后台经常有读者问我，公寓、商铺能不能买？
大家还在问这种基础性问题，让我深感焦虑，咱们对于房产投资的专业知识，真的是太匮乏了。
今天这篇文章，给你讲清楚，为什么强烈不建议买公寓、商铺和写字楼等产品。
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市面上说公寓不能买的原因，都是说一般公寓没有社区，不通燃气，适合单身或者小情侣，居家自住不方便，而且呢，公寓一般实用率比较低，一层的户数比较多。
稍微专业点的呢，会分析说公寓在未来买卖的时候，会比住宅交更多的税费，所以增值回报率不高，卖不上高价；
而且公寓首付三成，只能贷款十年，不像住宅能首付三成，贷款三十年；对买家的购买力要求比较高，所以导致在二手市场上买家不喜欢公寓。
这些不能买公寓的原因呢，讲得都对，但还是没有说到本质。
大家要记住，公寓不能买的最底层原因，是因为公寓没有信贷价值。
什么叫做没有信贷价值呢？
就是一个资产，在银行的信贷评估系统里，评估价格比市面上交易价格要低很多。
举个例子，市面上同样市场价要卖2000万的住宅和公寓，在银行评估系统里，住宅可以评估到1800万；但是公寓，只能评估到1000万。
什么意思呢，就是在银行眼里，住宅是值钱的，公寓是不怎么值钱的。
大家要记住哦，我们买房子找银行贷款，是根据银行评估价给你贷款的哦，不是根据市面上的交易价格贷款哦。
大家一定要从最顶层的金融资产角度去看待一个房产的投资价值，你们一定要记住一句话，心里默念三遍。
没有信贷属性，或者低信贷属性的资产，都不是好资产。
所以，大家明白了么，这就是不能买公寓的最底层原因。
商铺、写字楼，本质上也是这个原因，甚至我认为商铺和写字楼，是比公寓更差的投资标的。
除了共享公寓的这些问题，公寓至少是可以出租，有租金回报率，而且在一线城市，租金回报率在未来会越来越高，你就当它是一个理财产品好了。
但是商铺、写字楼就坑爹了，简直是时间的敌人。
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首先说商铺，以前市面上流传的“一铺养三代”，那是因为过去流量渠道太少，就像过去没啥互联网，央视的广告可以卖出天价，所以过去的商铺就是央视逻辑；
但是现在时代变了，大量的线上渠道、电商渠道，已经完全瓜分了流量，甚至成为主流渠道，商铺已经不是流量的汇聚地了。
当商铺失去流量的时候，也就失去了商业价值。
所以，过去是一铺养三代，现在是三代养一铺，投资商铺，你不要坑了自己，还坑了下一代。
买写字楼也是这个逻辑，现在写字楼的空置率有多高，还需要我来说么。
公寓、商铺、写字楼，一律不能买哦。
我发现有些散户呀，在买房的时候，有一个特别不好的投资心态，我称之为”捡烟蒂“心态。
公寓虽然不如住宅，我知道呀，但是住宅要十万一平米，这个公寓才8万一平米，便宜就可以买呀，便宜就是硬道理呀。
啊哈哈哈，这种投资心法，是愚蠢的。
大家要知道，一个资产便宜当然好，但有一个前提，这个资产是优质资产，你用更低的价格，买到优质资产，那恭喜你，准备暴富吧。
但是公寓、商铺、写字楼，都不是好资产，所以价格低也是没有大的价值的。
现在住宅十万，公寓八万；三年后，住宅涨到15万，公寓最多涨一两万，甚至都不涨，你信不信，我说的。
当然，什么样的公寓能买呢，只有一种公寓能买，就是顶级地段的顶级公寓才能买；
比如我深圳房子旁边的深圳湾一号，而且还是四五百平米，总价6000万以上。
这种公寓呢，就是富人的收藏品，是用艺术品投资的逻辑来看的，和我们普通老百姓的投资，是两个品类。
如果此刻的你，也有买公寓、商铺、写字楼的想法，那么恭喜你，看完这篇文章后，至少帮你省下100万踩坑的钱。
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最后呢，我想和大家说些肺腑之言吧。
我们投资做久了，都会越来越体会两件事的重要性：
第一，敬畏市场。
永远不要觉得自己牛逼，我年轻的时候创业赚了不少钱，觉得自己创业这么厉害，投资水平也不会差，结果，啊哈哈哈哈，往事不堪回首。
回头有时间，我会在我的投资群里和你们做分享，上千万的教训。
所以，投资是一件很难的事，不管是房产，还是股票投资，投资不怕小白，怕的就是自以为厉害的人，这些人会陷入到自己的逻辑闭环，最后成功踩坑。
所以，一定要敬畏市场，自己没那么牛逼。
第二，就是不断学习。
一个人最好的投资，就是花钱投资自己的知识，提升认知，花钱武装自己的脑子，这才是投资回报率最高的事情，然后找真正厉害的人去请教，最好能天天和他混在一起，你就牛逼了。
大家不要去学市面上免费的碎片化知识，碎片化知识是没啥大价值的，因为无法帮助你形成一套完整的投资逻辑。
投资是很严肃的事情，就像买房一样，严肃买房，严肃投资。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/I7HhqP41r2Cj8sRs6KRT9g