2022，地产公司可以松一口气了？

2021年结束了，总结的楼市的情况：“上半年疯狂，下半年绝望”。

2022的楼市会好起来吗？房企能松口气吗？

房企躺平年

去年只要是生活在中国的人，明显能感受到一个风向——年年喊打喊杀，年年在涨的楼市似乎偃旗息鼓了，开启了真正意义上的“房住不炒”元年。

这一点，最集中体现在强度极大，频率极高的政策输出。

仅仅一年的时间里，全国各地楼市调控达到了创纪录的651次。

比2020年所谓的“史上最强调控”年的政策数量多了一半，相当于每一天都有近1.8次调控发生。

像是给楼市直接抬进手术室，来次脱胎换骨，主刀的还是“国家队”，与往年的小打小闹完全不同。

无论是严查金融贷款流入楼市、各大城市出台二手房指导价，还是开启“集中供地”“集中土拍”模式，这些都是以往从来没有出现过的套路，推翻了过去所有的玩法。

2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%，是十几年来第一次出现负增长。

房企融资断崖式下滑，玩高杠杆的房地产，都不融资了。

而且去年有88%的房企没有完成年度销售任务，往年都是超额超量完成，市场惨烈程度可想而知。没有几家房企不在裁员降薪，美其名曰：“优化”，向社会输送人才。

恒大，在破产重组的边缘疯狂试探；融创活在恒大的阴影下；宝能、花样年、新力等大房企相继爆雷。

房企“强者恒强”的神话彻底破产，越是做的大，越是什么万亿航母、千亿巨头，越有可能出事。

于是乎，剩下没爆雷的房企开始躺平了。

有的，兑付不了企业债券和几十亿的理财产品，躺平。

有的，买不起土地，玩不转旧改，躺平。

有的，楼卖不出去，月度销售额甚至为负数，躺平。

4月以来，广州一共进行了三次土地集中出让，挂牌113宗，实际成交78宗，流拍35宗，以前热火朝天的土地拍卖，也冷了下来，出现大面积流拍。

这还是一线城市的情况，其他地方可想而知。

房企不愿意买地，都开始躺平，这套游戏就玩不下去了。

2021年，地产为什么这么惨

几乎所有的人都认为，我们不一样，我们最伟大，我们是特色的。日本当年也这么想的，超越美国，世界第一，全球第一，但最终结局如何？

所有的人在泡沫极端情况下，都是非理性的，都是狂热的。

房地产是过去这么多年最大的泡沫，而其中的玩家也必然狂热，甚至疯狂，直至寒冬到来。

过去很多人都有种自信——中国一直发展，那么房价将永远上涨。

却不知道，居民负债程度的极限，就是房价上涨的极限，也是房企发展的天花板。而房价崩溃的源头，就在于居民杠杆的平衡被打破。

怎么打破？这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化，居民收入下降……

结合目前的负债情况与收入情况，从宏观层面考虑，我们的房价基本是到头了。房企的好日子也到头了。

而助推房企迎来“最难年”的直接手段是频繁的政策调控。

这次的调控十分精准，先是通过严查经营贷以及限售限购限贷来阻止资金流入楼市，从源头阻断房价上涨的动力。

再通过“三道红线”卡房企资金链的脖子，让他们难以通过金融系统吸收资本，玩“借新还旧”的游戏。

这一点从恒大的情况就能窥得一二。

恒大的超过2万亿的债务“木秀于林”，三道红线全中，按照监管要求不得再增加有息负债。

有息不行，那无息呢？理是这个理，但学过会计的或者稍微有点理财常识的人都知道，资金有时间价值，或者说无息别人凭什么借给你？

于是恒大在里面搞了个骚操作，商票。

用俗话讲商票就是白条，相当于公司打的欠条或者记账。恒大以自己的名义签发商票，即打欠条支付各种供应商的款项，而且这些期票往往都需6-12个月才能兑出。去年，6月30日，恒大就放出消息，声称负债大降3000亿，第二道红线转绿，便是通过商票的玩法，腾挪了一下。

还没来得及开心，转头就发现央行将商票数据也纳入了监控范围，要求房企将商票数据随三道红线一起上报。

所以，别看是简简单单的三道红线，其实上头的心里非常清楚房地产的游戏是怎么玩的，也清楚房企会怎么操作，真的想搞你，会把所有的路全给你堵死。

但是中国的房企玩的是“高杠杆、高周转”那一套，一旦资金链断了，什么都没有了，买的钱是借的，搞工程的钱是借的，可能售楼部都不是自己的人，只有那个壳是自己的，近乎空手套白狼的轻资产运作，这也是中国房企的牛逼之处。

高杠杆和高周转就对现金流的要求非常高了，房企就像在万丈深渊上走钢丝。一方面谁都不敢放慢拿地的速度，拿的慢了就会被同行挤出；另一方面，体量每大一分，累积的风险就高一分。

这个模式下，必然伴随高负债，看看那些大房企，谁家不是欠着几万亿、几千亿的债？要是只欠个几百亿，真不好意思说自己在玩房地产。

一旦资金链吃紧，紧接着债务问题便会频频暴露出来，地产公司也就暴雷了。

今年会好吗？

好不容易挨过2021年，房企的2022年能不能松口气？

这得看两点，一是房地产会不会回暖；二是政策会不会放松。

从楼市的销售层面看，2022年房地产的市场前景恐怕不容乐观。

在房地产贷款集中度管理政策下，按揭贷款收缩对市场信心的影响至少将持续至2022年上半年。

银行在房贷方面越收越紧，极大可能影响到今年市场销售情况。

并且，由于2021年下半年土地市场降温，房企不愿意拿地，2022年上半年的供给也将收缩。

其实，挖掘机的销售情况最直接反应房地产的景气程度。

4月国内销售41100台，同比下降5.24%；

5月国内销售22070台，同比下降25.2%；

6月国内销售15500台，同比下降28.65%；

7月国内销售12329台，同比下降24.1%；

8月国内销售12349台，同比下降31.7%；

9月国内销售13934台，同比下降38.3%；

10月国内销售12608台，同比下降47.2%；

11月国内销售约13500台，同比下降53%左右。

挖掘机销量下探，说明去年地产项目开工量出现下跌，那么今年可以投放到市场的供给也会变少，市面上卖的房子少了，自然销售不会好。

但从政策层面看，房企的生存环境可能没有去年那么糟糕。

2021年10月以来，相关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号，如银行信贷加速发放、支持境内外债券发行、ABS发行松绑等等。

11月19日，人民银行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》，再度提及：

“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

这几天，网传消息房企并购的贷款不纳入三道红线，相当于开了一道口子，让有能力的优质房企去收并购。

银行:去买买买吧，不算入三道红线了。

实则也是鼓励房企搞自救，把企业风险在行业内部给化解了。

其实也不难理解，一是，因为房地产不是独立的第一行业，背后牵连大大小小三十几个产业，还有金融体系，居民房贷有多少？房地产开发贷款有多少？房地产企业债券有多少？一棍子打死，系统风险太大了。

二是，我们正处于疫情后的复苏阶段。经济复苏，需要刺激。

很多地方，特别是靠外贸和旅游吃饭的地方，连锅都揭不开了，大量地铁，公路，学校，医院，还有最近提出的大基建、新基建等着资金建设。而地方财政本身不像企业，不会产生利润，但却有庞大的开支；卖地，印钞，收税，三选一，哪个最好做？按目前来看，还得保GDP（搞地皮），保经济稳定，房地产的地位短期内动不了。

好的城市属于国家硬资产，优质房产属于城市的硬资产，把楼市搞崩，这雷不就炸国家手上了吗？

所以，今年政策层面一定不会继续收紧，还会有一定程度的放松，但往年让房地产鸡犬升天的环境一去不复返了，以稳为主。

尾声

一个病人，特别是刚从ICU出来的，对生命的态度完全不一样。

2021年的情况，给所有房企一个教训——该转型了。

不管是从政策层面，从经济转型层面，还是从居民实际需求层面，都已经是不可逆转的大趋势。

靠着借钱拿地，等着房价起飞的模式铁定玩不下去，在运营上得注重长线，注重现金流，商业住宅两条腿走路。

房地产也不是那个高杠杆、高周转的时代了，精耕细作正在成为主流。