标签： 房产

作者 | 墨羽枫香

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

“

有人说，二十年前，炒股的人从来没有被善待；当下，又有人说，炒房的人再也不会被善待。

不可否认的是，中国房价永远涨的信仰和预期慢慢在发生深刻变化。

”

1

罕见点名

上周五，中央政治局召开会议，对当前经济形势做出了分析与安排。

 

其中，关于房地产的表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

 

房住不炒这几年一直在提，第二句是去年提的，第三句则是历史上首次点名学区房炒作。这说明一个很直接的问题：学区房房价泡沫较大！

每一轮楼市大涨，不管是一二线，还是三四线，学区房基本都是上涨领头羊，因为与学位资源绑定，稀缺性和资源错配现象比较突出。正因如此，不管是普通刚需，还是炒作客，基本都一直预期学区房会永远涨，保值升值的潜力很大。

 

优质学区房总是稀缺的，类似A股市场4000多家上市公司，核心优秀公司也就寥寥数十家。大批投机客把炒作的对象瞄准了学区房，使其房价不断上涨。

 

这会形成很强的赚钱效应，类似A股股王贵州茅台持续大涨，一年翻个倍，会激发人性的贪婪，会促使更多人加入这个击鼓传花的游戏中去。当然了，普通房产也会跟着水涨船高。

 

去年一季度，因为受疫情冲击，央行放松了货币政策。从去年至今，一二线城市房价也涨了不少，尤其是深圳。并且这还是各地方政府频繁出台各种调控措施之下的结果。

 

在高层点名学区房之前的2个月以来，据不完全统计，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

 

以前是地方，现在是中央，压制学区房泡沫成为控房价稳房价的当务之急。这也意味着接下来应该会有重拳出手。当然，此前被爆炒出现明显泡沫的学区房存在不小的回撤风险。买涨不买跌，一旦预期得到扭转，本想着在中间大赚一笔的投机客，恐怕早已是夜不能寐，瑟瑟发抖了吧！

 

2

全球暴涨

在房住不炒的大背景下，除了各地调控房价打补丁外，央行也在金融政策层面出手了。

 

去年8月，央行、住建部给房企划出融资3条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1。

 

去年12月底，央行又修改了房地产逻辑，出台了商业银行贷款集中度规定，给银行的房地产贷款上了紧箍咒，影响可谓深远。

另外，央行从去年下半年开始逐步实现收水。并在地方房价调控政策之下，一二线房价整体小幅上涨（个别城市涨幅较大），三线及以下房价稳住了，有些城市还在阴跌。

 

但放眼世界，在巨量货币流动性的浸泡下，一些国家房价上涨已经失控，为未来埋下了重大危机爆发的种子。

 

2020年三季度末，彭博社统计，全球近90%的国家或地区房价都在上涨，创下2000年以来的新高。

 

今年3月，知名房地产咨询公司发布了最新一期《全球房价指数》，2020年全球房价大涨5.6%，以近3年来最快速度上涨。这还是在去年新冠疫情严重冲击之下，房价短暂经历下跌之后，重新收复失地并创下5.6%的巨大增幅。

细分来看，2020年土耳其房价暴涨30.3%，新西兰大涨18.6%，俄罗斯大涨14%，美国大涨10.4%，非常之夸张。另据胡润百富数据，2020年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有六成城市涨幅超过10%。

 

翻过年头，全球房价继续大涨。

 

今年2月，美国S&P/CS 20城房价指数同比上涨11.94%，前值11.1%，创下2006年以来的最大涨幅。3月成屋销售价格中位数达到32.9万美元，创新历史新高，同比上升17.2%，同比涨幅创下历史最高记录。

今年3月，澳大利亚整体房价再度上升2.8%，创下1988年以来最快速度上涨。另外，英国3月房价（年率）大涨5.7%，4月大涨7.8%，创下2004年以来最高月度涨幅。要知道，去年一年英国房价大涨了7.1%。

全球房价集体爆发，主要逻辑是去年以欧美日为首的央行释放了巨量的货币流动性。除了水漫金融市场以外（股市、大宗商品、比特币等），房地产成为货币主要的去向之一。

3

未雨绸缪

以史为鉴，10次危机9次房。

 

1997年香港金融危机，触发因素是房地产；与1997香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。

 

没有永远大涨的房价。当货币潮水褪去，高高在上的房价会成为危机之源。今年以来，土耳其、俄罗斯已经打响了全球本轮加息潮的枪声。

 

5月3日，东盟10+3财长和央行行长会议声明：对下行风险保持警惕，将利用一切可用的政策工具确保包容性和可持续的复苏；将逐步谨慎地使扩张性政策措施正常化，同时降低悬崖效应风险。

 

同一天，欧洲央行副行长金多斯表示：一旦经济运行加速、70%的成年人接种疫苗，欧洲央行可以考虑逐步取消紧急刺激措施；货币政策正常化应与经济正常化同步推进。

 

不过，美国的态度依旧是硬扛，坚持货币宽松。近日，鲍威尔在新闻发布会上表示，目前不是沟通缩减QE的时候，经济距离取得进一步进展还有很长的路要走，通胀临时上扬并不能保证会加息。

 

但美联储内部分歧已经出现。4月30日，美联储官员柯普朗呼吁尽早缩减QE，认为通胀大涨并非暂时性，并重申他的预期——美联储明年就会开始加息。

 

5月2日，在股东大会上，巴菲特也直言通胀已经显著上升，现在通胀比人们预期高得多，未来还会接着涨，这赤裸裸打脸美联储。

 

美联储缩减QE的脚步应该不会太远。总之，全球货币政策正常化的脚步已经加速，高高在上的房价面临重大变局。

 

而中国早早未雨绸缪，持续稳楼市控房价。

 

去年12月，郭树清直言：房地产是现阶段我国金融风险最大的灰犀牛。同月31日，央行给银行划出房贷比例红线，在金融层面上动手，影响可谓深远。

 

今年2月8日，深圳出台二手房指导价，让火爆的楼市很快冷却（成交骤降，房价高位横盘），控制房价的决心前所未有。

 

3月2日，郭树清再度喊话：房地产的核心问题就是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

 

过去，高层对于房地产的问题，说法会比较委婉，但这次是赤裸裸地说泡沫比较大，把对房地产态度直观呈现了出来。紧接着2个月之内，全国至少10余个城市再次发布房价调控政策。

 

没过多久，4月8日，深圳炒房大型团伙“深房理”被7部委一锅端了，震惊了楼市圈。4月28日，深圳再度出手小产权房，不准过户交易，不准见证盖公章，深圳连夜查封新闻中涉及的中介门店……

4月30日，中央点名学区房炒作房价，相信未来会有重拳接踵而至。

 

狼来了，不再是一句空口号。

 

未来，货币潮水褪去，全球楼市恐将面临变局，但中国楼市会多一份厚厚的安全垫，因为我们未雨绸缪，率先收货币，施压房地产，拆雷卸杠杆了。

4

尾声

房子与教育资源脱绑是未来改革的大方向，学区房价值未来是会打折扣的。但完全让房子与教育资源脱钩好像也比较困难，国外也没有一个地方能够做到。所以，未来学区房大概率会是更大机率获得优质教育资源，但不能保证确定性（抽签）。

 

一些地方其实已经开始了。去年4月30日，北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区出台“多校划片”政策。今年3月，成都天府新区率先全省出台多校划片政策。4月，广州也开始试点落实“多校划片”招生方法。

 

站在当下的时点来考量，如非必要（比如小孩马上要学），不用太着急去接盘房价高高在上、泡沫也相对最大的学区房。对于炒房的投机客而言，面临的投资风险极大，且不会有太好的结果，因为这是逆流而动。

 

不管是深房理被查，还是这次点名学区房，都意味着闭着眼睛买房暴赚的时代已经翻篇。历史已经转弯，忘掉可以投机暴富的房地产吧！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Ksua31oBBHNcYU5IjH77rg

今天是五一小长假第一天，祝大家节日快乐，玩的开心。

不过有件事还是得跟大家聊聊，因为确实还挺重要的。

昨天下午，上海土地交易市场，一场线上直播的信息交流会，正式宣告上海土拍新玩法诞生了。

2021年是调控大年，上海这个中国楼市调控的优等生，终于在土地这个供给端下了狠手，土地调控一出手，不同凡响。

五个方面的核心内容，中心思想就是一条：

开发商你有钱，也不一定拿得到我的地。

 

为了稳定房价，我愿意牺牲一些土地的既得利益。

当然，对于买房人而言，整体的买房思路也要变一变了。

 

 

1

 

我们先来聊下这次土拍的一个重要规则。

最吸人眼球的就是最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率不超过10%。

 

不知道大家有没有仔细仔细想过why，为什么是这个10%？

为什么不是5%，或者15%、20%？

 

其实，上海官方确定的这个土拍最高溢价率，是参照去年上海涉宅地块平均溢价率，测算出来的。

2020年上海涉宅地块平均溢价率11.75%，刚刚出台的土拍最高溢价率稍微低于去年平均水平。

 

上上下下，都能交代过去。

 

“房住不炒”大前提下，为了给上海楼市降温，必须对土地价格动刀。

 

但这个尺度很难把握，起拍价、封顶价定的过低，有国有资产流失之嫌，定的过高，地价再次刺激房价，辛辛苦苦调控的果实，又付之东流。

高了也不行，低了也不行。

 

10%，对于“稳地价、稳房价、稳预期”，力道刚刚好！

2

这次土拍的变化，第二个值得关注的就是竞价模式的改变。

由原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。

 

打个比方：

某地块起始价为18亿，最高价19.8亿，中止价定为19亿，共4个房企参与竞价。

 

在竞价未达到19亿以前，如果竞价中止，则以当时出价最高者获得。

 

比如四家房企中，华某叫价18.8亿，且当前没人继续叫价，则华某以18.8亿获得该地块，溢价4.4%。

 

如果竞价继续并达到19亿，则进入第二阶段一次性书面报价。四家房企分别给出价格，且该价格最高为19.8亿。

 

一次性书面报价结果为：中某19.2亿，融某19.5亿，碧某19.6亿，华某19.8亿。

 

四个给出价格的平均值为：19.525亿，最接近融某的19.5亿报价。

 

因此这块地最终为融某获得。

 

从这个案例，不知道大家有没有看出点什么门道？

 

最后拿地的开发商，竟然是出价排名第三的融某。

 

价高者得这个传统土拍竞价法则，被彻底颠覆了。

 

你龙头房企，地产大鳄，财大气粗，钱多多，了不起啊！

 

从今天开始，你有钱，也可能拿不到土地。

 

今后上海土拍，不仅仅考验你的资金实力，还考验开发商的报价水平，再多一点点运气。

 

今后土拍，玩的就是开发商情报战、心理战的能力。

 

一年三次看不见硝烟的战斗，龙头房企一家通吃的局面将会大大改变，中小房企土地捡漏的机会将大大增加。

 

新土拍规则下，大家机会均等，只要你拿到土地，基本上就是躺赢。

 

 

3

 

还有一点，规则中特意强调了一点：

 

凡申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织（申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外）也视为同一名申请人。

 

说白了，就是以后马甲战术不管用了。

 

其实，在南通等一些热门城市，这条早就执行了。

过去，开发商为了提高拿地的概率，注册几十个马甲公司，报名一个乃至多个地块的现象，屡见不鲜。

一些龙头房企，反正不差钱，多交保证金也无所谓。只要能拿到地，就是胜利。

造成的后果，就是强者恒强，土地市场的马太效应愈发明显。

少数几个龙头房企拿地后，寡头垄断，可以高度控盘整个市场，政策博弈能力倍增。

现在，官方不得不出手，马甲战术不灵了。土地严控模式下，今后能不能在上海拿地，各安天命。

4

上海今年第一批供地数量250公顷，也就是3750亩地，52宗的住宅用地。

许多人可能对这个数字没什么概念，横向对比一下，我只能用“井喷”二字来形容。

我拿两个城市做个对比，大家就清楚了。

 

同为一线城市的北京，第一次集中供地是169公顷；长三角二线热门城市无锡，第一次集中供地是95公顷。

上海是250公顷！超过北京50%，是无锡的2.6倍。

 

供地数量之多，史上罕见。

 

而且，这次上海也明确规定“全年住房用地计划供应量将持续增加”。

 

上海为了调控楼市，真拼了！

我认为，土地严格限价，三条红线压顶，今后上海土地价格，基本上没什么泡沫。

都是实打实的购买力，和2016年上海土地市场，完全不一样。

 

毕竟，当年上海拍出多个地王，都是信贷杠杆推动的。

 

今年下半年到明年，这些土地形成的房源，将会大量上市，稍微缓解一下当下上海楼市新房市场的饥渴。

 

当然，这些土地的集中供应，从结构上看，也将发生翻天覆地的变化！

 

内环这块基本上没有土地上市。

 

大家还记得去年嘛，内环内拍地7幅，最高溢价38%，北外滩也因为去年的供地计划，受到了广泛的关注。

而本次供应中，52宗的住宅用地差不多有27块是商品住宅用地，大概区域分布如下：

最接近内环的商品房地块只有位于杨浦定海社区的地块，中环内新静安和普陀也仅各有一幅商品房地块。

基本集中在外围区域和五大新城为主。

 

最直接的结果就是外围区域和五大新城明年会有大量房源上市，房价会趋向稳定。

 

5

调控新玩法，其实也包含了大智慧。

 

前几天因为土地的集中供应，让整个土拍信息变得更加的透明了，重庆、无锡等地土拍的溢价率创下了近几年的新高。

 

上海反应也确实快，对规则迅速进行了调整，对外传递了很重要的一点：愿意为了楼市调控，牺牲一些既得利益。

 

这既是一种决心，也是一种态度。

 

当然，对于买房人而言，有几点是需要特别关注的。

1、继续坚定不移的看好内环等核心地段。

优质地段的供应一定是越来越少的，整个供求矛盾也一定会越来越突出，核心地段的价值会倍增。

 

好的资产，最基本的条件一定是稀缺。

 

2、溢价率封顶10%，也并不意味着房价一定会下降。

 

房产其实跟其他任何商品都一样，从本质上看，决定价格的，并不是生产成本（土拍价）本身，而是预期价值，而是稀缺程度。

 

打个比喻就是，同样的一瓶矿泉水，在沙漠中可以卖几百，在城市中只能卖几元，水还是那个水，只是供需出现了不一致。

 

只要城市的基本面持续不断的看好，城市流入人口保持保持一定规模，相关因素就一定会在房价中反应出来。

 

3、在对应的时间，提前准备好现金流。

 

既然规定了一年四次集中供地，从某种意义上看，意味着未来有可能会出现商品房的集中供应。

 

所以，在对应的时间段提前准备好现金流，不让自己那么被动，就显得很重要。

好了，就这么多。

 

//【END】//

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  黄汉城、逍道一

4月份的政治局会议主要分析当前经济形势和经济工作。

根据过去几年的经验，该重要会议基本都是在四月十几号的时候召开。这一次却是在4月的最后一天召开，很出乎意料。

无独有偶，中国每隔十年的人口大普查通常也是在4月上旬公布，如今却尚未有明确时间表，比以往年份延迟了很久。

除了时间上的耐人寻味，本次政治局会议还出现了许多不同的提法。由此释放出了几个极其重要的信号。

非常年代，往往有非常动作。

 

今年一定不要碰学区房。

会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

房价问题不是新问题，但这次出现了新面孔——“学区房”。

政治局会议非常罕见地提出，要防止以学区房等名义炒作房价。这说明高层对民生的重视，也侧面说明了当前解决学区房问题的紧迫性。

去年4月，北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区就动手了，出台“多校划片”“六年一学位”政策，小学将不再对应登记入学划片学校。

舆论普遍认为，“多校划片”有房子也不一定能上对应的好的学校，让很多家长放弃购买学区房的机会。六年一学位，导致房子的换手率相对较低。

当时我在接受新浪财经采访的时候就指出，这相当于“学位房”变成“学区房”，打破了住宅附加学位的唯一性，最顶尖的学区房价格会降温。

不过，现实情况依旧严峻。纵观全国，学区房的炒作并没有熄灭。

今年1月，有房产大V暗访了一套位于上海市徐汇区面积27平的老破小学区房，价格560万，一平超过20万。魔幻的是，该房子一天就秒涨50万到到610万，每平变成了23万。

市民不仅怨声载道，有关部门也忍无可忍。3月16日，上海教育局放了个大招，实施“名额分配综合素质录取”。此举被普遍解读为对高价学区房釜底抽薪。

上海之于全国楼市，包括学区房，总有风向标的意义。

学区房就像楼市当中的地王，世上每多一个天价学区房，落实“房住不炒”的难度就会多上一分。

在贪婪的资本下，房子所附带的教育属性被无限的放大了。天价学区房不仅侮辱性强，伤害性也极大。如果任由学区房的火再烧下去，就会有更多的孩子被剥夺公平的教育权。随之而来的，是更进一步的内卷和阶层固化。

而且，学区房的金融属性比一般的房子强，更高的杠杆代表着相应更强的金融风险。

因此，强调防止以学区房等名义炒作房价，意味着未来要对炒作学位房下一剂猛药。

曾经的一句“房住不炒”，让最赚钱的房地产行业告别黄金时代。如今的一句学区不抄，又会掀起什么样的巨浪呢？

有很大的可能，北京上海的学区房改革将蔓延到全国。而且还会是进一步的加码、补漏洞，不是小打小闹。

数十万一平的学区房走到末路了。

 

今天的会议听取了第三次全国国土调查主要情况汇报。

具体内容到底有什么，尚未公布。不过有一点可以肯定的是，调查反映出来的问题一定不轻松。

早在去年1月，自然资源部就通报了2019年度国家开展耕地保护督察的有关情况，结果可以说令人触目惊心：

全国违法违规占用耕地114.26万亩，其中，占用永久基本农田14.34万亩。

全国有28个省份出现补充耕地数量不实，像现有耕地面积少于验收入库面积、实地现状为非耕地等。涉及土地16.98万亩

“景观工程”过度化。2017年以来有1368个城市景观公园、沿河沿湖绿化带、湖泊湿地公园、城市绿化隔离带等人造工程未办理审批手续，违法违规占用破坏耕地，涉及耕地18.67万亩，永久基本农田5.79 万亩

……

中农办原主任陈锡文曾表示，在2008年之前的11年里，中国耕地总面积减少了1.25亿亩。

此后，这个下降趋势整体上就没有停止过。

2013年末，中国耕地总面积是13516.3万公顷。2018年末，已进一步下滑至13488.1万公顷，五年时间减少了28.2万公顷。

或许，这正是简报中为何会用接近1⁄4的篇幅强调国土问题的原因吧。

“要坚持最严格耕地保护制度，优化调整农村用地布局，确定各地耕地保有量和永久基本农田保护任务，规范耕地占补平衡，确保可以长期稳定利用的耕地总量不再减少。

要压实地方各级党委和政府责任，实行党政同责，从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为，遏制耕地非农化、严格管控非粮化，对在耕地保护方面有令不行、有禁不止、失职渎职的，要严肃追究责任……”

当前国际形势变化莫测，地缘政治可能推倒重来。在这样的背景下，严守18亿亩耕地红线，是我们维护国家安全最重要的命根子。

很多人没有意识到，相比工业，农业是一个生产力进步甚慢的领域。作为相对封闭的系统，工业体系可以尽可能地排除大自然的干扰。因此，新工艺，新技术的采用，往往能够出现颠覆性的效果。

19世纪40年代，一个女工一天只能缝制一件衬衣，缝纫机发明之后一天可以缝纫11件。1914年一战开打时，福特公司组装一辆T型车要14个小时，十年之后每10秒就能有一台走下生产线。

工业技术的改进和优化永不停息。相比之下，农业农业的生长周期是固定的，几乎不可更改的，尽管我们可以大量使用化肥，尽管我们在杂交水稻上取得了重大突破，但粮食的增产是有限度，并不像工业那样有几何式的提升。

因此，保持耕地面积非常重要。否则，中国谈何粮食自主，又谈何国家安全？

 

今天的会议提出：要防范化解经济金融风险，建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制。

如果我没记错的话，这应该是首次在这种规格的会议上提出要“建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制”。

地方上的财政紧箍咒，更严了。

如果大家还有印象的话，在今年的国务院政府工作报告中，中国就提出，“为了市场主体恢复元气、增强活力,需要再帮一把，将继续执行制度性减税政策”。

为此，中国早在年初就制定了一系列让利的措施。比如说，将小规模纳税人增值税起征点从月销售额10万元提高到15万元.对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元的部分,在现行优惠政策基础上,再减半征收所得税等等等……

一方面，地方税源被进一步的压缩了。

另一方面，由于疫情在全球施虐，世界经济处于下行通道，各地日子都不太好过，刚性支出是一点也少不了。

在这种情况下，地方很容易就重新走上债务驱动型经济。

据联讯证券2019年数据，从全国范围来看，地方政府显性债务率只有70%，低于IMF提出的政府债务率控制标准区间(90%-150%)。但在全口径债务率口径下，有21个省份超过了150%的警戒线。

 

中国目前的债务与GDP之比已超过280%。在世界其他任何地方，债务占比高达一定程度后都会迎来经济奔溃。

所以，举债之路是不可继续持续下去的。

尽管中国也在改变自1994年分税制改革之后的游戏规划，今年历史性的压缩中央级财权，想方设法将财政资金下沉到了地方去，去缓解地方上的财政紧张，但是熟悉国情的人都知道，它并不能完全保证能百分百的抑制住地方对于无效GDP的冲动，地方不会悄悄举债扩张。

金融委最近的会议，已经讨论了好几次地方金融风险暴露。

所以，建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制，就是要把责任落实到具体的领导干部身上，给各地带上牢牢的紧箍咒。

这实际上是一种未雨绸缪。防止地方债务这只中国最大的灰犀牛横冲直撞，最后搞得鸡飞狗跳。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ce0u-LuhhFt3u932ciF0Rg

 

七个月前，阿里又又又一次大举杀入了房地产。他们和易居搞了一个盛大的发布会，将中国60位地产总裁请到阿里西溪园区，搞了一场加冕仪式，成立了天猫好房。

 

那时，包叔写了一篇《几乎所有的联盟都失败了》。抱歉，我又乌鸦嘴了。

 

刚刚，易居发布公告，宣布将从阿里巴巴手中接过天猫好房85%股份。至此，天猫好房将归完全归属于易居。

 

天猫好房的商标还正在审查中呢，股东就换人了。

 

公告里说，与此同时，阿里巴巴和周忻增持易居股票，云锋基金入股易居，阿里将成为易居第二大股东。

 

把离婚办成结婚仪式的，包叔还是第一次见。

 

这个消息，包叔在三四个月以前就知道了。没有写在公告里的是：易居和阿里做了对赌。

 

对赌的时间是三年，阿里对天猫好房的交易规模设立了要求。

 

除此之外，包叔获悉，阿里在谋划收购一家名为添玑网络服务的公司，这是周忻个人完全控股的公司，核心是他花了三四年时间打造的数据资产交易平台。

 

从名字上就能看出周忻对这个平台寄予的厚望：

 

他儿子名叫周天玑。

 

如果完成对添玑数据的收购，易居这十几年来积累的交易数据以及不动产数据，就可以被阿里所用了。这些数据未来有望接入蚂蚁或者阿里旗下其他数据系统中。

 

更有意思的是，添玑数据被阿里收购后，作为该公司的法人：

 

周忻也将成为阿里人。

 

阿里的高管名单里，可能将出现一个地产人了。

 

 

1

 

 

阿里和易居在天猫好房上的裂痕，结婚三个多月后就开始产生了。2020年的“双十二”结束之后，周忻就和阿里摊牌了：

 

易居想要拿到天猫好房的经营主导权。

 

天猫好房的第一次大检验是在2020年的“双十一”，那次是匆匆上马的。按照天猫总裁蒋凡的说法，天猫好房联合易居和全国地产开发商，打造了一次史上规模最大的房产线上销售。

 

模式非常简单。阿里的核心竞争力是流量，易居的核心竞争力是周老板的朋友圈，他负责把开发商拉到阿里面前。去年双十一，100多家房企带着3000个楼盘、80万房源，加入了阿里这场促销大战。

 

融创、新力、新城、阳光城、华发、红星、海伦堡等参加的是品牌会场，他们把项目摆上展架，平均一个项目费用是8万元。

 

碧桂园、中南置地、保利发展、佳兆业、宝能地产、世茂6家开设了旗舰店，费用是10万。开发商可以自行搭建、维护、运营，也可以交一笔运营费进行委托。

 

如果要在天猫房产的首页占据一个广告位，开发商还要支付一笔广告费。

 

一个开发商营销总跟我说，他走进天猫直播间的时候，他见证了互联网的奇迹。最高峰，直播间涌进了近200万人的围观。

 

过去，开发商们见识过的最大场面，只有两种：

 

万人级别的抢房，百人级别的维权。

 

验证流量转化效果的，是购房者在开发商旗舰店购买的购物券。购房者支付11.11元获得购物券后，可到访售楼部享有对应优惠折扣。在完成电子凭证核销、完成正式网签后，可以获得1111元支付宝抵用券。

 

百万级的庞大流量，最后效果让开发商惊掉下巴。一位参加活动的大开发商告诉我，他们几十个项目在天猫好房最后卖掉了：

 

几十套房子。

 

如果说双十一是因为准备不足的话，天猫好房双十二的活动，效果好像还要差一点。

 

双十一期间，主要几家大开发商，花费都在三四百万左右。周老板给他们画大饼的时候，每句话都像是在针对贝壳。开发商本以为，这次双十一大战，可能会是强势渠道商的一种替代。

 

但他们后来发现，这就是花了几百万，做了一次广告。

 

成立之初，阿里占据天猫好房85%股权，易居占据15%。但易居发现，自己根本拿不到核心的客户数据，天猫根本不肯分享数据。

 

所以周忻宁愿对赌，也要拿到天猫好房的运营权。

 

而对于阿里来说，天猫好房是他们在房地产领域第三次下赌注。他们第三次发现，自己的引流能力，易居那边根本接不住：

 

房子这件事，光靠线上流量是行不通的。

 

 

2

 

 

一开始，对于易居拿走天猫好房的提议，从好房掌舵人一刀到蒋凡都是不同意的。但是现实狠狠教育了他们。在谈判最焦灼的时刻，易居的周忻曾去陪马云打了几天球。

 

去年8月，阿里曾以8.28亿港元认购易居的股份，持股比例达到8.32%的同时，易居还向阿里发行了可换股票据，后来这件事被搁置了。现在，他们终于成了易居的二股东。

 

对于阿里这样的互联网公司来说，砍掉业务是很正常的。

 

天猫好房刚成立的时候，易居进行了大刀阔斧的组织架构改革，在城市层面，设立了开发部、策略部、执行部、拓维部、管理部、公盘部，内部戏称“六扇门”。但到年底的时候，新组建的架构就维持不下去了。策略部直接消失了，拓维部调入数字营销事业群，执行部下设的执行总经理，也被取消了。易居的朋友说：

 

裁员裁得稀里哗啦的。

 

对易居来说，一切又回到了原来的样子。春节后，易居整编成了三大事业部：

 

新房代理事业部、数字化营销事业群、克而瑞大数据事业群。

 

做二手房的易居房友事业群，被合并进了数字化营销事业群。房友也已经不再做二手房了，现在主要做分销和渠道，以及整合中介的工作。

 

曾经，面对新房代理行业的内忧外患，周忻对易居集团管理层发出了灵魂之问：

 

我其实是一名老中介人，但为什么我不做门店？

 

看着全体沉默的会场，周老板自问自答说，因为我们是上市公司啊。

 

2007年，易居中国登陆美国纽交所，当天，股价就涨了40%。之后的8年时间里，他先后把中国房产信息集团、乐居、钜派投资送到了美国上市。很多地产圈的人甚至搞不清楚，这几家公司的差别在哪里。

 

要想富，先修路，这个想法还是太重资产、太实业思维了。致富这个密码，周老板很快就摸清楚了：

 

先上市呀。

 

从成立到上市，易居中国只用了七年，中国房产信息集团用了八年，乐居用了六年，钜派只用了五年。

 

轻车熟路地玩了几次上市，几家公司在美国股价都不怎么好看。2018年，易居从美国退市，去了香港资本市场。周老板的手段更高明了，他用各种方式，直接将客户绑定成股东，26家房企出现在了他们的股东名单里。

 

如今，重新上市三年的易居，和上市半年的贝壳，市值分别是122亿港元和753亿美元，相差了大约：

 

四十倍。

 

据说经过这一轮折腾，周忻也想通了一件事，阿里的流量思维，可能不是易居所需要的。

 

虽然在几个月前，他们彼此还认为：对方是自己的唯一。

 

 

3

 

 

前段时间，恒大高调宣布，房车宝引入了弘毅投资、中信资本等战略投资者，投资额达到163亿港元。苏宁为投资恒大回A肠子都快悔青了，但眼看中介成了风口概念，资本方还是冲了上来。

 

喜欢闷声发大财的朱孟依，悄悄做了优选好生活。

 

万科在2016年投资链家的同时，悄悄在上海成立了第一家朴邻房产经纪有限公司，两年后他们已经攻进了46个城市的时候，才以“朴邻”的名字对外亮相。

 

今年年初，龙湖也以“塘鹅”的品牌名称杀进二手房和装修领域了。为啥叫塘鹅？塘鹅是鹈形目鹈鹕科鹈鹕属动物的总称，喜欢吃两种食物：

 

鱼类和贝类。

 

在互联网巨头中，腾讯不懂房地产，但投资了最懂房地产的中介。今日头条的张一鸣，是房产业务“幸福里”的头号产品经理。

 

举目望去，阿里与易居的身边全是敌人。进入房地产领域最早的易居、世联、思源，却越来越看不懂房地产了。

 

房车宝对外宣称，去年的GMV是1.2万亿，贝壳平台的GMV是3.5万亿，易居的成绩单也刚刚公布了，是5134亿元。

 

一个易居的朋友对我说，你别看房车宝土，他们也和贝壳一样，是个超级销售平台了。言语中掩饰不住的颓丧。

 

很多事情，不是领张证就能解决的。就像《非诚勿扰》里，死了老公的车晓自始至终也不明白：

 

那事，真的那么有意思吗？

 

1

中国楼市正在进入养蛊模式。

这是网上流传的一份无锡在4月28日的集中土拍的报名表。你随便瞄一眼，就会看到金地、招商、万科、保利、华润、中海、平安、融创等等充满整个屏幕。

最终，就像已经进行过的其他城市一样，无锡的拍地，也只能是沦为一场拼爹大赛。

月初的4月6号，西安市西咸区首次土地集中出让。沣西新城的一块宅地，是西安首个实行“熔断+摇号”机制的地块。

这块地的竞买保证金是6亿9千万，也就是说你要想参与竞买这块地，必须先交4个郑爽的片酬。

这显然并不是问题，最终一共有58家企业交了这些钱。

但有问题的是，这58家企业，并不是属于58个主体。

并且其中有24个企业有一个共同的爹，叫中海；有20个企业同属于另一个爹，叫华润。

——图片来自贞观

24×690000000=16560000000，165亿6000万；

20×690000000=13800000000，138亿。

最终，中海和华润光交的保证金，分别为165.6亿和138亿。

不说别的，光这个保证金，就完全可以进入到中国地产销售金额的前100名了。

同样是房企，人家一年的销售额，还抵不上你交一次保证金。

西安毕竟是二线，一线才真的是开发商的修罗场。

上海首批宅地将于5月底集中挂牌，有一家央企直接调拨了1300亿现金集中在上海。

上海在2020年一整年的卖地金额也不过2400亿。去年排行榜第20位的富力，也不过才卖了1400亿。

于是，上海的土拍，已成权贵地产公司的独有战场。

然后是4月21日的浙江金华，卖了六块地，万科金地保利分食了五块。

 

4月25日的长春，成交了38块，中铁自己吃了13块，超过了三分之一。

4月26日的广州拍地，依然是如同国央企开发商在进行内部竞标，华润更是凭一己之力将白云金沙洲地王的楼面价拉升至4万2，震惊了一城的人。

中城联盟是房地产行业最大的组织，每一年末的中城联盟年会，都会成为地产行业大佬们纵谈明年和未来行情的集中时刻。

在去年的一次会议上，有地产业内资深大佬说了一个很吓人的数据：

 

10年后，中国房地产开发商的数量将不足3000家。

2

如今来看，这个数据还是太乐观了。因为那个时候，还没有出两个政策：

一个就是去年9月的重点房企资金监测和融资管理三道红线；另一个则是今年2月的一年三次的土地集中出让制度。

如今无论怎么看，这都像是一个组合拳。

过往以来，这个国家的大多数房企，基本全靠高杠杆加持。你去翻一翻地产销售额排行榜，前50名有哪一个不是靠高杠杆扩张生存的。

现在好了，直接用负债红线，将高杠杆卡死，也就基本卡死了大多数房企的资金来源。

在泰禾和福晟之后，最近的新闻是蓝光要卖给融创，又说要卖给万科，后来澄清是项目合作，最新的消息又是引入财务投资。

这太简单了，万科和融创其实卖给谁并无差别；因为他们喜欢的，都只是你手里的优质土储。

早些年的收购，大家还比较傻，会整体收购，但是现在都学聪明了。

世茂接了福晟后，只开发自己想开发的项目，看不上的就不管了，任凭烂尾。

万科、融创和世茂并无什么区别。

泰禾、福晟、蓝光也并无什么区别。

他们都是加足了杠杆，不过两三年冲刺到1000亿、2000亿的规模。

在资金端收紧之后，立刻江河日下，形式产生逆转。

据说，蓝光这次的坎，是在三道红线后，还不上了200亿的债。再想想中海为了在西安拍一块地，准备的165亿的保证金。

真是一把心酸泪啊。

去年排名34，总销售额1221亿的蓝光都如此了，不用想也能知道，地产开发商隐藏的雷到底有多少？

在用三道红线卡死高杠杆之后，就是土地出让两集中：集中发布出让公告、集中组织出让活动，一年三次。

这给足了财主调动资源的机会。

西安就是最好的典型，一边是央企20份的保证金，一边是一家一份的保证金。上海五月底拍地，现在就已经准备好了1300亿的资金。

开发商迅速分化，正在进入养蛊时代。

 

也许就是明天，你所熟知的开发商忽然被人买了，一点都不用好奇。

有人愿意买还是好的，更多的则是在手里的土地消化完之后，默默的消失。

最终，在激烈的吞并之后，市场上只能剩下几十家非权既贵的地产托拉斯。

你可以把这看作为地产开发企业的国有化。通过养蛊，将整个地产链条的上游集约化。

3

地产行业已经进入到了失律时代。

开发商越来越慌张和迷茫。这大概分为了两个阶段。

第一个阶段，是对于快周转模式的青睐。快周转是资金的快周转，而不是工程的快周转。

在一个时刻人们惊觉，要想活下去，必须得像碧桂园一样。 快周转高于一切，营销高于一切。 

那正是碧桂园工地连塌处在风口浪尖的时刻。但是依然挡不住碧恒融营销口的人成为猎头们手里最红的香饽饽。

但是慢慢的，形势开始变了，因为贝壳新房崛起了。

贝壳新房迅速崛起，让地产营销对贝壳产生了病态一般的依赖。地产营销进入到了第二个阶段。

2017年6月，贝壳开始进驻郑州，并且将郑州作为了贝壳新房的第一个试点城市。到了今天，贝壳线下门店在郑州市场的占有率已经超过了80%。

所有人都知道，过于依赖贝壳，就像毒瘾发作，一旦沾上再想戒掉，只能是刮骨疗毒。

人们经常说，阿里起家时的成功，得益于一个庞大的地推团队，后来这个团队被称为阿里铁军。

后来美团正是复制了阿里铁军的模式，打赢了长达数年的千团大战。

贝壳铁军，丝毫不亚于阿里和美团。

当售楼处安静到如亘古洪荒之时，你才能知道这个时候大家最需要的是什么？然后，贝壳来了，通过自己的贝壳铁军，瞬间将死寂的售楼处拉回到春暖花开的时节。

这个时候，有谁能不爱贝壳？又有哪一个营销总能拒绝贝壳？

单个城市经纪人数万，具备着强大的左右客户流向能力的贝壳，就是市场上最大的客源活水。这无论对于哪一个项目，或者哪一个营销总，都是不能抗拒的。

左晖说过，未来通过渠道的销售占比，将占到整个成交额的50%。

并且极大的概率是，这50%的成交额，其中的80%会在一家渠道手里。

2020年新房的成交总额在16万亿，我们假设数据恒定，也就是说在将来，这里面有1/3还多都是贝壳卖的，那就是6万亿。

最终贝壳将整个地产链条的下游抓在了手里，成为渠道之王。

这就是地产下游的养蛊模式，通过养蛊将整个地产链条的下游集约化。

4

事实正是这样，地产的上游开发将越来越集中在权贵开发商手中。

地产下游的营销，也将越来越集中到少数渠道手中。

地产的上游和下游，全部进入到养蛊模式。养蛊的终局，就是地产上下游集体的托拉斯化。

并且在将来，可大概率的趋势是，它们将全部被国有化。

中国的楼市，已经狂飙了很多年，也失控了很多年。

它们曾经振兴了经济，也拖累的经济。

曾经楼市调控完全是一个恶性循环，房价上涨→大力调控→房产供应萎缩→房价继续上涨。

但是这一切都会成为过去式，楼市终将被驯服！