北京上海房租上涨,长租市场要回暖了吗?

上海、北京两地的长租市场,到底呈现出怎样一种境况?长租市场恢复元气了吗?

 

北京上海房租上涨,长租市场要回暖了吗? | 钛媒体深度

钛媒体编辑丨柳牧宗

随着上海、北京两地疫情逐渐平复,人员得以流动起来,租房换房需求有所提升,房租租赁市场开始回暖。
6月13日,58同城、安居客房产研究院发布的《5月重点城市租房报告》显示,5月,上海租房热度环比普遍提高,浦东、闵行、宝山、奉贤、徐汇和虹口环比涨幅均在60%以上,崇明区新增房源量环比上涨超3倍。
报告同时显示,在广州和深圳,租赁需求也呈现小幅回暖,5月份广深两地租房需求热度环比分别上升5.7%、5.5%。
不过,租房热的背后,不少租客在小红书、豆瓣、微博等社交平台上,纷纷吐槽「房租上涨过高」——事实上,不仅仅是个人房东,部分品牌长租公寓也加入到涨租的队列中。
那么,上海、北京两地的长租市场,到底呈现出怎样一种境况?长租市场恢复元气了吗?

上海房租普遍上涨,北京「冷热分化」

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一线城市租金普遍上涨,给不少依靠租房的年轻人造成了巨大的困扰。
在上海做互联网运营工作的小雨(化名)告诉钛媒体App,她在普陀区长寿路租住了一套面积70平米的房子,住了四年了,房东没给她涨价,一直是8500元的租金。
最近一段时间,她想找找静安的房子,按她的心理预期,每年上涨500元的房租是能接受的,但实际情况是,租金上涨得太快了。
“前些天我订了一套房子,110平米,月租1万5左右,最后跟房东谈到了1万4,当天就交了押金,结果过了几天签合同的时候,房东就不太愿意租给我了,告诉我其实有别的租客看中这套房子了,人家能给到1万5。”她无奈地说道,现在上海租赁市场就是这么夸张,普遍都在上涨,大家还要竞价去租房。
据小雨从房屋中介处了解到,现在上海70平米~90平米的大一室,价格区间在8000元~15000元,房源很紧张,几乎是每放出一套很快就有人预定了。
“上海经历了一波疫情,许多以前合租的人更倾向整租、独居,你不租,还有别人加价租,导致房东对价格的心理预期也很高。”她对此分析称。
最近,她跟在北京的朋友们聊起过租房的事,在地段、面积、装修等类似的情况下,现在上海的房租要比北京贵出2000元~3000元。
据了解,很多二房东跟房东一签就是签五年的时间,帮助其装修房子、寻找客源,房东直接收钱就行,会觉得很划算。“像上海年轻的小姑娘们,都喜欢Fancy、Ins等装修风格,二房东收了房子,按这些风格装修下来,整体租金要比同样地段、户型的房子贵3000元~4000元。”
小雨告诉钛媒体App,一套原本只能租5000元的房子,经过二房东精心装修,能租到1万元的价格,她觉得这些年来房租一直上涨,跟二房东的存在还是有很大关系的。
那么,事实是否如此?据CRIC城市租售系统数据,2022年5月,集中式公寓同比下降了1.7个百分点,分散式公寓租金同比下降18%,而最大规模的个人房源,在疫情的两个月里,涨幅至少超过9%。
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总结一下,论租金涨幅大小,个人房东排在第一位,其次是集中式公寓,分散式公寓涨幅最小。换句话说,这波涨价潮中,个人房东是「做了最大贡献的」。
据钛媒体App了解,上海这波疫情过后,大家都意识到居委会、小区物业跟自己的生活质量还是密切相关的,在租房、买房的时候,其要求就变得更高了。小雨表示:“就拿封控时期发生活物资来说,有的小区给居民发了15次之多,有的就只给发5次,差别还是相当大的。”
小雨表示,经历了这次的找房事件,她考虑花1万5左右,将住了四年的老房子装修成喜欢的风格,继续住下去。“不想再继续找房子了,太贵了,而且也很折腾人。”
在上海房租供不应求、普遍涨价情况下,北京租房市场呈现出「冷热分化」的状态。
以北京为例,根据贝壳研究院最新一期的北京市房产租赁市场月报数据,2022年,北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势,在高校毕业季来临之前,4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。
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如今,毕业季已经到来,高校毕业生将集中进入租赁市场,市场活跃度显著提升,租金水平或呈现稳中微涨之态势。
据贝壳研究院发布的《2022毕业季租住痛点调查报告》显示,有近7成毕业生每月支付租金在2000元以内,超9成毕业生每月支付租金在3000元以内。其中,超八成毕业生将房租控制在占收入30%以内的合理范围;大城市毕业生租房房租收入比更高,承担的经济压力更大。
对于小雨来说,这些新租客带来的市场波动并不算大。“毕业生更倾向于找合租,或者租住30平米~50平米的一居,对大户型的房租价格影响不会太大。”
不过,对于租住在朝阳区的程程来说,所感受到的又是另一番光景。
她告诉钛媒体App,当初是在自如平台订的,租住的是主卧带独卫的房子,大概十几平米,加上服务费逼近5000元。“房子5月底到期,但那时候是疫情期,小区封控了,也搬不了家,我就按自如管家说的,再短租一个月,现在又快到期了,跟管家去谈的时候,结果告诉我涨800块钱,将近20%的涨幅,心理上就有些接受不了。”
按说房租涨价,一般意味着市场房源供不应求,但实际情况并非如此。
程程告诉钛媒体App,5月份的时候,她看了自己小区同样户型的房子,结果发现好多是空置的,等6月份再看时,出现了更多空置的房子。
事实情况,也的确如此。据贝壳研究院统计,5月北京租赁成交环比减少20%,东城、西城、海淀、朝阳、丰台等10个城区,均有不同程度的降温,各区租赁成交环比均减少超10%。
租金方面,2022年5月,北京租金水平为85.6元/平方米,环比微涨0.2%,同比微涨0.7%。从近五年5月的租金来看,今年5月北京租金仍分别比2018年、2019年同期低1.5%、1.8%。
程程表示:“6月是毕业季,往年肯定都住满了。而且,这些房子的价格,跟我现在租住的价格差不多,也就是说自如盯着老客户薅,这一点就让人很难受。据我了解,这算是老套路了,租户续约时给涨价,不得已搬走之后,价格就又下调了,吸引新租户进来。”
不过,即便价格上涨幅度这么大,她也暂时没有换租的想法。“女孩子不想住太偏的地方,不太安全,另外不跟自如签的话,还要自己找室友,也挺麻烦的。”
她告诉钛媒体App,自己一直选择自如的原因是,在合同方面相对会很规范,不太会产生法律方面的纠纷,至少她租住的这些年里,没有发生过这类事件。

房租上涨何时休?

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目前来看,一线城市尤其是上海地区的房租普遍上涨,来自多方面的叠加因素。
一方面,房东疫情期间收入减少,只能通过涨房租来弥补之前减少的收入,另一方面,这两年长租企业经营压力日益凸显,市场不供应求的情况下,恐怕也有主观意识希望房租能多涨一涨。
回洁钰告诉钛媒体App:“一线城市租房出现涨价潮,是经济活跃度的表现,即便有疫情原因,工作需求还是会向一线城市靠拢,即便本轮疫情一线城市受到的冲击更大,并在疫情缓解后上海出现了非常明显的人口外流现象,但一线城市的人口吸引力并没有下降,两年前的武汉,今天的北京、上海都一样。”
对于自如涨价一事,他认为跟大环境有关系,自如的背后是链家,链家当前也面临着比较严峻的经营压力,将企业经营压力转嫁给上下游也属正常。“我认为直接原因,也有房东希望涨价的可能性。”
有关时下租房人关注的热点话题,自如方面在接受钛媒体App采访时表示,今年6月份之后,疫情市场复苏叠加毕业季租房热点,上海、北京两地的成交量都有明显上涨。其中,6月1日上海复工复产,长租成交量环比增长458%,已基本恢复去年同期水平;北京长租成交量环比增长33.86%。
对于北京、上海两地租房热情况,盘古智库高级研究员江瀚分析称:“这段时间租房热度较高,原因是多方面因素叠加而成。一方面,从租房市场周期的角度来说,4~6月份毕业生开始步入社会,租房市场就会逐渐出现需求增加的现象。另一方面,疫情之下催生了不少新的租赁需求,譬如更换有品质的小区,或从合租状态转为单人租住等。另外,伴随着各地逐渐进入常态化的状态,市场开始重新恢复正常,当前的市场回暖是前期市场需求集中出现的一种体现。”
根据自如的数据,今年第二季度,自如全国租金水平保持整体平稳的状态,环比波动幅度均在±2%范围内;客户续约价格同比去年同期,平均涨幅在2.5%-3%。
“可能有个别房源在续约时,确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致涨幅超过平均水平,会让租客对涨价感受较为强烈。”
自如方面表示,如客户对自己租金价格有异议,自如会结合具体情况,在双方都能接受的范围内,进行合理调整,尽自己的能力满足客户的租住需求。
据钛媒体App了解,即将于9月1日起实施的《北京市住房租赁条例》中,明确“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。”
据此推断,至少北京的租金9月继续保持涨幅的概率,恐怕不会太大。
不过,已租住多年的小雨告诉钛媒体App,北京出台的这项政策,对整体长租市场不会产生太大影响,因为市场是由供需决定的,只要某个地段的房子需求大于供应,其价格就降不下来。“房租一旦涨上去了,就不太可能再降回去了,房东、二房东都不太可能接受降价。”
值得注意的是,近年来保障性租赁住房政策不断完善,很多城市要求保障性住房价格低于同地段、同品质的市场化租赁住房,这给市场化租赁企业提出了更高的经营要求。
对此,钛媒体App了解到,行业专家曾表示:“「政策性、保障性租赁住房」本质上作为一种福利性政策,主要功能是维护、稳定社会健康发展,因此更应发挥出「兜底性、补充性」作用。而「市场化、机构化长租房」要逐步成为住房租赁市场主力,应在很大程度上能承接过去「购买型、自有型」的存量住房,让这部分房屋能回归到本身应有的居住属性,真正产生房屋应有的价值。”

租赁行业下半场如何破局?

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疫情两年多以来,长租公寓市场遭受到巨大冲击,2020年末蛋壳的暴雷,更是给整个长租行业蒙上一层阴影,随后市场迎来最强监管,留存下来的长租公寓品牌们,日子也不好过。
日前,就在长租市场回暖之际,北京地区一则“「YOU+国际青年社区」在北京苏州桥社区拖欠千万元物业等费用,遭业主出租方当方面宣布终止租赁合同”的消息,在社交媒体上流传。
公开资料显示,YOU+公寓成立已有10年时间,2014年8月拿到了顺为资本、策源创投的1亿元A轮融资,而顺为资本是雷军创办的投资机构,雷军的加持让YOU+公寓在业内声名大噪。此后,YOU+公寓又接连获得多轮融资,2016年底估值达到4亿美金,成为行业独角兽。
时隔5年多,YOU+公寓在北京地区的「撤退」,使得关于长租市场的讨论再度甚嚣尘上。
据钛媒体App了解,YOU+公寓在6月18日发布的《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》中表示,自2020年以来,「新冠疫情」导致各行各业市场动荡,经济低迷,加之其他困难,公司在该社区经营举步为艰,累计亏损已达3500多万元。

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网传文件
网传文件显示,截至2022年6月18日,北京优家公司已拖欠租金及物业费792万元,欠付滞纳金537万元,欠付水电费10.82万元,合计1340.14万元。房屋产权房分别于2月、3月、4月发函要求YOU+北京苏州桥社区运营方支付租金,但未获得相关响应。
随后,房屋产权方根据相关合同条款,决定解除租赁合同,收回租赁物业,并要求YOU+立即腾房。
该公开信还称,仅能做公寓的物业租金成本过高,租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70%以上,日积月累导致社区经营入不敷出。此外,物业性质无法用作民宿或酒店经营,困扰公司调整经营策略应对市场竞争。
值得注意的是,YOU+公寓方面称,目前公司东、华南地区部分项目,均取得了相关方租赁减免,而结束北京苏州桥社区的运营之前,会与产权方协调争取给予1~2个月时间,让租户抉择去留及过渡,选择搬离或转去由产权方提供长租公寓服务的,均会配合退还租赁押金并办理退房手续。
截至发稿之时,YOU+官网信息显示,其在成都、深圳、杭州、北京、上海、广州、南京、苏州8个城市,共布局21个社区,接下来将布局无锡、绍兴等城市,北京地区「系与房东和解后的撤店计划」,更像是断臂求生的无奈选择,而非出现了暴雷。
不过,这一事件,给整个长租市场再次敲响了警钟。
据钛媒体App了解,国内长租公寓行业发展至今,有四类模式。其一,为「二房东」,多是对社区商业楼、老旧办公楼、酒店等进行改造,再租出去赚取利润。其二为分散式长租公寓,自如、相寓、青客等都属于此类,赚取差价、服务费等。其三为房企集中式公寓,即开发商自己建设租赁住房,竞争优势较为明显,保利、万科、华润等均已入局。其四为地方政府搭建的租赁平台,可利用城投公司及土地、融资方面的优势,做大市场体量。
可以看出,YOU+是典型的「二房东」模式,租下一整栋楼或者一栋楼几层,对其进行装修改造,再配备物业服务,然后出租给租户,产权方与租户各自与YOU+签署租赁合同,后者的收益主要来自租金差价。
由于收房改造投入很大,租金差价有限,这类租赁企业回收慢,周期很长,发展速度并不快。
分散式长租公寓,是当前市场最活跃的模式,但也存在不少弊端。为了跑马圈地,得到更多优质房源,分散式长租公寓企业不断抬高租赁价格,不仅推高了租金价格,也给自身带来了沉重的成本负担,一旦资金链断裂,就有可能发生暴雷。
回洁钰告诉钛媒体App:“现在长租企业规模普遍萎缩,扩展时代已经过去,所以倒挂现象应该是大范围减少了。避免长租公寓暴雷现象,首先是规范企业行为,限制盲目扩张,更重要的是规范企业出租行为,尤其是利用金融工具搞所谓的租金贷这样的行为。归根到底,长租平台应该是政府监管、企业经营、社会监督的三方共管状态。”
据我爱我家研究院重点监测12城数据显示,2022年5月,经纪机构住宅租赁成交总量环比增长3.9%,同比下降18.3%,不及上年同期水平。预计6月重点监测城市成交总量,较5月会有明显的增长,一线及强二线城市或达到上年同期水平,租赁市场逐步进入疫情后恢复期。
这意味着,长租市场想要恢复元气,尚需一段时日。
与住宅买卖市场相比,目前有关机构尚未建立长租公寓机构准入条件和退出机制,完善租赁领域法律法规,这就使得长租市场仍将处于白热化竞争状态,而只要竞争存在,行业乱局就会持续不断。
“随着租赁市场不断扩大,自然要衍生出规范的平台,但平台需要有效监管,而监管缺位目前越来越突出,能否形成政府监管、法律完善、社会监督、企业经营,共同打造的租赁平台是当务之急。其中,政府监管的核心应该是规范和约束租赁双方的行为,出租人保证租赁期限完整、租金稳定,承租人保证租赁行为合法,遵守租赁要求,并把不良租赁行为纳入征信,通过曝光清除不良租赁行为。”回洁钰告诉钛媒体App。
当下,「二房东」、分散式长租公寓面临诸多困难,相关部门在资金、税收、人才方面,需要加大扶持力度,譬如对经营困难的长租品牌企业给予税收减免,银行等主体机构提供信贷支持等,让租赁市场得到有序发展。
对于奋斗在大城市的年轻人而言,不止想要有一个栖身之所,更希望将租住之处当成温暖的港湾,而长租企业们,仍会走过一个漫长的阵痛阶段,才能得以更好地发展。
(本文首发钛媒体APP,作者|柳牧宗)

 

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/5aeeV6dFjpC9ckUCGuImtA

某菜中拿下全市最好的8所高中25个名额!名额分配到校,尽显戏剧性!

名额分配到区计划正新鲜,到校计划也紧跟着火热发布!
 
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抓!阄!决!定!
 
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又比如闵行的浦江一中,今年46个到校名额,全市Top8顶尖高中25个之多!更不谈剩下的也是上师大闵分、向明浦江、闵行中学等优质的市重点。
羡慕吗?!属实有点儿。
 
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又有谁能想到,以前动辄700+才有资格触碰的高中如今只要达到控分线就能笑着上岸。
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名额分配到校计划总表

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【计划表说明】

1、名额分配到校计划总计:9995,其中:

四校:241

上师大附中+上实验:60个

四分:842个

八大+分校:1786个

2、获得计划数最多Top3:

浦东

闵行

黄浦

3、获得四校计划数最多Top3:

浦东

闵行

杨浦

4、名额分配到区计划占比Top3:

黄浦

长宁

普陀

16区运气王大PK

以最牛的一哥上中来看
上海中考11万报名人数!
一哥只有61个到校名额
能抽签抽到1个已是难得!
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只看数量当然不够,我们要看就看质量!

名额分配到校含金量

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1、名额分配到校含金量Top5:

嘉定

闵行

浦东

青浦

普陀

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下面是16区到校具体计划,大家按需所取!

名额分配到校计划

 
浦东新区
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黄浦区
 
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徐汇区
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宝山区
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杨浦区
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静安区
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虹口区
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长宁区
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嘉定区
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普陀区
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松江区
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金山区
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青浦区
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奉贤区
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崇明区
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写在最后
名额给了,对于中考生只是开始,机会能否把握,还是要看实力是否足够!毕竟名额分配也是有门槛的!还需要高中校综合考察!
现在,16区中招计划只剩1-15志愿未公布,我们通过推算,可以算出大概计划数,但还是以官宣为准!
最后,今年,你家孩子的初中分到四校了吗?
转自:https://mp.weixin.qq.com/s/UpjNlv2-6CB8hYv9KFKPgg

2022上海16区中考 名额分配到校+到区招生计划出炉!

 
 
浦东区

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不选择生源学校名单:

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2022年中本贯通分析:新增专业、取消专业、现有专业近三年分数

昨天上海教育考试院宣布了2022年中本贯通专业招生计划。

和去年相比,招生专业从61个微降到60个,招生人数从1850人微增至1870人。

看似平稳的背后,是中本贯通翻天覆地的变化。

G大看了今年的招生专业列表后不禁感叹:从某种意义上讲,我们所熟悉的那个“中本贯通”已经离我们远去。

当下的这个中本贯通,就像一个勉力支撑起一个大架子的孩童,在苦心等待未来。

这个大架子,叫职业本科贯通教育试点。

要解释这种感受,我们要从2020年中本贯通分数线Top11的专业,及其现状讲起:

2022年中本贯通分析:新增专业、取消专业、现有专业近三年分数

如上图,2020年分数最高的11个中本贯通专业,其中有8个已经不复存在。

电力的两个拳头专业、健医卫校的两个护理专业、公用事业的轨道通号、群益的学前教育。从2015年开始试点到现在的漫长岁月里,上述专业几乎已经成为了中本贯通的代表作品。

而他们,在2022年,将全部离场。

看到这里,我想你应该明白G大本文开场的那段陈述。

我曾经在一篇分析中本贯通的文章里谈到健医卫校 – 中医大学的护理项目时讲:总有一天我们会怀念读中职校可以直升双一流大学本科的日子。

没想到这一天来得这么快。

以下是2022年取消的中本贯通专业全列表。

2022年中本贯通分析:新增专业、取消专业、现有专业近三年分数

总计11个,比前几天G大在分析上师学前专业文章里面预估的会取消5-10个专业的上限还多一个。R.I.P

如各位所见,取消的专业大部分属于中本贯通里的高分专业。这必将对2022年的中本贯通录取分数线形成压力。

这件事情我们在2021年电力取消两个拳头专业以后,导致一个就业其实不算太好的新专业「信息安全」送上了各专业分数线榜首,就可见一斑。

2022年共计有9个新增专业,列表如下:

2022年中本贯通分析:新增专业、取消专业、现有专业近三年分数

最闪耀的是我们前几天已经聊过的上师大学前教育专业。这个专业是有史以来登陆中本贯通的所有专业中对应高考分数最高的。

贸易学校和商院联合推出的酒店管理也不错。商院的酒店管理是软科A类专业,口碑一直很好。

贸易学校在前几年是商院直属学校。他的一个校区同时挂牌商院高职学院赤峰路校区。但我有读者反馈目前两校之间没有关联。

上应大的这个产品设计专业在高招里放在艺术类,普通批没有。本次中本贯通招生时不需要额外提前面试,零基础也可以报考。但是美术类专业就业都不容易。

其他专业就没什么亮点了。

总之很难支撑起取消的那些专业所留下的空洞。

最后给一张今年招生的专业近三年录取分数表。中本贯通专业分数波动比高中要大很多,所以建议不要只看去年一年的分数线。

为了方便理解,我把20、19两年的分数线折算成了750满分。折算过程有点问题,但不影响各位用这个表来做大方向的判断。

2022年中本贯通分析:新增专业、取消专业、现有专业近三年分数

中本贯通就写这些。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/uRlLf7V9cS2_ErwopX64Xg

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

静安区教育局昨日官宣了本区各高中全渠道招生人数,并让家长开始着手准备志愿填报。

G大于是就公布的数据做一些统计整理,并结合过往数据给各位考生家长一些参考和建议。

先上各位最关心的区属市重点分析:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

市重整体招生人数上涨20%,幅度不小。

名额分配的占比是60%(到区+到校),在市教委给出的50%-65%范围内偏上限。

其中到区和到校的比例是3:7,和市教委给的比例吻合。

自招(含艺体骨干生)占比13%,裸考占比27%,这些都符合我们此前的分析。

市重以下,区重和普高加起来也扩招了20%:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

这些招生全部放在裸考批次(即1-15平行志愿),久隆模范需要出具贫困证明,并且在平行志愿中填报第一顺位。

和市级艺术体育骨干走自招不同,区级艺术体育骨干走的是裸考降分,名额统一计入裸考内。(顺便说下往年其实也是如此,所以艺体骨干只有市重发生了变化)

特别提下上戏附中。该校艺术类专业招生名额分配方式产生了较大变化。过往是全市统一调配名额,今年变成指定名额到各区。比如静安本区是17个名额。

该校的美术类专业本来宣称仅在静安招生,后来又改回了全市招生。

另外该校的统招批次(分数低的那个)是本区唯一招生人数没有变化的高中。

上述高中该怎么填报我们后面再聊。

另外一个意外是委属五校按照新政的要求,在本区投放了平行志愿。

虽然数量少得很抽象,但毕竟是有了:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

招生计划最后一部分是以民办高中为主的外区高中在静安招生计划。

涨幅比本区高中还要高。这反映了高中扩招并不是静安一家的特例,各区都在扩招。

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

然后是两张名额分配的表:先到区

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

静安无八大,于是八大对静安是真爱。

然后是名额到校表:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

招生情况讲完,给一些志愿填报建议。

 

这部分简单让我先搬出两张之前发布的表格:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

以及具体到班级的版本:

扩招20%:静安区2022年各高中招生计划汇总表(自招/名额分配/平行志愿)

其实上面这两张表出来,也就不用我再解释了,你们自己按图索骥就行。

静安就写到这里。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/qwuyBKS9o_PYJbLO9bFh0A