恒大75折优惠营销

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

来源：米宅珠三角

这几天，恒大的营销简直出尽了风头！

先是2月13日，恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源。从2月13日开始，购房者在三天时间认购47500套，总价值约580亿元。

紧接着2月16日，恒大又有一则劲爆消息放出：2月18日-2月29日，恒大全国住宅75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。

 

如果你觉得，在疫情肆虐的大背景之下，恒大断臂求生，可以狠狠的薅恒大的羊毛了，那么，说明你太幼稚了！

 

 

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恒大这次的网上认购书，用5000元锁定一套房源的客户，享受的权益实在是“太多”了：

1、5000元抵总房款20000元；

2、推荐他人购房成功，可获得1%的佣金奖励外加10000元奖金，同时5000元返还；

3、锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，退还认购金5000，并补偿5000元；

4、5月10日前锁定的这套房如果未成功售出，5000元认购金无条件返还；

5、每推荐一个新的认购客户奖励100元，最多奖励500元。

这一系列奖励条款，让很多人被幸福冲昏了头脑，大喊薅许老板羊毛的机会来了！

许老板的羊毛是那么好薅的吗?

首先，定金5000抵20000房款是开发商常用的套路，不稀奇。

其次，帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000，听起来真不少。可实际上，开发商如果启用中介二级分销卖房的话，一套佣金至少3个点起，这么一比，全民营销真是太省钱了。各位亲们只是充当了恒大的廉价中介而已！

第三，锁定的这套房子被其他人先买了，补偿5000，不少人就是奔着这个空手套白狼来的。

但实际上，售楼处的房源一旦被锁定，就不会再放出销售，所以你根本赚不到这个钱。

最后，5月10日前，如果这套房子别人没买，你也没买，5000元退给你。

听起来钱能退，不错哦！可是，如果钱不退，你会下定吗?大部分人是奔着薅羊毛来的，不是奔着买房来的。而且，这5000元被恒大拿去0利息周转了88天哦。

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2月16日，恒大集团副总裁刘雪飞在发布会上宣布，自2月13日“网上购房”以来，各项销售数据呈现爆发式增长，客户认购房屋47540套。

我算了一下，47540套，每套认购金5000元，总认购金达到2.377亿元，免息使用三个月。

恒大目前的发债成本是多少呢?

1月16日-21日，恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际及瑞银等订立购买协议，恒大将发行四笔共计60亿美元的优先票据，分别于2022、2023和2024年到期，利率水平在11.5%-12%。

 也就是说，恒大近期的举债成本是12%。

2.377亿元的认购金，按12个点的利率，年息2852万，88天的利息成本为687万元。

当然，687万对于恒大来说是九牛一毛，但苍蝇腿也是肉，免费的钱不用白不用。

更何况，恒大这场声势浩大的鲇鱼行动，认购只是开胃菜，真正的好戏在后头。

16号下午，许家印签发的特大优惠红头文件就在网上流传的漫山漫谷。

 

2020年2月18日到2月29日，全国恒大各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受75折优惠。

在晃瞎眼的75折基础上，恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠，一次性付款93折，单栋楼去化率80%以上，再享受额外97折等等，据说最低可以达到64折。

这种跳楼式打折如果是卖保健品卖神油我信，如果是卖房子那就太不可思议了。

据恒大公布的2019年上半年财报显示，上半年营收2269.8亿，净利润270.6亿，利润率11.9%。

恒大辛苦一年，拼死拼活赚到11.9%的利润，许老板大笔一挥，75折优惠，让利25%，净亏13%？你当许老板傻啊？

而且，13%是起步亏哦，最低64折的房源一套亏损24%。

帐算到这里，有点不对劲了，许老板是卖房子的，不是做慈善的，再说，做慈善做到这个份上，神仙也扛不住啊。

再往前划拉划拉，我们终于发现，原来恒大是全国最热爱打折的开发商，没有之一。

从2016年开始，打折力度从9折到88折，到87折，到82折，再到78折，折扣层出不穷，力度没有最大，只有更大。

打折历来就是恒大的把戏。恒大每次打折的套路都很类似，一是先放出一个亮瞎眼的折扣，二是叠加一大堆优惠，三是无理由退房。

认真比对一下，会发现这次的打折活动毫无新义，是恒大多年来打折套路的翻版，可谓一招鲜吃遍天。不过这次恒大旧瓶装新酒，又大获成功，得益于四点：

一是折扣降至新低，变成了75折；

二是疫情期间提前启动抢跑，赚足了关注度；

三是新增了剧情，提前做了一个5000元锁定的热身活动，让过程变的一波三折，更加好看了；

四是花巨资做了一大波推广造势。

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最关键的问题来了，房地产行业15个点的平均利润率，恒大为什么动不动就敢打七折八折?

原因在于恒大的项目布局。

恒大在全国1200多个项目，绝大多数位于三四线城市。恒大和碧桂园类似，都热衷于在三四线跑马圈地，采取农村包围城市的策略。

这侧面反应了恒大的发展战略，重三四线轻一二线。

一二线拿地成本高利润低，基本不用担心赔钱，有利于提升品牌美誉度；

而在三四线，尤其是三四线的郊区拿地，低成本，高利润，同时也伴随着高风险。

三四线对项目运作能力和运转周期要求很高，如果踩准时间节点，项目宣传到位，一个项目就能赚取巨额利润；如果选址不当，或者时机选错，就会泥潭深陷，一个项目卖上五年八年仍有大量库存。

此外，三四线项目备案价弹性空间很大。尤其是三四线郊区缺乏对标项目的楼盘，定价随意性很大，只需前期申报一个比较高的备案价，等政府审批下来之后，就能做到进可攻退可守，有很大的折扣和让利空间。

恒大很多三四线的楼盘，正常的到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折后8000多甚至更低就可以卖给你。

等到恒大全国统一搞活动时，各售楼处就收回平时的活动折扣，统一按总部定的折扣来走。

 

另外一种花招就是：先抬高价格恢复原价，然后再打折。比如：东莞恒大翡翠华庭。1月份他们优惠售价为1.53W/㎡，而目前的均价是1.92W/㎡。

我们来做个算术题：

1.92W*0.75=1.44W

1.44W/1.53W≈94%

 

意思就是，明面上说打了7.5折，但实际上打折后的1.44W，按照原价1.53W来算的话，仅相当于打了9.4折。所以，这次恒大的打折力度可能并没有纸面上来的那么凶猛。

 

看到这里，如果还有不甘心一定要薅恒大羊毛的，说我不买三四线的房子，我买一二线的。一线的房子那可是明码实价，备案价有政府压着不能高报，售楼处平时也不能瞎打折。

那你真又想多了，恒大轻一线可不是说着玩的，北京只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；深圳没有恒大在售住宅。

再来看上海，恒大目前在上海有3个楼盘在售：

 

而在恒大的小程序中，上海仅1个在售楼盘

这个楼盘是上述3个楼盘中价格最低的一个楼盘。也就是说，此次上海参与线上购房打折优惠的只有远郊青浦的恒大御澜庭，另外两个市中心豪宅根本不参与活动。

所以，不得不说这是一场有选择性的促销行为。

如果你还不甘心，说还有好多二线城市呢，对不起，在恒房通公示的《无理由退房协议书》中，还有一行蝇头小字藏在最下方，用放大镜可以看到：部分楼盘不参与优惠。

所以，想薅许老板羊毛，想用75折买走一套一二线好房子的人，脑壳怕不是坏掉了?

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如果你仔细翻看恒大的这次打折促销活动，会发现75折活动的楼盘多数是文旅楼盘、商铺、酒店公寓：

而对于这种楼盘，我曾无数次的在柯谈地产观里告诫大家，谨慎购买，最好别买。而对于恒大重仓的三四线楼盘来说，我也坚持一贯的看法：注重生活，远离投资！

 

最后，我想告诫大家的是，世上永远没有免费的午餐。2020年想要买房，还是多看看我以下这两篇文章吧：一、2020年，楼市将出现三波行情！  二、疫情结束之际，就是最佳抄底时机！

如果你觉得有所收获，欢迎分享给更多的朋友，谢谢！

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

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