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导读：3月2日上午，国务院新闻办新闻发布会上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清谈到了众多热点话题。

 

发布会上，郭树清表示：“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

 

图 / 图虫

 

3月2日上午10时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况，并答记者问。

 

出席新闻发布会的还有：国家开发银行董事长赵欢；中国农业银行董事长谷澍；中国人保集团董事长罗熹；中国出口信用保险公司董事长宋曙光。

 

发布会上提到几个要点：

 

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大

 

银保监会主席郭树清在发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。他表示，个人持有过多房产，将来市场如果下来，那么个人财产就会有很大损失，比如贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，那么经济生活就发生很大的混乱。所以，郭树清强调，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

 

“2020年我国金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转。”郭树清指出，其中在房地产市场上，去年我国房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

 

“去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”但同时，郭树清也指出，我国房地产目前仍存在金融化、泡沫化倾向较强的问题。

 

对此，郭树清也在会上透露，现在正进一步采取一系列措施，如各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。

 

外国资本流入的规模和速度还在可控范围内

 

银保监会主席郭树清表示，疫情发生以来，各国都采取了积极财政政策和极度宽松的货币政策，这都可以理解。现在看一些副作用开始显现。

 

比如，欧美发达国家的金融市场和实体经济严重背道而驰，担心这一情况迟早会被迫调整。目前来看，外国资本流入的规模和速度还在可控范围内。

 

提示八大“拆招”：防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就

 

郭树清称，2017年以来，银行业保险业风险从快速发散转为逐步收敛，一批重大问题隐患“精准拆弹”，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。

 

一是金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转。2017年至2020年，银行业和保险业总资产年均增速分别为8.3%和11.4%，大体只有2009年至2016年间年均增速的一半。金融体系内部空转的同业资产占比大幅度下降。

 

二是银行业不良资产认定和处置大步推进，2017年至2020年累计处置不良贷款8.8万亿元，超过之前12年总和。

 

三是影子银行得到有序拆解，规模较历史峰值压降约20万亿元。

 

四是金融违法犯罪行为受到严厉惩治，不法金融集团风险逐步化解，一大批非法集资案件得到有序处置，互联网金融风险形势根本好转。

 

五是外部风险冲击应对及时有效，金融体系保持较强韧性。

 

六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

 

七是地方政府隐性债务增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。

 

八是大中型企业债务风险平稳处置。到2020年末，全国组建债委会2万家，市场化法治化债转股落地金额1.6万亿元，500多家大中型企业实施联合授信试点。

 

以下是郭树清在发布会上的开篇介绍内容：

 

谢谢主持人！女士们、先生们，同志们、朋友们，大家上午好！首先，我代表中国银保监会，代表一道出席发布会的各位董事长，对长期以来关心支持银行保险改革发展的媒体朋友们，表示衷心感谢！祝大家新春快乐，工作顺利，身体健康！　　

 

2020年，面对严峻复杂的国内外形势，中国银保监会和整个银行业保险业系统，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，以政治建设为统领，增强“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，在国务院金融委统筹指挥下，迎难而上，主动作为，坚持稳中求进工作总基调，以深化供给侧结构性改革为主线，坚决打赢防范化解金融风险攻坚战，努力推进金融治理体系和治理能力现代化，各项工作迈出坚实步伐。　　

 

第一，支持国民经济迅速从停滞下滑恢复到正常发展。新冠肺炎疫情暴发后，坚持人民至上生命至上，当即制定一系列政策措施，紧急提供专项信贷5.3万亿元，完成相关保险赔付超过5亿元，全力支持打赢疫情防控总体战、阻击战。截至2020年末，人民币贷款比年初增加19.6万亿元，累计对6.6万亿元贷款实施延期还本付息，在5个试点省市发放应急贷款242.7亿元，全年实现向实体经济让利1.5万亿元目标，有力支持复工复产和“六稳”“六保”。全年新增制造业贷款2.2万亿元，超过前5年总和；新增民营企业贷款5.7万亿元，比上年多增1.5万亿元；健康保险赔付支出2921亿元，同比增长24.2%，累积了1.57万亿元长期健康保障风险准备金。积极助力打赢脱贫攻坚战，三年以来，全国累计发放精准扶贫贷款9.2万亿元，涉农扶贫保险累计提供风险保障3.5万亿元。主动配合打好污染防治攻坚战，到2020年底21家主要银行绿色信贷余额达到11.5万亿元。　　

 

第二，数字化转型助力开拓普惠金融新局面。银行业保险业加快产品和服务创新，促进国民经济转型升级。根据有关国际组织报告，中国普惠金融服务达到世界先进水平，电子支付、数字信贷、线上保险居于全球领先地位。2020年，银行机构和保险机构信息科技资金总投入分别为2078亿元和351亿元，同比分别增长20%和27%。五家大型银行均成立了专门的金融科技公司，金融服务的可获得性和便捷性明显增强。如建设银行充分发挥科技和数据优势，围绕小微企业实施流程再造，建立“小微快贷”线上化业务模式，创新推出了一系列普惠金融专属服务方案。2020年末，全国普惠型小微企业贷款余额15.3万亿元，增速超过30%，其中5家大型银行增长54.8%。行政村已基本实现基础金融服务全覆盖。大病保险已覆盖11.3亿城乡居民。　　

 

第三，防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就。对比习近平总书记在2016年底中央经济工作会议和2017年全国金融工作会议提出的任务要求，银行业保险业风险从快速发散转为逐步收敛，一批重大问题隐患“精准拆弹”，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。

 

一是金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转。2017年至2020年，银行业和保险业总资产年均增速分别为8.3%和11.4%，大体只有2009年至2016年间年均增速的一半。金融体系内部空转的同业资产占比大幅度下降。

 

二是银行业不良资产认定和处置大步推进，2017年至2020年累计处置不良贷款8.8万亿元，超过之前12年总和。

 

三是影子银行得到有序拆解，规模较历史峰值压降约20万亿元。

 

四是金融违法犯罪行为受到严厉惩治，不法金融集团风险逐步化解，一大批非法集资案件得到有序处置，互联网金融风险形势根本好转。

 

五是外部风险冲击应对及时有效，金融体系保持较强韧性。

 

六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

 

七是地方政府隐性债务增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。

 

八是大中型企业债务风险平稳处置。到2020年末，全国组建债委会2万家，市场化法治化债转股落地金额1.6万亿元，500多家大中型企业实施联合授信试点。　　

 

第四，强监督强监管的良好氛围基本形成。坚定不移加强党风廉政建设和金融反腐败斗争，强化监督执纪，一批官商勾结、利益输送、违法侵占的腐败分子被绳之以法。严格执行公私分开、履职回避和监管问责，2020年银保监系统共纪律处分164人。加快补齐监管短板，堵塞制度漏洞，2020年完成61项监管规章制度建设。重拳治理乱象，保持案件处罚问责高压态势，2020年处罚违法违规银行保险机构3178家次，处罚责任人员4554人次，罚没金额合计22.8亿元。推动金融纠纷多元化解，清退、赔付消费者177亿元，切实保护金融消费者合法权益。　　

 

第五，中国特色银行保险机构公司治理逐步完善。把强化公司治理作为转变银行业保险业体制机制的重要着力点，按照杭州峰会达成的共识，努力推动20国集团/ 经合组织公司治理原则有效实施。督促银行保险机构将党的领导和公司治理有机融合，通过“双向进入、交叉任职”、党内监督与企业内控结合等机制安排，确保党组织真正发挥领导核心和政治核心作用。银行保险机构普遍建立“三会一层”的组织架构，股东穿透监管明显强化，关联交易专项整治有序开展。目前，我国商业银行体系不断优化，市场竞争充分，四家大型商业银行经营效率已接近国际先进水平，在劳动生产率、成本收入比、盈利能力、科技创新等方面实现赶超。大型保险公司资本充足水平，也与美国、欧洲、日本同业相当。　　

 

第六，银行业保险业其他各项改革开放持续深化。稳步推进中小银行深化改革和化解风险，积极推动发行2000亿元地方政府专项债补充中小银行资本。深化保险资金运用、商业车险和意外险定价机制等改革，推进商业养老保险改革发展和健康保险稳步成长，引导理财、保险、信托等长期资金支持资本市场发展。持续推动对外开放措施落地见效，2018年以来，共批准新设各类外资银行保险机构100多家。其中，一批在财富管理、商业保险、信用评级等方面处于领先地位的国际专业机构，通过独资、控股或参股等方式进入中国市场，外资机构投资中国金融市场积极性显著提高。　　

 

2021年是“十四五”开局之年，银保监会将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神，以银行业保险业高质量发展的新突破，促进国民经济加快构建新发展格局。着力做好以下工作：

 

一是完善金融有效支持实体经济的体制机制，更加精准支持科技自立自强、先进制造、民营企业、小微企业、乡村振兴、绿色发展等重点领域。

 

二是深化金融供给侧结构性改革，牢固树立“以客户为中心、以市场为导向”的理念，培育发展更多专业化特色化金融机构，进一步开发符合人民群众需要的银行产品，规范发展第三支柱养老保险等保险服务。

 

三是把防范风险作为金融业的永恒主题，毫不松懈地监控和化解各类金融风险，强化金融法治，完善长效机制。

 

四是维护公平竞争的市场环境，强化反垄断和防止资本无序扩张，确保金融创新在审慎监管前提下进行。

 

五是实施更深层次的金融市场和机构改革，推进更高水平的金融开放，畅通要素循环，激发市场活力。

 

六是持之以恒全面从严治党，深入开展金融反腐败斗争，加强内部管理和自身建设，打造忠诚干净担当的监管铁军。我们将通过不懈努力，真抓实干，推动实现“十四五”开好局起好步，以优异成绩庆祝建党一百周年。　　

 

我先介绍这么多。下面，我和我的同事非常愿意回答大家的提问。谢谢大家！

 来源：刘晓博说楼市

 

《广东省国土空间规划（2020—2035年）》近日对外发布，其中透露了大量有价值的信息。比如广东未来即将实施的四大超级工程，以及未来人口的分布等。

 

1、四大超级工程

 

“规划”提出，在交通方面要预留6大廊道（见下图）：

 

这6大廊道，其实就是6大工程。其中“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”、“粤东至粤西沿海高铁”、“琼州海峡通道”都堪称世纪大工程。

 

中国一直在全球高铁发展上走在最前面。目前，我们时速350公里的轮轨高铁已经成网，其便捷性大家有目共睹。

 

时速350公里的高铁只是开始。中国要追求更高速度、更大运力的高铁网络，磁悬浮是一个重要选择。早在2019年，时速600公里高速磁浮试验样车就在青岛下线，标志着中国在高速磁浮技术领域实现重大突破。

 

交通部在2021年1月出台的《交通运输部关于服务构建新发展格局的指导意见》提出，要推进新型交通基础设施建设，合理统筹安排时速600公里级高速磁悬浮系统等技术储备研发。

 

中国目前运行的或者规划的磁悬浮，一般都是比较短的线路。比如广深、沪杭之类的。“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”的提法，还是第一次在比较正式的官方文件里提及。

 

可以想见，有“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”，必然会有京沪磁悬浮。

 

这意味着，中国将拥有多个铁路网络——普通速度的、时速350公里的，未来会有时速600公里以上的磁悬浮。

 

从广深磁悬浮的设计看，未来磁悬浮的高铁网络会吸取之前高铁新城的教训，避免在过远的郊区设置站点，而会首选在中心城区设置站点。因为高速磁悬浮的竞争对手是航班，争夺的客人是商务客，把大城市的CBD连接起来，显然是最明智的。

 

“粤东至粤西沿海高铁”是什么？其实就是深珠通道。这是中国跨海通道的3.0版。

 

港珠澳大桥是1.0版，是双向六车道的桥隧综合体；深中通道是2.0版，是双向八车道的桥隧综合体；而深珠通道将是“双向8车道+4条轨道”的桥隧综合体，其运力将超过“港珠澳大桥+深中通道”。其中的4条轨道，2条可以走地铁，2条可以通高铁。

 

珠海的唐家、北围，将通过深珠通道跟深圳前海无缝连接，从通勤时间上看基本实现同城化。这将是珠海的重大利好，珠海官方希望能在十四五末动工。

 

“琼州海峡通道”，是连接广东雷州半岛和海口的通道，未来采用隧道的可能性偏大。这也是一个超级工程，对海南的腾飞将发挥重大作用。

 

由于海南在国家开放版图中日益重要，所以“琼州海峡通道”会很快提到议事日程上，肯定会比渤海湾通道先启动。这对于粤西的经济发展，也将起到重要作用。

 

2、广东人口、经济增量，将进一步向珠三角集中

 

“规划”透露，从目前到2035年广东每年的常住人口增长，将平均达到115万人。到2035年，广东的常住人口将达到1.3亿人。

 

在人口规划图上，广东被分为了四个片区——珠三角、沿海西翼、沿海东翼和北部生态区。

 

 

其中珠三角的常住人口计划从2018年的6301万人，增长到2035年的8440万人，增量高达2139万人；沿海西翼从1620万人，增长到1650万人，增量30万人；沿海东翼从1738万人，增长到1800万人，增量62万人；北部生态区从1687万人，增加到1510万人，减少177万人。（见下图）

 

很显然，未来广东人口增长中心仍然是珠三角。虽然官方在“沿海西翼”和“沿海东翼”各规划了一个副中心城市，分别是湛江和汕头，但这两边人口增量非常小，平均到每年不过2到4万人而已。

 

至于北部生态区，人口会是持续下降的。

 

 

上图是2009年到2019年，广东21个地市小学生人数的变动情况，它比官方公布的常住人口更能精准地反映人口的变动。从过去10年小学生人数看，珠三角当然增长最好，而粤北生态区增长也是“沿海西翼”和“沿海东翼”要好的。

 

为什么过去10年，“沿海西翼”和“沿海东翼”人气反而不如粤北生态区？恐怕跟地域文化的封闭性有关。尤其是粤东潮汕地区，当地人比较抱团，再加上方言问题，外地人比较少去谋生。

 

 

上图是广东21个地市公布的，2009年到2019年的常住人口变化，一些小学生下降很明显的城市宣布自己的人口增长了，这显得有些可疑。

 

3、省域副中心，从3个变成了2个。

 

在广东空间结构上，“规划”提出了“一核、两极、多支点”。其中“一核”，就是珠三角，其中深圳和广州又是珠三角乃至整个广东的“双子核”。

 

“两极”，就是汕头和湛江，也就是两个省域副中心城市。它们又分别成为“汕潮揭都市圈”和“湛茂都市圈”的领头羊，目标是“成为全省新的增长极”。

 

 

此外，广东还提出广州帮扶湛江，深圳帮扶汕头，实现两个副中心城市的战略目标。

 

值得注意的是，之前广东是“3个副中心城市”，现在缩减为“2个”，珠海出局了。但其实珠海地位没有下降，因为珠海仍然是“珠江西岸都市圈”的领头羊。只是由于珠海在“一核”里，所以没有必要再跟汕头和湛江两个小兄弟争风头了。

 

在“多支点”方面，“规划”提出：

 

增强汕尾、阳江的战略支点功能，打造珠三角产业转移承载地、产业链延伸区和产业集群配套基地；增强韶关、清远、云浮、河源、梅州等北部生态发展地级市中心城区的综合服务功能，进一步提升中心城区人口和产业承载能力。

 

很明显，这里面提到的7个城市分为了两个层次。汕尾、阳江将发挥“战略支点功能”，韶关、清远等5个城市只是增强中心城区的综合服务功能和人口数量。

 

于是我们可以看到，广东的城市被分为了下面几个层次：

 

真正的双黄蛋核心——深圳和广州；

五大都市圈的另外三个中心城市，事实上的三大副中心——珠海、汕头、湛江；

战略支点城市——汕尾、阳江；

其他珠三角城市——佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆；

剩下的城市——韶关、清远、云浮、河源、梅州、揭阳、潮州、茂名等。

 

或者有读者会觉得奇怪：佛山和东莞经济和人口规模这么大，在规划里的定位不如汕头湛江也就罢了，竟然还不如汕尾和阳江吗？

 

没有办法，规划就是要照顾方方面面，尤其是要均衡。所以，一个城市的地理位置很重要。佛山太靠近广州，东莞太靠近深圳，所以反而不能成为副中心，甚至不能成为战略支点。

 

比如深圳GDP和汇聚资金总量都是全国第三，但国家中心城市设立了9个，连郑州西安都入选了，就是没有深圳；苏州经济总量超过了直辖市天津，也超过了一大堆副省级城市，但至今仍然是一个地级市。这些都是同样的道理。

 

也就是说，在规划上总有一些城市要吃亏。

 

但这不是说佛山、东莞不重要，而是说他们将全面融入广州和深圳都市圈，没有必要“独树一帜”了。

 

为什么汕尾和阳江是战略支点城市？因为他们正好处于珠三角跟“沿海西翼”和“沿海东翼”的连接位置。

 

 

上面这张图，是广东“一链、两屏、多廊道”的国土空间保护格局。也就是说，在粤北有两条屏障——北部生态环形屏障和珠三角外围生态屏障，这是结合粤北山地设置的。

 

两条生态屏障在粤北，也解释了为什么规划里粤北人口是下降的。当然，这也告诉我们，投资还是要选珠三角。至于未来广东的均衡发展，主要是沿着“南部海岸线”展开的。

 

“规划”还提出了广东“一带八湾五岛群”的概念，其中8个海湾和5个海岛群值得大家了解一下（下图）：

 

 

 

4、小结：未来广东的发展态势

 

早在10年前，随着前海、南沙、横琴等新区的设立，广东经济、人口总量进一步将珠江口汇聚的态势，就已经非常明显了。

 

这个态势，引导着深圳、东莞向西发展，广州向南发展，中山和珠海向东发展。佛山、江门也都开始眼睛向东。

 

自从国家2019年8月18日把深圳正式定位为“社会主义先行示范区”，深圳事实上成为大湾区的第一增长中心。而深圳的实际定位，也超越了广州。

 

但广东不希望出现单极发展的态势，所以提出用支持深圳的力度来支持广州。而广深如果未来发展过于失衡，也的确不利于大局。所以，结果只能是深圳加速在前面飞，广州拼尽全力在后面赶。

 

看懂了这个态势，你才能懂得广东的未来。也就是说，资源肯定会被深圳、广州更大力度的吸附。

 

所以，广东最有投资价值的地区，主要在两个环：大湾区的“内环”和“环深圳”。

 

所谓大湾区的“内环”，包括深圳前海——宝中——会展新城——深圳海洋新城——东莞滨海湾新区——南沙——翠亨新区——唐家北围——横琴。

 

所谓“环深圳”，包括深圳、东莞和惠州。

 

此外，就是广州以及佛山靠近广州的区域。

 

至于粤北、粤东、粤西，以及大湾区里偏弱的肇庆、江门，惠州的龙门、博罗，佛山远离广州的一侧，其不动产投资价值都偏低。

——— / END / ———

1

写了好几遍开头，试了各种代入方法，最后引出来的内容都感觉不是我要说的话。

 

所以……

 

算了！咱们直接一点吧。

 

中国的房价到底贵不贵？

 

研究这个问题的人大多都在看着北上广深，尤其是去年深圳的价格直接怼了个“冲天炮”出来。

 

老百姓很激动，炒房客很激动，媒体们更激动。

 

这么好的一个题材，如果不赶快拿来爆炒一波焦虑，那简直对不起媒体人的“良心”。

 

但是中国的普遍房价是否真的像我们看见的那么高呢？

 

其实并不一定啊！

 

因为媒体想要的是流量，那就得抓住矛盾点，就得卖焦虑，就得高呼“你们再不上车，这辈子都买不起房了！”

 

因为炒房客只想知道自己的暴富之路在哪里，而不会关心普遍事实到底是什么。

 

就像是股市里的媒体要么就是暴涨，要么就是暴跌的刷标题，炒家们只想知道下一个爆发的股票是啥，即便自己买不到，听着也能爽一下。

 

于是点赞来了。

 

而吃这碗饭的销售顾问们也喜欢听他们说这个，因为只有这样才能帮忙制造紧张情绪，大家都不紧张了，销售业绩谁来扛？

 

话说，事实上房产资源真的有那么紧缺么？

 

中国房屋空置率有多高，我都不用在这列数据，大家自己百度搜一下就能刷出上千页来。

 

就像前几天刚跟几个大区项目总吃过饭，那哪是什么“白领聚会”啊？那就是个吐槽大会！

 

一个项目卖了2年了，去化才40%，结果二月份上面集团给定了个指标：春节期间卖一个亿。

 

这哥们儿当场就说要剖腹自尽！

 

因为他那盘子剩余体量加起来才12亿，让他一个月完成他前任一个季度的销售业绩，也不知道他到底是得罪了哪路“裙带小王子”，才被穿了这么小一个“小鞋”。

 

但是没办法啊，吃这碗饭就得想招干啊，一句话：“所有人都给我去找‘贩卖焦虑’的文章，然后通报大区全员转发！”

 

于是，转发也有了。

 

最后这焦虑又被层层分派以后，硬是塞进了小老百姓肺管子了，想想自己一个月三四千的工资，再看看这满大街一两万的房价，谁不炸肺？

 

越想越委屈，越看越难受！

 

很好，情绪起来了，虽然招来骂声一片，可骂声也是流量啊！

 

网红鼻祖芙蓉姐姐不就是这么火的么？

 

正好趁着你愤怒的时候，还能再带一波流量，完美！

2

话说回来了，房价真的像媒体们说的那么高么？真的不上车活不了了么？

 

很多人在想这个问题的时候，都是带着情绪的，甚至表达观点的时候不是认真思考过的。

 

冷静下来想想，房价高的地方你们是不是天天就听那几个名字了？

 

什么“北上广深”，什么“珠三角、长三角”……

 

中国不含港澳台地区，一共有672个设市城市。

 

加上直辖市4个，297个地级市，375个县级市。

 

全国乡镇总数37334个！

 

这37334个名字当中，房价疯涨到让大家耳熟能详的有几个呢？

 

或者缩小一点，这672个设市城市当中，咱们耳熟能详的“房价飞天鸡”有几个？

 

或者，咱们再缩小一下，仅以4个直辖市外加297个地级市（县级市排除在外）。

 

总计301个名字当中，以房价闻名的你能背出30个么？

 

（杠精们赶快行动起来，不用跟我客气！）

 

所以兄弟们，中国房价普遍畸高真的是个假象，是一种由利益关系共同营造出来的焦虑氛围。

 

制造不了情绪的新闻大多媒体不愿意报道，所以才让我们放眼望去都是涨涨涨。

 

就好比有一次我跟一个韩国过来的哥们儿聊天，我问他你们那里是不是真的遍地美女和整容脸？

 

他说：不是，大多数人其实还是正常模样，甚至比中国的平均颜值还低一点，只是说丑的不准上电视而已。 

 

事实是，中国房价领涨的区域，要么是资金和经济体量富集、要么是政策和供给特殊的“高颜值”区域。

 

我们暂且不谈这种高度的资金富集是好是坏，合理不合理。

 

仅说在资金集中，普遍收入较高，以及消费需求旺盛的区域，商品价格上涨这本就是应有之义。

 

是正常的经济现象，就如当初汉武帝迁天下豪强入茂陵，最终一斗米数千钱一样。

 

浙杭广深地区的普遍收入水平什么样，一个毕业生只要能进个好点的公司，起步也万把快了吧？

 

华为一个中高级工程师，能安安生生干十年以上的，手里没有小一千，最少也有大几百。

 

二三线城市的收入水平又是什么样呢？

 

2020年全国人均总收入中位数也就在3万元上下，月薪超过5000块的就已经属于中高收入人群了。

 

拿着经济欠发达地区的收入水平数据，去对比经济发达地区的消费水平，得出来的结论能不刺激么？！

 

二三线城市的房价其实也低啊。

 

你为什么不关注呢？

 

因为不刺激啊，媒体不爱报道，吃瓜群众也不爱看啊！

 

这就是个观察者偏差，就像那天我家小侄女问我：“你知道为什大人从来都不挑食么？”

 

我问：为什么啊？

 

她说：因为自己不爱吃的你们不买啊！

 

3

其实就是这么回事儿。

 

不爱吃的咱不买！

 

在大多数人关注房价的时候，内心最底层关注的并不是“房住不炒”的基层属性，而是在关心他保不保值，能不能升值！

 

这本身就是在以商业投机的逻辑参与其中，内心底层旋转的逻辑不是“家”，而是钱！

 

嫌赚钱少的，自然就想往大城市去！

 

那问题来了，这么多乌泱泱的有为青年，离开二三线，走向北上广。

 

这没问题，也没毛病。

 

这些人像在梦想中的繁华之地购买一套房，没问题，更没毛病。

 

但是我们不能忽略掉一个问题！

 

那就是，你既然来到了资源富集区，来到了“遍地黄金”的资本乐园追逐财富，那么当你享受这里的高薪资待遇的同时，是不是也必然要承担这里的高消费水平呢？

 

外地人想在大都市里安家落户，城市里的本地人想给儿女多留两套房产以备未来，资金富裕了，商品稀缺了，买家变多了，价格上涨了。

 

还有比这个更正常的事情么？

 

市场在调节供需，ZF也在打压恶意炒作势力，而剩余的民众不管是为了自己的梦想，还是为了儿女的将来，依然在竞价。

 

但是如果价格真的高到了谁都买不起的地步了，那么哪里来的上涨动力啊？

 

事实是，那些地方的资本体量本身就在推动着价格标准，政府要做的仅是挤压泡沫，平抑过度投机，而不是承诺让所有人不管干什么都买得起高价商品。

 

同样的，没有任何人规定外地人必须在本地买房吧？

 

就像是没有任何人规定老百姓必须炒股吧？

 

既然为钱而来，参与商品交易，那么为钱而伤，我觉得很合理啊！

 

这就有一个很奇怪的现象了，房价跌了就有“房闹”打砸闹事，那为什么股市崩了，股民就活该为国接盘呢？

 

这时候就有的人说了，那规定落户必须买房的怎么算？

 

那同样一问：有人规定外地人必须在本地落户么？

 

谁逼着他了么？

 

看看那些在大城市打工挣钱了以后，回到家乡盖起小洋楼的人，他们怎么不抱怨房价高的活不了了呢？

 

谁也没有规定过一个人如果在一个城市赚了钱了，就不准他回去家乡买房吧？

 

很多人在外地赚了钱了也会回家置业的呀！

 

这些人都带着外来资金回到家乡城市买房了。

 

是！他们推高了房价，但咱凭啥骂他们啊？

 

骂他们赚了钱以后把钱带回来了？

 

三四城市的房价上涨，本质上就是一种外出资本的回补，随着高铁的开通，这种回补还会更加剧烈。

 

资本高压区从资本低压区抽取劳动力和消费力，然后由返乡资金推动本地生活成本提高。

 

这没毛病，受到冲击的其实是那些没有走出去的人。

 

但是这又能怪谁呢？

 

人家宁愿在大城市当小瘪三，也不回家的时候，你说人家白眼狼，不知道为家乡添动力！

 

人家在外年风风雨雨赚钱回来了，你又骂人家是王八犊子，带着钱回来祸害父老乡亲！

 

你说，这做人怎么这就么难呢？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/9WEORW7wC7zHQWzio5NS-Q

◎作者 | 宋丁

◎来源 | 宋丁视点（SDviewpoint）

前几天与朋友聚餐，席间华润置地一位区域高管问了这样一个问题：我们还有人口红利吗？

 

作为房地产业的高管，我的这位朋友所说的“我们”显然指的是“中国房地产”，其问题也就是：中国房地产还有人口红利吗？

 

这个问题好大，它不仅和房地产业密切相关，甚至都关乎到国家命运了。

 

据中国人口与发展研究中心的文章预测，十四五时期将是中国出生人口规模减少最为快速的时期，预测出生人口将从2020年的1400万左右降至2025年的1230万左右，平均每年减少近50万。中国社科院的分析认为，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，2050年减少到13.64亿，2065年减少到12.48亿，即缩减到1996年的规模。

 

我不知道这些数据的预测到底准不准，但中国人口的净增长下降甚至进入负增长，这个判断还是可信的。人口负增长意味着什么？中国长期以来经济成长所依赖的人口红利模式将发生逆转，经济战略必将做大幅调整，更不要说房地产必须重新审视发展模式了。

 

现在中国城市的房子够住吗？目前中国城镇住房总存量已经超过300亿平方米，按套数算在3亿套以上（不含集体宿舍）。家庭户（不含集体户）户均住房约1.2套。看上去房子是够住了。

 

也有分析说，中国城里的房子不只是够住，而是太多了，全国一、二线城市有20%的闲置房，三、四城市更高，达到 40%之多。也有国外专家给出的中国房屋空置率是26%。

 

但还有分析说，用平均数不能解释房子是否真的够住不够住，因为有人炒房，持有多套房，而还有很多人特别是大城市的人没有房子，中国大城市的住房问题仍然严峻，难怪去年12月中央经济工作会议特别指出，要重点解决大城市的住房问题。

 

可见，对于“中国房地产的人口红利是否真的消失了”这个问题，还真不能用一句话回答清楚。

 

一方面是人口净增长下降，甚至要出现负增长，人口红利正在消失，另一方面，一些大城市，例如深圳，人口仍然在增加，城市土地及住房供应跟不上需求，同时房产资源配置严重失衡，导致很多人没有住房，人口红利仍然在发挥作用。

 

因此，对中国人口红利这个事情来说，不能用直线思维去理解它并由此去推导经济形势和房地产形势。人口作为国民经济的基础要素之一，在任何时候都可能有红利表现，只是红利的表现形式不同罢了。目前，中国人口潮水般上升式的人口基础红利正在弱化或消失，但更多深化性质的人口红利正在生成或涌现出来，甚至会长期存在，研判经济走势及房地产走势，必须清楚这些深化型的人口红利是什么。

 

我把深化型的人口红利分为如下六种类型：

第一种是收官性的人口红利。

 

这是指中国人口城市化正在进入后期收官阶段，仍然存在刚性的人口红利。中国改革开放起始时期的1980年，中国的城市化率为20%，经过40年的历程，目前已超过60%，大体上每年提升一个百分点，城镇人口已经达到大约8.5亿人。按照国际标准，一个国家的城市人口占比超过70%，即基本实现城市化，如果达到80%，就是比较成熟的城市化。按照以往每年一个百分点的增速，还有大约10年达到70%的基本城市化，还有大约20年达到80%的成熟型城市化。

 

按照70%算，10年内新增1.4亿城市人口，按照80%算，20年内新增2.8亿城市人口，对于房地产来说，这些都是中国城市化在最后10年或20年中间刚性的人口红利。

 

当然，这些人口中，一部分目前已经进入城市，只不过他们还没有被纳入常住人口范畴，会在未来某个时间完成这个纳入过程，因此，他们仍然属于“收官性的人口红利”。

第二种是结构性的人口红利。

 

在中国人口净增数量日益下滑的大背景下，国内人口流动趋势更加凸显，这就是由农村及中小城市向大城市群地带流动的趋势，例如粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈等重点城市群落成为人口持续流入的地区。这样的人口流动导致国内城市人口的重大分化现象，有些发展较慢的中小城市、三四线城市不但难以吸引农村人口继续进入，而且部分城市还面临人口流失的困境，而那些热点地带则继续保持人口净流入的态势。这种由全国城市人口流动、迁移的机械增长变动导致的结构性人口失衡，给人口净流入的城市带来了结构性的人口红利。

第三种是补偿性的人口红利。

 

从住房角度看，一个城市即便不算新增人口，原有的人口中，住宅的供应总量也未必一定能达到实际需求的总量。这是城市经济结构中的一种明显的“缺口”现象，迟早要补上，我把它称为“补偿性的人口红利”。例如深圳，多年来这个“缺口”一直存在，而且很大，常住人口中，拥有合法住房（不含集体宿舍）的人仅有大约30%，其他70%的人，有的买了违建性质的小产权房、军产房等，更多的是租房居住，他们当然期待有朝一日能够住上属于自己的合法住房。他们身上体现出来的就是补偿性的人口红利。

第四种是扩空性的人口红利。

 

以上三种类型的人口红利，放到城市住房体系中去，都属于“刚需”，就是从没有住房到拥有住房（合法自有住房）。但是，城市中还有大量市民，他们已经有了住房，但并不满足目前的居住空间尺度和水平，有扩大居住空间或水平的需求，如从刚需性居住提升到改善性居住，从小户型居住提升到大户型居住，从普通住宅居住提升到豪宅性居住，这种居住空间扩张的现象大量、长期存在，对于房地产业来讲，这也是一种特殊的人口红利，我把它称为“扩空性的人口红利”，是城市内部追求更大居住空间水平的人口不断增加给房地产业带来的红利和机会。

第五种是消费性的人口红利。

 

2019年对于中国来讲，是一个特殊的年份，这一年，中国的人均GDP上升到1万美元，同时，这一年中国取代美国成为世界上最大的单一消费大国。这个转变非常重要，意味着中国经济增长模式发生基础性改变，消费拉动将扮演主力，其背后的动力是，中国人口中，越来越多的人在逐步增加消费支出在家庭支出中的比重，其中在住房及其相关的住房硬装修、软装修上的支出是消费支出的重要组成部分，这种对家庭生活方式实施居住性改善的消费动能将长期持续，成为房地产领域的消费性人口红利。

第六种是人才性的人口红利。

 

近年来，全国各大中城市掀起了一波波的“人才大战”，显然，当单纯的人口数量红利下降的时候，各地都把希望寄托在了人口的品质提升上面，主要表现就是大力吸纳各类人才落户。有些城市甚至专门设定了人才住房政策，给予前来落户的人才以不同程度的住房优惠。这种人才的流入构成了当前城市竞争发展中的一种人才性的人口红利，人才也是人口，但这是含金量更高的人口群体，对于一个城市的发展具有更加重要的价值，因此成为城市间竞争的基础抓手。

 

现在我可以回答“中国房地产还有人口红利吗？”这个问题了：从中国人口净增长的视角看，人口总量带来的红利正在弱化，甚至在一些城市已经消失，房地产已经无法依赖这样的人口红利继续发展，但是，全国城市的结构性分化现象日益凸显，未来大城市及都市圈的人口仍然有净增长的机会，仍然拥有人口净增长带来的人口红利；除此之外，城市内部大量而长期存在住房空间尺度提升的需求，还有日益增长的对于居住消费水平改善或升级的需求，更有大量人才带来的高品质的经济要素价值，这些也属于特殊的人口红利。

 

面对这些特殊性的人口红利，房地产业须改变运营思维、渠道和商业模式，以新策略应对，充分对接和利用好这些多元化的人口红利，这样才能获得符合时代的新型价值增长机会以及相应的经济回报。

 

楼市普涨时代已结束，盲目上车的人终将付出惨烈代价。

找到靠谱的信息渠道，打破旧有认知才能找到优质资产。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/RolXwFsBPyb_GzSEmn25Zw

来源：米宅

高中同学每年都要在年底之前聚一次，今年亦不例外。

一个同学是在一个地方银行任行长，我问他：你们现在的房贷还能发放吗？

他的回答亦没让我意外：没额度了，全停了，去年放太猛了。

我就知道，2021年楼市最大的黑天鹅已经如期降临，毫无意外。

是的，2021的楼市信贷，将重回2013和2018年，利率上升、要找关系、没额度、放贷难、下款难。

2020年12月，我在珠海加购了一套小四房，本来购入的时候给开发商说的是延期到三月办理手续，前段时间，我交待助理：不要拖了，马上办理手续和贷款，能多快就多快。

对于趋势，我们要了然于心。

1

一切源于此

2020年的最后一天，央行出台了房地产集中度管理政策，给房贷下达了具体的数字和比例红线。

新政从2021年1月1日起执行，具体要求如下。

2013年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

2018年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

以前都是看不见的手在人工干预，这一次，明文标准化、格式化、数字化。

强力执行。

2

于是，广州先紧了

广州开年就说：我先紧为敬，你们看着办。

广州工农中建四大国有行传出房贷涨价的消息后，多家银行跟进。

邮储银行广州分行表示，与其他国有大行保持一致，也开始提高了个人房贷价格。

此外，浦发银行、光大银行、中信银行均表示价格调整中。

向来房价最低的汇丰银行，本周起也大幅提价，首套房贷从LPR不加点上调至不低于LPR+50bp。

这个表格已经是一周之前的表格了，现实中的情况肯定是更为紧张，不会轻松。

天鹅已经降临，无须侥幸。

3

广州怎么了？

其实没什么，广州楼市太火了，房贷需求太多了，额度不够了，银行房贷占比已经超过或将要超过红线了。

要不停贷，要不提高利率，在越线之前多赚一点是一点。

广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市，在2020年都很火热。

如表中所述，在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时，广州2020楼市销售同比增长29%，深圳同比增长24%，东莞同比增长32%。

而网红城市杭州只不过同比增长了3%，重庆武汉都是同比下滑了21%。

供需决定一切。

房贷需求太多太快，房贷占比急剧上升，离红线越近，当然要收紧，当然要提高利率。

就是这么一点事。

4

然后呢

广州只是第一枪，其它城市肯定会蔓延和跟进，因为，很多银行都已经红线了，没有额度了。

比如，上一张表格中的南京、成都，很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。

来看下表。

如图，红线都是已经越红线的。

所以，成都银行、郑州银行、中原银行、青岛银行、厦门银行、兴业银行、招商银行肯定是完全没有额度了，肯定是拒贷的，或者是婉拒的。

各位如果有在这些银行做按揭的，请及时调换银行，不要耽误事儿。

而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线的，也是没有额度的，也是要提高利率和收紧审批的，要提前注意换银行。

5

再然后呢？

回顾2013、2018，之前也有类似的情况。

那时的说法是：窗口指导。

我在2013和2018的当年都有买房和做贷款，清晰的记得当时的利率之高和放款之难，2013年还好一点点，利率上浮20%。

而2018年的利率要上浮30%，然后找关系也才降到了上浮25%，还是靠存款和理财换来的。

审核也是极为困难，不能有征信等任何问题。

在2019年情况好了一些。

2020年，疫情来临，货币宽松，贷款也容易了许多，抓住了的就抓住了。

“宽总体货币，紧楼市信用”，这是总基调，不要抱侥幸。

一旦有松动的口子，一定要抓住，不要以为会一直这样，窗口期不会一直存在。

一切都有周期，我相信未来也一定还有松动的窗口期，但这次明显不一样，之前是非标准的窗口指导，这次是明文规定的数字和标准。

这次的松动，更难。

但一定会有，还是那句话，一切都是周期，只是波长和波峰难以精准预测。

问题是，你无须等待周期，因为，鱼和熊掌，房价洼地和利率洼地，不可兼得。

6

有何影响？

1、广州只是前兆，很多城市都将出现类似情况，利率上升和房贷收紧，审批变难。

2、楼市信用收紧，楼市边缘性资产将被房企和购房者双双抛弃，比如华夏幸福的产业新城、融创的文旅城、恒大的文旅城、碧桂园的郊区小镇、蓝城的乡村小镇等等，这类资产将在2021继续打折促销。

3、而有限的信贷资源将继续聚焦于好城市的核心资产，比如郑州北龙湖、合肥滨湖、青岛市南市北、成都金融城、广州天河海珠黄埔、苏州园区狮山、西安高新沣东曲江、武汉滨江光谷等等，这些资产不会下跌，并会继续楼市大年的趋势，铁定跑赢大势。

4、2021年的中国楼市，普遍大涨不可能，但点状的突起一直存在，你只要找到并关注这些点即可，大面无需关注，这是你的信仰。