七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

1

 

 

4月份已经过去,第七次全国人口普查的数据仍未公布。

 

这项事关未来中国经济社会发展的关键数据,毫无疑问影响巨大。

 

面对媒体“是否五月中上旬发布”的提问,国家统计局给出的答复是:“现在还没有特别具体的时间表,因为有些数据量比较大,还在处理过程中。

 

屡屡延后公布,未免引起各种猜疑。

 

连外媒也来掺和一脚。假期之前,金融时报一则报道,再次引起广泛讨论:

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

一种隐隐约约的焦灼感,开始扩散。

 

国家统计局不得不再次下场“稳定军心”:

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

这条不像声明也不是新闻的消息,单独挂了出来,可见舆论形势之紧张。

 

而我们也能从中得出一个模糊的结论:中国的总人口还在增长,也不会跌到14亿以下,中国还是世界第一人口大国。

 

人口拐点,似乎也还未到来。

 

至少,目前可以这么说。

 

2

 

 

但其中一项关键数据——新出生人口,释放的信号并非如此。

 

年初,公安部公布2020年新生儿户籍登记人数为1003.5万人,较2019年下降175万人。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

当然,这项数据并非真实的新出生人口数据,而且考虑到疫情影响,很多新生儿并未户口登记。

 

但新出生人口持续下滑的趋势,似乎铁板钉钉。

 

在有据可查的部分城市中,2020年的出生人口已经大幅下降。

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

比如银川出生人口下滑了11.89%,广东潮州2020年活产儿数量同比下降了14.57%,浙江温州同比减少19.01%。而浙江丽水,全年新出生人口比上年减少7041人,下降了23.6%。

 

最严重的山东枣庄,新出生人口下滑了28.7%。

 

一场下滑潮,难以避免。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

图片来源:招商证券

 

新中国之后,中国经历了三次婴儿潮:50后一代、60后一代、80后一代。而在1987年出生人口达到2550万人的高点之后,便一路下行。

 

直到2019年,中国新出生人口1465万人,是1961年(三年自然灾害)以来的最低值。

 

而按照婚育年龄计算,1985年前后出生的一代人,到2010年前后又该进入一波生育高峰。

 

但期望中的中国第四次婴儿潮,却无声的消失了。

 

只有在2016年全面实施“二孩政策”之后,2016/2017年的出生人口数据短暂恢复到1700万之上,在历史的曲线中形成一个小凸起。

 

短短两年的“辉煌”,并不能阻挡出生率下滑的大势。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

图片来源:明晰笔谈

 

2019年,中国人口出生率1.05%,是有史以来的最低水平。

 

这也意味着,90后一代的身后,劳动力人口将直线下滑,形成一个“人口峭壁”。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

年后的广东,已经出现用工荒,工厂老板们不得不亲自站街招聘……

 

危险的信号再明显不过:80/90后的生育意愿,已经低到值得警惕的水平。

 

 

3

 

 

另一个信号,同样预示着人口形势的不容乐观。

 

2020年,中国的结婚对数813万对,同比下降12.2%。

 

一个14亿人口的大国,结婚人数只有800万对,已是少得可怜。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

图片来源:光大证券

 

2013年,中国结婚登记对数达到历史顶峰的1347万对,此后6年便一路下滑。粗结婚率也从2013年的9.9‰降至2019年的6.6‰。

 

不结婚,自然生育率也上不去。

 

而离婚率却在大幅攀升。1987-2020年,离婚人数从58万对上升至373万对,粗离婚率从也从1987年的0.5‰提高到了2019年的3.4‰。

 

与此同时,单身人数也在狂飙。

 

来自苏宁金融研究院的一份报告数据显示,中国的单身人群已经高达2.4亿,这个数字比英国、法国、德国总人口加起来还多。

 

这些人中,又有7700万人处于独居状态。而在2021年,成人独居的数字,将继续上升达到9200万。

 

一人居、一人食、一人游等新生业态的规模,也在快速扩张。

 

年轻人不想结婚、不想生育,已成潮流。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

经济负担,依旧是影响最大的因素。高房价、医疗、教育,三座大山横亘在年轻人面前,愚公难移。

 

而在2.4亿单身人口中,大约40%左右的单身青年处于“月光”状态。养活自己都难,何论再生养一个孩子?

 

4

 

 

而长久以来的新出生人口下滑,其影响已经显现出来。

 

最直观的指标,便是各地区的小学生招生人数。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

图片来源:刘晓博说财经

 

2020年全国小学生招生人数1808.1万人,比2019年下降了3.3%。

 

而在已经公布数据的26个省市区中,只有7个省市的小学招生人数是增长的,19个省市区都陷入负增长。

 

其中,北京增长10.4%排在第一位,天津增长4.7%、新疆增长3.8%排在二三位。而广东的小学招生人数下滑了17万人,8.9%的跌幅垫了底。

 

七普数据再推迟!警惕这四个危险信号

 

而广东的四个主要城市,深圳、广州、佛山、东莞的小学招生人数,全部负增长。

 

作为人口和经济第一大省的广东,招生人数的低迷,以极具代表性。

 

信号再明显不过,出生人口下滑导致学生数量减少,纯增量的时代早已过去,只能陷入存量争夺中。

 

种种信号表明,人口问题已经成为,也必须成为未来中国经济的头等大事。

 

而七普数据的公布,将为未来的经济布局,带来前瞻性的指引。

 

我们只能静待靴子落地。

 

【全文完】

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/QGYAwMuVQG8zXIUqoECX5Q

中考普娃出路篇二 – 高中性价比:总起及黄浦徐汇普陀松江四区


本文是中考普娃系列的篇二,篇一在这里。


篇一里面我们讲了普娃的定义、整体高考出路、各区情况等,没看过或者看了忘了的,点上面链接自行复习。


今天我们下沉到各个高中层面做一些择校分析。


本文的数据是《全16区普娃中考策略分析》一文数据的修订版,因此略有出入。另外本文的高中选择段会更下沉一些,各位阅读时请注意。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


本文的副标题是《低进高出是永恒的执念》,表达了篇二的核心思想。


和牛娃在新政底下各种翻花样的入学方式不同,普娃段高中基本上是靠裸考。(一小部分非裸考的入学方式我们会在本系列的后续文章讲。)


靠裸考,那么中考收分线和高考结果最适合用来衡量一个高中的性价比。


熟悉G大风格的读者已经知道我要出什么图了,那就直接上。


先别急着读细节,这张图给你们看整体的。而且密集成那样你们也没法看。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


普娃段的高中整体依然是中考和高考正向相关。中考成绩在统计上大概率决定高考成绩,是一句G大反复讲的话,这里又再次验证了。


在进一步做各区梳理之前,我们要先拿掉几个特殊的高中:


久隆出成绩主要靠外区零志愿考过来的孩子


甘外主要靠自己初中直升上来的小语种班


安师、香山、紫竹园、上戏是艺术类高中


你们可以看到我拿走的都是性价比非常高的高中,这些选择我都会在明后天的文章里面展开具体讲。


同理我把性价比没那么亮眼,但同样有艺术特招资格的视觉附中、同济创意两校拿掉,并重新作了图。


这几个艺术类升学特色学校我会专门写文章讲。


另:为了用同一批学生比较中考入口和高考出口,此处我使用了2017年的中考成绩来对应2020年的高考出口。因此个别高中的牛/普划分和昨天篇一用2020年中考有不同。各位阅读时记得这点。


接下去我们就一个区一个区讲过来。


我写下上面一行字的时候,是想一口气写完16个区的。写了两个区觉得还是分两天写吧。写了三个区决定还是分四天写吧。于是这篇就只有四个区了。


先走起。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


市八中学是全市特色高中除外唯一有自招资格的区重点,每年以男子班的名义自招100多个孩子。男子班的生源一般大部分来自浦东。


学校高考出路很一般,对不起中考分数和自招资格。唯一亮点是每年会有不少孩子通过公安学校的体测,最终录取的也能有几个。高校录取也偏理工科,绝大多数是海事、海洋、工程、电力、电机这类。这算是男校的优势?


五爱中学是全市唯一大比例名额放到外区招募的区重点。允许区重点做外区招生算是一项优惠政策,但是几乎所有的公办区重点都不敢用这项政策,而选择把大部分名额留在本区。五爱算是一个另类,可能的确是黄浦人口流失太大导致的。


外区考过来的孩子和本区的孩子分别成班,各自有好班。其中从闵行和徐汇考过去的分数一般都不低。年级英语前20名可以去大境读上外的先修课程。


这些外区来的孩子中每年都能完成若干个奇迹,录取B档甚至A档的学校。但是这无法遮掩该校整体高考出路不如意的事实。高考出路整体偏理工科学校,和市八类似。


市十是黄浦普娃段表现最好的高中,性价比表现也在线。作为一个小体量(三个班)的高中,该校整体文科略强,能出近10个上外贸、上师大这样的C档大学文科生。


黄浦区接下去的储能、市南、金陵、比乐四校没什么特点。除了金陵略弱一点以外,别的考到什么分就去什么学校吧。


其中比乐有一定比例的美术生和美术通道高校录取,感兴趣的可以考虑下。


黄浦530分以下的孩子就没本区高中可以读了。所以以浦东为首的民办高中每年都会投不少的招生名额在黄浦(民办高中也被允许全市招生),育辛、常青、丰华啥的。


黄浦的头部高中会定向从浦东招很多牛娃,然后浦东作为回报会招一些黄浦被挤的没地方去的中考生去读民办。这事仔细想想,有点心酸。


外区招生高中里最推荐的是浦东的尚德实验。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


徐汇的高中真的是冰火两重天。


老牌八大南模,逐渐恢复元气近年大放异彩的位育,妖怪民办高中西位,校长努力稳步上升的徐汇中学,美术界的强者紫竹园,都是对的起徐汇这一上海教育第一强区名号的高中。


但是另一边,也有市四和五十四中这样“高进低出”的区重点。


我们在昨天的中考普娃出路(篇一)里面提到徐汇的普娃整体出路在上海16区里面排名还可以。但是和这些普娃当时的中考分数相比,这些高中提供的出路真的是只能用暗淡无光来形容。


市四和五十四中两校各有6-7个孩子能上B档(上大)以上,另有15个左右C(上师大)档,其余就都是D、E和其他了。


比起成绩来,这两所学校的毫无斗志更让人深深无力。学校管得很松,高一高二的课程和考试难度很低,被学生戏称为“水课”。然后到了高三用真实高考水平一测试,就全面崩盘。


知乎上有一位在读孩子评价其中一所高中:“知识体系梳理得不行,大三门方面构建不起框架,零零碎碎的知识点硬记,几个好老师教的确实不错,更多的老师无法给予你更多的帮助。总结:你和好学校差的是三年的水课和积累。”


普娃段接下去的零陵和华理两所高中高考出路就更一般。年级前十名可以冲一下C档以上的大学,后面的孩子反正有本科读就好。这两所高中至少对得起自己的录取分数线。


徐汇普娃段最大的亮点是西南模范的高中部。这所高中的中考录取分数线低了华理将近15分,却反倒在高考环节表现更好。


和上述普娃公办四高中相比,小西高中部延续了初中部严谨和扎实的学风。老师明显更负责任,也会按照他们收进去的学生来相应调整教学方案和内容。另外和所有类似民办高中一样,西模最头部的孩子都有到南模读书的机会。


这种情况我们在牛娃段的西位身上也看到过。不得不感慨,民办的办学机制和教师敬业程度的确不一样。


当然,民办高中至少生源要有一定的挑选余地,否则也没用。比如徐汇本区分数最低的民办西南高中,就没有这种低进高出的魔法了。


外区高中在徐汇招生整体来说不多,只有金山世外会以535分左右的的分数招走一些徐汇世外初中部垫底的孩子。


另外还有一个奇怪的事情,闵行的文来高中虽然也是一个普娃高中,但是他每年在徐汇的收分线都超级高,570、580都见过,有一年甚至到过599.5。推测这可能和某种七宝借读的安排有关。各位不相关的孩子就不要在徐汇考文来了。


整体而言,在徐汇的各位还是要努力。考到575左右,可以进徐汇中学或者西位,高考出路就比较稳了。


如果实在够不到那个分数段,那么进了高中要想办法暗自努力。


另外535以上都可以选西模,超值。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


我们以前写普陀高中文章的时候经常会提到本区特色高中之下的悬崖。今天我们这篇文章的统计口径无疑把这种情况放大了。


本区普娃段高中的头部两校非常强。


曹杨中学是全市所有的普娃高中里面高考出路最好的:约25个B档以上,以及50个C档。这个高考出路在全市排位约70名左右,同档的外区高中包括浦东的高桥、黄浦的卢高和杨浦的同一。


曹杨中学是全市第一所获评特色高中的学校,时间是2017年。当年仅有一所学校获此殊荣。特色高中意味着有自招权。而曹杨中学2017年招的第一批自招生,正好在2020年毕业并参加高考。


这给我们研究特色高中的自招权对升学结果的增益提供了一个很好的样本。从结果看,曹杨中学2017自招的这批孩子无疑对该校的高考结果有正向的提升作用。


但同时,和2019年无自招生的高考出口相比,有自招生的曹杨中学2020年高考结果提升并没有那么大。所以该校从自招生选拔到培养,还需要更加精进。好消息是经过一轮的毕业生,曹杨中学目前对自招生想必更加游刃有余。


另外说一下,曹杨中学2020年的高考结果,和比他录取分数线高5.5分的宜川中学差距很小。


同济二附中相比曹杨中学就要弱很多。C档以上只有年级前20名。虽然该校的招生规模比曹杨中学小很多,但是从比例来看,C档+的比例也只有曹杨中学的一半。幸好D档的比例不错,所以整体指数还行。


该校建校时间并不长,因此教师大多年富力强,并于近年逐渐步入黄金年龄。


同二和同济的直接关联表现为该校是同济的“苗圃计划”成员校。同济在同二设置了一些理工科的先修课程,并引导一些孩子做理工科相关的项目。在2020年前,每年同济都会通过自招从同二降分录取若干个在这些项目中表现出色的孩子。这对同二的学子而言是一个巨大的福利。


然而随着大学自招通道在2020年的关闭,这个通道也随之不复存在。理论上要取代自招的强基计划的招生和同济的苗圃计划在同二如何对接,是一个还在摸索的事情。同二2020年只在提前批(非理工科)录取了2个孩子到同济大学。


同二于2019年成功获批成为特色高中,并从当年开始接收自招生。因此自招生对该校高考出路的影响要到2022年才会显现。


普陀还有两所和曹杨中学、同济二附中高考出口比较接近的优秀特色高中:甘泉外国语和上音安师。该两校由于情况特殊,我们放在后续文章里面独立讲解。


在上述四所特色高中之下,普陀的普娃高中就崩塌了。


唯一的非特色区重点长征中学,每年只有不到10个孩子可以去C档,不到20个孩子可以去D档。


普高桃浦中学和两所民办高中培佳以及进华,则高考出路更糟糕:全校能到C档以上的孩子基本上就只有1个,或者干脆没有。


所以如徐汇一节所言,民办高中在有一定挑选生源的余地下,还是可以有一些战斗力的。但是如果完全挑不了任何生源,趴在地上什么孩子都收,那也是不行的。哪怕是像进华这样自己初中部实力非常强大的民办也不行。


普陀的普娃在525分以下就没有本区高中可以读了,这就导致以民办为主的外区高中每年在普陀都会收走不少孩子。


其中比较多的包括闵行的燎原双语、金山的交大南洋、奉贤的帕丁顿和崇明的民一。外区到普陀来招生的高中里面相对最推荐的也是浦东的尚德。


中考普娃出路篇二 - 高中性价比:总起及黄徐普松四区


松江是一个急需大力加强高中教育的区。这个结论我们已经反复讲过多次。


具体到学校上,体现为松江现有高中几乎都是巨无霸体量。市重点松二松一如此,普娃段的高中也是如此。


上师附外500+,华附松实400+,松四400+。只有立达和上外西外的体量略小。


松江的初中教育水平在全市是在平均水平之上不少的。该区的中考平均分比全市中考平均分要高8分之多。特别是该区的头部中考娃,战斗力很强。


但是这些战斗力很强的头部娃,进了本区高中以后,基本都是高进低出的结果。牛娃段的松二松一如此,普娃段的上师外和华实也是如此。让人心生悲哀。


上师附外升学结果其实还行:5%的B档+和10%的C档,算得上是普娃高中里面还不错的了。但是和该校录取时候的分数线一比,就完全的高进低出。


作为松江的学校,上师附外考取松江大学城的人数简直乌央乌央。包括上贸、立信、工程、视觉,每年都会从上师附外招走十几甚至几十个孩子。


该校有一个美术班,走艺术升学路径战斗力不错,每年都能出近10个B档大学美院的孩子。(华理、上大、东华)


上师附外目前在争取特色高中,按照目前的进度(已完成公开展示)和松江还没有特色高中的事实,该校大概率会在2022年完成获批。


下一位的华附松实是松江区政府为了解决高中入学难的问题,回购了一所当时的民办中学,并在原校址的基础上建立的高中。


这件事发生在16年前。也就是说高中入学难解决了这么多年,依然还是一个大问题。


华附松实目前在建设新校区,建设完成以后有望可以接纳更多的孩子。


该校2020年的高考出路比较一般:前6%左右的孩子可以进C档以上的大学,D档的孩子也只有20%左右。


该校也同样有一个美术班,但是战斗力就要比上师附外的美术班弱很多。基本上上师美术系就是天花板。


松江的两所公办普高立达和松四很有意思:几乎全员走特色升学。


两校都是大比例的艺术生,以及数量不小的体育生。其中立达的美术生战绩彪炳:C档及以上的比例约为12%,是上一位高中华附松实约两倍。


而松四的头部美术生表现也不错,有约6%的C档以上录取,和比他录取分数线高3、40分的华附松实接近。


然而两校在美术生招生比例很低的D档大学生就吃亏了,都只有约5%的录取,远远低于华附松实。


走艺术路线的孩子,要么C档以上走掉,要么只能走E档,两极分化严重。尽管如此,目前普高的孩子高考走艺术升学路线还是有一些红利的,所以立达和松四的选择基本正确。


这两所普高完全不提供任何非艺术班型。进入该两校后校方会推工作室让学生去学习,校内也会提供便利条件。但是如果你是想裸考高考的,那么在这两所高中会处处受限,不受待见。


最后一所民办普高上外西外,有体制内和体制外两种班型。体制内班型需要参加中考。无论体制内外,战斗力都不怎么样。该高中因为中考录取分数线实在太低,未显示在上图中。


松江的孩子除了上外西外,最低的高中是530左右的松四。而分数更低的孩子也一样没地方去。


在松江招生比较多的外区高中也是那几个熟悉的名字:燎原双语、交大南洋、民一,等等。


你若问我推荐哪家,那么依然还是尚德实验。


好,今天暂时就写四个区,明天继续。


【END】

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上海为了调控楼市,拼了!

今天是五一小长假第一天,祝大家节日快乐,玩的开心。
不过有件事还是得跟大家聊聊,因为确实还挺重要的。
昨天下午,上海土地交易市场,一场线上直播的信息交流会,正式宣告上海土拍新玩法诞生了。
2021年是调控大年,上海这个中国楼市调控的优等生,终于在土地这个供给端下了狠手,土地调控一出手,不同凡响。
五个方面的核心内容,中心思想就是一条:
开发商你有钱,也不一定拿得到我的地。
 
为了稳定房价,我愿意牺牲一些土地的既得利益。
当然,对于买房人而言,整体的买房思路也要变一变了。

 

 

1

 

我们先来聊下这次土拍的一个重要规则。
最吸人眼球的就是最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率不超过10%。
 
不知道大家有没有仔细仔细想过why,为什么是这个10%?
为什么不是5%,或者15%、20%?
 
其实,上海官方确定的这个土拍最高溢价率,是参照去年上海涉宅地块平均溢价率,测算出来的。
2020年上海涉宅地块平均溢价率11.75%,刚刚出台的土拍最高溢价率稍微低于去年平均水平。
 
上上下下,都能交代过去。
 
“房住不炒”大前提下,为了给上海楼市降温,必须对土地价格动刀
 
但这个尺度很难把握,起拍价、封顶价定的过低,有国有资产流失之嫌,定的过高,地价再次刺激房价,辛辛苦苦调控的果实,又付之东流。

高了也不行,低了也不行。
 
10%,对于“稳地价、稳房价、稳预期”,力道刚刚好!

2

这次土拍的变化,第二个值得关注的就是竞价模式的改变。
由原先的举牌竞价调整为举牌竞价+一次书面报价”
 
打个比方:

某地块起始价为18亿,最高价19.8亿,中止价定为19亿,共4个房企参与竞价。

 

在竞价未达到19亿以前,如果竞价中止,则以当时出价最高者获得。

 

比如四家房企中,华某叫价18.8亿,且当前没人继续叫价,则华某以18.8亿获得该地块,溢价4.4%。

 

如果竞价继续并达到19亿,则进入第二阶段一次性书面报价。四家房企分别给出价格,且该价格最高为19.8亿。

 

一次性书面报价结果为:中某19.2亿,融某19.5亿,碧某19.6亿,华某19.8亿

 

四个给出价格的平均值为:19.525亿,最接近融某的19.5亿报价。

 

因此这块地最终为融某获得。

 

从这个案例,不知道大家有没有看出点什么门道?

 

最后拿地的开发商,竟然是出价排名第三的融某。

 

价高者得这个传统土拍竞价法则,被彻底颠覆了。

 

你龙头房企,地产大鳄,财大气粗,钱多多,了不起啊!

 

从今天开始,你有钱,也可能拿不到土地。

 

今后上海土拍,不仅仅考验你的资金实力,还考验开发商的报价水平,再多一点点运气。

 

今后土拍,玩的就是开发商情报战、心理战的能力。

 

一年三次看不见硝烟的战斗,龙头房企一家通吃的局面将会大大改变,中小房企土地捡漏的机会将大大增加。

 

新土拍规则下,大家机会均等,只要你拿到土地,基本上就是躺赢。

 

 

3

 

还有一点,规则中特意强调了一点:

 

凡申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织(申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外)也视为同一名申请人。

 

说白了,就是以后马甲战术不管用了。

 

其实,在南通等一些热门城市,这条早就执行了。

过去,开发商为了提高拿地的概率,注册几十个马甲公司,报名一个乃至多个地块的现象,屡见不鲜。
一些龙头房企,反正不差钱,多交保证金也无所谓。只要能拿到地,就是胜利。
造成的后果,就是强者恒强,土地市场的马太效应愈发明显。
少数几个龙头房企拿地后,寡头垄断,可以高度控盘整个市场,政策博弈能力倍增。
现在,官方不得不出手,马甲战术不灵了。土地严控模式下,今后能不能在上海拿地,各安天命。

4

上海今年第一批供地数量250公顷,也就是3750亩地,52宗的住宅用地。
许多人可能对这个数字没什么概念,横向对比一下,我只能用“井喷”二字来形容。
我拿两个城市做个对比,大家就清楚了。
 
同为一线城市的北京,第一次集中供地是169公顷;长三角二线热门城市无锡,第一次集中供地是95公顷。
上海是250公顷!超过北京50%,是无锡的2.6倍。
 
供地数量之多,史上罕见。
 
而且,这次上海也明确规定“全年住房用地计划供应量将持续增加”。
 
上海为了调控楼市,真拼了!
我认为,土地严格限价,三条红线压顶,今后上海土地价格,基本上没什么泡沫。
都是实打实的购买力,和2016年上海土地市场,完全不一样。
 
毕竟,当年上海拍出多个地王,都是信贷杠杆推动的。
 
今年下半年到明年,这些土地形成的房源,将会大量上市,稍微缓解一下当下上海楼市新房市场的饥渴。
 
当然,这些土地的集中供应,从结构上看,也将发生翻天覆地的变化!
 
内环这块基本上没有土地上市。
 
大家还记得去年嘛,内环内拍地7幅,最高溢价38%,北外滩也因为去年的供地计划,受到了广泛的关注。
而本次供应中,52宗的住宅用地差不多有27块是商品住宅用地,大概区域分布如下:
上海为了调控楼市,拼了!

最接近内环的商品房地块只有位于杨浦定海社区的地块,中环内新静安和普陀也仅各有一幅商品房地块。

基本集中在外围区域和五大新城为主。
 
最直接的结果就是外围区域和五大新城明年会有大量房源上市,房价会趋向稳定。
 

5

调控新玩法,其实也包含了大智慧。

 

前几天因为土地的集中供应,让整个土拍信息变得更加的透明了,重庆、无锡等地土拍的溢价率创下了近几年的新高。

 

上海反应也确实快,对规则迅速进行了调整,对外传递了很重要的一点:愿意为了楼市调控,牺牲一些既得利益。

 

这既是一种决心,也是一种态度。

 

当然,对于买房人而言,有几点是需要特别关注的。

1、继续坚定不移的看好内环等核心地段。
优质地段的供应一定是越来越少的,整个供求矛盾也一定会越来越突出,核心地段的价值会倍增。
 
好的资产,最基本的条件一定是稀缺。
 
2、溢价率封顶10%,也并不意味着房价一定会下降。
 
房产其实跟其他任何商品都一样,从本质上看,决定价格的,并不是生产成本(土拍价)本身,而是预期价值,而是稀缺程度。
 
打个比喻就是,同样的一瓶矿泉水,在沙漠中可以卖几百,在城市中只能卖几元,水还是那个水,只是供需出现了不一致。
 
只要城市的基本面持续不断的看好,城市流入人口保持保持一定规模,相关因素就一定会在房价中反应出来。
 
3、在对应的时间,提前准备好现金流。
 
既然规定了一年四次集中供地,从某种意义上看,意味着未来有可能会出现商品房的集中供应。
 
所以,在对应的时间段提前准备好现金流,不让自己那么被动,就显得很重要。
好了,就这么多。
 

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别做金色之梦

来源:摩登中产(本文不代表金融纵横谈立场)

别做金色之梦

金色梦中,欲望潮声澎湃。

 

80年代,张召忠初到美国,去路边店买纪念品,碰到日本观光团商量,“这大楼不错,咱们买下来吧”。

 

局座听得耿耿于怀,多年后还在节目中吐槽,日本大妈太狂热。

 

1989年,“欧巴桑大队”成为日本年度流行语。当年假期,每天有4万大妈飞奔海外。

 

她们烫卷发,踩人字拖,到处疯抢名包香水,旁若无人插队喧哗。

 

她们无视禁烟标识,随意触摸博物馆藏品,并在教堂圣象前摆出V字手势。

 

梵蒂冈因此出台日本人静肃令,欧美媒体发文《素质低下的日本游客激增》。

 

无奈下,日本外务省制作了国外不文明行为警示视频,在飞机上反复播放。

 

没什么用。机场流行歌曲高声唱到:无敌的国民性不可一世,钱,有的是。

 

从1987年到1991年,日本经济连续51个月激增,消费声浪汇成洪钟大吕,无时无刻不轰鸣作响。

 

日本政府在1989年推出了消费税,但丝毫没能阻止人们花钱的欲望。

 

经济倒数的宫崎县,斥资2000多亿日元,建起世界最大的室内沙滩,哪怕3公里外就是真实海滩。

 

渔业大户千叶县,举债修建全球最顶级的室内滑雪场,哪怕当地无雪无山。

 

没人愁客源,日本1亿人口,全年滑雪人次却突破3亿。人们专挑夏天滑雪,没人租装备,自购最低配装备也要10万日元。

 

全民运动还包含高尔夫球。公司小职员都在办会员卡,嫌开车去辛苦,还催生了高尔夫代驾乃至直升机服务。

 

有厂商推出镶钻球杆三件套,售价1亿日元,3天内650套全部售罄。

 

比镶钻更贵的是一款纯金球杆,名曰“金色之梦”。

 

金色之梦仿佛悠长无期。

几年间,日本经济已仅次美国。

 

戴安娜王妃数次访日,面对身材矮小的天皇,身高1米79的她费力屈膝行礼。

 

10万民众涌上街头围观王妃。全日本女孩都在抢购王妃款波尔卡圆裙与垫肩夹克。

 

那几年,与日本女孩约会有通用法则:去餐厅消费不能少于5万日元,一周至少去一次电影院,一个月要看三场偶像演唱会。

 

过一个平安夜至少要花40万日元。卡地亚经典戒指,蒂芙尼心形钻坠和东京赤坂王子酒店,是平安夜标配礼物。

 

所有欲望都在肆意释放。下班后,白领女孩换上超短裙,去涩谷大街跳迪斯科。

 

乐声迷乱,她们身影窈窕如妖,LV与爱马仕皮包随意搭在错乱座椅上。

 

1991年热播的《东京爱情故事》,才第三集,女主就对男主说“我们上床吧”。

 

“你要抓紧我,只看着我,我可会跑的。”

 

那时,总有名车接女孩。

 

想在东京六本木吸引女孩搭车,丰田SOARER保底,奔驰最管用,宝马E32根本没人理。

 

大学生们因此热衷贷款买车,哪怕利息高达50%。

 

银行信用卡礼品从奶粉、玩具,一路升级为商场礼品券与高档化妆品。

 

日本第一批月光族诞生了。每个年轻人平均手握6张信用卡,全国个人金融消费暴增至1.7兆日元。

 

外面的世界乌云聚拢,内心的欲望潮声澎湃。

 

在风暴到来前,欲望已经决堤了。

 

 

风暴过境后,内心的欲望也干涸了。

 

巴黎街头不见了扫货日本客,高档餐厅只剩下政府订单,室内滑雪场客流骤减一半,票价连降3倍也无济于事。

 

没了金主,银座夜总会每晚12点准时打烊。下班后,陪酒女郎再无无豪车接送,只好坐地铁骑单车。

 

残存的高尔夫爱好者只能在家挥杆。1997年,《大众高尔夫》游戏卖出了213万套。

 

“清贫”成为全社会热词。作家中野孝次在《清贫思想》中反思,物欲横流的日本,错就错在忘记“节约才是美德”。

 

泡沫破裂第一年,日本百元店“大创”开业,随后以每天两家的速度扩张。

 

尾货超市“唐吉诃德”迅速崛起,人们爱它,因为那里商品“便宜得像白捡一样”。

 

一个原本生产西装的厂家,改做廉价休闲服。去广岛开门店时,老板柳井正担心冷场,还特地打了电视广告。

 

结果清晨6点,店外便排起长队。老板去电台劝说,“请大家不要来了,排队也进不了店”,顾客依旧踏破门槛。

 

几年后,门店改名优衣库,并于1999年成功上市。

 

柳井正曾漫步纽约街头,发现美国人穿着随便,几乎没有名牌。他发现,性价比与舒适度,才是后工业化时代的消费追求。

 

繁华坍塌之后,村上春树迷上去二手店淘旧T恤。

 

一次,他在夏威夷用1美元淘了件印有托尼瀑布字样的T恤。

 

此后他灵感爆发,写出短篇小说《托尼瀑布》。

 

小说中,女主痴迷去巴黎和米兰扫货,衣柜内的名牌一天两换,全穿完也要两年。

 

一次,她开车去退名牌连衣裙,一路恋恋不舍神情恍惚,最终出了车祸。

 

丈夫办完葬礼后,把她所有名牌衣服都扔进了焚烧炉。

有些日子,烧着烧着就化成灰烬。

 

小说大获成功,那件二手T恤原主人,一位美国议员找上门,想请村上春树打一场高尔夫球。

 

村上春树拒绝:我这辈子最烦高尔夫球。

 

 

经历了潮起潮落,日本人在消费面前已平静无波。

 

出身豪门的女作家,翻修了外婆用过的爱马仕包。男友请她去家里做饭,她索性用爱马仕装萝卜和大米。

 

婚后,她去哪都提着这包。她说,仿佛提着遥远的过去与未来

 

90年代初,尚有人撕掉优衣库包装,换上外国大牌购物袋。但几年后,无logo、无价签的无印良品就已席卷日本。

 

2008年开始,日本奢侈品市场增长率连年为负。

 

IT精英穿着99元短袖,在发布会上侃侃而谈。NHK主持一姐同样去711购物,大家各买各的,没人要签名。

 

每天操控数千亿日元的基金操盘手藤原敬之,晚餐也是去吉野家吃牛肉盖饭。

 

2013年他写本书《花钱的修养》,说消费如修禅,色即是空,空即是色。

 

美学专家松浦弥太郎,四处推荐书籍《Cheap Chic》(廉价时尚),号召人们用很少的钱穿出品质感。

 

当年他在美国初见此书,对书名中的“cheap”困惑不解。彼时,日本正流行大牌,而美国人在追逐牛仔裤与帆布鞋。

 

多年后他明白,普遍富裕的社会,攀比已没意义,商品终究要回归使用本质。

 

日本经济的崩溃,已足够让各国警醒。而消费欲望的涨退,则是更宝贵的警示。

 

日本消费往事如今正映射着中国。

 

过去十余年间,高楼大厦拔地而起,交通基建如火如荼,欧美惊叹中国互联网一日千里,亦惊叹中国人的扫货狂热。

 

人们奔走在繁华之中,野心太多,欲望太沉,以至焦躁不安。

 

几年前,中国年轻人尚如当年日本,热衷信用卡,部分人成为月光族甚至月欠族。

 

这几年,狂热褪去,年轻人已开始回归理性消费。

 

茶余饭后,已少闻大妈疯抢奢侈品轶事。商场灯光明亮的奢侈品店,更多人选择匆匆走过。

 

白领们脱下LV外套,换上低价却舒适的拖鞋。

 

八个月前,拼多多上市让人们听到五环外的潮汐。八个月后,波涛已在五环内涌动。

 

一年光景,北京成为拼多多新增用户最多的地方,天津成都紧随其后。

 

人们突然发现, 哪怕最新款手机,果粉们也不再只去高端明亮的专卖店购买,而直接在拼多多下单,理由是足够便宜。

 

十万名奔驰C系车主在拼多多上买了同款钥匙壳。奔驰与拼多多放在一起,在当下中国既魔幻又毫不违和。

 

更多人选择“回归理性”。这是欲望退潮后,世界的本来模样。

 

和日本当年出现优衣库与无印良品逻辑类似,我们生活的世界正经历着一场从物质到规则的变革。

 

学者称,世界已步入第四消费社会,人口减少与老龄化大势所趋,人们的消费观将趋于朴素和实用。

 

我们是幸运的,彻夜狂欢的长夜已经过去,后来者有更多的思考时间。

更深刻地审视自己,拨开纠缠欲望的浮华。

 

愿金色之梦永不再来。

别做金色之梦

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政治局会议信息量巨大,天价学区房真的要凉凉了

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄汉城、逍道一

4月份的政治局会议主要分析当前经济形势和经济工作。

根据过去几年的经验,该重要会议基本都是在四月十几号的时候召开。这一次却是在4月的最后一天召开,很出乎意料。

无独有偶,中国每隔十年的人口大普查通常也是在4月上旬公布,如今却尚未有明确时间表,比以往年份延迟了很久。

刚刚,政治局会议信息量巨大,天价学区房真的要凉凉了

除了时间上的耐人寻味,本次政治局会议还出现了许多不同的提法。由此释放出了几个极其重要的信号。

非常年代,往往有非常动作。

刚刚,政治局会议信息量巨大,天价学区房真的要凉凉了

 

今年一定不要碰学区房。

会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

房价问题不是新问题,但这次出现了新面孔——“学区房”。

政治局会议非常罕见地提出,要防止以学区房等名义炒作房价。这说明高层对民生的重视,也侧面说明了当前解决学区房问题的紧迫性。

去年4月,北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区就动手了,出台“多校划片”“六年一学位”政策,小学将不再对应登记入学划片学校。

舆论普遍认为,“多校划片”有房子也不一定能上对应的好的学校,让很多家长放弃购买学区房的机会。六年一学位,导致房子的换手率相对较低。

当时我在接受新浪财经采访的时候就指出,这相当于“学位房”变成“学区房”,打破了住宅附加学位的唯一性,最顶尖的学区房价格会降温。

不过,现实情况依旧严峻。纵观全国,学区房的炒作并没有熄灭。

今年1月,有房产大V暗访了一套位于上海市徐汇区面积27平的老破小学区房,价格560万,一平超过20万。魔幻的是,该房子一天就秒涨50万到到610万,每平变成了23万。

市民不仅怨声载道,有关部门也忍无可忍。3月16日,上海教育局放了个大招,实施“名额分配综合素质录取”。此举被普遍解读为对高价学区房釜底抽薪。

上海之于全国楼市,包括学区房,总有风向标的意义。

学区房就像楼市当中的地王,世上每多一个天价学区房,落实“房住不炒”的难度就会多上一分。

在贪婪的资本下,房子所附带的教育属性被无限的放大了。天价学区房不仅侮辱性强,伤害性也极大。如果任由学区房的火再烧下去,就会有更多的孩子被剥夺公平的教育权。随之而来的,是更进一步的内卷和阶层固化。

而且,学区房的金融属性比一般的房子强,更高的杠杆代表着相应更强的金融风险。

因此,强调防止以学区房等名义炒作房价,意味着未来要对炒作学位房下一剂猛药。

曾经的一句“房住不炒”,让最赚钱的房地产行业告别黄金时代。如今的一句学区不抄,又会掀起什么样的巨浪呢?

有很大的可能,北京上海的学区房改革将蔓延到全国。而且还会是进一步的加码、补漏洞,不是小打小闹。

数十万一平的学区房走到末路了。

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今天的会议听取了第三次全国国土调查主要情况汇报。

具体内容到底有什么,尚未公布。不过有一点可以肯定的是,调查反映出来的问题一定不轻松。

早在去年1月,自然资源部就通报了2019年度国家开展耕地保护督察的有关情况,结果可以说令人触目惊心:

全国违法违规占用耕地114.26万亩,其中,占用永久基本农田14.34万亩。

全国有28个省份出现补充耕地数量不实,像现有耕地面积少于验收入库面积、实地现状为非耕地等。涉及土地16.98万亩

“景观工程”过度化。2017年以来有1368个城市景观公园、沿河沿湖绿化带、湖泊湿地公园、城市绿化隔离带等人造工程未办理审批手续,违法违规占用破坏耕地,涉及耕地18.67万亩,永久基本农田5.79 万亩

……

中农办原主任陈锡文曾表示,在2008年之前的11年里,中国耕地总面积减少了1.25亿亩。

此后,这个下降趋势整体上就没有停止过。

2013年末,中国耕地总面积是13516.3万公顷。2018年末,已进一步下滑至13488.1万公顷,五年时间减少了28.2万公顷。

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或许,这正是简报中为何会用接近1⁄4的篇幅强调国土问题的原因吧。

“要坚持最严格耕地保护制度,优化调整农村用地布局,确定各地耕地保有量和永久基本农田保护任务,规范耕地占补平衡,确保可以长期稳定利用的耕地总量不再减少。

要压实地方各级党委和政府责任,实行党政同责,从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为,遏制耕地非农化、严格管控非粮化,对在耕地保护方面有令不行、有禁不止、失职渎职的,要严肃追究责任……”

当前国际形势变化莫测,地缘政治可能推倒重来。在这样的背景下,严守18亿亩耕地红线,是我们维护国家安全最重要的命根子。

很多人没有意识到,相比工业,农业是一个生产力进步甚慢的领域。作为相对封闭的系统,工业体系可以尽可能地排除大自然的干扰。因此,新工艺,新技术的采用,往往能够出现颠覆性的效果。

19世纪40年代,一个女工一天只能缝制一件衬衣,缝纫机发明之后一天可以缝纫11件。1914年一战开打时,福特公司组装一辆T型车要14个小时,十年之后每10秒就能有一台走下生产线。

工业技术的改进和优化永不停息。相比之下,农业农业的生长周期是固定的,几乎不可更改的,尽管我们可以大量使用化肥,尽管我们在杂交水稻上取得了重大突破,但粮食的增产是有限度,并不像工业那样有几何式的提升。

因此,保持耕地面积非常重要。否则,中国谈何粮食自主,又谈何国家安全?

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今天的会议提出:要防范化解经济金融风险,建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制。

如果我没记错的话,这应该是首次在这种规格的会议上提出要“建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制”。

地方上的财政紧箍咒,更严了。

如果大家还有印象的话,在今年的国务院政府工作报告中,中国就提出,“为了市场主体恢复元气、增强活力,需要再帮一把,将继续执行制度性减税政策”。

为此,中国早在年初就制定了一系列让利的措施。比如说,将小规模纳税人增值税起征点从月销售额10万元提高到15万元.对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元的部分,在现行优惠政策基础上,再减半征收所得税等等等……

一方面,地方税源被进一步的压缩了。

另一方面,由于疫情在全球施虐,世界经济处于下行通道,各地日子都不太好过,刚性支出是一点也少不了。

在这种情况下,地方很容易就重新走上债务驱动型经济。

据联讯证券2019年数据,从全国范围来看,地方政府显性债务率只有70%,低于IMF提出的政府债务率控制标准区间(90%-150%)。但在全口径债务率口径下,有21个省份超过了150%的警戒线。

 

刚刚,政治局会议信息量巨大,天价学区房真的要凉凉了

中国目前的债务与GDP之比已超过280%。在世界其他任何地方,债务占比高达一定程度后都会迎来经济奔溃。

所以,举债之路是不可继续持续下去的。

尽管中国也在改变自1994年分税制改革之后的游戏规划,今年历史性的压缩中央级财权,想方设法将财政资金下沉到了地方去,去缓解地方上的财政紧张,但是熟悉国情的人都知道,它并不能完全保证能百分百的抑制住地方对于无效GDP的冲动,地方不会悄悄举债扩张。

金融委最近的会议,已经讨论了好几次地方金融风险暴露。

所以,建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制,就是要把责任落实到具体的领导干部身上,给各地带上牢牢的紧箍咒。

这实际上是一种未雨绸缪。防止地方债务这只中国最大的灰犀牛横冲直撞,最后搞得鸡飞狗跳。

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