标签： 房产

来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

作者：真叫卢俊团队

买房，也算是人生大事。

不知道各位买房的过程中需要花费多长时间去了解一个楼盘，或者说，你都是从哪里知道了一个楼盘在售的消息？

可能开车堵在高架或者路上的时候，瞟了一眼户外的大牌广告，或者在地铁站收到的单页……

不管什么形式的广告吧，开发商总是以最粗暴简单的方式把卖点标注在最显眼的位置。但，这些文字的背后往往隐藏着与字面不太相符的信息。

很多人也是自己开始做房产之后，才逐渐了解到这个行业背后真实的一面。

紧邻X号线？讲人话：距离X号线至少1公里

做了房产之后我才知道，开发商说的近地铁，你就不要考虑地铁了。

往往说的近地铁，那都是一公里开外的，但凡隔了几百米，那都是地铁口。

另外我们来说说双轨交、三线轨交、四线轨交……打类似广告文案，一般多条线路交汇的区域，全部集中在市区，这种盘基本上就是豪宅盘。豪宅盘在第一信息上，一定是区域定位为主，比如内环内，或者中内环，或者静安区、黄浦区这种核心区域来彰显地位。

真正的多条轨交线都是市区盘，地段才是王道，地铁才不是核心卖点。

而那些写了好多条轨交线的，不用怀疑，那基本上就是任何一条线都不靠的。

我曾经看到一个浦东周浦某盘的广告，写着11/16/18三线轨交。了解的人都知道，这三条线不可能完全交汇呀。果然，查了下路线，距离每一条地铁都在1.5公里以上的距离。

写着近地铁不可怕，立体交通才最可怕。

你见过一个市区的盘说自己立体交通吗？哪怕是在内环或者中环上下匝口旁边的项目，都绝对不会写自己立体交通。

一样的道理，你看到广告，没有写地铁，但是写了立体交通的，别怀疑，这绝对是一个连地铁都没有的超级远郊盘。

所谓的立体交通呢？就是你项目的周边，门口不仅有高架，还有高速，就是开车五分钟就直接离开市区的那种位置。

十五分钟，到达多个商圈？讲人话：午夜时分，一路绿灯，最高码速狂奔

不管你上海任何一个楼盘，海报上那个小小的区位图上，都会显示几个重要的地标元素，比如虹桥机场、浦东机场、上海各个火车站，以及南京路、人民广场、徐家汇等重要商圈。

如果你是一个浦东的盘，那么除了以上必备的一些地标元素之外，一定会标注到张江高科园区、陆家嘴、前滩、迪士尼……

这个时候，你就要注意了：所有的楼盘，你会发现，在海报上的那些区位图都是简化过的，距离地铁站也好，距离各大商圈也好，都是省略了中间无数的距离。

开发商所说的直线距离，真的就是地图上标识的直线距离，也不要听信他们说的开车一刻钟、十分钟这样的话。开发商说的一刻钟到陆家嘴，都是在夜深人静，一路绿灯，180码车速狂奔的时候，也许可以达到他们说到的效果。

我还见过某楼盘说什么五首歌的时间抵达徐家汇商圈，你要想想一首歌最长的时间多久，古巨基的《情歌之王》大概是12分钟，五首歌的时间就是一个小时。

所以不要迷恋广告，每一个买房人走过最深的路，都是开发商的套路。

如果你确定是想要买某楼盘的话，最好多抽点时间，不管是工作日还是周末的时候，都实地自己开车跑跑看，每天都有新感受。

只要XX万，即可享三房？讲人话：小区位置最差，面积最小的一套房子的首付

这种广告手法虽然很low，但是效果最好。

你想啊，上海的高房价吓倒了多少人，但是小蜜蜂送到你手上一张传单，你一看，哇，20万首付即可享受三房，立刻就感到心脏砰砰砰地跳动，好像初恋的感觉。

哦不，这是你成功上当受骗的错觉。

一般首付XX万，分为几种情况：第一，你要看到XX万的后面，都会有一个需要拿放大镜才能看到的“起”字。等你看到就这么点首付就可以实现安家梦的时候，怀着激动的心，颤抖的手，拨通电话的那一刻，你可能就会发现，最便宜的房子都跟你无缘。

这还不是最惨的，有些售楼员会把你骗到现场才告诉你，哎呀不好意思，最便宜的刚刚卖掉，我们还有一套性价比更高的介绍给你。

这个价格，就是吸引你到案场去看而已。

而且，你要知道，一个海报或者是户外的广告，能够把价格打上去的，说明价格是唯一的优势。这种盘，几乎不要抱太大的幻想，除非真的合适自己，否则基本上可以节省去现场的时间了。

在上海，除了极个别远郊盘会打价格战之外，就是上海周边的投资盘。用低总价吸引上车客，但凡有点调性以及项目特色的项目，都不敢这么干。

到现在为止还能够打出XX万低首付这种广告的，99%都是环沪盘。你朋友圈如果有几个中介微信的话，一定刷到过这样的广告信息。

别做梦了，这些低首付，大部分都是一成首付，你付完定金没两天，就要付其他成的尾款，该你付的，一分钱也跑不掉。

全新4.0科技住宅？讲人话：找个由头，我要涨价

很多盘在推广的时候，很喜欢搞出一堆的新概念或者花头出来的。比如说，什么科技住宅，或者是什么绿色生态、智能时代，甚至什么开启2.0/3.0/4.0时代的。

这种广告，除了极个别的大品牌开发商能搞出点实质性东西之外，其他几乎都是噱头：

一个社区，覆盖Wi-Fi，就敢说是智能社区；

一个精装修公寓，搞个什么密码锁，就敢说自己是科技住宅；

甚至社区内绿化达标了，只是达标了，就敢标榜自己绿色生态住宅。

用这种虚头巴脑的概念噱头吸引人的，看到广告不要过分迷恋，因为后期你在买房入住之后，跟你的关系都不太大。

你想想，星巴克也是全Wi-Fi覆盖，你用的时候不掉线吗？什么2.0、3.0时代，都是卖得比之前贵了，稍微加了点智能的家用电器，就敢跟你说什么换代升级。你想想那些手机，出了新型号，不管功能是不是比之前好很多，起码价格都是贵的。

看懂广告关键词，让你少跑冤枉路

我们经常看到的还有哪些呢？

比如：离尘不离城——意思就是不仅远，绿化还一般，就是纯粹的远。

远离喧嚣，亲近自然——那就不是一般的远了，甚至周边还有待建的农田……

抢占XX下一个十年——就是这里如果顺利的话，发展起来还需要十年。那如果不顺利，就……（开发商自己都不知道要多久）

项目属性带水岸的——那肯定是项目旁边有个臭水沟，但凡水多点，就不止是水岸了。

你想想，黄浦江周边，看得见看不见江景的房子，都敢说自己是江景房。

我曾经做过一个项目，位于无锡，距离蠡湖大概3公里。据说天气好的时候，站在高层是可以看到蠡湖的。但很遗憾的是，我去了几十次，没有一次天气好的。后来，前面地块也开建了，就算是天气好，也被遮挡得严严实实的。

可是，开发商依旧坚持自己是湖景房，这还不算，还一定要坚持抢占蠡湖前排。

限量发售，买到赚到——傻瓜快来，你买到，我就赚到！

一旦出现这八个字，妥妥的商铺，或者商业住宅。即便现在，也有很多房产中介在朋友圈转发此类的文案，看到这八个字，你就可以绕道而行了。

这种文案基本上就是为了博眼球，现实的情况就是很难出手，真的限量，能不惜售吗，真的买到赚到，轮得到你吗？

再好的广告，也不能冲昏头脑

买房，几乎可能会掏空我们口袋所有的钱，还要背负30年的贷款，但是很多时候，我们买房却像买白菜一样的冲动。

我见过一些人，买包也好，买表也好，甚至买限量版的AJ，都要研究得十分透彻。哪些是保值款，哪些是爆款，系列型号都研究得清清楚楚。

但是到了房子，很多人都是草草的看几次，就定下来了。

甚至在前些年，因为一些广告文案给大家讲述的生活场景过于美好，都可以让人买单。

曾经，在地产广告界，有一个非常成功的广告文案——《先生的湖》。

其中，里面很经典的一些文案“也许吧，树比董事更懂事”“在先生看来，有些走路只是为了赶路”都成功地吸引了很多人选择了这个楼盘。

但是，不管多么美好的意境，都要落地到现实。最终也都逃不过维权的命运。

广告做的再好，最终陪伴我们走下去的，都是小区的产品本身够不够硬核。

现在我们看到一个越来越好的现象就是，在上海，有越来越多的开发商开始把心思花在了产品本身这件事情上，特别是市场上卖得非常好的楼盘，可能连楼书都没有，只有一个简单的户型单页。

这也说明了，市场上越来越多的客户，开始专注于产品本身。

最后，也希望各位在买房的路上，能够看懂广告背后隐藏的信息，少走冤枉路。

– END –

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/TW_WA59ErqQl9y2O9CygPA

作者：内幕君

来源：地产风声（ID：fangshi488）

芒果台今年新推一档综艺《朋友请听好》，形式还是传统的配方：

明星真人秀。

何炅和他的明星朋友们聚一起，插科打诨秀才艺，捎带读读信、熬熬鸡汤，信从全国各地寄来，浓缩14亿人的喜怒哀乐。他们管这叫解忧节目，跟午夜电台差不多。

4月29日那期节目，深圳的小李来信倾诉：

“别人的35岁事业有成，我的35岁却步入跌宕。辞职创业遭遇公司破产，随后婚姻走向破碎。”

用他的话说，人到中年，家庭事业一朝归零。

而这一切事情的起因，是小李给孩子买了一套学区房。

1

现年35岁的他，南开大学硕士，原本在国企上班，深圳有房一族，老婆孩子热炕头，小日子过得还挺安稳。

动了学区房念头后，小李的人生开始转向。

“深圳的房价大家都懂，一套100平的学区房，1000多万才能拿下。我卖掉手头的房子，外加掏空10多年积蓄凑了首付。”

在一二线城市买房就像跑马拉松，首付齐了也只是前半程稳住，月供就像后半程，如何保持才是关键。

1000万的房子每月还贷得几万，工薪阶层压根承受不起。为增加收入，去年小李从国企辞职创业。创业的同时，一边挤时间跑滴滴。

按照小李的说法，由于回归家庭的时间少，婚姻随之出现问题。后来婚离了，孩子判给女方。

公司倒闭雪上加霜，还欠着20多万债务。风雪走一遭的小李开始反思：

人是不是要做超出自己能力范围的事情？

他的故事是整个中产阶层的缩影。事实上，很多人都习惯了踮着脚尖，甚至跳起来摘葡萄，哪怕很吃力。

学区房早已成为套在中产家庭头上的紧箍咒，取不得也不敢取下。

一些人不理解，觉得“让孩子赢在起跑线”不过是地产商和中介在兜售焦虑，教育主要靠父母言传身教。

这个观点对一半。

其实，中国的中产阶层是个天生焦虑的群体，他们本身通过教育翻身，比任何一个阶层都更能体会什么叫“知识改变命运”。

这个群体不爱喝鸡汤，比起诗和远方，他们更愿意手握一套学区房。

就像电影《学区房72小时》里的大学教授傅重，竭尽所能也要为女儿买重点小学的学区房。

中产为娃负重的生活状态，被网友形象描述为：

两眼一睁，忙到熄灯。

上了“学区房”的车之后，多数悲喜交加。孩子读上好学校，它是“学区房”；自个职场受挫时，它就成了“学曲房”。

小李说，创业时出去谈单，客户方一个个都比他年轻，就算实习生对他颐指气使，他也得凑上脸赔笑，毕竟高昂房贷压在身。

学曲房，就是让你学着委曲求全。

2

有焦虑就有市场。

而且是一个水涨船高的市场。

最近深圳楼市回暖，在这波行情中有两种房子卖得好，一种是有钱人玩的豪宅，一种就是学区房。

贝壳深圳研究院的数据显示，深圳学区房（百花-园岭片区）3月的成交价对比半年前，每平米平均涨8000元。

华强北有个学区盘叫阁林网苑，一套44.58㎡的房子，4月卖出时成交价632万，每平14万，去年同期的成交单价是10万。换算一下，过去一年，房东每天躺赚5000块，买房人则要多掏近180万。

除了深圳，南京、厦门、合肥等一二线城市的学区房价格，今年同样强势提拉。

不久前，江苏电视台报道，4月前半个月，南京学区房交易量超过去年同期，成交速度非常快，有些房源当天就能成交。当然，这里头有积压需求释放的影响。

据报道，鼓楼区的树人、汇文和29中学区房，原来350万的房子，现在加价30万才能买得到。4月份，一套可以读“力小+29中”的双学区小户型房源，刷爆南京中介的朋友圈，因为每平卖出13.75万的高价，同时刷新了一个月前同小区创下的13万单价记录。

南京旁边的合肥，学区房市场同样燥热。

       

       

一个合肥业内人士发微博说，政务区最近的开单王是个小伙子，18天做了17单。政务区是合肥新兴的学区重镇。

有个学区盘挂出一套89平小三房，房东开始报价255万，没想到看房的人太多，把房东的心态看崩了。

崩完，房东调了两次价，两把涨到285万，而且只接受全款。

再说厦门，“学区房热”也可以从溢价看出几分。

划片岛内二流学区的莲岳里小区，大家眼中的“老破小”，成交单价冲破6万，比去年同期每平涨4000元左右。

这种涨幅还是客气的。

半个月前，有个叫玉滨城的小区，被划片一流学区后身价暴涨，最高挂牌价一度涨到14万每平，比年前挂牌单价高出7万。

去年同期，这个小区的成交单价在5.6万-7万之间。今年3月，一些听到风声的买房人先进场，54平房源540万成交，实际成交单价冲到10万。

这种麻雀变凤凰的剧情，2016年都不曾有过。

学区房摇身一变“学曲房”，价格扭曲的房。

3

水涨船高，年年推升背后，这些动辄10几万一平的房子，很多已丧失居住属性。

往直白了说，就是一块名校敲门砖。

比如，厦门岛内图强小区，因为可以读厦门最牛的小学+初中，也是每平卖10万+的主。

然而，这是一个1988年建成的小区，没法谈居住品质。

       

图强小区

能掏出几百万买这种房子的，自住是不可能自住的。

图强小区这种还算“老破小”中的战斗机，建筑生命力没到极限，自己不住还能出租。

去年南京出了一套“迷你”学区房，13㎡大的房间内，搁一张床、一张桌子都显得拥挤不堪。

但因为总价低，房东报价168万，看房人摩肩接踵。神奇的是，这是一套“瓦房”，房龄已经39年。

       

“瓦房”实景

现代快报现场调查，一个买房人告诉记者：这样的房子如果真的能让小孩读琅小，250万我也买。

南京有三大知名小学：拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学，坊间取名“拉力琅”。琅小就即琅琊路小学。

这套疯狂的瓦房后来没卖成，因为房主只有居住权没有房产证。只不过是中介利用市场焦虑，营造了一场幻梦。

4

为什么中产们如此痴迷学区房？

前面我说过，他们教育孩子有个永恒的信条：知识改变命运。

那么，学区房=改变命运吗？

绝大多数人会说不等于，现实却是形势比人强，挺残酷。

国家长期教育战略是，总体保持普通高中和中等职业学校招生规模大体相当。教育部发布的《2018年全国教育事业发展统计公报》显示，全国普高率取率是57.9%。

意味着，绝大多数地区，一半人上高中考大学，另一半则转去职业学校，学技能。

未来，这很可能就是蓝领和白领、金领的区别。

现阶段，教育资源不平衡的问题短时间无法逾越，城市内部各区域不平衡，城市与城市之间不平衡，城市与城镇、农村不平衡。

不平衡的最直接反映是“升学率”。

拿普高率来说，深圳普高率常年在50%以下，2019年不到45%，同期北京17区普高平均升学率约为84.5%，天壤之别。

再说大学本科录取率，2019年河南考生108.4万，本科批次录取36万，率取率是33.2%，广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。

北京呢？68.9%。

天津更牛：79.43%。

也就是说，同样参加高考，北京的孩子10个里头7个上本科，河南是3.3个。

一本上线率差距更大，北京是36.3%，天津次之，上海接近30%，而河南仅12.92%。经济强省广东和河南一样惨，也就12.9%，根本原因是内部教育资源极度不平衡。

大学升学问题往回倒，关键在小学。

能考上顶级重点高中，等于踏入一本校门。以厦门为例，2019年“一双外”三所顶流高中的一本率均超90%，厦门一中更是高达96%。

考重点高中则取决于能不能上个优质初中。都知道初中是免试入学，能不能上“优初”全凭小学划片或摇号，这时候拼的就是那套“学区房”。

所以中产们只能从小学抓起，依靠学区房的力量，在起跑线打破这种“不平衡”。

不惜重金，只求先发制人。

5

现实的残酷，中产的焦虑，硬生生把学区房炒成了“硬通货”。

有些家长收获意外之喜：

买学区房，孩子成绩一潭死水，房子却赚了300万。

阶层凝固有如冰河，破冰船的价格高高在上。

– END –

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/H0_IUFa2uHjwCpPDJzZVtQ

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

4月30日，北京教育强区——西城区公布了2020年义务教育阶段入学工作的实施意见。

两个爆点：

一个是7月31日后实施“多校划片”；

一个是锁定学位，“原则上六年内只提供一个登记入学学位”。

“多校划片”意味着斥上千万巨资换来的学区房，最后可能拿到一个普通学校学位，变得一文不值。

改革已是大势所趋。

背景是，优质学位供给不足，供需矛盾越来越紧张。

西城区，一个名校云集、均价破10万的地方，都在推进多校划片和学位锁定，想必下了很大决心，触动了巨大的利益蛋糕，信号意义也非常明显。

接下来，全国必然会有更多地方推进这两项改革。

购买学区房的逻辑已变，不掌握这种趋势，真有可能买了房，上不了学。

 

前段时间，广州11区教育局发布了2020年一年级招生方案。

然后，不少人炸了锅。

广州市荔湾区教育局今年的招生方案显示，除了一个楼盘，广钢北区其他楼盘业主的子女要摇号确定学位。

也就是说，他们的孩子大概率读不了离家一街之隔的名校——广东实验中学荔湾学校小学部。

要知道，广东实验中学（省实）的综合实力能排到广州第二，时不时出个省高考状元。

业主问开发商、问政府：之前说好的省实呢？

更让他们气愤的是，不仅读不了省实，他们的孩子还有可能被分到条件相对较差的鹤洞小学、东沙小学。

《广州市荔湾区公办小学2020年一年级招生工作方案》部分内容/来源：广州市荔湾区教育局

广州市天河区的招生方案，也出现了新变化。

招生方案规定，2026年开始，天河区公办初中可能采用多校划片、电脑派位方式招收小学毕业生。

 

2020年广州市天河区义务教育阶段学校招生工作细则/来源：天河区教育局

这是重点，要考！

简单说，因为小学毕业生过多，初中招生要摇号了。多校划片，就是说一个学区对应多所学校，条件好的、差的都有。

这也意味着，即使你买了天河区强校——广州中学附近的学区房，也有可能摇到普通学校。

不只是广州。

2017年，北京市朝阳区出台630政策：当年6月30日以后购置的房屋，都要参与多校划片。

一年后，北京东城区、西城区、海淀区都相继开始多校划片。

今年4月30日，北京市西城区规定， 7月31日以后户口迁到西城区、或是在西城区买房的家庭适龄子女，全部实行多校划片入学。

来源：北京市义务教育入学服务平台

还有福州。

2020年开始，福州要把最好的公立初中——延安中学和普通学校捆绑在一起划片。学区里的人，可能摇到延安中学，也有可能摇到普通学校。

其实，国家早就注意到这件事了。

教育部几年前就督促各地普遍推行多校划片制度。

2015年4月，教育部点名24个重点大城市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度。北上广深都在列。

2016年，教育部下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

 

当时，教育部的初衷，是给学区房降温，推进教育均衡。但四年过去，效果不大。

渴望孩子成才的父母，在各种房产广告里寻找“学区”、“学位”等字眼。

等到实地看房时，销售指着离楼盘一街之隔的校园说，业主的孩子能就读这所学校。

你看见阳光下孩子们闪着光的头发，听到一声声稚嫩的笑声，咬咬牙掏出多年积蓄付了首付。

等到真正入住才发现，一街之隔成了最遥远的距离——不是离学校近，就能就读。

这是购买学区房的第一个风险：

片区范围主要由教育行政部门依据相关规定划定，并不单单是离学校近就能入读。

有时候隔一条街，也成不了你家孩子入读的学校。

第二个风险是：

按照多校划片制度，片区里有好学校，也有条件差一点的学校。分到哪个，还真得靠运气。

运气好一点的，是配建了学校的小区业主。

大概的逻辑是这样的：

房地产商在开发地产时要引进配套，比如建个小学、幼儿园。

具体要引进哪个层次的学校，这就要看开发商的能力。下了功夫的，可能引进名校。

接下来，当地教育行政部门、开发商和学校会签一个协议。协议一般会暗示开发商小区的业主子女有优先就读该学校的权利。

有人会说，开发商只是代建方，配建的学校是公共配套，属范围内全体业主所有，并不是开发商开发小区独有。

道理是这样的，但在现实中经常引起争议。

比如前面广州市荔湾区广钢新城的例子。

华发中央公园的开发商配建了省实。按理说，这个学校属于广钢新城全体业主，按照就近入学原则，起码广钢新城北区业主的孩子，都能入读。

但现在的规定是，除华发中央公园外，广钢北区其他楼盘的业主子女，都要摇号确定省实入场券。

但配建学校的小区业主，也不是绝对的保险。第三个风险是：

如果小区里适龄孩子超过学校计划学位数，也要摇号，无法铁定。

教育行政部门会根据人口总量和结构变化、人口政策调整、小学和幼儿园标准班额配置等因素预测学位需求。

例如，一般的小区不会每户都有适龄孩子，教育行政部门根据预测判断学位需求。

但学区房不一样，业主除了投资客，就是拥有适龄儿童的刚需家庭。

刚需家庭一涌入，人口结构就发生变化，按正常人口结构设计的学位就远远不够用。

学校也不是一朝一夕建成的，学位短缺就成了一段时间内的常态。

于是，摇号就开始了。

 

不过，上述政策的出台并不是说学区房“不香了”、要暴跌，只能说“变天了”。

之前，学区房“太香了”，房价久涨不跌。

甚至有北京的父母为了一个学位，花成百上千万买一套地下室。

2016年北京市海淀区重点小学学区二手房均价和其他住房均价相比，溢价率居然高达27.9%。

2016年北京市内城六区二手房成交价格/来源：暨南大学经济与社会研究院副研究院 孙伟增

价格异常坚挺的学区房也吸引不少投资客。他们只会助推房价上涨。

现在，多校划片和学位锁定相当于给异常火热的学区房降温。

以前，花高房价就能得到名校学位，现在不能100%保证，黄金地段的学区房可能会适当降价。

六年一学位，在一定程度上也可以抑制投资客入场。毕竟，投资客希望在适当时机将房子转手，六年的周期实在太长。

正如开头所说，西城区的改革具有一定的示范意义。

未来，多校划片是大势所趋。买了学区房，不能保证100%读名校。

那么，之前家长考虑一个学校的教育水平，现在要考虑一个片区。

选择学校教育水平比较均衡、实力较强的片区是比较明智的选择。

如果是长远考虑，不妨考虑片区的成长性，需要考虑城市发展重心和方向、未来城市的哪些区域将吸引优秀人才等。

毕竟，教育主要看师资和生源。

经济水平高的地区，更有可能花重金招聘老师，也更能吸引优秀人才。好老师加上好父母，培养出来的孩子也更优秀。

这些地区的学校，更有可能后来者居上，从普通校成长为名校牛校。

从表面上看，是学区房的选择逻辑变了。本质上，应该看到政府部门推进教育资源均衡化的决心。

我们期待一个教育更加公平的未来。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/xItbfIPOw18xJMAkCNu0ZA

最近网上都在热炒学区房可能要降温的消息？但事实告诉你，并非如此。

 

五一假期，北京二手房市场迎来了一波“狂欢”，在短短36个小时内，丰汇园便有3套千万级的老破小学区房成交，最高单价甚至超过了25万元/㎡。说到这里不得不佩服虎爸虎妈们的战斗力，疫情憋了这么久，好不容易盼到个小长假，人家不出门，不放纵，出手就是几百万上千万，只为给孩子奔个好学区，不让孩子输在起跑线上。

 

这是什么精神？

 

北京楼市的购房热潮，跟最近疯传的“多校划片”不无关系。5月5日，《北京日报》也佐证了这个消息，称北京地区适龄儿童将从5月6日起开始采集小学入学信息，其中“六年一学位”“多校划片”等相应措施也陆续出台。

 

换句话说，就是以后房子不能指定学校了，多校划片锁学位。看上去好像学区房要全面降温了。难道是虎爸虎妈们误判形势买错了吗？

 

01

最后狂欢，学区房的“末路”

 

学区房，一直是个非常特殊的概念，尤其是北京的学区房。

 

毕竟教育资源就那么多，即使是在高度集中的北京地区，学区房也被划分成“西城、东城和海淀学区”跟“非西城、东城和海淀学区”，其间的差距虽不能以马里亚拉海沟计算，却也是一条难以逾越的鸿沟。

 

其中，西城区的学区房更是个“不败的神话”，纵使是在楼市观望情绪严重的2019年，北京各大城区纷纷降价，只有西城区屹立不倒，以高达12万/㎡的房价傲视群雄。在过去几年间，西城区的学区房一直被视为最保值的房产，普遍均价超过10万元。

 

而在2006年，西城区的学区房价还只有8000-10000元。

 

站长特地给大家找来了2006年北京市的人口情况，数据显示2006年北京地区的新生儿为129397人，本地户籍新生儿为63498人，而当年北京市的小学一年级招生人数为73138人。北京地区小学的“户籍招生限制”在2007年放开，2007年招生人数达到109203人，而2007年的新生儿人口在161000人，其中本地户籍新生儿为77700人。

 

到了2016年，随着二胎政策的放开，当年北京新生儿的数量大增，达到了280000人，其中本地户籍173000人，外地户籍107000人。然而同年的小学招生人数却并没有随着二胎政策的落地进一步放开，2016年的小学招生人数为145876人。

 

 

折算下来，十年（2017年-2016年）的招生人数，只增加了36673人。换句话说，北京的学位有限，即使孩子出生在北京，也不意味着他就能在北京上学，尤其是新生儿人口大增的2016年、2017年。

 

而按照现在小孩的入学年龄来看，这批孩子上学的年龄，也不远了。

 

所以，这几年北京的学区房愈演愈烈，西城、东城和海淀的学区房总是供不应求，不管房子再破再老，基本也都能找到心甘情愿的接盘侠。很多家长买了“定点小学”的学区房，等到自家孩子念完小学，再转手找个接盘侠，没准还能赚点儿钱。

 

再加上过去北京各城区限定的学位时间也不一致，有些地方是“三年一学位”，有些地方是“五年一学位”，甚至有些不限制时间，所以私下里买卖学位都是小意思了，有些家庭落完户后，可能转手就把房子卖了。

 

所以“锁六年学位”这个大招一出来，很多拥有学区房的家庭都傻眼了，尤其是那种拥有多套学区房的家庭。这几天挂牌“甩卖”优质学区房的真不在少数，不少业主也都选择了降价，北京学区房“降温”也是真的降了。

 

我们可以用其他一线城市的情况来倒推一下，被用掉了学位的学区房，降价的幅度可能不会小，毕竟孩子也不是一天念完小学的。其次，北京这些占据优秀学位的“老破小”那不是一般的老破小，有些楼龄都是60年以上了，三四十年楼龄的房子比比皆是，这也意味着购房者很难在银行里边贷到款。

 

咱们按照“六年一学位”来推算，一套老破小的转手次数将被大大减少，也的确算是变向给学区房降温了。北京学区房上次出现如此局面，还是在2016年，那段时间北京发布了新的落户政策，倘若父母无住房，为单位集体户口，需出具单位同意入户证明。

 

而这一批孩子，只能根据集体户口所在地和学位情况，在全区范围内随机派位入学，就近原则——这可以说是动摇到了学区房的“半壁江山”。2016年，西城区的新生儿占北京新增人口的1/10，而到了2017年，就“锐减”成了1/20。

 

其间利害，自然是可想而知。

 

而此番北京楼市再次捉刀朝向学区房，无疑会迎来一波更大的“地震”。

 

02

多校划片，教育资源有限

 

真正让西城学区房“伤筋动骨”的，是多校划片。西城区将在7月31日之后跟上北京其他城区的步伐，加入到共享校区的阵容中。

 

所谓多校划片，就是把多个（一般三到四个）小学整合成一个学区，学区房指定的小学也从单个变成多个，入学充满了“随机性”。也正是因为这份随机性，让刚刚过去的五一节变成了西城区学区房的“狂欢节”。

 

不少家长都赶在7月31日的政策落实之前给孩子落户西城，不让孩子落后于人。据媒体报道，在5月4日至5日中午这36个小时內，（西城区）丰汇园小区已经成交了三套千万级的老破小学区房，最高单价超过25万/㎡。

 

而在小长假这几天，宏庙小学的学区房成交量在8套-10套/天。

 

家长的一片拳拳爱子之心，简直令旁观者动容，也让无数房产中介看到了希望，觉得可以重塑2017年的“学区房奇迹”。一位来自通州区的家长花1200万元在丰汇园买了个39㎡的地下室，折算下来30.77万/㎡。

 

“火热”是真火热，毕竟2014年北京市的新生儿数量（2020年入学）达到25万人，略次于放开二胎政策后的2016年、2017年，在20年中排到第3位。就冲新生儿的数量，这几年对学区房的需求就不会少。

 

 

北京市小学的学位，在短时间内很难大增，孩子想要入学就只能看家长们的本事了。

 

毕竟学区房能够提供的“学区”，也就是一个小学的入学名额，为了这个名额争破脑袋的家长有，但是处于观望状态的家长也有。诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，“（多校划分）这个政策，肯定刺激了购房者更加迅速的入市，五六月西城区的学区房交易量或将达到一个小高峰。”

 

而在7月过后，处于观望的家长们可能就要占据上风了，而西城区的学区房在短暂的“狂欢”之后，或将面临降温的风险。

 

说到底，还是看后续的政策走向，才能决定学区房价的走势。但无论从哪个角度来说，学区房的属性都摆在了那里，“多校划片锁学位”——直接降低了学区房的流动性，部分学区房的上涨空间乏力，再受到老破小的拖累，可能会导致教育资源的转移。

 

而像某些受采访家长所说的，“白念个重点小学，六年后再赚个几百万”的情况，以后可能也很难再见到了。毕竟就现在的趋势来看，学区房的限制实在太多，老破小的学区房很难突破重围，再度成为“王者”。

 

这并不意味着学区房的房价就会大降，毕竟在广大家长那里，学区永远是刚需。一般来说，优质的教育资源往往是扎堆的，哪怕划片的校区中有一个“名校”，也会让很多家长去赌那1/3或1/4的概率，从而带动房价。这基本是个无解的话题，对于学区房的追捧是世界范围内的，各国都有学区房的概念。

 

说白了还是教育资源的问题，只要教育资源不能“平衡”，那么学区房的概念就不会消失。

 

而现实证明，教育资源其实是很难得到平衡的，北京市区内都有如此大的差距，更不要说那些教育不发达的地区了。前几天，上海市民办华二初级中学在官方公号上推送了一篇名为《到华二初中读书，你真的想好了吗？》的长文，全文充斥着“没钱就别来华二”“来之前先掂量自己”的论调，自然也是引起了网友的口诛笔伐。很快，华二中学就为自己的不当言论道歉了。

 

华二初中之所以跳出来，究其原因，是上海市最近出台了《关于2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，里边提到“上海民办需全部摇号”。动到了蛋糕，自然也是引起学校的强烈反响。

 

毕竟上海市的顶级初中，基本都是民办学校的天下，而他们周边的学区房也是水涨船高，不少家长从孩子念幼儿园开始就相看中意的学区了，幼升小，小升初，初升高，讲究的是“传承有序”。

 

砸得了重金，才能教得好孩子。

 

03

结语

 

中国的人口出生数量正在进一步回落，2019年我国全年出生人口为1465万人，人口出生率为10.48‰，创下70年来的最低值。同时，2019年的出生人口中，二胎占比为57%，而2018年的二胎占比为50%，2017年为51%。

 

可以看到，二胎需求正在全面释放，但是并未挽回我国的人口出生情况，新生儿数量持续减少。随着老龄化的进一步加重，我国在2020年以后的出生率可能还会进一步下降，有专家预测2030年新增人口可能低于1100万。

 

 

然而对于教育资源的需求，却并未随着新生儿的减少而降低。

 

由于种种资源的倾斜，未来人口向中心城市转移已经是板上钉钉的事。而根据国家统计局所发布的数据，在2019年末，我国的城镇化率达到60.60%，户籍城镇化率为44.38%。要是放开北京、上海的落户限制，这两地可能还要再度迎来一波“人口爆炸”，对教育资源的需求只会更甚。

 

然而，无论是北京的学区房狂热，还是上海华二发布的长文，都在向大众宣告，它们还没准备好。

 

压力越来越大，门槛越来越高，“后浪”还能浪得起来么？

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/JanLbAtwsa021yWoRib9LQ

 

今天我的御用中介小A神秘兮兮的跟我说，最近在她手上成交了同一个小区的两套房子，虽然户型楼层面积都差不多，但是价格却差了30%！

我问她是不是多付钱的那个买家不懂行情？她笑着说，不是的，而是卖家使用了一招特别的小技巧！

我好奇的问什么技巧啊，她继续卖关子，先把成交价较低的那套房子的照片发给了我。

这种房子给人的第一感觉就非常不好，装修陈旧不说，每个空间还被各种杂物占满了，买家一进门肯定会感到浓浓的压抑感。小A又把另一套房子的照片发给我。

上图来自贝壳

不就是“凤变冰”吗，我不屑一顾的说。“才没这么简单呢！”小A白了我一眼接着说，她让我仔细看图中那个画了红框的柜子，她告诉我像这样一直延伸到顶部的柜子屋里还有很多，并且每个柜子摆放设计都非常的巧妙。

有了这些柜子不仅增加了居住的收纳空间，而且更是赏心悦目的装饰品，所以每次有人来看房，即使家里弄得很乱，业主都可以把那些杂物立刻塞到这些柜子里，让家里顿时焕然一新。

小A告诉我这套房子的主人是个资深室内设计师，那天下午他拿出房子的设计图一点点算给小A看，没想到通过这些收纳的技巧竟然比原先增加了整整50%的使用空间！所以今天我要一口气把小A偷师来的这些干货全部说给大家听！

01

不知道大家有没有这种感受，在刚毕业那会还在租房子的时候，自己的东西其实并不多，基本一两个箱子就搞定了。但是自从买了第一套房子以后，家里储存的东西就一发不可收拾了，即使是房子越换越大但总觉得还是有很多东西没地方放。

所以在生活中你可能会经常遇到这样的场景：

家里东西实在太多了，感觉永远也放不下！

不管怎么收拾，没过多久家里都会一下子又乱掉了！

换季的衣服无处存放，只好把柜子塞得满满当当，直到柜门都关不上！

想扔掉一些旧东西，但是家里的老人会阻拦，甚至扔掉的还会被捡回来！

你可以想象下，当你劳碌一天下班回家，心想着总算可以好好休息一下了，但看到家里堆得到处都是杂物，甚至连落脚的地方都没有，这时你要么就是强忍着疲惫自己默默的收拾干净，要么就是和家里另一位大吵一架，总之身心俱疲。

02

其实我们选择买房子而不是租房子的初衷都是为了能让自己居住得更宽敞、更舒服一点，但是我们辛辛苦苦攒钱，花几万块一平方买来的房子却要被那些根本用不到的杂物侵占，想想都有点得不偿失。

就像吃东西一样，我们选择品种更多样，更高级的食材本来就是为了提高生活品质，但是如果不加以节制，摄入了过多的能量，不仅会让自己的身体变得臃肿难看，更有可能患上高血糖、高血脂、高血压这样的疾病，实在是本末倒置。

所以就像我们需要经常清空自己，管理自己的健康一样，如果我们希望自己的房子变得更大，第一步应该是给自己的房子来次彻底的“减肥”！

把家里那些没有用的东西统统扔掉，这些没用的东西包括了：

已经覆盖了厚厚一层灰的东西！

在平时使用率并不高的东西！

有重复使用功能的东西！

肯定不会再穿的衣服！

…

 

上图来自居住进化

当你忍着痛把这些东西打包处理掉以后，看到更加宽敞的居住空间，就会像一下子减掉30斤一样，整个人的状态都变得通透了！

但是光扔还不行，你还得学会控制得住自己的消费习惯，随着国内网购平台的日益多样和物流体系的不断完善，足不出户就买买买变得唾手可得，你应该像提防卡路里一样去提防自己的购买欲，或者干脆选择买一件新的就丢掉原先一件旧物品的原则。

 

03

在我们扔掉那些不必要的东西以后就可以来重新审视家里的收纳空间是否合理，这时有人会说，我们又不是专业的室内设计人员应该怎么评估呢？其实，你只需要一张户型图和一支荧光笔！

拿出你家的房屋户型图，用荧光笔把家里现在所有的收纳空间都涂出来，就像下面这张图一样。

上图来自逯薇《小家越住越大》

完成后你再把这些涂色的收纳空间用剪刀剪下来，然后整齐的排在户型图的一边，比较一下这些收纳的空间占到整个房屋空间的比例是多少，一个合理的比例应该是大于等于12%，至少不能低于10%。

而且越小的房子收纳比例应该越高，比如那种30-40平米的小公寓，只有收纳比例占到30%以上才基本够一对小两口安稳舒适的居住。

设定完最小的收纳比例后我们应该注意，每一个功能空间是不是都设置了收纳空间，记住，是每一处功能空间都应该有收纳的地方！比如我之前看到过这样户型图。

 

上图来自居住进化

如果按照原始的户型图进行布置，不仅会浪费玄关、客厅以及大量设备平台的空间，更重要的是这样的设计是违背最小收纳比例原则，而且并没有合理的在各个功能区设置收纳空间！

但是只要对这样的户型稍加改造，比如下面这套设计方案。

上图来自居住进化

这张图就可以明显的看出在玄关、厨房、餐厅、儿童房、客厅、主卧和阳台每一处功能区域都增加了大量的收纳空间，不仅让每个区域的功能鲜明，提高了利用率，最重要的事你不会再为很多东西找不到地方可以放而发愁了。

如果这张图还不是很明显的话，我们可以像前面说的一样把两张图的收纳空间剪下来比较一下。

 

上图来自居住进化

经过小小的加工，收纳空间竟然多了整整一倍！

 

04

我不知道大家有没有仔细观察上面那张改造图的一些细节，比如在餐厅和电视墙的地方都用了整面的收纳空间，这种整面的大柜子，从头到尾、顶天立地，不仅可以极大的提升收纳空间，而且本身就是一种很大气的装饰，就像下面这张照片里呈现的效果一样。

上图来自居住进化

整个墙面都顿时显得高端大气，而且张弛有度。但是我们如果只是放两个拼接起来的柜子，不仅会浪费大量的收纳空间，而且更会割裂整个空间的完整度。

当然如果能在装修的时候就为这些柜子设置好内嵌入墙体的空间，那么所有的柜子都能和墙面保持在同一水平线上，不仅显得更加完整，而且不会占用过道的空间。

上图来自居住进化

05

其实除了大空间上的收纳技巧，有很多提升收纳空间的小物品我也非常推荐，比如这种可以放在玄关柜里收纳鞋子的架子，是相互交错摆放的，可以充分利用空间收纳更多的鞋子。

又比如这种可以收纳进柜子里的折叠床，在使用的时候可以拉下来增加休息的床位，不用的时候就可以直接收纳进柜子中变身成一个小书桌的空间，特别适合只有一室但是又希望能兼顾卧室和书房功能的家庭使用。

最后我要强烈推荐在衣橱里使用这种透明的盒子来分类摆放可以折叠的衣物，这种盒子不仅一眼就可以看出不同衣物摆放的位置，更重要的是可以总是让我们的衣橱里保持整洁，不会刚收拾完没多久因为胡乱堆叠又一下子把柜子弄乱了。

其实让小家变大的技巧还有很多，如果大家喜欢这个话题的话不妨点个在看，今后我还会继续展开这类话题。希望大家在学到这些干货以后，不仅能住的更舒服，将来有一天也能把自己的房子卖出更好的价钱！

以上是正文，来自南山。