标签： 房产

2020年，中国经济经受住风吹浪打。

 

01

 

中国GDP首次突破100万亿。

根据国家统计局数据，初步核算，2020年全年国内生产总值1015986亿元，按可比价格计算，比上年增长2.3%。

其中，固定投资同比增长2.9%，进出口增长1.9%，消费同比-3.9%。在投资中，基建投资增长0.9%，制造业投资下降2.2%，房地产开发投资增长7.0%。

中国应该是2020年全球唯一正增长的主要经济体。根据世界银行全球展望预测，2021年中国GDP增速有望反弹到7.9%。

 

不仅GDP创出新高，全国商品房销售、房价同样创出新高。

 

数据显示，2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%。

 

全国商品房销售已经连续3年位于17亿平方米的高位。

根据国家数据估测，2020年全国商品房均价为9860元，相比2019年的9308元，涨幅为5.8%。

 

商品房包括住宅、办公楼和商铺。

单看住宅，2020年，全国均价高达9980元，逼近万元门槛。

从历史周期来看，1998年，全国住宅均价为1854元。

22年过去，全国住宅均价翻了5倍左右，一线城市则是10倍以上。

 

02

 

楼市分化。

 

虽然商品房整体上行，但只有住宅一路高歌，办公楼和商铺全部都处于下行态势。

 

数据显示，2020年，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。

住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。

 

这反映出，住宅仍旧是核心资产中的核心资产，而写字楼、商铺更易受经济大环境影响，早已不是好的投资标的。

 

过去一年，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率全部创下新高，而租金同比出现明显下跌，与住宅形成极其鲜明的对比。

数据：戴德梁行

要知道，北上广深住房均价在全国领跑，涨幅全部超过5%，深圳则以14%的涨幅位居全国首位。

 

03

 

全国住宅均价逼近万元，不是那么令人意外。

 

毕竟，这只是平均数。从城市数据来看， 截至2020年，全国至少已有75个城市房价破万了。

最高的10个城市为深圳、上海、北京、厦门、广州、三亚、杭州、南京、福州、天津。

 

这75个城市中，囊括了几乎所有一二线城市，也不乏三四线城市的身影。如浙江丽水舟山、江苏扬州、福建莆田、云南大理等均名列前茅，房价远超作为万亿GDP城市的中部省会长沙。

 

浙江最为突出。除了杭州、宁波之外，浙江湖州、丽水、金华、衢州、台州等所有地级市全部破万。

 

浙江也是全国唯一一个所有地级市房价全部破万的省份。

 

04

 

与最高城市相比，全国还有50个城市房价不到5000元。

房价最低的10个城市分别是：鹤岗、双鸭山、张掖、石嘴山、七台河、博州、铁岭、阜新、海西、朔州。

 

这些城市全部位于北方，东北城市占了一半。黑龙江鹤岗、双鸭山，辽宁铁岭、阜新等地，曾多次因为房价跌回白菜价上了热搜。

 

在中国房价最低30城中，除了位于西南的广西、贵州各有城市上榜之外，其他均为北方城市，尤以东北为主。其中，黑龙江7城、吉林4城、辽宁3城。

 

这些房价最低城市有几个共同点：要么是资源枯竭型城市，要么是偏远城市，人口多数都处于流出状态，城市出现明显收缩，基本都属于名副其实的收缩型城市。

 

对于房地产来说，人口是长期支撑。没有足够的人口，尤其是没有足够的年轻人口，房子就失去了流动性，很容易陷入白菜价的恶性循环。

 

房价最高与房价最低，都不是好事。

房价过高，意味着泡沫不断堆叠；而房价过低，则是经济发展不理想的表征。

 

相反，如果一个城市既有一流的GDP和人口规模，又有着相当于普通城市的低房价水平，这样的城市才是“房住不炒”的标杆。

 

可惜，这样的城市目前只有一个。

文：子木

来源：子木聊房 （ID：zimuliaofang）

文章已获授权

1

 

今天讲一个我身边发生的小故事。

 

这几天我给北京团队租房子，房子的位置在北京朝阳区潘家园板块。

 

潘家园大家应该都知道，就是中国卖古董最有名的地方之一，我偶尔得空，也去淘淘小东西，这个地方的优势是离东三环近，去国贸CBD也就10分钟车程。

 

我找了一个贝壳的中介，帮我找房子，要求两室一厅，客厅不能太小，因为小伙伴们要在客厅办公，住得要舒服一些。

 

中介给我发来6套房，第一感觉：真贵！

 

两室一厅，单价6万左右的房子，房租基本都在8000元以上，算下来一年得10万。

 

横向对比，我前段时间给深圳团队租的一套房子，三室一厅100平米，才7500元一个月，而且深圳这套房的房价已经达到了10万/平米。

 

看了一下午，最后选了一套两室一厅，东西朝向，108平米的房子，但租金要8300元一个月，而且这套房里面的家具、网线都不全，还需要自己配备，所以就有一个想法：

 

让中介帮忙砍价，砍到8000元，半年付，其他我们自己搞定。

 

 

2

 

业主是一个40岁左右的女士，做人力资源工作，这套房是她2004年买的婚房，当时的价格是0.8万/平米，现在是6.7万/平米。

 

后来她又在2008年，在海淀买了一套学区房。

 

但说实话这几年住得很辛苦，全家人窝在一个小破房子里，啥都没啥。不过心中有光，就等着孩子毕业，把两套房子一卖，换套豪华改善房，从此走上人生巅峰。

 

然而就这么一位身价1500万以上的中产，却在议价层面表现出了另外一面。

 

我说房租一个月8000元，家具我们配，网线我们拉，季付改成半年付。这女士一开始支支吾吾答应了，但显得很难为情，后来又反悔了，说房价能不能涨到8100元？

 

我说，100块钱还要计较吗？

 

她说她也有苦衷，去年这套房子的租金是9600元，一场疫情，房租直接跌到了8300元，心里不平衡，上有老下有小也不容易。

 

我说，你的心情我理解，但这就是市场行情，你不下调租金，别人会下调。

 

而且房子有空置成本，你空置了2个月，相当于亏损了16600元，等于你的房租从8300元跌到了6900多元，年底租客少，如果我不租，你再空置一个月，就变成6000多元了。

 

这帐很好算。

 

 

3

 

最终，经过几番论战，我顺利败下阵来，8100元签订。

 

因为我想了一下，100块钱跟一个女士争论半小时，传出去不太好听，而且我太怕麻烦了。

 

临走的时候，我们又聊了一会儿，她说：

 

“没想到2020年的疫情对北京年轻人的冲击这么大，能回家不能回家的，基本都回去了。”

 

年轻人少了，房子租不出去，中介每天打电话要求下调租金，自己也着急，2个月时间从9600元下调至8300元，心在滴血。

 

这时候她很疑惑，都说年轻人是房价的支撑力，为什么北京房租降了，房价反而却是上涨的，身边朋友隔三差五都在讨论楼市行情，很想知道这是为什么？

 

我想，相见便是有缘人，于是跟中介要了一张纸一根笔，开始给她讲述这一切的底层逻辑。

 

其实房价反映金融杠杆，代表富人购买力；而房租反映真实收入，代表穷人的购买力（穷人没杠杆）。

 

2020年疫情出现后，经济停摆，相当于对社会各个阶层进行无差别性攻击，整个社会的财富都在缩水，但后来却出现了两种分化结果。

 

聚集在上游的富人群体虽然收入缩减，但他们还有资产和杠杆能力在。

 

疫情过后，国家放水刺激经济，股市楼市双热，富人资产开始膨胀，而且他们还可以通过银行拿到更低息的贷款，跟不要钱似的。

 

他们再把这部分钱投入股市楼市，造成新一轮资产价格上涨。

 

所以去年挺过疫情的富人，下半年的财富都在疯狂增加。

 

前段时间我陪朋友去北京宝马4S店提车，门口排着长队，而在深圳，你会发现保时捷已经成了”街车“。

 

反过来看穷人呢？

 

收入通道有且只有一个，工资收入。

 

我当时算了一笔账，一场疫情对北京年轻人造成2万元左右的经济损失，这还不算被裁员减薪的。

 

他们没有资产和杠杆能力，财富无法反弹，而且疫情释放了大量的社会劳动力，供小需大，企业主没有理由给员工涨工资。

 

所以这场疫情到头来，是对穷人的定向打击。

 

无力承担房租的年轻人只能选择逃离北京，房租因此下滑。

 

 

4

 

其实北京的租赁市场和买卖市场是“割裂”的。

 

2020年北京成交量创下了自2017年以来新高，我前几天跟贝壳的朋友要了一份2020年北京购房者人群画像，一句话概括：

 

普遍年龄都在28岁以上，要么学历高工作能力强，要么家里有钱，要么两者皆得。

 

这些人不会因为一场疫情变得不能购房，也跟租房的主力人群交集很小。

 

事实上，2020年的疫情就像一个漏斗，书面上叫优化城市人口结构，大白话就是，淘汰了一批竞争力不高的年轻人。

 

故事讲到现在，大家应该清楚了。

 

北京好比一艘巨型游轮。

 

船上有一座金字塔，富人在塔尖，下面是中产，而登船排队手握门票的都是能买得起房的年轻人，外围还有更多的人想得到门票。

 

一个大浪冲来，金字塔只是晃动，有门票的还会上船，但外围人群因为地势低没有保护，一冲而散。

 

但过段时间，还会有新的一批年轻人继续围上来，被筛选后继续登船。

 

因为这艘船价值从未变过：

 

全国最好的工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源，只能让这个金字塔价值稳步攀升。

 

 

5

 

北京的这种现象并不是单一存在，上海、深圳、广州，以及成都杭州武汉等能级较高的一二线城市，买卖市场和租赁市场都是割裂的。

 

这些城市不能用租金来衡量房价行情，同时也没有人因为租金回报去投资房产，他们更看重城市的未来价值。

 

但能级较低的三四线城市，经济发展相对较慢，人们只能转而关注居住价值，也就是租金收益。

 

这种趋势会拉大一二线城市与三四线城市的房产价值认知和城市之间的贫富差距，直至后者完全掉队。

 

所以未来只要有人拿“租金回报率”跟你说事儿的，不要相信，因为无论是好的城市还是楼盘，都在追逐房价回报。

 

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2020年12月30日，上海官方同期发布了浦东三大重点规划：

《上海市浦东新区陆家嘴-世博单元规划》

《上海市浦东新区金桥-外高桥单元规划》

《上海市浦东新区张江单元规划》

在研读完这三份总计137页的官方公示稿中，我总结出了这样一个结论：

浦东新区，把自己又拆成了三个“区”。

根据官方规划，此次公开的三个区域基本占尽了浦东外环内的所有区域——从这个角度上看，我们把浦东市区分为似乎也非常合理。

1.陆家嘴-世博区域

2.金桥-外高桥区域

3.张江区区域

首先我们来一起看一下总的边界划分图：

从板块能级来看，我个人对几个区域综合评估各自的规划之后，排序如下：

 

陆家嘴-世博 > 张江 > 金桥-外高桥

（个人意见，仅供参考）

1

 

先来看看陆家嘴-世博的发展目标：

“全球城市开放创新先行区”

从围绕通篇的“全球”、“国际”、等词就可以看出，陆家嘴-世博单元已经超脱于上海本身，是一个面向对标世界一流城市的创新片区。

在陆家嘴-世博单元的空间规划图中，官方将自己分为3个主要功能片区：

1.中央活动区-陆家嘴

2.中央活动区-前后滩

3.城市副中心-花木&龙阳路

值得一提的是，花木&龙阳路是少见的组合型副中心（在上图就能看出有两个圈圈，却只有一个名字），主要定位为行政文化商务中心功能。

而在规划能级上，官方定义分为4个级别，由上而下分别为：

1.中央活动区

2.城市副中心

3.地区中心

4.社区中心

感兴趣的朋友可以看看自己附近属于哪个等级的规划哈：

顺带一提：

在规划文件的每一章节，都会选用区域内的一个标志性区域作为封面图片——那选谁，自然就是未来的发展重点了。

陆家嘴-世博单元规划中，总共用了4张头图：

第一章总则用了陆家嘴，没什么问题。

第二张还是陆家嘴：

第三张为东方体育中心（前滩）：

第四张为晶耀前滩：

2张陆家嘴、2张前滩——嘴上说着陆家嘴世博单元，心里还是惦记着前滩这个亲儿子啊（注：陆家嘴和前滩皆为陆家嘴集团的作品）

在公示稿中，官方也对陆家嘴和前滩的定位做出了明显的区隔度：

陆家嘴以金融贸易为主的商务办公为核心、同时兼顾文化娱乐、旅游观光等功能；

而世博-前滩则定位为国际企业总部集聚区和文化交流中心。

所以别再说前滩是第二个陆家嘴啦：

功能都不一样，怎么陆家嘴？

 

陆家嘴世博单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：122.88平方公里

2.规划人口规模：160万人

3.重点发展区域：陆家嘴、世博前后滩

4.未来发展目标：全球城市开放创新先行区

5.周边新房项目：九庐、保利天峯、东方惠雅、晶鸿名邸

2

 

在三个单元中，金桥-外高桥单元为规划面积最大的片区——基本浦东整个北区都涵盖在内：

具体来看，北区的规划能级相比陆家嘴-世博单元“降格”不少，只有1个城市副中心和4个区域中心，分别为：

城市副中心：金桥

---

地区中心：高桥、森兰、申江

就目前而言，北区发展比较出名的地区中心只有两个：

森兰和申江

森兰在哪里大家都很清楚，但是申江这个名字可能就略显陌生——没关系我给你换个名字你就知道了：

金鼎天地

我原以为金鼎天地会120%被划入这次的主城区单元规划，没想到还是草率了：

划是划进去了，可惜只划了一半。

如果我们再放大规划来看的话，仁恒金桥世纪堪称最大输家：

就差了一条街，自己不属于金桥-外高桥单元了。

魔鬼果然藏在细节中——虽然对项目本身而言没有什么影响，但总觉得缺了些什么。

P.S.金鼎天地的规划效果图作为封面图出现在了《金桥-外高桥单元规划》中：

在150米的双子塔之后，仁恒金桥世纪也出现在图中。

金桥-外高桥单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：142.85平方公里

2.规划人口规模：90万人

3.重点发展区域：金桥、森兰、申江

4.未来发展目标：产城融合典范城区

5.周边新房项目：森兰星河湾、仁恒金桥世纪、森兰名苑、嘉泷汇

3

 

最后，我们来说说张江。

从规模上看，张江无论从人口还是用地规模来看都是三个单元中最小的一个：

但不同于陆家嘴-世博和金桥-外高桥单元，张江的发展目标列出了3条——

而且每条都听着很唬人：

“国际一流科学城”、“吸引全球创新人才”……张江无愧自己国家科学城的名号，开始逐渐冲刺全球级咖位。

看张江的规划其实比起之前两位要轻松不少：一个副中心、一个地区中心

看看你家附近上榜了吗？

张江单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：37.31平方公里

2.规划人口规模：20万人

3.重点发展区域：张江城市副中心、集电港

4.未来发展目标：国际一流科学城核心承载区

5.周边新房项目：华侨城唐镇、仁恒金桥世纪、中建康桥、仁恒珊瑚世纪

4

 

浦东新区在去年喊出了一个口号：

到2025年，浦东的GDP要再翻一倍，从当下的1万亿升至2万亿人民币。

要达成这一目标，一定是大带小、老带新，大区领跑、小区跟上的节奏来逐步实现。

从这次颁布的3大区域单元规划中，可以发现这样的规律：

陆家嘴-世博单元规划能级最高，也是浦东唯一的中央活动区所在地——拥有众多副中心和地区中心，也意味着这里的下限和上限都有着很好的保证；

金桥-外高桥单元板块边界最广，金桥城市副中心仍在拆搬迁状态，目前最炙手可热的就是森兰和申江——也是2021年浦东新房的主力重点区域；

张江单元纯粹靠自身的产业能级撑起半边天，逐渐朝着国际方向比肩——2021年，唐镇的华侨城和融创将是新房的热点区域，值得关注。

上海，永未建成。

【END】

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“Truth Is Like Poetry and Most People Fucking Hate Poetry.”

“真相就像诗一样，但绝大多数人都讨厌诗。”

 

 

0. 引子

很傻很天真的我从小就听到各路各样的人靠买卖房子实现了财务自由，哇那时候觉得人人都是巴菲特，都他么是夜空中最靓的那个仔，后来我才知道其实并不是。而再后来我把这些人分为这四类：韭菜、投机者、成熟的投机者、和投资者：

1） 韭菜：长期买在最高点，卖在最低点的（屏幕前的你是不是虎躯一震）

2） 投机者：不知道为什么去买以及不知道为什么去卖

3） 成熟的投机者：是经历了几轮周期，形成了自己的一套投机体系

4） 投资者：是基于框架内理性的判断所进行买卖

 

但我个人一直坚信的一点是，在足够长的时间里，因投机而兴起的人到最后一定会因投机而灭亡，但投资不是。本系列文就是告诉你，如何以成熟的体系去规范自己，去理性的投资全世界最火爆的大众商品 — 房地产。

 

1. 商品住宅的属性

首先，大家来看一下我国群众参与程度最高的两个投资品房市和股市的价格演变：

商品住宅温润如玉，股票市场波涛汹涌，这个只是资产价格还没有算日益增长的住宅租金收益的复利。难怪这么多人喜欢买房，真特么是一时买房一时爽，一直买房一直爽，几乎无论什么时候上车都可以向财务自由的道路上更进一步。而也就是因为商品住宅价格的不断上涨，亿万人民形成的一致性预期，以及人民日益增长的财富需要和不平衡不充分投资品供给之间的矛盾，放大了商品住宅作为金融投资品的属性，在很多人没有经历过房地产泡沫破灭的情况下，几乎所有的人都认为房子是一定会涨的，至少在中国是这样。

 

金融属性和普通商品属性在于，金融投资品一般是买涨不买跌，降价的宝马大部分人都会去买，因为价值不变，而价格更便宜；而在跌的房子你会去买吗？大多数人不会，因为在跌的房子未来升值的预期已经被打破，价值和价格都在向下，想买的人会观望，持有的人会抛售。金融投资品的属性需要靠预期去打破，否则每一次的下跌都会被群众认为是抄底的好时机，这也就是为什么现在所有的房市政策都是在“稳预期”，都是在告诉你，“”别买房子啦，以后不会涨很多嗒”。而现实中是，在限制资本外流，股市波动极大，P2P频频暴雷，信托产品不再刚兑，银行理财收益率逐渐降低的金融环境下，老百姓有点闲钱，除了买房子，真的不知道去买什么作为资产配置以及财富增长的渠道。

 

所以说，目前最确定的投资品，不得不说，还是房地产。

 

那问题又来了。

1）房价的价格到底取决于什么？

2）哪里的房子现在还值得买？

3）中国到底有多大房地产泡沫，以及到底会不会破灭？

 

这些问题我会在下面以及以后的文章，用最简单明了的语言一一阐述。

 

2. 商品住宅的库存

很早之前，有一位经济学家任某平说过，中国的房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，没错，但其实这些都可以被总结为供需的分支，而其合力就是库存，而我们这次主要讲述的就是房地产商品住宅的库存。至于有哪些因素会直接作用于供给和需求，本篇不再赘述，以后会详细讨论。

首先明确一点概念：任何可以被定价的、具有一定流动性的商品，普通的柴米油盐、股票、以及比特币等，其短期的价格都可以被供给和需求共同决定，而供给和需求的平衡，就是库存。商品住宅的本质也是商品，是可被交易的，毫无疑问，短期来看，它的价格也是由它自己的供给和需求所决定。

 

2.1 供给

房地产供给很简单，直接取决于开发商在当期以及未来会推多少楼盘，而推多少楼盘又取决于当期的销售情况以及土地储备情况等，供给和需求存在了内生的相互反馈。如果按照房地产开发的流程来说，就像这样：

而房地产的开工迟早会化为市场上的供给，就目前的标准化技艺和资金链紧张的情况下，开工到预售的周期不断被缩短，捂盘惜售也成为过去式。

 

2.2 需求

需求就是有多少人想买房以及有多少人能买房，一般性被分为刚性需求以及投资性需求。不赘述了，都懂。

 

2.3 库存

库存就是总供给与总需求之间的差值，但因为供给与需求之间存在内生的反馈关系，房地产的库存又存在一个周期性，这个周期也就是耳熟能详的库存周期，或基钦周期，一般为3-4年。如下：

这个演绎图是基于完美假设下的周期演变，上面一个图反映的是库存和价格绝对值，下面一个图反映的是销售，房地产企业的开工，以及推盘量的面积增速。每个环节都相互反馈，相互磨合，相互平衡，呈现了一道道完美的波动，这也就是周期本身动人的地方。

 

而这个周期的演变又分为四个环节：房地产企业的被动去库，主动补库，被动补库，主动去库。

1）被动去库：在需求上升初期，房企未及时反应，地产库存被动的减少

2）主动补库：需求快速上升，房企主动购地开工，增加房屋供给

3）被动补库：需求开始减缓，房企未及时反应，库存依然呈增加状态

4）主动去库：需求下滑，房企主动选择降价促销回笼资金

 

而目前的国内，因为非市场化的外生因素不断干预，尤其是2014以后开始进行大量的棚改以及高货币化安置比例，和16年开始的差别性房市调控，使得三四线城市与一二线城市的地产周期开始逐渐脱轨偏离，现在不同线级的城市处于不同的周期阶段。

 

下面是我经过合理假设得出的各线城市当前商品住宅库存及未来的库存情况，其中黄色的为未来预计库存。

 

一、一线城市：被动补库—主动去库之间，不急！

先说一线城市，一线的库存已经逐渐累起，在未来的6-12个月，整体一线城市的库存会越来越高，相对应的就是房价降承受着一定的下行压力，在没有居民信贷政策放松的前提下，大幅上涨几乎是不可能的了。所以无论你是什么购房群体，两个字送给你，等着！不急！

 

一线城市库存上行的原因最主要的因素还是销售趋缓，销售趋缓的原因在于：

1）信贷依然不够宽松，即使在住贷利率持续下行的情况下，首付比例维持高位，投资性需求被抑制，且一二手住房倒挂，二手房销售较差，在二手房流通不足的情况下，一线城市的成交很难有很大的起色。

2）随着二线城市户籍政策的放开，北上的常住人口持续出现净流出，需求每况愈下。

再详细一点看一下北上广深的库存情况。

 

看到没，每个城市目前的库存几乎都是近几年的中枢并且仍呈上升的趋势。如果你偏要问我这四个城市选哪一个进行配置，我会毫不犹豫的告诉你：深圳！具体原因下期再讲咯。

二、二线城市：被动去库—主动补库之间，赶紧！

二线城市就不一样了，在未来6-12个月，其库存逐渐走低并且会一直走低，对应的便是房价的不断提升。这也和大家的感觉是一样的，苏州、重庆、南京等地的销量一直较好。

 

二线城市销售好的原因有这么几点：

1）部分二线及强三线的部分银行已经降低了首套和二套的首付比例，在住贷利率趋势下行下，购房者的热情又被挑逗起来。

2）随着抢人计划的逐渐落实（例如西安为首），户籍人口政策的逐渐放开，人才鼓励政策的不断推出，二线城市大多呈人口净流入，需求也不断旺盛。

 

以下是部分二线城市的库存情况：

 

 

因为篇幅关系，挑了几个最典型的长三角城市，大部分二线以及强三线城市也都是同样的情况，库存逐渐下降，同时伴随着房价的逐渐上升。所以对于这些二线城市，买买买！

三、其他三四线城市：被动补库—主动去库之间，别问！

 

而三四线城市，或者再严格意义上，大部分的四线及以下城市，未来的库存将会是一个持续大幅上累的情况，同时会面临着资产价格下行的压力，房企为了回笼资金是肯定会不惜以折价的形式去去化楼盘，例如已经发生的湖北恩施市房企下调销售价格的事件。

三四线在今年会是一个大的拐点，需求会下一大个台阶，其最主要的原因还是因为之前的棚改开工量被砍半，以及不及预期的货币化安置比例，见下图。

 

 

前几年棚改带来太多太多的直接购房需求，形成了量价齐升的局面，例如菏泽（如下图）。而今年的棚改砍半是真的会直接影响当地新增购房需求，特别是谁之前棚改的多，大概率谁现在就越倒霉。

去年房地产企业在三四线城市拿了不少地，而那些地大部分也会在今年释放为供给，供给大于需求，库存逐渐累积，价格逐渐下跌。而在四线城市开始下跌的时候，价格弹性之大又会反馈给需求的减少，带来资产价格的迅速下跌，到时候就是量价齐跌的现象，但“稳房价”的政策性调控会控制房企以降价的形式主动去库存的现象，会出现一个有价无市的滑稽市场，而最受伤的还是房企，其次是高位接盘的三四线居民。所以对于三四线的居民，投资不谨慎，亲人两行泪。

 

以下是部分三四线城市的情况：

3. 结语

周期美妙的地方在于无论科技如何进步、无论人类的文明到达什么样的高度，只要人在那里，人性的周期在那里，周期就在那里。“天下合久必分，分久必合”也便是这个道理。谁也逃不开地产的周期，所要做的，是站在周期的维度上运筹帷幄，决策千里，做一名聪明的投资者，而不是在周期的浪涛中裸泳。

 

本篇只简要讲了库存周期，和当下及未来的各线的库存情况。供给的因素和需求的因素没有过多的阐述，这些会放到以后的系列文中详细讨论。

 

那么我为什么不做空中国房地产？讲完了库存周期，下篇会简要讲述房地产的信用周期，之后会告诉你，在中国不会也不存在Michael Burry. 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/O23g-o1ngw_xJKyvRtsYlQ

◎作者 | GlassEye

◎来源 | GlassEye（TheGlassEye） 已获授权

引子：

最近一段时间，突然有很多很多好友问我怎么看上海楼市，我很久没有仔细的跟踪本市的地产情况了，在这个周末简单的分析了一下，着实让我吓了一跳。

我上一次跑盘是在2020年的五一节期间，那天一天跑了5个盘，都集中在内环的核心板块，因为内环是上海的核心资产，上海大市的人口流动的规律在白天都是从内中环大量涌入内中环内，在晚上从内中环内大量涌出至内中环外，其所提供极为成熟的交通枢纽商业配套等，均是支撑顶级核心资产的基本盘。

它对上海的地位就像贵州茅台对食品饮料的地位，除了本身基本盘外，在很多老上海人眼里，他们近似乎成为了一种资产价格信仰。

五一那天跑的其中一个楼盘叫做”中兴路一号”，是2016年上海的单价地王，由融信以139%的溢价拿下，楼面价就已经超过10万一平，之后由万科入股操盘，在去年五一期间开盘均价为13万一平，物业费14.98元，可是产品质量非常的一般，也没有学区托底，完全是因为土拍价格过高而不得不卖出相对高价的新盘，有一点像去年7月份A股上市的”中芯国际”。

在五一认筹首日，认筹比非常的低，旁边咫尺之遥高性价比的”锦绣里” 则快速去化。

很长一段时间，”中兴路一号” 这个盘的去化情况被我和小伙伴作为 “傻子多不多” 的风向标。

直到最近两天，朋友和我说，这个盘差不多卖完了，我才发现原来小丑竟然是我自己。

无解的供需比

在短周期的房地产资产价格的分析框架中，最核心的变量有两个，一个叫做库存，另一个叫做信贷。

库存是当前环境下，供需合力的结果，与资产价格直接对应。分析库存最核心的是判断未来供给增量，即推盘量，以及需求的变化。

信贷分为对房企与对居民，对房企信贷会直接影响拿地与销售的行为节奏，对居民信贷直接影响需求。

我们就一步步拆下去，看目前上海楼市到底是一个什么样的状态、为什么它会形成这样的状态、以及在今年或是未来的几年，它可能会成为一个什么样的状态。

我们先看库存情况。

下图是上海相对核心区域的供需比，从11月份左右开始，供需比低于去年同期，形成了强有力的价格支撑。

但当我们拉长时间维度看，上海内中环的供需比竟然已经到了过去十年的最低水平！

这意味着什么呢？换一句话说，在当前的情况下，住房供给远远远远小于住房的需求，已经达到了过去十年的最低水平，这也对应了为什么近期新房中签率如此的低。

那新盘这么火热，二手房总可以了吧？我们再看看二手房的情况。

上海大市，月度二手房挂牌量处于过去五年的中低位水平。

而如果我们拉成周度的频率看：

又是五年内的最低水平！

就是说，上海楼市目前所面临的一个情况似乎是，新房摇不到，二手房买不到的一个极度供需失衡的状态。

我们研究过很多资产类别，可以非常负责任的说。任何一类资产，在一般市场行为下，在这种情况下，其资产价格必然上涨。并且，因为金融属性，它涨的越多，需求就会越多，资产价格又一次与需求共振强化。

无解。

未来的推演

想判断未来会如何演变，先知道为什么会演变成这样。

造成本轮严重供需失衡的，有非常多的原因，其中最核心的如下几个。

第一个因素，在于供给。

上海自身对于住宅用地的供应，并没有呈现规模和持续性的下滑，整体成交也处于中高位的位置，意味着，从政府层面，上海住宅用地供给的总量是适中的。

但是，在供给总量适中的情况下，我们却看到，房企推盘的数量竟然逐渐下滑。

这只说明一个问题，上海还有不少的供给仍然压在房地产企业手中，捂盘慢慢卖，上海是核心资产，不急，反正拿地早，毕竟瑞虹新城都要开到第10期了。

另外一个重要因素，在于信贷。

上海与全国多数二三线城市最为不同的地方在于，上海首套买房的杠杆率很高，意味着，这类资产价格对信贷这个因子非常的敏感。

2020年，放水大年，从6月份开始，上海的按揭贷款就已经持续高于过去三年的水平。

上海的按揭利率，也常年是全国最低。

从银行层面，不卡按揭额度，不卡信贷审批，不提按揭利率，借贷过程极其通畅。

另外，上海在2020年早已经偷偷放开了限价，横盘多年之久的上海楼市均价，必然按奈不住。

于是，新盘价格开始上涨，带着周围二手房又开始上涨，二手房涨了以后又带动再新开的楼盘提价。

如果说，对于多数80后，最值得上车的时间段是2014-2015，那一波房地产去库存的前夕。

那对于大多数90后，说实话，最值得上车的那一年只有2017-2018了，那一波严格限价时期。

还有一个非常有意思的变量，在我自己买房的早期，我仔细的读了一遍2018年，上海出台的2035规划，其中有一条是，

“缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾,严格控制常住人口规模,至2035年常住人口控制在2500万人左右。”

然后在2020年，”上海沪上四大名校本科应届毕业生直接落户”，政策的松口，户籍与常住人口政策的放开，必然为未来的需求托底。

那如何为本轮无解的上海楼市破局？还没有上车的小伙伴该怎么办？

第一，在2021年，据统计，全市会有至少累计135个新盘入市；在去年这个时候，2020年统计的入市新盘数字是42个。

在放水背景下，在房企的三条红线之下，为加大回款，推盘供给是不会少的，这是最基本的市场行为。

第二，去年年底，央行出台了控按揭贷款的政策，这个政策执行力会如何我们不得而知，但这意味着，按揭信贷政策的逐渐拐头的迹象。

其合力是，供给逐渐提升，需求缓慢下滑，但是，这需要一个过程。

在未来，我们很可能看到，供需比慢慢抬升，但是资产价格仍然维持着稳步提升，直到供需比回到合理的位置，资产价格才能稳住。不要期待上海楼市大幅降价，没戏的，短期内，最多最多政府再次出手限价，稳住新房价格。

在当前市场供需严重失衡的情况下，对于高位的二手盘，切记切记谨慎入手。

新盘仍然是综合性价比最高的类别，有新房摇号资格的就一直摇下去，不要怕麻烦。

我仍然记得，在2018年，我为了摇前滩的号专门请假，从上午7点一直排队到下午1点。那时候，排在我身后的是一个姐姐，她的老公是一个老外，从排队的一开始到最后，那个老外说的最多的一句话就是：

‘It’s f**king ridiculous.’ 

然而，回过头看，小丑确是自己。

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Ze-TKSmvOFJQXmvomHLKYg