本篇是「学校字典」联合「G大成长论」推出上海各区教育数据分析系列文章第二篇。
第一篇杨浦区的分析文章在这里，同时今天的二条放了「G大成长论」的杨浦区分析文章，欢迎稍后点击阅读。
房源数据来源链家网，数据处理由「学校字典」和「G大成长论」共同完成；
我们各自有一些独特的数据，会在合作系列中一起分享给大家；
全文预计阅读时间10分钟，内容很干，建议留出足够时间慢慢看，也可以直接先看下文的结论。
全文包括黄浦区的：
1、行政区介绍
2、各学区成交量价
3、全量小初分析：热度、口碑、市场、溢价、入学紧张度
4、高中高考水平
5、中考竞争压力
6、如何分析学区房入学年限要求
我们会先放出总结，方便大家理解内容和文中图表，当然，如果你对数据有其他理解，也可以通过后台留言分享给我们。
关于黄浦的几个观察总结
1、“贵·富”黄浦：单价高、面积大，不适合刚需家庭选择，因此换手率低。
2、行政区面积小，学校密集，各校对口小区数量较少；因此各校学区房成交结构易受对口小区属性影响（比如对口地段小区都是高端品质小区；对口地段可成交房屋较少等）
3、黄浦的小学/初中热度在2020年有一些超出认知的变化，我们用两个指数进行说明，建议直接下滑至【图：小学/初中热度指数】自行阅读。
4、黄浦高中数量多，但高中质量不算顶尖：市重点高中的学生有一半能考上“一本”；只有大同中学勉强有一半的学生能考上“双一流”。
5、受大量“中考移民”影响，黄浦中考已经不像之前那么轻松了：头部高中大多“高进低出”；黄浦本土考生要和大量“精英移民”争抢统招名额。
然后我们开始对黄浦进行详细的分析，按照常规思路，我们先来看黄浦区整体的情况及特点，用数据来看看黄浦是否和大众认知一致。
行政区介绍
黄浦的建国前小区占比是上海16区中最高的，这意味着黄浦有着较大的“旧改”压力，而这些建国前的小区现在大多不能交易。
从2000年起，黄浦的新建小区大多以150㎡甚至200㎡的大面积户型为主，起步面积大多不低于90㎡，这导致黄浦的成交结构非常特殊。
黄浦很贵，贵到断层式第一。
黄浦的“贵”和黄浦的“富”相呼应，人均GDP同样是上海断层第一。
受高单价影响，黄浦成交总价500万内的房源占比是上海16区中最少的，只有53%（上海平均86%）；
一千万以上的房源成交占比15%，是上海唯一一个千万房源占比高于10%的行政区，可见黄浦的“贵”不仅体现在单价上，还体现在大面积品质房的数量上。
我们将“＜60㎡”定义为挂户口，“60-90㎡”定义为刚需上车，“＞90㎡”定义为品质自住；来看看黄浦的二手房成交占比。
很明显，黄浦在上海16区中最不适合刚需群体选择。
在套均价和套均面积上的表现也是如此：
“总价高”、“面积大”
总价高、面积大、建国前老房子多，导致黄浦的换手率非常低（换手率=成交量/住宅总数）。
作为上海面积最小的行政区，黄浦的住宅数量同样是最少的，因此成交量也垫底，我们直接从成交量涨幅来看黄浦的二手房市场表现。
2017、18年市场相对萎靡，成交量较低，主动权更多掌握在买方手中。
2019年开始回暖，成交量明显上涨，市场相对均衡（属于量涨价跌的健康市场）；
2020年受疫情、新政等影响，成交量比较疯狂，主动权已经转移到了卖方手中；
2021年1月网签破4.4万套（上海二手房只有2015.12、2016.1/3/8四个月出现过破4万网签的情况），正因如此上海在1月22日紧急发布了“房地产调控新政”。
“贵·富”黄浦看上去门槛高，实际成交表现也是如此，在均衡市场的2019年，黄浦的成交量涨幅是垫底的。
出人意料的是卖方市场的2020年，黄浦成交量涨幅排上海第一：
一方面来自优质学区影响，另一方面是因为2020年在沪买品质住宅的群体增多，而黄浦的品质住宅占比本身就比较高。
总的来说，市场均衡时，人们往往不会想到在黄浦置业，或者对黄浦有强回避心态（单价高、房子老等印象）。
但是到卖方市场，黄浦的性价比一下子出来了，导致单价和成交量双双上涨。
“贵·富”黄浦的学校密度是全上海最高的，“教育强区”的名号也比较深入人心，在2020年市场相对失衡的情况下，黄浦各学区市场表现到底如何呢？
各学区成交情况
先附一张全黄浦教育地图：
再来看看2017年-2020年4年黄浦各小学学区房成交量、成交价排名情况。
黄浦一共32所公办小学，其中有4所学校（光明小学、北京东路小学、复兴中路二小、四川南路小学）成交量非常低，数据不具备参考价值，因此剔除不展示。
3所标记“※”的学校（卢三、淮海中路小学、巨鹿路一小）划片范围内的房源以高品质自住为主。
高成交量的大多是“小面积自住为主，学区属性相对较弱”的几个学校：
海华（普小重初）、卢湾实验（二梯靠后）、徽三（二梯靠后）、师专附小（二梯靠后）、中山学校、新凌小学。
黄浦各小学的成交量价很难直接和学校热度或能力挂钩，这是因为学校对口范围的房子成交数量太少，或者对口都是高品质小区。
想反应学校热度，还是需要从换手率或换手率的变化来看。
从上图中能够比较明显地看到：
1、作为黄浦招牌双学区的上外黄外，近4年换手率持续上涨；
2、低价的二梯队学区（师专附小、徽三、卢湾实验）因为满足刚需群体的需求，近4年换手率同样持续上涨；
3、受新政影响，对口初中相对较弱或初中水平略有下滑的组合，2020年换手率涨幅较低（蓬二、曹光彪）
为了真实地反应2020年黄浦学区情况，我们把“2020年的同比增幅”作为数据指标；
将八大数据维度分为“关注指数”和“市场指数”两类，为大家还原2020年黄浦所有公办小学、初中的真实表现及对比情况。
关注指数：“在售房屋线上浏览人数”、“在售房屋关注总数”、“在售房屋被咨询次数”、“在售房屋线下看房次数”；
市场指数：“网签总量”、“网签单价”、“换手率”、“学位溢价率”；
换手率：成交量÷住宅总数；
学位溢价率：＜60㎡房子的成交单价对比该校学区均价的溢出率；
将两个指数以十字坐标图呈现，能得到四种类型：
①关注高-市场热（右上角第一象限）
②关注低-市场热（左上角第二象限）
③关注低-市场冷（左下角第三象限）
④关注高-市场冷（右下角第四象限）
通过观察不同类型、同类型间的不同数据表现，大家或许能够得到一些自己的结论。
小学热度指数
简单给大家举几个栗子：
1、上海市实验小学作为黄浦比较低调的一梯队小学，对口初中敬业，虽然没有大同格致那么出名，但同样不弱；
因对口地段小、对口小区少，因此入学年限低，能够满足很多考虑公办学区较晚的家长需求；反应在数据上非常直观，关注指数黄浦最高。
2、师专附小是黄浦二梯末的一所小学，2020年对口初中换成了大境初中，对口初中变好；
加上对口地段小区价格不高，适合低价刚需群体，市场指数黄浦最高。
3、对口格致初中的曹光彪小学因地段在人广，价格高、可交易的房子少；
曹光彪对口的格致初近几年略有下滑，有不复黄浦第一公办初中的倾向，作为唯一生源校的曹光彪关注度同样出现了下滑，没有出现在热度指数双高的第一象限。
大家可以找找自己关注的学校，进行对比分析。
初中热度指数
同样来看初中：
1、向明高中近几年的高考成绩有明显上升，作为嫡系初中，向明初的关注指数位于黄浦区高位。
2、中山学校的初中部是近几年受到了黄浦区教育局的大力支持，家长反馈中考成绩也有了一定上涨，在热度指数双高的第一象限。
3、清华中学生源小学都比较一般，但对口小区都是高品质小区，才表现出“关注高-市场冷”的现象。
最后我们来聊点看上去和“学区房”关联不大，但其实非常影响“孩子升学路线”的高中高考表现和中考环境。
关注学区的家长们一定要记住：
脱离区域教育环境直接对比学校，都是“耍流氓”。
能全市排名的只有高中，因为竞争环境一致；
上海中考是分区录取的，各区的高中数量、高中水平、中考竞争环境、录取率差距非常大，所以跨区比小学或初中不太有意义。
黄浦高中情况
黄浦有9所区属市重点高中：大同（老八大）、格致（老八大）、格致奉贤、向明、向明浦江、大境、敬业、卢湾、光明；
4所区重点高中（市十、五爱、市八、储能）；
4所一般高中。
作为市重点高中数量和占比都是上海最高的行政区，黄浦的“高中质量”却一直被质疑。
老八大（大同、格致）2020年高考表现不算特别突出：
格致在S、A档（类比985）表现略好一些，而大同整体比格致强；这和近几年的口碑一致，格致从2020年开始热度上也已经出现了比较明显的下滑，在后面的数据中也会着重点出。
向明没有之前人们传说的那么弱，依然和第四名的大境拉开了比较大的差距，同时也没有被两所八大甩开太远的距离。
以上三校中大同中位数勉强可以到上海大学级别的B档（类比211），而格致、向明的中位数要掉到上师大级别的C档（头部一本）去了。
往下肩部的三校：大境、敬业、卢高；
这三校高招的表现比较接近，中位数在D档（尾部一本），其中大境去年表现相当出色，是黄浦前六名高中里面低进高出的一所（性价比高）。
黄浦中段的高中：市十、五爱、光明、市八，其中位数都要到E档（二本）了。
整体来看，黄浦的高中教育中，考取“一本”的比例在全市相对较高，也就是CD档（C档是全市高考前1/3的孩子，而D档是全市高考前1/2的孩子），这也是说黄浦适合普娃的原因。
黄浦“双一流”的表现的确略有对不起家长们常说的“教育强区”的名号，这其实是受黄浦的中考环境影响。
黄浦中考环境
对上海中考略有了解的人可能都听说过“中考移民”：中考前通过回“户籍地中考”进行跨区中考，就是为了享受区内市重点高中的倾斜。
“中考移民”就是黄浦先起的风气。
明显具有优势的市重点高中数量，使得黄浦区非常受欢迎。
黄浦中考环境吸纳了大量以浦东为主的中考移民，承受了大量“精英移民”的黄浦现在高中性价比并不算高，头部高中有明显“高进低出”的现象。
我们统计了2020年上海各区高中的招生计划数，再与各区当年的中考人数进行对比，以此来分析各区考生考取高中的压力。
从图中能够发现，黄浦的整体高中考取率其实并不高。
虽然我们说黄浦适合普娃，但大量的中考移民使得黄浦普娃中考时要和“精英移民”争统招名额（跨区中考不享受名额分配），也就是“1-15平行志愿”段的竞争压力比较大。
最后的最后，用一张图尝试回答各位家长非常关心的公办校年限或者摇民办是否能回去的问题。
需要明确，这个问题一定是没有标准答案的，就算是教育局也会直接答复不知道今年或未来的情况，因此我们用数据角度来进行现状的精准描述：
学位紧张度=2017-2020成交量÷在校生
换手率=2017-2020成交量÷住宅总数
黄浦学位紧张度&换手率
学校字典团队
研究上海学区3年+：储备上海全量1684所公办小学、初中信息；
对整体房产市场、学区政策，各区学区概况等有系统化储备；
根据家庭需求，定制学区置业方案：提供从择区、择校，到买房的全流程服务；
服务1000+个学区家庭，开办线上、线下讲座近100场；
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/edqlA38RCaDg9WqHPStpNA