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餐饮、亲子品牌掉铺明显 新势力正在崛起
02
行业掉铺率过警戒线，商场下一步怎么走？
来源：华东商业地产汇
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标签： 房产
买这些房子，你会少赚几百万
后台经常有读者问我，公寓、商铺能不能买？
大家还在问这种基础性问题，让我深感焦虑，咱们对于房产投资的专业知识，真的是太匮乏了。
今天这篇文章，给你讲清楚，为什么强烈不建议买公寓、商铺和写字楼等产品。
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市面上说公寓不能买的原因，都是说一般公寓没有社区，不通燃气，适合单身或者小情侣，居家自住不方便，而且呢，公寓一般实用率比较低，一层的户数比较多。
稍微专业点的呢，会分析说公寓在未来买卖的时候，会比住宅交更多的税费，所以增值回报率不高，卖不上高价；
而且公寓首付三成，只能贷款十年，不像住宅能首付三成，贷款三十年；对买家的购买力要求比较高，所以导致在二手市场上买家不喜欢公寓。
这些不能买公寓的原因呢，讲得都对，但还是没有说到本质。
大家要记住，公寓不能买的最底层原因，是因为公寓没有信贷价值。
什么叫做没有信贷价值呢？
就是一个资产，在银行的信贷评估系统里，评估价格比市面上交易价格要低很多。
举个例子，市面上同样市场价要卖2000万的住宅和公寓，在银行评估系统里，住宅可以评估到1800万；但是公寓，只能评估到1000万。
什么意思呢，就是在银行眼里，住宅是值钱的，公寓是不怎么值钱的。
大家要记住哦，我们买房子找银行贷款，是根据银行评估价给你贷款的哦，不是根据市面上的交易价格贷款哦。
大家一定要从最顶层的金融资产角度去看待一个房产的投资价值，你们一定要记住一句话，心里默念三遍。
没有信贷属性，或者低信贷属性的资产，都不是好资产。
所以，大家明白了么，这就是不能买公寓的最底层原因。
商铺、写字楼，本质上也是这个原因，甚至我认为商铺和写字楼，是比公寓更差的投资标的。
除了共享公寓的这些问题，公寓至少是可以出租，有租金回报率，而且在一线城市，租金回报率在未来会越来越高，你就当它是一个理财产品好了。
但是商铺、写字楼就坑爹了，简直是时间的敌人。
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首先说商铺，以前市面上流传的“一铺养三代”，那是因为过去流量渠道太少，就像过去没啥互联网，央视的广告可以卖出天价，所以过去的商铺就是央视逻辑；
但是现在时代变了，大量的线上渠道、电商渠道，已经完全瓜分了流量，甚至成为主流渠道，商铺已经不是流量的汇聚地了。
当商铺失去流量的时候，也就失去了商业价值。
所以，过去是一铺养三代，现在是三代养一铺，投资商铺，你不要坑了自己，还坑了下一代。
买写字楼也是这个逻辑，现在写字楼的空置率有多高，还需要我来说么。
公寓、商铺、写字楼，一律不能买哦。
我发现有些散户呀，在买房的时候，有一个特别不好的投资心态，我称之为”捡烟蒂“心态。
公寓虽然不如住宅，我知道呀，但是住宅要十万一平米，这个公寓才8万一平米，便宜就可以买呀，便宜就是硬道理呀。
啊哈哈哈，这种投资心法，是愚蠢的。
大家要知道，一个资产便宜当然好，但有一个前提，这个资产是优质资产，你用更低的价格，买到优质资产，那恭喜你，准备暴富吧。
但是公寓、商铺、写字楼，都不是好资产，所以价格低也是没有大的价值的。
现在住宅十万，公寓八万；三年后，住宅涨到15万，公寓最多涨一两万，甚至都不涨，你信不信，我说的。
当然，什么样的公寓能买呢，只有一种公寓能买，就是顶级地段的顶级公寓才能买；
比如我深圳房子旁边的深圳湾一号，而且还是四五百平米，总价6000万以上。
这种公寓呢，就是富人的收藏品，是用艺术品投资的逻辑来看的，和我们普通老百姓的投资，是两个品类。
如果此刻的你，也有买公寓、商铺、写字楼的想法，那么恭喜你，看完这篇文章后，至少帮你省下100万踩坑的钱。
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最后呢，我想和大家说些肺腑之言吧。
我们投资做久了，都会越来越体会两件事的重要性：
第一，敬畏市场。
永远不要觉得自己牛逼，我年轻的时候创业赚了不少钱，觉得自己创业这么厉害，投资水平也不会差，结果，啊哈哈哈哈，往事不堪回首。
回头有时间，我会在我的投资群里和你们做分享，上千万的教训。
所以，投资是一件很难的事，不管是房产，还是股票投资，投资不怕小白，怕的就是自以为厉害的人，这些人会陷入到自己的逻辑闭环，最后成功踩坑。
所以，一定要敬畏市场，自己没那么牛逼。
第二，就是不断学习。
一个人最好的投资，就是花钱投资自己的知识，提升认知，花钱武装自己的脑子，这才是投资回报率最高的事情，然后找真正厉害的人去请教，最好能天天和他混在一起，你就牛逼了。
大家不要去学市面上免费的碎片化知识，碎片化知识是没啥大价值的，因为无法帮助你形成一套完整的投资逻辑。
投资是很严肃的事情，就像买房一样，严肃买房，严肃投资。
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浦西楼市的分裂，比你想象的还要神奇
上一回，我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中分析了浦东楼市的定价逻辑。
浦东有较多的金融、IT等高收入就业机会，同时，也有很多优质的学区，产住结合的属性很强，所以，大部分新上海人会买在浦东。浦东的定价逻辑很清晰，就是产业+学区导向。
浦西楼市涉及历史变迁、人口结构等因素，相比浦东要更复杂一些，本文将从多个维度厘清浦西楼市的脉络，希望对你有所帮助。
谁掌控了浦西楼市？
我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中简单提到过，上海人决定了浦西楼市的定价，其背后有一定的历史渊源。
建国以来，上海的人均住房条件一直很紧张。上世纪六七十年代，三口、四口之家普遍住在没有独立煤卫、十几平米的石库门里。直到今天，还有很多人住在以小南门为代表的棚户区。
图：小南门
改革开放后的八九十年代，私营经济还不发达，大部分人都在机关单位、国营厂里工作。
那时候也没有商品房，住房靠分配。在单位工作满一定年限，就能分得30平左右，一室一厅的老公房。级别高一点的干部，能分到50平以上的小两房。
图：苏家巷
这种就是上海城区里最常见的“老破小”——总共六七层的楼梯房，一层有三四户人家。虽然人均住房面积还是很小，但有了独立厨卫后，居住体验相比棚户还是有了质的飞跃。
1997年起，上海第一批商品房面世。1998年国营单位停止分房后，商品房如雨后春笋般冒了出来。
数以百万计的上海人终于从“老破小”里走了出来，买了属于自己的商品房。
有意思的是，第一批、第二批商品房上市的1997-2003年，恰逢亚洲金融危机，上海的房价完全没涨。那时，内环线的均价仅5000-6000元/㎡，莘庄1600元/㎡，而且不限购、不限贷。
但部分单位的工资增长却很迅猛。一大批人迎来了历史级的买房窗口期。
1995-2005的十年是外资企业的黄金十年。1996年，四大会计事务所在上海给应届生开的基本工资是6000元/月，宝洁给应届生的base是9000元/月。外企的应届员工，工作几年后每月就能拿两三万的工资。
上海本地国企，如地方农商行、久事集团、宝钢等公司也风光无限，2000年出头的时候，一个小领导就有二三十万年收入。
而这些外企、国企单位的员工，绝大部分都是上海人。在这些单位上班的朋友，问问上了点年纪的上海人领导，说不定个个都在古北、徐家汇有个几套房。
上海人偏好在浦西买房，又恰好在房价低潮的时期占据了大部分的高薪岗位，所以，他们在浦西积累了深厚的房产财富，掌握了浦西楼市的定价权。
上只角与下只角之分
既然浦西楼市的定价权在上海人手里，想要在浦西买房，就非常有必要了解上海人对这片土地的看法。
上海人的地段鄙视链是极其讲究的，特别是在市中心区域，细分到了每条马路，但鄙视链的大框架都脱离不了旧社会时期的租界划分。
上海人与其说是崇洋媚外，倒不如说是发自内心感谢历史的进程。毕竟，上海能在一百年前成为远东第一大金融中心，就是建立在旧租界的基础上。
外滩的万国建筑群、南京东路、人民广场区域属于旧公共租界中区，曾是上海地价最贵的地方。
延安路以北的老静安、普陀区长寿路板块属于旧公共租界西区。
苏河湾属于旧公共租界北区。
北外滩和东外滩是旧公共租界东区。
而大家最熟悉的旧法租界，包括了南静安、北徐汇、北卢湾、东长宁以及人民路和延安东路中间的一小段老黄浦区。
旧租界区域都是被上海人高看一眼的好地段么？事情并没有那么简单。
旧租界的大部分区域，经过上百年的时代变迁，已经面目全非。比如下图的南苏州路，曾经是地价最贵的公共租界中区，目前是五金一条街。
图：南苏州路
河对岸是七浦路服贸市场，曾经属于旧公共租界北区。
图：七浦路
在上海市中心，这里是最像三线城市的地方。要不是华侨城在隔壁建了顶级豪宅、静安区政府大力推动苏河湾建设，这里一定是地段鄙视链的最底层。
上海人并不是很纠结于，脚下的土地曾经是不是租界。他们更看重的，是遗留下来的历史风貌。
上海人最推崇的，还是“梧桐落叶、闹中取静”的小资情怀。最符合这一定义的，就是旧法租界。
图：岳阳路
梧桐区的住宅代表了身份和品味，向来是可以给很高溢价的。不信？可以看一看华山路东西两侧的房价，华山路以东是旧法租界，华山路以西是华界。
房地产开发商对这片区域也是充满敬意的，留下了许多经典之作。
图：翠湖天地御苑
图：汤臣怡园
地段鄙视链里，除了有旧法租界与华界之分，还有苏州河南与苏州河北之分、居民原籍以及历史变迁造成的上只角与下只角之分。
参与到鄙视链之中的，主要是浦西中环内的区域。
旧法租界站在鄙视链顶端，而用来区分上只角和下只角的，是苏州河。苏州河以南是黄浦、静安、长宁，苏州河以北是普陀、闸北。
其实，苏河北岸也曾有过好地段，比如公共租界的北区和东区。但在抗战时期，闸北被日军轰炸，化为废墟，苏北难民逃难来上海就在闸北搭起了棚户区，虹口南部被日军占领，商人、医生、教师纷纷撤离。
时间线快进到改革开放后，普陀、闸北、虹口、杨浦四区承担了更多的第二产业职能，大型的工厂比较多，服务业三产则集中于苏河南岸的长宁、静安、徐汇和黄浦。
这也进一步加剧了区与区之间的贫富差距，加深了上海人民心中”上只角“与”下只角“的印象，“上只角”的房价永远压过“下只角”一头。
如老闸北区的永盛苑和黄浦区的上海滩新昌城，两个都是05年左右建的板楼小区，隔了一条苏州河，直线距离几百米，单价就差了四万。
总价就更夸张了，三房户型相差一倍以上。
实际上，新昌城周围都是棚户区，城市界面比永盛苑更差，售价却更贵，显示出了”上下只角“的心理偏见对房价影响之大。
另外，上海人经常说的一个词是”地倾西南“。徐家汇、虹桥开发区、古北、西郊都在西南角里，这几个地方在新世纪初曾问鼎过全市商品房单价之最。
图：虹桥开发区
图：徐家汇中心效果图
20年前，它们作为涉外区域，建设标准极高，早在2003年开发的古北中央花园就用上了干挂石材外立面。
图：古北中央花园
西郊宾馆附近的檀宫，一直占据着上海第一豪宅宝座。
西南片区的上海，在吸引了大批的高净值人士后，站稳了”上只角“的地位，有了向旧法租界叫板的底气。
而北区的上海人，虽然已经”低人一等“了，但大家还是热衷比拼地段。
其中，虹口南区的居民自诩”中只角“，意思是，住不起上只角，但离上只角比较近，也就不那么差了。溧阳路、山阴路，还是有那么些情调的。
图：溧阳路
虹口北部、杨浦区是工人新村，国营工厂的员工比较多，好歹也是有体面工作的，自然会看轻遍地棚户的闸北下只角。
某地产商可能做梦都没想到，自己拿下的单价地王所在的区域，排在了地段鄙视链的最末尾。
图：中兴路
即便是老大哥接盘一起开发，也免不了被人嫌弃的命运。
地段鄙视链的林林总总，组成了浦西楼市的价格梯队。
羽翼丰满，却不离巢的上海人
城区的上海人，普遍都是江浙移民的第三、第四代后裔。他们的父母都在上海有固定的居所。当下一代要买婚房或者置换时，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近。这样的话，老人生病了方便小辈照顾，孙辈上下学可以由老人接送。
此外，上海的房子总价都很高，刚毕业的小年轻，靠自己是买不起房的，肯定会由父母资助、置办婚房。即使自己有更偏好的居住区域，也会听从父母安排，把房子买在原来的家庭住址附近。
所以，浦西的角角落落都存在本地的购买力，配套、交通再差的地盘也有接盘侠，毕竟，中老年人是钱袋子，他们是不喜欢挪窝的。
有时候，地产商会利用这点，在不怎么好的区位开一个高价多赚点钱。比如某TOP3地产公司在虹口江湾镇的新盘，距离1号线和3号线都要两公里，与上海大学、彭浦新村一个纬度。
刚开盘时，单价开到了9万/㎡，当时我就想看笑话了，这个地段，6.5万/㎡都嫌贵，宝山同纬度地区，靠地铁的新房也就6万㎡出头。
但现在想一想它的广告词——“百年虹口，中环唯一稀缺新房”，销售策略还是很正确的。江湾镇虽然平平无奇，但周边二手房还是不少的，有本地置换需求的，都会聚焦这个新盘。
果然，在某房企套路式的“打折”后，这个盘也开始去化了。
上海人的家庭结构决定了，好的区域不会令人趋之若鹜，坏的区域也不会让人避而不碰，按地段鄙视链形成的价格梯队非常牢固，很难由外力打破。
浦西楼市这样的定价属性，对于自住买房的新上海人却是好消息，提供了不少套利的机会。我拿不同地段、单价、总价相近的两个楼盘举个例子。这两个小区品质雷同、对口的都是普通学区，离地铁口都在500米以内，
杨浦区周家嘴路板块和普陀万里板块同属内中环区域，在地段鄙视链中属于同一梯队，板块的均价相同。而这两个板块的区位却是不对等的。万里板块距离浦西市中心只有周家嘴路的一半路程。
从上海人以及地方政府的视角，这两个板块的地段价值是相同的，本地的居民会拿相同的钱买类似的住宅，爱国路新挂牌的土地价格达到了55000元/㎡，万里板块有新地卖出估计也是相近的价格。
但非本地的买房人，却可以挑挑拣拣，以相同的价格买入区位更好的房子。
对浦西楼市未来的看法及购房建议
浦西楼市的定价逻辑是复杂的，不了解上海历史的人很难理解。
从房价梯队上来看，旧法租界房价高于其他区域，苏河以南区域房价高于苏河以北区域，内/中/外环由内向外房价递减，西南方向无视环线，保持高价。
而上海人的家庭结构决定了，每个地区都有本地的购买力。所以，外人眼里“高估”、“低估”的区域，并不会价值回归。
浦西主城区，特别是上海本土居民占多数的区域，未来大概是与上海楼市均价差不多的涨幅，不会产生超额收益，也不会落后，现有的价格梯队会继续维持下去。
但是，从自住的角度，可以挖掘出一些相同总价/单价下区位更优的板块，比如我之前的公众号文中介绍的《上大》和《万里》。
另外， 浦西的大虹桥、莘庄等区域虽然在环线上属于鄙视链末端的外环外，但区位相对一些中环内的区域甚至有一定优势。自身的产业、商业发展也很成熟，规划的定位高，有一定的投资价值。
我觉得，浦西还是很适合自住的，整体的生活配套设施要比浦东好了不少。而且，如果本身不是上海人，不在意那些先入为主的地段偏见的话，可选择的范围是广阔的。
以上是正文，来自魔都财观旗下上海买房攻略团队的阿楼。
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房产税没来，但比房产税更大的坏消息来了！
房产税没来，但比房产税更大的坏消息来了！
近日，新修改的民法典获得通过没有悬念，我关心的悬念是到底是全票通过还是有反对票的通过。
最终，2020年5月28日下午，十三届全国人大第三次会议通过表决，民法典最终获得通过，其中有两票反对，5票弃权的比例成为关键。民法典将于2021年1月1日实施。
图，民法典获得通过
七名代表用投票表达了自己的不同声音。显然，这些代表对民法典中部分条款有不同意见就是没有全票通过的原因。
没有获得全票通过，说明有些代表确实仔细看了民法典全文，并且提了修改意见而没有被采纳。
到底是哪些修改意见我不知道，但是有一条一定是让这些代表有分歧意见的爆发点。
这条分歧，就是中国房地产的头号问题，就是中国房产的土地使用权到期如何续期的问题。
大家都知道，中国房产的土地都是最长七十年的使用权，地上的建筑物才是永久产权。土地到期了，房子还是自己的吗，这个问题困扰了所有的买房人，终于在本次民法典给了结论。
这个结论就是本次获得通过的民法典的条文“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
明眼人都能看出来，本次民法典的土地续期的规定，比之前的《物权法》的相关规定，多了一个尾巴。
之前的《物权法》规定的是“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，本次民法典增加的尾巴是“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。
这个尾巴，把以前领导说的“自动续期，没有费用，不影响使用交易”彻底推翻了，没有费用改成了有偿，不影响交易也变成了有条件的缴费。
没有这个尾巴，相当于到期不用理他，也不会有人来催自己。
有了这个尾巴，相当于增加了一个检查站，这个检查站就是“依照法律、行政法规的规定办理”，检查的就是“续期费用的缴纳或者减免”。
民法典相当把“续期费用的缴纳或者减免”的权利通过法律的形式正式授权给了“依照法律、行政法规的规定办理”，也就是检查站名正言顺了。
而检查站的职责就是收费放行，至于收多少费，是否可以减免，一切都要等着“法律、行政法规的规定”。
如果不想收费，根本没有必要设置检查站！
设了检查站，就是为了收费而来的！
那些天天想着免费续期的业主，只能算天真，天真在2020年5月28是戛然而止。
当然，也有一部分人会天真的认为自己属于减免的那个。
如果“续期费用的缴纳或者减免，依照业主的意愿办理”，那么，可以理解为肯定减免。
如果“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，那么，就必然是缴纳费用了。
如果自动续期，还免费续期，那干脆直接说永久产权就行了。更没有必要进行不动产登记，还在所有权证明的土地使用期限一栏中明确规定土地使用年限从哪年哪月到哪年哪月。
当然，也有可能确实有一部分可能减免的，但是一定是有条件的，比如经过审核的困难家庭，但是即使这部分家庭的减免也一定有交易限制的条件，就是转让的时候要补齐减免的费用。
就像以前的经济适用房，也是在产权上面土地出让金可以先少缴纳一部分，只要不转让就可以一直不用补缴，一旦转让时就要补缴土地出让金（也叫作10%的综合地价款）转成商品房。所以，经济适用房就是在购买时欠了国家10%的土地出让金，让当时的房价比周边便宜，一旦需要转让的时候，就可以按照转让时的土地价格补缴10%的地价款，就可以成为商品房。这个模式，就跟现在的共有产权房的模式几乎相同。
至于到底缴费多少才能续期，这就要根据当时的市场情况，相关的“法律、行政法规的规定”就成为了房地产调控的工具，当房价上涨的时候就多缴纳，当房价低迷的时候就少缴纳或者减免。
就像现在，很多房价上涨的城市增加了契税税率，而那些房价低迷的城市却在减免或者补贴。
这就是“因城施策”，各地在住建部门统一领导下出台各地的“法律、行政法规的规定”。
但是不管如何，一定坚持两个定位，那就是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的定位。
写到这里，也就明白房产税推迟的理由了。
不管是房产税还是房地产税，不管是“加快实施”还是“稳妥推进”，都是房地产调控的工具，都是为了房地产平稳健康发展。
一个月前那个深圳住建委领导在回答有关房价的问题时指出“不排除用房产税调节房价”，这个表态其实已经很清楚了，房地产税只是调控房价的工具，并不是增加税收的工具。
其实，持有环节的房产税就是土地出让金。如果房产税真的收了，那么土地出让金就必然少了，之所有中国土地出让金那么多，背后的原因就是目前没有收房产税。
所以，“稳妥推进房地产税立法”的原因就很清楚了，那就是民法典已经把土地到期如何续费的立法权交给了“依照法律、行政法规的规定办理”。
当然，更可能的土地续期缴费的方法就是，土地到期要不选择一次性缴纳七十年土地出让金，前提是给打折。另外就是改成每年缴纳一次房产税。
第一种方法就是目前中国正在普遍采用的土地出让金支付，第二种方法就是类似西方国家普遍采用的房产税制度。
不管哪种方法，其实七十年土地使用权已经跟永久产权基本一致了。
那么，你是喜欢一次性缴纳七十年呐，还是每年缴纳一次一共缴纳七十年呐？
一次性缴纳的做法叫做买断，每年缴纳叫做租赁。
其实，租赁跟买断没有什么区别，只是缴费的方法不同而已。
本次民法典还设立了“居住权”，也就是在别人的产权房子上面可以设立居住权，最长可以居住七十年。
至于居住权到底算租赁还是买卖，反正说不清，因为一次性缴纳了最长七十年的居住权费用，已经无法区分租赁和买卖了。并且有了居住权，所有权人根本不能自己居住，即使买卖所有权也要带着这个居住权进行转让。
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创业者逃离写字楼：宁赔1.5个月租金也要退租
作者 | 付艳翠
报道 | 铅笔道
ID：pencilnews
疫情下，创业者开启“逃杀”模式——搬离写字楼。
”
有公司业务量缩减，裁掉1/3的员工，退掉300多平的办公室，选择搬到小且便宜的场地继续坚持；有租用1000多平的大公司，裁掉员工后，办公室空间大范围闲置，但租期又未到期，所以只能找到中介方寻求转租，以节约开支；有创业者因疫情影响彻底停滞，只能暂时解散员工，即使赔上一个半月的违约金，也要把办公室退掉，为的就是为未来再出发节约弹药……
创业者们日子不好过，依靠他们生存的写字楼业主方、租赁中介、办公空间运营方们，同样悲惨。
有创业者在疫情后被之前不肯让价的业主主动找上门来，对方宁愿降价1到2成，也愿意出租；还有创业者所在的写字楼之前满满当当，短短3个月就搬空了1/3，新搬进的办公楼同样如此；在深圳，有办公楼的60%都被承租公司退租，还有已经进驻10年的承租公司选择退出市场，更有中小型的共享办公空间5家店变1家店。
疫情下，办公空间的闲置率开始居高不下。因此为了活下去，不少办公空间的运营方已经开始将业务转向企业服务，降低租赁业务比重，改为帮助入驻企业向政府申请补贴等，或者在线上帮企业解决推广、营销、融资对接等问题，从而降低运营亏损。
此外，还有一些空间运营方，开始改变“二房东”的模式，选择轻运营方式，降低运营成本。
眼下，办公租赁行业何时回暖依旧遥遥无期。有业内人士估计，未来一两年内，依旧比较悲观。甚至有人认为，随着经济和产业的调整，市场的春天也许要几年后才能到来。
创业者退租节流
“我们已经在装修新的办公室了，再过两个多月就搬家。”上海某大宗类创业者王靖向铅笔道透露，因为之前政府觉得大宗类公司有集聚效应，就推荐他们搬去上海的另一大宗商品公司旁边。
本来之前还有点犹豫，因为搬公司事务繁琐，但在上个月，通过政府牵线，王靖看了两家办公租赁场地后，就选择了搬公司，并立即将公司的注册地换成了新办公地。
他解释，因为政府介绍的这两个办公租赁场地虽然并非政府产业，但都是与政府合作的项目。“新办公室享受了政府的区位政策后，租金更便宜了，政府还会给企业提供一些办公租房补贴，这样其实也能为企业在疫情中增加一点现金流。”
与主要受政府引导才做出搬家决定的王靖不同，年后，很多创业公司选择搬家则多是受到疫情影响。有些人员众多的企业甚至也因为业务缩减、裁员，不得不开始在办公场地上想办法节流。
主营线下服务的北京创业者刘伟，因为疫情影响，公司业务缩减，他不得不进行裁员。他表示，公司裁了近三分之一的人员，“之前的办公室有300多平，对于现在的人员来说太大了，所以就换了一个面积小且便宜的场地。”
一名从事写字楼租赁业务的中介人员曾向媒体透露，公司最近来了不少大租户，都表示希望能分租出去一部分办公面积。他们的写字楼原本都是1000平方米起租，但很多公司裁员后，用不了这么大的办公面积，租赁又还没到期，所以希望转租出去节约一些成本。
此外，从事出境游的创业者程伟，则选择直接全面退租，且暂时不打算寻找新的办公场地。程伟向铅笔道透露，疫情在全球蔓延，导致他所在的出境旅游行业全面停滞。
4月3日，他选择将公司彻底暂时停摆，解散了员工，同时将刚刚租赁6个月的办公场地也进行退租。“国外疫情不知道什么时候能结束，公司的日子越来越难过，不如将租金省下来，继续撑一撑。”
为此，程伟与办公场地们进行了沟通，宁愿赔偿对方1个半月的租金也要退租。
当然，也有本来就打算换办公环境的企业，因为疫情的到来，选择租用更便宜的办工场所。
广东一位做智慧酒店设备的创业者王亮向铅笔道表示，公司年前就准备搬家，但因为疫情影响生意不好做，如果搬家还要投几万元在装修上，所以一直在犹豫。
最近，虽然还没找好地方，但他还是决定搬家。王亮表示，他年前看的办公场地，现在都松口降价了，甚至愿意向租户降价1到2成。
显然，受疫情影响，市场持续低迷，企业现金流压力变大，选择退租或缩减办公面积以降低公司成本支出，延长抗风险周期，已经成为疫情中很多创业公司的共同选择。
整栋办公楼 一下搬走1/3
随着创业公司大面积退租，从事办公租赁业务的公司日子也不好过了。
“可能会崩溃吧。”王靖感慨，他之前所租赁的写字楼楼一共有10几层，他们公司租赁了第三、四层的部分场地。他们搬走后，写字楼这两层就空了。
此外，他得知，同一栋楼里的另一家体量比他公司还要大的企业也要搬走了。“我们两家走，一共就要带走5层，至少1/3的体量，基本空了。”
不仅这栋办公楼存在空置率过高的问题。王靖发现，他即将搬进的办公楼，闲置率也很高。“配套环境、位置都很不错，房租也合理，可能是园区比较新，没有聚集效应，空置率很高。”
事实上，随着企业们纷纷退租节流，不管是写字楼，还是共享办公，空置率都呈上升趋势。据戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。
“目前这个阶段确实不太好做。”一位面向新媒体和电竞方面招商的产业园区负责人向铅笔道透露，他们园区招商需要挑选符合规划业态的企业，一般是已经成型的企业。但现在部分大型企业主要求稳，总是通过缩减办公面积或暂缓租赁延长抗风险周期。
另一位去年10月才完成园区建设的创业者张奎更是“苦不堪言”。他们园区本来想在开年的时候低价招商，积攒用户。“我们租3元/平方米/天，现在因为疫情，我们才开始招租，有不少闲置面积。”
可怕的是，现在对于产业园区来说，就算是低价的租金，并不能轻易获得租户们的青睐。因为业主们为了让空置率降低，大部分场地租赁方都不得不选择降低租金。
“年前我们看的办公场地中，很多死活不肯降价的现在也都主动松口了。”上述创业者王亮也透露，近日，一些之前开价过高的出租方也通过中介来问他是否还要租办公室，降价都愿意出租。
事实确实如此，一位办公租赁中介向铅笔道表示，现在大部分商业办公楼的业主能够接受10%-18%的租金降幅，但现在租户们处于节流的考虑，往往希望将价格降到30%，甚至40%。
转型、撤退，行业回暖或要等几年
疫情下，即便平台降租，但闲置率依旧居高不下，这也让不少办公空间将业务转向企业服务。
“其实从去年开始，受经济下行影响，共享办公的环境就不好，我们也开始向企业定制服务业务做转型。”一家共享办公租赁平台创业者刘永向铅笔道介绍，过去他们公司的租赁业务比重。
因为疫情，刘永的公司开始更加关注企业服务的业务。“我们为大、中企业定制服务业务已经占比到75%左右的收入。
”现在，他们公司不仅通过服务，帮助入驻企业向政府申请一些补贴政策等，还在线上帮企业解决推广、营销、融资对接等问题，从而降低运营亏损。
刘永表示，办公空间寻求转型在疫情期间很常见。除了开发企业服务增收之外，还有不少品牌开始选择不再向业主付租金，而是跟业主或政府合作的方式，仅负责设计、施工装修、家具等，与业主分成，以减少运营成本。
除了上面两种寻求生存的方式，一些中、小共享办公平台则选择了及时止损、撤退。
近日，据媒体报道，深圳本土联合办公空间思微SimplyWork在深圳运营8个空间中，南山科技园和龙岗坂田已经被优客工场收购。据南山科技园的工作人员介绍，思微在南山科技园一带布局了5家店，“现在只留下这一家，其他店都撤了。”
报道称，写字楼的承租公司也在撤退，深圳福田中心区的财富大厦，60%的楼层被承租公司退租。目前，承租公司已全部撤离；两三个月前，进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出。
行业内新一轮洗牌正在进行，但办公租赁行业何时回暖似乎还遥遥无期。
刘永认为，未来一两年内，办公租赁行业依旧比较悲观。
他解释，今年5月中旬，Twitter宣布员工可以“永远”在家办公。如果未来更多公司加入这一行列，共享办公企业以及商业地产企业在疫情后面临的，将是行业格局的永久性改变。
事实上，近几年，远程办公行业加速发展，以远程办公平台为例，2012—2017年五年年均复合增长率在96%。有报告显示，未来包括视频会议、语音聊天、内容共享等在内的移动办公与协作市场规模将在2022年达到430亿美元。
另一位业内人士甚至认为，不仅今、明两年内，办公租赁行业面临的严酷环境。“随着经济和产业的调整，市场的春天也许要几年后才能到来。”
（受采访者要求，文章中人名均为化名。）
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