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今天，两件事引起了头条君的注意。

一是租房行业迎来至暗时刻，行业老大“自如”因为缺钱（长期亏损）扛不住了，和房东闹起纠纷：“要么降房租、要么解约”

 

 

简单的来说，自如作为中介只是二房东，因为疫情，快要撑不下去了。听说年初就给租客涨了一波价，至今还没法儿渡过难关，现在又拿房东开刀，倒逼房东让利。

 

之前资本扩张时期，自如签下了大量的空置房，没想到步子迈大了，根本租不出去。

 

第二件事关于信用卡，银保监会专门发文，理性透支，不要以卡养卡，以贷养贷。

乍一看，这两件事没什么关联，但细思极恐。

 

为什么以卡养卡，因为还不起钱。为什么租房市场空置率高？因为租的人少了。

 

以前租房市场何等风光！去年头条君看中了稍微凑合一点的房子，说回去考虑一下，打算第二天签，结果当天就被别人租走了。

 

现在呢？无人问津。

 

什么人才会租房？穷人。租房市场萧条说明什么？

 

一句话总结：打工挣钱的人养不起租房中介了。

 

简单的衣食住行，“住”出了问题。说明工薪阶层的口袋出问题了。

 

事物都有两面性，虽然穷人已经交不起房租，但富人的消费却越来越火爆。

 

普通消费品和服务类价格低迷，高端消费品价格却在上涨：

 

奢侈品牌包括LV、香奈儿、普拉达等都有涨价行为，涨价幅度甚至超过往年正常水平。

 

有一天，头条君路过北京著名的奢侈品购物天堂SKP，里面的人多得跟菜市场似的。不知道的人还以为不要钱。

 

一点儿不夸张。

 

里面随便一个包都是好几万，这一大帮子人听说奢侈品要涨价了，所以都来排队买。

 

当天北京香奈儿专柜全部卖光。

 

租房业的困难和奢侈品的风光形成了鲜明对比。

 

 

01 贫富分化的时代：资产“通胀”更严重。

 

 

就在半多年前，美国还处在一个泡沫的巅峰，投资圈的热钱在躁动，股市飙升到历史高点，失业率前所未有的低。

 

突如其来的新冠疫情戳破了这个泡沫。从蓝领工人到科技白领，裁员最终没有放过任何行业。

 

在Uber宣布大裁员的那天，有房东收到房客退租的信息，房客说“希望找一个安静的地方准备找工作”，而一直坚挺的硅谷核心地区房租已经下跌15%。

 

新冠是穷人的灾难，与之紧密相关的租房行业自然大受影响。

 

很多人不明白，美国疫情那么严重，为什么股市却能迅速V型反转？

 

因为金融界只有少数巨头就能够翻江倒海，多数人却连汤都喝不上。

 

如果把美国股市比成一张赌桌，那么桌子上的筹码以及玩家，和普通人早就没有任何关系了。

社会的萧条、民众的灾难已经被关在门外可以充耳不闻，贫困阶层正经历的悲剧反而被资本家视为收割韭菜、聚敛财富的又一次良机。

 

超发的纸币，总要有个流向，如果流向“穷人”，就会推升通胀水平；如果流向“富人”，就会推升资产价格。

 

当前又到了全球贫富分化的一个高点，货币越来越倾向于流向“富人”，所以未来可能很难看到消费类商品的通胀，而更多会体现为资产类商品的涨价。例如：房子。

02 房市

 

 

如同美国股市的表现，中国的楼市，率先中国经济，也走出V形反转的强劲曲线。

 

近期深圳杭州等核心城市房地产再度火热，房价正增长，但是房租却在下降。就是这个道理。

 

中国房价已越来越超出刚需一族的支付能力，日益成为有钱阶层的保值品。

 

过去那种动辄谈人均收入、人均住房面积的分析方法早已过时，只看”人均“，容易忽略支撑房价下一步继续上涨的真正的消费主力。

 

谁可能会是将来继续支撑中国楼市的主力？是那些依靠放开地摊经济才能苟活的人群吗？是那些靠《废止查禁卖淫嫖娼规定》才能有一线生机的站街女吗？

 

都不是。

 

也许是招行那些大客户，金葵花会员，是那些掌握着大多数社会财富的少数人，这才是支撑中国楼市的关键少数！

 

 

2020年春的这场公共卫生事件，让我们在有生之年，第一次见识到了经济下行的威力。

 

头条君经常站在空荡荡的街头，遥想着万家灯火下，因为失去了工作、收入下降的夫妻们，连房贷都还不起，心理的压力是什么味道。

 

富人拥有花样繁多的资产，而穷人拥有的只有债务。

穷人的一生就像一场还债之旅，穷人不敢休息，只有马不停蹄地工作才能换来不被社会淘汰。哪怕这样，抗风险能力也极低，一场疫情就能全部摧毁。

 

为什么最近被顶替高考成绩的苟晶那么火热？因为大家都有共鸣，这个社会上升渠道太少了，阶层跃迁太难了，如果相对公平的高考都能暗箱操作，那么对穷人来说，还有什么路可以走？

 

穷人只有“税后收入”，而富人富国拥有“睡后收入”。哪怕子孙后代吃饱了什么事儿也不干，也败不干净，伤不了家族的筋骨。

用《二十一世纪资本论》作者托马斯·皮凯蒂的观点来解释就是，“资本的收益率”永远高于“劳动力的收益率”。

 

凡有的，还要加倍给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。这就是现实。

未来，资产类商品的价格会持续高涨，穷人的消费品继续低迷。资产泡沫仍会一个接着一个的演绎。

 

猪肉会更便宜，

 

而茅台还会更贵。（疯狂暗示）

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/VjuffFS2urD0k0gr6rxIUQ

万事开头难，中间难，结尾更难，这句话用来形容问题频出的长租公寓再合适不过。

今年年初爆出蛋壳公寓特殊期间房租涨价的风波刚刚平息，近日便曝出长租公寓龙头自如“倒逼”房东，要么降房租、要么解约赔偿赔装修费…

疫情之下，整个行业都遭遇了历史上的至暗时刻。

但实际上，并不止今年，从2015年开始加速进场、积极扩张的几大长租公寓一直面临巨额亏损的尴尬境遇：赴美上市的蛋壳公寓连续亏损，2019年净亏损额高达34.37亿元，同上市的青客公寓也是连续三年亏损，2019年净亏损达4.98亿元。

到底是疫情拖垮了长租公寓？还是商业模式本就有问题？长租公寓到底还能坚持多久？

 

01

先对租客涨价

再“强制”房东降租

一波未平一泼又起，今年对于长租公寓来说，很难。

今年2月，长租公寓龙头企业自如公寓被爆疫情期间涨房租，有租户表示：

“我是自如的租客，长租一年，2月底到期，现在疫情期间无法搬家，续租自如却要涨价，涨幅很大，接受不了！”

而这并非是孤例，节后随着大量外来务工人员返城，不少自如客忽然发现自己“被涨租”了。据部分自如客表示，续租涨价超过了20%，有的还达到了30%。而在一般情况下，自如续租的涨幅在3%～5%之间，从未有过上述那么高的涨幅。

特别是对于那些房租快到期的自如客来说，一方面是疫情之下不好找新房子，二来如果继续租自如的房子，换租比续租价格更高。

尽管自如CEO很快在其朋友圈中作出回应：称自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况，一方面是客户从长租变更为月租或季租（包含了服务费），另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。但网友并不买账。

那么自如给租客涨了这么多，房东收入会随相应的幅度调整增加吗？

并不会，据中新网此前报道，自如与房东一般都签5年合同，给房东的租金是每年递增3%，比如房东去年收到的租金为4000元/月，今年则为4120元/月。而且合同还签订了空置期条款。

“空置期每年都有，第一年空置期60天，之后每年的空置期是25天，这期间不给房东算收入，另外房东每年还需要缴纳管理费。”

“自如”房东签署合同中有关“空置期”的条款。受访者供图

但距离上述涨租风波刚刚过去4个月时间，自如又“出事”了。据虎嗅爆料，疫情之下，自如开始对“房东”下手了：在一个300人的自如业主群内，很多人都在过去一个月或近几天接到了自如要求在合同期内降租的电话请求，他们面临着二选一：要么降租，要么解约。

02

要么降房租45%

要么解约赔装修费

“由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，导致房屋租赁市场出现了显著的变化。特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢，我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

对于与业主协商降房租的原因，自如方如是说。

据虎嗅采访，北京像素小区的业主不少人接到了自如管家的电话，李女士就是其中一位：

“我2018年7月和自如签约，把房子代理给他们，签了三年。第一年租金7045元，每年递增3%，现在7256元，到今年8月就是第三年，租金应该是7474元。6月26号晚上8点，自如的人打电话，说市场不好，我有两个选择，第一选择是租金降到4000元，第二选择是解约，他们解约，赔我俩月房租，但是要交装修费管理费什么的，具体还没给我金额和明细。”

“大家虽然是业主，但是绝大部分都是房奴，也是要靠租金去还房贷的。”李女士说，降一定的金额是可以商讨的，她是理解的，但自如给她降租了45%，这让她无法接受，“他们有点太过分了。”

据她提供给虎嗅的另一位业主的电话录音中，一位自称是自如总部的自如管家开门见山地说：“最近形势不太好，北京这边（租赁市场）出现了大幅下滑，我们公司这边费用确实遇到了困难。想问一下，您的房子最近有没有（出租）需求，没有的话，可以按照我们公司违约，赔给您2个月的房租当违约金，你可以把房子提前收回。”

这位自如管家表示，像素小区这个月空了1000多间房子，仅自如就空了680多间，所以他们希望把一部分房子归还给业主，把另一部分房子回归到市场价，及时止损。

“那为什么不把空着的房子归还给业主，反而要把有租户的房子归还给业主呢？”

上述自如管家给出的逻辑是：他们把空置的房子归还给业主，业主肯定会把房子以更低的价格出租，这样有租客的房子的租金就没有竞争力了，里面的租客可能会选择搬出去租房租低的房子，这套房子空出来后他们就没法按照原来的价格继续出租，就会导致要么空置要么被迫降租，从而造成损失。

自如与业主的沟通截图，截图由受访者提供

其实，在今年初，自如蛋壳青客等长租公寓已开始“集体逼房东降价”。今年1月，有自如房东表示，18年签约，签了4年，第一年以三个月房屋空置期作为装修费用补偿，约定后面每年有1个月空置期。但年初突然接到自如的电话，让降房租。如果不同意，自如会单方面解约，并赔偿房东2个月的违约金，但房东需要支付3万块的装修折旧费。算下来，房东还要赔偿自如近2万块。

另一位蛋壳公寓的房东表示，2019年11月，有自称蛋壳公寓管家的人联系自己，称由于北京的房子不能打隔断出租，房子挣不到钱，要与其签降价协议。

问题频出的长租公寓如此野蛮自救，还能坚持多久？

03

亏惨了的蛋壳公寓

泥潭中的青客公寓

目前，长租公寓行业除了自如外，还有两家赴美上市的蛋壳公寓及青壳公寓，尽管已经上市，但日子也都并不好过。

蛋壳公寓成立于2015年，曾属于链家旗下的自如（成立于2011年），在2016年开始独立运营。据蛋壳公寓的招股书披露，截至2019年9月30日，该公司运营的房源数量（40.6万间），比2015年底（2434间）暴涨了166倍。

据披露，蛋壳公寓2017年净亏损2.7亿元；2018年净亏损13.7亿元。今据2019年财报显示，蛋壳公寓净亏损又扩大两倍，净亏损额高达34.37亿元。与此同时，也有非常亮眼的数据：2019年财年，蛋壳公寓的收入同比增长166.5；今年一季度9.4亿元，同比增长62.5%。

今天2月初，蛋壳公寓敲响长租公寓资金警钟：据网络上流传的一份蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示，蛋壳公寓要求在除武汉外的12个城市，所有房东增加30天免租期，涉及业主数量共72157户。

强制房东们免租，却不给租户免租，蛋壳公寓的此番骚操作引起舆论热议。

同为作为长租公寓的头部企业的青客公寓，自2012年成立以来一度受资本热捧，发展迅速。

截至2019年上半年其房源量达10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市，并于22019年11月在美国上市，成为国内首个上市的长租公寓企业。

快速谋求规模扩张的同时，青客公寓近几年财务状况堪忧。2017财年至2019财年，该公司连亏三年，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元；负债率则不断攀升，2017财年至2019财年分别为137.17%、143.82%和145.02%。

5月29日下午，一则关于“青客公寓倒闭、售后安排退款”的消息在朋友圈广为传播。  

当日晚间，青客公寓官方微信号“青客租房”发布严正声明称：

今日，有网民在朋友圈发布、传播关于青客公司倒闭等不实谣言，我司在此严正声明，公司目前遇到了资金困难，但目前公司仍在正常运营中，一定会承担起应付款项的支付责任，不会逃避，对网络上恶意传播的不实谣言，青客保留依法追究的权利。

此外，青客的“租金贷”业务饱受外界诟病。截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例高达62.6%。今年疫情发生后，该公司困境加剧，一度陷入资金链危机。

为何长租公寓营业收入与净利润背道而驰？一方面，长租公寓本就是一个利润较少的行业，普遍利润仅有1%-4%；另一方面或与长租公寓的商业模式有关。

04

是疫情拖垮了长租公寓？

还是商业模式本就有问题？

长租公寓盈利难是一个老生常谈的话题。

长租公寓的诞生最早可追溯到2002年，不过彼时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年，大量资本涌入，才推动长租公寓站上风口。

2014年之后，随着住房租赁市场政策日益明朗，很多地产商将眼光聚焦于长租公寓这片看似肥沃的土地上，2015年、2016年扩张期以相对高点市场价格与业主大量的签订房源租赁合同、抢占市场，盈利问题还未解决，众多企业便开始了规模竞赛，短时间内都在积极扩张，出现“高进低出”的现象。

也正是因为步子迈得太大了，业务铺开太大，导致很多长租公寓企业资金链紧张。

对于市场来说，国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源，而现在市场主流的长租公寓经营者，其实都只是吃差价的二房东模式。

传统意义上，二房东这种模式下，主要是利用市场信息不对称赚钱（低价揽房、高价出租）。然而，租赁市场早已经非常透明，并且充分竞争，因而这种模式是没有市场前途的。

二房东模式为什么又突然火了呢？在各路资本力量的推动下，二房东“进化”了。他们再次进入租赁市场，已经有了新的招式：一是通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的估值，这套打法其实也就是大家熟悉的“烧钱”模式；二是所谓互联网思维，“羊毛出在猪身上”，利用各种金融模式玩杠杆，甚至和P2P结合在一起。

很明显，这两种套路都是短期投机者热衷的行为，风险极大。或者说，目前长租公寓市场主流的二房东模式，其本质就是“金融模式”“杠杆模式”。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，长租公寓的角色就决定了它是靠利差来赚钱的，正常来说，慢慢做项目，一个一个来是没有问题的，尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓，但现在这个行业陷入了非理性竞争，呈现野蛮式增长，为了扩张而扩张，甚至把它做成了一个金融产品，或者是为了融资，这样企业做很多事情就会不择手段了，恶性竞争，扰乱市场。

内容引用：

《自如和业主的“不降租就解约”之困》虎嗅

《自如疫情期间涨房租？这个“二房东”吃相真难看！》中国新闻网

《自如蛋壳青客集体逼房东降价，长租公寓怎么了？》三言财经

《长租公寓风波不断：蛋壳CEO被查，“租金贷”问题难解》中国新闻周刊

《疫情把长租公寓拖垮了？还是商业模式本身有问题？》理财周刊

《长租公寓资金压力巨大，今年大概率步入爆雷高峰》华夏时报

我上周那篇《千万不要跟市场赌气》的文章，有很多悲剧留言。

 

平常大家看完文章后，回头也可以再看看我文章的留言，主要是借鉴一下别人的经验教训，防止走同样的弯路。大家也可以多留言分享自己的案例。

 

比如这位兄弟，第一笔钱买车，第二钱买公寓，第三笔钱买P2P。

 

完全走错了步子，关键自己还是干房地产行业的，你说郁不郁闷。

 

1、对于普通刚需来说，如果你家里不是富二代，自己赚的第一笔钱，千万不要去买车！

 

虽然开车可以耍耍酷，玩玩女朋友，但谁都知道车子是个贬值品，以前80后还能跟你一起奋斗拼一拼，现在女孩少，选择又多，你要是买不起房，最后娶老婆还是有难度。

 

车子其实就是个代步工具，我到现在都不会开车，开不了就不勉强，出门不是坐地铁就是打车，很方便，也比开车划算。

 

我一个同学也是，他们自己开工厂，她老公就一定要先买车，她在家里没什么实权，只能听老公的。

 

第一次买个12万的小车也就算了。过了几年，好不容易在东莞买了套房子，2016年吧，把东莞的房子卖了，又不知道即时回深圳买房。

 

结果错过了深圳，东莞的房子又涨了，竹篮打水两边空。

 

前年工厂开大了点，她老公又是死要面子，房子不买，换了台五六十万的路虎车。

 

她把2个小孩户口上我家户口本上，我都不知道怎么说她好了。

 

本来前几年五六十万首付也可以在深圳远郊买个小房子了，最起码可以给小孩上学用嘛，也是资产。

 

起码我身边有3个好朋友夫妻吃过这样的亏。

 

我就一个感叹，真应该要女人当家做主才行，女人爱买房子，男人爱买车子，听女人的先买房不会吃亏，听男人的先买车要吃大亏。

 

2、第一次买房也不要买公寓，你就老老实实的买住宅，公寓是给那些没有名额买住宅，钱多大没地方花的投资者玩的。

 

原来我住的楼下美容院一个美眉也是因为他们名额给了她老公的哥哥，我早要她搞个jlh买住宅，她也做不了主，她老公做主买了个公寓，公寓限售一时半会又卖不掉，很麻烦，最后孩子只能去上民办寄宿学校了。

 

她老公去年还买了个上百万的保时捷卡宴车，她说这下换住宅更没希望了。

 

这又是一个有钱不知道升值的反例。

 

3、P2P, 炒币，炒期货等理财渠道，建议一般不懂的人别玩了，大部分人都赚不到钱的。

 

投资股票也要谨慎，有些知识储备再进场。

早几天我文章里就有人留言，2015年拿买房的首付钱炒股，结果股灾血本无归，现在还一直租房住，说起来都是泪。

 

还有粉丝拿钱去买P2P，基本都是吃了不吐骨头的，只能从头再来。

 

P2P现在几乎全部完蛋了，其实早期刚推出来玩一玩还可以，一旦有大平台倒闭就应该退出的，因为都是庞氏骗局。

 

 

如果没有投资的头脑，也没有什么财运的，你就老老实实存钱买房吧。

另外，有一部分现金需要理财，又追求稳健的，可以买买基金，玩玩可转债，港股打新什么的，这个就去看我们的公众号【樱桃小财女】吧。

刚需买房还需要注意什么呢？

 

刚需第一次买房的起点一般都比较低，如果你想弯道超车，唯一的机会就是逆势而为。

 

也就是我说的市场经过了几年的调整期，在低迷刚刚启动的第一个阶段，大家都在犹豫不决，还不敢入手的时候，你敢买了，那就是勇士了，最后回头看一般都是对的。

 

因为市场一般分几个阶段。

 

第一个是启动期，量升价稳；

第二个是高潮期，量价齐升，

第三个是最后的疯狂期，量跌价升，

第四个是调整期；量价齐跌。

 

在启动期，一般价格还没怎么涨，先是成交量起来。

 

第二个高潮期是投资客也进来了，量价齐升，这时候刚需跟进去还不会吃大亏；

看我们粉丝留言分享的实例，（又是女人做主的成功案例）：

 

第三个疯狂期是刚需都跟进来了，价太高了，所以量跌下来了，这时候投资就要谨慎了；

 

第四个时期就该到调整时候了，调整的初期和中期先别动，调整的晚期你买，就算买亏也亏不了多少。

 

有粉丝留言说到了我的心坎上，劝人买房有时候还要被人说良心坏，确实是件很难受的事：

 

 

我明天说说，为什么今年疫情影响经济这么深，还值得买房的原因在哪里吧。

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/eiBij-NpTiR_NbTfizmzhQ

 

6月17日，信泽福润一号私募股权投资基金的投资者代表按照约定，来到上海浦东潍坊西路55号的世茂大厦。

 

这笔3亿元的基金早在2019年10月到期，8个多月过去了，全国100多名投资人没有收到一分钱。

 

他们如约而来，但在大厅等了半天，出面接待的保安队长干脆说，疫情期间，你们这些外地人还是回去吧。除了碰到一个向世茂索要工程款的承建方，此行一无所获。

 

一周前，数十名投资者代表齐聚福州的福晟钱隆广场，与世茂集团、世茂福晟就投资基金退出问题当面沟通。八九个小时的时间里，世茂始终回避偿还基金债务的期限、提供增信措施等关键问题。

 

无奈的投资人去查看基金的底层资产、位于福州市仓山区钱隆奥体城小区的300余套房产时，他们惊呆了。展现在他们眼前的，是一张密密麻麻的销控表和热火朝天的装修景象：

房子被世茂福晟卖了。

这是一笔包括公寓281套、商铺35套的现房资产，现在，这些房子的主人成了拿不回跟投款的福晟员工。

 

对这些问题，世茂都回避了。理由很简单：

世茂和福晟是两家公司，他们对福晟是政府要求下的纾困，不是收购。

就在最近，包叔看到媒体对世茂福晟收购案的评价：

中国房地产史上一笔最大的并购交易案例。

很多人认为这起收购涉及金额或达到2000亿元，规模超越万达与融创、富力地产的世纪大并购。

 

2020年房地产的三大难题是，老孙究竟有多少钱、恒大的新车长啥样、碧桂园到底有多少个区域；现在，难题又多了一个：

世茂到底有没有收购福晟。

 

1

 

 

2019年1月2日，佛山顺峰山庄一楼宴会厅举行了一场盛大的婚礼，新人分别是潘浩然Aaron和郑家莹Jessic。

 

这场晚宴，距离福州市八百多公里，福州是潘浩然父亲潘伟明创办的福晟集团总部所在地。

 

前一天，婚宴是在广州举办的，这里是潘伟明出生的地方和事业的起点。良辰美景，眼看就要过上含饴弄孙的日子，潘老板夫妇开心得眼泛泪花，福晟的高管们也都喝得东倒西歪，第二天还要顶着酒气回福州上班。

 

这场婚礼对潘老板来说是莫大的安慰，他刚刚熬过了艰难的2018年。这年，钜派投资在福晟的理财项目传出了逾期的消息，福晟裁掉了10%的校招生，一些老臣也陆续离开了。

 

一场婚礼让潘老板松了一口气，花重金请来的建行总部授信审批部的童文涛，陆续和信托机构签订了融资大单。看起来，人生的一个坎算是过去了。

 

广州那场婚礼结束的第二天，福晟地产集团的一位副总裁就赶到了上海，寻求资金帮助。随着土拍市场进入小阳春，九死一生后的潘老板的心中再次燃起火焰，庆祝完阶段性胜利后，福晟又朝着千亿目标冲上去了。

 

2019上半年，已经风雨飘摇的福晟又拿了53亿元的土地。福州有一小半的地王，都落入了这家黑马手中。

 

变故是突然发生的，5月份，信托融资开始收紧，童文涛签订的几个百亿融资大单，马上就变成了废纸。接下来几个月，福晟兵败如山倒，再无翻身可能。

 

福晟的窟窿到底有多大，恐怕潘老板自己也并不是完全清楚。

 

福晟的朋友说，福晟集团到2019年底的负债总额大约有800亿元，其中大约有600亿元是银行、信托等金融机构的有息负债。

 

他们加杠杆的方式，不只是向金融机构疯狂借钱，员工也成了福晟的提款机。最激进时的2017年，即使是管培生，福晟也开出了极具诱惑力的跟投条件：

36%的收益率。

很多人借钱加入了这场豪赌。等到曲终人散的时候，福晟能拿来偿还这笔跟投资金的，也只能是房子了，这样还能保住本金，并拿到约定收益的一半。如果选择退还现金，就自动放弃收益。

 

更麻烦的，是潘老板也捋不清楚的民间借贷。

 

去年11月6日，福晟旗下的福建联丰地产公司400万元的股权被福州中院冻结， 此前，联丰地产2亿元股权被质押给了泉州银行。而联丰地产旗下连江申远实业发展有限公司的6245万元股权，则被质押给了自然人张敏。

 

这个自然人和她的合伙人最早是做码头生意，从2013年开始，她们成立了一系列投资公司，投资领域包括了地产、建材、矿产。在福晟最缺钱的时候，他们把股权质押给了张敏。

 

今年1月，一个名为柳文灿的自然人把潘伟明告上了法庭。2019年8月7日，柳文灿分五次将2000万资金转给了一家名为北京永富科技的公司，后者连同自己出借的8000万元转给了福晟。

 

这被证明是一笔短期过桥贷款，约定的归还日期是三个星期。到了那天，福晟没有如约还钱。

 

柳文灿是福建石狮人，主要从事水产品批发、销售妇幼用品。在福建，无数像柳文灿这样的中小企业主直接或间接，成为了福晟撬动千亿梦想的杠杆。

 

这是中国房地产历史上金融化最彻底的一家公司。这个昙花一现的地产公司的由盛转衰的过程，参杂了所有的秩序、勇气与运气，又具备了失败案例的所有因素。在错误的时间段里，这家公司使出了所有的力气，丝毫不留余地。一个朋友说：

福晟的10块钱成本里，可能有11块是借来的。

  

2

 

 

1月10日下午，有人在上海回福州的G1635次高铁上看到了穿着棕色坎肩、趿拉着拖鞋的潘老板。

 

如果不是实在长得太像，他和一个普通的饱受生活折磨的中年男人没什么两样。

 

在上海，潘伟明和世茂签订了战略合作协议。在签字之前，世茂已经把福晟的所有资产翻来倒去地看了几个月。

 

这注定是一份卑微到尘埃里的丧权辱国协议。

 

到今天为止，关于这场交易的很多细节仍然是不透明的。公开报道把这场交易和老孙与老王的那次做对比，但当信泽福润一号的投资者让世茂对到期债务给个说法时，世茂的口径差点让这些投资者岔气：

我们和福晟没关系。

对这场不透明的交易，外界赋予了很多想象。传言中交易对价几百个小目标的大项目，实际上世茂只拿出了五十多亿。许世坛洋洋得意地说，五六十亿能够拿到超千亿的货值，觉得当然好好。

 

把福晟的所有资产拆个七零八落，福晟的60-70个项目，只有十几个项目放在上市公司。次优级的资产，放在了世茂福晟平台。深圳和郑州的旧改项目，距离世茂吃到嘴里，可能还有十年的时间。

 

包叔问了一家长期做旧城改造的开发商朋友，怎么看世茂、福晟在华南的旧城改造，对方回复：

哈哈哈哈哈。

最后的福晟国际，算是许世坛顾及了前辈的一点怜子之情。

 

对放置在世茂福晟的项目，直到许世坛面对中小股东的提问时，许世坛才不得不说了一点实话：

收购福晟主要是代建、代销。

世茂拿出的这点钱，顶多就是帮福晟解决员工跟投、日常运营维持，其他的，他们几乎一个子儿都没出。世茂只是稍稍用抛了一点诱饵，就扼住了福晟的咽喉。

 

外界猜测的承债收购，是不存在的。福晟的这些项目，世茂愿意提供担保的，只有一两个最优质的项目。即使是这样的优质项目，福晟的人也是提心吊胆，因为每次催款之后，世茂付款的时间都让他们的心悬到了嗓子眼：

晚上10点。

只有在一件事上，世茂是积极的，就是降价促销。

 

和福晟有一样遭遇的，就是在去年被世茂收割的泰禾了。去年，世茂用77亿元收购了泰禾7个房地产项目，但只有3个项目的持股比例超过了50%。现在，世茂要逼着汀溪院子、厦门湾这些项目降价了。

 

由于签了利润兜底协议，降价的做法，几乎是在要泰禾的命。项目公司层面双方很快撕起来，连抢公章的戏码，都发生了。

 

在降价回款这件事上，前十房企世茂竟然比风雨飘摇的泰禾还急切。但当初合作谈判时帮助泰禾降低融资成本的承诺，世茂早已经不再提及了。

 

包叔的好友兽爷说，这个世上有一种痛苦，就是你已付出身体，但对方变心了。

 

 

3

 

 

胡建人许荣茂比王石大一岁，比杨国强大五岁，他马上就70岁了。

 

近一年多的时间里，许荣茂陆续碾过了万通、明发、粤泰、泰禾、福晟。

 

世上的事，总让人萌生似曾相识之感。

 

在近十年的房企销售额排行榜上，世茂起起伏伏，数度踏进前十的门槛，又很快掉落下来。他们四次冲进前十，五次被前十拒之门外。

 

2015年，世茂将重心转向一二线城市，完美错过了三四线城市的爆发，2017年开始的疯狂收购，又让他们掉回头，土地储备从一二线为主变成了三四线城市为主，进驻的城市从41个增加至120个。

腾讯没有梦想，世茂没有战略。

 

来来回回折腾了这么几年，最诡异的就是，世茂的财务指标一直都不错。

 

世茂的大肆拿地，是从2017年开始。这一年，也是福晟飞虎队最活跃的时期。他们做了相同的事情，但最后的结局，却全然不同。

 

2017年至今三年多时间里，世茂通过银行、企业债券、配售股份，融了差不多500多亿资金。融了这么多钱，拿了这么多地，但他们的净利润，也同时翻了一倍，资产负债率更是没有大的波动。

 

这是世茂和福晟、泰禾最大的不同。但其中的窍门，也不难看出来。

 

担当世茂的主要融资平台的，不是A股的世茂股份，而是在香港上市的世茂房地产。

 

近5年，世茂股份的主要利润来源，是苏州世茂投资发展有限公司、南京世茂房地产开发公司、上海世茂新体验置业有限公司、厦门世茂新领航置业有限公司。

 

这些城市，都是近几年房价涨幅最大的地方。无一例外，世茂房地产都占据了近半数股权。

 

前期开发的各种成本、担保都是世茂股份在承担，但利润，有一半都流入了香港上市平台。

 

这种左手倒右手的操作，从世茂股份诞生的那天起，就从未停止过。

 

按照相对粗略的分工，许荣茂的女儿掌管世茂股份，儿子许世坛在世茂房地产任职。

 

还是儿子香啊。

 

因此，世茂可以一边对自家的投资者说，用五十亿拿到超千亿的货值；一边和福晟的投资者说，我们和福晟没关系。

 

这两句话里，至少有一句话是假的：

你可以在部分时间骗所有人，也可以在所有时间骗部分人，但不能在所有时间欺骗所有人。

历史是由成功者书写的。已经无力回天的潘老板，当初的雄心万丈也只剩下舐犊之情了。

 

去年9月，他把香港上市公司福晟国际的股权转让给了儿子潘浩然。他所有的心气，就剩下为儿子保住业绩惨淡的福晟国际和深圳的一套房产了。

 

这是他在世茂面前的底线。

 

据说，深圳的房子还是贷款买的。

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文︱刘德科

 

十几年前，专栏作家李承鹏写了一篇文章，嘲笑那些把宜家当作是奢侈品的人。

 

如果把那篇文章翻出来，你会感喟中国实在是发展得太快——

 

如果你有一个新家，如果你有幸买了全套宜家，当你向前来参观的朋友说「这是宜家」时，心里一定充满自豪。

 

我知道有女孩结婚要求男方必须用宜家，我知道有朋友专门从上海宜家店托运回内地……

 

他还写了一个很生动的场景：一身名牌的摄影师到他家转了一圈后遗憾地说「可惜没用宜家家居，否则会更有品」。

 

李承鹏苦口婆心地劝告：「别把宜家当成豪华家居了」，「只不过是一个很大众很普通的牌子」。

 

李承鹏在 2006 年写的那篇文章，现在拥有了非常浓烈的文献意义：在十几年前的中国，确实有很多人把宜家当作是奢侈品。

 

现在，中国已经没有人把宜家当作奢侈品了，回归到「物美价廉」的代言词之一。但宜家仍然受人尊敬，它没有用虚高的价格「欺骗」中国消费者，国内外价差不大。

 

宜家与无印良品本来是近义词，但直到现在，无印良品仍然更像是宜家的反义词。虽然这一两年无印良品一再降价，但在中国的售价仍然明显高于在日本的售价。无印良品仍然让自己残留着「奢侈品」的痕迹。这大概是近年来无印良品在中国走下坡的其中一个原因吧。

 

在全球商业信息几近扁平的移动互联时代，产品的本性是很难伪装的。但这一切都不是我们关注的，我们关注的点其实是：在仍然飞速发展的中国，像宜家这样的快消品，会「下沉」到什么级别的城市。

 

最近几年，我们关注星巴克、肯德基、优衣库与宜家这四家外资企业在中国城市的布局：肯德基已经深入中国的县域城市，星巴克正在深入，优衣库跃跃欲试，宜家尚未直接入场。

 

但现在，宜家也已进入了徐州（GDP 7151 亿）与南通（GDP 9383 亿）这样的地级市——既不是副省级或省会城市，也不是头部城市。前几日遇到徐州宜家的店长，他说徐州宜家商场将近一半的客户来自整个淮海经济区，也就是说理论上它已覆盖了苏鲁豫皖四省交汇区域的 80 多个县域。

 

●宜家商场在中国布局25城（截至2020年6月）

 

◎超级城市：上海、北京、深圳、广州

◎新一线城市：成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、佛山、宁波、大连、济南、无锡

◎二三线城市：哈尔滨、贵阳、南通、徐州

 

可以预见的是：用不了几年，或许宜家也会直接进入县域城市。这不是宜家自己想不想的问题，而是中国市场总有一天会把宜家推进县域城市。

 

在全球商业信息几近扁平的移动互联时代，成熟企业的成熟产品在中国的三四线城市甚至县域城市，仍然有巨大的市场空间。对于宜家而言如此，对于成熟房企而言亦如此。

 

不同点在于：宜家贩卖的是「物美价廉」而不是「自豪感」，成熟房企仍然需要贩卖那些能够带来自豪感的房产品——与头部城市同步的那种自豪感。

 

凡是京沪深有的，县城都要有。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/K4oZAKRnZLCuMS5VheXa_g