳推出二手房指导价机制、二是炒房大V深房理遭调查。在这两件事发生后，深圳可以说就是全国调控最严、被盯得最紧的城市，没有之一，其他城市都成了跟随者。

那么下一步深圳就可能先于其他城市祭出新的调控，像存量房产税的试点也不是不可能的。

对于学区房的重锤，是有相当大的积极意义的。首先中国是一个社会主义国家，那么就必须在增加效率的同时兼顾公平，不可能同样一个城市的孩子，因为经济条件的差异出现明显的机会不均等；另外，学区房已经不仅仅是教育问题，它还是一个房地产和金融问题。个别学区房成为炒房客眼中的香饽饽，有些小户型学区房在2015年初150万，经过2015-2016年的普涨后涨到300万，后来到2018-2020年又出现专门针对学区房的一波行情，直接涨到600-700万。我们换个角度想一想，在深圳有多少996的打工人小几年时间可以赚到这么多钱？

这让我想起前段时间一位朋友说的话：承认吧，一线城市最大的价值其实就是你买的那个房子能涨价。

这次调整会逼着家长走向理性并重新思考教育的本质。这些年教育之所以出现这些年来如此严重的内卷，除了客观存在的竞争压力外，也与家长的非理性心态分不开。很多人认为买学区房就等于投资教育、觉得自家孩子补课补得比别人少一门就吃了大亏，殊不知这种心态之下，吃亏的是每一个参与其中的人。铁腕治理学区房，有助于家长和学生思考教育的本质，把时间、精力、财力都放到更有意义的地方去。

总的来说，无论是家长还是潜在的买房者，都应该坚守常识、应该对“房住不炒”保持重视和敬畏。

另外，有关教育议题，我们往往站在学生和家长的角度看问题，但很少有人站在教育从业者的角度去看。可以预期的是，未来一段时间深圳所有的小初高教师（尤其是名师）都会比较辛苦，一方面在教师交流制度下，他们可能需要高频的跑动教学；再者课外补习班已被明令禁止，他们也不可能再用其他时间去赚家长更多的钱。这是否会使得过去稳定又可靠的教师职业出现内卷或影响新人才的加入，也有待我们未来的观察。

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· 刘远举 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

 

很多人都觉得，房地产中介的收费实在是太贵了。按照通常的价格比例，上家、下家各收1-1.5%，合计2-3%。一套500万的房子，就要收15万中介费，1000万的房子，要收30万。而且，中介除了带看，似乎也没做什么事，也没有承担什么风险。

互联网改造传统产业的时候，向来以挤压渠道、降低价格著称。所以，有人希望互联网来改造这个行业。而且，也真有了。字节跳动旗下的重庆字节跳动科技有限公司，经营范围新增了房地产经纪、广告制作等。

互联网是否能颠覆，还得看传统中介的价格到底有没有水分。

房地产交易对信息非常敏感

在二手房地产交易的整个流程中，房源不透明、消费频次低、消费高关注度、标的物价格昂贵，标的物无法简化评判标准，一房一价，这些特征都决定了二手房地产交易是一个信息非常不透明的交易。

购房者对信息的需求是非常急迫的，这就对中介提出了要求。

比如，当一个中介带着购房者看房的时候，中介不但需要对房源本身的居住人情况、户籍、历史有了解，还需要了解小区的物业、学区、历史价格，甚至还需要对房屋是否能改造、怎么算违建等非公开灰色信息也有一定了解。

此外，他还需要了解相邻小区的情况。

房地产交易对中介费并不敏感

在现在的市场中，对于卖家而言，往往都是给出到手价，也就是说，不管税费等等，我开出的价格，就是我拿到手的价格。

其实，这只是表面上的。一项交易产生的税费，不管是向卖家收，还是买家收，最终都是卖家与买家按照弹性来承担税费的。卖房的房东虽然号称是到手价，但对于买家来说，要把完整的税费计入，最终的整体价格高了，就会放弃，放弃的人多了，就会逼迫卖家降低到手价，这就相当于卖家承担了税费。

但是，实质虽然按如此，但形式仍然非常重要。所以，即便实质上是买家卖家一起负担，但房东会觉得自己不负担，就对中介费持无所谓的态度，在中介费率上是不敏感的。加上房价一直在涨，房东处于强势，谈判能力更强，就更能转移中介费给购房者。

线下门店模式

当交易的一方，对中介价格不敏感，且双方对信息都敏感，那么，中介行业就会走高服务质量、高价格的模式。

这个模式只有线下能较好地达成。传统房地产中介可以通过各种办法，比如，多开门店、去获取房源，然后，用各种办法套住房东、谈独家代理，排除其他竞争对手。这个信息收集、排他性行为，需要承担更多的店铺成本，需要业务员去游说房东、去联系、交流，这都是要花钱的。

这就决定，二手房中介必然需要以线下门店为基础，深耕周边小区房源。

传统二手房中介的线下店大致有4种模式，分别是小中介公司的单店模式；规模稍大一些中心店模式，即一个区域开2-3家；大公司的连锁店模式；以及加盟店模式。

中介到底做了什么

传统中介的商业逻辑是信息中介、提供服务、促成交易：帮人找房子，带看，在上家下家之间谈价格，陪同签约，最后提供过户服务。

随着中介行业收集信息达到一定规模，中介行业就不仅仅是一个信息中性的平台，而是一个可以操纵信息的平台，比如各种话术、各种虚假的套路。当然，这些套路未必是推高价格，也可能是为了促进成交，而抑制房东不切实的叫价。当然，这个过程有很多灰色的东西，利用信息不对称的手法。

但无论如何，这就意味着，中介能讲价，而讲价这种能力的收费是昂贵的。比如，1000万的房子，中介表示，能够把价格谈低20万，但要抽成一半，显然，购房者也会答应。

所以，中介收费中的一大块，其实是金融性的，而非服务性的。实际上，随着现在竞争激烈，中介的收费往往能谈到1-2%。1000万的房子，共收15万中介费。其中10万，就是讲价能力，把价格谈低了20万的收费。

为什么一些新模式失败了

其实，互联网曾发起过进攻。最初的房产互联网，只是简单的“门户广告”，2014年是O2O元年，在这个时期，互联网对传统产业的改造几乎进入了所有行业，房地产行业也不例外，也进入了O2O时代。各种新模式出现了，但都不太理想。

最典型的是爱屋吉屋，从租房切入二手房交易。缩减线下环节，中介办公地点都在写字楼中，没有临街店面可以节省很多成本，客户需要看房的时候，先在APP上看好房源，与中介预约，然后中介与客户碰头，带客户看房子。

没有店铺，中介的活动就不再是以店铺为圆心，而是可以任意扩展，比如沿着地铁线。这种模式对于租房户来说，非常好。因为租房是一个短期行为，1-2年，对在大城市打拼的年轻人来说，租房需求沿着地铁线延申，多一站少一站关系不大。在中介覆盖范围，以临街店铺为圆心的传统模式中，客户沿着地铁线找房子，就需要和多个中介打交道。

但在爱屋吉屋的线上模式中，一个中介就能沿着地铁线带看，非常方便。传统模式，各中介店铺有自己的利益，很难建立这种跨区域的覆盖模式。所以，在租房上新模式有优势。

但租房在房地产中介行业中，毕竟是个小头。在二手房买卖方面，新模式的优点变为了缺点。对于购房者而言，买一套房子是一个长期行为，需要仔细考虑，地铁多一、两站都是需要考虑的，他们的需求往往是以一点为中心，向四周扩展，这恰好与传统中介的店铺模式吻合。

而且，购房者需要的信息非常多且详细，新模式没有临街店铺，中介覆盖范围广且灵活，但同时，也造成了无法深耕小区的问题，在收集房源的能力上也弱一些。

所以，最后无论是爱屋吉屋还是搜房，最后都偃旗息鼓了。2017年7月，爱屋吉屋的交易数据比两年前下滑了10倍，逐渐淡出市场。

首先，烧钱模式带来的低佣金、高薪酬、高广告支出注定无法持续。这个成本并不见得比门店低。链家和贝壳创始人左晖认为，在北京如果有门店，运营成本摊到每个经纪人身上是1500元，如果没有门店，每个经纪人摊到的运营成本也有1000元。但这个模式却失去了最关键的信息挖掘能力，无从拓展房源，守住市场。

再比如大黄鸭，这不是一个线上模式，但却是颠覆性的：不管房子价格多少，中介费只要一个定额。这个模式，仅仅是交易手续平台，它在收集房源这个环节，就会败下阵来。

此外，由于低价，其他服务也会差一些，比如，带看房子要收费，199元看10次房；很多事务要房东自己处理；由于收费低，大黄鸭无法负担资深人士的工资，有很多兼职人员，业务员不熟悉业务，导致砍价不力。所以，这种尝试未能形成规模。

线上+线下

房产经纪行业高度依赖人，模式很重，提供下一次服务的边际成本不可能明显下降，加之扩张带来的成本和风险波动，呈现出反规模效应的特点。大公司与小公司相比，不具备成本上的竞争优势，公司没有必要变大，因此，这个行业中存在大量的中小企业。

所以，现在房地产中介的线上化，是“平台+无数公司”。

2020年8月13日，贝壳找房平台在美国上市。对于中国的二手房经纪行业来说，贝壳找房当前可算行业的代表性企业之一。截至2020年6月，贝壳找房平台已覆盖全国103座城市，拥有了260个二手房经纪品牌，超过4.2万家二手房中介门店，以及45.6万名二手房经纪人。

根据公开的数据显示，贝壳找房2019年总交易额达到了2.128万亿人民币，通过其平台成交的二手房总量超过了220万套。

实际上，贝壳找房自身并不直接参与二手房的买卖过程，仅仅是通过网络，给不同的二手房经纪公司提供各项基于网络的服务。其本质上，仍然是一个线下中介的线上展示平台。而如今的线下中介，虽然已经熟练地应用APP、VR看房等技术，但仍然重线下的模式。

还有新模式吗？

房地产中介的新模式，失败的原因是，他们大多都着眼于新模式替代掉了旧模式的那些环节，能节省什么成本，但却没有去理解这些环节实际起到的作用。这些线下环节所发挥的功能，具有关键性作用。

显然，不管是谁找到了新办法，去解决这些问题，才能颠覆掉旧模式。显然，这是一个长期的探索过程。但如果不着眼于颠覆，仅仅是起到平台作用，字节跳动的机会则大一些。但从价格上而言，无论谁有这种讲价能力，这种能力的收费都不会太低。

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