上海房产交易中心的保安
应该是全上海保安行业里心理素质最好的
他们见惯了买卖房屋中各种亲身肉搏的场面，干架原因也是五花八门
有因为房子隐形债务纠纷过不了户的，还有因为动迁小产证没满3年不能交易的
还有过户过程中突然多出十几万税费的，还有吃差价被客户发现的
见惯了人生修罗场的保安发现这些纠纷背后有一家中介出现的频率格外高
“他们路子很野”
吃差价、收茶水费、叫社会人士上门服务…
2020年了，上海还有这样的野蛮中介吗
答案是肯定的，不然浦东不会一夜之间被关掉那么多门店，也不会被起诉到开庭日期都排到了2021年3月
所以找到这样的黑中介，你会遇到什么
吃差价，25w
离我们最近的一个案例，就是11月发生在宝山的一个案子
一个二手房交易，买家被吃了大约25w的差价，怎么做到的呢
为防止有人模仿，我们只透露下前后大致逻辑，打个比方：
中介不让双方见面，然后联合房东虚报价格给客户
➤ 房东：你保证我400w到手，其他我不管
➤ 中介：你到时候来签字就行了，我保你400w到手
然后，跟客户开价430w，还说我很辛苦才帮你谈了5w，现在425w就能签下来
买家同意，这个差价就吃下来了，目前该中介门店已经被起诉
其实这种的还是比较低段的吃法，更“高级”的是
当中介在海量房源中发现有明显低于市场价格的房源时，ta会扮演客户的角色和房东接触
看看还能不能再压压价格，价格谈拢后，就签订合同支付房款，但是不过户
然后再以 更高的价格 卖给其他客户赚取差价
这种操作需要对市场、对楼盘本身都很有把握，这个能力我们相信黑中介是有的，我们在ta的“假谈标准化培训ppt”里看到
他们会将盘分成这4类
“A”，叫价格房，就是单纯价格便宜的房子
“B”，叫价值房，是稀有房源，就是那种位置好、楼层好、户型好、装修好、朝向好的房源，或者是有附加值的房子，比如说带花园、阁楼、露台、产权车位
相应的“C、D”，就是性价比不高的盘，而两者之间只有控盘与否的区别，控盘就是已经取得业主信任的房源
所以这其中最不“听话”的D，就是重点假谈对象，这个后面再展开说
而为了确保自己吃下的房源能够顺利转手，吃差价房源主要来自“A、B”类房源
回溯整个成交流程，吃差价只是结尾部分的一个恶果
其实黑中介的骚操作从一开始就存在种种套路
我们来尝试“复盘”下
房源怎么来
最简单的方法就是，他们先从大的中介平台搜索房源
通过房东的挂牌信息，知道了这套房子确实在卖，然后就开始尝试联系房东
比如浦东金桥的「永业小区」，有一个蝴蝶户型的房子，很难得的一个户型，挂牌后就被这家中介小哥盯上了
三番五次找房东“聊天”，希望他把房源挂他们家，搞的房东头疼不已
房东很无奈，你报警也没用，他也没有什么进一步操作
很神奇的是，他们态度都很硬气
有一次我在七宝万科看房，从5楼下到2楼的时候，就看到这家中介的两个小哥，隔着门缝大声的问里面的女房主，“那他大概什么时候回来”
女房主紧紧把着门把手：“我不知道我不知道”
然后一心想慢慢把门关起来，可是中介 开始扒门，而且 语气强硬
-“到底什么时候回来”
-“可能晚上吧”
-“好，那叔叔回来之后，让他一定要去趟我们门店”
-“好好好”
横到这个程度，不亲眼见到我是不相信的
他们这么迫切是想要什么呢，希望房东把房源挂他们家
最好再签个独家房源
签独家的时候，会签相关条款，在固定时间内确定卖出，然后中介会给房东几千块的保证金
神奇的是，这家中介有时候会“忘了”给保证金
更神奇的是，前两年这家中介还会收“违约金”，就是如果你在我这挂房子，然后又再在别家挂的话，就要反赔中介违约金
否则的话，就会有社会人士上门“喝茶”
其实签独家代理，是很多家中介暗中抢占房源的一种方式
但是和别家不同的是这家中介用这种独家代理协定+黑恶势力和你来回纠缠
而房东也会在自己看上去理亏，实际却吃亏的半推半就中赔钱了事
那如果房东，就是不愿意呢
那“我得不到的，谁也别想得到”
比如北中环一个「绿色丽园」的小区
当一套房子出来之后，他们会疯狂打电话，但这家房东死活不同意让他们卖房子
然后这家中介就用502胶水把锁眼堵住了，而且还反复操作，这套房先后换了两次门锁
这个小区另一户也遇到类似情况，就是想卖房，但是不敢找这家中介，结果还是被盯上了
然后这家中介就半夜12点去敲房门，也没什么事，就是骚扰你
要知道这房子里，还住着一位90多岁老人
上面都是针对房东的，那客源呢
很多买房的小伙伴可能有过这样的经历
就是看完房后，被尾随
之前有次我在宝山顾村看房，从小区出来就有2-3个人盯着我
等我这边和中介看完房，他们朝我走来，然后说这个小区他们也有房源，愿不愿意跟他去看房
还好对吧，这些还只是常规操作
但更过分的是，他们会在其他中介还在带看的过程中，就开始 翘客户
嗯客源就是这么来的，这两件事对这家中介来说都是常规操作
为此他们也挨了不少打
有一次这家中介在翘其他小中介的客户，然后被其他中介一脚踹地上
这样的“小动作”这么多，为什么还会有很多人愿意找他们挂牌呢
很简单，钱
吸引房东的时候，他会说，承诺给房东卖更高的价格
看到买房的人，他会说，我们收更便宜的点数，或者点数都好谈
但其实呢
对房东来说，有时候房子卡在中介手里卖不掉，后期还可能会被压价格
对买房的人来说，先跟你说中介费只要1个点，但签合同的时候写2个点，这时候ta会跟你说，写2个点只是公司走个流程
但事实呢，最后收费的时候，确实还真收2个点，否则不给你过户
这时候客户也只能哑巴吃黄连
房源到手后，好戏就来了
拿到房源之后，他们要做两件事
第一件事，没有带看，得 假装有客户看房，这时候是需要演技的
这对他们说是一种技能，所以他们内部会系统的培训相关假谈流程
这些技能，还会被汇总成ppt，让假谈、试探价格等系列骚操作，流程化，然后进行普及
集中假谈、交叉假谈、双盲假谈…没被培训过，我还没弄明白
而假谈的重点对象，就是前面说的D类客户
第二件事，试探房东的底价，让一个人假装客户，进入议价阶段
先出一个你完全接受不了的价格，比如一套350w的房子，他先出一个300w的价格，这时候房东肯定不愿意
然后就再加一点加一点，反复游说，最后闹得很不愉快了，这时候房东半推半就出的一个价格差不多就是底价了
进入成交阶段了呢，又会发生什么事情
他们喜欢晚上约客户，约房东下午6-7点，如果不到价签字，就不让走，不动手，就是很多人围着你不让走
这招听起来没什么杀伤力，毕竟手机还在手里，有什么事可以报警，但其实人家只是人多，并没有动你
但是他们就围着你，不让你走，这种会给客户造成一定的心理压力，心理素质一般的人，往往就范
听起来没什么，但这事真实发生的时候，往往会发生我们想象不到的结果
我们来看一个他们内部培训的具体案例，从晚上8点开始谈，谈到10点，试探到房东的底价730w，最后压到726w
他们还为房东准备了一套说辞
这里的中介小哥，有什么不一样
同样都是中介小哥，但是他们之间的差别还是很大的
这首先就是学历
部分中介门店门槛不高，从业人员素质也是参差不齐
更重要的是，中介文化的差异，比如我们今天说的这家中介
他首先会以5000元/月的底薪吸引人（这在中介行业算比较高的），招进来之后再开始压榨
每天晚上10点-11点结束，比如说今天没有带看，没有其他业绩，就要接受罚款，叫乐捐，10-500不等，而且上不封顶，曾经还有到过2000的
而且还有体罚，做深蹲，或者爬楼梯
房子卖出去了，佣金需要隔2个月才能拿
最后
从根本上来说
为什么中介会在买卖房屋这件事上无所不用其极
这背后有一个很简单的逻辑，买房是一个绝对低频的服务，这次买了，下次又来找你买房的概率极低极低
尤其在上海这样的一线城市，大多数购房者可能一生只买一次房，所以就算吃过一次亏，后面你想吸取教训都没机会了
而与此同时，房产交易又是绝对的高金额交易，在上海一般动辄都是几百万起
所以在这种极低频，又极高额的双向拉扯下，有些中介就会采取极端手段促成交易
尤其当他遇到精准客户的时候，就会无所不用其极
这也是为什么中国在全世界中介点数偏低，平均2.5%左右，要知道美国是6%，日本是6%，南非是8%
正是因为我们根本没有提供有价值的服务
2021年了，希望挥别的不仅仅是2020年
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/t8TowzXhOpbe10ufLK_6ow