标签： 房产

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微  信  公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

有一句话说的非常好：被误解是表达者的宿命。

 我写公众号以来深刻体会到了这点。不管你说涨还是说跌，说回暖还是说冰封，总有人不愿意接受。

 但不敢面对现实，是你自己的问题，有任何抵触情绪请自行排解。我的初衷和职责就是客观理性的分析当下楼市，预测未来行情以及分享一些买卖房产的心得体会。

 我绝不会讨好任何人，也没必要讨好任何人。从2000年初开始，我经历了中国房地产历史上所有的起起伏伏。所谓的空头、多头，在我眼里都是浮云。

 我写文章的唯一宗旨就是：提前告诉你一个真实的市场！

 1

回暖

 

我3月12日发布文章《楼市，正在迅速回暖！》，我相信房产自媒体界，没有人比我更早的觉察到这一行情的到来。在我之后，才陆续有很多大V开始发布相关信息。

 

回暖，不愿意面对也无济于事，因为这就是事实。

 

易居旗下公众号对上海所有售楼处1月至3月15日的到访客户数据做了统计整理，数据表明上海新房的看房热度正在大幅度的增长：

至于上海的二手房热度我完全可以以一个买房亲历者的身份告诉你，带看量和成交量已经开始大涨。据我熟悉的几个中介经理讲，最近几周成交了很多去年挂牌一年都没卖掉的大户型。而且学区房成交的特别快，总价低品质尚可的学区房挂牌1-2周一定会卖掉，性价比高的更是要拼手速。

接下来我想分享一些绝对实用的干货技巧。如果全部掌握，则大有裨益。

 

一、当下，对所有城市来说，政策只可能越来越松，不可能再次收紧。保持政策不变就是最严的调控。

 

二、接下来的每个周六周日，看房者会越来越多，无论是新房还是二手房。所以，为了保证你有一个清醒的头脑和理智的判断，尽可能的选择工作日下午天黑之前看房。这样你可以看的更加仔细，也能获得中介和销售更多的信息。最为关键的是你不至于在慌乱中仓促下定。

 

三、现在除了深圳房价还在微涨之外，其它城市尚处于单纯的成交量回暖时期，房价还没有变化。如果二手房成交量能连续大涨2个月，房价必定开始明显上涨。因为，现在房东的心态是，价格合适就赶紧抛，等到房东开始发现自己房子很抢手的时候，涨价将会变成趋势。

 

四、2020年1月19日新版征信系统已经上线，但是直到目前为止，新版征信系统还没有显示“共同借款人”信息，因为央行还没有要求各银行报送。也许是受疫情影响，这个工作延后了，至于何时启动不得而知。

 

也就是说，属于参贷人而不属于主贷人的配偶，如果现在离婚的话，在新版征信报告上是仍然看不到任何贷款记录的。

 

我周围已经有朋友在通过离婚获得首套首贷的资格买房了。当然了，我们应该旗帜鲜明的反对炒房，这种钻政策空子的行为应该予以强烈谴责。

 

五、有抵押或者按揭的房子，并且产证上是夫妻双方的名字，如果要去掉一方名字，必须拿离婚证和离婚协议书（写明房产和未偿还贷款归谁）先到银行办理抵押变更，再到不动产交易中心去名字。对于没有抵押或者按揭的房子，产证要去夫妻一方名字的话，拿结婚证或者离婚证都可以直接办理。夫妻之间去名字和加名字没有任何税费，只有10元工本费。

 

六、在各个城市里，链家的中介费都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，通常这3%都是下家承担。假如是买1000万的房子，单单中介费就要30万。而且链家的中介费基本不打折，能搞到9.5折就很不错了。

 所以，假如你和链家中介看房，看中的房子一定要牢记详细的地址和门牌号码。那么接下来，你可以把这单生意交给自己熟悉的中介来做。对于白白送上门的生意，他给你中介费打5折是应该的。这样的话，同样买1000万的房子，中介费就能省下15万。

当然了，我不是教大家跳单，只是说中介之间也应该有公平竞争，没有任何政策规定，和哪家中介看房，就必须在哪家中介成交。中介费也应该是竞争力的一种表现。

七、链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源，另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。你跟链家中介混熟了之后，可以定期到他电脑里查看这些内部信息。

这样你就可以第一时间提前得到刚挂牌的优质房源信息，而且可以知道最近几天成交的每套房子的实际价格是多少。只有充分掌握这些信息，你才有可能买到别人买不到的高性价比房子。

 

八、看房前，切记重新买个手机号，重新申请个微信号，作为买房专用，切记不要把工作生活的手机号和微信号给中介，否则未来5-10年你将永无安宁之日。直到现在，我还是会接到中介电话，问我10年前就早已卖掉的房子现在方不方便看房。

 

九、未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。

 

所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越久越划算。

 

目前，上海的房产抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

 

十、目前一线城市里还有大量短线炒房客的只有深圳，北京、上海、广州只剩下刚需、改善和长持投资者。

 

未来相当长的时间内，深圳房价的涨幅一定是领先北上广的，因为深圳落户门槛低，补缴社保简单，商务公寓有学位有积分又不限购，而且最关键的是深圳供不应求，政府调控决心又不强，动不动就刺激楼市。

 

所以，假如想要投资回报率高，深圳是首选，而想要工作生活舒适便利，北上广更合适。

 

以上10条技巧，我仅仅是点到为止，不便展开详细讲解，各位务必要反复研读，这10条技巧互相搭配，完全可以扩展出至少20条操作细则。再说一次，我不鼓励炒房，但我支持刚需和改善买房！

 

希望在2020年，大家都能买到满意舒适的好房子！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/bMiwezxf49YPTy0AJ9_TbQ

来源：金融观察家（ID：financetop）  作者：观察君

全球股市震荡期间，楼市也不甘寂寞。最近，楼市的消息也不少。

海南取消“预售制”，实行“现售制”，然人政策又来一次游。北上广深被指房价再次躁动，北京重回7万以上，深圳再次创新高达到7万。

因此，市面上突然多了一种说法：这房价，是不是真的就拦不住了？

深圳房价破7万

中国房地产业协会主办的中国房价行情数据出炉，一则消息突然引爆楼市。

深圳2月二手房均价达72668元，同、环比均大涨 10%，价格再创历史新高。一时间，深圳市场瞬间热闹起来，各房产中介也活跃了。

中国房价行情网

一份亮瞎眼的数据，疫情还没有结束，难道楼市就已经开始回暖了？

刚刚过去的2月份，全国排名Top50房价的城市中，深圳和北京的二手房房价涨幅高居第一、第二。深圳环比上涨14.14%，北京环比上涨8.68%。

不说北京，单说深圳，3 月7 日，深圳招商蛇口太子湾·湾玺千万豪宅开盘当天光速售罄。再加上这个数据一出炉，确实惊呆了一地眼球。

难道疫情对有钱人是没影响的，受影响的只是我们普通小老百姓？

但现在疫情这么严峻，国内外被确诊的达官显贵也不少啊，比如法国文化部部长，英国卫生部部长，意大利高级官员等，说明疫情不分贵贱。

难道，真的是深圳楼市回暖了？答案当然不是，我对这份报告得出的结论嗤之以鼻。中国房价行情网自然不是小喽喽，但结论令人怀疑。

原因也简单，国内数据统计机构的统计数据一般都是上个月的数据。

也就是说，这个2月份的数据很可能只是1月份未完成交易在走收尾流程，再加上统计样本采集、成交结构性，这组数据反应楼市回暖？

我表示怀疑！

一个字都不信。

背后，深圳楼市极端分化

深圳高端地产市场成交非常火爆。单单说3月7日那个被抢的小区。项目均价11万元/平方米，总价2000万元，这还只是起步价。 

但即使如此，仍旧被一众土豪抢购。下面是网上传播的比较广的现场图。

戴口罩抢房，确实积极。疫情都难以阻挡土豪们抢房热情。据说项目开售仅15分钟，成交金额就突破 1亿大关，房源当天全部清空。

这是高端市场，供不应求。但是我们反之去看看二手房等低端市场。

因为疫情，深圳二手房过户速度放缓，2月二手住宅成交1667套，环比下跌77.8%，同比下跌16.5%，成交套数创 12年3月以来新低。

这说明大多数刚需还是非常谨慎的，在这个特殊的时期，以观望为主。

高端项目不愁卖，有钱人疯抢，二手房成交量却大减。反映了大量资金都在少数人手里，社会阶层和深圳楼市市场呈现两极分化。

深圳地窄人多，高端盘未来将会越来越少，好的位置，好区域有限。因此，只要一出好高端盘，必然被爆抢，对于土豪价钱反倒其次。

但是对于刚需就不一样了，哪个刚需族买房不是精打细算，看了再看？除了自己真的有钱，我到现在没有见过哪个刚需直接抢房的。

中原研究院数据显示，深圳2月新房供应0，无新项目获批，无新盘开售。

所以，深圳楼市整体大涨的结论是片面的，虽然房价可能没有跌，但绝对不至于说大涨。真实反映最近的情况的只能等下月来看数据。

我可以肯定，如果单单看2月数据，全国楼市房价上涨的城市绝对比下跌的多。这是摆在明面上的，想想去年1月楼市成交的规模就明白了。

2月份306个城市中有106个城市二手房价格环比下跌

199个城市二手房价格环比上涨，只有1个城市房价环比没有变动

202个城市二手房价同比上涨，104个城市房价同比下跌

深圳2月楼市交易量、交易规模跳水式大跌是毋庸置疑。随着疫情成为过去，接下来的成交量，过户量绝对会迎来一个不小的高峰。

成交会反弹，房价可能不会。

成交会反弹，房价可能不会

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，27个重点城市整体成交 240万平方米，环比降幅达83%，同比跌77%。但这只是受疫情影响。

实际上，目前多地房管中心前已经排起了长龙，成交数据反弹是一定的。但这些均属于正常的增加，多地房管中心均表示当日可完结。

江宁不动产登记中心

南京（来源孟祥远）

常州（来源孟祥远）

但当下，房住不炒依然是主旋律。很直观的实证，各地放松楼市调控的政策频繁一日游，说明国家调控楼市的决心是空前坚定的。

2月21日，河南四线城市——驻马店宣布将公积金贷款购房的首付比例从30%下调至20%。不过这消息被省政府约谈后，紧急撤回。

广州也宣布商服类项目（公寓、商铺、写字楼），不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，也不再限定转让对象。最后也撤销了。

还有想要转借各地银行，间接达到楼是调控放松目的的区域也被打脸。

2月24日，有消息称，浙商银行下发调整个人贷款通知，下降部分购房首付比例。可是这项政策，数天后被紧急叫停。还有一些城商行等，但最后都否认了。甚至还有传言工商银行也要降首付的。

最后，依然无疾而终。

都向市场传递了一个信号：调控放松有底线，不能涉三限，不能主动降低杠杆门槛，尤其是住宅上面。房住不炒依然是关键。

深圳有其特殊性，我们不能一概而论。人多地少，注定好的楼盘会稀缺。

一是深圳调控松一些，没有北上广对公寓绞杀那么厉害，二是深圳好地段新房太少。再加上，最近热卖的豪宅楼盘，还多是公寓类型，限制少。

并且人家广告打的好，据朋友说，招商蛇口太子湾·湾玺发送全城中介推销。

卖的不好也说不过去不是，更何况这个位置确实好，区域优势很明显。

那房价会跌？也不尽然。

楼市正回归正轨！

最近，海南出市新规，提出发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度等。这对房地产市场会是一个利空。

说是利空楼市，主要是因为其中，最值得关注的是这条：即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。的规定。

海南省出台这个政策，其实就是想表达不靠房地产发展的意思。毕竟现在已经不跟以前了，不是一切以GDP为核心了，出台这样的政策还能刷刷好感，何乐而不为。

但是，忽略了最实在的一点，受疫情影响，房企多少受到了资金链上的冲击。而现售制对资金链、流动资金的要求可不低。

所以，特殊时期，这样的政策自然难以继续下去。说实在的，最近楼市的“戏剧性”情况非常多，观察君看的也是眼花缭乱。

追其根源：其实就是想去救市，但犹抱琵琶半遮面。看起来与2014年有点像，但有区别，最大区别在于，这一次救市的对象。

这一次的“救市”，救的不仅仅是收入，经济，也想救助相关企业。所以我们会发现，这一次政府对待降价的要求并没有以前那么坚决了。但对于太过分的调控放松依然坚决打击。

不管是降首付，还是不限跌，其实都是想让资金流动起来，扩大客源。盘活资金链条，但这一次情况确实太特殊，环境确实复杂。

不过，话说回来，一线城市的房价从来就不低，从长远的趋势来看，肯定是升值居多的。有能力的，愿意落户一线大城市的，能够在趋势中寻找一个低点，早上车自然最好。

房主不炒的地位，从目前来看无可动摇。中央多次重申：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

这其实已经表明了态度。

目前各方包括政府都在努力寻求一个政策平衡点，相信这依然需要一段时间。

END

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/KMXjuheCBdUM8Gw_yEZDyw

中央的决心是如此坚定，市场的承载能力也已经不允许过度上涨。所以，也   许在今年会出现一种难得的场景-购房政策适当宽松，但房价涨幅有限。

 

  稳经济的路径越来越清晰了。

 

01

 

一边抓疫情，一边抓经济。

 

这是当前中国经济社会面临的最大基本面。在最近举行的多次高层会议上，内需和基建被反复提及，稳就业、稳外贸屡屡成为焦点，而几乎未见房地产的身影。

 

可见，稳经济的要害，在于及时及时复工复产，在于内需和基建先行，房地产暂时被雪藏。

 

提振内需，根据官方文件，关键在于恢复被抑制、冻结的消费，同时发展壮大新型消费与升级消费，使实物消费和服务消费得到回补。

与2003年不同，如今消费在GDP中的比重高达57.8%，远远超过投资和出口，稳消费的重要性显而易见。

 

重振基建，大投资向来是短期稳定经济的利器。

正如《24万亿来了》一文所说的，这次基建投资，既不同于2008年的四万亿，也不同于以“铁公基”为特色的传统基建，而是新基建和民生基建并重。

在新的经济格局和时代背景下，以5G、数据中心、工业互联网、人工智能为代表的新基建，以公共卫生为代表的民生基建，被摆在了重要位置。

 

至于被许多人寄予“厚望”的房地产，则被放在了最后，不到万不得已之时，不会轻易启动。

 

02

 

稳楼市，而非刺激楼市，这种政策格局越来越清晰。

 

第一个信号来自于央行。

 

3月4日，央行会同财政部、银保监会联合召开电话会指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

 

房住不炒，房不刺激，这应该是疫情爆发以来，央行等部门第三次就此明确表态。

在疫情冲击越发明显、宽松预期愈发强烈的特殊时刻，三令五申并非简单的例行公事，而是有着明显的针对性。

 

第二个信号来自一线城市。

 

近日，广州出台了放宽公寓限售的重磅政策，明确规定写字楼、公寓等商服项目不再限定销售对象，不再限制最小分割面积，已确权登记的不再限定转让对象。

 

然而，仅仅时隔一天，该文件就被撤下。官方回应称：相关细节会有所调整。

 

第三个信号来自三四线城市。

 

2月下旬，河南驻马店发布一系列政策提振楼市，公积金贷款首付比由三成降至两成，公积金贷款额度由45万提高至50万元。

 

然而，时隔一周，当地就被河南省政府约谈，要求提高政治站位，坚持房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

政治站位，这个词语的分量可想而知。

 

03

 

可见，房地产不在这一轮稳经济的政策优先级上。

 

在疫情冲击之下，虽然不及交通运输、住宿餐饮、旅游文化等行业冲击来得直接而明显，但房地产依旧遭遇了数年不遇的最冷寒冬。

 

数据显示，2月份，全国百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下近几年单月新低。

这还是针对新房而言，而新房数据存在结构性失真。相对而言，二手房更接近真实市场，情况更为严峻。

贝壳研究院数据显示，2020年1～2月重点18城链家二手房成交量同比下降55%。

其中，廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津、烟台1-2月成交量同比降幅均超过60%，广州、青岛、深圳降幅小于40%。

北京再度陷入量价齐跌的困境。

北京1-2月二手房成交量同比下降约57.6%，2月二手房成交均价54115元/平方米，环比下跌8.6%，同比下跌9.7%。

身处漩涡之中的武汉，则陷入冰点，2月成交为0。

数据显示，2月份，武汉链家二手房零成交，新增挂牌房源量环比减少86.9%，1～2月同比减少78.4%。

 

毕竟，在疫情面前，在生命健康面前，房子真的不是最重要的。

 

这种背景下，从一线到二线，再到三四线城市，松绑楼市就成为常态。

 

04

 

然而，同样是松绑，是稳还是刺激，有着天壤之别。

 

稳楼市，底线在于不让房地产成为经济的拖累，防范大跌更要遏制大涨。

这背后，需要的是破除不合理的限制，缓解开发商的资金压力，允许打折促销，默许房价适度下跌，这与其他行业并无二致。

 

刺激楼市则不同。

房价的核心在于信贷，只要放开信贷，房价就容易重回脱缰之马，这正是央行三番五次强调房住不炒、房不刺激的原因所在，也是强调“保持金融政策连续性、一致性、稳定性”的要害所在。

 

为什么要防止进一步刺激楼市？

 

原因很好理解。刺激楼市具有两面性，固然短期能迅速拉动经济、制造土地财政，但会埋下经济脱实向虚的倾向、房价上涨的社会成本、杠杆攀升的金融风险等危险种子。

 

制造业比楼市重要，这是毫无疑问的。而房价再度上涨，所带来的社会成本，同样可以想象。

目前居民杠杆率已经攀升到60%以上，超过国际平均水平，再次加杠杆的空间严重收缩。

05

 

正因为这一点，基建大投资成了折中选项，提振内需成了终极选择，稳定外贸的重要性提升，房地产的政策优先级被置于最后。

纾困而不刺激，托底而不重启，这当是今年楼市调控的最大公约数。

 

这是危机之下难得的共识，亦是迎难而上不为短期利益所动的坚守，更是中国面向未来的长期选择。

最近西南财大发布报告：

“中国人借钱，有6成用来买房，而且买了多套房。同时，中国的家庭消费贷款比例不到美国的四分之一，需求远未得到满足。”

 

所以专家给的建议是：为提振内需，可发展消费信贷，抑制房贷。

 

我的观点和专家的观点恰恰相反。

 

其实大部分人的财商非常低，为什么这样说？我在很多场合讲过：

 

“如果10年之前就开始投资房产了，可能大部分人都财富自由了，但是很多人只借了很少的钱用来买房子，导致错过了一个时代。”

 

房子这个事情呢，哪怕现在流动性有多么不好，但是到目前为止，仍然是最好的一个投资品类，没有之一。

 

如果你没有什么可投资的，就投房子。

 

第一：它很难贬值，原来也没不贬值。

 

很多品类都会贬值，我可以给你举任何品类，比如车子、消费、保险、或者是旅游方面，都有可能贬值。

 

 

熟悉我的人也知道，在2002年的时候我用套路买过一套房子，大致的“套路”很简单。

 

比如我买第一套房子的时候，买回来是41万，可以贷款8成，中国银行给我办按揭。

 

实际上，当时41万的房子贷款8成的话，那我最多交不到10万块钱，就可以买一套41万的房子。

 

我本来想去交这个钱的时候，旁边有个中信实业银行，就是现在的中信银行。

 

他说：

 

“你这10万块钱你能不能上我们那贷？”

 

原先我那30多万，中国银行给我贷款了，他觉得中国银行都批给你了，那我这10万块钱更敢批给你。

 

“他批给你30万了，我批你10万。”

 

而且他给我做好风控，他一定要我贷，他说反正利率就这么低。

 

当时一年利率也就两三个点。我想，这挺好的，那这样利息才两三千块钱。

 

我说：

 

“可以啊，没问题。”

就贷了，我交完所有的税、所有的手续费，最终花了几万，就买一套40多万的房子。

 

你知道在当时，这对我而言意味着什么吗？我当时第一桶金就赚了80万。我记得很清楚，我一个月才还2689块钱的房贷，那我为什么不买呢？

 

 

你想想中国的房地产市场增速比，等于说，你干不干活它都在帮你赚钱。

 

不管是现在，还是过去10年、20年，如果有钱，如果你有能力贷款，都应该买房，都应该拿去投资。

 

你投资消费干嘛，投资消费拉动GDP：

 

• 你个人的财富都没解决，你考虑国家的经济？

• 你是消费了，但是你没房子了，那怎么办？

 

我经常和大家讲“投资消费”，你买个包包，包包能保值吗？包包能帮你赚钱吗，三千、五万块，升值了吗？

 

不能。

 

以投资眼光看，消费都是有风险的。以投资眼光看，买房子是值得投资的。

 

买包包这种消费，吃喝玩乐也是，不值得投资的。

 

这是第一，我的观点和专家的观点恰恰相反，我认为：

 

借钱用6成来买房都不够，应该更多。

 

而且房产呢，尤其住宅，目前依然是最好的投资品类，没有之一。别的都有风险，唯一房产没有太多风险，最多流动性不够。

 

你只要能满足你两三年的日常开支，剩下的钱都可以投房子，甚至贷多少钱，都可以投房子。

 

 

第二点，就是大家要学会用贷款。

 

穷人存钱，富人借钱。

 

你看富人的排行榜，最近出的公告：贾跃亭负债36亿美金。

 

你看到没有？很多有钱人负债很高的，现在评价人有没有钱，不是看你手中有多少钱，而是看你欠了多少钱。

 

 

改天如果有人说：“老张你欠了100个亿。”

 

那才是真有钱。

 

如果人家说：“老张，你账上有几千万。”

 

那叫有钱吗？不叫。

 

有钱人都是借钱的，而不是存钱的。

 

因为有钱人知道自己的偿还能力、知道自己现金流，他敢于贷款、敢于“杠杆原理”去做更好的投资、做更好的创业。

 

没钱的人赚了100万，不敢买房，也不敢消费，就放在银行，放在那得固定利息，2个点、1个点、3个点，就这样。

 

而你存了100万被富人借走了，他一年赚20%、30%、50%、60%。

 

所以说如果你真的想变得有钱，你要敢于借贷，不要觉得借贷丢人，不是的，现在欠钱的是大爷。

 

 

现在银行都不理我，你知道为什么吗？因为我没借太多钱。

 

但如果你借了他10个亿，他天天围着你，害怕你坐飞机出事了，在路上被车撞了，就很麻烦了，他比你还在乎你。

 

我这人呢，其实也是小镇青年出身，导致不敢借贷，我自己都要打破我自己的这个心理的顾虑。

 

其实有的时候，也可能是我的投资项目现金流都很好，导致了我就没有怎么借贷，但我和很多银行行长都很好。

 

他总是让我借钱，我总是不借。我说：

 

“我想好了，我需要什么大钱再借。”

 

但一直都没借。

 

实际上银行的成本很低的，如果银行借贷成本在5个点、6个点，借！

 

为什么不借？凭我的能力，这不是个问题，我净赚十几个点，为什么不赚呢？

 

当然，我知道这个道理，但是我自己还是小镇青年，导致特别保守。

 

所以大部分人和我一样，都是保守的，这可能是出身决定的。

 

不然以我现在的信用、以我现在的能力，我借他几个亿，我能做更好的生意，更大、更好玩的事情，做法就不一样了，因为资金链都不一样了。

 

我其实还是觉得自己过于保守了。这也是和大部分小镇青年一样，不敢借钱。

 

这也是我目前不得不突破的顾虑，如果我不突破，我告诉自己，我永远赚不了大钱，只能靠技术、技能赚钱。

 

用所谓的投资眼光好，用所谓的专业性赚钱，而非钱生钱。

 

 

“韩后”的王国安说：

 

“老张，怎么让一件事最安全？

 

花足够多的钱。”

 

比如说本来花100万的钱，你花了1个亿，保证这个事亏不了。100万可能不一定赚的，但你砸1个亿，安全系数最高。

 

那王国安怎么处理的？他本来广告投1000万就可以的，但他会投5000万。

 

哪怕广告语错了，哪怕广告拍得不好，但因为有5000万这个倍数在这，导致效果、到达率、各方面数据会都好。

 

他要有数倍的资源来做这件事才ok，这个保证安全，保证风险最低。

 

所以第二点，“富人借钱”是在告诉大家，也是提醒我自己，我一定要多借钱。

 

虽然我还没有太好的理由借钱，有时候想想，借钱需要理由吗？不需要理由的。

 

 

第三点，我在中午吃饭的时候，遇到一个哥们，专门做二手房贷款的。

 

买二手房一般都是全款，但不是所有人都能付得起全款。

 

那他在做什么服务呢？

 

比如我想买一套1000万的房子，我不愿意动我的现金，好了，他借我1000万，他收1.5%的利息，大概15万。

 

他给我弄好，我买下来的时候，我再把房子银行抵押，我再贷款出来，再还给他钱，前前后后大概需要不到一个月。

 

不到一个月，他在我这就能赚15万。

 

但是他在银行的成本多少呢？0.3，他收我了1.5%，好多人都有需求。

 

想想一个月不到，赚15万不得了。我说：

 

“你这生意太好了。”

 

他说：

 

“没办法，因为不是所有人都有那么多现金，同时也不是所有人都愿意用。而且很多人银行贷款批不下来，是吧？你只能全买了之后再抵押。”

 

还有这生意！

 

他们现在生意做得很大，就在中山、珠海、东莞和佛山，都做得如火如荼。

 

 

我说：

 

“我想在广州买个1亿的房子，你能不能给我搞？”

 

他不搞，他说：

 

“你这就太大了，我们更喜欢200万的房子，搞50套一个亿，分摊风险，而且呢，我赚得多。你这个的话，万一你出事的话，我不就死翘翘了？”

 

一个亿他不愿意，等于说他是小额的、分散的这种做法。

 

那我讲这个例子是为什么呢？

 

就是对于我而言，我只是用15万买了一个1000多万的房子，其它钱是他给我出的，我只是给了他手续费，给了这个服务费15万。

 

还这个钱的最后是银行，因为我的信用、我的这个抵押物，银行把我的房子已抵押。

 

他给我带了1000万出来，我把这15万还给这个中介机构，等于说我只花了15万，但我用了1000万的房子，只是每个月还款而已。

 

因为这个生意是个好生意，我都告诉他：

 

“你们在中山、佛山，有什么好玩的可以告诉我，我来弄，反正我信用肯定够好。”

 

用这种“杠杆”思维、借贷思维，能赚很多钱。当然前提是你的偿还能力够好、信誉够好。

 

十几万到1000万的房子多好呀，等于说，你每个月还款2万、3万、5万，那你能还得起就行了，而且他都长期的，20年或者30年。

 

 

当然这不能和商铺比，商铺每个月偿还的压力太大了，商铺一般只有10年，导致流动性也不好，公寓也是这样。

 

比如你，看到了这个借贷项目，你要问问你你敢不敢借贷。

 

 

反正我告诉他：

 

 

“我看到了有好的房都告诉你。”

 

他点了点头。

 

这个借贷思维，就是拿别人的钱，买自己的房。

 

银行不就是拿穷人的存款，来借给富人钱，他中间赚差价？！多好的商业模式，他自己都不用出钱，因为只有富人借大钱，穷人不是。

 

银行很势利的，银行永远不借给穷人钱，越有钱越问你要不要贷款，都是这样。

 

小到老太太的几百块钱，老大爷的几千块钱，把他们的钱积少成多，借给有钱人。

 

 

 

总结一下，关于西南财大发出的报告，我的观点是：

 

第一：要敢于借贷，穷人才存钱，富人要借钱。

 

第二：借贷之后60%买房还不够，至少应该去到80%才好。

 

你买房子能留下来，但是你消费的东西能留得下什么？

 

• 买个包包可能丢了就没了；

• 买个车贬值很快的；

• 买个手机都快就落后了；

 

要懂得钱生钱，而且要保值才行，才有更多的钱。 

 

第三就是，要有借贷思维、“杠杆”思维，才能赚这么多钱，要用你的心去做这个事。

  这是Spenser的第692篇文章  

 

对于大多数人来说，房产投资可能是我们这辈子财富投资里，比重最大的。

 

一个几百万的首付，很多人都是夫妻双方全部的积蓄才勉强凑个首付，再加上按揭用的两三倍杠杆，房产投资是一个人收益最高，同时也是风险最大的一笔财务投资。

 

所以才会说，买对一套房，几年后就能拉开你和同龄人的财富阶层，一点不夸张；但是相反，如果你买错房子，那很有可能在未来十年，你就被陷入这套房产的财务泥潭里。

 

我自己过去几年，因为公司发展还不错，赚钱也比较容易，自己也喜欢投资房产，基本上保持了每年买一套房产的节奏，有大几百万的，也有上千万的。

 

真的是真金白银地在做分析和投资。然后我真的发现，房产投资确实能让你赚到很幸福的钱，但同时里面的水太深了，坑太多了。

 

很多买房的新人，一心向往着买房后的美好生活，脑子一热，容易犯下大错。所以，学习房产投资的知识，是我们对自己辛辛苦苦的血汗钱，最大的尊重。

 

现在市面上的房产投资观点，在我看来，大多数都在讲正确的废话，比如让你永远买一线城市房产核心地段的房产呀，这种垃圾观点，根本没用，也不正确。

 

有多少人三年前买北京上海的房产，站岗还亏钱的，哭都没地方说去。

 

大家一定要记住，十年前闭着眼睛都能买房赚钱的时代，已经永远过去了；未来的房产投资，就是精挑细选看本事的时代，挑对了大赚，挑错了完蛋。

 

我自认为已经算是房产投资的一线实践派了，所以，给大家说以下几条我自己的房产投资观点。

1

买房，千万不要听你爸妈的话，

除非你爸妈是买房高手

 

为啥？真的，老人家让你买房，纯粹是从自住的角度出发的，这往往偏离了投资的本质，因为自住的话，是以消费品的享受角度来看的；而只有投资，才用回报率的角度来看。

 

很多房子，自住很舒服，但是在投资者看来就很垃圾。但是父母买房往往会用他们强大的情感和道德逻辑，让你做出错误的投资决策。

 

啊，我举一个让我非常后悔的例子，让大家看看什么叫血泪教训。

 

熟悉我的老铁们都知道，我是宁波人，但不是宁波市区的，我们家是宁波市下面的一个县。三年前我想给老爸换套好的房子，表示儿子的孝心嘛，毕竟儿子也有钱了。

 

当时宁波市区的房价也就两万出头，好的也就三万；我当时判断，宁波的均价都不到杭州的一半。

 

而宁波的产业结构、宁波人的消费能力、这个城市的GDP等，不应该差这么多，所以买宁波的房产没错。

 

但是我爸不同意呀，他说他又不来宁波住，干嘛要在宁波买房子呢，就在老家买好了呀。

 

我当时和我老爸差点吵起来，但是想想毕竟是要尽孝嘛，后来就在老家买了一套，单价一万出头，也不贵。

 

三年过去了，宁波我当初看的盘，房价已经翻倍；而我当时给老爸买的房子，三年前什么价，现在还是什么价。

 

我就在深刻地反思，我明明知道是这个结果，当初为什么还要听我老爸的话。我最近问老爸后悔么，老爸来了一句，都是自己住，也别管涨不涨了。

 

同学们，做投资，千万不能感情用事，我当时就应该坚定一点，在宁波买好房子，然后在老家大不了长租一套贵的房子给我爸好了呀，反正也花不了多少钱。

 

这里我再补充一个观点，我们买房的目的，一定是投资回报率放在第一位，自住放在第二位；因为如果想自住的话，完全可以租个让自己舒服的房子，中国的租售比这么低。

 

而现在贷款利率这么高，通货膨胀这么高，首付比例这么高，你却选择花这么多钱买套自住需求的房子，那你就是对自己的钱太不负责任了。

 

 

买房的目的，只有一个，就是投资，千万别把自住放在买房的首要考虑。

2

房子买的是资源，

房子本身这个产品是不值钱的

 

买房要买资源，而不是买房产本身。

 

很多年轻人买房，看到装修得特别好看的房子，就很心动，这是买房最大的坑，也是很多开发商给你的陷阱，因为人都是视觉感官动物嘛。

 

大家要记住一句话，我们买房买的是资源，而不是房子这个产品，因为资源才会升值，而产品是会贬值的。

 

那什么是资源呢，就是这个房子附近有没有商场，离地铁近不近，交通是否方便，所属学校好不好，房子所在的小区面积大不大等等，这些才是我们买房的核心资源。

 

其次关心户型方不方正，朝向有没有东南，是塔楼还是板楼等，最后的最后，我们才关心这房子装修得好不好，因为装修的钱是不值钱的，会随着时间加速贬值的。

 

现在很多人买房，都有新房癌、装修癌，我这几年看过这么多楼盘，得出一个经验，就是：

 

如果一套房产，卖点都是用什么爱马仕风格呀，德国高端家具呀，这些让你兴奋和高潮的东西，一定要引起足够的警惕。

 

因为没有其他核心的卖点，才会拿这些东西来宣传房子这个产品。

 

投资的核心，两条准则，第一是好资产，第二条更重要，就是好价格；什么是好价格呢，就是这个资产的价格不贵。

 

但是很多人有能力看到好资产，却判断不出价格是否合理，而投资大神牛逼的地方，就在于低买高卖。

 

举个例子，上海的汤臣一品，深圳湾的深圳湾一号，都是顶级的好资产吧。但是他们这种顶级豪宅最近几年的涨幅，是远不如刚需和普通豪宅的，为啥。

 

因为当时买进的价格，都透支了未来的增长，价格太高了；好资产不是好价格，就是错误的投资。

 

同样的，现在一线城市的房产，从价值角度上来看确实比二三线的房产更有价值，对吧。

 

但是你的价格也贵好几倍呀。这几年除了深圳以外，北京、上海、广州的房产都没涨，反而像宁波苏州这种二线城市的价格翻倍了，因为人家价格基础低，所以有增长的空间呀。

 

总之，关于房产投资，我还有好多实践经验和教训，我觉得可以说个三天三夜。

 

比如现在很火的海外房产，如东南亚、日本、伦敦、迪拜的房产怎么买呀，这些地方我都考察过一轮，有比较全面的经验；

 

总结就是，同志们，买房是我们大多数人最重要的一笔投资，千万要擦亮眼睛，提升认知，买对房，少奋斗十年；

 

买错房的灾难程度，堪比嫁了渣男，娶了绿茶呀。