标签： 上海

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我们都说，预测趋势是最难的，但是发现变化似乎是我们可以揣测趋势最可以做的一些事情

 

今天特别想和大家聊一些正在变化的事情，关于上海二手房市场

 

有一条潜潜的分水岭

 

01

首先必须得承认，一手市场正在创造巨大的红利

 

对于如今一手房的情况，几乎未来三年的市场价格预期基本已经被确定

 

这两天，上海公布了第一批集中供应宅地的具体价格信息，也就是官方认定的 新房指导价

 

如这块内中环大宁地块，在《关于xx地块理性竞价承诺书》里，直接宣布该地块的未来的预售许可证价格不会超过10.5万/平

 

这其实就已经说明了，对于一手房市场未来三年的价格不会有较大变动

 

（图为部分地块信息）

未来要销售的这些地块的价格基本上与前期新房价格相差不多

这一点特别像是2016年的上海

 

2016年的上海楼市，当市场热度走到一个趋势之后，新房的一手价格就一直被严格控制

 

最典型的应该就是天空之城，5.8万的价格持续卖了三年，不论市场如何价格一如既往的被锚定在这个区间

 

而这样的场景会在2021年-2023年期间也必然持续性的发生

 

所以可以预见到的是，一二手倒挂也会持续性发生

 

这种现象有多明显

大家知道现在上海的一些热门板块存在一二手倒挂情况，比如去年大热的仁恒静安世纪开盘时仅售9.2万/平，但旁边的二手盘静安府挂牌价格达到13万/平，大宁金茂府二手挂牌价达到16万+/平

 

现如今出的新房指导价相当于告诉你，未来三年这里的一二手价格还会一直倒挂，因为大宁金茂府南面的大宁灵石社区地块这次的新房指导价也仅仅是10.5万/平

当我把这次集中出让的一些地块的新房指导价与周边次新房挂牌价去做对比时，会发现有很明显的价差

 

（图为部分地块信息）

内中环大宁地块新房指导价10.5万/平，旁边大宁金茂府16万+

徐汇滨江板块新房指导价13.1万/平，旁边二手百汇园15万+

青浦徐泾地块虽然还没出指导价，但大概率和前期新房价格相差不大，在6万左右，而周边万科天空之城二手已经达到9.1万+

 

这是属于一手市场的 巨大红利

02

这也是为什么市中心的一手盘比较热的原因，归根到底其实是市中心的盘一二手倒挂的空间更大

 

然后有一个核心问题：一手红利会对二手市场产生干扰么

 

会有人因为一手而放弃二手么

 

当然更多人问，上海二手楼市会重走2016年之后，2017年2018年2019年的二手房走势么

 

这是一个很直白的问题，但是回答的时候需要多一点的耐性

 

2016年之后的上海楼市，因为一手预售证严控，从而导致大量的需求被挤压入了一手，从而导致部分二手市场开始等不住之后，有了降价的现象存在，从而直接主导了后面几年上海楼市

 

未来的上海会不会，严格意义上我们要看的是一二手之间客户流动速度

 

如今的楼市属于“分高者得”，这股红利本质上属于积分红利，并没有敞开来给所有人分享

 

因为独特的积分模式，二手客户流入一手也就不会那么顺畅

 

换句话来说，一手对二手的干扰一定会存在，但威力却不如2017年时候的上海，大量的二手需求会因为积分不够被继续堵在二手市场

一二手市场会因为积分模式的存在被撕裂开来

03

流入一手市场的需求属于高积分人群，而被堵在二手市场的购买力才是我真正关注的

 

因为这决定了上海二手房的真正走势

 

对于这一点，其实我是有答案的，毕竟没有具体的数据，但是又一个比较感性的答案，

 

我们和团队都在一线和购房者一对一的接触，有一个现象是我要和大家分享的

 

那就是

很多买房者宁愿一直等，也不愿意将就老破小

如果你最近在买房，你会发现目前整个二手房市场非常非常缺好的次新房，那些市场上的好房源正在被快速消耗掉

我的同事菜菜和我说，通过半年的实地看房，她早已锁定了自己要买的板块和小区，目标是中环边金桥板块一个靠近地铁站的小区

 

但这个小区目前挂出来的房源不是靠近高架就是税费过高，或是装修有问题，没有一套还算差不多的房子，所以她们在等

 

无独有偶，我们的咨询师杨姐和我说，她前两天在服务的客户，也已经锁定好要买七宝的某小区

但这个小区目前挂出来的房源只有个位数，且不是朝东就是朝西，要么顶楼要么一楼，没有一套能够让她出手的房子

根据贝壳网的挂牌量显示，5月22日挂牌的上海二手房房源量有32912套

 

这个数字并不低，一个链家的中介朋友和我说，虽然三月份的时候紧急下架了一万多套的二手房，但目前的房源量已经回到正常的水平

那么问题来了：房源并不低，为什么买房者在市场上又买不到房子？

 

我们筛选了贝壳网上所展示的房源的房龄，虽然贝壳网上有3.2万套的房子，但15年以内房龄的房源量仅11192套，占比34%，10年以内房龄的房子的只有5860套，占比17.8%

 

 

假如你预算在300-500万之间，整个上海有1458套房龄在10年之内的次新房供你选择，占挂牌总量的4.4%

假如你预算是在500-600万之间想要买10年房龄以内的次新房，整个上海仅有518套供你选择，占比挂牌总量的1.6%

假如你预算在800-1000万之间，那可选择项就更少了，10年以内的次新房只有311套，占比挂牌总量的0.9%

而如果你的预算在1200-1500万之间，只有215套，占比挂牌总量的0.7%

这个搜索结果其实是有前提的，就是房龄在10年之内

 

什么意思，二手购买力正在重点关注次新房

 

一手市场教育了客户除了价格红利之外，次新房的走势也明确表达出优质产品力在如今这个市场上的生命力

 

专注在好房源成为了如今二手市场最迫切的购买需求

 

换句话来说，在我眼里一二手市场分化的同时，二手房本身也在裂变，变成了若干个细化的赛道，然后各自驱动

如果没有意外的话，这样的走势会影响未来一年的上海楼市发展

04

所以未来的走势会如何

 

一手会对二手产生干扰么

 

会有干扰是一定的，一定是会有很多人为了买一手放弃二手，也因为会有很多人想尽办法的让自己的积分可以更高，首付款会更高，就是为了买到一手房

 

但是一手对二手的干扰还是有限的

 

未来三个月市场的一手盘供应量在一万套左右，其中被定义为红盘的房源可能只在三成左右

 

换句话来说短时间内市场只能吸纳几千组一手客户

 

而二手的成交量每个月都在2万套以上，一部分的需求依然停留在二手房市场

很多人对于上海4月两万多套的成交量有很多自己的解读，这个成交量相比上个月下跌37%

图片来源：杨红旭楼市研究 

那么一手

 

但是这个成交量低么

 

放在长周期来看其实并不低，甚至算是比较正常还不错的市场去化量

 

从5月我们和一些门店的反馈情况来看，整体的成交量还是会持续在2万套以上

 

这个数字如果持续三个月，那么上海二手市场基本也就稳定

这对于楼市来说其实是再好不过的信号

 

另外一方面，因为市场进入了平稳期，房东也并不着急卖房，他们也在等待好的房源入市，同时他们的上家也会要求他们有好的付款条件

 

对于房东而言，愿不愿意把自己的房子卖掉，主要取决于两点：

1）我有没有看到自己满意的房子，能够满足自己的置换需求

2）我有没有碰到合适的买家，能够顺利让自己置换下一套房源

 

就这样，一环套一环，买卖双方都变的十分挑剔，买家挑好房子，卖方看付款条件

 

因为这样的二手购房路径，四月份的二手房成交量从三月份的3.9万套下滑到2.1万多套，而从目前五月的市场情况来看，五月份二手房的成交量大概率也会维持在2万套左右

未来上海二手房市场究竟会有如何走势，没人能预测，但无疑的是现在的二手房市场已经健康、稳定下来

05

如果只有一个城市能够调控住楼市，那么一定就是上海

 

我去过接近三位数的城市，没有一个城市的房地产会像上海这么健康，没有一个城市的调控会是执行长周期和坚定意识

 

这背后的根本原因就是，上海是一个不太依赖土地出让的城市，不论是城市发展周期还是经济驱动模式，都是如此

 

这也是这个城市每次调控都有效果的原因

 

当然这一次也会如此

 

当然大面块的趋势是我们需要意识，小板块的变化也是我们需要感知

 

关于一手对二手的干扰，关于二手市场本身的细分，毕竟这些才是真正和我们有关系的地方

 

最后还是一句话，要买房多看看文章总归没有错，但多看盘还是比看文章要有用的多

 

以上为正文，来自文辛束

 

千呼万唤始出来，上海首批32块商品住宅用地集中出让名单终于在昨晚放出！

这里直接放出详细名单信息：

除了最新名单，本次土拍竞价也透露了完整流程细节及要求。

土拍竞价新要求

昨晚披露了更多土拍竞价的细节。

报价流程

首先，整体依旧是：举牌竞价-一次性书面报价两大流程，但是具体细节上有所不同。

具体流程上，先是普通的举牌竞价环节，到中止价之前，按照最终报价高低确定候选人排位。

如果到中止价以后，竞拍者愿意继续参与一次性书面报价，则直接进入一次性书面报价环节。

一次性书面报价环节与上次透出的消息略有更新，具体有两种情况：

情况一：

有效报价不小于3个时，先得出平均价，再按照各个报价与平均价的价差的绝对值由小到大来确定排序。

具体排序计算中，如果有两个报价绝对值相同，则以报价低者优先。

情况二：

如果有效报价仅为2个，则计算两个报价的平均值，同时允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正。

如果，报价低者价格<修正报价≤平均价，则修正报价者为第一顺位，报价低者为第二顺位。

同一申请人

此外，这次对竞价的参与者也有新要求。

这次提出了同一申请人概念，即同一名申请人只能进行一次交易申请。这个申请人可以是自然人及其担任法定代表人的法人或其他组织。

而且，所有与该申请人之间有直接参股、控股，投资等关系的法人或其他组织，都视为同一申请人。

比如，图中D公司同时为申请人甲和申请人乙的股东，即便其中一个的持股占比仅为10%，D公司依然没有权力同时参与甲和乙的交易。

所以同一申请人制度，可以直接限制了大开发商的参与资格，给予中小开发商更多参与竞价的资格，总的来看更有利于上海土地市场的公平公正。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/hFxfRrZmf1U_LRewM0cp2Q

昨天今天（5.22-23），是上海牛爸牛妈牛娃辗转难眠的两天。

因为上海各市重点高中、特色高中举行自招预录取综合面试和笔试，来了。

从考试题目和很多粉丝朋友的实际反馈来说，今年自招的难度着实不小，竞争也尤为激烈！

 

典型的就是七宝中学，今年公布的入围自招校测考生名单，有952名考生拿到自招考资格，而淘汰率也高达75%。

 

果真是千军万马过独木桥。

 

对于家长们来说，我们需要关注这几个问题：

今年的自招校测难度如何？竞争是否激烈？

新中考之后，会发生哪些变化？

 

家长们该怎么应对新中考呢？

01  

想必各位家长都知道，今年是实行旧中考市重点招生政策的最后一年，明年开始都是按照新中考来执行了。

别的不说，牛爸牛妈牛娃们肯定会抓住这一波窗口期，势必会竞争激烈。

 

我们来看看实际参与考试的家长们反馈。

 

位育

 

 

简单看一下，总体是这样的：

 

语文比较难，红楼梦的金陵十二钗、国内外名著，以及莫言的书和哪本外国名著写作手法类似？

看来广大家长们，是该好好重视培养孩子的阅读习惯了。

数学少部分接近自招难度。英语部分涉及到高中词汇。物理难度不低，自招难度。化学相对容易。

 

另外今年不少家长觉得南模的竞争激烈、机会太小，参与了位育的自招。

 

下午位育的讲座，还涉及到芯片、语言学、物理。

 

讲座结束后写读后感和心得，芯片讲座的问题：更喜欢芯片设计还是制造？

总体看下来，对学生的要求，不仅要有基础知识了解，还要有兴趣和实操。

 

市西

上午笔试语数外，语文古文比重高（这一点值得注意，多所学校都有此类情况）。

 

下午物理实验，通过计算设计实验方案，再进行实验。

 

面试分2步：

1、二个题目抽1个准备2分钟回答

2、先看一篇英文文章，2分钟准备，朗读并回答问题。

总体看下来，上午场无特别，下午场看“日常积累和临场发挥“。

控江

 

语文大多是古诗文，英语不算太难，数学超级难。

 

以上的举例，仅用于大家自行感受市重点学校自招难度。

 

怪不得这次牛爸牛妈们，也跟着孩子焦虑不已，我们还看到了交大+浙大组合的家庭，对于孩子的期望值。

 

02  

以上是部分节选，当然对家长们来说，最关心和最值得关心的问题应该是这个：

 

新中考之后，有什么不一样的地方？

上海中考改革方案，最直观的变化就是——要考15门！计入总成绩的科目也从5门增加到8门。

具体考试科目、考试形式和分值等，我们整理了表格，可以让大家更一目了然。

之前的中考，可以说是“学好数理化，走遍天下都不怕”。而改革之后，全学、全考、全用的导向是为了引导学生在初中阶段打好基础，认真学习每一门课程，避免过度偏科。

尤其中考试题难度不高，不太容易拉开差距，如果偏科严重，想要靠强势科目拉分，几乎是不可能的。

新增的计分科目——道德与法治和历史，各占60分，比例也是不低的。

那是不是报个班，补补课，就可以搞定呢？

从上表可以看到，这两门科目的考核分为日常考核和统一开卷考试，而且各占30分。可见功夫是在平时积累，而不是死记硬背。靠报个培训班或者临时抱佛脚，肯定效果不大。

大家可能还注意到，物理化学的实验操作、跨学科案例分析、英语的听说测试，也都计入了考试项目。这些都体现出改革对学生综合素质的重视，而不是死读书，读死书。

静教院附校校长资深教育专家张人利对此也点评道：以前家长酷爱的超前学习、反复刷题，对孩子应试恐怕是不利的，对他将来的发展可能更不利。

所以，简而言之，传统的语数外还是150分，仍旧需要重视。其他科目对中考来说也是举足轻重，不能轻视。

 

03

再来看看新中考带来了哪些变化？

第一个变化是“五种变三种”。

原来的提前批有自荐和推优，新政后，只有自主招生这一项。之前的零志愿和本区名额分配，被替换为名额分配综合评价录取。新的统一招生录取相当于之前的1-15平行志愿。

第二个变化是“调整名额分配”。

自2022年开始，中考的自招比例大幅降低，四校从60%降至35%，区属市重点从40%降至15%。

民办初中最引以为傲的就是自招成绩，有赖于此，民办初中霸占了市重点高中的大半江山。

然后此项改革，大大削弱了民办初中的优势。

那些成绩中上的学生，不再会为了争取自招而择校民办。再加上民办摇号的政策，更多的人会转向公办初中的怀抱，争取名额分配。

名额分配中的70%是分配到校，而中考跨区考是不能参与名额分配到校的。

所以，对于大多数的家庭来说，幼升小阶段选择在哪个区读小学，基本上就决定了将来在哪个区中考。也就是我一直和家长们说的选区定终身。

去年开始，幼升小、小升初，还有一个重大变化，就是公民同招，民办学校超额摇号。

新中考，叠加民办摇号，初中阶段的教育生态将会发生重大变化。

04

那么家长们该怎么应对新中考呢？

 

有几个点想分享给大家：

打牢基础，综合素质，做好规划。

1、打牢基础

未来教育改革的方向，就是重视素质教育，追求平衡，要让那些没有在外面补课刷题的孩子也可以考上好高中。

超前学和刷难题将成为历史，以基础题为主，才是正道。

从过去的“应试功利价值观”回归“育人成长价值观”，放弃超前学习、填鸭学习等不符合孩子健康成长规律的学习方式。

2、综合素质

中考新政之后，通过自招录取的人数将大大减少，绝大部分同学要通过裸考才能进入理想的高中。

 

而在裸考中，通过名额分配的招生方式，录取比例超过60%。

前面我们提到过，名额分配增加了50分的综合评价，这50分可是不容小觑。

市重点高中的名额分配录取，是根据考生的中考成绩按1：2比例投档，再结合投档考生的综评分数，计算出总分进行排名录取。

综评谁来评？由高中学校自行组织。

 

但不能对学生进行学科类纸笔考试，而是由高中学校根据自身办学特色，在学生综合素质评价内容的基础上，通过多种方式考察学生的认知、创新、合作等能力和其他综合素养。

3、做好规划

小学看家长，初中看学校，高中看自己。

面对这样的变革，做好规划，选好小学和初中，是家长当下能做的事情，也是应该做的事情。

全部推给孩子，靠孩子自己，其实是家长在逃避，不想面对选择和做决定。

对孩子来说，比拼的是智力资源。而对家长来说，比拼的是信息资源。需要熟悉各类招生的基本条件，才能面对复杂的规则，及早作出适合自身的学业规划和选择，升入理想的学校。

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/1uEX3QP-8BCSdx68SkVgTg

上海新房的“指导价”也正式出炉了。

不过，与其他地方略有不同的是，上海是在集中商品住宅用地集中供应基础上，直接加入房地产联动价。

即，土地集中出让的同时，每块地的联动指导价格也一并放出。

所谓的房地产联动价，其实就是2022年这些地块的新房指导价格，再简言之，上海新房市场的“计划经济”时代即将到来。

比如上图中这次放出的徐汇滨江地块，政府给出的新房指导价是13.1万/㎡，这就意味着明年该地块入市时，住宅的销售价格不超过13.1万/㎡。

截止到我们统计时间，已有26个住宅用地放出房地产联动价，还剩6块未出指导价。 

其实，在指导价之前，上海新盘放出都需要先经过报价过会，zf相关部门会对开发商的报价进行审批，报价过高是不被通过的。

这等于间接对新房价格作出指导，这次只能说算是把背后的指导价摆到了台面上。

而且这次指导价和目前入市新房的价格基本持平。部分商住办综合体属性和低容积率的地块，单价略有浮动。

比如杨浦定海社区地块指导价10.8万/㎡，与保利天汇的10.99万/㎡基本持平。

嘉定工业园地块指导价4.52万/㎡，这和4.66万/㎡的金地峯范和4.37万/㎡金地嘉悦湾也基本处于同一水平。

而位于内中环大宁地块，指导价为10.5万/㎡，而就贴着地块的大宁金茂府挂牌价已经超过16万/㎡，房价显著倒挂。

楼市热门城市

指导价或将将成为标配

不只是上海，北京、广州均在之前出台了类似的新房指导价。

今年5月8号，北京首批挂牌30宗土地迎来集中拍卖会，也在之前就把商品房指导价全部放出。

北京的指导价整体也与市场基本持平，部分热门区域如朝阳的南皋，王营等甚至指导价还高出周边盘均价。

4月2日，广州同样发布集中供地政策和新房指导价政策：

不过广州并未采用北京和上海的集中供地+房地产联动价机制，推测应该还是zf对项目定价时进行指导和过会审核。

除此之外，腔调并没得到其他城市有类似的新房指导价出台的消息，反而是二手房市场指导价“遍地开花”。

首先就是2月深圳打响的二手房指导价第一枪。

接着，杭州也正式加入。此外，上海、合肥、南京和成都也纷纷放出要出台二手房指导价的风声。

这里腔调楼市预计，随着这几个指导价试点城市的政策运用逐渐成熟，这个模式或将在今年下半年逐渐推广到其他楼市热门城市，比如，成都、合肥、武汉、重庆、天津、南京、苏州等。

从这次上海披露的联动价格来看，稳定中保持微涨将成为未来两年上海楼市政策的大方向。

增加新房供应

才是解决国内楼市过热的关键

不过，大家应该都能看出来，上个月上海33个新盘供应的时候，热门盘很明显出现“争抢”的现象，具体就表现在超高的入围分数线上。

说明上海优质楼盘的供应量与需求之间存在明显的差距，完全是供不应求的状态，不少品质一般的楼盘都能出现短时间售罄的情况。

但随着5月的47个新盘入市，新盘供应量明显上来了，市场热度自然就有所下降，具体表现就是分数线很明显有回落。

所以，这次房地产联动价出台，相当于是在上海楼市新政中加了条补充条款。

而想让大家真正都能“房有所得”，增加新房供应量，才是解决问题的关键。

今年整个上半年，所有城市的楼市调控都可以浓缩为以下几个点：

限购，限贷，计分摇号，指导价，集中供地，集中过会。

说实话，有效的控楼市政策能基本出得差不多了。再加新条款的边际效益也只会不断递减，从供应量下手才是真正控楼市的抓手。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/S34XppIVhHua3rh8eSY7WQ

      

    

分享“新竹园、进华、新华初、交中”这四所民办的相关信息。

 

      1、新竹园

 

分班考，去年是安排在6月6日上午，相对比较早。分班考的内容，语数英三门，都是比较正规的卷子，包括语文作文。新竹园分班考的内容，数学有考到六下的内容，英语比较难，语文中等难度。但是新竹园的分班考，真的就是分班考，因为是均衡分班，分层次班级是在六上期中后才进行。不用太担心分班考，其实他是给学校分班的一个依据，对于孩子，不用因为纠结分班考而去浪费更多的时间。

新竹园有分层授课，六上期中后的分层授课是，数学+英语总分分层。分为综合班+基础班一班+基础二班，三个层次。

   

        2、进华

 

    分班考：去年是安排在7月22日上午，之前家长会接到电话通知报到日期。分班考内容：数学和英语两科。数学难度中等偏上，会有二、三道奥数题（涉及五年级和六上）；英语50道选择题，电脑阅卷请备好2B考试用笔涂圈圈。分班考后一周会收到班主任短信告知班号学号并加入班级晓黑板。平行班1～4班、理科班5～6班。补充：推荐分班考备考资料（精编导学ABC），精编是寒假发下来作业，我家刷完后发现好多题曾出现在分班英语卷上。暑假大礼包：报道当天会收到一个信封，校方按注册流程具体要求，暑假作业貌似和往年相比缩水太多，可以忽略不计，尽可能自鸡赶进度。

 

    3、新华初

没有分班考，据说学校会到小学去拉成绩单，了解孩子在班级的职务。7月初会收到学校返校的短信，返校主要是填写信息，测量校服尺寸，领取大礼包。老师还会问是否有管乐特长，有的话需要提交相关证书和演奏视频。八月底会接到班主任的电话，告诉你分在几班，加班级小黑板。9月会有摸底考，三门都比较难，数学是小奥。8个班的进度和考试试卷都一样。

新华初有大小理和管乐班，摸底考（数学主要是小奥，英语主要是阅读理解和首字母，语文阅读理解和古诗文，没有作文），期中期末考试都很重要，是筛选数竞班的依据（不会一次定终生，后面有进有出）；数竞班是课内内容的加深，校排前80进数竞班。分在大小理科班也不一定能进数竞班。其他内容大家看一下一叶公众号里关于新华初的介绍。

 

 4、交中

 

6月有个分班考，开完了按一定的逻辑分班。我们这届的分班逻辑是：分班考数学基础满分，分到一个班。然后所有明珠，福外好小学分到一个班，这两个班是重点班，不知道今年会是什么逻辑。然后就等着老师领人，知道自己在哪个班，去开家长会，领作业。交中很不错，但凡自己能鸡娃的家庭，这都是个值得的好学校。 分班后，数学进度有所不同，据说语文和英语是一样的。但我主观认为英语差异也比较大，因为毕竟好班的孩子整体强，进度和难度都可以拉上去。

 

我们摇号的一届，平行班拉后腿的（有打闹成绩差现象）太多，考试30几分一大堆，老师想讲快一点都不行的。考试也是不同的，好班会单独有一张难的试卷考，然后再和平行班一起统考一次。

 

老师都很nice，也抓得比较紧，但孩子资质在那里，也有很大问题。平行班排名靠前的孩子比较吃亏。

（以上内容均来源于群内家长去年的真实经历和感受，仅作参考，本公众号并未证实，不保证真伪，特此说明）