◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 江文华
4月30日，北京教育强区——西城区公布了2020年义务教育阶段入学工作的实施意见。
两个爆点：
一个是7月31日后实施“多校划片”；
一个是锁定学位，“原则上六年内只提供一个登记入学学位”。
“多校划片”意味着斥上千万巨资换来的学区房，最后可能拿到一个普通学校学位，变得一文不值。
改革已是大势所趋。
背景是，优质学位供给不足，供需矛盾越来越紧张。
西城区，一个名校云集、均价破10万的地方，都在推进多校划片和学位锁定，想必下了很大决心，触动了巨大的利益蛋糕，信号意义也非常明显。
接下来，全国必然会有更多地方推进这两项改革。
购买学区房的逻辑已变，不掌握这种趋势，真有可能买了房，上不了学。
前段时间，广州11区教育局发布了2020年一年级招生方案。
然后，不少人炸了锅。
广州市荔湾区教育局今年的招生方案显示，除了一个楼盘，广钢北区其他楼盘业主的子女要摇号确定学位。
也就是说，他们的孩子大概率读不了离家一街之隔的名校——广东实验中学荔湾学校小学部。
要知道，广东实验中学（省实）的综合实力能排到广州第二，时不时出个省高考状元。
业主问开发商、问政府：之前说好的省实呢？
更让他们气愤的是，不仅读不了省实，他们的孩子还有可能被分到条件相对较差的鹤洞小学、东沙小学。
《广州市荔湾区公办小学2020年一年级招生工作方案》部分内容/来源：广州市荔湾区教育局
广州市天河区的招生方案，也出现了新变化。
招生方案规定，2026年开始，天河区公办初中可能采用多校划片、电脑派位方式招收小学毕业生。
2020年广州市天河区义务教育阶段学校招生工作细则/来源：天河区教育局
这是重点，要考！
简单说，因为小学毕业生过多，初中招生要摇号了。多校划片，就是说一个学区对应多所学校，条件好的、差的都有。
这也意味着，即使你买了天河区强校——广州中学附近的学区房，也有可能摇到普通学校。
不只是广州。
2017年，北京市朝阳区出台630政策：当年6月30日以后购置的房屋，都要参与多校划片。
一年后，北京东城区、西城区、海淀区都相继开始多校划片。
今年4月30日，北京市西城区规定， 7月31日以后户口迁到西城区、或是在西城区买房的家庭适龄子女，全部实行多校划片入学。
来源：北京市义务教育入学服务平台
还有福州。
2020年开始，福州要把最好的公立初中——延安中学和普通学校捆绑在一起划片。学区里的人，可能摇到延安中学，也有可能摇到普通学校。
其实，国家早就注意到这件事了。
教育部几年前就督促各地普遍推行多校划片制度。
2015年4月，教育部点名24个重点大城市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度。北上广深都在列。
2016年，教育部下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。
当时，教育部的初衷，是给学区房降温，推进教育均衡。但四年过去，效果不大。
渴望孩子成才的父母，在各种房产广告里寻找“学区”、“学位”等字眼。
等到实地看房时，销售指着离楼盘一街之隔的校园说，业主的孩子能就读这所学校。
你看见阳光下孩子们闪着光的头发，听到一声声稚嫩的笑声，咬咬牙掏出多年积蓄付了首付。
等到真正入住才发现，一街之隔成了最遥远的距离——不是离学校近，就能就读。
这是购买学区房的第一个风险：
片区范围主要由教育行政部门依据相关规定划定，并不单单是离学校近就能入读。
有时候隔一条街，也成不了你家孩子入读的学校。
第二个风险是：
按照多校划片制度，片区里有好学校，也有条件差一点的学校。分到哪个，还真得靠运气。
运气好一点的，是配建了学校的小区业主。
大概的逻辑是这样的：
房地产商在开发地产时要引进配套，比如建个小学、幼儿园。
具体要引进哪个层次的学校，这就要看开发商的能力。下了功夫的，可能引进名校。
接下来，当地教育行政部门、开发商和学校会签一个协议。协议一般会暗示开发商小区的业主子女有优先就读该学校的权利。
有人会说，开发商只是代建方，配建的学校是公共配套，属范围内全体业主所有，并不是开发商开发小区独有。
道理是这样的，但在现实中经常引起争议。
比如前面广州市荔湾区广钢新城的例子。
华发中央公园的开发商配建了省实。按理说，这个学校属于广钢新城全体业主，按照就近入学原则，起码广钢新城北区业主的孩子，都能入读。
但现在的规定是，除华发中央公园外，广钢北区其他楼盘的业主子女，都要摇号确定省实入场券。
但配建学校的小区业主，也不是绝对的保险。第三个风险是：
如果小区里适龄孩子超过学校计划学位数，也要摇号，无法铁定。
教育行政部门会根据人口总量和结构变化、人口政策调整、小学和幼儿园标准班额配置等因素预测学位需求。
例如，一般的小区不会每户都有适龄孩子，教育行政部门根据预测判断学位需求。
但学区房不一样，业主除了投资客，就是拥有适龄儿童的刚需家庭。
刚需家庭一涌入，人口结构就发生变化，按正常人口结构设计的学位就远远不够用。
学校也不是一朝一夕建成的，学位短缺就成了一段时间内的常态。
于是，摇号就开始了。
不过，上述政策的出台并不是说学区房“不香了”、要暴跌，只能说“变天了”。
之前，学区房“太香了”，房价久涨不跌。
甚至有北京的父母为了一个学位，花成百上千万买一套地下室。
2016年北京市海淀区重点小学学区二手房均价和其他住房均价相比，溢价率居然高达27.9%。
2016年北京市内城六区二手房成交价格/来源：暨南大学经济与社会研究院副研究院 孙伟增
价格异常坚挺的学区房也吸引不少投资客。他们只会助推房价上涨。
现在，多校划片和学位锁定相当于给异常火热的学区房降温。
以前，花高房价就能得到名校学位，现在不能100%保证，黄金地段的学区房可能会适当降价。
六年一学位，在一定程度上也可以抑制投资客入场。毕竟，投资客希望在适当时机将房子转手，六年的周期实在太长。
正如开头所说，西城区的改革具有一定的示范意义。
未来，多校划片是大势所趋。买了学区房，不能保证100%读名校。
那么，之前家长考虑一个学校的教育水平，现在要考虑一个片区。
选择学校教育水平比较均衡、实力较强的片区是比较明智的选择。
如果是长远考虑，不妨考虑片区的成长性，需要考虑城市发展重心和方向、未来城市的哪些区域将吸引优秀人才等。
毕竟，教育主要看师资和生源。
经济水平高的地区，更有可能花重金招聘老师，也更能吸引优秀人才。好老师加上好父母，培养出来的孩子也更优秀。
这些地区的学校，更有可能后来者居上，从普通校成长为名校牛校。
从表面上看，是学区房的选择逻辑变了。本质上，应该看到政府部门推进教育资源均衡化的决心。
我们期待一个教育更加公平的未来。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/xItbfIPOw18xJMAkCNu0ZA