诸事要记 日拱一卒

鼓破万人捶。

 

用这句话来形容位于风口浪尖的恒大，太适合不过了。

 

自从进入下半年，其庞大债务引发的危机就没有断过——

 

供应商爆出商票逾期丑闻，银行申请冻结存款，多家信托机构要求偿还贷款，地方政府要求补缴土地出让金，员工集体讨薪，全国多地期房停工，投资人围堵总部……

 

曾经财大气粗的恒大，如今已经深陷资金泥淖。

 

不过，这可能仅仅只是一个开始。

 

时代巨变之下，多家房企正深陷流动性囚牢之中。

 

 

恒大不是第一次上头条了。

 

自去年以来，市场环境持续低迷，叠加监管收紧，还要发展多元化产业，一向以高杠杆著称的恒大，光是负债就高达1.97万亿。

 

最要命的是，由于脚踩三条红线，从去年开始，恒大就无法再增加有息债务，大规模融资的路子已经被堵住。

 

为了解决融资问题，恒大旗下的财富平台向员工和供应商定向输送了一波理财产品。网传资料显示，相关产品收益率普遍超过8%，最高接近12%。

 

这些理财产品属于恒大自融自担保的产品。

 

2020年1月7日，长沙市雨花区政府下发红头文件，文件名为《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》。

  

来源：期货日报

 

在这一方面，郭主席似乎又一次扮演了吹哨人。2018年6月，他就警示非法集资的风险——

 

“高收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。”

 

果不其然！

 

产品到期后，投资者们却发现产品无法兑付，而部分高管却早已提前兑付，满嘴流油，顺利离场。

 

他们，只能冲到深圳总部，把恒大财富总经理杜亮层层围堵，想要一个回答——

 

我的本金，到底还能不能拿回来？你凭什么提前兑付产品，套现千万？

 

 

要知道，购买的员工们大多并非自愿购买，而是不得不完成公司发布的理财产品考核任务，才走到今天这一步的。

 

据网易清流工作室报道，如果无法完成任务，员工将会被扣除奖金，更有甚者将直接被调岗，乃至淘汰。

 

 

据内部员工透露，近5年恒大财富融资总额超过400亿元。

 

不过，恒大集团昨天在港交所发布公告，称“本集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为人民币9.34亿元”。

 

金额相差巨大，具体口径多少尚不清楚。

 

但显而易见的是，这些钱都是血汗钱——不少员工为了完成任务，不仅自己贷款购买，还推荐了不懂投资的亲友邻居一起入手。这回不仅钱泡汤了，回到家还会成为人人喊打的过街老鼠。

 

另一边，被围堵在中间，一夜无眠的杜亮，承认自己确实于五月份提前兑付了产品。

 

这可真是“豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成”！愤怒的维权者们，已经准备冲向许老板的老家了。

 

不过，恒大只是开始。

 

据中国房地产报统计，2021年上半年，TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元，现金对有息负债平均覆盖率仅为42%。

 

今年8月31日，于年初申请破产的三盛宏业董事长陈建铭，被法院以最高千万的奖金，发布悬赏通告。

 

 

这家曾经连续15年入选中国房地产百强的房企，曾高喊着“不做风口上的猪，要做风口上的鹰”，大举借债将近百亿，在三四线城市重仓拿地。

 

后面的事情你大概也能猜到了——

 

错误的重仓导致房子去化困难，从2019年下半年开始，三盛宏业就逐渐垮下，全国多个项目停建。

 

现在，三盛宏业已到期未兑付的有息负债规模约105亿元，其中就包括定向出售给员工高达12.5%年利率的约7亿理财产品。

 

跟恒大员工不一样的是，他们好歹还有兑付方案。

 

但三盛宏业的员工们，只能集体前往总部讨债，看着董事长痛哭着告诉他们，包括自己的妹妹在内的高层们，已经把钱都提前兑付，而自己“没想到竟会如此”。

 

现在，不幸买到三盛宏业烂尾楼的业主们，只能卯足了劲想办法找到陈建铭藏匿、转移财产的线索，努力挽回损失。

 

类似的百强房企，还有很多。

 

如果你留意一下，会发现今年以来，泰禾、华夏幸福、蓝光地产等多家百强甚至千亿房企，都传出了类似事件。

可见，“大而不倒”再也不是房企们有恃无恐的底气。

 

相比起高房价，房地产的风险，根本还在于债务问题。

 

给大家看一张图。

 

2020年，全国新房成交量高达154,878万平方米，同比上涨3.2%，再创历史新高。

 

 图源：国家统计局、戴德梁行研究部

 

在这天量成交的背后，是供需两侧无法克制的高杠杆冲动。

 

从供给侧来说，以往房企们的运营模式就是三高一低，分别是高周转，高杠杆，高负债以及低成本。

 

由于预售制创造的天然舒适土壤，让低成本成为可能——

 

房企花一亿买地，六个月开盘，五亿卖给买房人。此时从银行拿到的巨额资金就可以投入下一轮扩张中。

 

在这种模式中，追求更高更快，而非更强的房企们，出来的产品往往“惊人”。

 

但是，做大规模能让房企更好从银行融资，并在上下游合作方中获得绝对的优势地位和获取更多利润。以前面提到的恒大为例，其总资产为2.38万亿，其中1.97万亿是负债。

 

这种发展模式无疑不可持续。

 

一家企业不仅会牵连到无数金融机构和买房业主与员工，更有大量被牵连的上下游供应商，如涂料、建材，甚至是农民工们，以及被拖欠地价的地方政府。

 

因此，一旦有一家房企倒闭，带来的将是不良社会影响。

 

当然，现在这一套已经行不通了。监管层已经意识到了这一风险，因此从去年开始在信贷方面施予极大限制——

 

从金融机构维度，设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”，用来控制金融机构流向房企的钱，同时，还为房企们提出了“三条红线”的要求。

 

具体来说，就是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1 ，同时还有购地金额不得超过销售金额40%的限制。

 

光是这一招，就足够让大量千亿乃至万亿房企瑟瑟发抖。

 

这正是监管层这波调控的终极目的——“实现供给侧改革”，主动且坚决地去房地产泡沫，定点排除风险，彻底整顿房企营业模式。

 

而非打工人心心念念的“房价如葱”。

 

而这也是我前面提到，这波调控的一大特点：

 

“大而不倒”已经不是当下的免死金牌了，再大的房企，只要不改变，都要挨打！

 

注意了，不是地方政府的打情骂俏，而是来自监管层的雷霆之拳，真正会出事的那种。

 

与此同时，随着大量调控落地，整体楼市预期发生变化，买房人贷款难下，房企去化进一步困难；

 

叠加房企们在2017-2018年拿的高价地块，却不得不在限价之下卖出，更别提一路高涨的地价，让表面光鲜亮丽的房企们，内部都亏到肾虚了。

 

 数据来源: 国泰君安

 

更吓人的是，贝壳研究院的数据显示，2021年房企到期债务规模达到12822亿，成为自2018年以来的一大偿债高峰。

 

也就是说，可能熬不到冬天，今年刚入秋，或许就将有一部分房企倒下。

 

 

一个可见的结果是，为了加快回款，下半年，尤其是金九银十这个宝贵的促销季，必然会有房企企图打折卖房以回笼资金。

 

这也解释了，为什么最近三四线城市的“限跌令”频频见诸于新闻。

 

那么，作为普通的买房人，怎么在这场高风险的改革中保全自身？怎么样算薅开发商的羊毛，而不是沦为被割的韭菜？

 

第一，坚决远离高杠杆的大房企，他们正是这轮需要被出清的高风险玩家。

 

具体怎么知道是哪些？官方已经为你排好了雷——三条红线。

 

 

第二，民营企业以及小房企暴雷几率大，建议优先选择国企。

 

这轮调控中，行业集中度正在不断增加，留给地方小企业的生存空间越来越小。

 

当“小鱼吃大鱼”成为一种行业现状，当然是选择大鱼优先了。

 

第三，前述的几家危险房企给我们的经验教训是，盲目选择多元化的房企，拿了大量高溢价地块的房企，以及重仓三四线城市的房企，都会成为大雷。

 

这些很好理解，就不展开赘述。

 

此外，如果你是地产人，或者是相关从业人员，千万千万不要购买公司内部理财产品——

 

年收益率越高，说明它越能要你的命！

 

 

9月14日早间，中国恒大在港交所发布公告，披露了有关该公司业务及财务的最新情况。

 

公告显示，2021年6月、7月及8月，中国恒大的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元，人民币437.8亿元，人民币380.8亿元，呈下降趋势。

 

中国恒大表示，9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对该公司的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，预期9月销售持续大幅下降，导致该公司销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

 

中国恒大公告截图

 

公告披露，中国恒大为缓解流动性问题，商讨出售该公司成员的权益，以及其他资产（包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业），但目前尚未取得预期成果。

 

为缓解流动性问题，恒大表示一直在积极接触潜在投资者，商讨出售香港资产及权益，但目前尚无进展。比如，恒大还在积极接触多家潜在投资者，商讨出售恒大汽车及恒大物业部分股份，同时也考虑为引入新投资者。

 

上月有港媒曝出，国资控股的越秀地产计划斥资约105亿港元（约合人民币87.5亿元），收购恒大香港总部。对此，恒大指出，出售位于香港的办公大楼未按预期时间完成，公司正积极接触潜在买家。

 

 

截至本公告之日，中国恒大尚未与投资者签订任何有法律效力的协议，是否能实现上述出售尚有不确定性。

 

公告还显示，截至公告披露当天，中国恒大的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为人民币9.34亿元。中国恒大表示，该公司正在积极与发行人和投资人进行协商以期达成一 致同意的还款安排。

 

中国恒大公告截图

 

考虑到上述改善流动性的困难、挑战及不确定性，中国恒大坦言，该公司无法保证继续履行有关融资及其他合同下的财务义务。如果该公司未能履行担保或其他到期债务的义务，且无法与投资人或债权人达成延期还款或其他替代方案，可能导致现有融资安排下的交叉违约，并可能导致相关债权人要求债务加速到期。

 

“这将对本集团业务、前景、财务状况及运营结果造成重大不利影响。”中国恒大表示。

众所周知，缓解流动性是中国恒大的当务之急。

 

中国恒大透露，该公司将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，包括但不限于：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（ 包括但不限于投资物业、酒店及其他物业 ）及引入投资者增加该公司及附属公司股本。

 

9月14日，中国恒大董事会宣布，已聘任华利安诺基（ 中国 ）有限公司及钟港资本有限公司为该公司联席财务顾问。

 

这家公司来头不小。全球排名第一的财务重组和并购顾问，大名鼎鼎的雷曼兄弟破产案，背后就有它的影子。

 

那么，恒大是否已经到了悬崖边缘？恒大集团官网13日发布声明：网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

 

 

中国恒大表示，联席财务顾问会与该公司共同评估中国恒大目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题，争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

 

中国恒大公告截图

 

恒大看似已卖无可卖，但实际上它仍藏着一手大招——地产板块业务。

 

恒大地产板块拥有的资源，比你想象的要深厚许多。

 

据其8月31日发布的半年报数据显示，恒大拥有778个，总规划面积约2.14亿平的土地储备，原值为4568亿元人民币。

 

恒大2021半年报

 

其中一二线城市土地储备价值约3176亿元，占所有土地储备总额的69.5%。

 

值得一提的是，恒大手中土储平均楼面地价非常低，仅2653元/平。今年1-5月，一线城市推出地块楼面均价约1.5万元/平，二线城市地块推出楼面均价约0.57万元/平。

 

 

恒大手中的土储几乎等于“白菜地”，这意味着，这些有极大盈利空间的土储有极高的交易价值。若恒大要将手中的土储转变为现金，可在短时间内快速出售，轻松解决债务危机。

 

问题是，恒大会否愿意出售这部分资产。

 

这关乎整个集团未来的生存问题，出售这部分资产的确可以解决短时间内的资金链问题。但失去了土地储备的房企，就像离开了水的鱼，不到万不得已，恒大不会将其土储打包出售。

 

恒大在城市更新项目上同样有大量资源，据半年报显示，恒大拥有146个旧改项目。其中131个项目分布在大湾区，未来总建面超8500万平，总货值近2万亿。

 

 

开发旧改项目所花费的时间与金钱远大于普通地块，在旧改新规出台后，旧改节奏再次被放缓，势必影响开发商对旧改项目的热情，一时半会要出售手中的旧改业务并非易事。

 

出售土地储备并非长久之计，出售旧改项目难度不小，但出售已完成开发物业却是自保良方。

 

据2020年年报显示，恒大手中有798个项目，将部分开发中或已完成开发的项目逐步出售，亦不失为折中办法。

 

恒大全国布局示意图

 

手中仍有牌可出的恒大，远远未走到穷途末路，只要它下定决心壮士断臂，即可将局面扭转。

 

据称，中央金融监管部门已经同意恒大和银行协商延期，给予恒大更多时间，不要严厉催促还款。

 

回看恒大，是有机会的。恒大手上不乏底牌，就看什么时候愿意打出来。或许尽快出牌，才有机会继续留在牌桌上。

中房俱乐部CREC 综合自观察者网、湾区楼市发布、每日经济新闻，如有侵权请联系删除

文/包小姐（微信公众号：i看见）

恒大暴雷终于从线上走到了线下。

这两天，恒大总部及多地分公司四面开花，人群蜂拥聚集，还钱的声音此起彼伏。

几十名保安不得不组成人墙，来应对愤怒的投资者。

昨晚，恒大总部发声承认，公司确实遇到前所未有的困难。

前所未有4个字，让投资者心如死灰。这意味着，要拿回自己的血汗钱，将变得更加困难。

与其它暴雷不同的是，这一次：

既有恒大理财受害者，也有被拖欠货款的供应商，还有购房烂尾的房奴，更有很多恒大自己的员工。

人群愤怒的是，危险袭来前，恒大高管竟然先行逃脱，提前兑付，解套而去。

恒大理财负责人杜亮，被激动的人群围在大厅里整整一天，最后累得靠墙瘫坐在地上。

虽然许老板保证，恒大财富欠投资人的钱一分都不会少。

但是危险来了，却让领导先走，内部员工连理财本金都拿不回来，怎么不让人愤怒？

不瞒大家，恒大也欠了我们的钱。

前些天找恒大讨要，回复说，恒大目前连广告费都已经全面暂停发放。其艰难程度可想而知。

实在没有想到，有朝一日，我们竟然混成了世界500强的债主。

01

这次恒大的受害者，像极了前些年p2p暴雷时的情景。

虽然不少人血本无归，但要想讨回自己的血汗钱，难度极大，最后大概率会是不了了之。

为什么？

首先，恒大财富是恒大集团的全资子公司，独立法人，只承担有限责任。

其次是，理财产品自负盈亏，不保证本金。

所以，被坑了的人们急红了眼，他们在各地云集，将各地分公司的一把手死死堵住。

其中恒大南昌的一把手，已经被人堵在屋里3天3夜，哪都去不了。

更有人激动到，找到许老板位于河南周口老家的祖坟，扬言要刨掉泄愤。

真是伤害不大，侮辱极强。

当初，恒大给员工下达硬性任务，必须购买自家理财产品，公司高层300万起步，普通员工10到50万不等，否则开除。

面对家庭困难的员工，恒大将银行请到公司，当场贷款，当场买理财产品。

为了保住饭碗，不少人只能乖乖掏腰包。

如今危险来临，却上演让领导先走，普通员工连本金都兑付不了。

虽然许老板放言，即便自己一无所有，也不能让投资者一无所有。

这话听着带劲，可转过头来你会发现：

从2018年开始，许老板就没停止过分红，4年时间，就提现了300亿。

就暴雷前不久，许老板还从千疮百孔的恒大身上拿走了15个亿。

恒大理财，据说还有400亿待付。

如果将许老板这几年分红300多亿拿来偿还，少不了多少。

02

眼下的恒大到底有多惨，来看看数据。

截止到今天收盘，中国恒大市值393亿港币，恒大汽车379亿港币，恒大物业435亿港币，三者总市值也仅有1207亿港币。

而在2月初，恒大的总市值约为10400亿港币，半年时间缩水达8倍之多。

2017年，许老板说，我们要成为世界最大的房地产企业，并跻身世界500强。

那是恒大的高光时刻。

可几年后，恒大就步入寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

从富可敌国，到资不抵债，恒大仅用了4年。

眼下，恒大债务约为1.97万亿，占到了总资产的8成多。

而这1.97万亿的债务中，1.5万亿今年到期。

从恒大财报看，借款方主要有三：

国有银行和金融机构、外资和信托，再就是散户。

这三者里，国有银行和金融机构肯定要优先偿还，外资由于涉及国际声誉，也在有优先级别里，最悲催的就是散户。

恒大理财据说还有400亿待付。但能想的办法都已经想了，许老板已经没有任何招数了。

节骨眼上，佛山住建局又突然宣布，停止恒大楼盘贷款和抵押。

恒大佛山的楼盘，都是在建项目。监管层突然给恒大楼盘停贷，只会加速楼盘烂尾。

真正的雪上加霜。

03

如今的恒大，陷入楼盘停工、债权人逼债、冲刺三条红线达标的资金链恶性循环。

不可否认，许老板还在想方设法为恒大续命：

率8位副总裁签署保交楼军令状；

出售物业、恒腾网络、盛京银行和恒大冰泉的股份；

就连位于香港的恒大总部大楼，和广州总部大楼，也都出现在出售清单里。

只要能帮助恒大续命，许老板都可以考虑，但情况依然很不乐观。

上次拯救许老板的两个超级牌友，一个已经驾鹤西去，另一个仍被恒大深度套牢。

眼下的同行们，也正在为达标“三条红线”努力奋斗，无心也无力伸出援助之手。

指望银行高抬贵手，更不现实，中央对房地产的新一轮调控正处紧要关头。

被许老板给予厚望的恒大汽车，如今跌的只剩裤头，早已一片狼藉。

往日朋友圈金光灿烂，如今许老板环顾四望，偌大个中国，竟找不到一个能伸手之人。

不久前，监管部门针对恒大有两大动作：

1、涉及恒大集团的案件要被移至广州市中级人民法院集中管辖；

2、央行、银保监会约谈恒大集团时指出：

恒大集团必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

话语之中，颇有责备警告“别耍花招”之意。

恒大虽大，但并非大而不能倒。

前有万亿级的海航先例，后有恒大跟随，也并非不可能。 

04

今天的空中，有一架急飞往北京的飞机。

据说，那是许老板的私人飞机。

危急时刻，许老板紧急北上，希望能给大家带来好消息。

许家印曾说，恒大的一切都是党和人民的。

如今，可算是真正明白了其中的含义：

这一切，还包括债务。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/4FtPR0gXZ8tCoz75nb7pmg

◎智友学院（ID：zhiyoucf88） 

◎作者 | 卢卡斯

“恒大财富”暴雷了。

一时间我的工作群、微信群、读者群全都在讨论这个恒大事件。

群里有不少人，自己和父母几十万的钱，都投向了恒大财富，他们曾经都是抱着可以拿到远高于市场回报的初心的。

还有朋友买了恒大的房子，等着交房，现在开始担心会不会烂尾。

能引起这么大热度讨论的，也只有“中国第一房企”能搞出来。

今天，恒大危机再发酵。

恒大发布公告，新聘了两位新的财务顾问。

其中华利安诺基（中国）有限公司，参与了雷曼兄弟破产案；另一个钟港资本，担任过暴雷房企蓝光发展、华夏幸福的财务顾问。

 

（担任破产重组企业财务顾问的著名公司；来源：路透社）

昨天还说要“坚决履行责任”，今天开始聘请新的财务顾问，你细品……

 

恒大财富没办法按期兑付理财产品，只是恒大遇到的诸多麻烦事中的一件。

反垄断之风从互联网，刮向了房地产。这一场风暴袭来，也许是监管层为了更多人的长远利益，忍痛主动戳破泡沫的开始。

即便你没有买恒大的房子和理财，你需要知道的，远不止恒大这一件事。

监管层正在拼凑着一张怎么样的蓝图？

要理解当下发生的危机、重构、机遇，逻辑变了。

恒大财富，导火线

机构投资者的钱是理性的，而老百姓的钱自带生存意识的情绪，都是血汗钱。

“你以为我们想买？全都是为了考核！被逼无奈，你不知道有人还贷款买，公司专人安排恒大盛京银行办理贷款，真绝了！！！”

“当时朋友是员工，告诉我有内部通道，收益率高达11个点。我惊呆了，大环境这么差为什么有11个点…..”

“作为为恒大服务四年的老员工，作为恒大培养出来的业内精英，作为通过地产通过恒大实现人生逆袭的屌丝，恒大理财爆雷的那一刻，全部感恩之心也随之毁于一旦。”

……

“恒大财富”部分产品逾期未兑，投资者等不住了，这里也包括恒大财富自己的员工。

9月12日晚，来自全国各地的数百名投资者，到深圳的恒大总部，和恒大财富执行董事杜亮对话，沟通诉求。

事情发展到现在，三个槽点成了大家最关注的。

一，推理财产品，分到人头KPI上。

根据财新报道，不少恒大员工表示，恒大一直在公司内部推广自己的理财产品。财新记者获取的一份统计表，统计了累计完成额、累计完成率，还包括到期金额累计复投额、复投率。

把KPI按在每个员工的头上，和去年恒大“领看房指标”有异曲同工之处，也被戏称“人均销售”是恒大的企业文化。

 

（预约咨询恒大财富通道）

二，给出三个兑付方案？

为了应对自9月8日起的一系列维权，恒大财富提供了三份兑付方案。

1、现金分期兑付。仅限于合同到期的投资产品——到期当月最后一个工作日兑付本息金额的10%，此后每三个月兑付10%，以此类推。

算下来得28个月才能拿回本息，勉强比ofo小黄车的退押金期限短一点。

2、实物资产兑付。合同约定期限到期的投资产品，以及虽然合同未到期，但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品，均能兑付恒大的实物资产，比如住宅、公寓、写字楼等。

3、理财额度冲抵购房尾款——9月12日24点之前已认购任意恒大房源未付清尾款的，投资人可使用全部或部分理财兑付额度来冲抵本人或他人的购房尾款。

用房子、车位抵冲，成了网上骂得最狠的一点。原本来买理财产品，最后变成了买房，确实讽刺。

 

更讽刺的是，这头是恒大财富的受害者，那头买了期房的人还在催恒大交房……

三，“让领导先跑”？

让投资者最不安的，是几位高层在恒大爆出债务危机之前，提前取现。

12日执行总裁杜亮现场承认，在5月31日赎回恒大财富理财产品，但他强调提前兑付是因为家里急事。

同样遭受质疑的还有恒大主席许家印妻子丁玉梅。她在7月提前兑现了恒大财富，但几天后又重新买入。

“你们（恒大财富投资者）的每一分钱，都被我们真真实实投入到地产每个项目里面，这些项目只要开盘售卖，你们投入的钱就会及时回来。”杜亮对现场的投资者说（财新）。

借钱借到员工和业主头上，何以至此？

房地产们，监管风暴来了

今年6月，安信证券首席经济学家高善文在演讲中提到一个重要观点，“过去中国利率水平不合理地高，A股永远都是3000点。但未来5-10年不正常的利率上升将会终结。”

这个观点里包含两个重要信息：

1）过去中国利率水平不合理地高。

2）未来这种不正常的利率上升会终结。

字面意思没戳破，实际讲的正是过去老百姓最爱买的、收益动则7-8个点的银行理财、信托产品。而这些产品的底层资产，买的大多是房底层企业的债券。

奇高的利率背后，必须是永远卖得动的房子，永远涨的房价。

敢玩杠杆，就越能赚钱。中国房企，离不开高杠杆模式。

而恒大是这其中玩得最狠的一个。

去年8月出台“三条红线”，恒大基本踩雷，直到今年情况仍未缓解。

 

但是，为什么房企要面向员工、业主融资借钱？

核心主要是，近几年房企的融资渠道陆续受限。

1、2018年，央行会议表示要加强管理影子银行、房地产金融。

在过去，影子银行随着业务扩大，不少信贷资金流入房地产市场。对影子银行监管加强的开始，同年，恒大发行了18亿美元的优先票据，票据利率13.75%。

如此高息，业内断言“基本可以确定，公司不惜代价想获取现金。”

2、去年730高层会议敲定“房住不炒”后，房企融资数据开始明显下滑。

 

（图：江北嘴财经智库）

当曾经的借钱渠道变难，考虑面向自家员工也成了个方向。

在房企里，当房子卖不出去，员工内部消化也是一个明里暗里的惯常事情，内部购买自家的理财产品，员工也不会太过担心。而且，大家都相信“大而不倒”，自然没有过多的疑虑。

但万万没想到，风向一变，监管主动戳穿房地产的泡沫，警惕“大而不倒”：

1、监管打击房企疯狂的借贷和高杠杆，决心坚定，“三道红线”迫使恒大开始出售资产。

2、在监管之下，中国房地产市场热度正在放缓，北京一家知名智库国家金融与发展实验室指出，数据显示需求疲软和销售放缓，房地产市场的繁荣“出现拐点信号”（纽约时报）。

核心是——监管层不让钱往房地产流，供需都不允许。

战略转移，共同富裕

今天出了最新消息，要聘请两家处理过暴雷、破产的公司，大家不禁一句问“恒大真的要倒了吗？”

好歹也是中国第一房企，世界500强。

要理解这一事件，我们需要站在更长远的角度去思考。

今年以来，部分房地产企业都在出现债务违约，例如华夏幸福、泰禾、蓝光、中弘、福晟、实地、阳光100等大型地产商都遇到过这样的麻烦。

而另辟蹊径走商业地产、租赁模式的SOHO中国，也因与黑石的收购合同失败，股价三天暴跌超30%。

中国房地产正在悬崖边上跳舞。

投资大师罗杰斯最近有一次重要讲话，他提到“在价格和价值偏离得非常厉害后，就会有事情发生，具体的导火索是什么还不一定，有的时候过高的价格就足以引发问题。”

中国的楼市，美国的股市，都有这个危机。

他给各国，给老百姓的建议是，“尽可能地降低债务水平，不要搞得负担太重。一旦有一个人出问题，由于雪球效应，总会牵扯上其他人。”

说到这里，其实已经很清晰。席卷整个房地产的监管风暴，实际上是监管层主动、坚决地戳破泡沫，定点排除风险，为更长远利益布局。

更长远利益是什么？从共同富裕的角度去理解高层的决策，你会更加清晰。

监管层正在拼凑着“共同富裕”的蓝图，有两个方向：

1、打击贫富分化，打掉压住老百姓的三座大山。高房价无疑是重头。

最近打击教培、学区房、医药集采，都是为老百姓的民生考虑。

2、坚持经济增长，不靠传统的基建、投资、房地产，而是扎扎实实靠技术的突破、产业转型，高新科技、高端制造任重道远。

疯狂加杠杆的时代结束了；

扎扎实实搞产业的时代来了。

钱，往哪里流？

前面我提到高善文的观点，其实还有后半句。“10年国债收益率将来会跌到2%。这将极大影响权益市场，A股过去10年很煎熬，未来10年会好得多。”

中国要重仓优质企业，股票、基金自然成了备受关注的重点。

在我写稿的同时，热钱流向又有了新动向。

1、7家新三板公司原本申请摘牌，都申请了撤销，为的是进北交所这个未来的注册制重地。

2、在新能源炒得不能再炒时，新能源的上游出了新政策支持：676个整县推进光伏名单公布。

 

所以，不流向房地产，钱往哪里流？

第一个方向，新能源电池。

第二个方向，以光伏为首的清洁能源。

第三个方向，“专精特新”小巨人。

中国要解决自己的卡脖子，要解决经济增长瓶颈，要真的践行共同富裕，必然是摆脱房地产金融。扎扎实实搞产业才是解法。

而普通投资者要做的，很简单，跟着大势走。

END

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/gxe1N5UD_fpzv2sbPP3SNg

三支队伍里，藏着新的机会。

1

三支队伍，都在裁员

如果在上空俯瞰这片土地，你会发现一个颇为奇异的现象——

有三支队伍，几乎同时出现，它们有一个共同的名字：裁员。

第一支队伍来自房地产。

地产行业的裁员风声，起初是从一张图开始的：

尽管图中的内容还没得到完全证实，但部分房企的答复难言乐观。

与此同时，各种变相裁员的套路开始出现，比如买员工房、买理财产品、降薪降职、买酒、捐款……我看到最绝的一个房企，它的城市更新板块发布通知称，将持续推进体能测试。两次测试不达标将列入观察对象，评估是否胜任公司工作要求。

地产人怎么也没想到，到最后拼的竟然是体力，老员工只能瑟瑟发抖了。

在房企内部，裁员被称作“优化”，从最开始的开诚布公，到静悄悄地“逼退”，降底薪、停奖金、调离核心岗位……

据燃财经不完全统计，今年以来传出裁员或优化消息的房企已有十多家，包括绿地、泰禾、合景泰富、雅居乐等。有的房企，甚至把刚招来的应届校招生都给裁了。

不仅人员大减，地产行业的薪酬也越走越低。据克而瑞研究中心统计，80家典型上市房企薪酬总量增速已经连续三年收窄，2020年人均薪酬首次出现下降，50分位值为18.3万元/年，高管薪酬同比下降5%。

裁员大潮背后，地产行业已经进入艰难的转折点。截至这个月初，今年递交破产文书的房地产企业已经接近280家。

过去那种“上亿年终奖”“200万挖不到一个副总裁”“承诺高层收入过亿”的时代，彻底过去了。

第二支队伍来自在线教育。

这个暑假，所有人都感受到了“双减”的威力。从年初至今，整个教育板块市值蒸发近万亿元，裁员成了意料之中的事。

我得到的一份数据显示，高途裁员比例高达50%以上，受波及人数高达1.4万人。除此之外，好未来、猿辅导、新东方、掌门1对1、火花思维等教育机构，也在排队裁员。根据36氪的估计，这场教育行业的裁员潮，波及人数或超过百万。

降薪、调岗、裁员还只是基本配置，华南本土在线教育机构“果肉网校”的一位前员工在网上吐槽：

“别人仅仅是裁员，我们是直接解散。”

这种落差是巨大的，在有些头部机构，“名师”的比例高达30%，年薪在百万元甚至千万元以上。如果他们回到学校，年薪或许只有现在的1/10。

K12行业正在历经一场职业大迁徙，70万+教培机构，1000万+从业人员，正在阵痛与迷茫中挣扎。

第三支队伍，来自跨境电商。

过去大半年，堪称中国跨境电商的至暗时刻。全球最大的跨境电商平台亚马逊，进行了一场持续3个多月、波及5万中国商家、涉及资金或超千亿的封杀行动，目的是整顿“刷单”行为。

年销售额近50亿的大麦，亚马逊说封就封。“华南城四少”“坂田五虎”等多个跨境电商大卖家（包含帕拓逊、傲基、通拓、猿人、泽宝等国内头部卖家），都未能幸免。

知名跨境电商“有棵树”，1.3亿元人民币的资金被冻结，一夜之间，这个品牌的营收从4500万下滑到100万，1400名员工离职。

据统计，亚马逊的这轮封杀至少波及20-30万卖家账号，其中很多就是中国的。在6月份，这个行业几乎每天都会传来封号、关店或者破产、裁员等负面消息。一位卖家感慨——

“如今的深圳，10家公司搬离的，有8家是跨境电商公司。”

2

“铁饭碗”受到追捧

三支裁员队伍几乎同时出现的时候，这届年轻人已经嗅到风声，在人生的重要节点上做出了判断。

今年高考后的志愿填报，出现了历史性的一幕。

在天津，一所211师范院校以超过690分的录取线，威胁着一众顶级985的江湖地位。这个分数线，只比清华北大低十几分。

在浙江，一名考生以全省4000名以内的排名，选择了既非985也非211的师范院校。

在云南，师范类院校成为不少考生心目中的志愿首选……

遥想数年前，师范专业一度被认为是“穷人孩子的选择”，被无数学子嫌弃，有的院校甚至降分也招不满。但如今，这个冷门的专业竟然成了最抢手的“志愿宠儿”。

早在去年，这个趋势就已经显现。中国教育科学研究院张布和公开的一组数据显示，2018年各地高考成绩排在本省前30%的毕业生，报考师范专业的比例平均是18.3%；到了2019年，这个比例来到了33.4%：

翻了近一倍。

其中，比例最高的两个省份高达55.3%和49.8%，这意味着，高考成绩排在本省前30%的毕业生，近一半报考了师范专业。

“师范热”的背后，这届年轻人越来越看重“稳定”，哪怕是北大的天之骄子也不例外。

《2019年北京大学毕业生就业质量年度报告》显示，这一年北大超过75%的毕业生进入体制内，2015年这个比例才约为50%。

更经典的例子，来自考公大军。

2021年，国考人数达到了创纪录的157万，百万“公考人”争夺2万多个国考岗位，平均竞争比高达61:1。

近三年内，国家公务员考试职位表中竞争最为激烈的前三岗位中，岗位竞争比例都达到了1300:1以上，2017年岗位竞争比例甚至达到了9837:1。

万里挑一，在公考的角斗场上，真实地发生着。

不止是考公热潮，猎聘大数据发布的2020求职报告显示，“收入”和“稳定”排在毕业生考虑因素的前两位。

求稳，正在成为中国年轻人的就业首选。

这样的趋势下，各种看似“反常”的现象越来越多。

在河南，漯河卷烟厂的招录公告上，出现了985/211的金融学毕业生，他们的应聘的岗位，全是一线生产操作岗，也就是卷烟丝。

更夸张的是一家山西省和昆明卷烟厂共同建立的烟草公司，22个生产操作岗名额甚至招了18名研究生，4名本科，研究生率高达81%。

而且，这些名校的学生，都是自愿来的。换句话说，别看是个卷烟丝的岗位，一般人抢都抢不到。

在杭州余杭区的街道办，坐着十几个来自清华、北大的毕业生，学历不是硕士就是博士。

更早的时候，2015年底，40名具有大专以上学历的年轻人通过层层考试，成为了青岛市南区的事业编环卫工。他们每天清晨出门，傍晚收工，和普通环卫工人一样扫街、巡查路面。

改革开放40多年后，“铁饭碗”不仅没有消失，还越来越吃香了。

3

潮水的方向，已经出现

拥抱“铁饭碗”，是无数年轻人用脚做出的投票。

于个人而言，拥抱确定的事情，这符合人性。但从一个国家的视角来看，当这个时代的生力军都跑去体制内时，多少是不正常的。试问，当我们再一次被卡住脖子的时候，谁能来救我们呢？

幸运的是，高层已经看到了这个趋势，并做出了行动。

风向首先出现在资本市场。

最近半年来，“A股之王”茅台从最高点2600多块跌到了现在的不足1700块，市值已经蒸发了1万多亿。

茅台的失利，还带崩了整个“茅板块”。“险茅”中国平安、“猪茅”牧原、“酱茅”海天、“机械茅”三一重工、“药茅”恒瑞等，都出现了大跌。

与之形成鲜明对比的，是飞涨的新能源股票。在今年7月份，锂电池涨了20%、半导体涨约15%，而白酒板块却跌去了近20%。

▲图源格隆汇

现在的A股，已经被分成了两大派系。一方是以茅台为首的“茅族”，代表着传统的行业龙头股；另一方是以宁德时代为首的“宁族”，包含新能源、锂电、光伏、半导体等科技股。圈内甚至喊出了一个口号：

宁族正在打倒茅族。

“茅宁大战”的背后，市场的风向在悄然变化。最近大半年，反垄断、压制无序资本、去杠杆成为主流，消费互联网、平台经济、课外培训、网络游戏……统统成了众矢之的。

与此同时，人工智能、新能源、光伏等行业却迎来了政策的春天。

另一个信号是北交所的诞生。

9月2日晚，在最高层的亲自宣布下，蛰伏了15年之久的北京证券交易所，终于面世。有人甚至说，这就是未来中国的“纳斯达克”。

而北交所的核心意义之一，就是对高精尖技术的支持。

截至9月7日，新三板合计有7292家公司，基础层5977家，创新层1249家，精选层66家。

一直以来，中小企业都面临着融资难、融资贵的问题。而北交所的设立，将给中小企业，尤其是“专精特新”企业带来一个上升通道。

一个国家，哪怕自然条件再好，也终有资源枯竭、人口红利结束的一天。经济的发展，不可能一直依赖于自然资源与密集劳动力。

唯有知识和科技，才能永不枯竭，越用越多。而这些，正是国家在鼓励的方向。根据《2019年全国科技经费投入统计公报》，早在两年前，我国研究与试验发展（R&D）经费投入总量就突破了2万亿元，且连续4年实现两位数增长。

与此相关的市场，更是无可限量。这片蓝海，绝不比当初的互联网小。

写到这里，无论是裁员潮下的失落者，还是即将步入社会的毕业生，都会明晰一个方向——

投身创新科技（包含上下游领域），将是大势所趋。

4

尾声

汹涌的裁员潮里，藏着历史的韵脚。

改革开放以来，中国至少经历了五次大的裁员潮。

第一次，上世纪90年代，计划经济向市场经济转型，大量国企员工下岗。

第二次，2008年，全球金融危机来袭，大量实体企业受到重挫，破产裁员。

第三次，2016年，O2O行业大面积阵亡，企业出现裁员潮。

第四次，2020年，新冠肺炎席卷全球，餐饮、旅游、外贸等行业一度陷入停滞，大量企业只能裁员。

第五次，就是现在了。房地产行业、在线教育行业、跨境电商行业，三支队伍，正在感受裁员寒冬。

回过头来看，历史上的每一次裁员潮，都很难捱，但这背后往往又孕育着新的希望。

第一次裁员潮，无数下岗工人被迫走向市场，反而掀起了一轮“全民创业造富”的大风，民营经济得到迅速发展。第二次，实体失落，却促使了互联网的崛起，一大批互联网企业走到了世界前列。第三次，互联网直播兴起。第四次，疫情之下，在线产品得到了充分地发展。

而这一次裁员潮背后的机会，正是我们即将迎来的科技爆发时代。

永远记住，历史不会简单地重复，但总是惊人的相似。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/BGA1O5-Qm2sHT-OFT9MPvQ