深夜传来重磅新闻，楼市即将大转折！

昨天晚上20：40，中国人民银行发出了意味深长的一条通稿，由新华社播发的权威消息：

总理李克强主持召开国务院全体会议，研究部署一季度经济工作。其中提到：

当前我国经济面临新的下行压力，不确定因素增多，要努力爬坡过坎，稳字当头，把稳增长放在更加突出的位置。

紧随其后，深夜22:47住建部官网发出消息，部署全年工作任务。

其中同样把“稳增长”放在重要位置，并罕见强调，要充分释放居民住房需求。

这已经是在央行、国家发改委之后，近日第三个重磅发省的主管部委了，显示了强烈的迫切感。

楼市回暖，只争朝夕。大转折，即将出现！

值得注意的是，国务院和多个部委的密集发声，都不停在强调：要立刻发力，不能等了。

总理在国务院全体工作会议上，是这样说的：

明显加大宏观政策实施力度，推出更多有利于提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招。

这显然是指出了统筹全局的大方向。

实际上，近期央行已经按这个调门，反复强调靠前发力的重要性。

12月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元；

1月20日，5年期以上LPR下调5个基点，为4.6%，史上最低；

中国人民银行副行长刘国强在国新办的新闻发布会上，可以说把话说得非常直白了。他的原话是这样的：

当前经济面临三重压力，“稳”本身就是最大的“进”。

在经济下行压力根本缓解之前，进要服务于稳，不利于稳的政策不出台，有利于稳的政策多出台，做到以进促稳。简单说，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。

所以，央妈直接出手，明确的目标就是拉升市场曲线，确保一季度开局良好，信心回暖。

这里不厌其烦地列一下，让你再感受一下央妈的决心：

一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；

二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；

三是靠前发力。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。

央妈，是真的急了！

翻译一下，就是这么三点：

1、水龙头还要再开大，多开几个水龙头。

2、要把水管接通，还要送水上门。

3、别让市场等水来等到心死，要抓紧让大家喝到水。

2021年四季度的经济增速，已经到了十年来除疫情爆发之外，最低的情况。第四季度的GDP增速仅为4.0%，可以说是断崖式下跌。

你可能会很奇怪，为什么四季度总体没有受到太大的冲击，经济突然就不行了？这其实跟房地产领域调控过度严格，产生政策的合成谬误，有很大的关系。

你看看四季度的数据，只有房地产业、建筑业增速是负值，拖累了整个经济增速。

光是计算房地产业、建筑业，就占到整体经济规模的13.8%，更不用说再加上下游了。可见影响有多大。

去年一整年，房地产投资增速已经下降到了4.4%，可以说是抛锚了。

房地产是需要严格调控，房住不炒也是长期需要实施的政策导向，但倒洗澡水不能把孩子给倒了。

现在房地产业面临的严峻形势，放眼20年来，也只有金融危机冲击的时候可以相比。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀近日就归纳了原因：

经济社会发展是一个相互关联的复杂系统。要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己、不及其余，避免局部合理政策叠加起来造成负面效应；又要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。

这就归纳了当前楼市困境出现的原因。只能说一句，No Zuo No Die啊。

现在可以说，国务院和各大部委连续发声，房地产已经进入了“全面纠偏”的阶段，而且，对于已经转弱的市场预期来说，矫枉必须过正。

楼市大转折，一系列重大变化可能发生。

一、央行很有可能在第一季度进一步降准、降息，小步快跑，力促经济回暖。

央行很担心，印出钱来，贷不出去。从11月开始，对楼市输送的资金已经在逐步加大，但是还不够。

2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

随之而来的，是广义货币M2极有可能会重回2位数，如同2020年疫情冲击之后的情形。

不排除5年期以上LPR进一步下降5个基点的可能。

这对广大“房奴”一族和买房人来说，都是利好，有的城市首套房贷利率已经下降到5%以下了，政策信号极为明显

二、国家发改委、住建部持续发声之后，已经营造了楼市松绑的政策环境。各地政府，可以出手了。

此前，很多城市着手救市，但还是畏畏缩缩，不敢放手去干。“政策一日游”频频出现。

最典型的是黑龙江，该省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，部署了全力冲刺房地产业增长工作，结果被舆论关注后，撤回通稿。

如今，在住建部发出“充分释放居民住房需求”的号角后，各地在需求端可以做更多的动作，不排除一些城市，将放松限购限贷政策，更好调动住房消费需求。

尤其是东北地区和部分中小城市，救市的力度可能会更大。

第三，第一季度会是一个政策集中发力期，还会有更多政策宣布，但传导到楼市仍需时间。

信心之所以宝贵，就没有那么容易恢复。不过中国楼市的想象空间还是很大，房地产信仰并未破裂。

要知道，在去年如此严峻的情况下，房企朝不保夕、行业风声鹤唳，但中国楼市的整体成交规模仍然刷新的“天花板”，突破18万亿。

从政策发力到“小阳春”的出现，大约会有2-3个月的时间差。

按照这个趋势，早点行动的买房人，还能够抢抓到窗口期的机会。我给你的建议就是，春节除了走亲访友，也不要闲着，需要买房、置换的要行动起来了。

把手上的现金换成优质资产，才能承接央妈释放的政策红利。

中国经济仍然韧性十足，不要被一时的下挫迷惑，及时调整好资产配置才是大事。

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/r-qJB9wbhYr6oLF83OVkoA

之前一个周末，我跟一个中介朋友约饭，他迟到了

他说周末比较忙，忙着“练”房东呢…

 

没想到这年头还能听到这个词

现在都怎么“练”呢，他说先跟房东说今天会有客户来看房，看好了就能订，然后雇假客户去看房，最后约房东到门店谈价格

当然不是真谈价格，而是要看看房东的心里价位，顺便压压价格，促成交，这就是摸底、排雷和试六大项，对外叫面谈，内部代号“MT”

类似这样的代号还不少，用起来方便，被房东看到也没事，谁能看懂

是不是还挺小心机的，中介朋友考我说：跟进，EK，以ZY名义消极房东，这句什么意思

 

没想到一个门店背后还有那么多套路，为了获得更多内幕，我准备去卧室一家中介门店，去看看背后到底是怎么运作的

没想到，真的进入之后发现足够的魔幻

 

记录了一些工作笔记，大概有这一些……

01

“布点、跟踪、穿插、游击”

如果非说小心机的话，他首推找客户这件事

简单说就是：布点、跟踪、穿插、游击

每个门店都会有自己深耕的小区，每天早9点到晚上7点半，小区门口永远有附近中介门店的一个人在门口发传单

每周末会在小区正门、后门、所有进出口上布点，只要有一个中介来带看，他都了如指掌

如果有别家中介带着客户从一个小区到另一个小区，群里也会奔走相告，看看隔壁小区有没有人，没人的话，派人去支援

支援过去做的都是一件事，跟踪

看你进小区左拐还是右拐，都知道你去看的是哪套房，小区里在卖的房他们几乎门儿清

进小区右转了，那就一定是8号楼1单元501，于是就派小哥穿插到别家中介前面等着他们，或者直接到楼里面等，这叫穿插

一般来讲，别家中介和客户进了这栋楼，穿插中介都不会让你发现，大概你们进去4、5秒他才会刷卡进去，然后在7楼、8楼的楼梯拐角处那里猫着听动静

穿插不是为了当面截胡，而是伺机而动

中介和客户总有分开的时候，只要你跟的不紧，那我就中场截胡，如果到小区门口才分开，我就到小区门口等你们分开后，再上去问一句

“姐，我看您刚看的两房，我这有一套同小区的，要不要看看”

就算客户去地铁，我跟进地铁行不行，如果开车更好办，就会有泊车电话，前面步骤全部省略，直接电话问要不要看更多一套房源

泊车电话要不到，去黑车产业链查车牌，25块/个，这钱就买一个号码不便宜，但是架不住客户够精准

一般来说，开车一来就是一家人，这样现场就能做决定，如果一辆车带着老人、孩子，开着一个车，这个车还是30万以上

这种情况就说明有购买力，决策人在场，这时候什么20、25，早就不在乎这点钱了，话术都想好了

“您好，我这有一套房，也是这个小区的，是我们独家的，您还没看过，来都来了，要不要看下”

这个时候没人会拒绝，来都来了，干嘛不多一个选择，如果看中了，这就是“一枪头”

我朋友说了句励志又好笑的话，“只要有心，都是办法”

02

为了独家房源，他们可以有多拼

可以看的出来，不管是布点还是游击，前提都得是我有房源

对中介来说，只要有房，就不愁没客户，有时候一家中介公司80%成交都是来自独家房源，所以挖房源很重要，尤其是独家

一般一个门店在一个小区有2-3套独家，中介基本可以横着走，其他中介这时候往里面带看，几乎就是给独家房源的中介送客户

所以有些小中介门店挨着客户多的中介门店开也有好处，只要有独家房源，就不愁开单

我听中介朋友说过，他为了深耕一个小区的独家房源，甚至自己搬到这个小区去住

为了争取房东的好感，他们也会自己维护小区做社区服务，服务的主要内容差不多就是捡垃圾

而且一定是趁大家早上上班的时候，这时候大家正出门可以看到，白天都不在家，晚上下班时间点也不固定

不要小看这一点，做足时间差不多在半小时、一小时左右，你的业主会看到你，看着中介身上的衣服，无意中加深了一遍品牌，而且也会多点好感

足够让业主在挂牌或者卖房的时候，多想到一点点就赢了

如果得到消息说小区哪家房子挂出来的时候，小哥们就开始出动了

首先，亮家伙，我们有多少门店、多少业务员、多少刷新服务、每天被推荐多少次…

其次，软磨硬泡，每天维护、定时拜访、反复推销

还有这种烧脑的局中局

明明自己是s价的那个，还托底交流，大概率可以赢得信任，拿到独家

不得不再感叹下，没想到现在中介都已经把活做的这么细了

03

“记住，无状况不成交”

中介朋友说，他带客户去看房，基本都会安排状况

到楼下会遇到第一个状况

其实这时候根本没客户

往里进，电梯下来了，一个中介带着老太太

老奶奶是雇的

到门口了，被堵门了

当然了，还是没客户

到这还不是全剧最高潮，等你到房子里面正在看房的时候，这时候会有人冲出来，气势汹汹的对你的中介说

一通下来，一个真客户都没有，就你自己

是不是觉得这是很久之前才会发生的事，其实就算是现在，这种情况依然有

这些“小剧场”，就是一个个“状况”，对中介来说，无状况不成交

而且如果中介不这么做，尤其复看的时候无状况，回到门店就会被批一顿

如果在你看完一套房，犹豫墨迹不能决定的时候，不走又不定，这时候业务员就会给店长打电话，或者直接在群里扣数字

扣1后，店长电话就来了 

如果赶上周末，还得扣2

这时候可能全店的人都屋里待着呢，想要的效果就是现在市场太好了，如果市场不好，那是别的区的事，我们这不存在

扣3，功能更高级，那边就不再是经纪人，可能是房东

话说到这就两个结果，同意加就加5w，不能加，那就给你推荐一套一样好的，再不买就没那么走运了

最后整体效果就是，这个市场很好，你最好赶紧买

04

中介为什么这么拼

为什么那么想抢独家、抢客户、促成交

我问我那位中介朋友，干嘛这么拼，安安静静做一个中介不好么

他说我也不想，上传信息、带看、客户维护、驻守，这些都是量化考核，没达标就罚钱，还有体罚

一般的指标没有达成的话，男生就罚30-50个俯卧撑，女生就是30-50个深蹲

罚的比较严重的就是长跑或者爬楼，20多层楼，两上两下，有的区域楼层比较高的30多层就运气不太好了

不过运气最差的是，区域楼层都低，那就只能去爬区域商业写字楼，层高4m，普通居民楼的1倍多

平时忙也没关系，可以下班后罚，跑完打卡下班

每周开店长会的时候，没有找到独家房源就要“仰望”，就是在别家店长做分享的时候，在旁边迈开弓子布微微抬头仰望对方

十几二十个店长分享起来，一通分享下来至少50分钟，如果后面第二周还没有，就举灭火器仰望

这样一套奖罚激励制度下来，团队只能拼了，手段也出来了，小心机也出来了

不光二手房，新房也是，不过故事都发生在积分摇号前

前台、岛台、沙盘、洽谈区一套完整的流程走下来，最灵魂设置，是岛台，这里一定会安排一个靠谱的人在那坐着

如果洽谈区有一桌快要成功了，销售就会提示岛台“喊一个”，喊一个假控、或者喊一个砸蛋

 

然后，跟你说几个已经卖掉的，或者说确实不让你买的，想要的效果不是要你买，而是让你抢

 

为什么我们要这么拼…

05

其实现在市面上的中介，基本分两种

一种就是拼平台资源的，这种中介不愁客源流量、也不愁房东挂牌

还有一种就是拼人效的，流量和资源倚靠的对象更多是个人，或者说一个团队机制、一套价值体系

有时候我经常在想，未来我们更需要的是哪一种

 

以上为正文，来自巧克丽丽

 

 

转自 : https://mp.weixin.qq.com/s/bpFdGCaCzkMq8VT90A9UUg

作者：毛小柒

来源：涛动宏观（ID：jinrongjianghu123123）

【正文】

2021年12月25日，新华社“权威面对面”栏目发表了对住建部部长王蒙徽的采访。考虑到住建部官网没有挂出学习中央经济工作会议的新闻稿，因此，王部长的讲话为2022年的工作指明了方向，有较大参考价值。

一、房地产的地位被提的很高：住房和城乡建设是最大的国内消费市场

自2021年12月11日发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆将房地产定位为支柱产业以来，本次新华社在王部长的采访导言中特别提及的表述同样值得关注，即“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域”，同时王部长也提及“住房和城乡建设是稳增长扩内需的重要领域”。因此这应该算是一个很重要的信号，意味着房地产被提至比较高的位置，即房地产就是最大的内需，扩大内需少了房地产肯定不行，同时也意味着2022年在住房销售和城乡建设层面会有比较大的政策倾斜，以提振内需。毕竟相较于汽车家电等消费领域，房地产的带动效应是不可替代的。

二、在地产开发经营和城乡建设方面分别提出两个“不可持续”

这两个“不可持续”分别对应房地产开发经营模式和城乡建设模式。即过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。前面一种模式也是部分地产企业出险的本源，从大部分地产企业的债务指标便可以看出来，多数出险地产企业的资产负债率在80%以上，已经和金融行业差不多。

后一种提法则可以参见2021年8月30日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（参见城市更新政策收紧），该通知通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金涨幅不超过5%等四大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着传统急风暴雨搬的大拆大建模式已经不行了。同时王部长也特别提及“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来“破坏性建设”，将坚决杜绝“破坏性建设”行为。

以上提法也意味未来地产行业的兼并整合应该会成为主要方向，虽然楼市在加强预期引导的政策呵护下会趋于回暖，但部分出险地产企业和还没有出险的高杠杆企业可能会面临退出市场的命运。

三、2022年做好八个方面的工作

（一）因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

王部长重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具体和手段”的提法，同时特别提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这个提法不仅中央经济工作会议提，且央行也多次提及，意味着这个不仅是住建部的工作，实际上也是央行等金融管理部门的工作。

“因城施策”的提法意味着“一城一策”，即有些城市在地产行业政策层面是可以定向放松的，亦符合政策导向，如前段时期黑龙江、吉林等东北有些地区出台放松政策引起关注便是一例。当然这一现象实际上也表明各地所承受的压力和面临的地产行业现状实际上差异比较大，区域分化会比较明显。

例如，2021年12月20日，黑龙江省政府发布《省住建厅召开调度会议部署全力冲刺房地产业增长工作》（21日这一新闻便官网被撤下），称黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，要求要想办法促销售，落实购房补贴政策，提振市场信心。

（二）更好满足群众的住房刚需和改善性需求，政策支持力度会比较大

第二个任务便是“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”，这里的关键点是“更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”，这个提法银保监会也多次提及，而央行在四季度货币政策委员会例会上亦提及“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”。因此地产行业销售端的放开是非常确定的，否则循环也就无从谈起。

就住房刚需而言，目前我国每年城镇新增就业人口达1100万以上，刚需是客观存在的，只要预期不发生变化，群体则主要针对新市民、青年人群等。这方面的金融、土地、公共服务等政策支持力度也会比较大。

就住房改善性需求而言，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，因此改善居住条件的需求亦比较旺盛，当然这要城市更新和城镇老旧小区改造行动的配合。

（三）全面实施城市更新行动，加快推进城镇老旧小区改造的政策机制

中央经济工作会议没有提及城市更新，但王部长将“全面实施城市更新行动”作为2022年的第三大任务，这是新形势下的特别提法，意味着2022年城市更新行动的力度可能要比预期的大，毕竟城市更新实际上和住房改善性需求的提法是相对应的。同时城市更新还包括基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设（如对地下管线老化、底数不清等问题进行更新改造）。

具体看，针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，王部长提出要创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。这里的旧改对象应会聚焦于2000年之前建成的小区，实际上这个提法在住建部的官网中已经多次被提及。

（四）其它几个工作任务

其它几个工作任务主要包括全面实施乡村建设行动（推动农房和村庄建设现代化）、制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案、推动智能建造与建筑工业化协同发展、加快形成与高质量发展相适应的城乡建设体制机制和政策体系以及推进全面从严治党。这里不再赘述。

四、将采取多个措施促进地产业良性循环和健康发展

（一）总体原则：加强预期引导、因城施策

王部长提出将采取四个措施来促进地产业良性循环和健康发展，总结下来实际上就是“加强预期引导和因城施策”几个字，这主要是因为受地产企业风险暴露影响、市场预期发生了变化，同时部分地区受到地产行业波及影响较大（如部分城市为稳定楼市而出台“限跌令”、部分城市为项目完工而忧虑、部分城市则遭遇了土地出让收入大幅下滑和土拍市场遇冷），需要通过诸多连环政策来稳定地产市场、稳定购房者和部分地产企业的预期，否则销售端与并购端的潜力很难从根本上得到释放，毕竟现在观望情绪还是比较浓厚。

（二）保持调控政策的连续性、稳定性，三稳仍然最关键

王部长特别提出要保持调控政策的连续性和稳定，并将“稳地价、稳房价和稳预期”的地位提的很高，实际上这也比较符合中央经济工作会议提及的“稳字当头”导向，而“三稳”的主体责任实际上在地方政府，因此地方政府在稳定地产市场方面需要承担的责任仍然很重。

（三）更加强调政策灵活性，部分地区料将开启救市之路

王部长提出要增强调控政策的协调性精准性，这个表述的内涵应该是增强政策的灵活性，政策只有更灵活，协调性与精准性才能更有效，即对于出险的地产企业和项目需要进行精准拆弹，对于优质项目与符合调控政策导向的企业，则要精心呵护。

同时王部长特别提及“加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督”，意味着地产政策的弹性空间在扩大，放松倾向更为明显，部分地区可能将开启救市之路（过程应该是暧昧的），实际上一些城市已经在这样做，如先前部分城市发布了”限跌令“（参见“限涨令”与“限跌令”并存，有何深意？）等。而这里面银保监会已经明确要加大刚需房与改善性住房的支持力度，而央行会不会相应下调5年期LPR则值得关注，同时住建部的协调作用也会增强。

（四）稳预期：处置逾期项目交付风险，以“三保”为首要目标，恒大发声

王部长提及要坚决有力处置个别头部地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失，这就需要强化出险地产企业的主体责任，出险地产企业在未完工项目的完工和完工项目的交付方面可能需要面临来自政府的监督，需要承担更大的责任。

例如，广东省政府入驻恒大地产便可能会成为一个风向标（参见恒大想躺平？），其它地区政府应也会效仿，督促出险地产企业尽职尽责。

再比如，2021年12月26日晚间，恒大集团官方微信披露恒大集团召开复工复产保交楼周例会，指出目前恒大集团全国项目复工率为91.7%，较9月初“保交楼誓师大会”时提高40个百分点；复工人数8.9万人，在北方多个省份进入冬歇期的情况下，仍较9月提高31%。恒大董事会主席许家印特别提及恒大在9、10、11月的交楼量都不足1万套，而12月份恒大有115个项目计划交付、将全力冲刺确保完成本月交楼3.9万套的目标。

作者：毛小柒

来源：涛动宏观（ID：jinrongjianghu123123）

2021年结束了，总结的楼市的情况：“上半年疯狂，下半年绝望”。

2022的楼市会好起来吗？房企能松口气吗？

01

房企躺平年

去年只要是生活在中国的人，明显能感受到一个风向——年年喊打喊杀，年年在涨的楼市似乎偃旗息鼓了，开启了真正意义上的“房住不炒”元年。

这一点，最集中体现在强度极大，频率极高的政策输出。

仅仅一年的时间里，全国各地楼市调控达到了创纪录的651次。

比2020年所谓的“史上最强调控”年的政策数量多了一半，相当于每一天都有近1.8次调控发生。

像是给楼市直接抬进手术室，来次脱胎换骨，主刀的还是“国家队”，与往年的小打小闹完全不同。

无论是严查金融贷款流入楼市、各大城市出台二手房指导价，还是开启“集中供地”“集中土拍”模式，这些都是以往从来没有出现过的套路，推翻了过去所有的玩法。

2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%，是十几年来第一次出现负增长。

房企融资断崖式下滑，玩高杠杆的房地产，都不融资了。

而且去年有88%的房企没有完成年度销售任务，往年都是超额超量完成，市场惨烈程度可想而知。没有几家房企不在裁员降薪，美其名曰：“优化”，向社会输送人才。

恒大，在破产重组的边缘疯狂试探；融创活在恒大的阴影下；宝能、花样年、新力等大房企相继爆雷。

房企“强者恒强”的神话彻底破产，越是做的大，越是什么万亿航母、千亿巨头，越有可能出事。

于是乎，剩下没爆雷的房企开始躺平了。

有的，兑付不了企业债券和几十亿的理财产品，躺平。

有的，买不起土地，玩不转旧改，躺平。

有的，楼卖不出去，月度销售额甚至为负数，躺平。

4月以来，广州一共进行了三次土地集中出让，挂牌113宗，实际成交78宗，流拍35宗，以前热火朝天的土地拍卖，也冷了下来，出现大面积流拍。

这还是一线城市的情况，其他地方可想而知。

房企不愿意买地，都开始躺平，这套游戏就玩不下去了。

02

2021年，地产为什么这么惨

几乎所有的人都认为，我们不一样，我们最伟大，我们是特色的。日本当年也这么想的，超越美国，世界第一，全球第一，但最终结局如何？

所有的人在泡沫极端情况下，都是非理性的，都是狂热的。

房地产是过去这么多年最大的泡沫，而其中的玩家也必然狂热，甚至疯狂，直至寒冬到来。

过去很多人都有种自信——中国一直发展，那么房价将永远上涨。

却不知道，居民负债程度的极限，就是房价上涨的极限，也是房企发展的天花板。而房价崩溃的源头，就在于居民杠杆的平衡被打破。

怎么打破？这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化，居民收入下降……

结合目前的负债情况与收入情况，从宏观层面考虑，我们的房价基本是到头了。房企的好日子也到头了。

而助推房企迎来“最难年”的直接手段是频繁的政策调控。

这次的调控十分精准，先是通过严查经营贷以及限售限购限贷来阻止资金流入楼市，从源头阻断房价上涨的动力。

再通过“三道红线”卡房企资金链的脖子，让他们难以通过金融系统吸收资本，玩“借新还旧”的游戏。

这一点从恒大的情况就能窥得一二。

恒大的超过2万亿的债务“木秀于林”，三道红线全中，按照监管要求不得再增加有息负债。

有息不行，那无息呢？理是这个理，但学过会计的或者稍微有点理财常识的人都知道，资金有时间价值，或者说无息别人凭什么借给你？

于是恒大在里面搞了个骚操作，商票。

用俗话讲商票就是白条，相当于公司打的欠条或者记账。恒大以自己的名义签发商票，即打欠条支付各种供应商的款项，而且这些期票往往都需6-12个月才能兑出。去年，6月30日，恒大就放出消息，声称负债大降3000亿，第二道红线转绿，便是通过商票的玩法，腾挪了一下。

还没来得及开心，转头就发现央行将商票数据也纳入了监控范围，要求房企将商票数据随三道红线一起上报。

所以，别看是简简单单的三道红线，其实上头的心里非常清楚房地产的游戏是怎么玩的，也清楚房企会怎么操作，真的想搞你，会把所有的路全给你堵死。

但是中国的房企玩的是“高杠杆、高周转”那一套，一旦资金链断了，什么都没有了，买的钱是借的，搞工程的钱是借的，可能售楼部都不是自己的人，只有那个壳是自己的，近乎空手套白狼的轻资产运作，这也是中国房企的牛逼之处。

高杠杆和高周转就对现金流的要求非常高了，房企就像在万丈深渊上走钢丝。一方面谁都不敢放慢拿地的速度，拿的慢了就会被同行挤出；另一方面，体量每大一分，累积的风险就高一分。

这个模式下，必然伴随高负债，看看那些大房企，谁家不是欠着几万亿、几千亿的债？要是只欠个几百亿，真不好意思说自己在玩房地产。

一旦资金链吃紧，紧接着债务问题便会频频暴露出来，地产公司也就暴雷了。

03

今年会好吗？

好不容易挨过2021年，房企的2022年能不能松口气？

这得看两点，一是房地产会不会回暖；二是政策会不会放松。

从楼市的销售层面看，2022年房地产的市场前景恐怕不容乐观。

在房地产贷款集中度管理政策下，按揭贷款收缩对市场信心的影响至少将持续至2022年上半年。

银行在房贷方面越收越紧，极大可能影响到今年市场销售情况。

并且，由于2021年下半年土地市场降温，房企不愿意拿地，2022年上半年的供给也将收缩。

其实，挖掘机的销售情况最直接反应房地产的景气程度。

4月国内销售41100台，同比下降5.24%；

5月国内销售22070台，同比下降25.2%；

6月国内销售15500台，同比下降28.65%；

7月国内销售12329台，同比下降24.1%；

8月国内销售12349台，同比下降31.7%；

9月国内销售13934台，同比下降38.3%；

10月国内销售12608台，同比下降47.2%；

11月国内销售约13500台，同比下降53%左右。

挖掘机销量下探，说明去年地产项目开工量出现下跌，那么今年可以投放到市场的供给也会变少，市面上卖的房子少了，自然销售不会好。

但从政策层面看，房企的生存环境可能没有去年那么糟糕。

2021年10月以来，相关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号，如银行信贷加速发放、支持境内外债券发行、ABS发行松绑等等。

11月19日，人民银行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》，再度提及：

“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

这几天，网传消息房企并购的贷款不纳入三道红线，相当于开了一道口子，让有能力的优质房企去收并购。

银行:去买买买吧，不算入三道红线了。

实则也是鼓励房企搞自救，把企业风险在行业内部给化解了。

其实也不难理解，一是，因为房地产不是独立的第一行业，背后牵连大大小小三十几个产业，还有金融体系，居民房贷有多少？房地产开发贷款有多少？房地产企业债券有多少？一棍子打死，系统风险太大了。

二是，我们正处于疫情后的复苏阶段。经济复苏，需要刺激。

很多地方，特别是靠外贸和旅游吃饭的地方，连锅都揭不开了，大量地铁，公路，学校，医院，还有最近提出的大基建、新基建等着资金建设。而地方财政本身不像企业，不会产生利润，但却有庞大的开支；卖地，印钞，收税，三选一，哪个最好做？按目前来看，还得保GDP（搞地皮），保经济稳定，房地产的地位短期内动不了。

好的城市属于国家硬资产，优质房产属于城市的硬资产，把楼市搞崩，这雷不就炸国家手上了吗？

所以，今年政策层面一定不会继续收紧，还会有一定程度的放松，但往年让房地产鸡犬升天的环境一去不复返了，以稳为主。

04

尾声

一个病人，特别是刚从ICU出来的，对生命的态度完全不一样。

2021年的情况，给所有房企一个教训——该转型了。

不管是从政策层面，从经济转型层面，还是从居民实际需求层面，都已经是不可逆转的大趋势。

靠着借钱拿地，等着房价起飞的模式铁定玩不下去，在运营上得注重长线，注重现金流，商业住宅两条腿走路。

房地产也不是那个高杠杆、高周转的时代了，精耕细作正在成为主流。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/nj4H-P2oeKBb3KWD0obM-g

 

如果有钱，尝试一下住投分离，人在县城，但资产可以放在沿海城市。

作者：楼市团长

来源：楼市团长（ID：tz52801）

 

对于数以亿计的中国人来说，年年回去的故乡，有忘不了的乡愁，忘不了的童年记忆。

 

但是故乡县城只是我们的过去，城市才是我们的未来，这是中国社会城乡差距拉大的缩影，也是成长的烦恼与代价。最近很多朋友问我是否要在县城买房，以后还能升值吗？县城的楼市最终结局会怎样？为了解答这些问题，我专门写了一篇深度文章，请您耐心阅读，并发给三四县城的亲戚朋友，一定受益匪浅，感谢。

 

01

县城的经济

 

首先，我们要先认识一下中国的经济地理：中国是一个西高东低，西部背靠内陆，东临海洋的国家，其中有黄河、长江、珠江等流域贯穿其中，中国沿海省份的经济总体上要优于西部内陆省份，而西部内陆省份之中，省会城市的经济又优于下面县市，逐级递降。

近年来县城的发展问题变得越来越突出：在县城，体制外的人想创业挣钱的话，除了餐饮和零售业，剩下大多是「和政府搞好关系，挣政府的钱」。

县城最大的问题是没有大型产业提供高薪岗位，加上大部分县城人口也就是十来万人，市场非常狭窄，除了衣食住行等，基本没什么生意可做。

在一二线城市，给宠物洗澡和治病的店铺都可以开成连锁，因为城市养狗养猫的人多达十几万人，而这在县城几乎是不可想象的。

曾经有一个人调侃：就算是捡破烂也要去一二线城市，在深圳上海，捡一天你都捡不完，努力一点，还能发展成一个垃圾分拣站，形成团队分工，一年挣个100万没问题。但是在县城，只有三五条街，一个早上就捡完了，天花板太低，捞不到钱。

我们都知道，交易产生财富，如果一个县城没有突出的外销产业或外部资金进来，那么这座县城总的本外币存款基本是恒定的，也就是他们总财富并没有增加，只是内部相互转移了。

例如，小王去李三家买个冬瓜，李三去赵四家理个发，金钱只是在他们之间转移而已，本质上这座县城的总财富并没有增加。

什么时候这座县城的财富才会不断增加，大家整体变得越来越富呢？

当这座县城发现某种矿产资源或农业大宗产品大量外销得以挣钱回来又或者旅游业兴旺发达，源源不断有人拿钱来这座县城消费，又或者外出打工的人把资金寄回县城的时候，这座县城的总财富才是增加的。

县城这个现象听起来是不是有点像国家的“外汇”呢，一个国家的财富不是靠印钱就能增加的，必须跟其他国家做贸易，通过交易把外汇挣回来，那才是财富。如果印出来的钱是财富，那发展经济就太简单了。

除了以上所提到的，县城还有一种情况可以挣到“外来资金”，并且可以挣到盆满钵满，那就是上文所讲的“靠近政府，挣政府的钱”。

中国的省市之间一直存在“财政转移支付”制度，东部省份的利税收归国库之后，为了支持社会主义建设，实现地区平衡发展，高层会把这些收来的利税拨到内部县城，发展公共事业和基础设施。

笔者曾经采访过一位在内陆县城的建筑包工头，他凭借着揽下的多个医院、路桥的工程，带着手下300多人的工程队快速发家致富，就连开挖掘机的师傅一年都能挣到70多万。

对于县城来说，一年得到上级拨款几十个亿，然后大搞工程，所以谁靠近政府，谁就先挣到钱，然后这些钱才逐步分配到其他人身上。

例如上文的包工头，他首先挣了钱，于是去买豪车，这时豪车老板就挣了一笔，接着豪车老板拿着这些钱去酒楼请客吃饭，酒楼老板就挣了一笔，最后他又去进行下一笔消费……

这个过程中，除了老板，汽车销售业务员、餐饮酒楼经理及服务人员，肉菜市场的贩子都分到一些提成或利润，财富就这样一级级分配下去，但到末端的时候，这些钱已经很小了。

县城经济最大的特色是“财政经济”，即本地主要的经济活动是围绕政府支出展开的，在这种情况之下，过去二十年以来大量涌现的县城新贵，大部分都是因为抢到了政府的基建蛋糕才得以发家致富。

这时候我们发现内地县城的经济特色：政府是经济活动的主体。
　　
在这种大环境下，谁有政府关系，又或者是主要官员的亲戚，谁就能够参与分蛋糕，“挣政府的钱”。

所以我们不难理解为什么内地对于“公务员”(其实也就是过去的“铁饭碗”)有着变态一般的热衷，因为体制外确实没什么机会和空间。

 

前几年，东北公务员招收环卫岗位，体制内铁饭碗，就是平时在办公室，偶尔去街边督查一下环卫工人扫地情况那种，就这么个没有什么前途的工作，竟然吸引了数千个本科生、硕士生报考。寒窗十年，竟然是去干这个，实在令人咂舌。

 

 

02

县城的人口与劳动力

 

中国的县城大多人口十来万，混不进体制的，十有八九都去沿海打工了。

这么说吧，在一二线城市帮人家搬家送货又或者是修手机，月薪都过万了，比县城的公务员还高。年轻人与其窝在县城受累不出头，还不如去大城市闯世界。

 

▲中国人口分布图，红色柱状越高，人口约密集

 

现在还留在县城的中青年男性，大多数有自己的赚钱门道，例如运输，小买卖，手艺人。 

而中青年女性，原因无非是照顾老人孩子。这就决定了他们不可能早八晚五上班，只能是打散工。三天打鱼，两天晒网，老人病了，孩子放假了，就不来上班了。闲得没事了，就来赚个三餐盒饭。

 

还有一种人是愿意留在县城的，那就是父辈有生意产业给他们接盘继续做，少东家的日子其实挺舒服的。

每年的高考都会把县城最好的人口和资金吸走，几十年如一日，从不停歇。对于一二城市而言，每吸引一名县城的高材生，就像拿到一个吸管一样，把这个高材生家庭背后的资金都吸过来。因为县城来的高材生大学毕业之后，父母多数会凑够资金给他们在一二线买房。如此一来，县城人力与资金双流失，只剩下走不动的和有既得利益的人。

什么时候县城的人口不再流向到一二线城市呢？当在甘肃也能拿到上海一样的工资的时候，甘肃的人就不来上海了，否则人口都会继续流动，水往低处流，人往高处走，这是不可逆的天道。而且，从历史规律来看，东西部的差异只会拉大，不会缩小，马太效应一直存在。

美国、澳大利亚、加拿大国土广阔，但是大量人口都窝在几个少数的发达城市，其余国土都是人烟稀少的，为什么？没办法，只有发达城市才能捞大钱啊！

 

▲美国人口密度图，颜色越深，密度越大

 

如果内地县城的沉沦是必然的，那么沿海会不会受其拖累呢？我认为不一定，相反，沿海作为最后的税收奶牛，会得到最多的发展机会和政策资源，因为这些地方垮了就什么都没了。

为了发展经济而放开政策束缚，大搞开放金融和通信科技，甚至放松城市户口，一切皆有可能，总之必须让沿海挣钱，才能养活中国，否则连腾挪的空间都没有。

所以这几年大家看到了沿海省份一连串的经济改革和政策红利落地，不断推进产业发展。其中最为突出的是广东的GDP，竟然超越了全球90%的主权国家，占到我国全年GDP的10%左右，可谓广东不保，则经济不稳。

 

 

当然长三角一体化地区的江苏、浙江也是举足轻重的，毕竟经济增长的引擎就在这几个地方，一旦熄火，全国都不好过。

 

03

县城的楼市

 

县城的楼市只有过去，没有未来。就像一朵灿烂的鲜花，你看到它好像还不错，但它很快就会凋谢。

 

那么过去的县城，到底谁在买房呢？

1，拆迁户，货币安置，必须把钱花掉。

 

2，本县农村小年轻，结婚需要。

 

3，县城居民，教师、医生、公务员等体制内家庭，改善需求。

但是，这些都是自己人互相倒腾，没有外来的新增购买力啊！玩完这一波，就Game over了。

现在这些城市，由于经济结构单一，居民收入不高，毫无特色，楼市已经陷入僵局，只有新房火热，二手房越来越卖不动了。（学区房除外）

 

警惕十八线小县城楼市的日本化

 

一，租不起价

 

县城本地人，基本都不缺房子，再差也有个楼梯房、自建房，用不着租房，所以房子是租不起价的。

二，卖不出去

 

县城的特点是，人少地多，有关部门进行了大规模的新城开发，各种优质配套，例如医院学校机关成规模迁往新区，本地年轻人结婚都去新区了。老城区拆不动，索性不拆了，修修补补又一年。旧城的老小区，日渐破败，最终空屋废置。

曾经有人说：以后老龄化了，夫妻双方父母都有房子继承，那房子不就过剩了吗？是的，不过这些人可以继承的不是北京上海的房子，而是老家县城的房子。

也有人忧心忡忡地说：一二城市高房价挤走了年轻人，这个社会太不正常了。

其实，低房价的地方才留不住年轻人，农村县城房价不高啊，怎么没有留住年轻人呢？一个城市房价高，说明人们对这座城市的未来有很大的期望。不是高房价挤走年轻人，而是年轻人扎堆导致了高房价，千万别因果颠倒了。

回到正题，生活在县城的白领心里也知道，如果下一代不能进入体制内，只能离开，因为当地的普通工资还不够过日子，现在的乡村，基本没有多少青壮年了，县城接盘侠越来越少。

那是不是县城的房子就完全不值得买呢？也不是。县城的房子有两类可以勉强考虑：核心板块电梯花园改善楼盘、学位房。

由于过去县城大量的房子都是楼梯房、自建房，没有电梯，很多人老了上下就不方便；没有花园，小孩没地方找同伴玩乐，所以基于改善需求，这几年核心板块电梯花园还是勉强值得一看的。

县城的楼梯房、老破旧千万别碰，因为大家正在疯狂卖出，去置换电梯花园，你一旦接了，注定慢涨。

另一个是学位房，中国的家长都一样，恨不得全部钱都砸在子女身上，县城优质学校不多，选择有限，学位房流通性还是可以的。

 

除此之外，县城的其他的房子一律不要买，别想着过年回老家买房有面子，将来你会后悔莫及。

 

在老家县城买房，只会越买越穷，因为那属于纯消费，以后根本无法升值，有些地方甚至连保值都做不到，这是财富粉碎机。老家县城在经历过上一轮的大涨，以及棚改货币化之后，没有产业，没有人口流入，没有具有核心竞争力的资源，房价凭什么再涨？而一旦资金套牢，以后想在沿海城市买房，难上加难。

 

人真正需要的，是这样一个志向：就是努力掌握自己的命运，而不是满足于完成别人分配的角色。所以我给几个建议县城的年轻人：

 

1、如果你没有政治背景或家族资源，尽早离开县城，去沿海城市打拼，那里有星辰大海。你所处的环境，决定了你的眼界和命运，县城没有未来。

 

2、如果暂时不能离开县城，也要研究互联网，利用媒体链接更多的人，你才有可能赚到大钱。现在在农村搞抖音直播的网红，本质是赚城市人的钱，所以他们过得还不错。互联网是一个放大器，一定要学会如何利用它。

 

3、掌握一技之长，不要想着暴富，这个社会充满着不确定性，平安是福，努力工作，再差也不会怎样，千万不要参与高风险的投资。

 

4、如果有钱，尝试一下住投分离，人在县城，但资产可以放在沿海城市，持有几年，将来房子赚的钱也许比你的工资还多。千万不要买县城的房子，你手里的那笔钱是自己翻身的筹码，一定要在正确的地方下注。

 

5、照顾好父母、老婆孩子。一场大病会花掉几十万，一次被骗会损失十年的血汗钱，所以家人少生病，不作死，等于家里就少了一半压力，你的原始资本积累会更快。

 

6、多向大城市的朋友，亲戚请教，他们经历丰富，说不定可以给你一些有价值的建议。同时多关注一些敢说真话的公众号，也许一两句话会改变你的一生。

 

7、可能你以为的运气，是别人努力付出的结果，这个时代没有不劳而获，所以与其羡慕，不如现在就行动，去努力，去创造，去收获！

 

最后，我想说中国人口流动的背后是财富的巨大转移，人的一生一定要顺应潮流，才能捕捉到改变命运的机会，希望每一位年轻人都有一个灿烂的前程。祝君幸福美满！