这几天朋友圈看到一个视频，成龙说自己早年在北京看四合院，大一点的50万一个。成龙当时看不上，厕所在外面、没有空调。现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。
市面上有很多不懂的人叫嚣动迁房、二手房、老破小没有未来，因为他们没有搞清楚一件事，就是买房子到底买的是什么，或者说房价到底是由什么组成的。
简单说，买房子主要买的是三样东西：土地、建筑和感觉，也就是说，房价=地价+造价+感觉。
需要说明的是，学区不在本文的讨论范围之内。因为学区这个东西是不公平的。学校办得好，得益的应该是学校本身，应该是把学校办好的人，而不是学校周围的房子、房东，学区房激励错对象了。同时，学区的未来也是无法预测的。因此我们谈论房地产时从来不会涉及学区，因为学区这个东西实际上相当于在房子本身之外加了一张目前市场价值几百万的“学票”，这张“学票”到底应该值多少钱、以后会变成多少钱我们都无法判断。
房子=土地+建筑+感觉
房价=地价+造价+感觉溢价
记住这两个公式一切就都已经很清楚了。
假设有两个小区，中间只隔着一堵墙，一个是老破小，一个是一手豪宅，则他们现在的房价分别是：
老破小的房价=地价+造价+感觉溢价或折价
由于老破小经过几十年的折旧，造价已经几乎等于零，感觉溢价甚至可以是负的，因此：
老破小的房价=地价-感觉溢价
一手豪宅的房价=地价+造价+感觉溢价
由于一手豪宅有非常精美的小区、全新的建筑、豪华的装修、各种各样的开发成本、广告费、税费、工资……因此：
一手豪宅的房价=地价+好几万一平米的开发成本+感觉溢价
但是十年十五年二十年之后呢？
老破小的房价=地价-感觉溢价
老破小的房价主要跟随地价上升，感觉溢价甚至是可以通过小区改造、室内装修、加装电梯来提高的。
土地价值的提高是生产力水平提高→收入水平提高→社会整体富裕程度提高的必然结果。
一手豪宅的房价=地价+造价+感觉溢价
一手豪宅的房价除了跟随地价上升之外，原本好几万一平米的开发成本和感觉溢价将会不断折旧，因为新小区、新房子、新装修全都变成旧的、二手的了，这部分的价值、价格将会随着年份的增加不断折旧、下降，直到只比老破小贵小几万一平米，甚至有些时候会出现一比一，因为有些豪宅甚至会因为维护保养不当→过度折旧出现感觉折价。
简单来说，老破小就像是一张又旧又脏的100块钞票，但这张钞票再旧再脏还是100块，因为老破小的房价其实就是地价。
此外，老破小的容积率普遍都只有1.9，还是上海一手供应极为稀缺的小户型，房型也不错，目前还在加装电梯。这样底子的房子，尤其是90年代之后建造的“新公房”、动迁房，只需外观美化一下、小区美化一下、装修美化一下，马上就可以变身媲美巴黎的低密度优质住宅，是世界一流的优质资产。
而且，由于容积率普遍都只有1.9，老破小还具有非常大的拆除重新开发价值。假设拆除后能够将容积率提高到4.0以上重新开发，则动迁补偿款就能够非常容易地提高到市场价的一倍，创造额外的价值。
上海将在2022年完成市区全部二级以下旧里的旧改征收，之后必然就是通过各种方式旧改“老破小”。
总而言之，上海的“老破小”是世界一流的优质资产，因为买“老破小”就等于买地，而且“老破小”，尤其是90年代之后建造的“新公房”、动迁房房子本身的底子并不差，只是缺乏包装而已，如果你买的东西目前就是最差的状态，那么以后反而只会变好。
也许有人会觉得“老破小”的用户相对来说收入水平、教育水平都会低一些，但其实，随着劳动力的结构性减少，目前收入水平、教育水平相对低一些的群体，其收入的上升空间非常之大，对应的购买力也自然有着非常大的上升空间，同时上海600万老年人也正在以每年10-20万人的速度“离开”上海。
2020年，上海的落户政策出现明确的转向，未来“老破小”的购买群体将持续增加，购买群体的人口素质、收入水平也将持续提高，即“人口换血”。
最后，其实上海的常住人口中，只有不到1/3的人住在商品房里，超过2/3的人都住在“老破小”里。
“老破小”才是上海房地产市场的绝对主流。
“老破小”才是上海每年几十万套二手房成交的绝对主流。
一个动不动就要几百万的东西，每年有几十万人去买，还要有资格才能买，不是世界一流的优质资产是什么呢？
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/EwTfj6xhcj9Dm9HAH76lKA