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“深圳楼市调控只会越来越严。”

“楼市调控并不意味着就会调低房价。”

“房价涨的可能性大于跌，稳中慢涨。”

715新政出台至今，二手房成交率跳水、投资客撤退、新盘客户锐减……官方一纸公告，掀起市场万丈波澜。

调控目的何在？深圳楼市未来去向何方？各种关于新政与楼市的猜测不绝于耳。

关于新政，参与过政策制订的原官方人士又有什么样的看法？

在新政出台两周之际，南方楼事采访了珊瑚数据CEO梁志勇。

珊瑚数据是智享数科旗下国内领先的城市小数据共享平台，而作为CEO的梁志勇，曾任职深圳市房地产研究中心政策研究员，参与深圳楼市长达10年的调控政策研究与制订。

他不仅是深圳市“十三五”规划住房类项目组成员，还曾负责世界前50强企业华南区域的政府关系。

梁志勇从其政策制订参与者的角度，对新政的影响以及楼市未来的走向进行了分析。

干货很多，南方楼事整理了精华版，大家一睹为快。

1、满足了“人、房子、钱”三大指标，就会出台调控。

2、调控没有固定时间周期，也不代表会打压房价。

3、调控只会越来越严。

4、调低房价的风险比稳住房价更大

5、深圳房价基本面还好，这里也不是炒房之都，目前楼市个人看来风险可控。

6、深圳的房子将把更多地留给人才。

7、一座城市人人都买得起房，现实是不太可能的，但距离租售同权的实现，还是有点远。

 

 

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楼市调控的底层逻辑

   

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“行情火热，调控必来。”

年后以来，深圳楼市持续火热，“官方要调控”的风声传了几个月，却在半个月前才真正落地。

什么时候才会调控？调控的目标是什么？持续周期又是多长？在普通购房者眼中，官方的心思，总是难以预料。

梁志勇则以其长达10年的政策研究制订经验，精准概括了调控的触发机制：

“只要满足房子、人、钱三大指标，调控就会出台。”

 

1

满足三大指标，就会出台调控

根据梁志勇的政策制订经验，调控的触发机制可以分为房子、人、钱三大指标。

房子：资产价格是否偏高，市场预期是否持续上升。 

人：市场是否存在新的买家，市场的情绪是否普遍看涨。

钱：是否有刺激性的货币政策，是否有利用杠杆买进资产。

年后至今，市场预期持续上升，各大热点片区的挂牌价都存在上涨现象。

宝中年前挂牌价还在8万上下，年后挂盘价则纷纷突破了10万。

投资客纷纷进场，买家表现踊跃。

上半年的热门新盘，尤其是西部项目，销售成绩一片飘红，日光重现。

6月光明某热门新盘开盘销控表

各地人士均涌入深圳买房寻求资产避险，人们都将深圳房产视作香饽饽，市场情绪普遍看涨。

根据中原2020楼市报告，上半年的二手房成交量一直呈上升趋势。

再加上央行4次降息，经营贷流入楼市现象明显。

行情逼得连区、市住建局都陆续公开对喝茶费、捂盘现象以及上涨的房价进行表态。

年后至今的这一波行情，与梁志勇提到的几个指标完全匹配，于是，楼市调控“应运而生”。

而这一标准对于其它城市，也同样适用。

以上周末出台的东莞楼市新政为例：

根据乐有家数据，年后至今，东莞二手房成交均价环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

来源：乐有家研究中心、珊瑚数据

而据东莞临深资深中介透露，自楼市回温以来，片区新房货源基本消化殆尽。

二手房业主们纷纷挂高价，坐等片区规划以及深圳“40周年大礼包”。

再加上具有全国性影响的货币政策与经营贷杠杆现象。

由此看来，东莞行情也符合梁志勇所概括的三大指标，于是新政也随之诞生。

 

2

调控只看行情，没有时间周期

715新政被称为新“深八条”，而深圳楼市上一次同等强度的调控，还要追溯到2016年的10·4新政。

两个版本的“深八条”，前后相隔将近4年。

那么，深圳楼市的调控，是否遵循一个既定的时间周期？

715新政

对此，梁志勇表示，调控的逻辑并不遵循时间周期，而只看触发楼市调控的“房子、人、钱”指标。

政府内部向来有做日报、周报和月报的监测习惯，一旦市场出现不合理的情绪波动，就会触发调控机制。

只不过，调控的路径需要经过市政府同意，有一定的审批流程。

年后以来的行情其实早已触发调控机制，只是因为经济低迷，官方内部对调控的影响程度无法确定，因此决策相当谨慎。

而7月初住建部部长来深出席座谈会，则是促进决策的关键动作，因此，座谈会后一周，深圳就发布了楼市最新调控。

全国各个城市也早就走出了各自的“独立行情”。

2014年以前，中央发布的政策，全国同步执行。

从2015年到2017年，政策的行动节奏开始轮动：

一线城市出完，二、三线城市出，随后才到三、四线城市。

而从2018年以后，城市的政策制订节奏便已经完全分化，“每个城市都是跟着感觉走。”

 

3

新政强度分6档，调控只会越来越严

按梁志勇的分析，本次调控的强度，按6档递减。

最强的是限购，限制购房资格不仅压缩了整个城市里购房人群的基数，还筛掉了大量的投资与改善类的客户。

又因为调控效果最强，限购条款在各次调控中都一直存在。

第2档是首付比例，首付比例会提高购房人群的上车难度。

第3档就是落户政策。落户政策能够双向调控投资客的进入门槛和首类置业客户的容量。

第4档是对纳税和社保年限的要求，这一条款会继续限制外地人购房。

第5档就是追溯离婚前房产总数，但因为针对的是离婚的部分人群，打击面比较小。

调控强度最低的就是对挂牌与网签的要求，因为只是针对单个项目来进行打击。

尽管坊间都将715调控称为最严新政，但在梁志勇眼里，未来的新政不存在变松的可能性。

深圳宅地供给一直有限，考虑到长期规划，供应速度一定不会一下子放开，更何况现在深圳的定位已经变了。

2019年8月18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见（以下简称“意见”）。

明确提出到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，成为现代化国际化创新型城市。

从经济特区，到粤港澳大湾区核心引擎，再到全国唯一的先行示范区，深圳的定位，再次实现了跃迁。

“调控只会不断提高你上车的难度，政策只会越来越严。”

 

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调控不是为降价，房价未来不会跌

   

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当政府伸手进行调控时，人们总希望房价能够被摁住。

但从前官方人士的视角看，调控的目的从来就不是为了降房价，而深圳的房价，在未来也没有下跌的可能。

 

1

调低房价，风险更大

从2010年以来，深圳便开始进行正式的限购限贷，行情屡屡被浇冷水，但房价却从未遇冷，稳步上升。

这一现象从梁志勇调控者的角度看，很好理解。

“调控只是在行情不好时进行刺激，在行情好时进行限制，过程是双向的，本质并不是打压。”

对于官方来说，调控是一个城市管理的概念。

让房子慢慢涨，比下调房价的风险容易控制很多，毕竟，房价下调时，银行将承受很大的金融压力，而且市场的连锁反应难以预料。

调控只是房价稳定的背书。

2019年中时，梁志勇曾去大湾区某城市的住建局开会。

会后，该局领导向他直言了对房价下跌的担心。

事实上，对于一个城市治理者来说，所在城市的房价在跌，实际上证明了城市的活力与吸纳能力不行。

“涨价最多就是挨骂，因为这本质上证明城市好，但当房价跌了时，决策者的内心会不安。”

 

2

深圳房价，没理由跌

深圳疫情期间的防控表现全国共睹，于是疫情后这里成为了不少内地有钱人的选择。

医疗与教育资源的逐步跟上，再加上给产业人才提供的工作环境，也会让很多人选择来深圳。

如果城市资源的吸引力还不够，那么城市的定位前景，则是最强支撑。

作为粤港澳大湾区核心引擎，前海的基建一直在兑现，而去年8月18日，深圳又成为了全国唯一的社会主义先行示范区。

深圳的房价一直有种种因素做支撑。

“深圳注定了是全国人民的深圳，房价只会保持稳定，下跌可能性小。”

 

3

深圳不是炒房之都

房价的长期涨幅如同一块肥肉，吸引了无数投机客。

于是，越来越多人倾向于认为深圳是炒房之都。

梁志勇的看法则与大众观点相悖：深圳只是房价较高，并不是炒房之都。

“没有相应的数据体现炒房的人真的比较多，只是大众普遍认为房价一直在涨。”

在他看来，深圳如今的定位，甚至已经超过了一线城市。

当定位发生变化时，人口涌入，价格上涨，也很正常。

深圳每年的常住人口都在大幅增加，图源珊瑚数据。

 

图源珊瑚数据

 

4

楼市走势健康，没什么风险

当市场情绪高涨时，有人放肆逐利，也有人倾向于分析楼市背后的风险。

对于楼市，梁志勇的态度较为乐观。

“政府内部还没有察觉到任何负面的因素。”

梁志勇与多家银行打交道时，银行内部也认为楼市是健康的。

715新政将二套房的首付成数提高至5到6成，限售条款又增加了房子的持有成本。

入门与持有成本的拔高，已经筛选掉了一批资产情况不够良好的群体。

由此，断供的风险下降了。

尽管市场资金流可能会随之紧缩，而这个问题很好解决：“真要有风险，放开限购就好了。”

 

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深圳楼市的现在与未来

   

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南方楼事曾试图分析近年深圳宅地出让的情况，结果发现，深圳近两年来所出让的宅地，主要被人才安居集团纳入麾下用作建人才安居房。

数据来源于美联物业

与此同时，此前出让宅地上盖的商品房，近年内也将陆续入市。

新政拔高了购房门槛，但商品房有限的供应，仍要面对庞大的需求群体。相比之下，人才房的供应却较为宽松。

深圳的房屋供应结构似乎对人才相当“偏心”。

 

1

深圳的房子，留给人才

作为住建局十一五和十二五住房保障规划制订者，梁志勇表示，这样的土地供应结构，本质上体现了城市定位的转变。

早从前两年开始，深圳就已经将教育、医疗与人才三方面，作为推动深圳经济发展的第二波基础性因素。

去年12月的深圳2019全球招商大会，就是这一波经济转型的重要动作。

在会上，深圳一次性梳理了30平方公里的产业用地面向全球招商，现场协议签约了128个项目，总投资超过了5600亿元。

在未来，伴随着优质企业入驻的，还将有成批量的企业人士，而人才房就是吸引这部分人的关键手段。

深圳今年至今至6月11日的拍地结果

人才房与商品房的供给比重，实际上也是城市对人口需求的再调整。

在未来，深圳的人才将会越来越多，所以人才房的供应也需要跟上，这就是深圳的长期考量。

 

2

不需要所有人都买得起房

深圳的宅地供应本就有限，当人才房供应比重逐渐变大，而商品房的供应仍未有较大改变时，对于收入上升空间有限的工薪人群而言，上车将更加遥遥无期。

比起直接为上车提供路径建议，梁志勇反倒从另一个维度看待了上车难题。

“为什么一个城市要所有人都买得起房？”

地球上不存在这样的城市，而城市也有保障房与城中村等住宅来吸纳收入有限的群体。

“政府的保障房体系其实为这部分人提供了空间，他们可以去申请公租房，也可以申请安居房。”

在梁志勇看来，在深圳，买不到房很正常。

目前的楼市已经提供了一条清晰的过渡路径：

预算不足，租城中村；

生活环境好一点，就租商品房；

到达了一定年限时，就申请安居房；

日后想买商品房，就再进入商品房市场。

 

3

租金会平稳，但租售同权实现需时

房子本身只是居所，只是租房与自有房之间的配套差异（最直接的差异就是入学积分），才让买房变得必要。

当租房在未来将成为较多人口的中长期选择时，租售同权便变得十分必要。

去年7月18日，财政部、住建部公示了首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，深圳作为租赁需求缺口较大的城市，与其它一线城市位列名单之上。

根据安排，在试点示范期内，深圳每年将获得8亿的奖补资金以支持租赁市场。

而这一方案，于梁志勇而言，则是深圳未来的租金定心丸。

深圳的地产要发展，房价会上去，租金必将上涨，但是奖补里有规定，拿了补贴的企业，年均涨幅不能超过5%。

因此，租金会很平稳，也不会涨得太厉害。

然而，以入学积分为代表的房产门槛，仍会在未来成为困扰租房群体的问题。

尽管早在2017年，深圳就提出了租售同权的概念，但连梁志勇都承认，深圳距离真正租售同权，还是有点远。

 

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前官方人士的购房者建议

   

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聊够了宏观议题，这次采访的结尾也回归微观。

南方楼事抛出了当下购房群体最关心的三大问题，而梁志勇则以其此前供职官方部门长达10年的视野，给出了一实用的购房建议。

 

Q1

在深圳，买什么房最好？

深圳的商品住宅，会比公寓等其它资产好。

深圳的写字楼太多了，空置率也太高了，以后有可能会“商转住”，被转为公寓。

在这样的前景下，买入写字楼就变成了一件很尴尬的事情。

商转住之后，居住的成本不太一样，而且还不能享受住房贷款的各种服务。

 

Q2

怎么看深圳各区？

很多人都说前海的房价已经透支，但事实上，前海的基建还没上来，建好之后，还是会不太一样。前海还有机会。

说到底，房价上升的空间，还是要看可支配土地以及有没有规划或者区域联动。

光明有空地，所以可以不断建房子，开发商拿地的成本也会越来越高，房价也会越来越高。

前海、宝安和光明都是有地有规划，龙华也有地，而且可以靠福田带动，所以这些区域的房价都还可以。

 

罗湖可以新建的东西不太多，龙岗坪山虽然有地，但周边规划没有什么活力。

所以这三个地区的房价，涨速会和其他区域不一样。

现在惠州还指望着坪山去带，坪山都不给力，怎么带得起来呢？

 

Q3

临深几个热点区域，怎么选？

从深圳涨价到传导到东莞，也就5个月的时间，而去到佛山，也就8个月的时间。

这个涨价周期，可能也是规划者喜欢看的。

深圳政策从严，人口流入到湾区，其实没什么问题。

毕竟湾区做了这么多基建，也是需要吸纳人口和促进地产投资的，这是个人口再分配的过程。

假如要从临深区域里选择，惠州首先就不能选，因为供给实在是太多。

要选的话，首选东莞。

其次是南沙，因为南沙有明珠湾。

其实很早就可以从供应的频率和总量来判断出区域的潜在增长点，而明珠湾就挺符合。

中山的马鞍岛有深中通道，也挺好的。

 

以上仅代表受访者观点，不代表南方楼事立场

 

在房地产行业，老房子只有两种形式，一个是已经被拆迁的房子，一个是希望被拆迁但一直还没有被拆到的房子

 

现在中国正慢慢从棚改的时代进入到旧改的时代，根据住建部的要求，2020年要严格把控棚改的标准及范围，简单说就是：能不拆，尽量不拆

 

我们今天来聊聊这个话题

 

不得不承认一个问题，前期大规模的棚改和拆迁改变了很多人的命运

 

在前面十年中国的城市化进程中，越来越多的人因为拆迁棚改，也一跃进入了暴发户的行列

前期的棚改政策争议众多，但不管怎么样，棚改对于城市的影响，还是蛮多的，甚至通过棚改这样的维度，能解释很多矛盾的现象

 

比如问大家一个问题，现在强二线城市抢人大战轰轰烈烈，一线城市抢不到或抢不过，只能从三四线城市抢，越来越多的三四线人口开始不断下滑

 

但很奇怪的一点就是，为什么有些三四线的人口在不断的下降，但相对应的房价却在不断的上涨

 

我所知道的，已经有好几十个小县城的房价已经突破了2.5万、3万的样子，而上海还有很多地方的房价，也就只要2万多，很明显就是三四线城市的房价虚高啊，其中很重要的一点就是受到棚改的影响

很多城市的棚改其实已经成为了当地城市房地产的支柱力

 

前面几年开始大量的棚改依赖的是货币棚改，很多当地的土著突然手上多了一大笔钱，这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场

还有一点就是因为棚改，带来了很多土地的指标的释放，意味着这些城市的商品房开始增加供应，商品房开始增加供应意味着市场就变得很热闹

 

所有的这些其实都导致了我们看到三四线城市成交开始往上走的核心原因

 

棚改让整个城市的面貌变得更好，大家的生活水平也往上走了很大的台阶

 

但是，花无百日红，前面好啃的骨头基本都啃完了，现在的棚改拆迁顺利推进的难度也越来越大

一旦棚改结束了，有两个最核心的问题是必须要面对的

 

首先是整个三四线城市的购买力会面临着迅速的滑落

 

说实话，我一直觉得很多人一开始就曲解了棚改政策或是货币化安置的政策，伴随着货币化棚改的结束，三四线去库存的压力会越来越重，而且，银行的坏账率可能会提升

前期受到安置的受众本质上个人过去的现金流其实并不稳定，一旦停止了货币化安置的助力，会让他们过度的杠杆化，从而加剧相关的风险

 

从贝壳检测的60多个三四线来看，因为棚改货币化的弱化，三四线成交下滑的占比达到了60%，所以现在很多城市开始都慢慢变得比较弱

 

其次是会冲击城市的经济内循环

 

很多人一直很担心棚改会引发楼市的泡沫，但我觉得真正需要焦虑的并不是这个

 

更加需要担心的是一旦货币化棚改停止后社会的购买力应该如何有效的跟进，整个社会如何实现更有效的实现经济的内循环

由于受到疫情的冲击，我看到很多政府都在大力的卖地，想要补充财政所受到的影响

 

其实这应该是在城市的棚改阶段，就应该抓紧时间做好产业的引进及产业升级，一边棚改一边构建自己的产业链，这样城市的发展就会变得良性循环很多

 

对于地产而言，什么是内循环，就是不需要依靠棚改，就能完成库存的去化

 

当然现在棚改之后又开始慢慢的推行旧改的政策，但说实话，旧改确实不会像棚改带来这么大的力度，换句话说，在接下来的几年三四线将经受一定程度的考验

最近网上有张图片火了，深圳罗湖的用户直接挂出了标语：我要棚改

当然，大家一看小区容貌就知道是很难被拆到的，因为容积率实在太高了，开发商拆迁的这笔账算不过来

根据前期一些专业人士的研究，对于棚改而言，盈亏平衡点大约是在13-14层左右，如果楼层超过了15层，基本可以确定是亏本买卖

 

目前纳入到棚改范围的小区，绝大部分是容积率偏低的老旧住宅小区，政府通过容积率的调整增加，来弥补政府土地资源的不足

 

高容积率的旧房其实已经没有多大的容积率的提升空间，对于政府而言，只有支出，没有溢价

 

对于开发商而言，一旦楼层超过了8层后，整体的利润空间都将受到很大的影响，所以，对于开发商而言，其实真的是没有那么多的动力来继续大范围的推进棚改这件事

但很现实的问题是，越来越多的高密度小区，再过五年，十年，十五年后，会变成一栋栋的老破小，但因为容积率太高，楼层太高，很可能都会拆不起

 

所以整个城市的界面就会变得很差，因为很多楼栋的外立面可能都会因为时间的流逝而变得越来越不美观，到了那个时候，可能很多人都会在心里默念，要是能继续棚改就好了

 

很多人可能会说，有没有另外一种可能性，就是对于高密度的小区而言，让业主承担一部分的费用来进行重新的修建，毕竟相对于老房子，新房子在二手市场肯定能产生更多的溢价空间

 

有这种想法的人，我就只能说不可能，就社会现实而言，哪怕是在公共区域进行翻新或是加装电梯这样的旧改小工程，在没有外部经济补偿的情况下，很多都无法实现

 

所以我有一个小小的判断，未来的小区想要拆迁顺利，需要满足一些条件

 

一是小区在建筑形态上会发生一些根本性的改变，属于不可预期的不可控力，比如去年8月，深圳市罗湖区某一栋居民楼突然发生楼体倒塌，后来就是政府在原址进行了重建

 

二是业主有强大的自我组织能力，当然，想要达到这点，压力还是蛮大的，因为在很多老破小居住的人员他们的工作流动性很强，而且工作压力强度大，对自我组织处理拆迁这样的问题，很显然，他们既没有能力也不热心

 

三是在制度与法律层面予以一定的约束和奖励，对于接受拆迁或是加固翻新的，给与一定的税收优惠或是其他奖励

 

当然，从当前看，确实还没有什么措施可以提供给高密度的建筑提供一个有体面的未来

 

很多老上海人都经历过：一拆致富，从而走上人生的辉煌

 

 我们不评论这个行为的对错本身，从经济获利看，钉子户获取的超额利润的空间一定会越来越少，如果经济补偿上无法达成一致，不拆就不拆，也不会再出现强拆等行为

 

现在的拆迁或是棚改的标准，正越来越公平化、正规化，未来拆迁致富可能再也不会存在了

 

讲真，钉子户就别死扛了，因为死扛也没用

 

以上为正文，来自R先生

 

1

开宗明义：从十九届四中全会之后，高层其实已经做出了一个重要的决定。

 

这个决定如果从经济部门层面上来讲的话，就是：

 

政府部门：中央加杠杆，地方去杠杆；

企业部门：国企混改，多缴利润；

民企减税降费，降低融资成本；

居民部门：房住不炒，稳杠杆。

在这个大决定下，房地产过去一直以来的底层逻辑，发生了巨大的转变。

 

没有了加杠杆的支撑，没有了增量债务支撑的房地产，楼市在经济地位上的重要度，发生了下滑。

 

所以，7月15日的深圳出台强调控，7月24日的房地产工作会议，都是高层对中国房地产进行的再次定性！

 

中国楼市已不具备全面上涨的宏观背景和政策背景。

 

这一点，大家一定要牢记。

 

 

2

 

 

我们外部面临的压力是极大的，形势是五十年里最严峻的。

 

如果房地产在这个时候不能稳定，特别是房价不能稳定，那么对于经济而言则是巨大的隐患。

 

如果任由房价继续突飞猛进，轮番上涨，老百姓继续杠杆加加加的买，那么迟早会老百姓六个钱包的钱没了不说，还要背一身巨大的债务。

 

一旦经济真的迅速下行，那么猛涨上去的房价必定会泡沫破裂，引发连锁危机和一系列崩盘。

 

最终，会重蹈日本失落的二十年的老路。

 

这也就是高层对各个地方楼市的要求：坚决不能出现类似2015-2016年中国房价城传城的轮番上涨！

 

你要明白，国内外形势的严峻，不是说说而已！

 

在国际上形势风云诡谲：

 

鹰酱的政治危机很可能在大选前后全面爆发，一旦再出现幺蛾子事件，传到转嫁给我们的话，我们的经济承压会更大。

 

并且欧美经济至今依旧没有完全重启，复工率不到七成，大量人员没有工作，没有需求就也意味着我们的世界工厂也要被动的减产。

 

所以，这也是为什么当局要启动内循环+外循环，出口转内销的最重要原因。这是被动、没有办法的办法。

 

而国内内循环能够成功？背后的宏观逻辑推演又是什么？我在拾叶的财富圈的随笔做了一些深度解读，大家可以在拾叶财富圈里查看，这里不在赘述。

 

而国内现在压力也很大：

 

高善文在前几天发表了三个当下国内经济的结论，我是非常认可的：

 

第一：中国的经济活动整体低于疫情前水平；

第二：国内服务部门恢复缓慢，低端劳动力就业压力大，中小企业恢复困难；

第三：私人部门的投资、消费和收入增长明显慢于疫情之前水平。

这些结论叠加到一起，国内经济的版图全貌，基本上就能窥探一二。

 

 

3

 

 

我们就先聊当局最关注的就业问题。

 

从目前各大高校反馈出来的情况来看，今年毕业大学生的就业形势是极其严峻的。我用极其严峻这词，是一点都不夸张的。

 

很多高校的毕业生，到现在为止，就业率只有50%。

 

所以，我之前一直建议今年的毕业生，今年最好去考公务员和考研，能够避开经济形势不好的大环境下的就业难问题。

 

另一个群体，就是农民工。

 

由于疫情原因，上半年很多农民工都在老家，而下半年开始，由于很多企业二季度是在完成一季度的订单，到了三季度没了订单，导致很多农民工去城里刚工作没多久，又遇到用工问题。

 

再加上南方的洪涝灾害，很多人又回老家抗洪去了。

 

这导致积累的待工人员体量是一个很大的麻烦。

 

 

4

 

 

所以在我们前面所讲的国内外各种矛盾和困难下，你房地产是不得不转向的。

 

我们现在的重中之重任务：是先把大家的就业保住，先把中小民营制造企业保住，先把还在成长中的科技企业保住，等经济繁荣再度来临，大家手里都有钱的时候，你房价爱咋涨咋涨，没人管你的。

 

但现在，你说你房地产想再来一轮全面大牛市，去炒楼，去投机、去套利，这就是不行！

 

对于很多老百姓而言，没房住可以忍，但没钱没工作，才真的要命。

 

如果再来一场房地产大牛市，中小企业还活不活了？老百姓还过不过了？我们科技突围还搞不搞了？

 

房住不炒，就是打掉全社会对房价的信仰，让社会要素重回生物医药，中高端制造业、科技核心朝阳经济上来。

 

所以，房地产的大转向，是时代的选择。

 

而时代的车轮滚滚向前，车轮上的每一粒尘埃，都是我们普通人的一生。

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/9VxJICMej_R2kj4obYW_6g

◎作者 | 子木

◎来源 | 子木聊房（zimuliaofang）

在中国房地产市场上，最常见的交易方式有两种：买与卖。

但其实还有一种大众所不常见，但出现频次极高，就是“送”。

这时候肯定有人开始质疑了，房子这么贵，买都买不起，还送出去？

当然这里的送，并不是走到大街上，抓住一个陌生人就送他一套房子，也不是朋友之间情意深重，相互送礼。

房子是重资产，在“送”的市场上，更多表现在亲人之间的财产转移。

这种场景非常多。

拿我身边的例子讲，有的父母操心孩子的婚姻大事，就想把名下的房子作为婚房送给孩子；有的父母大病初愈后，看透人生，就想把房子送给儿女，以防万一。

还有丈夫为表达爱意，把婚前买的房子送给未婚妻；女方不信任男方，要求婚前把房产证送给自己等等。

前段时间，人民银行发布了一份数据，中国目前家庭户均住宅已经达到1.2套，人均居住面积超过40平米。

其中有2套房的占比为31%，有3套及以上住房的家庭占比是10.5%。尤其是在三四线城市，一家多套房属正常现象。

当一个城市的房子总量大于消耗时，这也意味着未来家庭亲人之间，房产转移的趋势将成为常态。

然而，让人困惑的是，当下90%的人不知道该如何转移房产！

因为房产跟其他资产不同，并不是说我想把房子给谁就给谁，大笔一挥就把房产证上的名字改了。这里面的学问很深，涉及到很多「坑」。

例如前几天，我一个朋友的父亲送他一套房子，结果方法用错，多缴了10来万的税。

还有前几天咨询我的一个读者，说父亲生前说要把房子传给她，结果前段时间人突然走了，留下的房子要分给一大堆人，自己都不知道该去哪儿说理去。

所以今天特地开篇，帮大家捋捋这其中的关系，告诉大家怎么送房才最划算，这里面涉及三种方式「赠与」、「继承」和「买卖」。

我们先从「赠与」说起。

赠与，字面意思上很直接，就是“送”，也是人们进行房产转移最常用的一种方式。看到这个字眼，很多人可能心里乐开了花，这不是免费得到一套房子吗？

但这里面还有很多门道，暗藏玄机。

前面讲到，房产属于大额资产，在中国买房子，只能拥有70年土地使用权，而没有土地所有权，所以在赠与房屋时，需要缴纳契税。

按规定，如果父母通过赠与的方式将房产过户给子女，按规定需要缴纳以下税费。

1、房产市值的3%（各个城市不同）作为契税
2、0.25%作为评估费
3、还有印花税和登记费等。（每个城市的税费有浮动）

举个例子，如果小王父母把一套500万，90平米的房子以赠与的形式过户给孩子，那么整体费用是，契税：15万，评估费：1.25万。

算下来大概有16万多的费用，这还是父母的房子满5年的情况。

这是亲属之间的赠与。如果是非直系亲属之间赠与房产，则属于「偶然所得」，还需要缴纳2%的公证费，20%的个人所得税，5.6%的营业税。500万的房子送到手，100多万就没了。

所以，对于赠予这种方式，亲人之间是可以做房产转移的，但非亲属之间赠与非常不推荐。

接下里我们讲讲第二种方式，「继承」。

继承这个词我们再熟悉不过，是辈辈财产传承的一种常见方式。很多人心想，这是我爸给我传下来的心血，总不用缴税了吧？

的确，继承相对于赠与的话，是有优势的，起码少了一项大额税费，契税。

例如上面小王父母通过继承的方式，把房子转移给小王，房子的总费用一下子就少了15万。

但继承的前提是，小王父母已经去世。

很多人不懂，上来就说，“能不能让我孩子马上继承我的房子”。遇到这种问题，真让人心里发怵。

除此之外，继承分为法定继承和遗嘱继承。

法定继承是在房屋所有权人去世，且没有遗嘱的情况下才施行的，按照顺位执行。第一顺位为配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

如果没有遗嘱，房屋所有权人去世后，法院会启动法定继承程序，把房子平均分给第一顺位继承人。如果亲属之间关系不好，那么就会出现很尴尬的局面，我曾见过一套房子最多分给12份给亲人的。

很多亲属为了分上一辈的房产，打得不可开交，争吵的有，打架的有，去法院打官司的也有。

如果你未来想把房子传给下一代，就一定要在生前立「遗嘱公证」。

很多人对遗嘱这东西非常忌讳，认为人还没走就立遗嘱很不吉利。但天有不测风云，为了给儿女少生事端，就一定要在生前把房产继承人写得明明白白。

那么继承是最好的房产转移方式吗？

也不是。

一来需要房产所有权人去世后才能启动房屋转移程序，二来公证繁杂，乱七八糟的程序很多。不得已，一般不推荐。

最后一项就是「买卖过户」。

没听错，就是最简单的买卖交易。

很多人不理解，为什么父母把房子给孩子，还要通过这种商业方式？我们来了解一下。

根据我国《物权法》的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

我们来计算父母把房子卖给孩子所产生的交易税费，继续用小王的例子。

一般情况，父母给孩子的房子基本都满五年，个税和营业税不考虑。如果小王买父母的房子是首套，那么小于90平米的房子契税就是1%，大于90平米的房子契税是1.5%。

那么小王缴纳的契税就是5万，加上评估费：0.1%，5000元，印花税、登记费等几百元，总成本不超过6万元。

这样看，这个成本和赠与的效果相同，不同城市的赠与契税不同，如果按照3%来讲，买卖过户明显要强于赠与过户。

而且小王“买”到父母的房产后，拥有绝对所有权，以后转卖不受任何限制。

最后做个总结。

一般情况讲，继承过户是不做考虑的，如果有这方面的打算，房屋所有权人也要做好遗嘱公证。

赠予和买卖过户最为常见，但要衡量契税的标准，每个城市不一样，如果赠与的契税高于买卖，就选择后者，操作简单周期较短；

 

如果赠与契税很低，就选择前者，每个城市都不同。

近期也有人问我关于遗产税的问题。

我记得前几年参加过一个论坛，就“当下房产转移规则”是否合理，做了一期讨论探究。会上有两个主流观点：

一方是反对派，说我花一生积蓄买到的东西，为什么送给我孩子的时候，还要给别人缴税？我的东西不任我处置，这不是剥夺我们的财产所有权吗？

另一方是支持派。

如果亲人之间转移房产没有限制，结果是糟糕的。因为富人就可以把房子无成本传给下一代，对于一二线城市来讲，房子是增值的，而且是稀缺品，这会间接性拉开贫富差距，导致阶级加速固化。

例如美国在1797年就开始征收遗产税了，最高达到70%。美国公民死亡后，不管他的遗产在地球上的任何一个角落，他的继承人，都有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。

中国也应该征收遗产税，那些炒房客的下一代就不会躺着赚钱了，普通年轻人才有向上跃迁的动力。甚至还有人提议说要按照家庭房产的套数做划分，房子少的，赠与下一代不收税，房子多的，使劲收。

其实在2013年，国务院对发展改革委等部门就提出了”研究在适当时期开征遗产税问题”的意见。这些年，遗产税一直在讨论，但对于是否开征至今仍未最终确定。

我认为，遗产税这东西近几年肯定是无法推出或者永远不会推出。

首先是我们征收能力有限，现在连个人房产信息都统计不出来，房地产税都要等几年，没基础。

其次遗产税出台，制约有钱人房产投资，对楼市长期负面影响较大。曾经征收遗产税的国家，现在都在取消，我们现在没有动力这么做。

最后如果遗产税出台，人们为了节省成本，一定会想办法避税，那么继承和赠与这些方式彻底会消失，取而代之的买卖过户成为主流，短期内对二手房市场有强刺激作用。

没有人知道，当下体量的楼市是否能承受得住。

所以，我们不要顾虑太多，只能在当下的规则中找到符合我们最有利的方式罢了。

◎本文作者 | 子木

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/u1BWQKYe3uGFyDazsMXDTw

来源：米宅

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股市大涨，又是弄潮儿大显身手之时，就是不知道退朝之时，会有多少人在裸泳。

炒股炒成股东，十炒九输，一茬一茬的韭菜，说的就是这些年，孜孜不倦，茁壮成长的股市菜鸟。

久割成精的老股民，就会有这样的义正言辞的说辞。

低吸高抛，老子高点出来，就立刻剁手，删开户账号，远离赌……啊不，股市。

 

信你个鬼，你个糟老头。

 

然后反手抄一把房市，买它几栋房子。安心做收租公，包租婆，实现真正的价值投资，长线投资。

股市崩盘之日，就是我们股民抄底房市之时。

此消彼长，实现财富的转移。

这种想法，看起来很美，真的能实现吗？

中国股市和楼市有什么内在的联系吗？

 

2

在中国，房产市场的起步晚于证券市场，从无到有，从福利分房到商品化买卖，走过了一段不同寻常的道路。

准确的算起来，2001年6月1日正式实施的《商品房销售管理办法》，才正式宣告中国楼市商品化正式启动。

既然是要抄底楼市，那么就必须研究一下究竟从2001年到现在，中国楼市经历了几次腾飞，同期的股市是一种什么样的表现。

让我们梳理一下时间线。

△数据来源于国家统计局

1、第一次房价启动的时间区间：2004-2005年

2004年那一年房价从2003年的2360元/平，涨到了2714元/平。房价涨幅高达15%。

2005年进一步上涨3168元/平，涨幅16.7%。

需要注意的是，国家统计局的房价数据覆盖到全国所有的行政区域。

一二线重点城市的房价涨幅只能更惊人，更让人无法接受。

2004年后房价上涨的大背景是，非典结束后，国家发展经济，居民收入增加，导致大量的钱流入了房地产行业，导致房价快速上涨。

也就是在这一年，一个复旦大学毕业的管培生，一个偶然的机会，他接触到了房地产。然后一发不可收拾。

他就，就是欧成效！

这是互联网上，所能找到的，欧最早发布的信息。

在这篇文章中，欧认为，人民币面临巨大的贬值压力。RMB对外，遇到升值压力。对内，遇到贬值压力。

通货膨胀，滥发货币，RMB去掉B——财富将会受到空前洗劫，同时房地产将会暴涨。

文章下面几百条都是在骂他sb。

时间是最好的证明，掌握真理的往往就是那少部分人！

欧成效不断膨胀的财富，证明了自己的理论！

很快，中央出台了“国八条”，正式拉开了全国房价调控的序幕。

由于这个时期炒房客还没有形成气候，大都是游勇散兵。

被膜拜的炒房圣地水库论坛并没有成立，后市鼎鼎大名的欧神也仅仅在篱笆，天涯、安家等论坛发帖子，与当时的看空的人吵架。

所以在“国八条”之下，房价上涨得到了遏制，进入了缓慢上涨期。

这一时期，股市作为社会主义市场经济的补充，尚未受到普通老百姓的重视。

尤其在金融领域，个人住房贷款的逐步实施，使得房地产市场，逐步成为银行贷款的主要投放领域。

股市得不到资金的支持，越加低迷。

2005年6月30日，股市下探到历史最低点998.23。

结论：股市事实上是受到房市的负面影响。房地产市场越好，股市越不景气。

3

第二次房价异动的时间是：2007-2009年

在这三年中，夹在中间的2008年，房价的走势尤为突兀，全年负增长（-1.7%）。

夹在07年上涨14.8%和09年上涨23.2%之间，造成曲线急剧拉伸，就算不知道历史，也能感受到08年有大事发生。

事实的确如此！

2008年，这一年，美国次债危机造成世界整体金融形势严峻，引发了全球金融危机。影响之深，覆盖之广，世人罕见。

国内股票市场从2007年10月16日~2008年10月28日，短短一年时间，从6124点，跌到1664点，被砍掉3/4的市值。

次贷危机作为引发金融风暴的导火索，房地产领域更是哀嚎遍地，人人自危。

估值高达1200多亿港元，已经启动上市路演的恒大地产深陷漩涡中心，上市融资的计划被迫搁浅，成了当时房地产业跌入低谷的标志性事件。

当时，恒大向全国拓展的37个项目中，仅有4个项目达到了开盘销售的标准，资金缺口一度高达120亿元以上。

在舆论的渲染中，这成了当年业界最悲壮的一幕，而雄心勃勃的许家印，则被描述成“野心膨胀的人”。

无奈之下，许家印奔赴香港搬救兵，几经波折，多方求助之下，恒大地产终于涉险过关。

著名的四万亿经济刺激计划，成为恒大地产，乃至全国房地产行业能够起死回生的关键之处。

也就是从这一段时期开始，炒房团快速崛起。

温州炒房团闪亮登场，山西煤老板一掷千金！

水库论坛也在2012年悄然成立。

炒房客这一专有名词登上了历史舞台。

这一时期，股市与楼市的关系是什么呢？

相辅相成！

07年底之前，股市大涨，带来了一波大牛市。

对未来经济形势乐观的预期，使得人们的消费投资需求快速增长，把在股市中得到的收益也投入房市，这在一定程度上推动了房价的上涨。

金融风暴之后，四万亿刺激政策的实施，股市与楼市双双回暖，其中在部分先知先觉群体的带领下，脱实就虚的投资萌芽开始出现。

专职的炒房客诞生了。

 

4

第三次房价大涨的时间是：2015-2016年

如果仅从数据表现倒推的话，房价第三次上涨，才是完美的演绎了股市下跌，资金转移到楼市的投资轨迹。

更为重要的是，完美切合了“池子论”的说法。

2010年，时任央行行长的周小川曾发表一番言论，直言超发货币需要蓄水池来装，以控制通货膨胀。

这个蓄水池包括除制造业以外的经济体系，当然了最大的可能性还是房地产，和股市。

很通俗，也很接地气的”池子论“应运而生。

房地产和股市，被无形的金融锁链捆绑在一起。

财富的转移，才真正的被人关注起来。     

2015年6月30日，股市从当时最高点5212点，开始下跌，直到第二年的2月底，跌到2672点，跌去近一半的市值。

就在下跌的过程中，全国楼市开始启动，以深圳为代表，从上海等一线城市为起点，在短短半年的时间里，席卷全国。

从一线城市，很快蔓延至二三四线的城市，各地房价轮番上涨，一发而不可收拾。

各地房价一天一变，厦门、合肥、南京、苏州，被称为上涨“四小龙”。

尤其是2016年，合肥喜提“涨幅全球第一”的称号。

据中商情报网数据，合肥年度涨幅为48.4%，厦门为45.5%，南京为42%，无锡为34%。

△部分城市涨幅数据，来源安居客

这一波上涨，是有史以来涨幅最大，范围最广，影响最深的全国楼市浪潮，甚至深深的改变到了老百姓的购房观念。

那么这次房价上涨事件，真的能说明，股市下跌，资金就会转移到楼市，这一投资逻辑吗？

很难！

2015年启动的全国楼市上涨，产生的原因很多：

1、调控政策上：房地产政策的转为宽松，取消限购，限贷等政策。

2014年6月，呼和浩特第一个正式放开限购政策。

2014年7月-9月，宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购，同时许多信贷优惠政策也配套出台。

 

2、金融政策上：全面宽松，进一步刺激居民进行购房消费

2014年9月30日，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：

规定：首套房贷款利率7折优惠，二套改善住房执行首套政策；除5个限购城市以外的所有城市，银行提供贷款鼓励购买第3套以上住房。

2015年3月30日：央行联合住建部发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》

规定：二套房商贷首付比例降至4成，公积金首套首付降至2成，二套降至3成。

同日，财政部联合税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将营业税免除年限由之前的5年降至2年。

 

3、土地政策上：棚改货币化安置，解放了三四线城市的居民购买力。

所有的一切因素，交织在一起，才会产生那场涨价大浪潮。

最终的结论就是：股市的下跌，或许会对楼市的上涨有一丝丝的作用，但绝对起不到决定性的因素。仅此而已。

5

股市什么时候会崩盘？

没有人能预测到！

所以说，股市崩盘之日，就是抄底楼市之时，这完全就是一个伪命题。

只是部分人得一厢情愿罢了。

有人说这是民科，也不无道理。

事实上无论是抄底股市还是抄底楼市，大家无非都是想挣钱罢了。

说到底，都只是在赌！

真正值得大家深思的，还是对风险的把控，对财富的理解，对知识的提炼。

坦然面对自己的无知，认真的思考，合理配置自身的家庭资产，才能成为这次股市浪潮最大的赢家。