房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  江文华、大佬

房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心
 
从现在开始,我劝你不要买市中心。
因为房产税下来后,郊区可能会成为最受益的地方。
当年那些因为六个钱包不够,只能买在远郊,每天一小时公交上班被挤怀孕,还要忍受小孩学位差输在起跑线上的朋友们,可以开始笑了。
现在买新城就是买未来,以后郊区也会迎来春天。
房地产税出台的背景是,我国多地进入存量房时代,未来地方政府土地财政收入将会受限。此时征房地产税,是给地方政府的财政开源。
第一财经的调查显示,中国30个主要一二线城市中,有12城的城镇化率超过80%,已经属于高城镇化率地区。
因此,近十年中国城镇化率提高速度已经明显持续放缓,从2010年左右的1.61%降到如今的1%左右。十四五期间,中国城镇化率还会逐渐放缓。
房地产税下来,普通中国人将迎来两大变化!劝你不要买市中心
图源:财经杂志
很多热点的城市的建设用地已经卖得差不多了。而且在房住不炒的高压线下,楼市熄火告别黄金时代,也没有哪个开放商愿意高价接盘,一起来推高地价。
因此对于地方政府来说,未来最大的主题,就是如何在房价上做文章,多收一些房产税。
而最大的增量,肯定就来自于新城,来自于郊区。
你想啊,市中心的教育资源、医疗资源已经非常丰富了,道路规划、地铁密度也早已完善到位了,想要在大力导入资源是不可能的了。周边也没有土地空间给你改造。
郊区可以提升的空间则非常之大。小学还不是省一级的,医院还只是二级社区的,地铁线路太少太偏了……以后学校多建几座,医院多修几所,地铁规划倾斜一下,房价就上去了,随之而来的持有税就变多了。
过去地方在新区搞基础设施投入是为了土地卖个好价钱。如今多了一层新的动力,力度肯定是要比过去更大的。
以后地方政府有充足的动机将市中心的顶级资源流动起来,把名牌小学的分校区,三甲医院的分医院,更多地建到郊区去。
教师轮岗的力度和深度也会更大起来。
房地产税真奇妙。多年来一直想推行的教育均衡化,竟然在这个新税种下找到了突围口。尽管郊区人民多交了一笔持有税,但换来的是实实在在的回报。
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房地产税试点即将落地,作为还来不及上车的打工人,最关心的并不是房价会不会跌,而是——
房租会不会涨。
这可是事关1/7中国人的大事2018年,中国租房人口接近2亿。链家去年发布的《租赁市场系列研究报告》还显示:
未来,我国租房人口占比将会超过30%;
一线城市更高,占比超过40%;
个别城市甚至超过50%——一半人口都要租房住。
关于房地产税与房租的关系,坊间吵得不可方休。
有的人说,中国一线城市的空置率很高,很多投机者买了房子之后就坐等时代红利涨价,也有的是特殊身份人群持有。
房地产税一开征,就会逼得他们把空置房拿出来出租,市场上的供应量就大了。租户选择性更大,租金更实惠。
根据西南财大发布的中国城镇住房空置分析报告:2017年一线城市住房空置率为16.8%,二三线城市甚至高达20%以上。
参考国际情况,商品房空置率在5%-10%是合理区,超过10%就是积压了。照这么看,一二线城市可以拿出来出租的空置房确实非常非常可观。
但也有的人说,在美国房地产税税率每增加0.34%,房租价格就会上涨1.4%。这是实打实的经验,老美都这样了,我们还能特殊?
对此,我可以负责任的告诉你,还是准备勒紧裤腰带吧。
作为一个“合格”的房东,房地产税开征后的第一件事绝对是涨房租。我们在文章《房地产税落地后,你的房子每年要交多少钱?》测算过:
假设一户三口之家,在同一城市中拥有两套100㎡住房,每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据,沿用了上海市此前的“交易价格70%”,以及最低的0.4%税率。
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根据测算,像北上广深杭这样的城市,每套房需要缴纳的房地产税可能在1200元/月左右。那么,房东肯定会觉得,房租每个月涨个三五百并不过分
对打工人而言,一年就是三五千——相当于多交两三个月的房租。
虽然说,随着房地产税落地,房主会把空置住房拿出来出租或者出售,以减少持有成本,理论上租赁市场供应量会变大,租金下滑。但是你也要考虑到,中国一二线城市的人口虹吸力相比国外来讲,是多么可怕。
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平均一年下来,深圳常住人口要多出71万人,广州59万人,郑州39万人,杭州32万人,长沙30万人……
源源不断的人口涌入,也在加剧对租赁市场的需求,填平多出来的供应量。
此外,这些投入市场的空置房不是立马就集中出现的,需要一段时间。因为有多套房的房东,基本上身家也多是一两三千万以上,每个月多出几百块钱对于他们来说是小钱,有一定的观望情绪,要考虑怕不怕自己的身份曝光,考虑房子租出去之后是不是品质下滑以后卖不了高价等等。
租赁增量能不能赶上人口增加带来的需求,是一个疑问。
因此,对于人口流失的小城市,房产税一落地租金大概率下滑。但在人口疯狂涌入的热点城市,我们并不能排除,房产税下来之后,税负成本还是能够部分被房东转嫁给租户。
当然,这里头也存在一个变量因素,一个博弈。
就是近一年,住建部等多个中央部门提到要加强住房租赁市场建设。租房,受到了前所未有的重视。
广州、上海和深圳,还计划在“十四五”期间新增保障性租赁住房60万套、47万套、40万套,整体占比新增住房供应45%。
如果有关部门的动作快一些,房租自然也就平稳了。
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当然,并不是所有年轻人都在想这些问题。
富二代,早就不把住房当成压力,反而为劳斯莱斯的low发脾气;
家底殷实的年轻人,早就在六个钱包的支持下住进了小三房;
外卖小哥也不怕,城中村要是涨房租,直接走人。也对,哪里不是送外卖呢?
所以,最催的年轻人不是别人,正是夹心层——每天挤最挤的地铁,敷最贵的面膜,熬最深的夜的白领打工人。
房租涨,不甘心;为了房租放弃表面光鲜的工作,不肯。
上班被卷就算了,现在还要被包租婆降维碾压式地卷。
算了算了,卷成千层饼算了。
在这样的背景下,一条隐藏的趋势就显现出来:
宇宙的尽头是体制内。
以往,年轻人毕业的选择星辰大海,是外企、金融、互联网大厂……五花八门。如今体制特别特别香。
即使中国顶尖学府北大的毕业生,今年也有800人成了选调生。作为对比,过去10年,北大选调生的总数也才1400人。
具备深厚经商传统的浙江人,也都纷纷进体制。今年浙江考公竞争异常激烈,65:1的难度甚至超过了“官迷”山东的48:1。
甚至在今年9月浙江省事业编招聘中,竞争最大的岗位不是别的,竟然是普通人最忌讳的殡仪服务管理岗,报录比接近1000:1。
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最近网上还有个小调查:深圳女老师、深圳男公务员,哪个才站在相亲鄙视链顶端?
这我不好说,但他们俩凑一对,绝对是“天仙配”——连天上神仙都羡慕的配对。
前段时间,深圳中学再次引发关注,最新招聘的17名理化老师中,16名是清北等顶尖名校的博士毕业生。
深中赶紧解释:没有没有,我们不还有1个清华硕士嘛!
为什么短短几年,年轻人的择业观会发生如此翻天覆地的变化?
除了互联网大厂996、教培行业双减之外,住房也是个因素。
能拿年薪三五十万的年轻人毕竟是少数,大部分人拿着不到一万的月薪。根据智联招聘的数据,2019年北京白领的平均月薪是1.15万元,全国最高。广深杭等热点一二线城市,基本在一万以下。
照此计算,扣除每月五险一金、三千左右的房租、几千元的外卖、日常开销、约会支出,已经所剩无几。
而深圳南山外国语高中给出的待遇是:解决编制和深圳市户口,保障教师过渡性住房。
知乎一名网友也提到:
其在深圳排名前八的高中当班主任,毕业第一年收入就有35万,还可以住教师公寓,一天三顿饭全免费。
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普通人年薪20万,开销15万,只能存5万。深圳老师年薪35万,开销5万,能存30万。
这就是差距,就是真香的原因。
未来的房地产税,可能不仅巩固体制“真香”定理,还有可能诱发一点逆城市化。
我有个同事,她几位朋友都是高学历,在大湾区拼搏了几年,因为大城市生活成本高,纷纷回老家考公务员或者老师去了。
以后新增的房产税可能更会成了一个筛选器。只有那些真正扛得住的年轻人,才能在大城市继续立足。否则北上广深的,就是回到新一线的成都武汉合肥,省城的回到县城。
不过,友情提示:
年轻人想要实现阶级跃升,只有创业这条路。打工是不可能的(包括体制内混日子),这辈子都不可能。
前阵子我在深圳前海参加一个私密饭局,主角是一位在国内很有名气的经济学家。说个观点都经常能上热搜的那种。
在此之前,他是某大型证券公司的高管,风光无限,但后来还是出来单干成立了一家咨询机构。
他这句话令我印象深刻。
所以,有志青年,房子可以买在郊区,房租可以多交一些,但请记得不要忘记了初心,忘记了自己出发的理由……

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/9LzmxFNArG04QUkA3yYj6g

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