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前几天，陆续返回杭州的朋友们发现，想要进城，必须出示自己的健康码。杭州本土公司阿里巴巴开发的这套识别码，是按绿黄红三个颜色区分人群的。

 

杭州市委市政府所在的拱墅区，不认健康码。很多回不去家的朋友专门给拱墅区在微博上建了个话题：

 

拱墅区不让回家。

 

拱墅区因拱宸桥和湖墅得名，当年乾隆下江南，就是在这里下的船。杭州风华所在，自然是有钱人喜欢的居住地，美其名曰沾沾龙气。

 

2月初，三万人涌进阿里法拍平台，去看拱墅区一套房子被强制拍卖。

 

这套房子2016年我去看过。

 

是杭州江南里的楼王。

 

江南里就在拱宸桥边，只有76套房子，却有40多个户型。大部分房子，都是独一份的私家定制。

 

这里曾经法拍过一套房子。

 

女股神潘煜萍的丈夫是浙江著名投资人。2015年，她用自有资金加杠杆买入汉鼎宇佑，赚了一个小目标，一战成名。她马上给自己儿女一掷千金，买下武林壹号和江南里两处豪宅。

 

后来在圈内朋友推荐下，她又以自有资金加杠杆总计6亿元，买入兴源环境。这次很不幸，一年后兴源环境股价跌去八成。女股神账户遭强平，名下三处房产都被法拍了。

 

凭运气赚的钱，终于被我凭本事亏掉了。

 

2月初这次被法拍的，是江南里6幢3号，在女股神家旁边。

 

面积463平米的豪宅，室外带一个花园。很像红楼梦中的大观园，雪白粉墙，游廊回转，曲径通幽。

 

当年销售告诉我，这里不能摆摊卖煎饼。

 

物业费一年交八万多的业主不爱吃甜面酱。

 

去年12月份，这套房子被法院评估为8920万元，没人买，杭州朋友说本地人不喜欢二手物件。

 

可能是大家过年都不能出门，看到2月份这套房子打了8折，一下子涌进6位神秘竞买者。

 

四天的拍卖周期里，几位买家出价54轮，最终在2月10号以6975万成交。负责法拍的工作人员表示：

 

这是精装样板房，所见即所得。之前的房主吴小晖一天都没住过。

 

吴先生早年卖汽车，后来干保险，委实是太忙了。

 

 

1

 

 

前天，2020年2月22日，也是安邦集团解除接管的日子。

 

吴先生的好日子，是从证监会刘主席2016年年底那番脱稿演讲时，结束的。

 

2017年年初，吴先生荣获那年的中国十大经济年度人物。颁奖典礼上，一直低调的吴老板亲自上台领奖，他把奖杯放在地上，说：

 

我从来不觉得自己是个人物。

 

这是他职业生涯最后的热闹。他已经完全没有了2015年哈佛演讲时“生命太短暂，不欣赏从低处慢慢爬”的精气神了。

 

几个月后，他就被带走调查。

 

2018年2月23日，银保监会正式派出工作组接管安邦。

 

对于工作组来讲，要理清楚这家大鳄的家底，实在太不容易了。很多资产并没有登记在安邦或者吴先生名下，而是在各种关联方手中。

 

安邦的资产并非之前估计的一万多亿，而是三万亿。

 

三万亿是什么概念。中国2019年GDP超过3万亿的省份，只有十三个。

 

这并不是中国资产最多的金融大鳄。

 

整整两年过去。到前天，安邦的资产处置终于告一段落。

 

一万多亿的资产被剥离出去。包括成都农商行、世纪证券、和谐健康等公司，都得到了处置。

 

吴先生在杭州江南里那套楼王，十几天前也被依法拍卖了。

 

瘦身成功的安邦，变成了“大家保险”。银保监会说，安邦集团将依法予以清算注销。

 

历史车轮滚滚向前，世间再无安邦。

 

 

2

 

 

江南里并非吴先生唯一被法拍的豪宅。

 

2018年5月，吴先生打破了全宇宙集资诈骗罪和职务侵占罪的两项记录：

 

违规募资7238亿，职务侵占652亿。

 

两罪并罚，他被判处有期徒刑十八年。105亿元的财产被没收。

 

当时看到新闻后，兽爷曾拿着得力计算器算了一个小时，突然欣喜若狂：

 

没收的105亿分给全国14亿人民，每人能发7.5亿。

 

一年多过去，吴先生并没有按照法律文书履行义务。上海中院后来在2019年7月发布执行裁定书，拍卖、变卖吴先生名下持有的不动产。

 

胡润研究院去年公布数据显示，中国高净值人群最青睐的个人投资，是买房子。

 

坐拥三万亿资产的吴先生，也爱酷爱买房子。

 

包括这套江南里在内，光在杭州，吴小晖本人、他人代持及吴小晖实际控制公司名下的房子，就有14套。

 

这其中包括4套西溪风情的别墅、3套锦园小区的房子，2套公元大厦的办公房产，1套新明半岛梦泉轩的房子，1套西湖文化广场的办公房产……

 

在工作组解除接管之前，这些房子已经卖出去了12套，成交总金额超过了2亿。

 

你包叔的好友铁头功社去年秋天到西溪风情看过。

 

西溪风情花园由杭州本土房企大华打造，小区里水域面积相当于25个足球场，是杭州经典别墅大盘。阿里的十八罗汉都在这里有独户别墅。

 

因为马路对面就是阿里巴巴的园区，这里又被叫做硅谷别墅。

 

但吴先生在这里的四套千万豪宅，大门全部敞开。房间里垃圾随处可见，阳台上长着野草。

 

有一套别墅里的红木扶梯、吊灯被悉数拆掉。门口贴着欠费的水单。

 

哪有什么大鳄，哪有什么野蛮人，现在只剩下一地狼藉。

 

吴先生哈佛演讲里提到的安邦美国上市的豪言壮语，早已消失在秋风中。

 

 

3

 

 

你包叔想在江南里门口摊煎饼前，问过一个瞎子朋友，他说拱宸桥边不是谁都能嘚瑟的。这桥得名自《论语》：“譬如北辰，居其所而众星共之。”朋友推了推墨镜：

 

北辰就是紫微星，你也配。

 

江南里76户人家，实际入住者不过寥寥十余户。最近一年已有两处豪宅匆匆易主。

 

铁头功社前段时间写了一篇《过去一年 杭州富人比你难多了》，推荐大家看下。

 

江南里的故事，是中国经济的折射。一套法拍房背后，有时候也意味一家公司、甚至一个帝国的坍塌。

 

眼看他起高楼，眼看他楼塌了。从严治党，永远在路上。什么大鳄，什么妖精害人精，以后应该都不会再有了。

 

看看以前风光的大鳄。前几天，国内最大校企、资产3600亿的北大方正集团在申请重整。

 

昨天，海航旗下上市公司渤海租赁，也以51亿元卖出21架飞机，去获取现金流续命。

 

巅峰时期的海航，他们在全球斥资几千亿买下英迈、希尔顿酒店和德意志银行的巨鳄。他们甚至提出过进入世界10强、总资产30万亿的小目标。

 

如今，海航不仅发不起员工工资，兑付不了P2P产品，交不起航油费，甚至无力更新航材。他们不得不拆掉部分飞机的零部件，来补充航材。

 

当时要是没有吹得那么高，现在摔得也没那么疼。用陈峰自己的话来说：

 

当年买买买时不可一世，后来卖卖卖又出尽洋相。

 

苍天何曾饶过谁。出来混，总是要还的。你被什么驱动，什么就是你的命。

 

现在，房子和地都卖完了。70亿美元的英迈卖了一年多也无人接盘，海航开始卖飞机了。

 

也不怪中国人这么喜欢买房。事实证明房子也许比炒股来得慢，但来得稳妥。

 

至少，危机时还能变现出去。你看轰轰烈烈的中民投，最后唯一值钱的东西，也就是卖给绿地的那块董家渡的地王。

 

女股神当年买下江南里这套别墅时，花了3506万。三年上涨了2000万元。最后法院能够变现的，也是这几套房子。

 

对了，上周的会已定调：积极的财政政策要更加积极有为，让稳健货币政策要更加灵活适度。

 

水龙头的旋钮，更加扭了一下。

 

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

来源：米宅珠三角

这几天，恒大的营销简直出尽了风头！

先是2月13日，恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源。从2月13日开始，购房者在三天时间认购47500套，总价值约580亿元。

紧接着2月16日，恒大又有一则劲爆消息放出：2月18日-2月29日，恒大全国住宅75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。

 

如果你觉得，在疫情肆虐的大背景之下，恒大断臂求生，可以狠狠的薅恒大的羊毛了，那么，说明你太幼稚了！

 

 

1

恒大这次的网上认购书，用5000元锁定一套房源的客户，享受的权益实在是“太多”了：

1、5000元抵总房款20000元；

2、推荐他人购房成功，可获得1%的佣金奖励外加10000元奖金，同时5000元返还；

3、锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，退还认购金5000，并补偿5000元；

4、5月10日前锁定的这套房如果未成功售出，5000元认购金无条件返还；

5、每推荐一个新的认购客户奖励100元，最多奖励500元。

这一系列奖励条款，让很多人被幸福冲昏了头脑，大喊薅许老板羊毛的机会来了！

许老板的羊毛是那么好薅的吗?

首先，定金5000抵20000房款是开发商常用的套路，不稀奇。

其次，帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000，听起来真不少。可实际上，开发商如果启用中介二级分销卖房的话，一套佣金至少3个点起，这么一比，全民营销真是太省钱了。各位亲们只是充当了恒大的廉价中介而已！

第三，锁定的这套房子被其他人先买了，补偿5000，不少人就是奔着这个空手套白狼来的。

但实际上，售楼处的房源一旦被锁定，就不会再放出销售，所以你根本赚不到这个钱。

最后，5月10日前，如果这套房子别人没买，你也没买，5000元退给你。

听起来钱能退，不错哦！可是，如果钱不退，你会下定吗?大部分人是奔着薅羊毛来的，不是奔着买房来的。而且，这5000元被恒大拿去0利息周转了88天哦。

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2月16日，恒大集团副总裁刘雪飞在发布会上宣布，自2月13日“网上购房”以来，各项销售数据呈现爆发式增长，客户认购房屋47540套。

我算了一下，47540套，每套认购金5000元，总认购金达到2.377亿元，免息使用三个月。

恒大目前的发债成本是多少呢?

1月16日-21日，恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际及瑞银等订立购买协议，恒大将发行四笔共计60亿美元的优先票据，分别于2022、2023和2024年到期，利率水平在11.5%-12%。

 也就是说，恒大近期的举债成本是12%。

2.377亿元的认购金，按12个点的利率，年息2852万，88天的利息成本为687万元。

当然，687万对于恒大来说是九牛一毛，但苍蝇腿也是肉，免费的钱不用白不用。

更何况，恒大这场声势浩大的鲇鱼行动，认购只是开胃菜，真正的好戏在后头。

16号下午，许家印签发的特大优惠红头文件就在网上流传的漫山漫谷。

 

2020年2月18日到2月29日，全国恒大各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受75折优惠。

在晃瞎眼的75折基础上，恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠，一次性付款93折，单栋楼去化率80%以上，再享受额外97折等等，据说最低可以达到64折。

这种跳楼式打折如果是卖保健品卖神油我信，如果是卖房子那就太不可思议了。

据恒大公布的2019年上半年财报显示，上半年营收2269.8亿，净利润270.6亿，利润率11.9%。

恒大辛苦一年，拼死拼活赚到11.9%的利润，许老板大笔一挥，75折优惠，让利25%，净亏13%？你当许老板傻啊？

而且，13%是起步亏哦，最低64折的房源一套亏损24%。

帐算到这里，有点不对劲了，许老板是卖房子的，不是做慈善的，再说，做慈善做到这个份上，神仙也扛不住啊。

再往前划拉划拉，我们终于发现，原来恒大是全国最热爱打折的开发商，没有之一。

从2016年开始，打折力度从9折到88折，到87折，到82折，再到78折，折扣层出不穷，力度没有最大，只有更大。

打折历来就是恒大的把戏。恒大每次打折的套路都很类似，一是先放出一个亮瞎眼的折扣，二是叠加一大堆优惠，三是无理由退房。

认真比对一下，会发现这次的打折活动毫无新义，是恒大多年来打折套路的翻版，可谓一招鲜吃遍天。不过这次恒大旧瓶装新酒，又大获成功，得益于四点：

一是折扣降至新低，变成了75折；

二是疫情期间提前启动抢跑，赚足了关注度；

三是新增了剧情，提前做了一个5000元锁定的热身活动，让过程变的一波三折，更加好看了；

四是花巨资做了一大波推广造势。

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最关键的问题来了，房地产行业15个点的平均利润率，恒大为什么动不动就敢打七折八折?

原因在于恒大的项目布局。

恒大在全国1200多个项目，绝大多数位于三四线城市。恒大和碧桂园类似，都热衷于在三四线跑马圈地，采取农村包围城市的策略。

这侧面反应了恒大的发展战略，重三四线轻一二线。

一二线拿地成本高利润低，基本不用担心赔钱，有利于提升品牌美誉度；

而在三四线，尤其是三四线的郊区拿地，低成本，高利润，同时也伴随着高风险。

三四线对项目运作能力和运转周期要求很高，如果踩准时间节点，项目宣传到位，一个项目就能赚取巨额利润；如果选址不当，或者时机选错，就会泥潭深陷，一个项目卖上五年八年仍有大量库存。

此外，三四线项目备案价弹性空间很大。尤其是三四线郊区缺乏对标项目的楼盘，定价随意性很大，只需前期申报一个比较高的备案价，等政府审批下来之后，就能做到进可攻退可守，有很大的折扣和让利空间。

恒大很多三四线的楼盘，正常的到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折后8000多甚至更低就可以卖给你。

等到恒大全国统一搞活动时，各售楼处就收回平时的活动折扣，统一按总部定的折扣来走。

 

另外一种花招就是：先抬高价格恢复原价，然后再打折。比如：东莞恒大翡翠华庭。1月份他们优惠售价为1.53W/㎡，而目前的均价是1.92W/㎡。

我们来做个算术题：

1.92W*0.75=1.44W

1.44W/1.53W≈94%

 

意思就是，明面上说打了7.5折，但实际上打折后的1.44W，按照原价1.53W来算的话，仅相当于打了9.4折。所以，这次恒大的打折力度可能并没有纸面上来的那么凶猛。

 

看到这里，如果还有不甘心一定要薅恒大羊毛的，说我不买三四线的房子，我买一二线的。一线的房子那可是明码实价，备案价有政府压着不能高报，售楼处平时也不能瞎打折。

那你真又想多了，恒大轻一线可不是说着玩的，北京只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；深圳没有恒大在售住宅。

再来看上海，恒大目前在上海有3个楼盘在售：

 

而在恒大的小程序中，上海仅1个在售楼盘

这个楼盘是上述3个楼盘中价格最低的一个楼盘。也就是说，此次上海参与线上购房打折优惠的只有远郊青浦的恒大御澜庭，另外两个市中心豪宅根本不参与活动。

所以，不得不说这是一场有选择性的促销行为。

如果你还不甘心，说还有好多二线城市呢，对不起，在恒房通公示的《无理由退房协议书》中，还有一行蝇头小字藏在最下方，用放大镜可以看到：部分楼盘不参与优惠。

所以，想薅许老板羊毛，想用75折买走一套一二线好房子的人，脑壳怕不是坏掉了?

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如果你仔细翻看恒大的这次打折促销活动，会发现75折活动的楼盘多数是文旅楼盘、商铺、酒店公寓：

而对于这种楼盘，我曾无数次的在柯谈地产观里告诫大家，谨慎购买，最好别买。而对于恒大重仓的三四线楼盘来说，我也坚持一贯的看法：注重生活，远离投资！

 

最后，我想告诫大家的是，世上永远没有免费的午餐。2020年想要买房，还是多看看我以下这两篇文章吧：一、2020年，楼市将出现三波行情！  二、疫情结束之际，就是最佳抄底时机！

如果你觉得有所收获，欢迎分享给更多的朋友，谢谢！

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

微信公众号：柯视角（ID：lincokl）

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Z767EyWjc3pRuPtbMeVPkw

《证券市场红周刊》文/张哲

我的观点，疫情对房地产是冲击，也是契机。多座城市售楼处暂停开放，许多房地产项目工地也延期复工，这在房地产库存规模不断增大的同时，为房企销售回款、集中推盘带来如山的压力。二月销售肯定没法看，数据扑街，行业洗牌，两极分化，现金流支撑不住的中小房企就得成为这场疫情的祭品。本号多次说过，房地产才是真爱。国家是真急了，保六必保房，边际宽松是必然选项，去年底是需求端的户籍开放，今年初是疫情倒逼的融资端放松，整体货币环境也有放水之势。央妈在发布会上说，“不会出现大规模通货膨胀”，这句话中翻中，小规模通货膨胀呢？

 

无锡打响了救市第一枪，发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，在疫情期间给予房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业全方位支持，涉及税收、信贷、预售、工期等多个方面。

衡阳更狠，17条救市新政，对购房者实施财政补贴，出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行》（“衡十七条”）。对购买新建商品房和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴，所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴等。“衡十七条”还进一步扩大了人才购房补贴对象范围，其中，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

记住，现在是战时状态。抗疫是一场战争，既是医疗战线的战争，也是经济战线的战争。房市是兵家必救之地，除此之外，车市、手机，也要发力下猛药。房市、车市、电子消费，三大行业稳住，今年经济才能免除崩盘之虞。今天，最高动员令已经下达，各部门各地方都领任务出征吧，保增长的刺激政策会不断出台。

 

我预计灾后重建，深宅十多天，自囚于室，生死考验，及时行乐，人们的生活理念会有大改观。大疫之灾告诉我们：一座宽敞明亮的大屋才是真正的硬核资产，是家庭抵御外物入侵的坚固堡垒；私家车关键时刻是家庭的救命工具；手机是你在百无聊赖之中与世界联通的唯一桥梁。疫情时代“三大件”，是人民群众美好生活的目标。因此，房地产的改善性需求可能会报复性喷发。怕是很多房企倒在黎明前的黑暗，冻死在春来到来前的寒冬。疫情将加速房地产行业去杠杆和分化，“真龙头”在分化中凸显。梅花喜欢漫天雪，冻死苍蝇未足奇。我只敢拿最安全的标的，早就明牌看好的万科——《万科，一只瘦鹅》。

 

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2003年非典疫情曾让房地产业“冰冻”，但在非典疫情过后，伴随经济强劲复苏，地产业迅速重回扩张道路。如今地产业再遇类似危机，可影响却可能完全不同。有投资人表示，在2019年楼市调控与房地产融资趋紧以及房企现金流紧张的背景下，此次疫情对楼市及地产股基本面的全年影响或将大于2003年。如果随着疫情发展，行业整体开工日期晚于3月份，房企今年的推盘、竣工节奏都会受到很大的影响。

　　

不过，由于房地产板块行情一直受行业政策影响较大，多位投资人向《红周刊》记者表示，在疫情冲击之下，2020年的行业政策或许会比预期中更加宽松，这或将在一定程度上带动房地产板块上涨行情。同时，房地产行业去杠杆和分化趋势也将因此加速，在“真龙头”凸显的同时，一些二三线的高成长性个股也值得关注。其中，“造血能力”及现金流管理能力较强的房企将更占优势。

 

两市地产股呈现走势“分化”

　　

春节后开盘以来，A股与港股房地产板块的表现呈现“涨跌分化”，截至2月7日收盘，深港通内房股指数上涨1.92%，房地产（申万）指数则以7.07%的跌幅跑输大盘。具体到个股，港股旭辉控股集团、中国金茂、中国海外发展涨幅均超过8%，华润置地、万科企业、龙光地产、融创中国等涨幅均超过6%；而A股主流房企仍未摆脱跌势，主流房企中万科A、保利地产、新城控股、绿地控股分别下跌5.1%、6.1%、3.4%、9.9%，大悦城、华夏幸福、泰禾集团、荣盛发展均跌超10%。

　　

对此，狐尾松资本董事长王代新向《红周刊》记者表示，A股与港股的地产板块之所以存在一定的走势分化，一方面是因为内房股在春节前已经发生过一波调整，另一方面也与两市资金对房地产板块的看法不同有关。“港股市场在经历2017年房地产的大行情之后，投资风格逐渐趋于理性，更看重房企的基本面，而A股市场则更多将地产股视为周期股，股票价格受行业政策和房价的影响波动较大，主流资金也很少关注上市房企，在他们的持仓配比中，地产股的种类和数量占比都很低。”

　　

《红周刊》记者注意到，本就处于A股估值洼地的地产板块在经历了本周的下跌后，或将迎来难得的投资机会，其中招商蛇口跌至2018年10月份以来最低点，大悦城则跌至2019年2月份以来最低点，阳光城、蓝光发展、中南建设等中型房企也均发生了不同程度的回调。

　　

王代新指出，在整个房地产行业增速走向横盘之际，像万科这类龙头的步调会以“稳健”为主，很难发生爆发性的业绩增长，反而是一些二三线的区域房企存在较大的规模扩张诉求，可能会在白银时代创造出跑赢行业的成绩。

 

多地售楼处暂停营业，房企2月销售额负增长概率大增

　　

受疫情影响，多地为减少人员聚集纷纷出台开发商暂停对外开放商品房售楼处、中介公司暂停营业等措施。据《红周刊》记者不完全统计，自1月25日起，福州市、宁波市、南京市等超过20个省市暂停开放售楼处、中介门店暂停营业。北京市、上海市、长沙市等地有关部门则要求工地复工日期不得早于2月9日24时（部分地区为2月8日或10日）。

　　

因此，2020年一季度各地楼市大概率不会再像往年一样出现小阳春，楼市成交量也会骤减。而新冠疫情对房企销售额的冲击，或将在房企2月份的销售简报中有所体现。

　　

中泰证券宏观首席分析师梁中华向《红周刊》记者分析称，往年春节假期过后，地产销售便会逐渐恢复，而今年在疫情的影响下，30个大中城市的商品房销售面积几乎为零。尽管春节假期已经结束，但疫情恐慌情绪或将持续影响未来的销售情况。

　　

面对疫情带来的影响，房企出台多项举措以保障销售业绩，碧桂园、万科、融创中国、保利发展、富力地产等多家房企纷纷推出在线销售服务；中国恒大御澜庭、万科魅力之城、金地宸颂等项目也发起了以价换量的促销活动。不过，仍有业内分析人士预测，不少房企2月份的销售额可能会出现断崖式下跌，80%或90%的负增长都在意料之中。

　　

实际上，在遭遇多地售楼处“关门潮”之前，受行业淡季和疫情前期影响，主流房企2020年1月份的销售情况（附表）已经出现了一定程度的下滑。据亿翰智库数据，2020年1月各梯队房企销售业绩均有不同程度的下滑，平均业绩增速为减少9.3%。

　　

从第一梯队房企“碧万恒融”1月份的销售情况来看，《红周刊》整理上市房企公告与亿翰智库数据发现，位列2020年1月份销售榜首的是万科地产，销售金额为549.1亿元，2019年大力以价换量进行降价促销的中国恒大位居第二，1月份销售金额405.5亿元；碧桂园以329.2亿元的销售额在主流房企中排第三；融创中国1月份的销售额仅为186.3亿元，被中海地产以202.8亿元超越。

　　

《红周刊》记者注意到，在主流房企整体销售业绩走弱的情况下，第一梯队房企的销售额变化也呈现不同的趋势。万科的经营数据要比第一梯队其他房企表现出更强的稳定性，其一月份销售金额与销售面积分别较去年同期增长12.3%和5%，销售均价也同比增长7%。恒大、碧桂园、融创的销售额则分别表现为不同程度的下滑，其中，从数据表现来看，恒大仍在采取以价换量的销售模式，其销售额同比下滑6.1%的同时，销售面积却较去年一月份增长16%，销售均价同比下滑19%。

　　

与此同时，房企在新增货值方面的表现则与销售排行存在较大出入。亿翰智库数据显示，1月份新增货值超过二百亿规模的房企为保利地产和阳光城，中海地产、绿地控股、龙湖集团等新增货值规模超过百亿元，“碧万恒融”的新增货值规模并不突出，分别为20.5亿元、63.6亿元、50.7亿元、93.6亿元。自2019年各融资端口逐渐收紧以来，房企的投资力度明显大幅减弱，投资方向也主要集中于一二线城市，减少了对三四线城市的投资，这一现象在春节错位叠加疫情的特殊阶段或将更加明显。

　　

值得关注的是，在房企销售业绩遭遇行业淡季与疫情冲击双重打压的同时，整个房地产市场也面临着前所未有的去化压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示，房地产市场2019年已经面临很大的库存压力，当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势。

 

“2019年12月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据，总体上呈现了V型走势，其中8月份为全年的月度新低，而后受库存攀升等影响，存销比数据也明显拉升。因此2020年房企仍面临较大的去库存压力。”严跃进分析称，“近期的新型冠状病毒事件将显著影响一季度的市场交易，进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。”

 

新冠疫情或将加速地产周期，房企竣工节奏面临新挑战

　　

近年来，随着房地产市场持续透支需求，在行业与经济原本就面临下行压力的背景下，疫情的到来对地产行业而言可以说是雪上加霜。梁中华提到，“每年17亿平米的销售天量，透支了很大的需求空间，从我们测算的房地产广义库存数据来看，房地产市场的供需关系已经在恶化，土地购置、房价涨幅也在回落。房地产市场正在从‘追涨’转向‘杀跌’，2020年、甚至2021年都面临非常大的均值回归压力。”

　　

具体到此次疫情对房企基本面的影响，梁中华强调，开发商的现金流无疑会受到更大影响。过去几年融资环境偏紧，销售回款成为房企非常重要的资金来源。据统计，定金预收款和个人按揭贷款占了房地产开发资金来源的五成左右。疫情冲击可能会使得现金流偏紧、融资困难的中小房企面临生存危机，加速本已走弱的地产周期。

　　

国泰瑞丰投研部总监任凯也向《红周刊》记者表示，虽然“以史为鉴”，2003年的非典疫情对房地产市场及地产股的影响主要体现在短期，当时经济也处于强劲复苏中，地产后续回升较为迅速；但在2019年楼市调控与房地产融资趋紧以及房企现金流紧张的背景下，2020新冠疫情对楼市及地产股基本面的全年影响或将大于2003年，房地产行业受冲击的程度可能也比其他行业更大。

 

“其实房企钱紧的情况在整个2019年都十分明显，不仅国内融资受限，海外融资成本增高，春节前还有不少内房股选择在股价创新高时配股筹资。2019年以来，万科企业（万科H股）、正荣地产、华润置地、富力地产、新城发展（新城控股H股）的配股数都超过2亿股，万科和华润的配股融资金额分别高达约77.8亿港元和67.2亿港元。在回款与去化双重压力下，房企2020年的现金流将面临更严峻的考验，钱紧的房企甚至有短借高利贷缓解资金链危机的可能。”任凯分析道。

　　

值得关注的是，各地售楼处暂停开放影响房企销售回款的同时，工地延期复工也将对房企基本面造成较大的冲击。职业投资人、知名博主朱酒向《红周刊》记者表示，如果工期一直延后，不仅会导致今年的可售面积减少、影响全年销售任务的完成，也会使竣工面积下降，影响利润结算。

　

朱酒认为，消费端对房企的影响并不是最大的，因为购房属于低频消费，购买力可以延迟实现，而且春节前后是行业淡季，占全年的消费比例不到二成，反而是工地延期复工对房企基本面造成的冲击更大。如果房地产行业能够在2月底全面复工，那么2020年的行情还是比较乐观的，不过目前疫情拐点尚不明朗，如果开工晚于3月份，房企今年的推盘、竣工节奏都会受到很大的影响。招商证券也指出，房企延期开工可能间接影响后期的推盘供货，从而对远期销售产生影响，预计疫情对全年销量增速产生额外1.5 个百分点的负向拉动。

　　

《红周刊》记者注意到，房企因竣工节奏问题影响营收结算进而导致业绩下滑幅度较大的情况在2019年就较为普遍，据《红周刊》此前报道，绿城中国曾疑为“冲业绩”违规交房，世茂房地产也有项目因未通过竣工验收而延迟交房，付出了大额赔偿金。

　　

招商证券分析指出，新冠疫情事件或加速房地产行业去杠杆和分化，行业去杠杆的背后将使得“真龙头”凸显，其中，“造血能力”及现金流管理能力较强的房企将更占优势。由于在房企实现现金流回正的过程中，预收款项(合同负债，下同)在销售回款中占据了绝大部分，房企报告期内的预收款项增加额，也直接体现了企业当期的预售回款情况。

　　

《红周刊》记者注意到，截至2019年三季度，A股房企中预收款项规模最大的为万科A达5880.4192亿元，其次为保利地产的3829.3429亿元；前三个季度预收款项增长最高的为新城控股，较2018年末增加908.2341亿元，万科、保利则均较2018年末增长830亿元以上。此外，绿地控股、新城控股、招商蛇口、中南建设、金科股份的预收款项规模均在1000亿元以上，荣盛发展、阳光城、金地集团则高于800亿元。

 

 

【转自《证券市场红周刊》，微信号“红刊财经”，ID：hkcj2016】

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/36ki2NUqzgMlD5N8m14iyw

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

 

疫情之下，对租客最狠的城市出现了。

复工在即，许多千里迢迢返城的租客却发现，没有房产证不让进小区，甚至还要被遣返。

 

江苏的扬州、无锡、苏州，浙江杭州、金华，陕西汉中……多个城市发出最严禁令：

 

对特定省市的返城人员，没房不准回来，或者一律遣返。

 

租客哭了。“深深感到在这座城市，我只是一个外人”。

 

大家都在抗疫，租客却最受伤。

 

说好的租购同权呢？

疫情风云突变，房产证却突然成了“护身符”。

 

扬州通告，凡是没有本市居民身份证、不动产权证的人员，一律暂缓来扬，擅自回来的，一律劝返。

 

苏州的昆山市公布，湖北、浙江、河南、安徽、江西、广东、湖南等7省人员，如果在昆山没有自有房产，全部遣返。

苏州的昆山市公布，湖北、浙江、河南、安徽、江西、广东、湖南等7省人员，如果在昆山没有自有房产，全部遣返。

 

企业员工由企业负责遣返，非企业员工由派出所遣返。

 

哪怕你不是来自这7个重点疫区，没房还是不行：居无定所的由派出所负责遣返。

 

我国不是早已废除收容遣送制度了吗？这是什么“神操作”？

 

在高速路口，就已经堵截，租客只能掉头，在高速路上漂流。

 

如果租客强行返回，坚持返回苏州，那么将被拉去集中隔离，14天，4760元，隔离费用自理。

 

无锡也发文，对疫情重点地区来锡人员，依法从严采取劝返等措施。

 

一些小区还规定了门禁时间，晚上10点到凌晨5点，实行全封闭管理。租户不得出入小区，外地买房业主持身份证、房产证、有效证件进入小区。

 

无锡有些地方还下达最严禁令，小区封闭管理，空置出租屋断水断电。新租客、换房的租客，根本就租不到房！

 

江苏常熟的做法是，湖北、温州、广州、深圳、长沙、南昌、信阳、台州这些省市的人员，在常熟需要有户籍或者房产证才能进得来，进来要居家隔离。

 

其他省市则需要符合：在常熟有房产/有户籍/在常熟缴纳社保/常熟的企业代表，四项满足一项，就能进来，进来要居家隔离。

 

“租客，别回来！”

 

这样的声音，不仅仅是出现在江苏一省。

 

劝阻租客返城，不让回小区的做法，最早是出现在北京。

 

当北漂们冒着被感染的风险，拖着行李回来，却发现小区门口是严防死守的大爷大妈。

 

北京的西北旺图景嘉园，被爆料“外地人统统不让进去”。

 

1月29日中午1:30，一个租户从山西返京，在图景嘉园小区北门被拦。

 

在告知保安自己没有接触湖北人员，也没有发热迹象的情况下，依然被拦住了，无法回家，只能到大兴的同事家住了两晚。

 

要进去小区，必须拥有一张特制的通行证。

 

直到1月31日早上7点多，在经历了量体温、登记返京信息、签承诺书等流程后，这位图景嘉园的租户才终于回到了家中。

 

杭州也出现了类似的做法。

 

五常社区居民委员会发出通知，所有已租住在本地的外来人员一律只出不进，即日起所有返杭的外来人员一律不准进入小区。

 

购房业主则可以凭借购房合同（或房产证）、身份证进出。

 

陕西汉中，对返回人员一律隔离医学观察14天，也专门对租客出台规定：禁止将房屋新租、续租给疫区来汉人员。

 

防控疫情，对租客区别对待，为了减轻压力，也算能解释。

 

不允许续租，住哪儿去？

 

各地在面对人流涌动、防疫压力时，这些城市，都出台了对租客不友好的管控政策。

 

平心而论，在一定程度上，是可以理解的。

 

因为，这些城市都面临着巨大的返城人流，我们之前就分析过，现在这一周，到22号之前，仍然存在人流交叉感染的输入性风险。

 

每个城市都在竭尽全力，防止疫情扩散。

 

比如江苏，就是返程人口非常集中的省份，苏州、无锡、常州，压力都很大。

 

但是，正如方方所说，时代的一颗灰尘，落在个人头上，就是一座山。

千里迢迢返城的租客，突然听到要被遣返，就像当头一棒。

 

在我看来，各地不约而同地劝返租客，绝对不是一个偶然现象。

 

它暴露了一个根本性的问题：所谓的租购同权，都是建立在资源充足的前提下。

 

当城市公共资源比较充足，没有不测之忧，需要大量的建设者，当然敞开大门，欢迎外来人口，来支撑产业，创造GDP。

 

即使在这个时候，公共资源的分配，也一定是倾向于本地户口、有房人群的。

 

比如上学，即使“租购同权”，能够让租客子女拥有受教育权了，分配到的也一定是普通学位。先户籍人口，再到外来人口。

 

这个逻辑，放在中国的任何城市，恐怕都是一样的。

 

而当城市遭遇管理危机，外来人口变成了“麻烦”，一些官员就巴不得越少越好，最好别添乱。

 

这样的隐喻时刻，一下刺破了“租购同权”的表象，发出了一声冷笑。

 

所以，准备回到城市复工的大家注意了，一定要查好信息，免得抵达了，又被遣返，或者在高速路上漂流，真的是很悲剧的事。

 

疫情之下，一套房子真能压得人狼狈不堪。

很多人就说，经过疫情，才发现，拥有一套自己的房子多么重要。

 

只有这样，才不会被剥夺回家的权利。

尽管感受到现实的冰冷一面，我发现，有一个地方，却很少让我失望。

 

在众多对待外来人口的政策中，只有它像是一股清流。

 

它就是广东。

 

广东省强调，做好返粤人流高峰疫情防控。其中，省委书记有一个提法，我觉得非常好：

 

“用心用情安排好来自重点疫情地区的群众”。

 

什么意思呢？就是说：不仅人可以回来，政府还要用心、用情安排好。

 

我前面的文章就写过，对待疫情，广东人一方面严阵以待、如履薄冰，另一方面又很淡定，很文明。

 

他们更愿意把租客称为“住户”，跟业主一视同仁，都纳入到严格防疫的战线上。

 

不管你是业主，还是租房的住户，从市外返回，都要一律向社区报告，做好隔离，接受检测和医学观察，否则追究法律责任。

 

作为常住人口超过1.1亿的经济大省，人流、车流、物流密集，返城大军数以千万计。

 

但到目前为止，我还没听到广东哪个城市出台政策，禁止租客返城。

 

当然，通过房东、企业，劝大家先留在家乡，等疫情过后再返城，这样的做法肯定是有的。

 

但老广更多地是通过科学防疫、群防群治来开展工作。

 

全省25932个村（社区）共划分140005个网格，配备了177384名专兼职网格员，对重点人群进行筛查，铺开了一张大网。

 

广州卫健委专门介绍了石牌村的经验，这里的出租屋就居住着6万多外来人口，目前还没有出现疑似、确诊病例，整体比较稳定。

 

“防疫不防心，隔离不隔情”。

 

很多年以前，广东就率先在政府工作报告中，把“农民工”改成“外来务工人员”，后来又陆续有了新莞人、新深圳人、新广东人的称呼。

 

“来了就是广东人”，这才是老广的态度。

 

希望更多的城市，能够用心、用情对待每一位租客，把他们当成“自己人”。

本文作者：黄狮虎

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/qlNcr_IFxZq3JJDz1weE_g