◎作者 | Phoebe Liu

◎来源 | 高净值TIMES（ID：HNWI-TIMES）已获授权

上周，上海教委发布了中考改革方案。新方案带来的影响有二：

 

一是“菜中”学子突破学区限制，重点高中每年定额分配给普通初中录取名额，这意味着即使不住在顶尖高中附近，“菜中”学子中考成绩优异也能读名校。

 

二是上海个别学区房房价一夜蒸发50万。50万，相当于一个小中产家庭半年收入，降价曲线比A股还要壮烈。

 

其实，学区房吃香，全球都一样。

 

因为学区房浓缩了中产群体日益增长的阶层稳定需要与教育资源不均衡化之间的矛盾。在现实生活中，能实现教育均衡化的国家少之又少。

 

通常一个基本规律是，1000万人口以下的小国，专注于某个产业或能源，可以过得非常舒服。典型如北欧，人少且富裕，政府在教育资源（芬兰教育世界第一），甚至其他福利上可以确保国民从“摇篮”走向“坟墓”。

 

瑞典，人口969万，欧洲最大铁矿砂出口国；

 

丹麦，人口564万，欧洲第三大石油生产国、天然气出口国。农业方面，牛奶每毫升菌落执行标准少于50000，世界第一；

 

挪威，人口536万，鲑鱼出口全球第一；

 

芬兰，人口555万，世界第二大纸张、纸板出口国，第四大纸浆出口国；

 

冰岛，人口33万，全球仅0.000047%的人口却占据了全球渔场捕捞总量的1.5%

 

所以北欧诸国有底气嘚瑟啊。

 

以上这几个国家，从孕妇怀孕到孩子长大成人，每个月可以领儿童生活津贴800-2000人民币，父母产假、因照顾生病的孩子而请假也有相应补贴（税率高也是支撑福利高的原因之一）。

 

其他国家，就没有北欧这么幸运了。报告显示，东亚文化圈落地生根之处，也是鸡娃成风之所。

 

西方国家，即使中产也“鸡娃”，其程度尚未像国内如此疯狂。好吧，搞了半天，原来中产的悲欢并不相同。

 

在教育这件事上，西方国家是如何尽可能缓解中产与教育二者之间的矛盾，避免划入学区房陷阱的呢？

 

“学区房”出了国，概念就不一样了

 

中国学区房，不仅有距离上的近，它还是孩子上名校的敲门砖，更是中产阶级对后代美好生活的借代物。

 

中产鸡娃，不是希望孩子变得多牛，恰恰只是希望把孩子“鸡”成一个普通人。

 

谷雨实验室介绍过一位刚满30岁的上海家长，去年10月背了200多万贷款在浦东买了一套63平米的老破小。

 

就这么一套老旧漏水的房子，几天之内房价从每平5万涨到5.8万。半年过去，现在已经冲到9万。

 

这位新手妈妈，提及为什么孩子一出生就整硬件鸡娃，她给的理由是“总不能（让孩子）比我差吧”。说完，负债200万的她打开手机，“滴”地一声，教育机构划走了一个月500元的幼儿启蒙班学费。

 

父母们在大城市拼搏，循规蹈矩“996”才获得现在的一切，人们希望美好的故事可以一直延续下去。北上广深一线城市中，上海尤甚，毕竟这是个中产阶层占比很高的城市。

 

数据显示，在中国，一般一套位于顶尖学校附近的学区房，溢价可以达到30%以上。2个月内上涨幅度超过50万，不是稀罕事。

 

以精英教育驰名世界的英国，中产当然也为学区概念买单，学区房溢价却仅在15%左右。

 

秘密藏在英国教育体系中。

 

英国学校分公校（state school）和私校（public school）。

                           

 

公校由政府出资，受政府福利管控，英国人上公校不需要交学费，这是英国政府在履行教育义务。

 

在英国，中国家长理解的学区房，概念更接近于英国公校周围的房子。

 

英国上公校采用的是划片、就近入学的方式（学区称为“Catchment Area”）。你距离哪个学校近，就上哪所学校。

 

和国内不一样的是，英国租售同权，租房子，也能上公校。

 

这里要说一句，英国虽然讲求租售同权，但对租房有严格要求。

 

学校会提前检查你是否在此处长久居住（2-3年以上），同时，孩子入学后的三四年也不能马上搬家，否则会被认为有欺骗录取名额的嫌疑。所以英国租售同权并不是学区房没那么高的原因。

 

相比租售同权，孩子入学最大的问题在于英国的学区范围不是固定的，会根据每年招生情况做改动。同时，距离也不是孩子入学唯一参考要素，在学校分布密集的学区，入学还要考虑学校资源的问题。

 

朋友王姐，带孩子去英国读书，就遇到相似情况。

 

她们家距离某顶尖A小学0.3mile，距离另一所B小学0.2mile。王姐一直希望自己的孩子能上A小。

 

王姐朋友Caroline，家距离A小学0.4mile，最后没想到，A小优先录取的是离校距离更远的Caroline家的宝宝。

 

原因在于英国认为，当某所学校是距离房子地址最近的一所学校时，优先录取（如果符合该条件的人数较多，则按照距离学校实际远近录取）。

 

学区的不确定，给学区房房价先泼了盆凉水。

 

北京和英国，哪里的学区房更贵？

 

北京有两座教育池，海淀和顺义后沙峪。

 

海淀聚集了高知父母、后沙峪则是财富新贵。鸡娃金字塔再往下，就是老北京住的西城区。

 

西城区也是公立小学鸡娃成风的地方。不知道大家记不记得几年前一条震惊全网的消息，说的是有位家长为了孩子能上北京实验二小，花530万（11.4平，均价46万），买下文昌胡同一套杂草丛生的学区房。

 

事情真假咱不敢说，也不敢问，但北京真实房价自从调控政策出来之后，确实是个迷。

 

中国证券报记者在2020年5月走访北京西城区学区房市场以后了解到，当时西城区的学区房均价在17-20万/平左右，假设一套房子50平，总价为850万人民币。

 

伦敦顶尖公立学校学区房（坐落在Kingston）房价在63万英镑（约人民币567万）左右。

 

英国工薪阶层收入，来源CECI

 

要是结合房价收入比，一个北京普通工薪阶层年薪为13万，伦敦以月入3000镑来算，年薪为32.4万人民币，相较北京高了2.5倍左右。

 

在北京顶尖学区房总价已经比伦敦高出300万左右的前提下，结合工资收入可知，北京学区房负担更重。

 

以极端情况计算，要是中国和伦敦的两个家庭都不吃不喝不上税，北京家庭需要连续工作65.4年才买得起一套房，而伦敦家庭仅需17.5年，缩短了3倍，将近2代人的时光。

 

北京中产养娃，溢价比伦敦还高。

 

东亚文化圈是怎么做的

 

东亚鸡娃大国，除了中日韩，还有个隐形boss——新加坡。

 

新加坡教育体系有许多英国的影子，英国玩就近入学和租售同权，新加坡也玩。

 

新加坡的教育资源很紧张，紧张到新加坡人往singlish里加了个专有名词“kiasu”，这个词在英语里是找不到的，它来自闽南语，意为“怕输”。

 

“怕输”是新加坡的国民性之一，你甚至都无法理解，在新加坡，还有个专门的网站叫做kiasu parents（怕输的家长），访问量还特别高，家长们在里头热火朝天地讨论怎么不让孩子输在起跑线上。

 

这莫名让我想起1978年邓公访新加坡，与李光耀讨论新加坡崛起的秘密时，李光耀说了句“你们完全可以做得比我们更好，因为我们是中国南方没有土地的农民后代。你们有学者，有科学家，有专家。你们将比我们做得更好。”

 

“比较”一直流淌于新加坡的血液中，野心和坦率更是。

 

新加坡与中国在教育方面的区别在于，很多国内不能摆到明面上的东西，新加坡直接将它端上了桌——

 

为什么学区房概念在新加坡不那么重要，就是因为新加坡资源被层层明规占用了。

 

新加坡教育体系最核心的一点在于从小学就开始分流。越往高等教育上走，孩子越少。

 

分流过程中，成绩是主观因素，客观因素还有：公民身份、入学标准、校友资源、社会贡献，最微不足道的因素是距离远近。

 

先说个前提，在新加坡，公民的孩子才能读公校，其次是永久居民，持工签的很难进。

 

新加坡的学区概念是方圆1公里以内的优先录取，其次是2公里、3公里，接着是永久居民。如果这一层层瓜分下来名额还有剩，才轮到持外国工签。

 

方圆1公里以内需要抽签才能进的学校，属于比较难进的学校。

 

前面说了，新加坡入学看重其他因素。

 

录取顺序上，学校看重校友资源，要是家里已有哥哥或姐姐在这个学校就读的，优先录取。也就是家里一个孩子迈进了顶尖公立学校一步，后面带着弟弟妹妹一起进了。

 

要是家长是校友、教职工业优先，一代人进去，只要政策不变，后代全都进去。

 

此外，校董或校董家属推荐的孩子也优先录取，这其中不乏给地方会馆、地方教会捐赠，从而获取推荐信的操作方式，而在新加坡，这是明规则

 

校友资源、校董人脉，这些都不是一个初来乍到的普通家庭可在3代短时间内能积攒起来的资源，作为普通人要上顶尖学校，最直接的方法是做义工。为学校、学校所在的社区做出贡献，也是会被优先录取的。

 

美国金融大鳄罗杰斯，就曾经为了两个女儿能入读新加坡南洋小学，跑到学校里做义工。

 

当时的他还没有取得新加坡身份，最后入读也算是新加坡政府给这位金融大鳄面子了，因为他是外籍人士，根本没有权利读。

 

所以你看，在资源被层层瓜分以后，学区房“一房定校”的属性早被稀释。

 

在新加坡，有个叫做hillcrest villa的高端别墅区很有意思，很好体现了学区房是怎么被稀释的。

 

被学区房洗脑的我第一次看到这个别墅时，简直震惊了好吗……完全无法想象要是放在中国，它得成什么样的学区房战斗机。

 

先说下这个别墅区的位置，它被名校包围，过天桥是华侨中学，小区旁是国家初级学院、背后是莱佛士女小，再旁边是南洋女中和南洋女小。

 

厉害就厉害在这几所学校上：

 

南洋女小、莱佛士女小：新加坡小学TOP5

 

南洋女中、华侨中学：新加坡中学TOP5

 

国家初级学院：新加坡初级学院TOP5

像这种学区房中的王者，要是在中国，房价估计上天了，而在新加坡，只有300万新币，1458万人民币左右。

 

 

所以，虽然新加坡的学区房也有溢价，但更偏向我们接下来将讲的日本模式——好的校区造就好的学区房，而不是好的小学造就高价学区房。

 

下图是日本东京23区公立小学排名。

 

 

表中右边红色数字代表当地居民年收入情况。我们知道，日本人口和资源总体聚集在东京23区，全国的中产阶层，大多都云集于此了。所以，红色一栏里的指标也可以看做是23区的收入最高值。

 

我的好朋友日本掘金酱DJ在做日本学区房研究时发现，中国是好学校带动学区房的发展，而日本相反，是好的社区生活环境造就了好学校。

 

在文章中，她做了一组测算，表中排名第一位于富人区的南山小学，周边的新房均价是10270万日元，而该区其他地区的房价为10479万日元，相差并不大。

 

所以日本的学区房溢价并不高。

 

在教育均衡方面，日本做得比较出色的是对教资进行重新分配，实行岗位轮流制度。也即为了“教育公平”，日本规定每位公立学校的老师不得在一所学校连续工作超过6年。

 

我们知道，教资是学校的血液，真正的教育公平，不是学校硬件多好，而是教育界的造血干细胞——老师，造血能力有多强。

 

啰嗦了这么多，回到开始，还是感叹我们的教育实在卷得太严重了。

 

不过上海此次新政对于中产普通家庭来说也是个好事，做题家们在教育红利快要吃尽之时，政策为中产阶级重新撕开了一道口子。

 

说实话，我很期待70年代末刚恢复高考时，社会上那种读书风气再次出现，那时知识青年们白天劳作，晚上走进自习室如饥似渴地把头埋进书中，伴着夏蝉喳喳作响，眼前是知识，心头是命运的火把在燃烧。

 

知识改变命运，在那个年代，不是一句空话，是只要努力，却不至于努力到要紧牙关就可以看到生活的另一种斑斓。

 

希望我们的改革，在未来10年，也能让学生们体会到学习的乐趣，而不是中年回味起来，仅剩脑海中的一抹苦涩吧。

 

参考文章：

在上海买下一套学区房，一切才刚开始｜谷雨

谈谈新加坡的教育和学区房

学区房PK：北京伦敦谁更贵？ 

 

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 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/yLQc0y-3tJbY1D5r691IAQ

十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。

2012年羊城晚报 

只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。

在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。

只要你买了一套商铺，直接抽干你三代人的血，买房才是王道。

从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？

商业地产被政策打压了么？就像打压住宅地产那样。

令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。

倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。

而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。

这里面的差别到底在哪里？ 

铺租不炒

购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。

当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。

主要有三个大头税种：

个人所得税、增值税、契税。

其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。

但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。

当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。

也就是说，只剩契税了。

按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。

哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？

能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。

来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。

当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。

为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。

首先就是契税的差距。

住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。

但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。

印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。

小的说完了，下面开始说大的。

如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。

但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。

你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。

既然你增值了，那自然要缴纳增值税。

增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。

先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。

增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。

别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。

你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。

你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。

现在税率到了25.6%了。

第三项，是土地增值税。

没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。

土地增值税就恐怖了。

其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。

假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

如果你没赚到50万，那么税率是30%。

如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。

如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。

这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

天天梦想房价翻倍暴涨？

翻倍可以，怕你交不起税。

我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。

以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。

如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。

然后，你还要缴纳按总房价计算的契税。。。

如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。

没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。

这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。 

如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。

这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。

你可以炒房，也可以炒绿豆炒藏獒，但你绝不可能炒商铺。

因此，十年来，商铺的价格纹丝不动，一毛钱都没涨，疫情后还跌了。

有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。

实际上，税负的买卖双方共同承担。

当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。

但当税率加到一个很夸张的地步时，你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。

转移税负？

你转移一个给我看看，看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。

除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。

其成本之大，让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。

首先就是房产税。

针对住宅的房产税喊了很多年了，一直没实行。

但对商业地产的房产税早就开始了。

如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。

而且很高。

房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。

如果你不缴纳，国家也不催你。

但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

除此之外，还有物业费。

住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。

你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？

我见过，而且这样的写字楼很多。

如果你租出去了，物业费由租户承担。

但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。

高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。

有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。

在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。

因此，商业地产领域做到了铺租不炒。 

决定商业地产价格的三大因素 

上面一段说了这么多，不还是在说政策的重要性么。

之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。

但其实并不是这样的，因为商业地产的政策一直没改。

无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。

所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。

那为什么十年前的商铺那么火？

2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。

2010年，佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。

贵吗？

很贵，那可是2010年，武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。

但也不贵。

因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。 

那可是2011年的118万元/平米！

今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。

但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

现在嘛，呵呵。

交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。

2017年，深圳湾商铺的售价普遍腰斩，最低报价甚至有10万/平米的。

这十年，在深圳投资住宅的人赚肿了，而投资商铺和写字楼的人亏惨了。

为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？

为什么商业地产的交易税费一直没有变化，2012年之后价格如此萎靡不振？

商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

尤其是民间经济，增速堪称恐怖，远远超过GDP增速。

2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。

这就说明，在当时投资做生意，回报率是比这个利息高的。

1分利，合年息12%还多，5分利合年息60%以上。

你可以想一想，当时做生意究竟有多赚钱。

做生意，自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有做生意的资格。

深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。

 那么为了占住这个铺子，店主人自然需要支付高昂的租金。

2010年，广州的商铺每平米售价动辄十几万，几十万，甚至一百多万。

但这并没有泡沫，因为当时商铺的租金贵的离谱。

十几万，几十万一平买下的好铺子，年租金回报率可达到10%以上。

而且租金还在连年上涨。

写字楼那边的情况，也差不多，大量的公司都在抢租写字楼。

这肯定不能叫泡沫，售价再高都不是泡沫。

一铺养三代，这是真的，没骗你。

2012年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。

不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。

不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。

那为什么2012年之后就变成了三代养一铺？

其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。

2012年，广州一个商铺居然能卖到上百万一平，同期的房子也就一万块一平。

这说明啥?

这只能说明商铺的供给不足。

于是中国开始加大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。

当然，今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了，但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。

于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。 

而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。

目前，各大城市写字楼的空置率，那可是相当的高。

很多人说，这十年商铺的生意不行，是因为互联网购物的兴起。

互联网购物确实会影响商铺的销售量，但这只是原因之一，且不是主要原因。

城市里人均商业面积的节节增高，才是主要原因。

商铺的增速，远远高于人口的增速。

同样多的人，商铺面积多一倍，生意自然要下滑一半，这帐并不难算。

以前老铺王门口人山人海的沸腾景象，现在已经看不到了。

电商是一个原因，但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体，大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。

这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早崩盘了。

但想像以前那样年年租金大涨，这是不太可能的事情了。

这十年，一直到疫情前，商铺写字楼的租金大概增长了50%左右，但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。

这并不是疫情的影响，因为2019年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。

疫情后，那自然跌的很多，现在我们分析疫情前。

疫情前，租金虽然涨的不多，但50%左右还是有的，为何售价原地踏步？

因为社会上的投资回报率整体在降低。

2010~2012年的时候，商铺写字楼的租金回报率是10%左右。

挺高的，但真的很高么？

那个时候全社会的资金成本就是这么高，到处都是赚钱的生意，资金在哪都轻松有10%以上的的收益率，别说中国史，就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。

就算你存个余额宝，那个时候都有6%以上的收益率。

所以，那个年代10%的租金收益率，真的不算高。

这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号，把售价拉上天，先售后租，然后过几年玩消失。

这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率，也不完全是无的放矢，因为以前确实有这么高。

但2015年之后，中国屡次降息，资金成本大幅下降，基础的建设和基础的工商体系也基本完成，原始资本也积累完毕。

钱，不再那么值钱了，中国的平均投资回报率开始不断回归正常。

今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。

目前，你想找到年收益12%以上的投资回报，很难，非常的难。

2018年的时候，银保监会的郭树清主席说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

这就是官方认定的正常收益率。

而商铺的租金回报率，也从10%下降到了5~6%左右，成为了一个典型的长期理财产品。

大量的，充沛供应的商业地产，让商铺和写字楼的售价，不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。

如果你持有不卖，只吃租金，那你的感受还没那么深刻，毕竟疫情前租金一直在涨。

但如果体现在售价上，那可真的是太坑爹了，售价十年不涨，甚至还在跌，而且越来越难卖。

虽然你不打算卖，也没办法卖，但看到售价节节下跌，心里也不好受。

很多人当年是贷款买商铺写字楼的，商业地产的贷款利率远高于住宅。

这么多年的租金，基本都给银行当利息了，账面上也没赚到钱，图个啥呢。

所以这十年，是三代养一铺。

疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。

如果把疫情后也算上，估计得五代养一铺了。

从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出，商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本，这两项直接决定的商铺的售价。

社会平均资金成本，是由国运及央行政策所决定的。

而商铺的租金，则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。

简单的说，商铺的售价，由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。

正常来说，资产的价格，就应该由这三项来决定，不管是商业地产还是住宅地产。

商业地产的价格是正常的，但住宅地产的价格却非常的不正常。 

被疯狂炒作的住宅 

刚才说了，商业地产的售价之所以牢牢的盯死租金，最大的原因是那高到可怕的二手房交易税费，导致购买商业地产只能通过租金来回本。

但为啥住宅没有这个政策？

实际上，个人所得税、增值税等，早在90年代就有了，最开始的时候是面对所有土地交易都生效。

通过超高的累进增值税来遏制那些利用土地谋取暴利的行为，这一招40年前立法时就提前想到了。

但后来，针对商业地产的增值税政策还留着，但针对住宅地产的各种税费都取消了。

1994年，财政部发布《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]020号)，其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。

高达增值部分20%的个人所得税，就这么没了。

这条规矩，一直延续至今，中间多次确认，从未取消过，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

1997年，《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》（京财税[1997]198号）第五条规定，住宅只需居住满5年的，就可免征土地增值税。

2008年，中国颁布《土地增值税暂行条例》，其中明确规定自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，无任何限制。

目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税，一开始也是有的，但自2009年开始，国家暂免征收。

换句话说，商业地产身上的那些税收政策，住宅地产曾经全都有，最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产，众生平等。

但后来，住宅身上的税种都取消了。

为何在1994年取消住宅地产身上的个人所得税？

为何在1997年取消了住宅地产身上的土地增值税？

制定这些政策，当然是有原因和目的的。

1981年，中国开始推行房改，鼓励住宅商品化，鼓励职工购买住宅。

但推进速度极为缓慢，大家都还是在等单位分房子，掏钱买房的人，被视为傻冒。

1994年7月，国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要深化住房改革，全力推进。

同年，住宅的个人所得税被取消。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布同年下半年全面停止住房实物分配，全面实行住房货币化。

在全面中止住房实物分配的前一年，国家取消了住宅身上的土地增值税。

可以很明显的看出，1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。

那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。

都没人愿意买房，还收这些税干嘛呢，先让别人愿意买再说。

而降低税负，也能刺激住房市场的火爆，刺激住宅建设量的增加。

最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的。

要达到这个目的，也不适合过量征税，让居民换房有困难。

后来中国房价过热时，一系列的调控都是以限购限贷为主，其实都体现了这个房改的初始思想，尤其是最常用且第一时间用的限购，可谓是把这个思想体现到了极致。

真想收税，犯不着限购，规避银行风险也犯不着限购。

按理说，税收的最好对象就是有钱人，有钱人买的越多越好，所以限购政策的出炉和长期使用，可以很好的体现房改的思想核心。

房改的最大目的，是解决中国的住房问题，其他的好处都是附带的。

要是以收税为目的，按商业地产那么收就可以了，卖土地的时候不少卖钱，收税的时候收的更重。

所以收税和卖地并不是中央推进房改的初衷。

中国的住房改革，一直在持续，到今天都没停止。

2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。

2010年，根据(财税[2010]94号)文，90平米以下的住宅，契税被优惠到了1%，90到144平的为2%，144平以上为3%。

个人所得税和土地增值税的取消，让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税，而契税也被优惠到了1%。

这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这简直令人发指。

也正因为如此，住宅成了一个极好的投资炒作品种，交易非常便捷。

买的进来，卖的出去。

因此，银行降息给商业地产和住宅地产的刺激程度完全不同。

银行一降息，住宅地产的价格就疯了，因为市面上的钱多，投机品的价格就高。

但银行降息的时候，商业地产的价格近乎纹丝不动，市面上的投机资金对其毫不感兴趣，因为买了之后卖不掉，拿不到投机收益。

住宅地产的价格走势，可以完全脱离房租，但商业地产不行。

至于说靠商业租金把价格托起来。

经济好了，租金是高了点，但政府同时供应了大量的新商业地产，导致商铺写字楼的价格被死死压制在市场可接受的最低回报率上，导致商铺写字楼的售价原地踏步。

甚至，还更低，更难卖了点，因为新楼太特么多了。

过去十年，商业地产的价格在降息面前的走势，就是这样的。

而住宅的价格，则一飞冲天，只涨不跌，远远脱离了房租的基本面。

这种情况能容忍，也不能容忍。 

房改的历史使命 

刚才说了，房改的初始目的是居者有其屋。

什么叫居者有其屋？

不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子，没人可以做到这么发，因为五环内的房子总归是有限的，至于那些都跑到了河北的“北京房”，还不如回老家呢。

从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。

只要你想住房子，就一定有地方住，无非就是住大城市还是小县城而已。

在这个基础上，大城市的房子，能达到够用的水平，让人能生存。

所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量，这会直接影响整个国家政策的顶层设计。

因为只有大量的新住宅落地，才谈得上分配。

谁应该住北京五环内，谁应该住老家小县城，谁应该没房子住，这是一个分配问题。

但无论怎么分，你首先得有那么多房子拿出来分。

中国住宅市场的根本性矛盾，是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。

住宅的数量不是太多，而是太少。

目前中国的城镇化率，已经达到60%，而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。

换句话说，如果住宅的建设就此停工，那么中国目前的房子，是远不够用的，除非自己终止城镇化，暂停经济发展。

而高昂的房价和只涨不跌的历史，能刺激房地产商不断的拿地进行建设，能刺激居民疯狂的购买。

因此，高房价是暂时可以容忍的。

但高房价又是不可容忍的。

那种一个人独占几百、上千、上万套住宅，靠收租牟利的新地主阶级，目前在中国是不存在的，再有钱都不敢这么买。

一套地级市小住宅100万，1000亿能买10万套，马云全款能买20万套，贷款能买60万套，靠这个收租就能千秋万代。

但是他绝对不敢买。

目前房价的主要矛盾，本质上还是人民群众内部的矛盾，没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。

所以无产阶级专政的手段没办法用，压根找不到良田万亩的地主。

高房价会直接制造人民群众内部的矛盾，城镇化率摆在那里，甭管谁买了房，肯定有人没买到房。

而没买到过房的人，对于那些提前买房上车，享受这巨额暴涨的人，会非常的痛恨。

面对那高到离谱，高到让自己绝望的房价，会产生大量的不满。

但这种不满，我们没有办法通过消灭新地主阶级来解决，因为找不到这样的地主，少量的炒房客也都伪装成了普通人民，混在了群众之中，而且单个的持有量并没有夸张到能被轻易发现的地步。

这种提前上车的人利用高房价来剥削后上车之人的情况，造成了新的矛盾和不公。

因此，是不可容忍的。

可容忍和不可容忍交织在一起，高房价产生矛盾的两方又都是人民群众，这就让国家非常的难以处理。

目前这种冻结房价的解决方式，是没有办法的办法，也是唯一的办法。

涨是不能涨的，跌也不能跌，涨跌都有人民群众不满意，只能横着。

唉，要是能抓几个万房地主祭旗就好了，借汝头以平民愤。 

但住房改革的推进，总有结束的时候。

90年代之前，中国人的住房太少了，祖孙三代挤一个小平房的案例比比皆是。

2000年之后，中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进，住宅的开工建设量一年比一年高，至2020年总城镇化率已经达到了60%。

按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。

当然，这里面还要考虑到中国的住宅建设是先慢后快，如今一年比一年快，2020年的开工建设量是2005年的好几倍，而中国需要新房子的年轻人口，是一年比一年少。

综合考虑，我觉得10年左右，可能拐点就会出现，人民群众的房子够住了。

一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。

换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。

此外，还有一个蓄势待发的房产税。

这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。

如果商业地产的所有税负，全部直接套用在住宅地产身上。

那么根据目前商铺和写字楼的市场行情，可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。

按目前北京住宅的租金回报率1~1.5%来估算，北京房价会腰斩再腰斩，下跌至目前房价的20~25%左右。

换句话说，北京五环的房价，将从目前的4~5万/平米，下跌至1~1.25万/平米。

没房的人沸腾了，这是好事啊，赶紧把商业地产的税收加在住宅地产头上吧。

我要房价崩盘，我要低价买房，强烈要求政府赶紧加税。

别闹了，真跌的那份上，第一个拒绝买房的就是这种人，他们绝对会选择租房。

如今的商业地产，租金回报率在这么一个合理的区间，有人愿意买么？

当然没有，全是跑去租房的，宁可租商铺租写字楼，也不买。

那为啥有人愿意这么高的价格买住宅？

这还用问，当然是冲着投机收益去的，你还真以为他们有购买北京房子的刚需啊。

真没了投机收益，这群人绝对会选择租房，和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。

如今，同一地段，写字楼的单价远低于住宅，但就是没人愿意买。

所以，住宅价格在今天跌下来，没有人会真正获益，有房没房的人都不会获益，换句话说就是没有支持者。

但房价一旦下跌，利益受损的群众就会大量出现，这群人的反对力量会大的惊人。

见过在教育局门口下跪的学区房业主么？没见过你也看过新闻吧。

如果你是教育局长，你怎么处理这个棘手的问题？

那可是跪下的人民群众，而中国是人民民主专政。

你想想万一上千人乃至于上万人在市政府门口下跪，市长怎么办。

换你当市长碰到这种事，脚都软了，脑袋一片空白。

所以这种事不能出现。

因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。

但住宅地产的这些税负优惠，因住房改革开始而起，也会因住房改革结束而消。

土地增值了，凭什么不能收土地增值税呢？你在中国磨个面粉都得交增值税。

所以这些税收优惠的取消，是早晚的事，而且快则10年，慢则20年，只等房地产市场失去其历史意义和历史使命。

如果你打算持有房产超过20年，那你就应该好好的思考一下，住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。

这段历史使命开始的时候，你可以糊里糊涂的，但结束的时候，你不能糊里糊涂，这段历史你必须要了解。

因为对于很多家庭而言，那代表了几代人的积蓄。

中国基金报记者  安曼

部分综合证券时报、上观新闻

严查经营贷，消费贷入楼市之后，上海又开始给学区房泼冷水……

去年，上海的“学区房”在“公民同招”“民办摇号”的政策出台后，经历了一波魔幻上涨。有一老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

3月16日，上海教委发布了中考改革的新政。新政之下，优质高中的名额将被分配到每一所不挑生源地初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。

此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

有分析人士表示，未来上海优质高中的招生方式将明显变化，六成左右生源须统一分配，部分分配到区，部分分配到初中学校。这也就意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，而从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加。这样一来，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学的学区房。

该消息一出来，不少人第一反应就是，学区房要凉凉了……

真实情况又是如何呢？

学区房真的凉凉了？

近日，网传上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

基金君在上海链家的网站上看到，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。

而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。

微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

但是，基金君在跟几位在上海读小学、初中的家庭了解时，他们纷纷表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但是并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，绝大多数的孩子还是需要考试去被选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。

据证券时报报道，上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。

上海进一步严禁“学区房”炒作

　　

3月19日，上海市住房保障和房屋管理局官方微信“房可圆”发布新闻，当日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

此次承诺主要包括四个方面：

一、是在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

二、规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

三、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

四、在信息发布中，不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

 

深圳龙华区重磅出手，试点大学区

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修订之后的龙华区大学区学校积分入学办法(征求意见稿)。

其中，对于入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面，向公众征集意见，征集时间为3月16日-3月20日。在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

《征求意见稿》中提到，大学区招生学校包括：

在民治街道小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校(世纪春城小区范围)、龙华区实验学校、深圳高级中学(集团)北校区5所学校，

初一选取民治中学教育集团民治中学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校、深圳高级中学(集团)北校区5所学校。

据证券时报报道，在这当中，最受深圳家长关注的莫过于深圳高级中学(集团)北校区，原来带这个学位的小区均价早已突破10万。就以最近发布的二手房成交参考价为例，水榭春天一期的参考价为每平方米73000元，而带有深圳高级中学(集团)北校区的水榭春天5期的参考价就高达每平方米90500元。

虽然分析人士认为，本次深圳“大学区”改革试点，仅从入学积分制度上进行微调，仍是单片区户籍人口受惠，改革力度较小，对于遏制高价学位房效果有限。

但是仍有不少人认为，去年刷屏的32万/平米的深圳天价学区房刷屏，给不少深圳中产阶级造成不小的冲击。在教育资源和房子紧密挂钩的情况下，不愿输在起跑线的家长们只能硬着头皮冲向学位房，造成了房价的进一步抬升。虽然龙华区的大学区制对遏制高房价效果有限，但是改革从来不是一步到位的，改革总会有希望。

虽然教育改革只前进了一小步，但是深圳在坚持“房住不炒”的政策上绝不手软。

3月19日，深圳市房地产中介协会网站发布《关于要求全市房地产中介机构自查自纠并严禁参与经营贷的郑重提示》(以下简称《提示》)。

《提示》称，为了贯彻落实“房住不炒”定位，持续谨防信贷资金违规流入房地产领域，各房地产中介机构、从业人员务必高度重视，以相关法律法规及要求为底线，坚守职业道德，自觉抵制违法违规行为，提示消费者切勿利用经营贷资金违规流入房地产市场。并严格遵守有关规定，严禁为消费者在成立企业、经营贷咨询等任何环节提供便利或信息。

《提示》强调，各房地产中介机构须开展自查自纠工作，严格内部相应业务管理，清查是否有上述现象并及时纠正相关涉及违法违规行为。凡在消费者投诉或市场检查过程中，发现存在协助消费者为经营贷资金违规流入房地产市场提供便利的，即依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定进行自律惩戒，严重者根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单。

杭州也出手了

无独有偶，据杭州市房地产中介行业协会微信号3月19日消息，3月12日，该会向全市房地产中介行业发布《关于规范房地产中介服务行为的倡议》(以下简称《倡议》)，号召各房地产中介机构及从业人员、各房源发布网络平台从房源发布行为、市场信息发布行为、市场经营行为等方面对房地产中介服务行为进行规范。截至3月19日，共计999家单位带头响应，签署了倡议书，更多的单位正在陆续签署中。

在房源发布行为方面，《倡议》提出七条要求。包括房地产中介机构及从业人员不得鼓动卖家以明显高于市场价格挂牌出售房产，不得以个别高价成交个案引导卖家涨价，不得捏造虚假高价成交案例营造房价上涨等假象；房地产中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息；各房源发布网络平台应当做好房源信息维护工作，禁止虚假宣传，及时下架虚假房源信息，如虚假价格、虚假面积、虚假图片、虚假广告等。

从基金君自身的体验来看，北京近年来都在推行“多校划片”的大学区制改革，北京的学区房整体确实降温不少，但是仍然没有办法遏制 “北京海淀区某重点小学学区房一夜跳涨40万”的新闻刷屏。所以，规范中介哄抬房价等恶意行为，遏制消费贷、经营贷等通过不正当渠道流入楼市等一系列组合拳才是真正地给学位房降温。

 

有能力的家长依旧可以把“学位房”放进自己的刚需购物车，没有购房能力的家长，不如多抽出时间陪伴小孩、教育小孩。毕竟，家里的书房才是最好的学区房……

网上疯传上海人买房不能贷款了？银行将全面暂停房贷？银行回复→

近日，网上流传着“银行将全面暂停房贷”的消息。不少自媒体发布文章，声称“2021年银行停止发放房贷”，多篇“银行全面暂停房贷，3月31日起”“4月1日银行全面暂停房贷，房价真要跌了？”“2021年4月1日起利率上调是真的吗？买房不能贷款吗？”等文章，更像模像样地分析起了房价走势。

△网络传言

据上观新闻报道，前不久，上海出台了一系列抑制房价上涨过快的新政，加上多地银行严查经营贷流入房地产，那么，近期的房贷政策真有变化吗？银行会不会暂停房贷呢？

上海辟谣平台记者致电工、农、中、建、交五大国有银行和招商银行、浦发银行的官方客服，他们都表示没有接到关于“暂停发放房贷”的通知。建设银行上海分行相关负责人也向记者表示：自上海市住建委、人民银行上海分行等八部门联合出台“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”以来，我行认真组织落实意见要求，严格执行差别化住房信贷政策，合理把握个人住房贷款投放节奏，按照满足放款条件的时间先后有序、平稳地投放。目前，个人住房贷款服务秩序正常。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，贷款政策收紧是大趋势，但需要客观看待“收紧”的含义，对于合理的购房需求，依然会有充裕的贷款资金给予支持，所以不需要担心房贷停贷。当然，各银行的具体操作是不一样的，部分可能会适当压缩下，但是停贷并不现实，房贷业务依然是银行贷款的重要业务之一。至于说从近期的贷款市场看，确实相对会收紧点，客观上也会打击一些炒房需求，也会引起房价的下跌，或者说涨幅的收窄。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/z3QwSdv9nVAAcu3WfMn72g

今天是周末，换个姿势。

 

这是一篇流量稿，也是一篇情绪稿，更是一篇实话稿。

 

深圳楼市已经是极少数人的游戏。

 

看的时候，别太较真。

 

1

深圳市场，暂时风平浪静。

 

从2020年12月到2021年3月，短短4个月时间，市场发生了巨大的分化，有佛山的热、长三角的热、合肥的热、盐城的热，更有深圳、广州的云淡风轻。

 

我这里的分化，指的不仅是市场，还有大家的心态。

1、底层与高层，

2、穷人和富人，

3、中央和地方，

4、银行与各方，

……

尤其是这一波深圳的大涨，从西涨到东，从东回到西，甚至来回轮动，深圳内部都打破了传统的轮动效应。

 

香蜜湖的16万+、前海的20万+、甚至宝中的10万+，对于很多普通人，其实就是一个数字，而这个数字，99%的人根本碰不到，想都不用想。

 

大涨之后，敢在深圳留下的有哪些人？

 

家里有钱；自己能挣大钱；国家级牛逼的人才；以及有梦想、敢打敢拼的年轻人；深圳赚钱、二线花。

 

前三者是有才+有财；后两者只是有胆。

 

2

人均985的知乎，讨论过一个问题：

 

在深圳，月收入超过2万有多少？

 

整个讨论区，都弥漫着一股令人窒息的压抑，有一位发帖说，深圳大多数人工资不超过1万。

 

1、金融、互联网、电商、科技，大多数人都不超过两万。

 

2、腾讯、华为、招行，也不是人人都能过两万。

 

3、关外的一些工厂、电子厂，月薪6千算是不错了。

4、送快递、送外卖、出租车，不忙7000，忙了也才过万。

 

5、任何城市的岗位，行政、客服月薪也就五、六千。

 

……

就像我和马云，马云身价2000多亿，我身价200万，一平均，我俩都是千亿富翁，都是成功人士，就是这么魔幻。

 

还记得之前深圳大学的招聘吗，深圳大学公开招聘150位老师，并且长期制的老师年薪38~70万，如果是特别优秀的人才，学校还会额外再给15~30万一年。

也就是说，仅仅是基本收入这一项，深圳大学给到的筹码，都是50-100万之间，出手非常阔绰。

 

要知道在深圳，月薪两万真的是少部分人。

3

给大家看几个深圳数字：

1、2020年深圳2200万人，5年新增人口225万。

2、1068万套住宅，其中商品房190万套。

3、保障房51万套，农民房占比54%。

4、深圳70%的人住在城中村。

5、2035年实现保障房150万套，商品房260万套。

也就是说，深圳常住人口超过1350万，实际管理人口约2200万，虽然拥有者将近1100万套的住宅房源，但是真正能够满足市场需求的商品房，却仅有不到200万套。

 

据统计，深圳的1068万套住宅里，保障住房51万套，商品房约190万套。其他827万套住宅为军产房、城中村农民房、商住楼、集资房等等类型，以城中村为主。

 

其中最值得玩味的一点是，15年后，整个深圳的商品房增加到260万套。我算了一下，16年新增169万套，要是商品房，那就仅有70万套，而且这个目标极有可能完不成。哪怕最高每年供应10万套，要知道每年深圳落户的人，至少40万以上。

 

每年40万人（需）VS每年10万套（供）。

 

要是商品房，每年40万VS每年4.4万套。

 

9比1，你说未来房价涨不涨？

4

我在上次直播的时候，就非常明确的说了下面两句话。

 

这两句话还是要拿出来，跟大家再次交代一下：

 

1、国家从来没说过打压房价，而是调控房价。

 

2、你支持调控，房住不炒，那你的资产谁来保护？

比如北京：

 

1、限购限贷限离限售限商限价限摇，现在“限看”。

 

2、学区房涨了，改善房涨了，刚需房涨了。

 

3、没有硬伤的房子，业主加价5%就属于诚心卖。

 

4、去年北京每天得成交最高400，1月一天最高达到700-900多。

 

5、业主要么惜售，要么跳张，中介断粮了。

比如上海：

 

1、从8月开始，百十个楼盘抢房。

 

2、环沪中，花桥最近2个月，没有便宜房子，很多房东要么惜售，要么跳涨，看房的客户多了，中介的电话多了，房东心态都极不稳定。

 

3、花桥的一手，龙光花溪澜园2个月清盘，象屿都城怡园、建滔裕园、香逸铂悦，也只有极少数房源。

 

4、上海的二手房不断跳涨，都传导到普通人的身上。

比如深圳：

 

1、打新，打新，打新。

2、天海、天境、万丰海岸城、深铁懿府。

 

3、参与摇号最低入围社保，最少11年，最长42年。

 

4、深圳正在血拼。要么有钱，要么以老欺小，要么有名额。

 

5、广州、东莞、惠州、珠海、佛山，整个粤港澳全部起来。

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最后给大家几点建议：

1、如果没钱，深圳既容不下你的肉体，更容不下你的灵魂。残忍一点，你不配拥有梦想，做一个挣钱工具就行了。

2、年薪八十万以上，富二代，官二代，只要你负担得起首付和月供，那么深圳就是你的天堂，尽情享受吧。

3、学历大专以下，特别能吃苦，反正去哪都不容易，不如深圳挣钱二线花。对你而言，深圳只是一个ATM机罢了。

4、千万千万不要西部上班、东部买房，虽然东部房价低，但是每天至少3-4小时的通勤，简直就是慢性自杀。

5、如果有钱，深圳买买买，如果不甘心，东莞、珠海、广州也是非常不错的选择，尤其是广州，腹地、医疗、教育、生活，会更加舒服一点。

6、普通人不要轻易去深圳，你买不起，活不起。老老实实呆在二线，有房有车有学校，陪孩子陪家人，这是最好的状态。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Kc2scb5ov4tBvznbBaSfyg