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北京文华酒店6层有几家非常有特色的餐厅。从鲁菜到淮扬菜，再到川菜，都非常讲究。尤其是永久王河鲜馆，蒜用的都是四川的独蒜，辣椒用的也是蜀味的二荆条，花椒用的汉源的大红袍，使用的泡菜：

 

每一颗都要经过三到五年的长久泡制。

 

文华酒店旁边的万达广场B座，就是万达集团的总部。文华酒店6层，是王健林和万达高管们最钟爱的聚餐地点。你去餐厅厕所嘘一把，都能碰到万达人在洗手池抽烟、说办公室政治。

 

万达和融创那笔世纪大交易的起点，就是在6层餐厅的一个包厢里。饭局的主角，就是王健林和孙宏斌两个人。

 

饭局是老王邀请的。和老王还不太熟的老孙，吃得有点摸不着头脑。直到最后，老王才说，我要把十三个万达文旅城卖掉，明天可能和许家印聊。

 

老孙愣了下，马上接话：

 

别找许老板了，我都接了。

 

如果不是饭局上被截胡，许老板也许还是首富。

 

王健林，孙宏斌，许家印，这三个男人，曾演绎了不同的成功路径。王健林想走国际路线，打造一个中国的民营跨国巨头；许家印想农村包围城市，流芳百世；孙宏斌走的是盘活资源、摘桃子的路径。

 

年轻时我们可以不讲武德，但终究要耗子尾汁。

 

 

1

 

 

11月10日这天，万达的员工发现，内部OA上的集团架构变了。地产集团的名号，再次消失，万达的四大集团，现在只剩下三个了：

 

商管集团、投资集团、文化集团。

 

地产集团在一夜之间变换旗帜，所有员工成了万达投资集团的一员。在万达往后的历史中，恐怕再也不会出现地产集团这个字眼了。

 

然后，大家陆续听到了让所有万达人五味杂陈的消息：

 

万达有可能要回归港股了。

 

几个月前，万达商管的人开始忙于准备资料、统计数据，领导们只是说，我们又要筹备上市了。当时，他们还不知道这个上市地点，可能要变成香港。

 

对万达来说，很难说这是个好消息还是个坏消息。他们在2016年3月宣布从香港退市，踏上了回归A股的路程，那时距离他们登陆港股，仅仅过去了15个月。当时的美国总统还是奥巴马，四年多过去了，但回A的路程，还是那么漫长。

 

老王身边的人一直在劝说他，不如放弃A股，重返香港。这个决定对老王来说，面子太过不去了。但他还是妥协了。他的心境或许可以用孙宏斌的话来表达：

 

人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。

 

对此时的万达来说，他们真的等不起了。一场疫情，对开发商来说，如果是中长期利好，对万达来说，是绝对的利空。跟随商户受损失的，还有万达这个房东。万达文化集团，宝贝王已经出售，电影、体育亏损严重。

 

万达投资集团以前的名字，叫金融集团。这两年，组成万达金融版图的百年人寿的股权出售了，新飞凡电子商务公司也注销了。剩下的投资集团这个名头，现在给了房地产业务。

 

今年，能为万达持续贡献现金流的，也就是地产集团了，但在回归港股这件事上，地产集团这个名字，似乎也成了一个累赘。

 

与此时的老王同样心有戚戚焉的，应该就是许家印了。

 

上周，恒大和深深房同时发布公告，历时四年的重组最终失败。这个公告宣告了一件事：

 

恒大回A也吹了。

 

相比老王，许老板为了回归A股赔上了更多的金钱与小心。他们都明白一件事，想要回归A股，最重要的那份审批文件，来自于证监会。

 

回归A股这件事，如果只有一个开发商能做到，那应该就是地产商最讲政治的许家印了。但是，他也失败了。这其实是告诉了所有有这种想法的人，此路不通。

 

因为恒大回A被锁定的，不只是76443个散户，还有恒大引入的1300亿的战投资金。宣布失败的那份公告说，1300亿战投中，863亿战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，357亿战投即将签订补充协议，50亿战投正在商谈，只有30亿正在回购。

 

在这份重组进程的公告里说这件事，是因为太重要了。如果达不成多数一致，将后患无穷。

 

同样，万达从香港退市后，也引入了巨额战投资金。腾讯、融创、苏宁、京东，加起来一共投资了340亿元。

 

这些战投，都是让恒大和万达签下了对赌协议的。是不是重新回归港股，自己心里的话可以不听，但是从这些债主们口里说出的话，是很难不听的。

 

能有个担架就不错了，要啥自行车呢。

 

 

 2

 

 

极力劝说老王回香港上市的，就是这些战投们。比如同时投资了恒大、万达和蚂蚁的苏宁，比如融创。

 

苏宁应该是最近最惨的公司了。不仅到嘴的蚂蚁鸡飞蛋打，恒大和万达回A也渺无音信，现在有息负债1800亿，现金却只剩下200多亿了。

 

一个多月前，融创则将青岛东方影都45%的股权，转让给了青岛西海岸发展集团，这是一家青岛的国有企业。差不多同时，融创的云南仙湖山水国际旅游度假园项目卖给了复星，作价11.8亿。上海香溢花城的一栋商业物业，卖给了黑石集团。

 

孙宏斌年初的时候说要降负债、处置一些持有资产。现在，融创竟然真的在卖卖卖了。融创已经制定了降负债的目标：

 

自持资产的比例不能超过10%。

 

过去五年时间里，融创是整个房地产行业里最大的接盘者，被他一路碾压过的，有宋卫平、柳传志、王健林、邓鸿。每当一个城市的富豪出点事情，出现在谈判桌上的，总是我们的老朋友孙宏斌。他说过的最霸气侧漏的话，是给小开发商的建议：

 

不如把地卖给融创，拿着钱去买融创的股票，比自己开发还赚钱。

 

山水有相逢，现在轮到融创也卖卖卖了。他们希望用一年时间，将三道线全部降为绿色。

 

不仅是融创，开发商里的好学生万科，也开始行动了。现在，万科的五大区域，每个区域都在清产核资，频繁与资产公司对接，包括商业办公在内的所有低效资产，都被摆上了货架。

 

前段时间，包叔问万科南方区域首席执行官孙嘉，南方区域的资产怎么样。他想了想说：

 

我们一个区域的持有资产超过了900亿。

 

年关更难过的，应该是三道线飘红的绿地集团了。第一财经报道说，绿地有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，所有资产价值加总共计约为231亿元。

 

这个出售列表中，不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。这都是他们好不容易积攒起来的家底。

 

三道红线的消息出来只有几个月时间，都曾经问鼎过中国房企销售冠军的孙宏斌、郁亮和张玉良，都走在了出售持有资产的路上了。

 

 

3

 

 

这几天，凡尔赛文学风起云涌，包叔好友兽爷也凑热闹，把煎饼的名字都改成了“帕尼尼”，加鸡蛋也不叫加鸡蛋，叫添加蛋白质。

 

与最精通凡尔赛文学的马云相比，中国地产商虽然稍逊风骚，但也各个都是专家，发明了各式各样的财务手段来借钱。

 

只是过去四年，那些不经意的炫耀，全部被一一清算了。

 

这三年的时间里，很多地方政府做了小心翼翼的试探，然后我们看到了一个又一个的政策一日游。

 

在开发商里，万达和恒大回归A股，算是另外一种试探。

 

他们的信心来源，归根究底还是觉得，房地产依然是这个国家的支柱性产业，在必要的时候，夜壶还是会从床底拿出来的。

 

四大开发商中的一位甚至在内部说：

 

只有房地产，是100%国产的产业链。

 

连他们的试探，最终也失败了。接下来，这个行业可能真的没有奇迹发生了。

 

回头来看，今年8月20日的那次会议，是对整个行业的釜底抽薪。有关部门开始用对金融机构的监管要求，来管理开发商。三年之后到底会不会用红线来考核，已经不重要了。

 

都是打工人，请认识到自己的定位。

 

这次会议的精神，踩了三道红线的融创听懂了；踩了一道红线的万科，也听懂了。

 

最近几天，几家官方媒体陆续发文章批评地产销售榜单注水。过去几年地产界人尽皆知的黑历史，在这个时候大白于天下，意思已经很明确了。

 

上个月，王健林出现在了川渝民营企业家合作峰会上。微博底下有条评论说：

 

老王瘦了，没以前富态了。

 

这位“凡尔赛文学家”不再说一个亿的小目标这样的话了，而是告诫在座的企业家：

 

除了极少数企业，绝大多数进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。

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上海的房地产，不知不觉已经发展了20多年了，但即便如此，作为一个领先全国半步市场，我们很难找到一个稳定的角度去界定当前所处周期。

 

最近，我们团队发起一轮对上海楼市的现状普查，包括我在内肉身市调踩盘的密度频次是非常高的。

 

由此，也观察到一个很有耐人寻味的趋势，就是当下的上海开发商们越来越不愿意做两房，或者干脆不做两房了。

 

老实说，这挺反常识的，起码在主流认知，或者想象中上海房价六个钱包都打不住了，上海居然没有学习香港，把房子空间越做越小。

 

对此，我也直白抛出我的观点，虽然也未必见得完全正确，可我也不愿模棱两可，建议大家如果在上海购房，轻易不要买两房了。

 

理解这层逻辑，其实不是那么容易的。

 

在传统的房产投资逻辑看来，未来甩盘的对象就是咬咬牙够上两房的刚需，刚需自己也明白，在上海这样城市，本质上你也没有多少选择，用两房拉低总价段想法是很自然的。

 

曾经我也这么想过，并且在外地这么实践过几套，收益也不菲，上海也遵循过这样进化逻辑，这里兔博士给出了一份数据，很好说明了这点。

目前在上海市场自由流通的两房或者一房的小面积段占据绝对强势，代表这套逻辑是有拥趸的。

 

但各位有没有想过，当有一部分买盘力量在接手，也意味着有一部分同样当量的人在逃离这个区间。

 

所以这样数据结构呈现给我们的另一层意思是，很多小户型持仓者在选择放量，去调仓或者套现离场了。

 

也就是说，留给这样小面积段循环空间越来越少，那么这上海楼市到底发生了什么。

 

一切还要从上海楼市产品进化开始说起。

 

在我眼中上海楼市的户型产品基本算经历了四重迭代。

 

2000年是第一个分界点，千禧年前上海市场主流就是老一代公房啊，里弄啊，放到今天，我们所能见到各种老破小。

某种程度上，这就是计划经济在上海楼市最后的投射，户型也基本是小户型为主力，毕竟还多少带计划分的残留，做的小才能分的多。

 

总结这代产品倒也直观，居住体验让位功能性。

 

好比这样一个两房，是没客厅概念，只有过厅这个过渡元素，勉强能做个餐厅。

对了，还有极其糟心的一点，没阳台晾衣服都是个问题。

 

之后5年，上海楼市进入一个塔楼的节奏，N梯N户，各种朝向和户型都能出现，也没有什么社区和物业概念。

上海市区很多XX大厦，就是这个时期的产物，现在有个俗称，叫老破大。

 

很有意思就是户型走了一个极端，无节制的大，回头想想，主要市场是能接受的，因为那时候上海房价对工薪阶层还是高，但对利用改革红利先富起来的那批人，真是白菜价。

 

但唯有这两代产品，不管户型形态，我都不建议普通购房者去入手，理由我们在《不要碰老破小》把风险点说的很清楚了。

 

而你在世面所有能看到炒房流派推崇这两代产品，都有他配合的一套打法，老破小能凤变冰提升现金流，老破大做评估能放大杠杆，但本质上都不适合普通人。

 

建议各位，不要接注定被市场抛弃的产品。

 

05年到15年间，有了之前探索，这10年间可以看成上海主流产品积累期，我们也能看到很多有趣尝试开始出现。

 

依然是万科，率先落地这么一种90平的小三房产品，

 

用我们现在眼光看，这样的三房产品虽然有着适合年轻人自定义的空间优点，但你没法否认，北边两个房间其实都很小，进深很长，面宽不够带来的采光不足问题。

也有开始利用特殊时期偷面积的方法，把设备空间做成特殊形态的小三房。

但总的来说，这一时期主流户型产品力还是这样的。

概括下说，90到100平，只能是两房，对了，还有这种纯正南北通透户型，甚至是110到120平的两房也算常见的

想要一个略带改善功能三房，你也差不多要从110平找起了，4房就要往130平起里面淘了。

 

不是说开发商们不够努力，也不要拿个别豪宅和旗舰项目去苛求这些主流市场产品，而是地产做为重资产行业，对于产品迭代只能是缓慢更新，因为试错的成本太高，没几个能承受的起。

 

就这么，上海楼市以一种温吞水的姿态亦步亦趋，直到15年，大宁金茂府爆发，上海楼市多年累积产品经验开始迅速在这几年释放。

 

而这几年，上海的楼市产品状态大概是个什么状态呢，我给大家分享三个例子好了。

 

83平，是我们的印象中，可能还是个典型两房面积段，但是西虹桥壹号，则拿出一个3房2厅1.5卫极致三房产品。

且不说这样面积，还给掏出一个0.5卫生解决现实生活可能同时如厕的困境，各位注意到没有，完全做到了三开间朝南大面宽，和进深比是1.2。

 

你完全能想象，未来入住带給你的空间通透和采光的优质。

 

在小三房上这还不算极致，我在奉贤海湾保利玲珑公馆看到一个78平，做到真正全房间都能有效利用的小三房了。

好，如果你这觉得这种紧凑案例还算不上能有改善下效果的三房，我们来看看三房主流，90到100平区间。

 

不知道大家看到保利云上的98平户型，会怎么想。

极少的走道空间，玄关外置，尽可能多公共空间，再加上5.2米的横厅，所有你能想到的改善元素在这个面积段，都可以做到了

 

再注意下公共区域的三个红点，就是三个有线电视的接口以及电话、宽带的接口。

这么做的动机，就是让这块公共区域能实现完全不同生活场景样本，和更多使用可能。

最后来说一个四房。

 

如果把上面的面积给打个码，大家可能想象不到，这个有同样有着大横厅元素的禧悦风华的正四房，只有108平。

不说这个纯通透，独立餐厅，那个最小面积的书房，肉眼所见，完全能做到主流卧室空间，也代表着，这是个真正意义的没有死角的方正四房格局。

 

换句话说，当前市场已经能做到把四房面积段给压缩到110平以内的面积段了。

 

当然，你也可以说，这些是上海户型产品的佼佼者，但就任何一个上海售楼处，拿出的产品户型虽然没有这三款让人形象深刻，但也不会在空间利用，方正通透上有什么上本质上差异。

上海，正在产品端口统一消灭两房。

 

某种程度上，一个能在以前两房面积段，做到三房起步的上海产品格局已经在不知不觉中来了。

 

我给大家看一组来自易居的数据，说实话，看到后我也蛮吃惊的。

 

从2018年开始，市场成交结构已经发生了本质性的变化，90平米-160平米的比例占据了绝对的比重，包括这样的提升速度也是出奇的快

 

不管承不承认，我们必须正视一个现实，改善需求在当前上海市场绝对强势。

 

或者，你可以把他理解成一种市场倒逼，但是更近一步想，为什么现在改善为王了。

 

你也可解释说控制总价段，这也没错，但我们能不能用户角度再想一想呢。

 

当下楼市的主力客户，80后90后身上有两大标签：

 

第一，看多了好产品，本身就在一个好产品周期成长起来，你在推给他们一些垃圾，见多识广的他们一对比，就速度把你抛弃了。

 

第二，他们在变老，成家立业几代同堂是不得不面对的现实了，买房这件事已经不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好，而是一定要从家族角度出发的考量。

 

所以我们看到不遵守这些游戏规则的开发商确实挺头疼，比如我在马陆看到一个港资项目，还拿着10年前囤地的户型进行兜售。

 

那唯一的出路就是全面交给中介去分销，能捞一批是一批。

 

说了这么多，你以为只是针对新房市场吗？

 

那我觉的各位，要认知到一个即将到来现实，就是上海楼市已经横盘三年了，而这样的周期完成一个循环，也意味着，上海最新新一代产品，将要入市了，而且几乎没有价差。

两三年的横盘，释放给潜在购房者利好，就是房价没涨，没有了增值份额，交易成本低了很多，不要说以前的老一打二手房，面对新房也都不怵。

 

从这个角度来说，你说消灭两房是坏事吗，我觉对比以往，花同样的钱，能带来生活的质量和可能性上台阶级别的改变，真的是上海楼市比其他地方要幸福所在。

 

对了，友情提醒下各位，抛开所有维度，上海楼市最宝贵的标的，不是多好的地段，而是一张房票，能带给你无限可能。

 

在房票定额发放的当下，不是用不用的问题，而是如何用到极致的问题

 

最后，祝各位都早上住上自己心满意足的好房子，好户型。

来源：国民经略（ID：guominjinglve）

作者：凯风君

前不久，“深圳市中心城中村拆迁，一夜之间诞生上千个亿万富翁”的消息刷爆网络。

 

这不是孤例。早在几年前，“广州某村举办回迁盛宴，摆下 1500 桌”、 “中山一个村367人分红13亿”等新闻，就已刷新了人们的认识。

 

拆迁暴富，在轰轰烈烈的城镇化面前，是再正常不过的事情。城市扩张，让原本处于边缘的村落，得以分享发展的红利，无疑也是经济社会进步的体现。

 

毕竟，从1998年到2020年，全国房价从2000元升到1万元，翻了5倍。而在北上广深四大一线城市，中心城区房价从最初的四五千元，攀升到如今的6-10万元乃至更高。

 

无数人从这场财富盛宴中获益，原住民自然不应该成为例外。这可能是他们唯一能改变命运、实现财富扩张和阶层跃升的机会。

 

这场财富盛宴，还能持续多久？

 

01

 

任何一场财富盛宴，都离不开大环境的支撑。

 

城市原住民之所以能够分享发展红利，一方面得益于城市化的迅速推进，让村落纳入城市范围，另一方面离不开房价的不断上涨，让原本微乎其微的土地价值得到数倍提升。

 

2019年，中国城镇化率突破60%，相比2009年的46.6%，增加了近14个百分点。

 

根据国际经验，当城镇化率在30%-70%之间，城市化、工业化、经济发展都会处于加速阶段；一旦突破70%之后，无论是基建投资、城市建设还是经济发展，都将全面放缓。

 

这意味着，按照目前城镇化速度，未来不到10年时间，我国城镇化率就将触及70%的门槛。届时，无论是城市建设节奏，还是房地产走势，势必都将受到约束。

 

可以说，城镇化正在步入后半场，这是许多城中村最后的改造红利时代。

 

与城镇化并道而行的，还有房价。

 

2019年，全国商品房销售面积为17.1亿平方米，同比下降0.1%。这一规模仍旧处于历史高点，但在黄奇帆看来，已经是不折不扣的天花板了。

 

黄奇帆预测，到2030年，全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右，房地产将从增量时代步入存量时代。

 

这种大变局会带来至少两方面的影响：一是大量中小房企可能会消失，最后生存下来的一定是类似万科这样的行业龙头开发商；

 

二是楼市将会出现明显分化，许多城市的房价将会直面基本面的考验，即便在同一个城市，不同地段房价有涨有跌，也会成为常态。

 

显然，一旦城镇化触及70%的门槛，加上楼市销售逐渐见顶，那么靠房价一夜暴富的机会也将随之而减少，靠拆迁改变命运的可能性也会变低。

 

02

 

国家对待“大拆大建”的态度，正在悄然发生变化。

 

去年，国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

 

根据官方通报，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个。换言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。

 

●主要城市2000年前老旧小区占比

 

值得一提的是，这里的老旧小区改造，与之前声势浩大的棚户区改造、城中村改造均有天壤之别。

 

老旧小区改造，面向的是2000年之前建设的小区，以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主，不涉及拆迁改造，不涉及征地补偿。

 

 

这是典型的城市更新思维。没有大拆大建，自然也不会产生“一夜暴富”的机会。

 

从大拆大建到城市更新，中国城市建设理念为何突然发生了如此大的转变？

 

原因很简单，虽然城市发展步入存量更新时代，但随着房价走高，拆迁改造的成本随之抬升。

 

这就导致在寸土寸金的老城区，拆迁式改造成了不能承受之重。

 

同时，与过去主流的“大拆大建”模式相比，“城市更新”正在成为新的方向。

 

城市更新，要的是不只是简单的拆迁改造，而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来，这就超出了传统的开发思维。

 

这方面，广州颇有代表性。据市住建局有关负责人表示：

 

城市更新, 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向, 公建配套的完善, 人民的宜居环境水平的提高。

 

这种理念之变，同样意味着“大拆大建”时代即将过去，靠拆迁一夜暴富的空间越来越小了。

 

03

 

正是在这种背景下，城中村改造突然呈现爆发之势。

 

广州可谓领跑者。据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，广州将在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目。

 

来源：羊城晚报

与此同时，为促进城中村改造，从广东到广州再到黄埔等区，各级部门出台了一系列政策利好：

 

变政府主导为企业村集体主导，签一片、拆一片、建一片；少数主体拒不统一改造，可申请政府裁决或法院诉讼；回迁房可有条件对外销售……

 

这可能是一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动，也是无数城市原住民所能享受城市扩张红利最后的机会。

 

我们看到，从广州到整个珠三角，无数城中村都已开始拥抱改造，唯恐落后一步，不仅主动对接开发商，而且签约率攀升之快，甚至超过过去许多年的进度。

 

这种场面很有代表性。长期以来，城中村改造处于停滞态势，多数村民抱有怀疑、犹豫乃至抗拒的态度。

 

如今，几乎所有人都已经意识到，这是最后的改造机遇期，一旦错过可能就将永远错过。

 

楼市即将见顶、城镇化步入下半场，这是未来的大趋势。

 

虽说城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向，但如果房价出现明显横盘乃至下跌，不仅影响企业介入改造的积极性，更会进一步影响原住民所能获得的收益。

 

更关键的是，这一轮城市更新，不是定点突破，而是集体进军。这些集中上马的改造项目，毫无疑问将为城市提供大量新增住房，供给井喷之下，无论是房价还是租房市场，都不可避免遭受冲击。

 

此外，过去的城中村改造，多数还是回报率高的地产开发项目。未来城中村改造，可能会向产业主导的方向转移，地产开发的比例或许会有所收缩，这对整个城市的发展无疑是有益的，但对于具体项目的收益必然会带来一定影响。

 

在此背景下，谁最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早，谁就能占据先行优势。

 

相反，拖延越久、启动越慢、落地越迟缓，面临的政策变数和市场变数就越大。

 

显然，在最后的机遇期前，再不积极推进就晚了。

 

04

 

城市更新爆发，不是孤立现象。

 

从广州到深圳，从佛山到东莞，从珠三角到长三角，数以千计的城中村开始积极拥抱城市更新，唯恐错过最后一场楼市盛宴。

 

广州黄埔文冲村，就是抢跑者之一。

 

作为广州首批城中村改造项目，文冲与猎德、琶洲起步时间相差无几。然而，猎德早已改头换面，而文冲旧改自2009年启动以来，由于利益纠纷以及改造方案存疑，一直处于停滞状态。

 

直到2015年，这一项目方迎来转机，行业龙头万科的介入，让文冲旧改重新焕发生机。目前，借助旧改政策，文冲整体签约率已经高达99%，仅剩20多栋留守户。

 

这一速度不能说不快，但与同时期的猎德相比，文冲旧改实在蹉跎太久了。猎德旧改在亚运前后就已落地，七八年前就已成为城市中心的一部分，村民洗脚上楼、躺着收租，坐享城市发展和房价上涨的红利。

 

当然，这两年，文冲已经呈现加速推进之势。2019年以来，文冲多栋回迁安置房开始陆续交楼，今年年内将有超过500户村民回迁新家，而村民回迁房也将能全部开工建设，已经签约的原住民刚好赶上楼市最好的时光。

 

近期，文冲地块项目“万科城市之光”的爆红，更让文冲成了网红级的存在，被赋予“下一个猎德”的强期待。

 

文冲能不能变成下一个“猎德”，关键还在于为数不多的留守户，能否看到城市改造的大趋势，能否算好拆迁改造的大账与小账。

 

毕竟，拖延越久，影响的不只是居住体验，还包括潜在的租金收益、房价升值收益，以及集体物业变现带来的现金流等预期收入，这笔账并不难算。

 

利益账背后还有法律账。前不久，广东出台新政，“三旧改造”项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，可积极探索政府裁决和司法审判。这意味着，司法拆迁，或将成为现实。

 

所以，在楼市见顶、城中村改造项目井喷、大拆大建即将结束、司法裁判逐步介入的时代大背景下，谁都没有拖延的资本。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Tv8M8SPM1Too9TCsBM1kYQ

最近某一线城市某大厦拆迁，也是风风火火的。

这年头能一夜暴富过上躺赢的人生非拆迁莫属了！

你想想，一线城市房价得多高啊，单价动辄6万+，很多人一辈子都很难实现的“财富自由”！

但是在这里商铺的人却开心不起来：

02年买了这个铺位，当时价格2.8万，18年过去了，收购价竟然是4万！而旁边的住宅房价已经上涨了20倍。

原以为50年的产权可以干一辈子，结果不到18年，又要开始漂了！

商铺瞬间变成伤铺！

血淋淋的现实教育我们那些想依靠商铺一夜暴富的人是多么的无厘头！

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但是，你发现没，尽管如此，还是有不少人前仆后继的往里跳。为什么？

就以我的朋友为例来看：有房有车，就动起了一铺养三代的心思。就开始着手看，本来只是看看，一进售楼部就身不由己了。

对朋友的妈妈，一口一个阿姨叫着，比叫亲妈都亲，而售楼部里面，买商铺的人就像菜市场的人一样多，一个大奖一个大奖的被人抱回家。

最最重要的是，首付1万就可以，而且月供2500，返租2700，返租十年。

算算前十年，不用担心出租，还能净赚200块钱，这么多美啊！位置也比较好，以后不上班自己还可以做生意。

996，997，上班如上坟，自己做生意当老板岂不更好！

不管是不是春秋大梦，但是商铺的门槛是真的低啊！政策确实诱人啊！一大波头脑发热的人一股脑就进去了。

以为躺赢的朋友，不到一年，就切切实实感受到了啥叫水深火热。开发商跑路了，烂尾了，更糟心的是月供还要还，真的一地鸡毛。

开发商不要脸了，自己还要维持那点可怜的信用！

对于商铺返租，真的大部分都是坑，一搜索，多少案例就摆在面前！

其实不仅商铺如此，公寓，写字楼也依旧有这些套路，以为是蜜糖的你，实则是隐形的砒霜！

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商铺的存在真的是一个魔幻的事情。

玩的好的，你好我好大家好。玩的不好，坑你三代没商量。

在国际上，商业人均面积一般是0.8㎡-1.2㎡中间，超过这个标准就会出现商业过剩的情况。

但是放眼全国，香港一直是在饱和的边缘徘徊。而内陆城市，超过80%的城市都在1.5㎡以上，就以1.2㎡来算，供应过程超过20%以上。

特别是银川，呼和浩特，以及沈阳这几个城市，最高接近7，即使是北上广这些城市，也在1-1.5之间徘徊。

看到这些数据，也许你只知道是个数字没有概念。

就以郑州为例具体来看：

高新区在郑州一直被誉为“商业荒漠”，而如今盘算一下，主要商业体量都在120多万方，还不算社区商业之类的。再来看人口，不到50万人，正常体量60万方就差不多了。

而如今的体量足足多了两倍！并且只多不少！

实际上投资商铺的人大部分是奥迪进去，奥拓出来。

更惨的是奥拓进去，烂尾了，还要还月供！

要知道商铺的烂尾比住宅更可怕，因为面临无人接盘。

郑州白沙镇商都路上一个商铺，第一任开发商因为资金链断裂被迫拍卖，2018年本地开发商以8亿的价格拿下，然而一年后再次被查封。

业主等待的是遥遥无期！

这类资产并非个例，在房价下跌的情况更加突出：

上海明天广场第一次拍卖流拍，“双11”再挂牌起拍价打八折；

“厦门第一高楼”流拍，起拍价36.4亿元较评估价折价7成；

……

接盘都是打折出售，结果都尚未可知！   

   

3

为什么会出现如此大量的过剩现象？主要原因就是以下两点：

1、越来越多的城市综合体的建设。

城市建设好不好最直接的反映就是城市界面，咱们这些小老百姓一看王府井，徐家汇，陆家嘴啊，就特别的激动，你看看多漂亮，瞬间都觉得自己是土包子，更何况是地方一些领导。

来吧，咱们也整吧，这样北京王府井不都到咱们这里了吗？

于是xx王府井，xx徐家汇便脱颖而出。不管城市需不需要升级，就直接开干。在这种情况下，大量商业综合体就出现了。

2、开发商逐利行为。

开发商配建商业是大多数的一种行为，为什么，一是为了要求。二是为钱。

想想住宅一平才卖多少钱，而商铺则是至少1.5倍以上。

以某城市华南城为例，有人在2013年通过团购，以6500元/平的价格买了商铺，而周边住宅均价只是3-4千左右，相当于两倍。

同样的一平米，当然是商铺更挣钱，于是社区商业，大型商场，步行街等等便扑面而来。

有的楼盘周边商铺已经饱和很多了，开发商依旧大量建商铺。

钱这个东西，谁也不嫌多，管你以后卖啥，租出去租不出去。

买不买是你的问题，卖不卖得出去是我的问题。

但是有一点儿就是库存量大，销售压力也大。于是就出现各种各样营销返租，首付x万，买房送车之类的，以及摇身一变的公寓。

而不明就里的人在这样的刺激下，头脑就开始发热，就开始进场了。

于是，在低租金与高空置率下，畅想着一铺养三代的美梦。

租金这件事上涨真的比较难，有的差一个路口，相差都很大。而上半年不管是临街商铺还是购物中心80%以上都是下跌的。

在这个过程中北京，南锣鼓巷下跌3.37%；上海，田子坊下跌 5.26%；也就是说经济发达的北上广，也逃不掉。

 

 

4

对于投资商铺而言，大部分投资收益只在2%-5%之间，并非赢得暴利。

 

市场上90%以上的商铺投资都炮灰，特别是远郊商铺，无人流量，租不出去，门口的出租广告一茬一茬的换。并且可能要在5-10年的断租和空置中煎熬！

 

郑州会展中心附近的店铺都一直再换，其中有个门店从魏家凉皮到24小时超市到烟酒，频繁更换。而活下来的只有沙县小吃，香香热干面，隔间出来的只能带走吃的凉皮店。

连会展中心都是如何，何况其他？

纵观这些做的很好的商业，租金回报比较高的商场，很多都是自持的。

对于商业来说，运营是非常重要的，在项目前期都能根据品牌以及市场调研设计橱窗以及路线，即使调整，并非万年不变的。

就来看万达商业，不管是直管还是轻资产，他们的商业都是自持的，这也是基本的。

万达一般有两个部分组成，一个是购物中心，另一个则是万达金街。购物中心则是自持，而金街则是出售，一对比就很明显，金街的商铺成活率远远不如购物中心。

首富老王一直凭借此开疆拓土，走向全球。

所以一定要看透这种现象，对这种一锤子买卖的事情还是少做为好！

5

那你说真没有玩的很好的人吗？有啊，但是并非是大多人，二八定律依旧适合这里。

人家为后代留下的也许是财富，而你留下的只是房贷，不对也可能是厕所！

因为到最后你可能发现，出租商铺还不如改个厕所收钱来得实在！

 

七个月前，潘石屹还在筹划他这辈子最大一笔生意。他要一把梭哈了。

 

当时黑石准备用40亿美金私有化SOHO中国。黑石给的价是每股6港元，SOHO中国的股价长期徘徊在3港元，市值不过两百亿。这样的条件当路资，还是不错的。

 

老潘这些年没声没响了。但外人不知道，他其实还是中国一线城市最大的写字楼包租公。SOHO掌控着京沪核心地段好几栋持有型物业，依靠租金闷声过着好日子。排行榜上早见不到他们的名字，但去年净利润超过13亿，这样的盈利要比不少前五十的房企要强。

 

但包租公要像李嘉诚一样跑了，这在当时引起了轩然大波。不过没过多久，这次撤退就像李嘉诚内地一些撤退一样，被叫停了。

 

今年年初，老潘飞去美国前，遇到二房东优秀代表毛大庆。潘石屹上来就说，我把3Q卖给你怎么样。3Q是老潘一手孵化的共享办公品牌，倾注了他这六七年来的心血。

 

毛大庆正为上市的事焦头烂额，他婉拒了。没想到老潘说：

 

我免费送给你。

 

 

1

 

 

去年，有人在一家招聘网站上发问，优胜教育公司的具体地址在哪里。

 

有人在底下回复他，公司位于北京光华路SOHO一期。但紧接着的几句话，像极了三体世界1379号监听员发出的警告：

 

不要来应聘！

 

这位好心的员工提醒，公司已经拖欠好几个月工资了。

 

前段时间，很多家长来光华路SOHO找优胜教育退学费，却发现这家公司人去楼空。

 

昨天，优胜教育创始人陈昊写了一封致歉信，他说这家全国培训机构排前十的公司，在疫情期间收入最差的时候，只有以往的五分之一。他说自己一家人已经倾其所有，并把亲朋好友可以借的钱都借光了。

 

希望尊敬的马云、马化腾老师……等能够在这时候，伸出援手。

 

过去一年多，很多教育机构消失在北京大大小小的办公楼中。优胜教育只是其中一个。

 

11月2日，SOHO中国官微说，他们决定八折超低价出租一套7550平米的房源。他们强调这是SOHO中国从未出现过的优惠力度。

 

这套房源之前的租客也是家早教品牌。马克龙曾在这演讲，姚明、雷军、冯仑、白岩松曾在这分享智慧。那又怎样，公司不照样没了，留下的办公楼还不是照样租不出去。

 

过去，北京写字楼的主要客户来自金融、教育、综合服务和科技公司。这四大行业，支撑了北京写字楼市场好多年。

 

但疫情发生后，线下教育培训业备受打击，金融业前两年已经垮了。这么一来，北京写字楼的四大支柱，一半沦陷了。

 

北京甲级写字楼存量是1321万平方米。五年前的空置率是3%。现在，这个数字上升到18%。

 

截至第三季度，北京写字楼市场才成交146万平米。在北京写字楼行业干了二十年的办法数据合伙人王珂说，今年看来很难突破200万平米了。

 

这个数字你可能没概念。但比较一下你就有概念了。北京写字楼市场去年成交了300万平米，在前年，这个数字是400万平米。

 

这意味着，两年时间里，北京甲级写字楼丢了几乎一半以上的市场。王珂说这相当于：

 

30栋楼高100米的写字楼没租出去，20万白领消失在北京甲级写字楼里。

 

 

2

 

 

光华路SOHO所在的国贸地区的噩梦，是从2018年开始的。

 

那年北京掀起了网贷整治大潮，网络公司逐渐都被清理掉。聚集在北京国贸地区各个写字楼里的骗子公司，于是一下子全跑了。

 

P2P公司是从2014年开始成为北京写字楼市场的大客户。他们一度是中国之光——让北京金融街和国贸的租金，冲上了全球第三和第四名，仅次于伦敦西区和香港中环，并甩了纽约曼哈顿几条街。

 

不只是北京，中国一线城市的高档写字楼，都曾一度被各种P2P公司占领。

 

2012年7月起，以徐勤为实际控制人的“中晋系”先后在上海及外省市投资注册50余家子公司。他们的主打产品，是一款名为“中晋合伙人”基金。这支基金最低认缴出资额为100万元，产品期限为7年，回报率约10%。

 

四年时间，他们吸纳了340多亿。

 

所有骗子有钱后的第一件事，都是修宫殿装饰脸面，然后继续骗钱。

 

中晋系也不例外。他们很快将旗帜插遍了京沪最高档的写字楼。他们租用了黄浦江边的上海外滩5号，将其改造成中晋1824博物馆。

 

晋商创办的中国第一家票号 “日升昌”，成立时间是1824年。一百九十多年后，他们竟然被这家P2P公司蹭了热点。北京租金最贵的国贸大厦3期，中晋也有一层做北京总部。他们全国的总部则在上海最高档的环球金融中心。外滩8号则是中晋资产办公室，中晋财务则占据了金茂大厦44层。

 

最过分的是在黄浦区广东路102号，这里原来是三菱洋行上海分店洋行，上海市不可移动的优秀历史保护建筑。2015年，一位外地游客到上海旅游时发现，这座大楼正被人用喷枪上了一层厚厚的灰色涂料，原先的外立面方块条纹，直接被抹平了。没过多久，建筑大楼大门上挂着一个牌子：

 

中晋合伙人俱乐部。

 

一个月后，黄浦区勒令中晋将建筑恢复原状。有专家痛心疾首的说，这栋建筑的外立面是一种宁波青石板，他们反复研究了很久的修复方案。他们没想到，这家网贷公司一来，就喷涂了外立面，还改了门厅楼梯。

 

中晋还不是最狠。2015年很多公号给一家网贷公司发文，最让人虎躯一震的话是，在北京金融街15号银监会大楼里，有一个互联网金融平台，低调上线，默默发展，迅速崛起。

 

金融街15号，是银监会办公所在地。这些文章说，赢多多是唯一在银监会办公的互联网金融平台。

 

真没见过如此嚣张的。做人高调如兽爷，都从来不敢说自己和城管一起办公的。清华北大，都没有P2P胆子大。

 

2016年，中晋的投资人开始包围中晋位于陆家嘴的写字楼了。京沪写字楼业主恍然大悟，发现了这个行业的秘密，他们开始拒绝网贷入驻。

 

两年后，中国各地的投资者才彻底清醒过来。

 

网贷公司是北京写字楼市场的高位接盘者。最近两年，北京写字楼一直没有找到能代替他们的行业。

 

很多人不会知道，北京十大商圈中，空置率最高的是丽泽金融商务区。截至今年第三季度，这里的空置率达到了58%。

 

来源：远行地产、楼库办法

 

这个体量巨大的金融商务区，设计时间是2009年，开工建设于2012年，首批写字楼投入时间是2018年。

 

然后迎接他们的，是这样一个市场。

 

 

3

 

 

四个一线城市中，空置率最高的，如今是先行示范区深圳。

 

7月4日那天，住建部和深圳住建局的领导，跟几个开发商和中介公司代表开了一场调研会。万科高级副总裁谭华杰列举了很多数据，比如，深圳去年745万平方米的供地里，七成是商业用地，住宅只有两成，写字楼严重过剩：

 

深圳未来三年新增写字楼供应量，可以满足未来25年的需求。

 

这几年，土地稀缺的深圳，就是一个巨大的房地产造富机器。深圳每推出一个地块，几乎必然产生地王。但很多土地被用去建办公楼后，政府发现，楼里面是空的。

 

不管是北京还是深圳，我们曾相信只要不停建办公楼，肯定会有足够的企业入驻。但这个信仰，在不停攀升的空置率面前被打破了。

 

上个月，中央给了四十岁的深圳一份礼包。文件中最重要的一句话是：

 

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，委托深圳市政府批准。

 

这句话的潜台词是，计划单列市深圳，拥有了连直辖市都没有的权力。这有机会让大量农用地、工业用地的释放。

 

北京深圳的写字楼市场已经很惨淡了。但据第一太平戴维斯的报告，中国一二线城市里写字楼空置率最高的，他们都排不上号。排名前三的是：

 

天津、武汉、重庆。

 

天津这座城市，这两年很多媒体都说过了。我党优秀的地下工作者余则成同志说了，天津这个地方，情况太复杂了。

 

前些日子，我看到一家险资央企在做资产管理时，列出了三个谨慎投资的区域：东北、西北、天津。整个天津被列入投资级别的企业，只有一家：天津港。