◎作者 | Phoebe Liu

◎来源 | 高净值TIMES（ID：HNWI-TIMES）已获授权

上周，上海教委发布了中考改革方案。新方案带来的影响有二：

 

一是“菜中”学子突破学区限制，重点高中每年定额分配给普通初中录取名额，这意味着即使不住在顶尖高中附近，“菜中”学子中考成绩优异也能读名校。

 

二是上海个别学区房房价一夜蒸发50万。50万，相当于一个小中产家庭半年收入，降价曲线比A股还要壮烈。

 

其实，学区房吃香，全球都一样。

 

因为学区房浓缩了中产群体日益增长的阶层稳定需要与教育资源不均衡化之间的矛盾。在现实生活中，能实现教育均衡化的国家少之又少。

 

通常一个基本规律是，1000万人口以下的小国，专注于某个产业或能源，可以过得非常舒服。典型如北欧，人少且富裕，政府在教育资源（芬兰教育世界第一），甚至其他福利上可以确保国民从“摇篮”走向“坟墓”。

 

瑞典，人口969万，欧洲最大铁矿砂出口国；

 

丹麦，人口564万，欧洲第三大石油生产国、天然气出口国。农业方面，牛奶每毫升菌落执行标准少于50000，世界第一；

 

挪威，人口536万，鲑鱼出口全球第一；

 

芬兰，人口555万，世界第二大纸张、纸板出口国，第四大纸浆出口国；

 

冰岛，人口33万，全球仅0.000047%的人口却占据了全球渔场捕捞总量的1.5%

 

所以北欧诸国有底气嘚瑟啊。

 

以上这几个国家，从孕妇怀孕到孩子长大成人，每个月可以领儿童生活津贴800-2000人民币，父母产假、因照顾生病的孩子而请假也有相应补贴（税率高也是支撑福利高的原因之一）。

 

其他国家，就没有北欧这么幸运了。报告显示，东亚文化圈落地生根之处，也是鸡娃成风之所。

 

西方国家，即使中产也“鸡娃”，其程度尚未像国内如此疯狂。好吧，搞了半天，原来中产的悲欢并不相同。

 

在教育这件事上，西方国家是如何尽可能缓解中产与教育二者之间的矛盾，避免划入学区房陷阱的呢？

 

“学区房”出了国，概念就不一样了

 

中国学区房，不仅有距离上的近，它还是孩子上名校的敲门砖，更是中产阶级对后代美好生活的借代物。

 

中产鸡娃，不是希望孩子变得多牛，恰恰只是希望把孩子“鸡”成一个普通人。

 

谷雨实验室介绍过一位刚满30岁的上海家长，去年10月背了200多万贷款在浦东买了一套63平米的老破小。

 

就这么一套老旧漏水的房子，几天之内房价从每平5万涨到5.8万。半年过去，现在已经冲到9万。

 

这位新手妈妈，提及为什么孩子一出生就整硬件鸡娃，她给的理由是“总不能（让孩子）比我差吧”。说完，负债200万的她打开手机，“滴”地一声，教育机构划走了一个月500元的幼儿启蒙班学费。

 

父母们在大城市拼搏，循规蹈矩“996”才获得现在的一切，人们希望美好的故事可以一直延续下去。北上广深一线城市中，上海尤甚，毕竟这是个中产阶层占比很高的城市。

 

数据显示，在中国，一般一套位于顶尖学校附近的学区房，溢价可以达到30%以上。2个月内上涨幅度超过50万，不是稀罕事。

 

以精英教育驰名世界的英国，中产当然也为学区概念买单，学区房溢价却仅在15%左右。

 

秘密藏在英国教育体系中。

 

英国学校分公校（state school）和私校（public school）。

                           

 

公校由政府出资，受政府福利管控，英国人上公校不需要交学费，这是英国政府在履行教育义务。

 

在英国，中国家长理解的学区房，概念更接近于英国公校周围的房子。

 

英国上公校采用的是划片、就近入学的方式（学区称为“Catchment Area”）。你距离哪个学校近，就上哪所学校。

 

和国内不一样的是，英国租售同权，租房子，也能上公校。

 

这里要说一句，英国虽然讲求租售同权，但对租房有严格要求。

 

学校会提前检查你是否在此处长久居住（2-3年以上），同时，孩子入学后的三四年也不能马上搬家，否则会被认为有欺骗录取名额的嫌疑。所以英国租售同权并不是学区房没那么高的原因。

 

相比租售同权，孩子入学最大的问题在于英国的学区范围不是固定的，会根据每年招生情况做改动。同时，距离也不是孩子入学唯一参考要素，在学校分布密集的学区，入学还要考虑学校资源的问题。

 

朋友王姐，带孩子去英国读书，就遇到相似情况。

 

她们家距离某顶尖A小学0.3mile，距离另一所B小学0.2mile。王姐一直希望自己的孩子能上A小。

 

王姐朋友Caroline，家距离A小学0.4mile，最后没想到，A小优先录取的是离校距离更远的Caroline家的宝宝。

 

原因在于英国认为，当某所学校是距离房子地址最近的一所学校时，优先录取（如果符合该条件的人数较多，则按照距离学校实际远近录取）。

 

学区的不确定，给学区房房价先泼了盆凉水。

 

北京和英国，哪里的学区房更贵？

 

北京有两座教育池，海淀和顺义后沙峪。

 

海淀聚集了高知父母、后沙峪则是财富新贵。鸡娃金字塔再往下，就是老北京住的西城区。

 

西城区也是公立小学鸡娃成风的地方。不知道大家记不记得几年前一条震惊全网的消息，说的是有位家长为了孩子能上北京实验二小，花530万（11.4平，均价46万），买下文昌胡同一套杂草丛生的学区房。

 

事情真假咱不敢说，也不敢问，但北京真实房价自从调控政策出来之后，确实是个迷。

 

中国证券报记者在2020年5月走访北京西城区学区房市场以后了解到，当时西城区的学区房均价在17-20万/平左右，假设一套房子50平，总价为850万人民币。

 

伦敦顶尖公立学校学区房（坐落在Kingston）房价在63万英镑（约人民币567万）左右。

 

英国工薪阶层收入，来源CECI

 

要是结合房价收入比，一个北京普通工薪阶层年薪为13万，伦敦以月入3000镑来算，年薪为32.4万人民币，相较北京高了2.5倍左右。

 

在北京顶尖学区房总价已经比伦敦高出300万左右的前提下，结合工资收入可知，北京学区房负担更重。

 

以极端情况计算，要是中国和伦敦的两个家庭都不吃不喝不上税，北京家庭需要连续工作65.4年才买得起一套房，而伦敦家庭仅需17.5年，缩短了3倍，将近2代人的时光。

 

北京中产养娃，溢价比伦敦还高。

 

东亚文化圈是怎么做的

 

东亚鸡娃大国，除了中日韩，还有个隐形boss——新加坡。

 

新加坡教育体系有许多英国的影子，英国玩就近入学和租售同权，新加坡也玩。

 

新加坡的教育资源很紧张，紧张到新加坡人往singlish里加了个专有名词“kiasu”，这个词在英语里是找不到的，它来自闽南语，意为“怕输”。

 

“怕输”是新加坡的国民性之一，你甚至都无法理解，在新加坡，还有个专门的网站叫做kiasu parents（怕输的家长），访问量还特别高，家长们在里头热火朝天地讨论怎么不让孩子输在起跑线上。

 

这莫名让我想起1978年邓公访新加坡，与李光耀讨论新加坡崛起的秘密时，李光耀说了句“你们完全可以做得比我们更好，因为我们是中国南方没有土地的农民后代。你们有学者，有科学家，有专家。你们将比我们做得更好。”

 

“比较”一直流淌于新加坡的血液中，野心和坦率更是。

 

新加坡与中国在教育方面的区别在于，很多国内不能摆到明面上的东西，新加坡直接将它端上了桌——

 

为什么学区房概念在新加坡不那么重要，就是因为新加坡资源被层层明规占用了。

 

新加坡教育体系最核心的一点在于从小学就开始分流。越往高等教育上走，孩子越少。

 

分流过程中，成绩是主观因素，客观因素还有：公民身份、入学标准、校友资源、社会贡献，最微不足道的因素是距离远近。

 

先说个前提，在新加坡，公民的孩子才能读公校，其次是永久居民，持工签的很难进。

 

新加坡的学区概念是方圆1公里以内的优先录取，其次是2公里、3公里，接着是永久居民。如果这一层层瓜分下来名额还有剩，才轮到持外国工签。

 

方圆1公里以内需要抽签才能进的学校，属于比较难进的学校。

 

前面说了，新加坡入学看重其他因素。

 

录取顺序上，学校看重校友资源，要是家里已有哥哥或姐姐在这个学校就读的，优先录取。也就是家里一个孩子迈进了顶尖公立学校一步，后面带着弟弟妹妹一起进了。

 

要是家长是校友、教职工业优先，一代人进去，只要政策不变，后代全都进去。

 

此外，校董或校董家属推荐的孩子也优先录取，这其中不乏给地方会馆、地方教会捐赠，从而获取推荐信的操作方式，而在新加坡，这是明规则

 

校友资源、校董人脉，这些都不是一个初来乍到的普通家庭可在3代短时间内能积攒起来的资源，作为普通人要上顶尖学校，最直接的方法是做义工。为学校、学校所在的社区做出贡献，也是会被优先录取的。

 

美国金融大鳄罗杰斯，就曾经为了两个女儿能入读新加坡南洋小学，跑到学校里做义工。

 

当时的他还没有取得新加坡身份，最后入读也算是新加坡政府给这位金融大鳄面子了，因为他是外籍人士，根本没有权利读。

 

所以你看，在资源被层层瓜分以后，学区房“一房定校”的属性早被稀释。

 

在新加坡，有个叫做hillcrest villa的高端别墅区很有意思，很好体现了学区房是怎么被稀释的。

 

被学区房洗脑的我第一次看到这个别墅时，简直震惊了好吗……完全无法想象要是放在中国，它得成什么样的学区房战斗机。

 

先说下这个别墅区的位置，它被名校包围，过天桥是华侨中学，小区旁是国家初级学院、背后是莱佛士女小，再旁边是南洋女中和南洋女小。

 

厉害就厉害在这几所学校上：

 

南洋女小、莱佛士女小：新加坡小学TOP5

 

南洋女中、华侨中学：新加坡中学TOP5

 

国家初级学院：新加坡初级学院TOP5

像这种学区房中的王者，要是在中国，房价估计上天了，而在新加坡，只有300万新币，1458万人民币左右。

 

 

所以，虽然新加坡的学区房也有溢价，但更偏向我们接下来将讲的日本模式——好的校区造就好的学区房，而不是好的小学造就高价学区房。

 

下图是日本东京23区公立小学排名。

 

 

表中右边红色数字代表当地居民年收入情况。我们知道，日本人口和资源总体聚集在东京23区，全国的中产阶层，大多都云集于此了。所以，红色一栏里的指标也可以看做是23区的收入最高值。

 

我的好朋友日本掘金酱DJ在做日本学区房研究时发现，中国是好学校带动学区房的发展，而日本相反，是好的社区生活环境造就了好学校。

 

在文章中，她做了一组测算，表中排名第一位于富人区的南山小学，周边的新房均价是10270万日元，而该区其他地区的房价为10479万日元，相差并不大。

 

所以日本的学区房溢价并不高。

 

在教育均衡方面，日本做得比较出色的是对教资进行重新分配，实行岗位轮流制度。也即为了“教育公平”，日本规定每位公立学校的老师不得在一所学校连续工作超过6年。

 

我们知道，教资是学校的血液，真正的教育公平，不是学校硬件多好，而是教育界的造血干细胞——老师，造血能力有多强。

 

啰嗦了这么多，回到开始，还是感叹我们的教育实在卷得太严重了。

 

不过上海此次新政对于中产普通家庭来说也是个好事，做题家们在教育红利快要吃尽之时，政策为中产阶级重新撕开了一道口子。

 

说实话，我很期待70年代末刚恢复高考时，社会上那种读书风气再次出现，那时知识青年们白天劳作，晚上走进自习室如饥似渴地把头埋进书中，伴着夏蝉喳喳作响，眼前是知识，心头是命运的火把在燃烧。

 

知识改变命运，在那个年代，不是一句空话，是只要努力，却不至于努力到要紧牙关就可以看到生活的另一种斑斓。

 

希望我们的改革，在未来10年，也能让学生们体会到学习的乐趣，而不是中年回味起来，仅剩脑海中的一抹苦涩吧。

 

参考文章：

在上海买下一套学区房，一切才刚开始｜谷雨

谈谈新加坡的教育和学区房

学区房PK：北京伦敦谁更贵？ 

 

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 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/yLQc0y-3tJbY1D5r691IAQ

作者 | 于松叶  编辑 | 明非

 

盲盒市场的不确定性正在加大。泡泡玛特的雷款滞销、利用福袋去库存等问题只是头部品牌透支用户信任、损失用户好感度的行为缩影，进入更大的视野，会发现整个盲盒市场已经开始趋于冷静和理智。

 

盲盒圈就像一个围城，刚玩的人想进来，玩够了的人想出去。一波一波的退坑潮来袭，让新玩家相比老玩家更加地理性。炒盒暴富神话的破灭，使得投机者在盲盒市场的动作慎之又慎。盲盒圈衍生出的各种DIY玩法，也在不断侵蚀着盲盒的炒作环境。

 

越来越多的迹象表明，靠着炒作一路走高的盲盒经济，正在逐渐“退烧”。

 

01

二手市场和退坑潮，让新玩家更理智

刚刚进入盲盒圈一个月的葛彤，最近很苦恼。在刚刚接触盲盒的时候，自己孜孜不倦地拆盲盒，乐趣十足。但随着在盲盒圈子的逐渐深入，她的心态也愈加五味杂陈。

 

“前脚拆完盲盒，后脚发现自己拆的款，在潮玩平台竟然是白菜一样的价钱，这种感觉太不好了。”

 

以葛彤购买的泡泡玛特毕奇精灵气球宝宝系列盲盒为例，在潮玩交易平台上，价格最高的款为泰迪犬宝宝。最近一个月，这款盲盒的全新未拆盒的售价在57元至63元之间，即在原价59元上下小幅摆动。

 

热款尚且如此，普通款和雷款的价格就更令盲盒玩家心碎，全新未拆盒的盲盒价格在20元至35元左右，拆盒未拆袋或已拆袋的价格更便宜，仅需十几二十元就可以买到。

 

潮玩平台不仅支持玩家之间交易，还支持用户将全新未拆盒的盲盒寄售，经平台鉴定真假和包装是否完好后，统一在平台上架，有效过滤了市面上的祖国版（盗版）盲盒。

 

葛彤花了34元，在潮玩平台购买了一个心仪款的盲盒，“确实是全新正品，价格也只有正价的一半左右。这么轻松就得到了想要的款，我都没有什么抽盲盒的动力了。”

 

除了提供寄售和鉴定服务的潮玩平台，闲鱼、淘宝等平台的盲盒价格也十分具有吸引力，这让新玩家们日趋冷静，倾向于购买价格低廉的二手盲盒。

 

不过，低价售卖的盲盒通常不包邮，大多数卖家为了尽快处理手中的大量盲盒，会建议买家多买几个自己在售的手办，然后统一包邮。

 

在潮玩平台的已售和在售盲盒总数为100余个的尹露表示：“我设置的是满150元包邮，最近成交的一单，那个买家拍了7个盲盒，正好满150元。要知道，当初我抽这7个盲盒，可花了400多元。”

 

这些将大量盲盒转售的玩家，主要有两类人，一种是和尹露一样的盲盒狂热者，他们抽到了大量不喜欢或重复的盲盒，亟需将这些盲盒出售；另一种是曾经的盲盒狂热者，但是现在正在退坑。后者，正是影响着新玩家心态的又一重要因素。

 

“就像是一个在售的楼盘，当第一批入住的业主纷纷将房子转卖时，准备买这个小区新房的人肯定会忐忑不安。如果说盲盒真的有足够的魅力，那么为什么会有那么多人退坑？”葛彤将楼盘比作盲盒，表达了自己的不解。

 

多位盲盒玩家均认为，多数玩家最终都会走上退坑或半退坑的道路。

客观上来看，每个玩家家中能容纳的盲盒数量有限，不停转卖又费时费力，因此难以持续购入。主观上来看，大多数年轻人面对潮流事物，“爱是会消失的”，即便是稀有的隐藏款，玩家看了几年之后，也难免会审美疲劳。

 

  

在有关盲盒的种种报道中，有一个颇为吸引人的退坑案例。报道中的北京小伙，花了十几万购买盲盒，两年后退坑出娃，没想到二手盲盒居然卖了三十几万，相当于两年净赚20万。

 

这样富有戏剧性和投机性的报道，对投资分子的诱惑力自不必说，对那些仍然持谨慎态度的消费者更是致命的，因为这种案例传达了一个信号，即购买盲盒不仅能收获玩潮玩的喜悦，即便以后想退坑，也是一份稳赚不赔的生意，何乐而不为？

 

类似的案例曾一度加速了盲盒经济的爆发。但问题是，当事人转卖盲盒的行为，本质依旧是退坑，挣钱是意料之外的结果。老玩家的退坑，意味着从行动上否认了盲盒具有持久魅力。

 

更何况，越来越多的退坑者用实际经历告诉外界，退坑出娃并不会大赚一笔，而是会更加地悔不当初。在微博、小红书等平台上，检索关键词“盲盒退坑”，会出现大量内容。很多退坑者表示，自己手里的几百个娃娃，20元都很难卖出。

 

退坑玩家发帖吐槽

 

老玩家字字溅泪的退坑经历和告诫，让新玩家不由得捂紧了钱包，开始更加冷静和理智地审视盲盒。

 

 

02

市场膨胀，炒盒难赚钱

目前，除了数量稀少的隐藏款、限量版和热款，普通款盲盒在二级市场普遍供大于求。这不仅造成了盲盒二级市场普遍白菜价的局面，也使得炒盲盒的盈利空间日渐逼仄。

 

“老玩家退坑后倒挣20万的事儿也不是没可能发生。”盲盒玩家林池表示，“对于盲盒早期玩家来说，他们手中的老款的产量小，且做工更好，确实会有人愿意出高价收购。但是目前的玩家，他们手中的普通款即便收藏个三五年也不可能迎来大幅涨价，因为现在的盲盒市场已经不是一个小众市场了。”

 

伴随着盲盒头部品牌泡泡玛特的名声大噪，盲盒经济进入大众视野，越来越多的玩家进入这个领域，市场变得越来越膨胀。

 

2018年，泡泡玛特仅Molly这一IP的国内销售额就超过2亿，Molly系列产品卖了400万个。2019年，Molly系列产品销售额为4.56亿元，保守估计卖出了700余万个Molly系列产品。

 

“一个IP每年动辄几百万的销量，盲盒怎么可能还有增值空间？”林池补充道。

2020年底，闲鱼发布的报告显示，闲鱼上有超44万盲盒玩家进行交易。作为盲盒二手交易的主要阵地的闲鱼，区区几十万的玩家确实难以让年出货量达千万级的盲盒市场保持紧缩状态。

 

泡泡玛特似乎也察觉了过度出货对二级市场造成的冲击，有玩家指出泡泡玛特可能在搞饥饿营销。2020年8月，泡泡玛特Molly的一天系列盲盒发售，半年多的时间里，这款盲盒曾一度在泡泡玛特旗舰店消失，近期才重新上线。但泡泡玛特官方客服表示，该系列盲盒为预售，一个多月后才能发货。

 

在泡泡玛特抽盒机小程序上，Molly的一天系列盲盒也长时间处于缺货状态，需要玩家设置到货提醒。上周末，林小红突然发现该系列盲盒已到货，便进入小程序抽盒。

“抽这系列的人有很多，每个抽盒机前都排了12到15个人。约一个小时后，所有的抽盒机就都没货了。后续的几天，也有少量上新，但也很快就被抢光。”

 

小规模的少量货源放出，使得该系列盲盒在二级市场的价格十分坚挺。在潮玩平台千岛上，该系列盲盒的12个常规款中，有7款的价格在59元至100元之间，即大于等于原价。隐藏款的价格更是高达385元。这样高的溢价比例，在历代盲盒中十分罕见，也印证了部分玩家对于泡泡玛特搞饥饿营销的猜测。

 

目前，千岛平台上，Molly的一天系列盲盒的转卖者为3万余人，求购者则为5.1万余人，而同一时期发售的毕奇精灵气球宝宝系列的转卖人数约为1.4万人，求购者约为2.3万人。这两个系列的供需比相近，但是毕奇系列的溢价却远不如Molly，并不正常。过多款高于原价，也使得玩家们重新燃起去官方渠道抢盲盒的热情。

  

两个系列的二手交易价格差距很大

 

这样的情况，让炒盒者们叫苦不迭，因为他们要付出更高的成本去收购盲盒。

 

张达不喜欢别人说他炒盲盒，他自认为是一个靠走量来盈利的盲盒二道贩子。“Molly系列盲盒一直都很火，即便是饥饿营销，最后大多数款的价格也必定回落到正常的二手交易水平，即正价的一半左右。所以我现在不敢多收购这个系列的盲盒，就怕价格突然回落，最后要赔钱卖出。”张达表示。

 

张达平时会在各个渠道收购盲盒，通常是瞄准某几个系列的盲盒，趁着低价买入，每款都囤积数个到几十个不等。

 

像张达这样的二道贩子有很多，众多二道贩子，趁着低价大量囤积某一款或某一系列的盲盒，然后会逐渐抬高该款或该系列盲盒在整个二手市场的价格。等到价格抬升至一定水平，张达这些二道贩子就会在电商平台将低价收购的盲盒加价卖出。

 潮玩交易平台上，有人低价囤积同一款盲盒

 

张达感叹，“现在二道贩子的利润越来越低了。”投机者获利空间日渐狭窄，原因在于网络让交易信息更加扁平、透明。微博、小红书等平台充斥着大量的盲盒交易或互换帖，玩家明码标价，二道贩子靠信息不对称攫取高利润的时代已经一去不复返了。

 

如今，泡泡玛特疑似搞饥饿营销的举措，虽然成功让用户从二级市场回流，抢回市场主动权，但也使得炒盒者们的积极性大幅降低，这样一来，又反向影响了盲盒经济。

 

盲盒市场之所以保持着较高的热度，炒盒者们“功不可没”。如果炒盒热度消退，盲盒产品对外界的吸引力必然衰减，泡泡玛特等头部品牌也自然首当其冲。

 

 

03

多元玩法来袭，市场回归理性

2019年，炒鞋和炒盲盒两股热潮几乎同一时间爆发。2020年，炒鞋热退潮，交易价格开始逐渐回落至正常水平，盲盒热却因泡泡玛特频频的资本动作而得以续命。

 

任何炒作经济的冷却，原因主要有二，一是专业的操盘手纷纷退场，让后入场的投机者们接盘；二是真正的消费者开始理智，不再盲目花高价追逐热款、限量款。

 

目前来看，盲盒经济已经初步具备冷却的条件，一边是二道贩子们不愿高价囤积，另一边是新玩家在退坑潮的影响下日趋冷静。

 

此外，由二次元经济演化而来的多元玩法也在影响着消费者和市场环境。

盲盒带有着深刻的二次元基因。盲盒玩法脱胎于日本的扭蛋、抽卡玩法，盲盒内的娃娃本质又是手办，是动漫手办的变种，正因如此，二次元圈的一些玩法的演变也和盲盒圈如出一辙。

 

在日本，动漫官方为了避免周边产品出现库存，所以普遍采用盲抽玩法。有些二次元粉丝只想要本命角色（喜欢的角色）的周边，就会选择拼团。比如官方发售了一套含有20个动漫角色的徽章，那么所有参与拼团的玩家都需要付一整套的钱，到货后20套徽章由拼团者平分，每个拼团者会收到20个完全一样的本命徽章。

 

由于手中的同款徽章太多，遂演变成了独特的谷圈玩法，即展示数量众多的同款商品，来表达自己对本命角色的喜爱程度。

 

但问题是，日本正版周边产品的价格奇高，以徽章为例，单枚价格约在30元至60元之间，拼团需要付一套的价钱，即玩家每次拼团都要花费千元左右。

 

买正版周边，费用高昂且等待周期更长，于是部分玩家开始DIY（自己动手制作）周边产品，然后找人拼团并找工厂定制，以节省开销。

 

和二次元周边经济一样，部分盲盒玩家为了抽到热款甚至隐藏款，动辄端盒（购买一整套或多套盲盒），产生了极高的消费。于是，盲盒圈也催生出了很多DIY玩法，既节省了经济支出，又间接给盲盒炒作降温。

比较典型的玩法是改娃，通常是把普通款的娃娃，改造成隐藏款或者原创款。但是改娃定制费用较高，通常在200元至300元之间，比肩隐藏款的二级市场价格。

 

玩家将雷款娃娃改造成隐藏款或原创款

 

许姗去年找了一位改娃师改自己的娃娃，“当时花了280元，对于学生来说确实有些难以承受，后来我就买材料自学改娃了。现在偶尔也会接一些定制的工作。”

 

改娃依然需要原版娃娃作为基底，有些玩法，已经不需要玩家持续购入盲盒。对于黏土玩家和翻模玩家来说，只要手中有一两个娃娃，就能自行制造出无数的娃娃。

 

黏土玩家能够用黏土仿制出盲盒娃娃，也能给IP人物设计原创装扮。翻模玩家，能够自行制作盲盒模具并翻模，后续会进行DIY上色。

 玩家用黏土仿制或翻模盲盒

 

无论是改娃、黏土仿制还是自行翻模，都属于玩家再创作的范畴，给了玩家更多发挥创造力的空间。即便是不会DIY的玩家，也可以找人定制，以满足拥有个性化手办的需求。

 

在盲盒圈，越来越多的玩家开始将目光转向DIY玩法。“有时候，官方隐藏款的设计还没有玩家自己改的娃娃好看，所以大家对改娃这类新玩法的接受度越来越高。”许姗补充道。

 

在普通款价格如葱的当前，隐藏款已经成为许多人持续抽盲盒的动力来源。但改娃等DIY玩法的出现，意味着泡泡玛特等盲盒品牌主导的对隐藏款的畸形追捧受到一定程度的冲击。消费者可以不再执着于隐藏款，他们有了更多的额外选择。

 

当玩家开始冷静，市场回归理性，靠着炒作火起来的盲盒经济，势必会回到正常的发展轨道。浪潮退却之后，以泡泡玛特为代表的盲盒品牌未必是最大输家。为这场炒作游戏买单的人，必定是最后的接棒者。

 

*文中葛彤、尹露、林池、林小红、张达、许姗均为化名。

十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。

2012年羊城晚报 

只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。

在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。

只要你买了一套商铺，直接抽干你三代人的血，买房才是王道。

从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？

商业地产被政策打压了么？就像打压住宅地产那样。

令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。

倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。

而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。

这里面的差别到底在哪里？ 

铺租不炒

购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。

当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。

主要有三个大头税种：

个人所得税、增值税、契税。

其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。

但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。

当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。

也就是说，只剩契税了。

按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。

哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？

能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。

来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。

当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。

为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。

首先就是契税的差距。

住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。

但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。

印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。

小的说完了，下面开始说大的。

如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。

但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。

你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。

既然你增值了，那自然要缴纳增值税。

增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。

先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。

增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。

别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。

你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。

你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。

现在税率到了25.6%了。

第三项，是土地增值税。

没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。

土地增值税就恐怖了。

其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。

假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

如果你没赚到50万，那么税率是30%。

如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。

如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。

这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

天天梦想房价翻倍暴涨？

翻倍可以，怕你交不起税。

我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。

以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。

如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。

然后，你还要缴纳按总房价计算的契税。。。

如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。

没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。

这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。 

如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。

这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。

你可以炒房，也可以炒绿豆炒藏獒，但你绝不可能炒商铺。

因此，十年来，商铺的价格纹丝不动，一毛钱都没涨，疫情后还跌了。

有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。

实际上，税负的买卖双方共同承担。

当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。

但当税率加到一个很夸张的地步时，你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。

转移税负？

你转移一个给我看看，看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。

除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。

其成本之大，让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。

首先就是房产税。

针对住宅的房产税喊了很多年了，一直没实行。

但对商业地产的房产税早就开始了。

如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。

而且很高。

房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。

如果你不缴纳，国家也不催你。

但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

除此之外，还有物业费。

住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。

你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？

我见过，而且这样的写字楼很多。

如果你租出去了，物业费由租户承担。

但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。

高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。

有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。

在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。

因此，商业地产领域做到了铺租不炒。 

决定商业地产价格的三大因素 

上面一段说了这么多，不还是在说政策的重要性么。

之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。

但其实并不是这样的，因为商业地产的政策一直没改。

无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。

所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。

那为什么十年前的商铺那么火？

2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。

2010年，佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。

贵吗？

很贵，那可是2010年，武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。

但也不贵。

因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。 

那可是2011年的118万元/平米！

今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。

但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

现在嘛，呵呵。

交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。

2017年，深圳湾商铺的售价普遍腰斩，最低报价甚至有10万/平米的。

这十年，在深圳投资住宅的人赚肿了，而投资商铺和写字楼的人亏惨了。

为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？

为什么商业地产的交易税费一直没有变化，2012年之后价格如此萎靡不振？

商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

尤其是民间经济，增速堪称恐怖，远远超过GDP增速。

2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。

这就说明，在当时投资做生意，回报率是比这个利息高的。

1分利，合年息12%还多，5分利合年息60%以上。

你可以想一想，当时做生意究竟有多赚钱。

做生意，自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有做生意的资格。

深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。

 那么为了占住这个铺子，店主人自然需要支付高昂的租金。

2010年，广州的商铺每平米售价动辄十几万，几十万，甚至一百多万。

但这并没有泡沫，因为当时商铺的租金贵的离谱。

十几万，几十万一平买下的好铺子，年租金回报率可达到10%以上。

而且租金还在连年上涨。

写字楼那边的情况，也差不多，大量的公司都在抢租写字楼。

这肯定不能叫泡沫，售价再高都不是泡沫。

一铺养三代，这是真的，没骗你。

2012年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。

不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。

不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。

那为什么2012年之后就变成了三代养一铺？

其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。

2012年，广州一个商铺居然能卖到上百万一平，同期的房子也就一万块一平。

这说明啥?

这只能说明商铺的供给不足。

于是中国开始加大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。

当然，今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了，但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。

于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。 

而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。

目前，各大城市写字楼的空置率，那可是相当的高。

很多人说，这十年商铺的生意不行，是因为互联网购物的兴起。

互联网购物确实会影响商铺的销售量，但这只是原因之一，且不是主要原因。

城市里人均商业面积的节节增高，才是主要原因。

商铺的增速，远远高于人口的增速。

同样多的人，商铺面积多一倍，生意自然要下滑一半，这帐并不难算。

以前老铺王门口人山人海的沸腾景象，现在已经看不到了。

电商是一个原因，但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体，大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。

这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早崩盘了。

但想像以前那样年年租金大涨，这是不太可能的事情了。

这十年，一直到疫情前，商铺写字楼的租金大概增长了50%左右，但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。

这并不是疫情的影响，因为2019年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。

疫情后，那自然跌的很多，现在我们分析疫情前。

疫情前，租金虽然涨的不多，但50%左右还是有的，为何售价原地踏步？

因为社会上的投资回报率整体在降低。

2010~2012年的时候，商铺写字楼的租金回报率是10%左右。

挺高的，但真的很高么？

那个时候全社会的资金成本就是这么高，到处都是赚钱的生意，资金在哪都轻松有10%以上的的收益率，别说中国史，就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。

就算你存个余额宝，那个时候都有6%以上的收益率。

所以，那个年代10%的租金收益率，真的不算高。

这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号，把售价拉上天，先售后租，然后过几年玩消失。

这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率，也不完全是无的放矢，因为以前确实有这么高。

但2015年之后，中国屡次降息，资金成本大幅下降，基础的建设和基础的工商体系也基本完成，原始资本也积累完毕。

钱，不再那么值钱了，中国的平均投资回报率开始不断回归正常。

今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。

目前，你想找到年收益12%以上的投资回报，很难，非常的难。

2018年的时候，银保监会的郭树清主席说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

这就是官方认定的正常收益率。

而商铺的租金回报率，也从10%下降到了5~6%左右，成为了一个典型的长期理财产品。

大量的，充沛供应的商业地产，让商铺和写字楼的售价，不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。

如果你持有不卖，只吃租金，那你的感受还没那么深刻，毕竟疫情前租金一直在涨。

但如果体现在售价上，那可真的是太坑爹了，售价十年不涨，甚至还在跌，而且越来越难卖。

虽然你不打算卖，也没办法卖，但看到售价节节下跌，心里也不好受。

很多人当年是贷款买商铺写字楼的，商业地产的贷款利率远高于住宅。

这么多年的租金，基本都给银行当利息了，账面上也没赚到钱，图个啥呢。

所以这十年，是三代养一铺。

疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。

如果把疫情后也算上，估计得五代养一铺了。

从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出，商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本，这两项直接决定的商铺的售价。

社会平均资金成本，是由国运及央行政策所决定的。

而商铺的租金，则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。

简单的说，商铺的售价，由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。

正常来说，资产的价格，就应该由这三项来决定，不管是商业地产还是住宅地产。

商业地产的价格是正常的，但住宅地产的价格却非常的不正常。 

被疯狂炒作的住宅 

刚才说了，商业地产的售价之所以牢牢的盯死租金，最大的原因是那高到可怕的二手房交易税费，导致购买商业地产只能通过租金来回本。

但为啥住宅没有这个政策？

实际上，个人所得税、增值税等，早在90年代就有了，最开始的时候是面对所有土地交易都生效。

通过超高的累进增值税来遏制那些利用土地谋取暴利的行为，这一招40年前立法时就提前想到了。

但后来，针对商业地产的增值税政策还留着，但针对住宅地产的各种税费都取消了。

1994年，财政部发布《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]020号)，其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。

高达增值部分20%的个人所得税，就这么没了。

这条规矩，一直延续至今，中间多次确认，从未取消过，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

1997年，《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》（京财税[1997]198号）第五条规定，住宅只需居住满5年的，就可免征土地增值税。

2008年，中国颁布《土地增值税暂行条例》，其中明确规定自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，无任何限制。

目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税，一开始也是有的，但自2009年开始，国家暂免征收。

换句话说，商业地产身上的那些税收政策，住宅地产曾经全都有，最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产，众生平等。

但后来，住宅身上的税种都取消了。

为何在1994年取消住宅地产身上的个人所得税？

为何在1997年取消了住宅地产身上的土地增值税？

制定这些政策，当然是有原因和目的的。

1981年，中国开始推行房改，鼓励住宅商品化，鼓励职工购买住宅。

但推进速度极为缓慢，大家都还是在等单位分房子，掏钱买房的人，被视为傻冒。

1994年7月，国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要深化住房改革，全力推进。

同年，住宅的个人所得税被取消。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布同年下半年全面停止住房实物分配，全面实行住房货币化。

在全面中止住房实物分配的前一年，国家取消了住宅身上的土地增值税。

可以很明显的看出，1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。

那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。

都没人愿意买房，还收这些税干嘛呢，先让别人愿意买再说。

而降低税负，也能刺激住房市场的火爆，刺激住宅建设量的增加。

最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的。

要达到这个目的，也不适合过量征税，让居民换房有困难。

后来中国房价过热时，一系列的调控都是以限购限贷为主，其实都体现了这个房改的初始思想，尤其是最常用且第一时间用的限购，可谓是把这个思想体现到了极致。

真想收税，犯不着限购，规避银行风险也犯不着限购。

按理说，税收的最好对象就是有钱人，有钱人买的越多越好，所以限购政策的出炉和长期使用，可以很好的体现房改的思想核心。

房改的最大目的，是解决中国的住房问题，其他的好处都是附带的。

要是以收税为目的，按商业地产那么收就可以了，卖土地的时候不少卖钱，收税的时候收的更重。

所以收税和卖地并不是中央推进房改的初衷。

中国的住房改革，一直在持续，到今天都没停止。

2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。

2010年，根据(财税[2010]94号)文，90平米以下的住宅，契税被优惠到了1%，90到144平的为2%，144平以上为3%。

个人所得税和土地增值税的取消，让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税，而契税也被优惠到了1%。

这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这简直令人发指。

也正因为如此，住宅成了一个极好的投资炒作品种，交易非常便捷。

买的进来，卖的出去。

因此，银行降息给商业地产和住宅地产的刺激程度完全不同。

银行一降息，住宅地产的价格就疯了，因为市面上的钱多，投机品的价格就高。

但银行降息的时候，商业地产的价格近乎纹丝不动，市面上的投机资金对其毫不感兴趣，因为买了之后卖不掉，拿不到投机收益。

住宅地产的价格走势，可以完全脱离房租，但商业地产不行。

至于说靠商业租金把价格托起来。

经济好了，租金是高了点，但政府同时供应了大量的新商业地产，导致商铺写字楼的价格被死死压制在市场可接受的最低回报率上，导致商铺写字楼的售价原地踏步。

甚至，还更低，更难卖了点，因为新楼太特么多了。

过去十年，商业地产的价格在降息面前的走势，就是这样的。

而住宅的价格，则一飞冲天，只涨不跌，远远脱离了房租的基本面。

这种情况能容忍，也不能容忍。 

房改的历史使命 

刚才说了，房改的初始目的是居者有其屋。

什么叫居者有其屋？

不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子，没人可以做到这么发，因为五环内的房子总归是有限的，至于那些都跑到了河北的“北京房”，还不如回老家呢。

从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。

只要你想住房子，就一定有地方住，无非就是住大城市还是小县城而已。

在这个基础上，大城市的房子，能达到够用的水平，让人能生存。

所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量，这会直接影响整个国家政策的顶层设计。

因为只有大量的新住宅落地，才谈得上分配。

谁应该住北京五环内，谁应该住老家小县城，谁应该没房子住，这是一个分配问题。

但无论怎么分，你首先得有那么多房子拿出来分。

中国住宅市场的根本性矛盾，是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。

住宅的数量不是太多，而是太少。

目前中国的城镇化率，已经达到60%，而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。

换句话说，如果住宅的建设就此停工，那么中国目前的房子，是远不够用的，除非自己终止城镇化，暂停经济发展。

而高昂的房价和只涨不跌的历史，能刺激房地产商不断的拿地进行建设，能刺激居民疯狂的购买。

因此，高房价是暂时可以容忍的。

但高房价又是不可容忍的。

那种一个人独占几百、上千、上万套住宅，靠收租牟利的新地主阶级，目前在中国是不存在的，再有钱都不敢这么买。

一套地级市小住宅100万，1000亿能买10万套，马云全款能买20万套，贷款能买60万套，靠这个收租就能千秋万代。

但是他绝对不敢买。

目前房价的主要矛盾，本质上还是人民群众内部的矛盾，没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。

所以无产阶级专政的手段没办法用，压根找不到良田万亩的地主。

高房价会直接制造人民群众内部的矛盾，城镇化率摆在那里，甭管谁买了房，肯定有人没买到房。

而没买到过房的人，对于那些提前买房上车，享受这巨额暴涨的人，会非常的痛恨。

面对那高到离谱，高到让自己绝望的房价，会产生大量的不满。

但这种不满，我们没有办法通过消灭新地主阶级来解决，因为找不到这样的地主，少量的炒房客也都伪装成了普通人民，混在了群众之中，而且单个的持有量并没有夸张到能被轻易发现的地步。

这种提前上车的人利用高房价来剥削后上车之人的情况，造成了新的矛盾和不公。

因此，是不可容忍的。

可容忍和不可容忍交织在一起，高房价产生矛盾的两方又都是人民群众，这就让国家非常的难以处理。

目前这种冻结房价的解决方式，是没有办法的办法，也是唯一的办法。

涨是不能涨的，跌也不能跌，涨跌都有人民群众不满意，只能横着。

唉，要是能抓几个万房地主祭旗就好了，借汝头以平民愤。 

但住房改革的推进，总有结束的时候。

90年代之前，中国人的住房太少了，祖孙三代挤一个小平房的案例比比皆是。

2000年之后，中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进，住宅的开工建设量一年比一年高，至2020年总城镇化率已经达到了60%。

按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。

当然，这里面还要考虑到中国的住宅建设是先慢后快，如今一年比一年快，2020年的开工建设量是2005年的好几倍，而中国需要新房子的年轻人口，是一年比一年少。

综合考虑，我觉得10年左右，可能拐点就会出现，人民群众的房子够住了。

一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。

换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。

此外，还有一个蓄势待发的房产税。

这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。

如果商业地产的所有税负，全部直接套用在住宅地产身上。

那么根据目前商铺和写字楼的市场行情，可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。

按目前北京住宅的租金回报率1~1.5%来估算，北京房价会腰斩再腰斩，下跌至目前房价的20~25%左右。

换句话说，北京五环的房价，将从目前的4~5万/平米，下跌至1~1.25万/平米。

没房的人沸腾了，这是好事啊，赶紧把商业地产的税收加在住宅地产头上吧。

我要房价崩盘，我要低价买房，强烈要求政府赶紧加税。

别闹了，真跌的那份上，第一个拒绝买房的就是这种人，他们绝对会选择租房。

如今的商业地产，租金回报率在这么一个合理的区间，有人愿意买么？

当然没有，全是跑去租房的，宁可租商铺租写字楼，也不买。

那为啥有人愿意这么高的价格买住宅？

这还用问，当然是冲着投机收益去的，你还真以为他们有购买北京房子的刚需啊。

真没了投机收益，这群人绝对会选择租房，和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。

如今，同一地段，写字楼的单价远低于住宅，但就是没人愿意买。

所以，住宅价格在今天跌下来，没有人会真正获益，有房没房的人都不会获益，换句话说就是没有支持者。

但房价一旦下跌，利益受损的群众就会大量出现，这群人的反对力量会大的惊人。

见过在教育局门口下跪的学区房业主么？没见过你也看过新闻吧。

如果你是教育局长，你怎么处理这个棘手的问题？

那可是跪下的人民群众，而中国是人民民主专政。

你想想万一上千人乃至于上万人在市政府门口下跪，市长怎么办。

换你当市长碰到这种事，脚都软了，脑袋一片空白。

所以这种事不能出现。

因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。

但住宅地产的这些税负优惠，因住房改革开始而起，也会因住房改革结束而消。

土地增值了，凭什么不能收土地增值税呢？你在中国磨个面粉都得交增值税。

所以这些税收优惠的取消，是早晚的事，而且快则10年，慢则20年，只等房地产市场失去其历史意义和历史使命。

如果你打算持有房产超过20年，那你就应该好好的思考一下，住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。

这段历史使命开始的时候，你可以糊里糊涂的，但结束的时候，你不能糊里糊涂，这段历史你必须要了解。

因为对于很多家庭而言，那代表了几代人的积蓄。