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（首富在一个庄严会议中被记者追逐）

原创：程墨

来源：天眼视界（ID：tysj-999）

本文已获授权

政治站位极高、姿势极其正确的恒大集团及其老板、中国首富许家印先生，这回可能真的遇到了大麻烦。这个大麻烦绝不是一纸真假难辨的恒大求助公文给企业声誉带来的负面影响，而是实实在在的企业资金链面临断裂的财务危机。

前天（9月24日）下午2点左右，一份恒大集团恳请广东人民政府支持资产重组的情况报告在网上流传，暴露了恒大集团正面临空前的财务危机。在文件中的后半部分，更像是通过哭惨向政府逼宫，说到时候我死了是小事，但将引发系统性风险，直接影响331万人的就业，也将使204万业主血本无归，给社会稳定带来巨大冲击。

尽管一双无形大手对这个真假难辨的公文进行了严格管控，但这事立即在财经圈掀起了巨大波澜。这不仅是因为涉及房地产的新闻总能引发舆论的极大关注，更因为恒大不仅是中国房地产龙头老大，自然也是全世界和全宇宙的房地产业老大，影响非同小可。

恒大集团横空出世，见证了中国房地产飞速发展的奇迹。恒大1997年成立于广州，2006年在开曼群岛注册，2009年在香港上市，2010年销售面积跃居全国第一，2016年资产高达1.3万亿，成为中国第一，也是全球和宇宙第一大房地产公司。2017年，恒大老板许家印财富高达395亿美元，超过了马云和马化腾成为中国新首富，位居世界富豪榜第17位；自然，许家印先生也是全世界、全宇宙的房地产首富。

想想看，这样一家举世闻名的大企业出事，而且属于大多数中国人深恶痛绝的房地产商，吃瓜群众岂不是个个热血沸腾，兴奋不已。

当晚，恒大集团发布声明，称相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对公司造成严重的商誉损害。公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

恒大这个声明出来，并未来自舆论的关注，这个恒大文件真假真不好说，但是文件中列举恒大面临困境的所有事实和数据完全是真实的，恒大高负债遭遇国家对房地产业严厉的金融调控，可能引发资金链断裂的财务危机也是完全真实的。

正因为“公文”披露的事实完全属实且触目惊心，恒大的辟谣没有止住第二天香港和内地市场对恒大系股票和债券的疯狂抛售。恒大系港股三个上市公司，继消息出来的当天股价大盘下挫之后，第二天周五（9月25日）继续暴跌，且跌幅显著放大，同时引发A股市场上挂牌交易的恒大多只债券暴跌二次触发临时停牌。简单地说，香港和内地投资人，都在不计成本地抛售恒大系股票和债券。

周五收盘时，港股上市的中国恒大跌9.46％，盘中一度跌幅达14.59%；恒腾网络收跌19.75%，恒大汽车收跌12.76％，两股盘中跌幅均一度超20%。

在内地市场，周五恒大地产集团存续债“19恒大02”先了跌了21%触发首次临时停牌，恢复交易后继续暴跌超过30%，触发二次停牌；“19恒大01”债收盘跌幅达到28%。

正如恒大那个涉嫌伪造的求助公文中所说的，导致恒大陷入可能资金链断裂的有两大原因：一是国家对房地产业实行严厉的信贷政策，二是原计划通过重组“深深房A”借壳上市引入的1300亿财务投资违背违约风险。

我先简单说说给恒大造成致命一击的新出台的银行贷款“三道红线”。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。进入2020年下半年，由于多个地方房价快速反弹，引发舆论高度关注，中央和地方房地产调控政策进一步收紧。

7月24日，“房地产工作座谈会”在北京召开，会议重申了房地产市场调控要“坚持房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“因城施策差异化调控”的基本原则。

8月16日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》刊发署名文章称，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。郭树清在文章中警告，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。

时隔4天，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。其中将对碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企进行融资债务总规模的控制，自9月1日起在12家房地产企业试点施行。

这三道红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1 。按照“三道红线”，房地产企业的有息债务规模将会受到严厉控制：一条红线都没踩到，有息债务最多允许增长15；每踩到一条红线，有息债务规模增速就会降低5%。也就是说，如果三条都踩到了，有息债务就不允许增加了，也就是不允许再借钱了。

 

很不幸，恒大三条都踩上了！按照2019年恒大财务报告，剔除预收款后的资产负债率为83%；净负债率是159.3%；现金短债比为0.6。也就是说，作为实施“三道红线”的试点房企，恒大自今年9月1日起将无法新增银行贷款。

再加上内地证券市场，自2010年起就没有批准过任何一家房地产企业IPO和再融资，等于断了恒大在内地资本市场直接融资和银行贷款的后路。这对于负债率高达83%，高度依赖从资本市场取得资金，来进行快速扩张的恒大集团来说，无异于晴天霹雳。

值得注意的是，踏了“三道红线”的中国房地产百强企业，绝不是恒大一家，有些财务指标比恒大更加恶劣。见下图：

 

如果严格按照上面“三道红线”的银行贷款政策来执行，上面这些企业和其他踏了一、二道红线数量更多的房地产企业，都面临资金链断裂并导致企业关门破产的巨大风险，带来的巨大社会影响非同小可！这个问题我后面再专门说明，相信管理部门一定会把握调控节奏，因势利导，把风险牢牢控制在社会、经济可承受的范围内。吃瓜群众完全没必要一惊一乍的，杞人忧天。

因此，万科老总所说的“三道红线”政策对房地产业将带来巨大冲击，导致整个房地产行业重新洗牌，未来最要紧是“活下去”，绝非危言耸听，确实有一定先见之明。从上面这张统计表来看，恒大真未必是房地产百强企业中最先倒下的那块多米诺骨牌。如果你持有这些公司的股票或债券，或者预付了这些房企的购房款，真得小心一点好。

我再说说恒大重组“深深房A”借壳上市，并因此引入即将到期、面临违约风险的1300亿风险投资的事。

中国房地产企业的快速扩张，其实都遵循同样的规律，先是靠关系或其他机缘巧合进行房地产业挖得第一桶金，然后在香港和内地资本市场上市圈钱，依靠资本市场的低成本资金快速扩张，同时在银行疯狂举债，凭借雄厚的资金大量圈地。至于房屋设计、施工、监理、销售几乎全部外包，房地产企业所做的就是疯狂圈地和对这些外包单位的管理。

简单地说，中国房地产企业的疯狂扩张，凭借的是从资本市场和银行疯狂圈钱，同时房价持续上涨带来的丰厚收益。如果房价停止快速上涨，又不能持续增加新的资金来拆东墙补西墙，那些高负债房地产企业就面临资金链断裂、企业关门破产的风险。在房价受到政策严厉调控的情况下，融资就成为高负债房地产业企业活命的惟一救命稻草。

相对于银行贷款受到各种限制，且需要支付较高的利息，从资金市场上圈钱，不但成本极低，且名利双收。因此，几乎所有挖到第一桶金的房地产企业，都以最快速度变成上市公司。相对于内地上市排队时间长、财务要求高，许多内地房企首先选择在香港上市，然后回归内地继续圈钱。恒大走的就是这条路。

恒大想回归A股上市，又不想排队等候，于是想到了借壳这条路。大家一定还记得几年前万科“门外野蛮人”入侵导致的股权之争，其实恒大在其中扮演了至关重要的角色，并因此为自己挖了一个大陷阱。

万科特殊的股权结构，导致“宝能系”入侵，在万科管理层奋起反击之后，管理层紧急出手干预，入侵者姚振华被“市场禁入”（我至今想不到他被市场禁入的理由，他当时并未触发监管规定）。当时万科股权结构是这样的：第一大股东：宝能系，持股25.4%；第二大股东：全盘接手华润股权的深圳地铁，持股15.31%；第三大股东：恒大，持股14.07%；第四大股东：安邦，持股约7%；第五大股东：万科管理层，持股比例为约4.14%。

恒大持有14.07%的万科股权，正是“野蛮人”入侵万科同一时间，说明恒大其实也盯上了万科这个平台，企图一举拿下万科实现强强联合。无奈同行是冤家，而且同为民企的恒大，在阻止“野蛮人”入侵上，根本帮不上万科。因此，万科管理层并没有跟恒大联手，而是求助于根正苗红的国资背景的深圳地铁集团。

眼看借壳万科不成，为了让深地铁成为万科第一大股东，恒大毫不犹豫地站在了政治正确的一边，他不但将持有的全部万科全部股权转让给深地铁，甚至放弃了按当时股价计算的70亿浮盈！

投桃报李，在深圳有关部门支持下，2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，而恒大集团将成为深深房的控股股东。2016年，恒大地产与8家战略投资者签订协议，通过出售恒大地产经扩大后股权的13.16%，筹资300亿元。如果2020年1月31日未完成重组上市，恒大必须进行回购，简单来说就是连本付息退给人家。2017年5月，恒大又开始了第二轮借钱（融资），对赌承诺基本与第一轮相同。2017年11月6日，恒大开始了第三轮借钱，筹集了600亿资本，但是让出了扩大后股权的14.11%。这一轮融资，恒大将回A股上市的时间推迟到了2021年1月31日。

 

就这样，经过三轮融资，恒大累计让出了36.54%的股权，换来了1300亿元的资本。但其中的对赌条款，约定一旦“深深房A”无法重组上市，则要退回1300亿本金，同时还有137亿的分红回报。

可惜的是，2016年之后房地产融资政策越来越严，房地产企业IPO、再融资和重组上市完全停止，恒大能搞定地方政府，但要中国证监会破例，则后者面临巨大的政治风险。在目前大环境下，除非有来自更高层面的支持，没有官员敢冒这样身败名裂的风险。

恒大当然是有大本事、大影响力的，但是，恒大是否大到足以影响国家重大决策呢？我看难。

最后简单分析一下恒大将如何自救，结果又会怎样？

还记得几年前中国另一位王首富的自救之路么？除了跟许首富一样第一时间表态扎根国内发展，实质性的举措就是不计成本地抛售境内外最优质资产，快速拿到大笔现金同时大幅降低负债率，虽然身家迅速缩水，由首富变成了中富，但总算逃脱了企业被破产清算、个人身败名裂的命运。

但是跟当年王首富相比，恒大和如今的许首富不仅负债率更高、短期负债额更多，而且四处扩张导致的资产质量更差，资产变现更困难。

其实，恒大和许首富不是没有意识到这个巨大的风险。在“三道红线”公布之前，银行实际上就收紧了对恒大等高负债房地产企业的贷款，因此恒大从8月份开始就开始新房最高7折大甩卖，先是个别地区、个别项目静悄悄地进行，然后以各种打折优惠推向全国几乎所有项目，最低的折扣也有8.5折。

可是，任何人即使没有一点点财经常识，想想看，恒大净负债率高达159.3%，剔除预收款后的资产负债率为83%，房地产企业的平均销售利润也就10%左右，打8.5－7折销售什么意思？那是亏本大甩卖！只会导致负债率更高，财务风险更大，而不是更低！这个就是典型的饮鸩止渴——为了短暂获得宝贵的现金流救急，不至于企业立马资金链断裂，不能一直搞下去的。

显然，恒大深知这一点，因此，他们除了向银行施压，希望有关部门高抬贵手，对“三道红线”政策的实施有所松动，再次把目光投向了韭菜生长极为茂盛的国内资本市场。

9月25日晚间，港股上市的中国恒大(03333)发布公告，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。同一时间，港股上市的恒大汽车（00708）公告称，董事会已于2020年9月25日审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜决议案，拟在内地科创板上市。

有人一定会说，分拆恒大物业管理在香港上市，是割国际资本的韭菜，跟国内资本市场没关系哟，只有那个恒大汽车拟在科创板上市才是割A股股民的韭菜。

实际上，8月份，恒大就发布了拟分拆物业管理业务独立上市的公告，并引入235亿港元战略投资（即财务投资人），新增了14位投资者，且阵容极为豪华强大，包括马云的云峰基金、马化腾的腾讯控股、红杉资本等互联网和投资界巨头，甚至其中还有农业银行、光大控股、中信资本等央企。这235亿绝大多数是内地资金，虽然这些投资人如雷贯耳，经常割A股小散的韭菜，但也难逃被所投资企业实控人如贾跃亭之类割韭菜的命运。

恒大总裁夏海钧表示，拆分物业管理业务引入战投预计将降低恒大负债率19个百分点，是“降负债”的核心发展战略。我不知道他这个降19个百分点的负债是怎么算出来的，不知道这个物业管理公司的IPO能圈来多少资金，但引进的235亿港元战略投资，给我这个几乎没有负债但财富不多的人花花当然是一笔巨额，对恒大来说实在是杯水车薪。

昨晚恒大汽车同时公告称，拟申请首次公开发行人民币股份并在上海证券交易所科创板上市，配发及发行不超过15.56亿股人民币股份（行使超额配股权前），占不超过于2020年9月30日经本次建议发行的人民币股份数目扩大后已发行股份总数15.00%。

我真不知道还有一个恒大汽车，确实我也没有在街上看到过一辆恒大汽车。查了一下资料，这是恒大转型造新能源汽车的平台，搞出了几台据称性能优越的样车。我并不评价恒大的造车梦是多大可信度，但靠这个来内地资本市场割韭菜，恐怕不是那么容易，我认为甚至很可能无法通过科创板的注册申请。

恒大转型汽车的策略，显然不如他的同行万科转型养猪更稳妥，更远不如格力、比亚迪造芯片更高明，因为无论是养猪还是造芯片，既有国家政策的大力支持、巨额的财政补贴，也深得A股股民的追棒。特别是造芯片概念，哪怕像当年汉芯一样用砂纸打摸出几块芯片来，不需要多高明的忽悠本身，获得巨额的财政资助和A股市场的高定价，都是轻而易举之事。

简单地说，新能源汽车概念虽然在A股市场很火爆，可是，政府和股民对这类纯属忽悠性项目的警惕性就高得多，支持力度也远没有造芯片那么大。我当然不是说恒大跟这些年被公开披露的几大知名的新能源汽车项目一样是忽悠，但恒大汽车不实实在造几千辆出来卖给消费者，恐怕没几个人愿意出钱做冤大头。

我必须要说，许先生是非常有本事的，但恒大在足球、矿泉水上投资了那么多钱，成功了没有？在没有技术含量的足球、矿泉水上的巨额投资都打了水漂，凭什么能上竞争激烈、技术含量较高的新能源汽车上意外成功？

这也不行，那也不行，恒大的最终出路究竟在哪里？对市场和普通大众会带来哪些影响？

文章写到这里，答案就不言自明了。

恒大几乎不可能靠甩卖资产，像曾经王首富那样大幅瘦身来自救，因为相对于王首富恒大的资产负债率过高，且优质资产变现能力较差。

恒大在香港和内地资本市场上融资，无论是分拆企业IPO还是发债，将变得越来越困难，远水解不了近渴。

恒大也不能指望银行贷款的“三道红线”政策对其网开一面，即通过银行大幅增加对恒大的贷款来填恒大的窟窿，因为即使没有这“三道红线”政策，银行出于自身贷款安全，也无法通过内部合规程序。

显然，恒大的出路只有一条，那就是原股东净身出户，把全部资产交由优质国资背景的同行来打理，比如资产负债率较低的保利地产。如此，则恒大资产和债务的处置，不会给上下游企业、支付了预付款的购房者和其他债权人带来影响，资本市场投资人还可以趁机大赚一笔。

如果国家不出面强力干预，任由恒大自生自灭，那恒大欠款较多的上下游企业、支付了预付款的购房者、战略投资者和购买了恒大系股票、债券的投资人，就会有较大的经济损失。至于对社会就业的影响，那纯属是胡扯，恒大倒闭，对房价有那么一点点负面冲击，但不会影响整个房地产行业的市场容量，恒大退出的市场份额几乎立即被其他同行替代。

虽然恒大是中国房地产行业的龙头，也是全世界、全宇宙最大的房地产企业，但毕竟在中国房地产市场中所占的份额并不高，不足以对中国经济和房地产市场带来大的影响。这如同在游人如织的美丽西湖投下了一块巨石——行为恶劣，响声极大，除了距离投石处极近的游客、鱼虾或有遭殃，对整个西湖生态并没有丝毫影响。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”局外人并不需要关心恒大和许首富的命运，需要关心的是自己的投资会不会受影响。看完此文，相信你自有明智的选择。

 

昨天，一份关于恒大集团的《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件引爆了整个市场，文件称如果恒大地产本次重大资产重组未如期完成，可能引发一些列系统性风险。

 

 

 

尽管恒大很快辟谣，并称已向公安机关报案，但文件中部分内容也能在现实中找到些依据。当天，国际评级机构标普宣布，由于流动性原因，将恒大集团评价从B+/稳定调整问B+/负面，恒大集团港股[中国恒大3333.HK]当日暴跌5.58%。

 

1. 起因溯源，借壳上市进程受阻

 

此事源头，还要追溯到四年前的“万科股权之争”。2016年9月，恒大作为白衣骑士赶走了万科门口的野蛮人后，将所得股份悉数转给深圳地铁集团，并启动借壳深深房A上市计划，但借壳上市进程缓慢，重组方案至今没有发布，深深房A已停牌4年。

 

在这4年中，恒大地产先后引入了三轮战略投资者，合计引入1300亿元战投资金。这些战略投资者包括深圳国资、山东高速、苏宁控股等，这些战投都与恒大签订了对赌协议，其中包括高盈利的业绩承诺和股权回购承诺。证券监管严格执行房地产调控政策，不鼓励房地产企业上市、借壳、重组融资的政策多次反复强调，很少松口。

 

恒大这1300亿，明股实债。根据合约到期后的承诺，除了1300亿本金，还要再给137亿分红，时间截止日期是2021年1月31日，也就是4个月后。与这份坊间传闻的数字一样，恒大2020年未经审计的半年报披露的有息负债为8355亿，这还只是表内负债，恐怕这个数字还比较保守。

 

这意味着，若不能在规定时间内上市，1300亿的债务会让本就背负天文数字负债的恒大雪上加霜，甚至成为“最后一根稻草”！

 

2. 债务驱动利不抵息，监管红线下的恒大

 

众所周知，恒大向来以“高负债、高杠杆”著称，在融资渠道和工具方面，高息美元债、可转债、境内债券、银行、信托、租赁、保理、商票、挤占供应商资金等应有尽有。

 

2020年中国恒大的中报显示，负债合计为19826.42亿元，逼近2万亿大关。其中，非流动负债合计5060.01亿元，长期借款为4397.84亿元。流动负债合计为14766.41亿元，短期借款3956.87亿元。

  

 

截至2020年6月30日，恒大集团借款为人民币8355亿元，借款平均年利率为9.14%，相当于每年要支付700多亿元利息，仅2019年，恒大全年利息支出就达到737亿，比青海、宁夏两省的年财政收入还要多。而恒大2018、2019年的净利润分别为665亿元和335亿元，而近十年来，恒大的累计经营活动现金流量净额常年为负，不断地融资、不断地借新还旧，在这者经营模式下，光是借债利息就几乎将企业持续发展的所有可能封死。

 

 

 

 

 

今年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金对有息负债的覆盖比不得小于100%。

 

长期以来，在龙头房企中，中国恒大的资金链相对紧张。据中信证券研究部测算，恒大剔除预收账款的资产负债率为85.3%、净负债率为199.3%、现金对有息负债的覆盖比为51.7%，这三项指标全部踩中监管层近期提出的 “三道红线”要求。

 

3.1300亿急了

 

前述被恒大否认的“文件”显示，恒大表示，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红。1300亿元由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂。

 

这些战略投资者们被套牢4年，可以想象出其焦急的心绪。

 

9月18日，苏宁高管在业绩会上表示，如果恒大集团未能在2021年1月底前回A上市，苏宁或将行使对赌协议中的回购权，要求凯隆置业以200亿元现金回购其在恒大地产的股权。

 

市场人士分析，本次恒大“文件”事件，无论最终调查结果如何。它很大程度上反映着，投资者的1300亿对于恒大地产上市进程的不满和变现的迫切要求。

 

3. 多元化路上狂飙突进，自顾不暇仍四处撒币

 

近年来，恒大一直在多元化的路上狂飙突进，屡战屡败。恒大冰泉、光伏、互联网、电商等多元化尝试都不温不火，相较于其成立之初的目标，基本都失败了，而现在又投资3000亿做起了新能源汽车。

 

2018年恒大集团通过恒大健康布局新能源汽车领域。作为恒大汽车的前身，恒大健康于2015年登陆资本市场。恒大汽车今年上半年亏损24.6亿元，截至6月，恒大健康总负债1293亿元，总资产1236亿元，所有者权益为-56.97亿元。

 

近期，房地产监管部门明确提出“三条红线”，要求开发商控制负债率，在恒大集团降负债寸步难行的当下，恒大汽车业务依靠中国恒大输血的局面将难以持续，于是开始谋求科创板上市，但其本身依然一言难尽。

 

2015年，恒大捐赠110亿对口帮扶毕节，许家印发表讲话“一切都是党和政府给的”。

 

 

 

一边是自身负债累累难以自保，一边是动辄大手笔四处撒币，恒大的行为已经难以用商业逻辑来解释。笔者想起纽时前首席记者索尔金，对2008年美国次贷危机所著的一本书——《大而不倒》。

 

当时美国房企巨头房地美和房利美，持有住房抵押贷款超过5万亿美元，几乎占据美国住房抵押贷款总额的一半。在泡沫破裂开始显现时，美联储的官员深知一旦两个巨头倒下，数万亿美元的坏账将为美国经济带来系统性冲击。摆在美联储主席伯南克面前是两难选择，要么被房企绑架，破坏市场公平竞争规则，去偏袒房企为其输血。要么任由房企倒闭，造成经济危机…….这便是房企巨头“大而不倒”的逻辑，要么你听我的，要么我们一起死。

 

资本是冷血而无情的，如今有了美国次贷危机的前车之鉴。相比去分辨那份文件是谣言还是阴谋论，我们更应该去思考，是什么造成了房企的“大而不倒”？未来，恒大的命运将会如何？现在亡羊补牢是否来得及？

 

附录：恒大近期债务消息一览

 

来源：链闻China News -节点财经

 

据恒大官方数据，2019 年上半年公司总资产为 2.09 万亿元，总负债金额为 1.75 万亿元，为同时期房企负债金额第一，资产负债率达到 83.55%。

 

 

 

来源：《财经》–宋金煜

 

今年7月7日消息，恒大拟出售全国111个城市共223个写字楼、酒店、购物中心、商铺等商业资产，其中不乏一二线城市项目。

 

来源：中国企业家网-李艳艳,米娜

 

从3月6日开始，中国恒大（03333.HK）的股价开始大幅下跌，到了3月24日，股价几乎腰斩，从17.9港元跌到10.28港元，跌去了42.7%。

 

与此同时，债市也遭“血洗”。据彭博统计，3月6日至3月20日，恒大的存续美元债平均净价跌了18.2%，三月净值最高跌掉了38.42%，跌幅在美元地产债中领先。

 

根据恒大2019年报，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。

 

 

来源：腾讯财经-恒大地产被Citron(香橼)做空

 

恒大地产被美国调查机构Citron(香橼)做空。Citron报告称恒大地产以虚假信息及贿赂掩盖公司资不抵债。在Citron报告发出后，恒大地产的股票大跌，21日，恒大地产跌幅11%，当天恒大市值缩水76.26亿港元；6月22日，再跌3.53%。

 

Citron所述的其他部分资产人民币162亿元是恒大集团内部往来余额抵消后，其他部分资产实际为人民币85亿元，其中酒店资产人民币39亿元，以及与房地产开发相关的建筑公司及足球、排球、文化产业公司等。

 

来源：新浪博客-恒大房产遭新闻联播点名批评

 

新闻联播点名批评了恒大房产存在恶意宣传，过分炒作。

 

 

 

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  黄汉城、逍道一

 

刚刚，恒大“辟谣”了。

 

今天早些时候，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。

 

这份报告描述出了一种恒大向广东省“诉苦”的画面。由于内容太过耸动，也不知真假，我就不贴出报告了。感兴趣的朋友可以自己找来看看。

 

恒大对此是打死都不承认的。

 

 

“有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”

 

耐人寻味的背后，还是耐人寻味。

 

 

这事情，绝不简单。

 

 

9月17日，全国第一大房企恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。公告表示，此举是为降低债务水平和融资成本。

 

 

如此急迫提前偿还，或与房地产融资监管“三条红线”有关。

 

上个月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，给重点房企划定了“三条红线”：

 

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

房企的净负债率不得大于100%；

房企的“现金短债比”小于1。

 

一句话，就是负债水平过高的房企不能再加杠杆，一旦“过线”就不能增加或需严控有息负债规模。

 

今年上半年房企半年报数据显示，恒大、融创、绿地“三条红线”全踩；中南、世贸“踩线”2条；保利、万科、招商蛇口、中梁“踩线”1条。

 

 

看到这里，你应该就不难理解，为什么今年恒大会高调推出两次楼盘打折促销活动了吧。一切，都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。

 

恒大不容易啊。

 

 

2016年是房地产的好日子。

 

恒大地产想要借壳上市回A股，寻觅了一圈，最后看中四家公司，深深房 、嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。

 

当然，真正的底牌是深深房。

 

这个应该很好理解，恒大地产制定了将总部迁往深圳的计划，未来跟深圳就是站在同一条船上了。而且深深房又是国企，涉及这么大的资产重组项目，这么敏感的行业（房地产），背靠一家国企，就不是一个人在战斗了嘛。

 

2016年10月3日，恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权，而恒大拿了深深房的股份，也就成了深深房的控股股东。

 

这个事情谋划了很久，但是四年过去了，都还在镜中水月。

 

因为它涉及到监管的一条“红线”，就是政策上不允许房地产公司在内地上市。

 

恒大“挣扎”了一段时间，用起了另外一种融资方式——引入战略投资者。

 

大家还记得吧，16年前后，是大放水后房地产狂飙突进最疯狂的日子。一二线涨到人人自危，无心工作，三四线小地方也跟着狂涨一倍。

 

恒大的套路就是下沉到小县城，用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代，傻子都知道加杠杆的好处。

 

所有人都认为，赌明天一定会有未来。

 

在这样的氛围下，2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。

 

据时代财经整理，首轮8家：中信聚恒（50亿）、广田投资（50亿）、广东唯美（50亿）、中融鼎兴（30亿）、华建（30亿）、美投（30亿）、睿灿投资（30亿）、山东高速公司（30亿）。

 

第二轮13家：深业集团有限公司（55亿）、宝信投资（50亿）、华达置业（50亿）、麒翔投资（50亿）、键诚投资（35亿）、睿灿投资（35亿）、鸿达投资（30亿）、宇民投资（20亿）、金橙宏源（20亿）、嘉寓（20亿）、深圳中意（10亿）、豪仁物业（10亿）、永合金丰（10亿）。

 

第三轮6家：山东高速集团（200亿）、苏宁电器集团（200亿）、深圳正威（50亿）、嘉寓（50亿）、广州逸合（50亿）、四川鼎祥（50亿）。

 

 

短短一年时间，恒大地产就完成了史上最大规模股权融资，1300亿元到账后，恒大地产估值飙升至4252亿元，一度超过万科A总市值。

 

真不愧是中国第一、世界五百强的房企。区区一条爱马仕皮带算得了什么。

 

但是有句话怎么说来着，借来的钱，含着泪也要还完啊。

 

如果恒大地产能够成功借壳上市，这27家投资者就能一道升天，日日会所。

 

可惜啊，恒大地产迟迟迈不出这一步。

 

 

恒大当年敢签下对赌协议，想必不是贸贸然的决定，而是对自己借壳上市很有信心。

 

后来不知道什么原因，恒大地产还是没有闯关成功。

 

可能很多人会问了，这条“不允许房企上市的红线”到底是什么来头？

 

说起来，这个政策最早可以追溯到1993年。

 

“当时的情况是经济过热中出现房地产热，土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥”。

 

为了防止经济过热，上头出了这么一个政策。后来，它就成为了资本市场上的一个行规，贯穿至今。

 

当然，不是说完完全全就没有机会，而是这条道路充满了艰难险阻，比其他行业的难度高出太多。

 

可以说，房企的上市之路是非常受歧视的。一方面被视为地方上的经济支柱，一方面又畏之如虎。

 

不给房企开闸，可能是基于以下几个理由：

 

第一中国是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控，经济热的时候踩刹车，经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆，很可能会在说来就来的政策调控下，摔得遍体鳞伤，成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。

 

第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘，93年海南楼市大溃败，历史上的经济大衰败，往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产，借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款，拿了钱去买一块新的土地，之后又可以再抵押融资，不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术？所以，房企的资产负债率天然就容易冲高，一旦现金流断裂传染性不堪设想。

 

第三，房地产是国内被骂的最多的行业。

 

……

 

所以，房企在资本市场上的待遇，就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业，很难在股市上分得一杯羹。

 

 

关于房地产，政府有无数种调控手法。

 

不过在我看来，有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段，导致最后的效果大打折扣。

 

大家想过没有，为什么过去很长一段时间内，越是调控，房价涨得越猛呢？有一个很大的原因，就是里头有部分调控政策的作用，根本就不是抑制房价，而是会推动房价上涨。

 

比如说，“收紧房企融资渠道”这一条。

 

这是普通民众特别喜闻乐见的事情，因为他们觉得，全天下最坏的人就是开发商了，不能让他们的日子太舒服。

 

那就断了房企的粮吧！

 

听起来很解气，实际上完全是违背经济学原理的。

 

诸位想过没有，让一件东西价格下跌，难道不应该是加大供应，压缩需求，让特别紧张的供需关系趋向于平衡吗？

 

所以，你打击房企是几个意思啊？人家没有钱去拿地，无法狂飙突进的去建房子，怎么向市场加大供应呢？

 

有关部门真正应该做的事情，其实是拼命卖地，然后鼓励房企们都来开发，并且在这个过程中严防开发商囤地、捂盘、惜售，让他们尽快盖好房子扔到市场上去，实行天量供应。

 

大家一看，好家伙，房子比老家的韭菜还多，就不会有抢房的着急心态。再配合限购限贷等手段，整个市场预期就能降下来。

 

整个链条是非常简单的。关键点在于想要加大房子供应，地方政府就必须扩大土地供应计划，这样地价可能就会阴跌，动了某些人的奶酪。

 

真的调控难点在哪，明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味，大家自己品品把。

 

 

明斯基时刻的警报，到现在都还没有解除。

 

经过三轮大放水，深圳，上海、北京的房价通通进入全球最贵十个城市行列，比纽约巴黎洛杉矶这些世界顶级城市都要高。

 

在这个六亿人月收入不足一千的国度里，一个芯片、一台光刻机都造不出来的城市，凭什么房价这么贵？

 

用脚指头想都知道，动不动就十几二十万/平方米的房价里头，肯定是有泡沫。

 

中国的工业体系处于外循环，但是房地产是内循环的。我们严防外国人投资地产，对国外热钱严防死守。

 

这点跟纽约特别不同。

 

但是你看到了没有，属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套，属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套？

（数据来源：CBRE世邦魏理仕）

 

今天，在中美脱钩这种百年未有之大变局下，中国更加担心泡沫的破裂。

 

与全球科技最发达，金融最强大的国家为敌，实在是充满了风险。

 

像2014年俄罗斯吞并克里米亚，引发美国对俄罗斯制裁，仅当年就有1515亿美元（约合1万亿元人民币）撤出该国市场，导致股市大跌，卢布贬值，人民生活一片哀鸿遍野。

 

两个国家到底会不会擦枪走火，谁也不知道。

 

唯一能够确定的是，绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪，今天的泡沫有多大，明天的肉体就会有痛。

 

虽然说中国设置了金融防火墙，我们的资本账户并没有完全开放，有非常强大的隔离调控能力，但是如果真的擦枪走火了，能架得住市场蚂蚁搬家吗？

 

这些，就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。

 

史上最严调控至今已有三年多了，这是我有生以来见过最久的调控期。

 

但是在肉眼可见的未来，它还远未到结束的时候。

 

来源：中国基金报，前进综合（本文不代表金融纵横谈立场）

 

 

今日24日，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络上流传，在整个市场闹得沸沸扬扬。

虽然恒大方在晚间也做出了一系类动作！我们先看看这份报告内容吧：

该报告书上显示是发文至广东省人民政府，文章内容为恒大地产集团有限公司欲与上市公司深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司进行同行业间的重大资产重组。

该报告书声称，如果恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险，其中，恒大地产在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红。由此可能导致恒大地产现金流断裂，进而引发金融系统性风险。

总结这份报告：

我恒大16年与深圳政府谈好好的，要与深深房重组，在A股上市。

2017年引进1300亿战略投资，还了债务，降了杠杆。

我恒大这几年也遵纪守法还干了不少好事，“不囤地、不炒地、不抬高地价“，坚持”房住不炒“，主动降杠杆。

可是最近，我恒大重组上市遇到麻烦了。假如不能顺利通过的话，引进的那1300亿不仅要如数归还，还得再给137亿的分红。截止时间就在1月31日。

所以恳请广东省政府救我（给证监会和深交所说一下，让我尽快与深深房重组），不然我恒大将出现现金流断裂。

最重要的影响还有以下几个方面：

交叉违约，金融系统风险，8441家上下游企业，331万人稳定就业，204万业主面临工程烂尾。

每一条都是王炸级别的后果。

首富我来当，债务一起扛，不然，不然就系统性风险，一起XXX。

以前，可能你不太懂为什么说房地产绑架了中国。现在，你明白了吗？

根据该报告书显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负余额高达8355亿元。涉及银行类金融机构高达128家，借款余额2323亿元，其中境内银行类金融机构171家，主要为民生银行293亿元、农业银行242亿元、浙商银行107亿元、光大银行100亿元、工商银行94亿元、中信银行94亿元等。涉及非银行类金融机构121家,借款余额3684亿元,主要为光大信托278亿元山东信托176亿元、外经贸信托167亿元、中航信托133亿元信信托126亿元等。涉及境内公司债券496亿元,境外债券1852亿元。

恒大地产在报告书中强调，若不能按时完成重组，可能导致其现金流断裂，从而引发相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场的交叉违约，进而产生金融系统性风险。

恒大地产还称，若因恒大地产现金流断裂引发恒大集团陷入危机，将直接影响331万人的稳定就业。同时，已售未交楼的61.7万套商品房的204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险，严重影响社会稳定。

根据报告书显示的发文时间为2020年8月24日。

早在2016年1月28日的中国恒大2016年业绩报告大会上，就有媒体就恒大的资金链提出质疑。当时许家印回应：“账面上有超过3000亿现金，还问我资金吃不吃紧？要真吃紧，这世界变成啥样？”

然而，就在当年，恒大在重庆的楼盘就被传出只以6-7折的价格在出售，被质疑是因为资金链出现了问题而进行的抛售行动。

随后，恒大多处楼盘被曝光装修存在质量问题，包括卫生间漏水、墙面起皮等等都是常态。

去年，恒大再传出员工都被强制在盛京银行开户存款，而且这件事的命令是领导们一层一层口头传达，无盖章文件展示，并且暗示存款的事影响年终奖励。有网友称，当时恒大推出0.8%月利率的存款政策，如此高的融资成本让他觉得恒大会不会出大问题。

晚间，中国恒大发布公告，已向公安机关报案。

恒大回应

网传文件系谣言，已报案！

恒大在晚间的声明中称：近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

恒大对此是打死都不承认的。

 

 

“有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”

 

耐人寻味的背后，还是耐人寻味。

 

 

截至当天收盘，中国恒大跌5.58%，报15.22港元；恒大汽车跌8.63%，报19.28港元。

 

但是这事情，绝不简单!

不给房企开闸，可能是基于以下几个理由：

 

第一是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控，经济热的时候踩刹车，经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆，很可能会在说来就来的政策调控下，摔得遍体鳞伤，成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。

 

第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘，93年海南楼市大溃败，历史上的经济大衰败，往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产，借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款，拿了钱去买一块新的土地，之后又可以再抵押融资，不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术？所以，房企的资产负债率天然就容易冲高，一旦现金流断裂传染性不堪设想。

 

第三，房地产是国内被骂的最多的行业。

 

……

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

来源：米宅珠三角

这几天，恒大的营销简直出尽了风头！

先是2月13日，恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源。从2月13日开始，购房者在三天时间认购47500套，总价值约580亿元。

紧接着2月16日，恒大又有一则劲爆消息放出：2月18日-2月29日，恒大全国住宅75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。

 

如果你觉得，在疫情肆虐的大背景之下，恒大断臂求生，可以狠狠的薅恒大的羊毛了，那么，说明你太幼稚了！

 

 

1

恒大这次的网上认购书，用5000元锁定一套房源的客户，享受的权益实在是“太多”了：

1、5000元抵总房款20000元；

2、推荐他人购房成功，可获得1%的佣金奖励外加10000元奖金，同时5000元返还；

3、锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，退还认购金5000，并补偿5000元；

4、5月10日前锁定的这套房如果未成功售出，5000元认购金无条件返还；

5、每推荐一个新的认购客户奖励100元，最多奖励500元。

这一系列奖励条款，让很多人被幸福冲昏了头脑，大喊薅许老板羊毛的机会来了！

许老板的羊毛是那么好薅的吗?

首先，定金5000抵20000房款是开发商常用的套路，不稀奇。

其次，帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000，听起来真不少。可实际上，开发商如果启用中介二级分销卖房的话，一套佣金至少3个点起，这么一比，全民营销真是太省钱了。各位亲们只是充当了恒大的廉价中介而已！

第三，锁定的这套房子被其他人先买了，补偿5000，不少人就是奔着这个空手套白狼来的。

但实际上，售楼处的房源一旦被锁定，就不会再放出销售，所以你根本赚不到这个钱。

最后，5月10日前，如果这套房子别人没买，你也没买，5000元退给你。

听起来钱能退，不错哦！可是，如果钱不退，你会下定吗?大部分人是奔着薅羊毛来的，不是奔着买房来的。而且，这5000元被恒大拿去0利息周转了88天哦。

2

2月16日，恒大集团副总裁刘雪飞在发布会上宣布，自2月13日“网上购房”以来，各项销售数据呈现爆发式增长，客户认购房屋47540套。

我算了一下，47540套，每套认购金5000元，总认购金达到2.377亿元，免息使用三个月。

恒大目前的发债成本是多少呢?

1月16日-21日，恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际及瑞银等订立购买协议，恒大将发行四笔共计60亿美元的优先票据，分别于2022、2023和2024年到期，利率水平在11.5%-12%。

 也就是说，恒大近期的举债成本是12%。

2.377亿元的认购金，按12个点的利率，年息2852万，88天的利息成本为687万元。

当然，687万对于恒大来说是九牛一毛，但苍蝇腿也是肉，免费的钱不用白不用。

更何况，恒大这场声势浩大的鲇鱼行动，认购只是开胃菜，真正的好戏在后头。

16号下午，许家印签发的特大优惠红头文件就在网上流传的漫山漫谷。

 

2020年2月18日到2月29日，全国恒大各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受75折优惠。

在晃瞎眼的75折基础上，恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠，一次性付款93折，单栋楼去化率80%以上，再享受额外97折等等，据说最低可以达到64折。

这种跳楼式打折如果是卖保健品卖神油我信，如果是卖房子那就太不可思议了。

据恒大公布的2019年上半年财报显示，上半年营收2269.8亿，净利润270.6亿，利润率11.9%。

恒大辛苦一年，拼死拼活赚到11.9%的利润，许老板大笔一挥，75折优惠，让利25%，净亏13%？你当许老板傻啊？

而且，13%是起步亏哦，最低64折的房源一套亏损24%。

帐算到这里，有点不对劲了，许老板是卖房子的，不是做慈善的，再说，做慈善做到这个份上，神仙也扛不住啊。

再往前划拉划拉，我们终于发现，原来恒大是全国最热爱打折的开发商，没有之一。

从2016年开始，打折力度从9折到88折，到87折，到82折，再到78折，折扣层出不穷，力度没有最大，只有更大。

打折历来就是恒大的把戏。恒大每次打折的套路都很类似，一是先放出一个亮瞎眼的折扣，二是叠加一大堆优惠，三是无理由退房。

认真比对一下，会发现这次的打折活动毫无新义，是恒大多年来打折套路的翻版，可谓一招鲜吃遍天。不过这次恒大旧瓶装新酒，又大获成功，得益于四点：

一是折扣降至新低，变成了75折；

二是疫情期间提前启动抢跑，赚足了关注度；

三是新增了剧情，提前做了一个5000元锁定的热身活动，让过程变的一波三折，更加好看了；

四是花巨资做了一大波推广造势。

3

最关键的问题来了，房地产行业15个点的平均利润率，恒大为什么动不动就敢打七折八折?

原因在于恒大的项目布局。

恒大在全国1200多个项目，绝大多数位于三四线城市。恒大和碧桂园类似，都热衷于在三四线跑马圈地，采取农村包围城市的策略。

这侧面反应了恒大的发展战略，重三四线轻一二线。

一二线拿地成本高利润低，基本不用担心赔钱，有利于提升品牌美誉度；

而在三四线，尤其是三四线的郊区拿地，低成本，高利润，同时也伴随着高风险。

三四线对项目运作能力和运转周期要求很高，如果踩准时间节点，项目宣传到位，一个项目就能赚取巨额利润；如果选址不当，或者时机选错，就会泥潭深陷，一个项目卖上五年八年仍有大量库存。

此外，三四线项目备案价弹性空间很大。尤其是三四线郊区缺乏对标项目的楼盘，定价随意性很大，只需前期申报一个比较高的备案价，等政府审批下来之后，就能做到进可攻退可守，有很大的折扣和让利空间。

恒大很多三四线的楼盘，正常的到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折后8000多甚至更低就可以卖给你。

等到恒大全国统一搞活动时，各售楼处就收回平时的活动折扣，统一按总部定的折扣来走。

 

另外一种花招就是：先抬高价格恢复原价，然后再打折。比如：东莞恒大翡翠华庭。1月份他们优惠售价为1.53W/㎡，而目前的均价是1.92W/㎡。

我们来做个算术题：

1.92W*0.75=1.44W

1.44W/1.53W≈94%

 

意思就是，明面上说打了7.5折，但实际上打折后的1.44W，按照原价1.53W来算的话，仅相当于打了9.4折。所以，这次恒大的打折力度可能并没有纸面上来的那么凶猛。

 

看到这里，如果还有不甘心一定要薅恒大羊毛的，说我不买三四线的房子，我买一二线的。一线的房子那可是明码实价，备案价有政府压着不能高报，售楼处平时也不能瞎打折。

那你真又想多了，恒大轻一线可不是说着玩的，北京只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；深圳没有恒大在售住宅。

再来看上海，恒大目前在上海有3个楼盘在售：

 

而在恒大的小程序中，上海仅1个在售楼盘

这个楼盘是上述3个楼盘中价格最低的一个楼盘。也就是说，此次上海参与线上购房打折优惠的只有远郊青浦的恒大御澜庭，另外两个市中心豪宅根本不参与活动。

所以，不得不说这是一场有选择性的促销行为。

如果你还不甘心，说还有好多二线城市呢，对不起，在恒房通公示的《无理由退房协议书》中，还有一行蝇头小字藏在最下方，用放大镜可以看到：部分楼盘不参与优惠。

所以，想薅许老板羊毛，想用75折买走一套一二线好房子的人，脑壳怕不是坏掉了?

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如果你仔细翻看恒大的这次打折促销活动，会发现75折活动的楼盘多数是文旅楼盘、商铺、酒店公寓：

而对于这种楼盘，我曾无数次的在柯谈地产观里告诫大家，谨慎购买，最好别买。而对于恒大重仓的三四线楼盘来说，我也坚持一贯的看法：注重生活，远离投资！

 

最后，我想告诫大家的是，世上永远没有免费的午餐。2020年想要买房，还是多看看我以下这两篇文章吧：一、2020年，楼市将出现三波行情！  二、疫情结束之际，就是最佳抄底时机！

如果你觉得有所收获，欢迎分享给更多的朋友，谢谢！

主编：柯谈 (个人微信号：linco_kk )

微信公众号：柯视角（ID：lincokl）

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