钱从哪里来——我的仓位管理策略

投资除了选股,最重要的就是仓位管理了。很多人喜欢举某位大师长期持仓最终取得了多高收益的例子,从而得出了投资应该买入不动、长期持有的结论。其实,长期持有只是盈利的结果,并不是盈利的原因。巴菲特持有可口可乐32年,持有华盛顿邮报更是高达47年,但也买过仅持有了一年的底特律全国银行、时代镜报和西北工业等股票。我们都在传颂股神长期持有的经典案例,实际上这都是结果,是在很多中止的交易里脱颖而出的成功,我们千万别邯郸学步。

市场是时刻发生变化的,我们的选股逻辑没有发生变化的时候,当然可以一直持有,但如果股票的基本面出现了问题,最好的选择就是立刻卖出。作为个人投资者,还有一点是与机构,尤其是大型机构完全不同的,它们有源源不断的资金,譬如当下某些基金发新产品的时候认购额竟然高达上千亿。

这些机构可以用新进资金来购买新的目标,而资金有限的个人投资者,要想买入新股票或者加仓一只老股票,就需要卖出自己一部分持仓股。很多时候,我们的卖出并不是因为不再看好持仓股,只是有了自己认为更好的股票要买,这是投资中经常会遇到的时刻。伯克希尔哈撒韦首先是一家保险公司,巴菲特看中的就是源源不断的浮存金,这是他总能在市场最差的时候,有钱买到最便宜股票的重要原因。浮存金的成本是非常低的,这也是伯克希尔相比一般机构的巨大优势。

个人投资者,即便知道大师或者明星机构的持仓股票,也很难取得和他们一样的成绩。不仅仅是专业能力上有差距,更重要的是资金压力和新资金来源都大不一样,基本没有可比性。平时在雪球上讨论的时候,经常有人问:“你怎么总有钱买买买?”实际上我是常年满仓的,手上基本不留现金。之所以总能买买买的原因,是我的仓位管理策略就是这样设计的。有些投资者喜欢单持一只股票,而且常年满仓,这需要对该股票有非常透彻的理解,而且由于股价涨跌幅度就是自己的持仓市值变化幅度,遇到大起大落的行情,譬如2020年3月中下旬那段时间,就必须要有一颗超级大心脏了。

我更偏向于稳步前进的风格,也经历过几次大的波动,尤其是2015年六、七月份的千股跌停,2016年开年的熔断和2020年3月的大震荡,都令人记忆深刻,所以对个股的持仓限制也是越来越严格。目前,我的单只个股持仓比例一般情况下不超过20%,非常确定的条件下可以放宽到25%,极端确定性的情况下也不能超过30%。每个人的资金压力不一样,所能承受的回撤幅度也不一样,这个比例是根据我的自身条件设计的,有人可能觉得保守,也有人觉得激进,都是正常的,大家都只能做好自己认可的模式。

在上面的限定条件下,我就至少要持有4只股票才行。我尝试过在持仓中买入不同风格的股票,但在实际操作时经常会发生一些思想上的碰撞,有时候甚至会变成一种尖锐的矛盾。近些年,以地产股为核心的同心圆能力圈基本建立后,持仓股逻辑上的矛盾小了,但有时候也会因为风格太相似而面临同进共退的情况,这就与单持一只股票有相似的问题了。后来我又加大了ETF的持有比例,主要是沪深300和一些行业类ETF,来适度避免持仓的过于集中。

现在的持仓体系中,我按照持股弹性分成了高中低三个模式,当然这种划分只是针对某一特殊时期的,时过境迁之后,有些高弹性股票也许会越来越稳定,中弹性的也许会变成高弹性,低弾性也有可能变成中弹性,这就需要不断修正了。高弹性模式,主要是地产股。由于受行业规则的影响较大,地产股的波动要比一般股票都要大一些,涨跌30%都是正常现象。低弹性模式,主要是银行和保险,这是与国运紧密相连的品种,在市场最危急的时候,持有质地较好的银行和保险股票,安全性会更好一些,几轮大小熊市临近尾声的时候,都是市场环境最为恶劣的时刻,那个时候我基本上都会有银行股和保险股,国运就是它们的底部。

中弹性模式,顾名思义,就是波动率在高弹性与低弹性之间的标的,我选择的主要是券商、互联网,沪深300ETF目前也列入了这个模式。如果说低弹性股票我更多是在左侧买入,高弹性股票主要是在右侧买入,那么中弹性股票的买入就会更加平衡一些。三种模式都是某一特殊时期的评定,评定的因素一方面是大盘的整体环境,另一方面也要看股票估值情况的变化。所谓高处不胜寒,再稳定的股票到了估值过高的时候,向下弹性都会变大;而弹性再大的股票,到了估值较低的时候,向下弹性也都会变小。

随着各个板块估值的变化,我会有一个动态调仓的过程,也就是会卖出一部分估值较高的股票,去买入估值相对较低的标的,这也是看起来总有资金买入的原因所在。但不管股票本身有多低估,一定要服从个股和行业的最高持仓比例要求。所以地产股跌到现在这个程度,我仍然会严守最高不超过50%的规则,要买入就只能等着下跌,跌多少就补多少。我经常说的“我爱熊胜过牛”、“下跌是价值投资最幸福的时刻”,原因就在此,那些看好的股票不下跌,真没有空间买啊。

到了市场全面进入谷底的时候,我也会用杠杆,这就像是杀手锏,普通的行情是不用的,只在市场最冷,也就是可以用最便宜的价格买入股票的时候才会用。我用的杠杆,都是没有平仓压力的,基本上是没有固定归还时间只要把利息付清就可以,有些类似永续债。2020年3、4月份,我就是用这些资金和一套房款买到了30元以下的招商银行、70元以下的中国平安和22元的中信证券和100元的五粮液,填上了后面地产股下跌留下的窟窿。

杠杆资金我从来不会在估值偏高的时候用,事实上大部分时候,我都是在估值基本恢复正常时就平掉仓位。这会导致很多钱赚不到,但也让我避过了很多次过山车,譬如2020年7月如果没有平掉杠杆仓位的话,后面半年就会比较困难,而且再没有调整空间了。君子引而不发跃如也,很多时候不用的资金也是至关重要的,狡兔尚且三窟,投资者最好不要把自己绷得太满,总想一次就把钱赚了,这种时候很容易操作变形,给后面留下难以调整的难题。

归根结底,投资是很个人的事情,仓位控制就更是这样。即便两位投资者都持有同样一组股票,后面不同的仓位管理策略下,也会出现不同的结果。量产的衣服始终不如量身定制的合身,我把自己的体系呈现出来,希望对大家打造自己的仓位策略有所借鉴吧

作者:朱酒
链接:https://xueqiu.com/6056806984/170142352
来源:雪球
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大爆发!高佣金下中介狂推,上海近百套“老破小”一夜卖光

来源:国际经融报

房龄已近而立、空置7年之久的“老破小”,为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢?这起热点事件背后疑云重重……

错综复杂的电线缠绕在空中,颜色各异的衣物在电线上肆意的晾晒,破旧的墙面已经大面积脱落,斑驳的外墙上红色喷漆杂乱的写着“危房不能买。”

大爆发!高佣金下中介狂推,上海近百套“老破小”一夜卖光

浦城小区内景 孙婉秋摄

往内楼道狭窄而逼仄,迎面的黑广告让空间看上去更加阴暗晦涩。门口旁牛奶箱已经滑落,窗台和玻璃上积压着厚厚的灰尘,一切都暗示着这里空置已久。
这座浦东新区浦城路上的小区建于1993年,距今已近30年,小区内的破旧不堪和它所处板块陆家嘴的摩登现代形成了鲜明的对比。
就是这样一个几乎被时光遗忘的角落,近期不仅因为近百套房源一夜卖空制造了上海楼市的大事件,更凭一己之力带动了整个陆家嘴板块二手房的咨询量。
93套房产抛售的消息最初来自于网络,在这个故事里,一位上海房叔乘着房地产税前夜将持有93套老房子抛售,28年间房价翻了100倍,“扫地僧”房叔套现4.5亿元潇洒离场。
随后有消息指出传言不实,这批房源真正的持有方是世茂集团下属的苏沪区域公司,出售的目的是为了清理手头资产,与房地产税试点也不存在任何关系。
即便如此,这起热点事件背后依然有许多待解的疑云。这批零散的房源为何会在世茂手中?30年的老破小何以在当前较为低迷的市场中逆势售罄?这是一次营销的狂欢还是需求的真实释放?《国际金融报》记者实地探访,力求还原这起热点事件背后的更多面。
“房叔”世茂

浦城小区由陆家嘴房产开发有限公司1993年开发建设,房龄近30年,小区房源为6层老公房结构,一梯四户,产证面积在41~73.91平方米,链家网显示目前在挂二手房单价为8.5万/㎡左右,此次出售房源在小区最后一排。

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浦城小区门口 孙婉秋摄

虽然是不折不扣的“老破小”,由于地处陆家嘴板块,浦城小区周边的商业配套极为成熟,1公里范围内集合了华润时代广场、第一八佰伴、新梅联合广场、陆家嘴中心等多家商业体,距离东方明珠2公里,相较世纪大道仅隔一站路。其马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园,南面为世茂集团总部大楼。
世茂滨江花园是世茂集团在上海的成名作。1999年世茂进入上海全面铺开投资计划,2002年世茂打造了“住宅第一高楼”世茂滨江花园,55层191.85米的建筑高度使其与东方明珠、金茂大厦,在当时一同撑起浦江东岸“一波三峰”的现代城市天际线。
这是世茂与浦东滨江故事的开始。
2008年浦城小区南侧的世茂集团总部大楼开工,世茂方面相关人员表示,部分居民觉得项目建设对其造成影响从而阻挠建设,导致项目停滞多年。

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小区马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园 吴典摄

后在相关部门协调下,世茂和居民达成和解,约定在浦城路小区靠近世茂总部大楼的一侧先建设中学,一来隔绝影响,二来增加配套。世茂总部大楼项目也由此将上述一侧规划为“文教区”,即为另一侧规划为“商务区”。
2014年,世茂对浦城小区最后一排房屋进行限时收购,彼时收购价为6万元/㎡,最终7栋楼168户中110户选择同意,每套打包价400万元不等。
收下110套房源后世茂也在对内对外进行销售工作,但受限于房源老旧和居民阻挠,去化效果一直不理想,7年来仅售出14套。

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毛坯房源 左宇摄

记者采访过程中有业主对于这批房源的情况提出了不一样的说法,有居民表示,早年间世茂集团拿下该地块时,浦城小区和周边几个小区也包含在内,后世茂滨江花园的超高层设计提升了整个地块的容积率,故而地块中的其他片区只能建造低密度住宅,后拆迁工作迟迟未能有效推进,其未同意收购的原因是拆迁和收购补偿标准存在差异。
《国际金融报》记者查阅,浦城小区确实在黄浦江沿岸E18地块规划范围中。2004年内该地块详细规划被调整,原规划为高层住宅用地的1-10地块划分为南北两块,北块用地性质调整为商业金融办公用地,南块用地性质调整为文化娱乐用地,将原规划为市层住宅用地的1-15地块用地性质调整为商务办公用地。
为了阻止世茂对该批房源进行销售,业主们在外墙上用红色喷漆写下了不少“危房”的字样。

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外墙上的“危房”字样 吴典摄

世茂方面相关人员否认了危房这一说法,其表示曾三次请了第三方部门(上海房屋质量监测站)做检测,结论是房屋主要为陈旧性损失,但没有结构性损坏。后几年里,世茂又进行了进场维修。
9月下旬,世茂苏沪公司决定将浦城小区剩余的96套房源打包给第三方委托销售,上海宝沣公司以招标形式竞得。
高佣金下全城热推

宝沣相关负责人对《国际金融报》记者坦言,彼时其预判这批房源销售情况并不乐观。按照宝沣的规划,第一批将拿出其中69套进行销售,面积在38.51㎡到72.78㎡不等,户型分为1室1厅、2室1厅和2室2厅,主要集中在7、8、9、17、18五栋楼里,预计去化周期一个月左右。

结合周边房价情况,浦城小区此次售价定在7.9万元/㎡-9.3万元/㎡之间,均价9万元/㎡左右,总价325万元-680万元。链家外网数据显示,目前小区唯一在挂的一套低楼层精装房源均价为84885元/㎡。上述负责人坦言,此次销售的房源在价格上并不占优势。

单价不具备优势、房龄老旧、户型设计不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能阻止随之而来的火爆销售。

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楼栋入口 吴典摄

随后链家旗下的房江湖从宝沣手中取得该项目的分销权。
一场营销大戏拉开序幕,高佣金的刺激下近乎全城中介都试图加入其中,有消息称此次(渠道费+中介费)一套房源佣金高达8个点,以一套600万元房源计算,佣金高达48万。记者据此向房江湖方面求证,其未予回应。多名参与此次销售的经纪人对记者表示,佣金为3个点。
刷屏成了序幕的开端,在中介朋友圈的狂轰滥炸的介绍里,这批房源被贴上内环内陆家嘴、一手无税费无中介费,低总价等标签,每个中介都试图将手中的客源导流于此,希望提升成交率。由于当前上海二手房市场实行“三价就低”,为了能够顺利网签,所交易的首付方式也被提高至首套6.5成,二套全款。

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中介群消息 左宇摄

全城狂推的作用是显著的。
按照原定计划,中介15日开始踩盘,当日18时房源上架系统,16日上午9时18分正式带看、销售。15日一早,前来踩盘的中介将小区门口堵得水泄不通,为了让自己的客户尽快确定意向,中介们提前将客户们带了进来,越来越多的买家拥挤浦城小区,那是这个老旧的小区多年来从未有过的场景。一名当天全程参与了这一场景的中介对记者透露,当天看房人数达到了3万。
看房人数远超预期,一套套房源被确认意向,这是宝沣公司此前未能预料到的场景,宝沣方面乘热打铁,临时决定不要分批,96套房源全部推出。
16日中午1点半,这场营销大战基本落幕,一天时间,96套房中93套签订了意向客户,其中49套为全款,占比53%,剩余的44组为贷款客户,《国际金融报》记者获悉,截至10月29日已网签27套,其余房源正按相关规定推进签约。
谁在抢购“老破小”?
一套90年代的破旧老公房,为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢?
“陆家嘴板块的‘新房’均价9万元不‘香’吗?”销售中介直言,这是一个很触动购房者的点。
链家网显示,陆家嘴板块近期新开项目滨江凯旋门均价在13.8万元/平,且均为大户型,最小面积为135㎡,入手总价在1863万元。二手房方面,板块内世茂滨江花园一套137.92㎡房源挂牌价1950万元,中粮海景壹号一套340㎡房源挂牌价6500万元。
而对标此次出售的浦城小区,由于面积小,总价低,最小的一房户型价格在300万元以上,两房配置总价在600万元以上。
加之虽然为二手房,但无需交纳取增值税、中介费等优惠,吸引了不少购房者蜂拥而至,以极快的速度完成下定。

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小区里晾晒着的衣物 左宇摄

“他们怕自己错过了抢陆家嘴低价房源的机会,我们也怕错过了这一批不懂市场的客户。”销售中介对于这场抢购也颇为莫名,在他们看来浦城小区在板块内毫无优势,主要是其他板块的购房者不了解该小区的定位,仅凭着陆家嘴及自认为低价的心理就发起认购。
《国际金融报》记者采访发现,抢购浦城小区的主要分为刚需和投资客两类人群。
刚需主要以年轻人为主,90%是看上了这个地段,在上海中心从事律师工作的陈金(化名)便是其中典型。
15日当天早就被中介宣传推广过的陈金颇为急切,这个小区距离自己的上班地点不足1公里,出行极为方便,加上入手门槛不高在预算范围内,他对这批房源很心仪。得知当天可签约后,害怕房源被一抢而空的陈金下班后晚上8点直接奔向了浦城小区。
在链家中介的推荐下,陈金相中了17号楼3楼的一套69㎡小两房,南面窗户正对着中学操场,北面卧室则朝向小区幼儿园,。经过资格审查、首付比例协定后,陈金定下了他在上海的第一套房子。
负责陈金的链家门店在浦城小区对面,凭借着得天独厚的地理优势,链家浦城店在此次营销大战中战绩颇佳,多名经纪人开单,共计成交8套。
多名上述门店的经纪人对记者表示,此次他们的客户多为律师、金融行业等年轻的客群。
据了解,此次全款客户中不少是拆迁户。
其中一批黄浦区的客户是拆迁款到手后,一直在寻求机会的投资客,中介手里此前已经掌握他们的购房信息,这批房源消息一经放出,对接中介便针对性极强的进行推广,吸引上述持币拆迁户前来购买。
带动陆家嘴板块
虽然浦城小区此次推出的房源已经售空,但这波营销所带来的热度仍在燃烧着陆家嘴板块。
负责陆家嘴板块的房产经纪人王川(化名)告诉《国际金融报》记者,目前仍有不少客户在等待“空”出来的合适价段的房源,自己手上就有两个客户在排队。
他指出,公司正在审核购房者的资质,可能会存在因资质不达标而退出的客户。若确定退出,空出来的房源将会根据经纪人手中的意向客户内部消化。
即便已经基本售空,浦城小区的咨询量依然居高不下。
王川向记者展示了自己租赁软件后台的留言,连续下翻几页的未读信息某种程度上反映了浦城小区的“火热”,“昨天一天这么多留言都是咨询这个小区的。”链家网上浦城小区唯一一套在外网展示的二手房目前位居陆家嘴热搜房源第一名。
另一房屋经纪人徐莉(化名)也向记者表达了相似的情况。她说,浦城小区的成交虽然已经过去几天,但现在每天仍然有多组客户在咨询,“有时同事白天去小区转一转,也都会遇见不少客户咨询。”
突然涌入的流量在将浦城小区推上热搜的同时也拉高了周边二手房的热度。
徐莉坦言,事情发生后第二周自己所在的门店咨询量已经达到几千,往常一周大约只有几百个。这些来访中,除咨询浦城小区外也有问及周边其他小区的,“都是浦城小区带动的。”
伴随着该小区的“房源”的基本售空,部分意向客户开始向周边小区分流。徐莉告诉记者,附近的东南新村、张杨路370弄在最近都有成交。她说,受这波流量的带动其所在的大区这个月业绩已经比上个月增长了40%,“其他地区业绩也在上涨。”

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/ONkUds4mHow7x1ltfC6i1g

中美斗争,终局已清晰!

作者:菌爷
来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)
中美博弈已经进入下半场。
上半场,鹰酱尚且可以在有相对优势的情况下给予中国压力,而一场世纪大疫情之后,这盘棋已经开始逐步显现出下半场终局的轮廓。
中国已经抢得了先手。
作为一个国人,是该好好想象一下未来10年之后,世界迎来中国秩序的时候,自己有没有坐上这班国运上升的“电梯”。
1
最近一个粉丝@明儿 提了一个很好的问题。
2008年中美之间的背后故事逻辑是什么?
如今张牙舞爪的到底又要干什么呢,战略意图是什么? 
这13年,故事的主线到底是什么?
中国发生了什么?
美国那边到底发生了什么?
这确实是一个接近国士的好问题。
因为中美2008-2021年这13年的较量,可谓是人类历史上最跌宕起伏的一段,一个3亿人体量的超级大国,和14亿人的5000年文明大国。
一招一式,都可载入史册。
为表尊重,我给@明儿 兄弟开个专题。
要看清2008年的美国,就要知道2003-2008年的美国到底发生了什么。
中美斗争,终局已清晰!
也就是上图中纳斯达克红框的那一段历史。
2000年互联网泡沫破裂之后,对于美国来讲最重要的是拓展新的产业扩张的市场,而中国这个10亿级的大市场被并入WTO,就为美国产业资本和金融资本获得了一个巨大套利喘息机会。
与此同时美国国内还掀起了居住保障计划,实际上就是鼓励金融创新,让穷人加杠杆买房子,当时玩到最浪的时候,ji女流浪汉和狗子都莫名其妙的背上了房贷。
金融系统性风险总是从最脆弱的地方引爆。
2008年次贷危机最后也就爆发了。
当时中国对外贸的依赖程度很重,也就是我们的国内产业主要是为出口而生的。
中美斗争,终局已清晰!
美联储接连QE放水,这就给人民币巨大的升值压力。
为了保住外贸的命根子,中国央行也就不得不被动的跟随推出4万亿, 加上地方债估计10万亿打不住,先贬为敬,一来对冲外需塌陷,提升国内需求端,二来避免升值的压力压垮外贸,要知道外贸这条线大几千万人的就业是无论如何都需要保证的。
这个过程现在看来我们挺过来了,但在当时确实是惊心动魄的,压力很大。
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4万亿投出去,最终主要去了大基建和房地产,并打这开始,我们国内房地产三年一个小周期涨了好几轮,直到2016年。
这期间中国唯一的支柱产业就是房地产,而且中美之间还发生了一个奇妙的切换,美国金融杠杆从2008年的113%随后几年里逐步降到了70%以下。
而中国的金融杠杆尤其是居民的加杠杆助力直接干到了2017年的120%。这也是为什么2018年中国金融去杠杆的大背景。
为什么前几年三番五次的说要防止发生系统性金融风险,我们的金融确实有爆的可能性。2018股市跌成狗,甚至一度触发股市质押的平仓线,影子银行被清理,互联网金融被政治。
前几年,主动付出改革的成本,确实很惨。
2008年之后的世界,经济跟货币的相关性一直维持在60%以上,是一个水龙王闹海的时期,这几年中国最大的事件就是“激进的城市化”,或者说我们在拼了命的扩大市民阶层的队伍,从农民到市民,从农村到城市,我们急需国内市场的形成。
虽然这个过程显得不稳健,有点急,但捆绑在国际产业链的战车上货币的政策空间始终是被动的,政府和居民绑在一起加杠杆推动城市化,说起来真的只是成就了一少部分人,但从现实的“去依附”角度又何尝不是一种带有赌性质的浴火重生。
时间到了2020年疫情,本来是我们的危机时刻,结果硬生生的搞成了欧美的滑铁卢,欧美社会向钱看的医疗资源配置导向,让公共卫生系统的欠账瞬间在疫情冲击下底裤全无。
而且我到目前都认为,欧美公共卫生系统数十年的制度性欠账,很难说靠一针疫苗就能够完全抵消,欧美很可能要跟疫情长期作斗争。群体免疫不行,囤积疫苗也不见得真的就一招见效。
2020全球疫区,中国成了唯一安全的供应链,另外中国经过多年的国内市场猥琐发育,2020年对外需的依赖程度已经降到了极低的程度,这都让我们真正有底气在全球大放水的情况下,依然守住了货币政策的稳定和对房地产的调控不松。
按照美国的剧本设计,从2008年到2017年,美国金融杠杆下降,中国金融风险积累,起码是要有一次一夜回到解放前的清算的。结果我们选择了先冻房然后自己主动有节奏的割肉放血逐步拆掉金融杠杆。
2020年疫情的冲击不仅没有引爆中国的金融杠杆,相反还让中国的获得了资本项目和贸易经常项目下的双顺差。
眼看着最肥的羊养大了不能剪,着实令对手发愁。你是老美你会骂些什么呢?
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研究了1500年帝国兴衰史的桥水掌门人达里欧先生,给出了下面这张全球主要大国的实力增减图。
蓝线是鹰酱,红线是中国。
中国时隔几百年,重新走到世界中央的趋势已经很明确了。
中美斗争,终局已清晰!
另外,复盘历史,我个人的观点一直很明确:
中国已经度过了2017-2018年最危险的时候,当前的这些杂音跟当年主动拆除数十万亿影子银行的雷相比,简直不值一提。
中国的去杠杆取得成效,就像央行最近说的我们金融去杠杆已经取得了实质性成效,而 2020年以后美国的宏观杠杆又飙升了,历史的总是这么鬼妙,下了先手棋的鹰酱现在却变成了后手,他老人家做梦都想锤爆深圳上海楼市的泡沫,可是已经很难了。
而这在未来长期博弈过程中,很可能决定终局。
背着杠杆雷鹰酱和一心要搞科创突围的我兔,用不了几年的时间,圈里的朋友也就看出胜负预期了。这就是2008-2021年的13年血与火的故事,看似温文尔雅其实背后确都是大洋两岸的山河对垒。
4
接上篇2008-2021年的棋局,美国宏观金融杠杆从113%先降到2017年的70以下,随后又在2020年一年时间干了上去,其中中央财政和地方州财政的杠杆达到了恐怖的132%,目前还看不到有下降的可能性。
中国2008年-2017年金融杠杆从60%多直接干到120%,整的几乎所有大佬都在担心中国的金融系统性风险,2018年经过了残酷的去杠杆,2020年基本稳住了杠杆,这就为未来的斗争留足了政策空间。
大国掰手腕,最终靠的还是国家信用的存亡较量。
中国政策组合:
谨慎货币,铁腕稳楼市,稳通胀,社会强科研投入(总体3%GDP,其中用于基础研发的不少于8%),为了把知识产权沉淀为“硬核资产”,必然会形成一套最强知识产权保护法体系,我的一个定义是知识产权保护是房地产权保护之后的另一个“产权高峰”。
复盘历史,你也会发现凡是一个国家历史进程中核心资产的,这类资产的产权保护程度必然是这个国家最高的。
美国政策组合:
财政信用和实体产业的双空心化,对中国最大的狠招产业回流,会显得力不从心,一来天量的基础设施投入不可持续;二来“由奢入简难,由简入奢易”,工会,白左,民主,一系列的富贵病才是美国振兴产业最大的成本。
从这个角度来讲,美国政策的最大主线依然是“离岸捣乱,全球碰瓷”,这也是大家最近发现我们对外的政策越来越先积极主动的原因,根本不是我兔最近太激进了,而是当前这个历史窗口期时不我待。
5
未来,美国透支财政赤字的速度越快,世界去美元化的趋势也就越快,黄奇帆先生表述过美国财政赤字150%是最后红线,目前132%距离已经很近,各个国家在接下的一段时间会提前行动,中俄桂林会谈的一个核心观点就是“减少美元结算”。
这会造成一个什么结果?
减少美元结算的国家越多,美元信用崩盘的速度也就越快。
未来看到5以内的汇率也不是什么太难的事情,目前暂时的美元升值和人民币贬值,只不过是未来人民币长趋势升值的一个小抵抗而已。
人民币国际化的速度加速,伴随着中国的商品建筑历史文化,有形的无形的也都将成为国际的硬通货,作为世界龙头的国家,整个系统都将被重估。
这个奇妙的转身,每一个中国人都将是红利的受益者,无形之中,你的财富身位因为国家身位突出,也明显的向前移动。超级富豪首富一个接一个在中国诞生。
国际大片中黑帮交易军火用的钞票是人民币,欧洲的一家汉语培训班“新西方”在上海科创板敲钟上市,纽约最豪华的住宅区越来越多中式建筑,茅台酒成为英国王室结婚的高端酒,名酒拍卖场上茅台的身价始终占据第一……
总之中美这盘珍珑棋局的终局已经在2018年和2020年两场较量中有了结果,几乎不用大胆的预测,中国将越来越显现出全方位的碾压之势。
 
    转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Y-bCxUCs33kwcZKVeZxNFg

房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  江文华、大佬

房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心
 
从现在开始,我劝你不要买市中心。
因为房产税下来后,郊区可能会成为最受益的地方。
当年那些因为六个钱包不够,只能买在远郊,每天一小时公交上班被挤怀孕,还要忍受小孩学位差输在起跑线上的朋友们,可以开始笑了。
现在买新城就是买未来,以后郊区也会迎来春天。
房地产税出台的背景是,我国多地进入存量房时代,未来地方政府土地财政收入将会受限。此时征房地产税,是给地方政府的财政开源。
第一财经的调查显示,中国30个主要一二线城市中,有12城的城镇化率超过80%,已经属于高城镇化率地区。
因此,近十年中国城镇化率提高速度已经明显持续放缓,从2010年左右的1.61%降到如今的1%左右。十四五期间,中国城镇化率还会逐渐放缓。
房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心
图源:财经杂志
很多热点的城市的建设用地已经卖得差不多了。而且在房住不炒的高压线下,楼市熄火告别黄金时代,也没有哪个开放商愿意高价接盘,一起来推高地价。
因此对于地方政府来说,未来最大的主题,就是如何在房价上做文章,多收一些房产税。
而最大的增量,肯定就来自于新城,来自于郊区。
你想啊,市中心的教育资源、医疗资源已经非常丰富了,道路规划、地铁密度也早已完善到位了,想要在大力导入资源是不可能的了。周边也没有土地空间给你改造。
郊区可以提升的空间则非常之大。小学还不是省一级的,医院还只是二级社区的,地铁线路太少太偏了……以后学校多建几座,医院多修几所,地铁规划倾斜一下,房价就上去了,随之而来的持有税就变多了。
过去地方在新区搞基础设施投入是为了土地卖个好价钱。如今多了一层新的动力,力度肯定是要比过去更大的。
以后地方政府有充足的动机将市中心的顶级资源流动起来,把名牌小学的分校区,三甲医院的分医院,更多地建到郊区去。
教师轮岗的力度和深度也会更大起来。
房地产税真奇妙。多年来一直想推行的教育均衡化,竟然在这个新税种下找到了突围口。尽管郊区人民多交了一笔持有税,但换来的是实实在在的回报。
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房地产税试点即将落地,作为还来不及上车的打工人,最关心的并不是房价会不会跌,而是——
房租会不会涨。
这可是事关1/7中国人的大事2018年,中国租房人口接近2亿。链家去年发布的《租赁市场系列研究报告》还显示:
未来,我国租房人口占比将会超过30%;
一线城市更高,占比超过40%;
个别城市甚至超过50%——一半人口都要租房住。
关于房地产税与房租的关系,坊间吵得不可方休。
有的人说,中国一线城市的空置率很高,很多投机者买了房子之后就坐等时代红利涨价,也有的是特殊身份人群持有。
房地产税一开征,就会逼得他们把空置房拿出来出租,市场上的供应量就大了。租户选择性更大,租金更实惠。
根据西南财大发布的中国城镇住房空置分析报告:2017年一线城市住房空置率为16.8%,二三线城市甚至高达20%以上。
参考国际情况,商品房空置率在5%-10%是合理区,超过10%就是积压了。照这么看,一二线城市可以拿出来出租的空置房确实非常非常可观。
但也有的人说,在美国房地产税税率每增加0.34%,房租价格就会上涨1.4%。这是实打实的经验,老美都这样了,我们还能特殊?
对此,我可以负责任的告诉你,还是准备勒紧裤腰带吧。
作为一个“合格”的房东,房地产税开征后的第一件事绝对是涨房租。我们在文章《房地产税落地后,你的房子每年要交多少钱?》测算过:
假设一户三口之家,在同一城市中拥有两套100㎡住房,每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据,沿用了上海市此前的“交易价格70%”,以及最低的0.4%税率。
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根据测算,像北上广深杭这样的城市,每套房需要缴纳的房地产税可能在1200元/月左右。那么,房东肯定会觉得,房租每个月涨个三五百并不过分
对打工人而言,一年就是三五千——相当于多交两三个月的房租。
虽然说,随着房地产税落地,房主会把空置住房拿出来出租或者出售,以减少持有成本,理论上租赁市场供应量会变大,租金下滑。但是你也要考虑到,中国一二线城市的人口虹吸力相比国外来讲,是多么可怕。
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平均一年下来,深圳常住人口要多出71万人,广州59万人,郑州39万人,杭州32万人,长沙30万人……
源源不断的人口涌入,也在加剧对租赁市场的需求,填平多出来的供应量。
此外,这些投入市场的空置房不是立马就集中出现的,需要一段时间。因为有多套房的房东,基本上身家也多是一两三千万以上,每个月多出几百块钱对于他们来说是小钱,有一定的观望情绪,要考虑怕不怕自己的身份曝光,考虑房子租出去之后是不是品质下滑以后卖不了高价等等。
租赁增量能不能赶上人口增加带来的需求,是一个疑问。
因此,对于人口流失的小城市,房产税一落地租金大概率下滑。但在人口疯狂涌入的热点城市,我们并不能排除,房产税下来之后,税负成本还是能够部分被房东转嫁给租户。
当然,这里头也存在一个变量因素,一个博弈。
就是近一年,住建部等多个中央部门提到要加强住房租赁市场建设。租房,受到了前所未有的重视。
广州、上海和深圳,还计划在“十四五”期间新增保障性租赁住房60万套、47万套、40万套,整体占比新增住房供应45%。
如果有关部门的动作快一些,房租自然也就平稳了。
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当然,并不是所有年轻人都在想这些问题。
富二代,早就不把住房当成压力,反而为劳斯莱斯的low发脾气;
家底殷实的年轻人,早就在六个钱包的支持下住进了小三房;
外卖小哥也不怕,城中村要是涨房租,直接走人。也对,哪里不是送外卖呢?
所以,最催的年轻人不是别人,正是夹心层——每天挤最挤的地铁,敷最贵的面膜,熬最深的夜的白领打工人。
房租涨,不甘心;为了房租放弃表面光鲜的工作,不肯。
上班被卷就算了,现在还要被包租婆降维碾压式地卷。
算了算了,卷成千层饼算了。
在这样的背景下,一条隐藏的趋势就显现出来:
宇宙的尽头是体制内。
以往,年轻人毕业的选择星辰大海,是外企、金融、互联网大厂……五花八门。如今体制特别特别香。
即使中国顶尖学府北大的毕业生,今年也有800人成了选调生。作为对比,过去10年,北大选调生的总数也才1400人。
具备深厚经商传统的浙江人,也都纷纷进体制。今年浙江考公竞争异常激烈,65:1的难度甚至超过了“官迷”山东的48:1。
甚至在今年9月浙江省事业编招聘中,竞争最大的岗位不是别的,竟然是普通人最忌讳的殡仪服务管理岗,报录比接近1000:1。
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最近网上还有个小调查:深圳女老师、深圳男公务员,哪个才站在相亲鄙视链顶端?
这我不好说,但他们俩凑一对,绝对是“天仙配”——连天上神仙都羡慕的配对。
前段时间,深圳中学再次引发关注,最新招聘的17名理化老师中,16名是清北等顶尖名校的博士毕业生。
深中赶紧解释:没有没有,我们不还有1个清华硕士嘛!
为什么短短几年,年轻人的择业观会发生如此翻天覆地的变化?
除了互联网大厂996、教培行业双减之外,住房也是个因素。
能拿年薪三五十万的年轻人毕竟是少数,大部分人拿着不到一万的月薪。根据智联招聘的数据,2019年北京白领的平均月薪是1.15万元,全国最高。广深杭等热点一二线城市,基本在一万以下。
照此计算,扣除每月五险一金、三千左右的房租、几千元的外卖、日常开销、约会支出,已经所剩无几。
而深圳南山外国语高中给出的待遇是:解决编制和深圳市户口,保障教师过渡性住房。
知乎一名网友也提到:
其在深圳排名前八的高中当班主任,毕业第一年收入就有35万,还可以住教师公寓,一天三顿饭全免费。
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普通人年薪20万,开销15万,只能存5万。深圳老师年薪35万,开销5万,能存30万。
这就是差距,就是真香的原因。
未来的房地产税,可能不仅巩固体制“真香”定理,还有可能诱发一点逆城市化。
我有个同事,她几位朋友都是高学历,在大湾区拼搏了几年,因为大城市生活成本高,纷纷回老家考公务员或者老师去了。
以后新增的房产税可能更会成了一个筛选器。只有那些真正扛得住的年轻人,才能在大城市继续立足。否则北上广深的,就是回到新一线的成都武汉合肥,省城的回到县城。
不过,友情提示:
年轻人想要实现阶级跃升,只有创业这条路。打工是不可能的(包括体制内混日子),这辈子都不可能。
前阵子我在深圳前海参加一个私密饭局,主角是一位在国内很有名气的经济学家。说个观点都经常能上热搜的那种。
在此之前,他是某大型证券公司的高管,风光无限,但后来还是出来单干成立了一家咨询机构。
他这句话令我印象深刻。
所以,有志青年,房子可以买在郊区,房租可以多交一些,但请记得不要忘记了初心,忘记了自己出发的理由……

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/9LzmxFNArG04QUkA3yYj6g

给想做期指的读者专门写的

今天说下IC吃贴水策略的换月方法吧。之前一直有读者让写,我拖延症了好久,主要是资金足够做期指的人还是少,专门写这么一篇没啥人看,我就没啥动力。后来想想人虽然少,但期指一手一百多万,钱多呀,就算看得人少,总资金未必少,那就还有点用,趁周末把这篇补上。

没做期指的同学,这篇对你就没啥用,可以不往下看了。想了解期指的科普,私信公众号“期指”有自动回复。

期指的价格并不是一直和指数保持一致的,如果期指价格高于指数,就称为升水,反之称为贴水。举例来说,中证500指数是7000点,最近月到期的期指点数是6990点,那就称为贴水10点。

下图是近5年IC主力合约的贴水变化情况。从历史数据看,IC期指的贴水长期存在,且贴水幅度呈周期性波动。

给想做期指的读者专门写的

这里需要做个补充说明,上图里蓝线的计算方法是:

贴水百分比=(IC主力合约点位-中证500指数点位)/IC主力合约点位,再对贴水百分比取22日平均值。

要做22日平均值处理,是因为当合约越接近到期时,其贴水幅度自然就会越小,而这种变小并不代表市场贴水幅度的变化,只是因为时间的流逝而自然缩小,就会干扰我们对市场贴水幅度的观察。取22个交易日的平均值,正好是1个月,就可以平滑掉期指到期的影响,剩下的就是市场贴水幅度的变化。

如果上面这段读完觉得有点绕,也没关系,记住结论就行了:从历史数据看,IC期指的贴水长期存在,且贴水幅度呈周期性波动。

既然贴水的幅度呈周期性波动,那我们在换月的时候,就有可能通过交易这种波动额外获利。

有人在换月的时候,会关注期指和中证500指数之间的差价,选择年化贴水最大的合约(往往是最近月合约)来换,认为这样能吃到最多的贴水,但实际并不是这样。

我们来看下期指投资的基本流程:买入某个月的期指,等到快到期的时候,换到更远月的期指去,然后不断重复这一过程。

在这个过程中,我们始终没有交易过中证500指数,交易的都是不同月份的期指,所以我们要关注的并不是期指和中证500之间的差价,而是不同月份之间期指差价的变化。

我这么说可能理解起来还是不容易,下面我来举例说明。我们假设一个投资过程,一开始买入的是6月合约,最终会换到12月合约,并卖出12月合约兑现收益。

我们比较两种换月方法:

1. 每月移仓,都换最近月合约。

按每月更换的方法,我们最终能获得收益是:

(6月合约卖出价-6月合约买入价)+(7月合约卖出价-7月合约买入价)+(8月合约卖出价-8月合约买入价)+(9月合约卖出价-9月合约买入价)+(10月合约卖出价-10月合约买入价)+(11月合约卖出价-11月合约买入价)+(12月合约卖出价-12月合约买入价)

上面的很好理解,最终获得的收益,就是每个月合约卖出价-买入价,然后加总。把这个公式的各项移动位置,可以变换为:

(12月合约卖出价-6月合约买入价)+(6月合约卖出价-7月合约买入价)+(7月合约卖出价-8月合约买入价)+(8月合约卖出价-9月合约买入价)+(9月合约卖出价-10月合约买入价)+(10月合约卖出价-11月合约买入价)+(11月合约卖出价-12月合约买入价)

上式中的第一项,12月合约卖出价-6月合约买入价,可以认为是中证500指数这6个月的涨幅,叠加12月时和6月时市场贴水程度的变化,这部分赚多少是市场指数涨幅与贴水变化给的,我们无法掌控,有多少就是多少。

而第二项开始往后的各项,就是我们每月合约换月时吃到的贴水,这部分可以通过合理安排换月来增大。

2. 择机换远月。

采用择机换远月的方法,就假设我们换到9月,再换到12月,能获得的收益也可以写成公式:

(12月合约卖出价-6月合约买入价)+(6月合约卖出价-9月合约买入价)+(9月合约卖出价-12月合约买入价)

可以看到,上式中第一项和每月更换的方法是相同的,区别就是第二项以后的吃贴水部分。

这就看得很清晰了,想吃更多贴水,实际上比较的并不是期指对现货的每月贴水率有多少,而是如何换月可以交易期指的时候获得更多的差价。现在我们要比较的,就是这两种吃贴水的方法哪种更多,我再把公式列一下。

每月移仓能吃到的贴水:

(6月合约卖出价-7月合约买入价)+(7月合约卖出价-8月合约买入价)+(8月合约卖出价-9月合约买入价)+(9月合约卖出价-10月合约买入价)+(10月合约卖出价-11月合约买入价)+(11月合约卖出价-12月合约买入价)

择机换远月能吃到的贴水:

(6月合约卖出价-9月合约买入价)+(9月合约卖出价-12月合约买入价)

比较两个式子可以发现,第二个式子相当于把几个月的贴水集中一次吃完,第一个式子是每月吃。由于贴水幅度是在波动变化的,每月吃的时候,不一定总能赶上贴水高的时候吃,因此,在贴水高的时候,直接换远月,趁贴水高把几个月的一次性吃完,就是更好的选择。

我举个真实的例子来说明,结合实例大家更好理解。

假设我们之前持有的是2021年6月期指,在6月10日的时候,换月到了9月合约。这次换月时,9月合约和6月合约的点差在205-210点之间,咱们就算205点吧。而6月10日时,6月合约和7月合约的点差大约在70-80点之间,就说平均75点吧。

如果只看每月的贴水幅度,显然换7月合约有75点的点差,是有优势的,但其实我们要考虑的并不是这个,而是两种换法的差别:

1. 现在一次性换到9月,锁定205点的收益。

2. 现在先兑现7月的75点,暂时少兑现130点,期望7月换8月、8月换9月的时候,这两个月换月的时候能有130点以上。

问题在于,单月75点算是很高的贴水幅度了,等到7月换8月、8月换9月的时候,贴水不一定还有这么多,可能到时候每月只有30点、50点换,那显然就凑不够130点了。

实际情况就是,到了6月11日时,贴水就已经缩小了,7月合约和6月合约的点差,只有55点了,你看,如果后面7换8、8换9的时候,也只有这么多,那两个月也就只有110点,显然没有直接锁定远月划算。

贴水大的时候锁定远月的好处还不止于此。当我们锁定远月之后,如果未来贴水大幅缩小,我们还可以切换回近月,额外获利。

继续举例,假设我们换到9月了,现在7月和9月之间的点差不到130点,平均每月60多点,假设一个月之后,市场贴水幅度缩小了,变到了平均每月40,7月和9月相差80点。

这时候,我们就可以卖掉9月,换回7月。本来是点差130点买的9月,现在点差变成80点,换回来,相差的50点就直接获利了结。等再过些日子,贴水可能又扩大了,比如7月和9月又变成了130点,这时候就再换回远月,这样我还是持有9月合约,还通过交易贴水变化白白赚了50点。

至于多大贴水的时候要切换远月,多少要切换近月,这个需要靠长期观察合约的差价变化范围,来积累经验。和股票一样,我们并不需要去抓住合约差价的顶底,只要在这个区间内适度做一些更替,就能起到增强收益的作用了。

以我的经验,给大伙一个标准作参考:以最近月合约的价格为基础,当月均贴水高于0.95%倍的近月合约价格时,值得持有远月。当月均贴水低于0.70%倍的近月合约价格时,值得持有近月。

这个经验没什么道理,就是根据历史数据来的,未来也可能发生变化,特别是现在打新收益下降,期指的贴水幅度也可能会发生变化,那么我们就需要重新观察。但换月的原则仍然是这个原则,贴水多的时候持有远月,贴水少的时候持有近月,大概率会更有效。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/NbPzld038NF3qjWgPc0zVg