地产公司有大量的隐性债务，一旦暴露、后果不堪设想。

 

1

 

恒大危机仍在发酵。

 

自上周恒大理财因产品到期无法兑付以来，才短短几天时间、通过互联网的快速传播就已尽人皆知，并产生了巨大的负面舆情、以致影响到公司的房产销售。

 

想想也是，如果地产商面临资金链断裂的风险、谁又敢买它的房子呢？毕竟大家都怕房屋质量不达标、绿化景观缩水、房子延期交房…更重要的是项目烂尾啊。

 

恒大集团最新发布的公告提示风险：本集团预期9月物业合约销售持续大幅下降。给出的理由是“持续负面新闻报道”影响。

 

其实关于“恒大债务过高、债务额成谜”的负面舆情早已出现，只是恒大理财的兑付危机成了压垮2万亿资产“骆驼”的最后一根稻草。

 

去年9月，网上流传一则恒大请求广东省政府支持资产重组的报告，已显示公司面临着资金危机。结果证实恒大和深深房重组失败，随即公司面临战略投资者巨额债权到期需要偿还的压力…后在多方谈判下，这一危机暂时解除。

 

可这只是更多坏消息的开始。

 

几乎是恒大发出请求信的前后，监管层发布了地产商融资的“三道红线”制度…简单可以理解为，当地产商的负债过高时、不允许再新增有息负债。

 

而对于像恒大这样的高杠杆房企来说，融资借钱是筹集资金的最重要来源——项目建设、供应商货款、人员工资、甚至到期借款的归还都需要钱。

 

于是我们看到了，网上陆续爆出恒大的部分商业承兑汇票无法兑付，接着爆出部分楼盘因建筑商拿不到工程款而暂停施工、再往后就是愈演愈烈的债务危机负面新闻，以致在最近的理财暴雷中达到高潮。

 

6月底，恒大对外宣布其净负债率已降至100%以下，顺利实现三条红线中的一条变绿。看似情况正朝着好的方向演变，怎么才几个月时间就出现了如此大的转弯呢？

隐性负债！

 

地产商的有些负债是隐性的、是不体现在财务报表上的、是大家根本看不到的，但它又实实在在的存在。这些隐性债务同样需要清偿，可一旦无法按时清偿、就会引爆整个债务链条。

 

为了规避监管和方便融资借钱，不少地产商都会累积大量隐性债务、甚至把显性债务转移为隐性债务。

 

这才是地产最大的雷。

2

地产商都有那些隐性债务呢？

 

1）应付款和预收款。

 

应付款主要是欠供应商的钱，如材料款、工程建设款等。如恒大欠油漆厂家三棵树的货款、欠装饰公司金螳螂的工程装饰款、当然还有其他建筑商的工程款等，这些应付款主要以承兑汇票的形式出现、可当汇票无法承兑时汇票也就废纸一张。

 

预收款主要是房子的订金或预付款（如购房认筹金等），虽然还不是公司的收入、但可供公司使用，一旦客户不定房子时钱是得退还的、实质是公司的债务。

 

从恒大的年报显示，虽然明面上的银行贷款、公司债务等负债在下降，但应付款和预收款的负债却在增加。

 

怎么理解呢？

 

可简单理解为本应支付给供应商的钱、被用来还债了，本应退给购房人的认筹金没有退、而被用来还债了。

 

看似债务减少了，其实是把债务隐藏起来了。

 

2）内部集资自融。

 

恒大理财的购买者多是内部员工及现有业主，员工在考核压力不得不自掏腰包认购、业主在高收益诱惑和对地产商的误信下购买。表面看收款方多是上游供应商、但实质都跟恒大有千丝万缕的关系，所以恒大理财更像是内部集资的自融行为（当然这还需要官方认定）。

 

其实不仅恒大，很多地产商都向公司员工及业主发售理财产品、其实就是内部集资，理财金额低至10万起、年收益大概在8%左右。

 

除了这些集资自融，地产公司还通过关联基金公司向不特定群体发行私募产品、为地产项目融资。募集来的钱并不是直接打入地产公司账户，而是经过多个公司主体后把钱转进来、也不体现在公司的明面负债上。

 

而这也构成了公司的隐性债务。

 

3）明股实债融资。

 

因为限制资金流入楼市、限制地产商借钱负债，但对有资金的人或公司投资地产没有限制、所以有些债务资金就以股权投资的形式进入。

 

一般是这样操作的，资金方出资成为某个地产项目公司的股东、但会跟项目公司上面的集团公司签订一份股权回购合同……回购股权的溢价就是债务的利息。

 

表明看是入股、是以入股金额来承担项目投资的风险，可实质是债、是有固定收益的保本保息的债务。当然会有一系列的保证，如大股东、甚至公司高管个人要承担连带责任担保等，确保股权能溢价被回购。

 

除此之外，一些地产商还会利用关联的金融机构进行隐性融资，比如X大借用恒大人寿和盛京银行、宝X利用前海人寿等。

 

这些隐性债务规避了监管、供给了资金，但也隐藏了更大的雷。

3

高杠杆高负债是把双刃剑，既可以助力企业快速发展、做大资产，也可以反噬企业陷入债务泥淖…这就要看是在顺周期、还是在逆周期了。

 

这个周期包括政策周期、资产周期、信贷周期等。

 

而这就需要企业对宏观政策、经济环境、周期循环进行准确的判断，否则会难以抽身、甚至被市场出清…在本应收缩杠杆和债务的下行周期里，非要肆意杠杆扩张、与趋势做对，只会自寻死路。

 

华夏幸福、泰禾、蓝光、恒大、宝能等较为知名的房企，大多因为误判形式、踩错周期而出现债务违约、陷入危局。

 

房地产牵扯到上下游近百个行业，不仅关系着国民经济、也关系着百姓就业，又因为房地产是资金密集型行业、一般都是高杠杆高负债运作，一旦出现任何闪失、很容易引发金融系统性风险，所以对楼市的调控、对房地产债务的监管越来越严。

 

也因此，监管层才陆续出台了地产商的三道红线制度和银行房地产贷款集中度管理制度、就是为了避免贷款债务过度集中于房地产而隐埋风险。

 

但有些地产商为了规避监管、为了能继续融资高杠杆运作，会千方百计的隐藏债务、让监管层检查不出来，可在去杠杆稳楼市的大周期环境下，这些隐性债务很容易暴露暴雷，最终会摧毁企业。

 

房企出现现金流危机也并不可怕，只要销售正常进行、有资金回流尚能慢慢缓解，但问题出在人的情绪会传染…本来想买某个房企房子的，但因为负面舆情的冲击，会担心房屋质量、绿化装修、甚至惧怕停工烂尾，本来想买的也不买了。

 

若照此链条发展下去，就会形成恶化的正反馈、最终吞噬企业。

 

恒大理财的兑付危机正在揭开隐性债务的面纱，随着楼市调控的深入、会有越来越多房企的隐性债务被暴露出来。

 

随着隐性债务陆续暴露，更多地产的雷、也将被陆续引爆。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/edZ9TiO7yTU8rk_7hF5CeA

来源 | 地产大爆炸

责任编辑 | 包不同

驻香港，闯内地，看世界。

 

陈启宗，这位年过70的香港地产大佬又一次如约出现在了观点举办的2021博鳌房地产论坛上。

 

博鳌举办了21届，他出现了21次，可谓铁杆的博鳌迷。

 

在每年的博鳌论坛上，他总会语出惊人，大声疾呼行业的风险，而又善心劝导内地房企老板要理性，因而常被称作是中国房地产行业的“人间清醒派”。

 

犹记得，几年前陈启宗在博鳌论坛上讲到，中国房地产商的疯子太多了，并警告他们疯子的前途大半就是两个，一个是进监牢，一个是破产。

 

不过，他也非常悲观的表示，人性是很难改变的。

 

时至今日，面对惨淡的行业，听着房企不断爆雷的声音，我们再谈陈启宗。

 

他似乎是行业先知，并提前告知了今天正在发生的一切。

但更准确的说他是一个见证香港地产60年兴衰历史的过来人，掌舵恒隆集团30年而屹立不倒的前辈。

 

历史不会倒退，但总是会重演，只是我们很少听得进前辈苦口婆心的警告。

 

在行业特别悲观，特别浮躁的时候，“人间清醒派”的陈启宗在今年的博鳌论坛上给内地房企大佬们又上了清醒的一课：

 

 01

多年前我讲过一句话，中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，你就往往不愿意面对现实，所以你的反应就会晚。

 

当然你意识到情况，并不表示你立刻就要采取行动，但是你必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，你就会被放在一个非常被动的位置上。

 

今天我有好消息带给大家，也有坏消息带给大家。

 

好消息是，这个行业绝对会继续下去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必须的一件事。

 

但是，它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。

 

需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。

 

坏消息是，赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。

我想问这个问题，要是你不是在这个行业，你会不会在今天这个环境进入这个行业？

 

比如说你刚大学毕业，你会不会想做一个住房房地产的开发商？如果你不愿意进入这个行业，我们已经在这个行业的人就会思考，我还要不要继续留在这个行业？

 

我问这个问题，对我们这个行业的企业的朋友们来说，你可能给出的答案是，我没得选择，我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤去考虑这个问题，从而得出应该留下来的决定。

 

但是你要非常清楚地知道，赚大钱的机会已经过去了。

 

赚大钱有两个方法，一个是我做的不多，但是附加价值很高，边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。

 

另一个就是利润很低，所以我就要做好多好多，才能够赚到一点钱。我想我们这个行业绝对是已经进到后者。

所以这就是坏消息。

 

我告诉行业的朋友们，骗人是绝对不好的，但是骗自己是更不好的事。所以我们在行业内千万不要骗人，但也请求大家理性地思考一个问题，你也不要骗自己，要不然你的将来可能会不那么理想。

 

 02

要研究房地产如何改变，首先要看一看我们是怎么走到这一步，为什么我们会走到这一步？

 

老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。

你进到这个行业里，也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会，你既然选择了这条路，你就只能继续玩这个游戏。

 

但是你玩这个游戏的同时，必须头脑冷静，知道这个模式是不可以持续的，总有一天会完结的，你就每天都要活在恐惧里面。

 

我常常讲一句话，凡是做生意的人，对市场要有相当的敬畏，活在危机感里面，知道有一天这个游戏会结束。要是你这样的话，最少你的心理上、管理上都能有充分的预备。

 

为什么我说它是不可持续的呢？

 

当然远古的不要讲，二三十年前，这个行业是非常不规范的，怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子，当时都非常不规范，所以十几年前我就写过一篇文章，为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。

 

因为这个市场太不规范。以往这20年来，也不能否认这个市场是越来越规范化，这是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。

 

对于我们行业，对于整个经济体，对于社会都是大好事。

 

但是在规范化的过程中，你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱，由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争，这里又出了另外一个问题，越规范化赚钱就越难。

 

所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量，你拿地一年能拿多少，一年该完成多少、销售多少，完全是靠数量为主的行业，这也是我多年前就讲过的。

 

不止是量的较量，还是一个速度的较量，你要比别人快，所以你盖楼的标准很容易就会下降，因为是个速度的较量。

 

然后还是一个贷款的较量，你神通广大，能够找到钱或者找到比较便宜的钱，你就有优势，因为这样量的较量、速度的较量，贷款来源的较量，就产生了一帮成功者，但是这些成功者绝对是暂时的成功者，不可能是永远的成功者。

 

这边是胆子大，在过去20多年，这个行业胆小鬼赚不了钱，所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。我也在这里说过一句很白的话，以往是看你“发疯”程度的较量。

 

这个行业现在正在发生的事大家都知道，我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业，他们都是行内人，他们就非常懊恼，因为他们理性，所以不能跟那些“疯子”去较劲，胆子也没他们大，但是那些人能做得长，其他人早晚会消失。

 

好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了，比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候，就是你退出这个行业的时候。

 

因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业，那些老大们都去做别的事了，去卖水了，去种菜了，去搞电动汽车了，去炼钢了，这就证明他们心里非常清楚，他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业，要是仍然好赚钱，为什么要搞别的东西？

 

那些行业跟房地产行业完全没关系。所以你听到有些老大们去搞这个事的时候，就是你退出江湖的时候，最少是你要小心行事的时候。

 

03

我再说一件事，是你们很多人不喜欢听的，好多年前有一些词汇我没听过，比如说文旅地产、养老地产等等，一大堆这样的新名词，我一听我就说，不好。

为什么？

 

那些都是相对于住宅房地产很小的市场，也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了。所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。

不是说不可以赚钱，但是是很小的市场，多点人进去它就饱和了，所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候，你心里要非常清楚，这是非常不好的时候。

 

所以从这方面来说，住房房地产已经到了赚大钱的尾声，或者是这个时代已经过去。

 

当然，这里面还有两方面的复杂情况，第一是因为住房是民生所需，如果政府不干预、不规范，那就是不负责任的政府，如果来干预的政府是负责任的政府，所以他们的干预是应该的。

 

行业里不少人也真的是做得太过了，所以也不要埋怨政府，当然他们的手法怎么样，他们的方法怎么样，你可能不喜欢，你不喜欢是你的事，他们要负责市场的规范化、老百姓的福祉，所以他们要做他们就做了。

 

我也奉劝我的同行们，不要太多的埋怨政府，他们是在做自己该做的事。这是做住房房地产需要有准备的一些事情。

 

这个行业早年实在是赚了不少钱，所以那些参与者、老板们，他们有些自我膨胀，而且是自我膨胀到很严重的地步。

 

钱跟名，或者说名跟利，对我们任何人来说都是极其危险的一件事，对你的健康不好，当然没有这些东西也不好，所以你要如何地在赢得名跟利的同时，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的决定。

 

你做出不理性的决定，绝大部分过了一段时期之后，你回过头看都是错误的决定，你会有一种不是因为企业长远不好而做出一些短期为了满足自己的自我感觉良好而做出的决定，这是屡见不鲜的事，在不同行业都有，但是特别是在房地产行业比较突出。

 

作为一个行业的参与者，作为一个在行业参与几十年的人，也是观察各地实践的人，都有同样的难处。

 

自我膨胀，因为名和利，大家不再冷静，不能再理性地思考企业的发展，结果你的企业就变得非常的不稳健。

 

但要是一个行业里过多这样的不理性的人，过多这样不稳健的企业，整个行业就会变得不理性、不稳健。

 

这正是我们这个行业以往二三十年来的一个写照。

 

当然，我知道我的不少朋友是这个行业里理性的一帮人，以往这二三十年一方面在赚钱，但是另一方面也基本上是日子不好过的，因为他们不可能像那些“疯子”们那样去做一些发疯的事，所以他们赚的钱在以往几十年一直比别人少，但是他们绝对是比较理性、比较稳健的。

 

 

04

最后允许我讲讲我们这个行业里企业的三个选择：

 

第一是仍然留在本行。

 

因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且你要比从前小心很多，因为你的盈利率会下降，你一不小心就会亏本。

 

第二，转去做商业房地产。

 

这一块也是要非常小心的事情，商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。

 

乒乓球和网球，你能打一个并不表示你就能打另外一个，两者都可以玩，但是所需要的能力是不一样的。比如说你做商业房地产你所需要的长线的资金是大头，而且你可能是不容易套现的，因为商业房地产，以往因为市场的需要，很多人盖了就卖。从行业的角度来看，从社会的角度来看，从经济的角度来看都不是好事。

 

你这个中低档的商场太多了，所以你要在中低档行业赚钱不容易，供应太多利润就减少。你说往高端去走，做高端的商业，就像恒隆这种少数的企业，能在高档的做商场的企业里面算是成功的，但是我提醒大家一句话，到今天为止，在高档的商业房地产领域，成功的主要是香港的企业，内地的也有，但都不是民企，都是跟政府挂钩的企业。民企在这方面成功的几乎没有。

 

 你说不做商场，去做写字楼。写字楼更离谱，我从来没有见过一个市场全是建高楼的，那个写字楼的空置率是很高的，在中国内地的一二线大城市都很高的空置率，写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多，你凭什么本事能在那样的市场里赚钱？

 

还有一些是做酒店，我从来不喜欢酒店，酒店是个很不好的行业，所谓不好是赚钱不好的意思，它有社会的需求，但是要赚钱，我在别的地方赚了钱，我可以住任何的酒店，你让我拥有酒店，我是被逼的，我做个五六十万平米的项目，里面必须有一家酒店，但是那个绝对不是赚钱的主要方面。

所以转型做商业房地产不容易。

 

第三，退出房地产。

 

我不是鼓励你退出，我不过是提出来供大家参考。正如我刚才说的，要是你从来没有进这个行业，你还进不进？要是你不进这个行业，为什么一定要留在这个行业？

 

当然我知道代价是很高的，但是却又是值得我们思考的一个问题。不是说没有这个市场，但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

 

2017年的时候在博鳌房地产论坛上大家讨论内地的大房地产商会在香港取代香港的房地产商吗，当年在台上所有人都认为5年之内会取代香港，我是当年唯一一个说不可能发生的，不到一年就证明我是对的，不是因为我比别人聪明，可能是因为我在行业里久一点，而且我参与度不如你们，所以可能冷静一点、理性一点，也希望我的小公司稳健一点。

 

 

结尾

听完陈启宗今年在博鳌房地产发自肺腑的真知灼见，想必给旭辉林中、上坤朱静等在座的内地房企老板们带来了非常多的启示。

 

正如我们开头所讲的那样，陈启宗是中国房地产行业的“人间清醒派”，而非悲观派。

 

他认为从今以后，商品房的风险会相当程度上的降低。因为你的利润也会相对的降低，所以从这个角度来说，对有些人是好事，对有些人是不好的事。

 

最后一句话，看未来一年、五年、十年，未来一年比较难过，未来五年不一定，未来十年才可以稳健。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/WBaYL3-oKY9FKaCR6xnP1Q

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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活

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调控到最后，其实就是让谁买单的问题。

– 1 –

最近，楼市按下葫芦起了瓢。

没错，楼市被生生按下，但是房租起来了。

这有点怪，以往都是房价上涨，租金降低，今年怎么反过来了？

我们来看一下：

这一轮上海房租涨幅影响最大，网上吐槽很多：

外环边上离地铁一公里的普通老公房，两室的，60多平，合租去年还是5200块，房东要涨价到6300块，可今年工资就涨了200块。

浦东中环90年代老小区，两室70多平，合租去年的价格是5000，今年涨到6000，税前1万多的工资，除去吃喝拉撒日常消费，实在是攒不下钱，觉得上海没法呆了。

上海这房租，今天刚看完房子，跟兄弟整租的，人均3100，工资一发，三分之一交了房租。

看看丁祖昱整理的上海个人房源的数据吧，来源：CRIC城市租售系统

纵向：2020年1月-2021年8月上海市个人房源平均租金走势

横向：2021上海个人房源租金价格及同比涨幅地图

基本可以看出，上海房租普涨10%-20%。

其实不止是上海。

2021年8月核心八城个人房源租金及同比涨幅

核心城市基本都上涨了，看这数据，杭州、成都、北京涨得比上海还猛。

为什么这么多城市不约而同的开始涨房租。

网上看到很多分析：

有说毕业季，今年大学生创新高。哪年不是新高，也没见这个涨法，再说房租上涨也不是毕业季才涨，从年初就涨了8个月了。

有的说是去年疫情房租压得太低了，今年把去年涨幅一并加上，居民收入没涨，怎么加？

有的说是二手房东操纵价格，也有些牵强，甚至还有人说这些城市都是网红聚集地，网红租公寓推高整体价格，这个有点像段子了。

都没说到点子上。

到底为什么房租涨这么快呢？

– 2 –

很久之前，空头谢国忠和大佬潘石屹，在论述中国楼市泡沫的时候，都喜欢引用两个数据：

租售比和收入比。

在他们看来，前者太低，后者太高，都不正常，简而言之中国房价有泡沫，不但有，而且很大。

但是，在中国楼市长达十多年的牛市背景下，两人频频被打脸，铩羽而归，特别是谢国忠，基本在舆论场已经看不到他了。

但是，今年，事情有了新变化。

去年大家还希望今年楼市调控能松一点，但是正相反，政策一波接一波，查经营贷堵住资金口子，然后紧缩二手房流动性，甚至还给房贷定向加息。

三板斧下来，够喝了一壶的了，存量房的流动性没了。

之前我们分析过，二手房限贷加上指导价，直接锁死了存量房交易，这导致一个什么问题呢？

租房市场出现了变化。

1、租客：本来买二手房拎包入住的买不到二手房选择买期房，那么这批人就需要在房子到手装修这段时间里，涌向租房市场，成为租客，需求变多了，供给还是那么多，租金自然要上涨。

2、房东：上面说了，二手房流动性没了，加上房贷定向加息，楼市投资者的资金链越发紧张，房子卖不出去，房贷还在增加，只能在房租上找补一点。

记得之前房地产税的时候，就有人说过：只要开征，就加房租，没想房地产税还没来，涨房租就来了。

你看，在楼市牛市里，短短几天上百万的涨幅，区区租金谁会在乎？

插一句，我北京的同事，当年为了孩子上学，把房子卖了想换套学区房，没想到合同都签了，对方反悔了，给了他30万违约金，那年北京房价一天一个价，租金算什么？没人在意。

所以，你才会看到楼市牛市中，房价猛涨，租金反而跌了。

但是，当楼市进入冰冻期，流动性收紧，那就不同了。

所以，再回头看看租售比，会不会收窄趋向正常水平呢？

但是也不容易。

– 3 –

租售比收窄，两个方法：

1、租金不变，房价降低：这个不太可能，最近那句话怎么说的来着，不能因处置风险而发生新风险，所以要稳，微跌，不涨，或者微涨。

2、房价不变，租金上涨：既然前面不太可能，那么就只有涨租金了，就是现在看到的现象。

有这么容易吗？

要知道租房群体大都是年轻人或者低收入群体，他们对风险承担的能力也不高。

而且房租是直接计入CPI指数的，民生问题怎么能放任不管呢？

更何况，房租上涨会进一步压缩居民消费，这和国家扩大内需的政策也不相符，互联网和教培已经受到教育，房东还要学习一下。

换一句话来说：

调控到最后，其实就是让谁买单的问题，楼市的问题，肯定轮不到租房的来帮着买单。

估计关于租房市场的调控很快会出来。

拭目以待吧。

就这样。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Qtk53N5JlcWCR9TePmFbSg

曾经，他们面前都放着最后一个铜板。

 

有人，看了一眼走了；有人，拿它办了10个铜板的事。

 

 

上海陆家嘴，有一幢写字楼，长得很像“打蛋器”。

 

这幢楼原先叫东方汇经中心，现在叫金砖大厦。

 

2013年10月，写字楼还没完工，就被前任老板李超人给卖了。

这时候，大部分人没意识到这是“李超人要跑”的信号。

 

在李超人卖楼的差不多时间，许皮带跑到北京领了个奖——“第四届中国消除贫困奖”捐赠奖。

 

这一年年初，许皮带当选全国政协常委，是唯一一位经济领域人士。

 

和李超人不同的是，许皮带的巅峰才刚刚开始。

 

这一年，王健林也以“首富”身份登场。

 

“首富”这个title，戴了容易上头。

 

那年的夏季达沃斯论坛，在大连办的，王首富口嗨了：

 

2020年万达总资产达到1000亿美元，其中国际业务占收入20%到30%，准备出手超过50亿美元的单项并购大单。

当时，万达总资产是3000亿，好像也不是不可能。

 

事实上，2017年万达总资产就超过7000亿了。

 

之后4年，王首富跑了大半个地球，买了英国圣汐游艇公司、洛杉矶One Beverly Hills、悉尼Circular Quay、澳大利亚黄金海岸、美国传奇影院……

 

王首富在海外买买买的时候，李超人也在买。

 

光是2014年，李超人就投资了15家初创企业，大部分在硅谷。

 

和王首富闷着头买买买不一样的是，李超人是一手出货，一手买入。

 

到了2015年，大家意识到，李超人在国内的资产已差不多清仓了。

 

有人一个鸡冻，就大声喊了一句：

 

不要让李嘉诚跑了。

 

当时，有关方面是支持到海外投资的。

 

国家明文鼓励的事，当然是没有条件，创造条件也要上。

 

2013-2018年5年间，各类企业到海外投资了7200亿美元。

 

7200亿美元，是啥概念？

 

没有对比，就没有伤害。

 

1979年-2012年33年间，我们到海外一共才投资了5000亿美元。

 

王首富们用5年时间，干过了之前的33年。

 

有关方面鼓励海外投资，是觉得我们可以买到先进的生产力、关键技术，但我们的富豪们好像掌握了另一种财富密码。

 

到了国外，跟败家娘们撒了欢似的，只买贵的，不买对的。

 

连复星集团创始人郭广昌都忍不住吐槽：

 

在海外投资时最头痛的就是和中国企业竞争，因为某些中国企业的出价真是看不懂。如果再不做点措施，就真让老外觉得我们中国企业是“人傻、钱多”了。

买回来的都是酒店、影城、体育俱乐部，再回头看李超人那段时间的购物车，还是挺不一样的。

 

斯基也想不通，为啥李超人国内购物车里都是房地产，到了海外，购物逼格就完全不一样了呢。

 

王首富和李超人是反向操作，一个是边卖边买，一个是买了再卖。

 

最后的结果其实没有什么不同，但后一种操作，不会有人喊“别让王首富跑了”。

 

还特别容易营造一种“壮士断腕”的壮烈感。

 

2017年7月，王首富咬牙把13个文旅项目91%权益，出价438.44亿元卖给了孙宏斌。

 

过了一年，他索性把剩下的9%也卖给了孙宏斌。

 

看看，他俩谁比较开熏？

 

 

现在回头看，王首富这波操作不比李超人逊色。

 

当时，李超人单单在上海囤地就获益超过千亿，这点惹恼了大家。

 

大家真的就差朝他扔臭鸡蛋了。

 

搞得李超人亲自发声：

 

商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。

他还说了：

在职业上，我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我，我更像你的邻居老头而已。 

这个邻居老头说的话，让斯基觉得，人家真的纯粹，倒是我们把他想复杂了。

 

李超人撤退的动静搞得挺大，搞得其他人撤退的时候，都没什么人注意了。

 

2015年，香港四大家族之一的郑裕彤，将总价值340亿的9个内地地产项目，全部打包抛售。

 

随后新世界（中国）从港交所退市。

 

紧跟着李超人、郑裕彤一同逃离的，还有刘銮雄、张松桥。

 

刘老板大概在那一年抛售了超过140亿的项目，张老板抛售了120亿元。

 

 

大哥恐惧时，我不得不贪婪。

 

上面那么多大佬，几乎在同一时间上演大撤退。

撤退的前提，必须有接盘侠来接啊，最大的接盘侠就是孙老板和许皮带。

 

李超人和王首富的盘，孙老板接了；剩下的盘，都由许皮带接了。

 

许皮带和郑裕彤的故事，大家应该都知道了。

 

2008年，许皮带遇到危机时，去香港找了郑裕彤。

 

但如今郑裕彤已经去世，许皮带这次只能飞北京了，至于北京能不能给他送来呼吸机，是个未知数。

 

坊间传闻说，恒大9月15日要宣布破产，斯基替许皮带松了口气，至少今天还没有消息。

 

斯基前面几天，讲过姚员外的故事。

 

姚员外和李超人一样，都是潮汕人，他们比较擅长捂地。

 

早年拿一些位置比较好的地块，就磨磨蹭蹭地开发，所谓的龟速开发。

 

开开停停，停停开开，就等着土地升值了再开发，要么干脆没开发完就转手卖了。

 

这种玩法，有个前提，就是——不差钱。

 

差钱的，一般都玩许皮带那套“高周转”。

 

高周转，就是造出多少，卖掉多少，然后继续滚雪球。

 

姚员外的故事底下，有人说，跟姚员外和李超人一比，许皮带倒像是个做实业的。

 

 

有高人解释过“高周转”模式：

土地的钱不是自己的，是借来的；开发的钱，是借来的。预售的周转资金，是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱

这种模式跟囤地模式，完全是——同一块土地，两套财富密码。

 

囤地模式有可能获得十年以上的超级利润，而高周转模式，在囤地模式面前就是混上海滩的“小瘪三”。

 

一般搞囤地模式的，不太愿意大张旗鼓做宣传；而搞高周转那一套的，哪怕打肿脸也得充胖子。

 

不宣传，房子就卖不出去；房子卖不出去，就回笼不了资金。

 

许皮带这人最大的弱点，大概就是对光环有一种无法解释的迷恋。

 

不然也不会在酒后问下属：

 

我能流芳百世吗？

2018年，许皮带获得了第十届“中华慈善奖”捐赠个人称号，还作为代表发言。

 

他当时说的话，在今天成了大家竞相转发的名言。

 

我和恒大的一切，都是党给的，国家给的，社会给的。

一边说，一边哽咽。

 

许皮带，又一次成功地自己感动了自己。

 

 

2016年5月，《人民日报》发文《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》。

 

文章就说了：

 

最危险的，是不切实际地追求“两全其美”，盼着甘蔗两头甜，不敢果断做抉择。

可能正是对光环的迷恋，许皮带一直盼着甘蔗两头甜。

 

文章还说了：

 

树不能长到天上去，高杠杆必然引发高风险。

许皮带也没听，一位和他合作过的投行人士给的评价是：

 

兜里有2块钱要做20块钱的事，拽也拽不住。

最后，许皮带把自己整成了债务最大。

 

这会儿，他大概是清醒了，也到了不得不清醒的时候。

 

虽然都是接盘侠，显然孙老板看起来更低调一些。

 

孙老板的话，韭菜最好不要听；但当老板的，听一听还是有必要的。

 

2018年，在融创中期业绩会上，孙老板放话：

 

小开发商不如把地卖给我，然后拿钱买融创股票 。

显然，无论放在当年还是现在，或许都是一个不错的选择。

 

今年，在融创中期业绩会上，孙老板又放话了：

 

融创今年不但要降负债率，也要降负债规模。

一听这话，可能许皮带心头一紧。

 

连孙老板都不放子弹了，再不下场抢呼吸机，怕是真的晚了。

 

来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：魔鬼斯基

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/0tSg39nk588EOuQw7_V6oQ

四面楚歌的滋味不好受。

但现在的恒大应该体会到了。

好消息几乎没有，坏消息一个接一个。

教师节当天，恒大召开财富专题会议，许家印放出豪言：

“很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱来买了恒大财富的产品，我代表集团明确承诺一定要全部兑付，一分钱不能少。”

然而，这样的空头支票并不足以安抚投资者的焦虑，反倒印证了恒大旗下到期财富产品逾期无法兑付的尴尬。

（一）

天眼查显示，恒大财富的前身为恒大金服，其成立于2015年11月18日，是恒大集团有限公司的全资公司，法人代表为杜亮。恒大金服于2016年3月上线，当时全国P2P盛行，恒大金服即为恒大集团旗下的P2P平台。

9月12日晚间，数百名投资者来到位于深圳卓越后海中心的恒大总部，他们企图采用最原始最简单粗暴的办法保住自己的财产。

维权者中，有不少居然还是恒大自己的员工。

当然堵大门拉条幅的办法是不管用的，100多年前就有人验证过。

1883年，胡雪岩因囤积生丝巨亏，无奈之下从自己的阜康钱庄调现银周转。

八个坛子七个盖，对大的商业帝国来说，拆拆补补的办法并不稀罕。

问题是，胡雪岩已经拆无可拆，补无可补，手里的锅盖不够用了。

1883年12月5日，上海、杭州、南京、北京乃至湖南、湖北等地，20余家阜康钱庄宣布破产，一代巨商湮灭灰飞。

今日许家印之危局，惊险程度不亚于胡雪岩。

自从去年爆出债务危机，银行、信托、供应商排着队向恒大讨债，很多在建项目已经停工，连正常交楼都成问题，恒大系股票市值只剩下400多亿，比2017年最高点蒸发了3000多亿。

就在今天午后，恒大系股票又遭重挫，恒大汽车跌24.66%，恒大股价跌11.87%，恒大物业跌12.01%。

再这样一路跌下去，不用别人唱衰，恒大自己如何能够撑得住？

毕竟股值反映的不只是财富，更是信誉和信心。

尽管恒大手中仍然握有价值不菲的土地、在建房地产项目以及建成的商业地产，可是如果只靠把这些东西卖光还债，与破产还有什么区别？

（二）

恒大集团在官方网站上声明：

网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

其实，破产不破产由不得自己，也不是靠几句豪言壮语打气就能过关，靠的是实力和运气。

许家印凭着出色的交际能力、打牌水平和语言能力，结交的朋友很多，运气也一直不错。

2008年美国次贷危机席卷全球，当时恒大正酝酿港股上市，在香港富豪郑裕彤和刘銮雄注资支持下，帮助扫清了上市的障碍。

2020年11月，在广深两地国资委支持下，27家战投企业出手，恒大1300亿债务一笔勾销，再次彰显了非凡的危机处理能力。

然而，现如今恒大面临的问题不是几十亿几百亿就能解决的。

经过一系列操作后，现在恒大负债仍然高达5700多亿，外加2000多亿商票债务。

真不知道，什么样的白马骑士才能背起这个大包袱？

龙游浅水、虎落平阳，现在看恒大笑话的很多，能伸手拉一把的太少。

当年胡雪岩倒下，看热闹的是盛宣怀。

今天恒大处境艰难，肯定不少人着急上火，可有没有人偷着乐呢？

洗萝卜不怕泥多，看热闹不嫌事大。

这还真不好说。

（三）

要说隐患，需要从2017年开始说起

2017年的楼市，正在经历房地产最后也是最高潮的狂欢，恒大在2016年登顶中国房企销售额的榜首

站在风口之上的恒大同样也看到了绿地借壳金丰投资A股上市的故事，所以2017年的恒大推动重组深深房

为了推动重组完成，2017年的恒大地产三次引入战略投资，投资者合计投入1300亿资本金，占据恒大36.54%的股权

这一轮的战略投资，也直接推动恒大的估值站上4000亿的关口

当然这没有无缘无故的爱，所有的战略投资都在于看好恒大的借壳上市，曾有对赌协议明确如果为2021年1月31日之前尚未完成重组，那么恒大有回购股权的义务

所以各位或许可以理解从此之后的恒大一路狂奔的故事

一边在试图想要上市解套的同时，恒大另一手需要让自己获得可以随时套利的可能，用来支付随时可能引起的债务

在这样的氛围下，所有的扩张，所有的打折，所有的投资，或许都能够看到一些端倪

时间到了2020年9月，对赌协议将至，监管部门仍未批准恒大重组深深房，而后恒大做了一件耐人寻味的事

债转股事件

当初的投资者，在恒大的斡旋下，回购权益取消，投资额全部转为股份

这样一个典型事件确实可以看出恒大辗转腾挪的能力，债务解决的同时，还能拉上股东一起合影拍照，以示舆论信心

但是这件事最核心的问题就在于：债转股的背后让恒大在资本市场失去了信用

协议可以随时取消，承诺的回购可以不做到，这样的信用基础，谁还会继续借钱给他

要知道大而不倒的企业最需要的就是信用，靠着不断扩张的规模获得更高额的信用，用来推动企业未来的发展

本来是10个问题，恒大手上有9个茶壶，虽然忙一点但好歹能够把问题掩盖住

债转股之后的恒大也就只剩下5个茶壶，随之而来的就是4个烟冲在疯狂冒泡

信用的缺失直接导致恒大失去辗转腾挪的能力

基于信用而生的债券市场给到恒大非常直观的数字表现

这件事最大的助推就是：给不足恒大足够的时间

我们要相信，不论如何恒大的规模还在，规模虽然不能代表实力，但是一定是实力的某一种体现，只要时间还在，恒大总有找到解决问题的方式

时间时间时间

资本市场、楼市市场、金融市场，到底给恒大还留多少时间

今年5月31日，恒大财富总经理杜亮和其父亲杜永平，提前兑付了四笔1000万理财产品。

面对投资者质疑，杜亮解释说家里有急事。

他说的很对，钱保不住，就是最大的急事。

可是，谁家没急事？

 

恒大的痛，乐视的痛，更早一点顺驰的痛，这个时代总是不缺故事，但每一个故事背后的代价都太过惨烈。

 

如果恒大倒下，这可能是整个行业给到社会一个巨大的笑话，所有人看待房地产行业内心的os就是：原来做房地产的，龙头企业也就这样

覆巢之下岂有完卵，这一次的转变暴露出了行业太多问题。

（四）

周口太康县聚台岗村村委会门口，立着一块显眼的功德碑。

正面刻有“许家印”三个大字，以及“为国育才、造福后代、流芳百世”的铭文。

这是老家人为许家印立的，以铭记他修路建校、造福乡里的善举。

无论恒大未来走向何方，这块石碑都记录了一个时代。

 

屈指算来，恒大成立只有25年时间。

25年时间，四分之一世纪。说长不长，说短不短。

你方唱罢我登场，你是风儿我是沙。

霸业回头几春秋，多少英雄赴白头。

每个人，无不是大时代中的过客。

该来的总会来，该去的也留不住。

但不管如何，我们都不想恒大死。

我们更希望恒大好好活下去。

唉，没有什么大到不能倒！

谁会是恒大的白衣骑士？

来源：燕梳财经  部分内容来自：真叫卢俊   

作者 | 梳子姐

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