7月数据一出，让人直接眼前一黑：实在是太差了！

开发商拿地开工的意愿还在减弱。1-7月，全国房地产开发投资增速同比下降6.4%，其中住宅投资下降下降5.8%，继续坐滑梯。

7月本就是楼市淡季，销售数据并未出现上扬。1-7月商品房销售额同比下降28.8%与上月持平，销售面积同比跌幅扩大到23.1%。

至于一直用来衡量房地产开发景气程度的指数，已经跌了一整年，我建议直接改名为“不景气指数”。

刚刚出炉的70城房价数据显示：

 

7月份新房下跌城市有40个，又多了2个；

二手房环比下跌城市多达51个，新增了3个。

各大城市的成交数据，只能用“惨不忍睹”来形容。全国30个重点城市，所有城市前七月的累计成交同比都在下滑。

虽然房地产还躺在ICU里吸氧，但你永远不要低估官方和专家的解（wan）读（zun）能力：

房地产在筑底了。

但你仔细想想，不对劲啊，虽说筑底意味着不再下跌，可也没说什么时候开始反弹啊！

这个结果，基本可以宣告上半年的轰轰烈烈的“百城大救市”，效果并不如人意。

 

半死不活的房地产，又被打回了原形。

信心降至冰点，大家似乎已经不想买房了。

于是，我们迎来了个人住房贷款的又一次下跌。整个7月份的新增房贷只有1486亿元，比上个月少了将近3000亿，比去年同期少了差不多2500亿。

前7个月新增房贷仅仅只有1.71万亿，足足比去年同期少了2万亿。个人住房贷款余额增速几乎降至历史冰点。

全民去杠杆，提前还贷成了一股风潮。去年在售楼处前排队看房的人，今年在银行柜台排队提前还贷。

银行也急了，于是想方设法“制造障碍”。交通银行还因为宣布提前还款要加收1%，被怼上了热搜，赶紧把相关通知撤下。

另外一场席卷全国多个省市的TD潮，进一步加深了购房人的恐惧。

曾经叱咤风云的百强房企，一个个捉襟见肘接连爆雷。

据统计，今年前七个月已有24家房地产发债主体信用债首次违约，已经超过了2021年全年违约数量。

就在上周，“地王专业户”、千亿房企龙光集团爆雷，甚至连一笔境外债的利息都还不上了。

 

在它之前，已经有一长串名单：阳光城、奥园、正荣、融创、中梁、世茂、融信……

过去我们以为“绿档”房企是安全的，身为绿档房企的弘阳地产，刚刚宣布美元债利息违约。

 

以前我们相信国企是安全的，有国企背景的绿地也爆雷了。

在刚刚结束的博鳌房地产论坛上，前阳光城总裁朱荣斌发出了灵魂拷问：地产国企央企就安全了吗？

当务之急，是尽快恢复市场信心。

如果不能提振信心，市场购买力不足，会进一步加剧开发商的资金周转困难，后续可能会爆发更多交付问题，让市场信心再度受到打击。

如此一来若是形成恶性循环，楼市回暖也就更加遥遥无期。

绝对不能形成这样的恶性循环。

房地产毕竟是盖章认证的“支柱产业”。房地产一蹶不振，经济却一骑绝尘，怎么想都不可能。这才是今年各种救市的底层逻辑。

7月底高层会议重申“稳地产”，并且提到要“用足用好政策工具箱”，标志着新一轮大救市正式开启。

更多更猛的救市大招，正在排队向我们走来！

在上一轮救市大潮中纹丝不动的一线城市，突然不约而同地有了动作。

可见救市决心有多强！

在帝都密不透风的限购高墙上，终于悄悄凿出了第一条缝隙。北京开始搞试点鼓励老年人购房，甚至在官方口径中允许“接力贷”。

上海限购的核弹级武器——二手房贷款“三价就低”政策，也开始松动了，嗷嗷待哺的改善客们终于不用再“准全款”买房，一大波购买力正待释放。

广州本就是一线城市中购房门槛最低的一个，这次更是直接祭出了超级大招：本科落户“零门槛”！

如此一来，这座一线城市的购房门槛，竟然已经比很多强二线城市还要低了。

全国的本科毕业生们，只要来到广州，几乎不用费什么力气就能获得一张房票，而且是可以买限购区、核心区的那种。

我之前说过，高能级城市的松绑，意味着对低能级城市的利空。

一线城市都开门迎客了，二三四线城市只有拿出更优惠的政策，才能抢到一点肉吃。

接下来，各个都市圈、各个城市会更加内卷！

虽然北京这次松绑，信号意义远大于时机作用，天子脚下的廊坊“北三县”却彻底沸腾了。它们的房价惨遭腰斩，市场一蹶不振，却迟迟不能放开限购。

而这一次，终于没有了阻碍。

上海已经开始行动，长三角的城市们更坐不住了。

 

网传宁波已经在酝酿全面放开限购，南京、苏州和无锡在同一天宣布降低二套房首付利率，“认房又认贷”即将成为历史。

来自大湾区的最新消息显示：惠州首套房比例，已经要降低到两成了。

新一轮救市大潮，已然扬帆起航。

央行这次大降息，就是个先兆。幸福来得太突然了！

连续7个月按兵不动之后，央妈母爱爆棚，宣布MLF降息10个基点。

考虑到企业贷款利率已经处于历史低位，再加上结构性通胀压力，以及全球加息等多重因素，此前市场预测MLF利率大概率会维持不变。

果然，只要救市决心足够大，就没有什么不可能的！

LPR=MLF+银行平均加点。MLF利率下调，大概率会影响到LPR利率，眼下已经是历史低点的房贷利率，有望继续下探。

答案将会在下周一揭晓。如果5年期LPR利率降息10个基点，则为4.35%；如果5年期LPR利率降息15个基点，则为4.30%。

而根据此前央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，全国范围内的新发放首套住房商业性个人住房贷款，利率下限从LPR调整为LPR-20BP。

也就是说，首套房贷利率有望低至4.10%。

翻遍我国商品房历史，几乎找不到比这还划算的利率了。

在此我大胆预测一波：

未来还会有更多城市取消“认房又认贷”，

有更多强二线城市全面取消限购，

有更多城市调低首付比例，

甚至连“限跌令”也会有所松动……

也会有越来越多人“经不住诱惑”，买房上车。房地产的战车，终将轰隆隆重启。

最近一段时间，不少读者在后台留言询问：xxx的xxx能不能买？

我只能说，大部分都是坑。

这些地方，要么是产业和人口没有竞争优势的三四线城市，要么是强二线城市的卫星城，甚至还有一线城市的非限购区。

购房门槛越来越低，信贷限制越来越少，看似“能买”的区域越来越多。

越是乱花渐欲迷人眼，也就越容易犯迷糊。你以为是“捡漏”，却不想被套牢。

在当下，买错房比不买房更可怕，一定不要草率决策。

烈火烹油的楼市，一失足成千古恨。

◎本文作者 | 瓜片

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Wzu4zx14hdGXQBsewjJ0HQ

 

2022年的夏天，中国房地产愈发清晰地感受到，巨变来了。

属于楼市的“坏消息”，似乎从未间断。

如同多米诺骨牌被推倒，一块接着一块，引发了巨大的连锁反应。千万人的命运，由此彻底被改写。

 

第一块倒下的多米诺骨牌，压在了无数地产人头上。

当中金公司普通员工八万月薪的消息破圈小红书，金融行业不得不再次重申“限薪令”时，他们自顾自地涌入社会，思考着未来的出路——

究竟是去滴滴开网约车，还是发挥人脉的力量，转做销售？

这并非戏言。人民法院公告网显示，截至目前，今年共有226家房企破产，就连曾经显赫一时的百强房企，暴雷者也高达30家。

惊雷阵阵，地产人却早已麻木。

毕竟，这场裁员降薪潮，已经持续了一年多了。

猎聘数据显示，2021年，房地产的裁员力度仅次于教培，超过互联网行业，位列第二。而过去一年，房地产行业的离职比例已经达到了28.8%。

换句话说，在这场大震荡中，超过四分之一的地产人曾经失业。

房企们的2021年财报对此袒露无遗。

@棱镜梳理后发现，最近再次传出违约的中梁，仅仅一年员工就减少了近3000人，相当于裁员23%，雅居乐的中管高管们也从510人降至276人，更有万科郁亮率先降薪千万，带头号召“勒紧裤腰带过日子”……

这股收缩的态势和风气，也刮到了央企身上。华侨城的员工无语地发现，自己在办公区竟然失去了开灯自由。

这些相对“凡尔赛”的苦恼，在苦等期房建成和理财兑现的恒大员工面前，应该微不足道。

巨大的连锁反应，这才刚刚开始。因为，一个房地产倒下了，还有千千万万个上下游产业随之沉沦。

眼下，依附于房地产的诸多支线，如中介、建材、装修、家电、家具等多个行业都受到了波及。

国家统计局数据显示，如果算上其中一小部分直接相关的行业，相关从业人员已经超过了7000万人。

曾经左右了一个行业发展方向的左晖，应该想不到在他身后，会出现“贝壳重生计划”这种东西。

据说，按照该计划，全公司多部门总体裁员比例达50%，多的达到60%、70%，少的30%、40%，甚至孕妇也在裁员之列。

长夜漫漫，当人们被卷进一场史无前例的大风波时，也无人在意一些地方供应商同样发出了求救的呼喊。

只能叹一句，时也，命也！

 

别以为房地产只是单一领域的事儿，事实上，它的大震荡，直接动摇了体制内的岁月静好。

当“厅局风男友”成为新的时尚潮流，公务员们拿回家的却再也不是米面粮油，而是一叠又一叠厚重的楼盘宣传单。

丈母娘们看了，也只能无语凝噎。

广西玉林的公务员们。他们过五关斩六将，好不容易挤进体制内，却发现迎接自己的，竟然是卖房指标。

为了把高达10年去化周期的庞大库存消化掉，广西玉林仁东镇的公务员们，顶着热浪上山下乡，把一张张粉色传单塞到农民手中。

卖得越多，个人晋升空间和绩效才能有所保证。

除了工作变味，让人难受的还有降薪。

汇聚着着近10万人的“体制内工作者茶话会”豆瓣小组里，大家一如往常聊着日常，近期比较热门的话题时是：

“大家降了多少？”

甚至，还有可能出现更坏的情况：手里的铁饭碗，突然没了。

前几天，山西河曲一个12万人口的小县城，开始了机构改革。效果显著：

135个领导减了21个，1964个事业编制减到659个。

就连相应的财政供养资金也减少了1.3亿元。

确实，地方造血能力不足，赖以维生的土地相关收入遭遇痛击，只能从“节流”下手。

否则，偌大一支体制内队伍，又能供养多久呢？

要知道，房地产这个链条，一头拴在房企手中，还有一个大头，连着地方。

2021年，地方卖地收入达到8.7万亿元，这部分收入加上相关税收，共占地方本级财政收入的52.6%。

这意味着，地方每赚到100块，就有52块直接来自房地产。

而前段时间，财政部发布的数据显示，上半年国有土地使用权出让收入23622亿元，比上年同期下降31.4%，堪称断崖式下跌。

以松绑最为疯狂的南京为例，这座城市1-6月仅仅卖出202亿土地收入，跟去年的1229亿相比，暴跌84%。

很多地方，已经穷疯了。

而2016年《中国经济周刊》曾经做过一篇报道，估算出中国的财政供养人员应该再5000万人左右。

如果算上这么些年增加的编制和其他相关的编外人员，这一数字应该再往上涨涨。

体制内确实香，然而，已经公布2021年人口数量的261个城市里，已经有131个城市的人口在减少，占比超过一半。

换句话说，我们正处在1960年以来，人口首次负增长的历史性拐点上。

未来，随着人口流失加剧，越来越多小城市将会逐步收回补贴，减少编制，甚至是步鹤岗的后尘——进行财政重整。

县城合并，本就是大势所趋，房地产的助力，只是在这变革的火箭上点了把火。

超5000万人的命运，也将在这次房地产大洗牌中，或多或少受到影响。

 

出乎很多人意料的，是接下来的多米诺骨牌，竟然砸到了高校的头上。

站在成年边缘的高考生们，用自己对社会直观的敏锐感知，在选志愿时，投出了至关重要的一票，向社会宣布——

他们，正在逃离土木工程类专业。

今年，最诡异的事情，莫过于同济大学土木工程专业，在河南的录取分数跌到564分，即使是排名4.3万名的学生也有机会能够入读。

要知道，这个曾经站在神坛上的专业，即使是在去年的调档分数也高达667分，只有前1730名的尖子生才有望入读。

再往前追溯，十几年前的同济土木也是仅次于清华北大的存在。

至今它都站在ARWU软科2022年世界一流学科第一的位置，睥睨全球。

不仅仅是同济，同属“建筑老八校”之一的东南大学，土木工程专业也仅仅比投档线高出8分。

一个残酷的现实出现了：

不管是积累了几十年的优质师资也好，蕴藏了百年知识结晶也罢，在房地产日渐低迷的现实环境下，土木专业所有的优势都荡然无存。

因为，人们深谙这个道理：个人奋斗固然很重要，但更要考虑历史的进程。

前段时间的知乎问答里，有一位年轻的高考生难掩悲伤——

可能要被浙大建筑和土木大类录取了，现在感觉要崩溃了怎么办？！

点赞第一的评论给他指了5条路：

复读；转专业；考研跨考；考公，以及当老师。

这种“宁转不留”的思潮越发壮大，在湖南大学土木工程学院得到了淋漓尽致的展现。

2022年，土木工程专业转出98人，0人转入，被称为“转专业之王”。

非常讽刺的是，被誉为天坑专业的“生化环材”，转出人数最多也不过37人，更别提另有几十个向此奔赴的学生。

一位同济土木人在小红书由衷感慨：

劝大家别学土木，都说生化环材四大天坑，那土木一定是黑洞专业。

谁也不曾想到，中国改革开放四十余年，轰轰烈烈的城市化浪潮，催生了名动一时的土木工程，现在却转眼就成“黑洞”。

现实的力量，已经侵入教育领域，并将深刻影响它的形态。

 

潮汐的力量，改变了无数浪花的形状。

在中国房地产高歌猛进的几十年里，它曾如此强力地拉动了中国经济增长，让无数高楼平地起，让产业得以迭代，让无数人获得财富。

然而，正如太阳每时每刻都是夕阳，也是旭日，曾经的朝阳产业，正在艰难转身。

巨大的连锁反应背后，是几千万工作人口命运被牵动，是广大县城的体制变动，是教育的起伏被现实印下深刻的烙印……

当房子越来越多，县城房价越来越高，今后必然是鹤岗化和香港化并存的时代。

此时此刻，这片广袤大地上还有无数的人口和财富在涌动，阶层的洗牌也无时不再上演，但读懂复杂中国财富逻辑的人，为数不多。

这注定是一场残酷的时代大洗牌：

最终只有5%的人，能把握住房地产新的命脉。

参考资料：

棱镜：地产人下一站是滴滴？

刘晓博说财经：房地产，到底养活了多少人 

本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），

近日，我们在复盘上海楼市的历史行情。整理资料时，找到了一些2006年时上海楼盘的售价。

先上图，来源于上海买房必备。

根据这些资料，我们识别出了一些上海买房过程的思维误区，总结了几个重要观点，借此机会分享给大家。

成长性vs估值，哪一项更能影响房价？

如果是投资买房，市场上有一个共识就是——要买有规划、有潜力的地段。

所以，新上海人持续流入、规划落地给力的浦东新区和闵行区，是投资客们主要关注的片区。

然而，通过上面的房价表，我们意外地发现：发展迅速的浦东和闵行，楼盘的平均涨幅超过了徐汇、静安、卢湾、黄浦、长宁这几个浦西核心区。但并没有比普陀区涨得更多。

在舆论层面，普陀区一直为买房人所嫌弃。又破又大，人口多财政少，规划落地能力也不行，真如20年了才刚动土。

但是，2006年至今，普陀区的一些楼盘涨幅惊人。

比如万里雅筑，当年仅8300元/㎡。

如今，万里雅筑单价已经在9万/㎡以上，涨幅10倍以上。

还有房圈里臭名昭著的玉佛城，一直被打上风水差+人员杂乱的标签。

玉佛城3期2006年售价为7700/㎡。

目前，1995年建的玉佛城一期单价，也已经达到8万以上。玉佛城三期单价估计接近10万，相比2006年有着12倍以上的升幅！

低基数对房价的涨幅非常关键。

闵行的七宝是近十几年来发展非常成功的板块，通了9、12号线，建造了外环外档次最高的七宝万科商场，教育资源名列前茅。

即便如此，万科朗润园升幅也没到10倍，当初单价1万块，现在9万多。

闵行区虽然发展得很成功，但在2006年，闵行区的房价基数已经不低。虹桥镇地区甚至有楼盘已经达到2万单价，直逼市中心。

这也就是说，闵行区当时房价的“估值”要比普陀区更高。

板块、片区的未来发展，是具有不确定性的。但是，楼盘的估值却可以一眼识别。

买房投资，选择“低估值”的楼盘，或许比买“潜力股”的胜率更高。

宝山就是一个买“高估值潜力股”失败的例子。

我们可以看到，宝山2006年的房价并不便宜。这是因为，2006年的时候，宝钢如日中天，钢铁是典型的朝阳产业。

一些标杆楼盘，如宝山城区的宝莲府邸，单价甚至高达2万/㎡：

后面的故事大家都知道了，钢铁走下坡路，宝山工业中心的地位不保。当年宝山卖高价的小区，涨幅都非常一般。

站在当下，普陀区仍然是一个低估值的区域。

长寿路、武宁是内环内的洼地，不乏一些10w单价的品质商品房。

普陀的新房联动价也很低。之前以10.5万/㎡出售、入围积分仅50分的新湖明珠城三期，以后二手房上市时，很有可能会给买房人带来惊喜。

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买豪宅，产品力>地段

通过2006年的房价表，我们可以发现：在当年，豪宅盘的溢价率是比较高的。很多豪宅盘的单价，比同地段普通商品房贵一倍以上。比如，华府天地的单价达到了5.8万/㎡。

从2006年到现在，豪宅盘的涨幅是明显不如普通楼盘的，最多涨了5-6倍。普通楼盘基本都涨了8倍以上，更有一些Tenbagger。

这就是房圈所说的“CEO盘跑不赢大盘”的由来。

但是，2006年上市的这些豪宅盘，到目前为止的升幅，也有较大区别。

比如“湖南路四大金刚”的鸿丰香缇花园和打浦桥的绿洲仕格维花园，在2006年的售价分别为42500元/㎡和40000元/㎡，差别不大。

目前，鸿丰香缇作为衡复西区顶豪，单价已经在25万以上。而绿洲仕格维花园，我们最新了解到一套207㎡三房总价在2700多万，单价只有13万多，香缇花园的一半。

这背后有地段的因素，湖南路兴国路作为衡复风貌区闹中取静片区，地段认可度进一步提升。

图：兴国路

打浦桥则和2006年变化不大，市中心中上地段。

但鸿丰香缇花园的涨幅比绿洲仕格维多一倍，更多的是产品力的原因。

早在十几年前，鸿丰香缇花园就用上了全石材外立面，自带会所，内有隐藏版老吉士。

小区35户60个车位，车位比高达1：1.6，戴德梁行五大行物业。

图：湖南路555号 鸿丰香缇花园

在今天看来，鸿丰香缇花园各方面依然是顶配。小区又是低密度洋房，只有195㎡和399㎡两种户型，非常稀缺。

而绿洲仕格维，当年虽号称“小华府”，但小区的外墙是面砖，车位比1：0.6，人车没分流。

图：绿洲仕格维花园

以今天的眼光来看，它只能算和国际丽都城、中凯城市之光一档，是早年比较高档的小区，与鸿丰香缇花园不能相提并论。

再来看个例子。在2006年，陆家嘴世茂滨江花园单价34000元/㎡，仁恒河滨城是17800元/㎡，几乎相差一倍。

目前，仁恒河滨城单价15万，已经反超了世茂滨江。

一方面是联洋板块有了发展，现在地段也没有和陆家嘴差太多。

另一方面，仁恒河滨城的产品力其实要略高于世茂滨江花园。

图：仁恒河滨城

图：世茂滨江花园

所以，只要豪宅本身没有偏到颛桥星河湾那种地段，产品力才是楼盘未来涨幅的决定性因素。

在上海买豪宅，我们最好选择同总价段产品力最尖端的小区，而不要追求买在最好的地段。

当下值得警惕的是翠湖天地的一期、二期。支撑翠湖1-2期卖出20-25万/㎡单价的，是新天地这个地段IP。

产品力方面，1：0.5的车位比、人车不分流、真石漆外墙的翠湖二期已经与融创滨江壹号院等次新豪宅有了较大落差。

图：翠湖天地2期御苑

图：融创滨江壹号院

今日的翠1翠2，可能就是昔日的绿洲仕格维花园。

警惕偏远地区+高房价小区

最后再鞭尸一下宝山区。

2006年的时候，宝钢及其上下游产业一片繁荣。宝山区的产业很给力，房价也不便宜。

但宝山的地理位置，毕竟是偏僻的。当年就是偏远地区+高房价的典型。

偏远地区的产业一旦走了下坡路，房价就会大幅跑输大盘。

并不是说偏远地区+高房价都不行。

比如大虹桥和张江，已经形成了大规模的先进产业集群，在可预见的未来，也不太可能衰落。

所以，华漕、徐泾、唐镇以相对较高的房价买入，也不会套牢。

真正需要警惕的，是依赖于单一企业的地段。比如青浦朱家角，地理位置非常偏僻，华为入驻之后，有的次新房房价也达到5万了。

临港的泥城镇也是一个案例，特斯拉超级工厂来了之后，当地的房价有所上涨。

发散一下思维，东莞的松山湖也是一样的逻辑，依赖华为一家企业。

华为、特斯拉都是非常厉害的企业，但当年的宝钢又何尝不是呢？三十年河东，三十年河西，这两家存活的时间都不一定比宝钢久。

靠单一企业来支撑房价的板块，我们最好避而远之。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/bab19LrNYxYqOiAgck75XQ

楼市火爆时，年轻人梦想着在大城市安家落户，碍于高房价，部分人会退而求其次选择购置县城的房产。一些县城的房价也因此水涨船高，掏空年轻人的钱包。

而眼下，中国人对房子的信仰正在经受全方位的考验。房地产市场遇冷，县城的房子首先成了鸡肋，年轻人回去住不了，也卖不掉。

本文授权转载自微信公众号真实故事计划 （ID：zhenshigushi1），作者：吴向娟，编辑：孙雅兰

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卖房

县城房子越来越烫手了。把房子挂出去的一年多，张宁的信心全无。

张宁定居在天津。卖掉老家济宁泗水县城房子的想法，出现在2020年底。房子当时还有租客，为赶上春节卖房的高峰期，张宁提前收回了房子，并做了深度清洁。“县城里很多外地打工的人，过年才有空回家看房。”张宁说。

2021年春节刚过，县城街上的商铺恢复营业的第一天，张宁就挨个向中介公司打电话，热情介绍自己的房子。张宁的房子位于二楼，是个小两居、坐南朝北。房子购于县城楼市火爆的2017年，全款33万，装修花了11万。

这次卖房，张宁的定价是54万，“加上这些年的物业费、通货膨胀等因素，这个价位很合理”。

信心满满的张宁很快遭遇现实泼下的冷水。电话那头，多家中介公司的答复出奇地一致：“这房子不好卖”。起初，张宁以为是中介公司的套路，不以为意。直到房子挂出三四个月后，只有零零星星一两个人看房，她开始慌了张。

等到五一假期，一对在外地工作的小夫妻专程赶回泗水县城看房，并对张宁的房子表现出极大的兴趣。可两天后，男方父母的不满，扼杀了这笔即将交易的订单，老人表示：“起码要有个客卧，将来我们带孩子或是有客人来也方便。”

房子挂出后的16个月里，相继有十几拨人来看房。每个人都能找出不满意的地方，不是面积太小，就是采光不好。这让张宁很犯愁，“这届买方好挑剔”。从2021年7月至今，几乎每月她都要在社交媒体上发一条动态许愿：“求顺利卖房！”

等到国庆假期间，县城迎来了又一个看房高峰期，有中介主动联系张宁，建议她降价卖房。电话那头说出的数字让张宁倒吸一口凉气——44万。这几乎是4年前她投入在房子上的价格。“现在的44万和2017年的44万，能一样吗？”她问中介说，“2017年房子三千多一平，现在都涨到五千一平了。”

“现在的房子和2017年的房子能一样吗？”中介反问。张宁沉默了半晌。

张宁不甘心让步，想再探探底。然而，回应她的只有市场的冷清。整个假期，只有一个人来看房，诟病完房子的采光后，便再无下文。

与现实硬碰硬后，张宁只好服软。今年春节，她和丈夫商议，将房子定价调整为47万，“如果有人要买，可以让2万”。半年过去了，房子并没有因为降价变得抢手。

2021年，全国房价过万的县城有103个，占全国县城的5%，县城房价普遍都在每平3000元到8000元这个区间。不算低的房价，对于县城原本的人口吸引力有限，但对于在大城市打拼的年轻人来说，无疑具有无敌的吸引力：拿一二线城市工资，付县城房贷。返乡置业的热潮背后，房价上去了，建成的房子却空下了。年轻人掏空了腰包，却住不了县城的新房。

远在广州的罗平，为卖掉湖南邵东县的房子也奔波了大半年。罗平的房子位于邦盛凤凰城，曾是当地热销的楼盘之一。今年年初为了卖房，罗平咨询了当地一家中介公司，对方开出的价格是3800元/㎡，远低于该县平均房价。罗平无法接受中介提出的价格，便不再继续沟通。

图 | 罗平购房所在小区

一直等到今年6月，罗平重新求助中介，这次他换了一家公司，对方给出的价格比上一次更低——3580元/㎡，这与罗平2018年购入房子的价格相差无几。他的房子足足有168平方米，目前还是毛坯房。他仔细算过一笔账，房子按照目前的预估价卖出去“至少要亏13万”，事实上，“也可能根本卖不出去”。

罗平索性跳过中介把房子挂到网上直售，但始终无人问津。偶尔有电话打来，罗平兴奋地接起，发现都是中介公司。中介表示愿意代理出售，可给出的价格都让罗平失望。

为摸清市场，罗平浏览了同小区待售的二手房，情况很不乐观。小区里很多和他家条件相当的房子，价格定得比罗平更低，依然卖不出去。就连同等面积的精装房，价格也没有比罗平的房子高出多少。看着看着，罗平的心一截截凉下去，“现在这个行情，能回本就不错了”。

图 | 罗平的房子目前仍是毛坯房

在经历了长达十余年的野蛮生长后，县城房的流动性开始变弱。眼见县城的楼市日益萧条下去，新房库存积压，二手房有价无市，妥协的只能是房主。很多房主为了转手，不得不“割肉”离场。

长沙的杨林也在为卖县城房而发愁，他的房子买在湖南益阳赫山远郊的会龙山下，是一套140平米的“山景房”。该楼盘开盘后均价稳在5500元一平， 2019年杨林购入房子的价格为77万，装修花费40多万，粗略估算共投入120万。买完才发现“山景房真的在山里”，离城区有十几公里，开车需要20多分钟。

图 | 小区紧挨着会龙山

2021年2月卖房之初，杨林将价格定在92万，“能卖掉就好，亏点就亏点”。一个月过去后，没人咨询过。他有些慌张，主动联系了中介公司，多家公司给出了一致的方案——降价。犹豫几天之后，他把价格降到88万，“这一次应该问题不大吧”。然而，房子扔进市场仍没溅起一点水花。

两个月之后，恰逢五一假期，中介建议杨林把房子降到82万。他不死心，“这也降太多了”，经过几轮拉扯，最终定价为83.3万。“这是最后一次降价了，还卖不出去就算了”，他对中介表示。接下来的半年，杨林没有接到任何关于买房的电话，“我都快要忘记有套房在卖了”，他自嘲道。

市场如此冷清，杨林只好亲手打破自己定的规矩，再次降价到79万。“现在已经是倒贴了”，杨林说，这几乎是当初购买毛坯房的价格。

02

退路

曾几何时，县城房是几亿农村及乡镇人口进城的跳板，在土地财政对楼市的刺激下，县辖区内居民“买房进城”的热情撑起县城楼市的繁荣光景。工作在北上广，买房在小县城，是许多小镇青年的梦。

杨林买县城房就是为了和女友安一个家。2019年，杨林年近三十，结婚在即的他迫切需要一个稳定住所。他找到转行做了房产中介的前同事，对方极力向他推荐山下的楼盘，“说资江一桥即将搬迁至小区附近，楼盘到时候会升值好几倍。”

站在房市火爆的当口，杨林不曾怀疑前同事的话，更何况，他已经等不及拥有一个自己的家。看房当天，杨林和女友通视频电话，向她展示房子的细节，房子得到女友认可之后，他便迅速拿下。

房子单价为5488元一平，首付为20万，买下后需每月背负3000多元房贷。当时杨林在赫山的生计是做贷款业务，收入足以支撑买房后的生活。手头宽裕时，他开始投资超市、炒股，日子过得越来越有奔头。与女友感情确定后，除了赫山，他不曾想过去别的城市。

过去20多年里，中国城镇化率快速跃升到63.89%。城镇人口激增之下，全国县城楼市也普遍存在过度开发的情形，就连二手房的挂牌价格也水涨船高。人们对县城的未来一片看好，前赴后继地奔入楼市。

在广州一家汽配厂工作的罗平，当初回到县城买房是基于更现实的考量。2018年，罗平的大女儿出生，买房成了必须执行的计划。起初，罗平在广州勘察了一圈，手握16万的存款，他发现自己只够付一套 “老破小”的首付，但这实在无法满足他对家的期待。

对未来的忧虑，进一步牵制住罗平的“野心”。那几年，他看到不少工厂倒闭或搬迁到东南亚，开始担心自己的工厂也会发生变动。“广州的房贷可容不得我失业”，罗平思前想后，觉得县城的容错率显然更高。

拿着钱，罗平带妻子一起回邵东老家看房，一路上两人难掩欣喜，辗转了好几家中介公司，最终看上一套168平的大房子。房子位于顶层，通风和采光效果都很好。更重要的是，小区位于新县政府旁边，周边有多所学校，配套设施都较为完善。考虑到女儿将来可能会回县城读初高中，罗平心动了，向亲戚借了3万块后，凑齐了首付。

图 | 罗平的购房合同

不同于罗平将所有希望都寄托在县城，对张宁来说，在县城买房更像是她的退路。她的房子买于2017年，当时，“房价要涨”的信息铺天盖地砸来，张宁和丈夫来不及分辨，火速在老家泗水县买下一套房，房子总价33万，首付13万多。就在前一年，他们刚在天津的城郊买下一套三居。两份房贷总计约4000元，对他们来说是笔不小的负担。

在泗水县，张宁拿下的房子是一套小户型，对她来说，这套房子的居住功能并不重要，重要的是小区附近有县城最好的高中，“要是以后天津的事业失败了，还能让儿子回去读书”。张宁的计划做得长远，当时她儿子还在念小学。

张宁和爱人商量，与其让房子空着，不如把村里的父母接到城里生活，“老人年龄大了，很容易磕着碰着，住在村里不方便”。考虑到不要让老人太累，张宁特意选择了二楼的房子。她还专程从天津回到泗水县装修房子，前后耗时三个月，从地板、墙纸到家具选择，全都亲力亲为。

房子装修完半年后，张宁把钥匙给了父母，叮嘱他们“一定要去住”。

03

空置

县城房总是免不了被空置的命运。缺乏支柱产业的县城，无法提供理想的就业机会，无论是脱离土地的农民，还是追求发展的年轻人，即使买了房，也很难在这里真正安家置业，县城人口外流导致的空心化问题日益凸显。根据2017年发布的《中国城镇住房空置分析》显示，我国的城镇住房空置率已达到21.4%，其中，三四线城市的县城空置率达到30%左右。

张宁没想到，在村里住了一辈子的父母并不适应城里的生活。在老人看来，村里的大平房住着宽敞多了，还有一个大院子，走在路上随便都能找到人唠唠嗑、打打牌。但城里的房子总是太吵，半夜都能听到街上的声音，周围的邻居也很难搭上话，唯一的娱乐只剩下看电视，但操作起未免太复杂。

最后，父母竟搬回村里去了。理由是：“地里的菜没人看可不行，囤的粮食还要晾”。

父母走后，张宁索性将房子出租。房子挂出去四个月后，以每月1100元的价格租出。作为房东，张宁并未如愿躺平，麻烦接踵而来，“三天两头说家具坏了，让我花钱找人维修”，张宁抱怨道，“这房子才刚装修完一年啊”。

一天，正在上班的张宁接到邻居电话，“房子漏水了，楼下天花板都在滴水”。张宁打电话给租客，对方称回老家了，赶不回来，她急忙让父母前去收拾。父母一进门，就发现“屋里一团糟，卫生间的水龙头还在哗哗地流”。事后，张宁决定收回房子，不再出租。

房子再次闲置，并且，越来越可能一直闲置下去。随着时间的推移，张宁发现，自己回不去县城了。老家位于高考大省山东，每次过年回家看到亲戚家的孩子密密麻麻的学习日程，张宁都暗自庆幸当初把孩子带去了天津。儿子在天津的学习相对轻松，学校更注重全面发展，张宁越来越觉得，这才是她期望的教育方式。

既然不是为了儿子，县城的房子就没必要再留着。

与张宁一样，罗平为女儿在县城铺好的路也开始摇摇欲坠。罗平的大女儿即将升小学，他却没有信心申请到公立学校，“现在入学和以前不一样了，名额都是留给高级人才的孩子，我这样没学历、没技术的人，很难为女儿争取到”。据罗平回忆，早些年他们厂区附近的小学，外来务工者的孩子都能申请。这几年，学校的申请条件越来越严苛，罗平的许多工友不得不把孩子送回老家，实在不忍心的，就送去私立学校。罗平选择了后者，对这个家庭而言，这将是一笔巨额开销。

图 | 公立小学申请实施积分制

罗平曾算过一笔账，家中四口人，每个月开销至少1万元，其中房租1500元、大女儿学费1700元、房贷2794元，再加上车贷、生活开销和一些杂费，“日子过得紧巴巴的”。

去年年底，罗平给自己的2022年定下目标——存够三万块。半年过去后，存款仍为零。广州多暴雨，工厂受此影响总停工，罗平也跟着断了收入，“都开始吃老本了”。走投无路之际，可施行的方案只有一个——卖掉县城闲置的房子。原本为未来铺的路，转眼就需要拆掉填补眼下的路。

年轻人在楼市火爆时下单县城或市郊的房子，作为在大城市打拼的退路，没成想生活有时候竟无退路可言。县城成了回不去的故乡，曾经的计划变成了错配的资产。

2021年，杨林的事业跌至低谷，欠下上百万的债务，他不得不去长沙寻求工作机会，“赫山的工作，工资都是三四千，我要是这样赚钱还债，估计得还到下辈子”。与此同时，他与女友的感情也走到尽头，对赫山再无眷恋，县城的房子只剩下一个用处——卖掉偿还部分债务。

冷静下来思考后，张宁也发现，当初自以为明智的规划，其实充满了不切实际的幻想。10年前，张宁在泗水县一家超市做售货员，每月拿着2000元的工资，孩子出生后，现实压力成倍飙升，买奶粉、上学、看病，每一样都需要靠钱支撑。

为了给孩子创造更好的生活条件，2012年，张宁和丈夫来到天津做家居生意，收入翻了几倍，还在天津买了房。如果放弃这一切再回县城，一家人的生活靠什么来维持？在县城置房的计划越想越经不起推敲，张宁终于想明白，既然回不去了，好歹要及时止损。

不过前提是，得先把县城的房子卖出去。

*文中部分受访者信息有模糊处理。

真实故事计划（公众号ID：zhenshigushi1）——每天讲述一个从生命里拿出来的故事

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ofBZmroX-VFjmJKqSDTS9w

又一批我们熟悉的门店熬不到2022…

超市篇

1

永辉超级物种：计划关闭全国除福州外的所有店铺

永辉超级物种一名内部人士透露，超级物种将关闭全国除福州外的所有店铺，关闭时间暂未确定。四年前，永辉超市控股子公司永辉云创正式推出创新业态——超级物种，模式为“高端超市+食材餐饮+永辉生活APP”，推出半年后，超级物种门店数量就曾超过盒马，2019年辉煌时在全国有全国设有80余家门店。目前，超级物种在全国6个城市拥有24家门店，其中福州6家、深圳5家、重庆4家、南京4家、上海3家、北京2家。

2

沃尔玛：5年关店100多家门店

从2016到2021年这五年的时间里，沃尔玛中国已经关闭了100多家门店。从2021年4月以来，沃尔玛就相继关闭了南昌、广州、湖州、商丘、抚州、泉州、鹤壁等7家大卖场以及深圳2家社区店。受疫情影响，以及电商、社区团购、网红会员制超市，等对传统大卖场带来的冲击这家入华25年的国际商超巨头，正在经历“瘦身”期。

书店篇

1

言几又：多地关店

2021年底，各地言几又陷入危机。言几又天津和平大悦城店已经闭店。深圳白石洲的南山店显示已经暂停营业，KKMALL和竹子林的言几又已经不存在。西安言几又自10月26日起暂停营业。北京王府中环的言几又提前解约。广州K11购物中心的言几又于11月1日起正式闭店。言几又拿到的租金非常低，像大悦城这样的知名商场在2019年给它的租金为5到6元/平方米/天，甚至很多地方免费或提供很长的免租期。但经营过程中的水电、员工和图书进货成本，运营成本太高，让言几又多家门店出现亏损。

快时尚服饰篇

1

INDITEX：2021年计划关店1200家

2021年初，Inditex集团宣布了史上最大关店计划：至2021年将关闭1200家店铺，相当于全球门店总数的13%至16%。主要集中在亚洲与欧洲地区，主要针对旗下Zara、Massimo Dutti等品牌的小型门店。在N次忽视消费者传递的危机预警后，质量差、版型差、设计抄袭成了Zara的陈年旧病，多次被人民日报、共青团点名质问，Zara的黄金时代已经过去。

2

H&M：8个月减少162家门店

H&M2021年截至8月31日共减少162家门店，其中欧非市场高达108家，亚洲和大洋洲市场29家门店，北美和南美洲市场25家。近日，H&M宣布旗下子品牌Monki将在12月底关闭在荃湾的门店，彻底退出香港市场。截至2021年8月31日，Monki的门店数量相较去年同期减少超12%，全球仅剩108家店铺。

3

Old Navy：宣布退出中国市场

2021年，美国知名品牌Old Navy发布公告，宣布要退出中国市场，Old Navy是GAP集团下的一个品牌，在国内经营了近6年的时间。在上海，OldNavy的销售额一度达到了近8亿美元的好成绩，甚至当时超过了GAP的成绩。但业绩下滑，缺乏特色及创新，与GAP分拆失败，最终导致退出中国。

4

拉夏贝尓：3年关店9000多家

2021年11月22日，拉夏贝尔发布关于被债权人申请破产清算的提示性公告。2018年至今，仅三年多时间，拉夏贝尔关店9000多家，亏损超40亿元。更重要的是，一味扩张后的“创新缺位”，也让质量与设计跟不上用户需求的拉夏贝尔逐渐被消费者抛弃，成为了“又贵又不好看”的存在。

餐饮篇

1

海底捞：关店300店

2021年11月5日，海底捞在港交所发布公告称，将实施“啄木鸟计划”，计划在2021年12月31日前逐步关停300家左右经营未及预期的海底捞门店。目前，海底捞的副品牌们也迎来一波关店潮。如在郑州开设的“乔乔的粉”和“佰麸私房面”关店，成都有3家“捞派有面儿”门店歇业，位于北京酒仙桥的“大牟田”门店也已关闭。

2

新元素餐厅：破产清算

12月14日，新元素于内部发布破产清算通知。自2002年第一家餐厅开业以来，19岁的网红餐厅新元素，每年都获得由杂志读者评出的诸多美食和服务奖项。巅峰时期，新元素在全国拥有约50家连锁门店，年营业额超过2亿元。近些年，随着健康轻食理念在年轻消费群体中愈加流行，新元素餐厅每年要接待300万-400万的客人。但由于疫情影响，新元素的运营遇到了前所未有的巨大困难，门店经营遭受严重影响。新元素也曾寻求出售，但未成功。

3

呷哺呷哺：关店200店

2021年8月，呷哺呷哺决定关店200家！集团回应：“断臂止血”是为了持久地经营。前些年，呷哺呷哺凭借独创的吧台式小火锅模式，以及亲民的价格，成为不少人的心头好。但时过境迁，如今提升颜值后的呷哺呷哺价格已“不再亲民”，又逢疫情，只能精简店铺以求度过危机。

4

德克士：北上广深关店近一半门店

德克士官网显示，目前其在北上广深4个城市的门店共108家，但大众点评上仍在营业的门店仅有91家，相比起2020年的200+店，门店数量缩减了一半。除了竞争因素之外，特色不足的德克士较低的客单价也不足以支撑一线城市的运营成本。

5

茶颜悦色：关店87店

2021年11月10日，长沙奶茶之王茶颜悦色宣布已在长沙临时关闭了七八十家门店。茶颜悦色表示，这次集中临时闭店，是茶颜悦色今年第三次集中临时闭店了。第一次是年初的就地过年，第二次是七月底疫情反复，第三次就是最近这回。

6

宜芝多：一夜关停30家门店

2021年中旬，宜芝多30多家门店一夜关停。2020年初，新冠疫情暴发后，对宜芝多的营收打击惨重。在疫情最严重的2、3、4月，地铁客流量锐减，基本没有营收。5月复工后，地铁客流量逐步恢复，但消费者戴着口罩匆匆而过，门店经营仍未恢复。蔡秉融说，2019年，宜芝多的营收超过3亿元人民币，但在2020年仅为1.5亿元。“大概需要4000万，宜芝多就能活下来。”

7

LADY M：北京多店关闭

2021年第四季度，网红蛋糕品牌LADY M在北京的多家门店悄然撤店，位于北京热门商圈三里屯、朝阳大悦城和西单大悦城的3家门店已经关闭。LADY M被称为蛋糕界的“爱马仕”曾经在上海国金中心需排队8小时的网红品牌，但在进入中国市场四年左右的当下，价格依旧远超其他国家的售价，产品缺乏创新，竞争者涌现，缺乏高频的钟爱的消费者，限制了其进一步在中国的发展。

教育培训篇

1

新东方：关店1500店

2021年11月9日，新东方掌门人俞敏洪在直播间证实即将陆续关闭1500间教学点。此次关停影响颇大，仅仅装修这一块大致估计要损失掉六七十亿元。目前，新东方市值跌去90%，营收减少80%，辞退员工6万人，退学费、补偿辞退人员、退教学点租金等现金支出近200亿元人民币。

2

华尔街英语：宣布破产

2021年8月，华尔街英语宣布破产，社交平台上大量员工和学员一边缅怀公司曾经的辉煌，一边奔走在讨薪和退费的路上。2000年，华尔街英语在成人英语的黄金时期进入中国市场，陆续在11个城市陆续开设71家学习中心。然而2021年，一方面，疫情致使华尔街英语教育培训陷入停滞状态，资本再度出走。另一方面，华尔街英语又因虚假宣传和价格欺诈的违法行为被上海市市场监管局处以250万元的顶格罚款，口碑一落千丈。

首饰店篇

1

潘多拉：半年关20%门店

2021年三季度，潘多拉在全球市场关闭了5%的实体店，包括73家概念店和350多家其他销售点，且第二季度也平均有15%的实体店铺被暂时关闭。潘多拉一度成为中国主流的首饰店品牌，但业绩连年下滑甚至亏损，业内人士指出，潘多拉闻名的珠子产品已被坊间超越，且市场上出现了各式各样的贵金属替代品，当产品本身失去了支撑其高溢价的内核，过气是必然结果。

美妆篇

1

Innisfree：关店600家

店600多家，撤店率超80%，曾经一年在中国可以大卖40亿元的悦诗风吟，彻底风光不再。对于撤店原因，除了新冠肺炎疫情的影响，还有该护肤品牌在中国市场的受欢迎程度也在下降。作为曾经鼎盛的化妆品牌，这个原因令人遗憾。

健身房篇

1

金吉鸟健身：多地倒闭，退回上海

“南京金吉鸟健身”已经于2021年10月22日，宣布破产。据了解，金吉鸟成立于2005年，全国门店连锁最多时达400多家，但早在去年7月份，金吉鸟在南京、天津、长沙等地的门店接连关闭，不少会员都陷入了退卡难的境地。目前已有不少门店已经“暂停营业”。目前作为大本营的上海仅有7家门店在营业。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zI7_rCHwxt2PKblbjIoixw