标签： 房产

 

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

主 编：柯 谈（个人微信：linco_kkkkk）

作 者：柯 谈   腊肉哥

近来，楼市调控是铺天盖地，不但没有丝毫松懈，还在层层加码。房价是控制住了，但是，根本没有人注意到：房租正在大涨！

 

1

租金上涨

以下是纬房研究院发布的最新全国22个核心城市综合租金涨跌监测数据：

 

克而瑞数据显示，至2021年6月份，全国55城租金水平达到峰值33.96元/平米/月，较去年同期同比上涨9.90%。

 

租金年涨幅9.9%是什么概念？类比下你就了解了，房价涨幅超过5%就会遭到住建部约谈，6月份深圳二手房价同比涨幅也只有8.7%，上海10.1%，广州13.2%，而这个涨幅已经堪称房地产小牛市了！

过去一年，全国主要城市房租都在显著上涨。而作为一名上海的房东，我真切的感受到，过去一年上海租金涨幅很大。以下是我托关系从链家内部随机摘录出来的几个小区租赁成交历史记录：

 

上海租金大涨绝非个案，而是普遍现象，以下是我在《中国房地产协会》付费渠道获取的权威数据：

 

上海的平均租金从2020年4季度的78元/平米/月，涨到现在的97.13元/平米/月，半年大涨24%。

为什么房租上涨很难引起社会共鸣和重点关注，因为租房者往往都是这个社会的最基层和弱势群体。

 

2

供不应求

今年大家都在关注房价上涨和调控，而极少人去关注一个默默无闻的群体：高校毕业生。

 

近千万的毕业生，被学校保护了多年之后终于要走出象牙塔，迎接他们的不仅仅是畸形的高房价，还有难以承受的高房租。

上海房租的这轮大涨，与毕业季有关系，但是供应严重不足也是原因之一。

 

2019年3季度上海挂牌出租房源为38.5万套，而截止2021年2季度末，房源已经降至15.6万套，两年内出租房源量直接大跌60%。

出租房源量下跌的最主要原因就是2020年开启的这轮房地产牛市。熊市里原本用于出租的房子，在牛市里都选择出售，再叠加上海去年人才引进政策宽松，落户人口激增，新落户人口不是买房就是租房，直接消耗掉大量房源。

房子少，租客多，租金上涨合情合理。

3

垄断市场

租赁市场的供求关系仅仅只是一方面，一座城市租金能够持续上涨，其实资本的运作往往才是幕后推手！

我知道，很多房东出租房子，其实原本并不愿意委托中介，因为需要支付价格不菲的中介费。所以，有一些房东首次出租会考虑自己在网上发布招租信息，但这往往就是噩梦的开始。

几年前，我曾经自己在各个网站发布出租信息。那时候58同城挂一套房源大概十几块钱，而且新人还能打折，如果想置顶几天，100元就可以搞定。我挂牌当天开始就有不计其数的中介电话骚扰我。我明明在信息中明确了房东直租，中介勿扰，但丝毫没用！平均十几分钟我就会接到一个中介的咨询电话，以至于上班生活都无法安宁，关键是我还不敢不接，一是怕错过重要电话，二是怕错过真的客户。结果还没等到真正的租客，我自己已经崩溃了。

后来我了解到中介门店的工作模式，就是每天从各大论坛、各大平台和历史资料库中搜集出售和出租的房东联系方式，然后让中介人员每天必须打满100-200个电话才算完成当天的KPI考核。以至于那段时间我无数次的接到不同中介门店甚至同一中介门店不同人员打过来的咨询电话。而你必须不厌其烦的和他们解释同样的话，每过几分钟就要复述一遍，日复一日，没完没了。

就这样，我挂牌两个星期，一个真实客户没有，全TM的是中介。无奈之下，我只能把房源挂到了中介门店！

实际上中介就是靠这种软暴力的方式来垄断房源，让你再也不敢在公共平台上发布信息，只有通过中介渠道才能避免骚扰！

如此一来，房东想要出租房子只能找中介，租客想要租房子也只能找中介。除了赚取中介费之外，中介机构人为制造了巨大的信息不对称垄断了房源信息，租金多少，中介费多少，房东和租客根本没有话语权，全部都是中介自己说了算！

4

最大的二房东

二房东模式出现已经十多年了，不过之前基本都以散户二房东为主，形不成气候，形不成垄断，直到自如等品牌的出现，一切都成了攫取利润的工具。

2015年1月，上海自如成立。我是当年最早和自如合作的房东了，且一直合作至今。我浦东的一套52平顶楼两房老破小，从2015年开始就是委托给自如管家在租赁。2015-2018年租期三年固定每月4900元，按季支付给我，但我必须要给自如35天免租期，其它事情一概不用我管。自如帮忙免费装修，主要是换一批自如指定供应商提供的电器家具马桶啥的，报价1.8万元，其实根本不值这个价。如果我违约除了支付违约金外，还需要按折旧程度支付一笔不菲的装修违约金，主要目的是限制房东不让轻易违约，如果租约正常结束，家具家电白送。

自如拿了我的房子，肯定不会按照原价租出去，翻新改造后，我发现我的房子被安排成两个独立的单间，分别以2800元和3800元挂牌出租，这样总租金就达到了6600元，比我收到的租金高出1700元每月。同时每个月自如还会安排保洁阿姨强制上门打扫两次，费用由租客自己承担。

第一个三年合作结束，第二次续签就是2018年，自如给我的租金从4900元涨到了5400元，涨幅很小，但我仍然要给自如35天免租期，而我这套房子自如整租的价格却是7800元。也就是说，自如给我涨了500元，而给租客却涨了1200元。而且这次装修费也省了，可以直接出租！

2021年9月我这套房子又到三年租约期限，上个月自如主动找我谈可以给我涨价，但是需要履行一个租金分派方案，大意就是我先拿个保底的租金，就是承诺价格7000元的8成也就是5600元，然后只要有租客，租金多出的部分就五五分成。至于这套房子自如将来出租价格多少，现在不得而知，预计应该不低于8500元。这个分派方案的本质就是，既不想给房东直接涨租，又想吃租金上涨的红利。但不管怎么分，最终被蚕食的只有可怜的租客！

回想下我2015-2021年这6年来和自如的合作历程：自如给我的月租金从4900元涨到6300元，而自如的出租价格从6600元涨至8500元。

说的直白点就是，因为自如的介入运营，这套老破小的月租金至少比当下的市场价高出2000元！如果是大户型，溢价会更厉害！

自如等长租公寓品牌就是通过这种对房源的垄断和对租客的垄断，来赚取租金的差价。

 

自如运营之下昂贵的上海房租，大家可以感受下：

当然我并不是diss这种管家模式，而是我认为，一旦一个行业被资本盯上，那就将是百姓的噩梦！

我的房子自从托管给自如之后，租金大涨，附近邻居知道后，纷纷开始涨租金或者直接托管给自如，这种仿效的后果就是整个小区租金全面上涨。

5

新花样

自2021年3月1日起，上海链家率先在行业内推出针对租赁业主的专享服务“响叮当”，并在新租赁服务模式下，对租房交易佣金收费标准作出下调：由原来的业主、租客一共收取100%月租金，调整为租客零佣金、业主70%-100%月租金的服务费。

业主在交纳70%-100%月租金的服务费后，可享受“响叮当”的相应服务，主要包括免费保洁、VR 速拍、管家服务、免费维修和 60 万元家财险保障等。

一句话解释就是，在链家租房，租客免中介费，房东从以前50%月租金的中介费上涨至70-100%月租的中介费。

响叮当的这些服务是否是鸡肋因人而异，但是作为卖房子都不肯承担中介费的上海房东来说，出租房子会承担中介费吗？

看似给房客免除了中介费，其实房东早就和中介联合起来把多付的中介费转嫁到了租金之上。

请记住：资本的任何一次革新，都只会让自己增值，绝不可能让自己贬值！

不过响叮当这波营销绝对到位，增加了自身流量，展现了社会担当，还助推了房租上涨。房东、租客、中介看似“三赢”，其实输的有且仅有可悲的租客！

一座城市的租金上涨，是多方面原因造成的，和供需因素、人口增长、房价涨跌都有关系，但是不可否认的一点却是：

租金上涨，中介绝对功不可没！

6

任重道远

从去年底的中央经济工作会议大篇幅的阐述保障性租赁住房开始，这半年来，高层在所有的重要会议和调控政策中，都会要求各地大力发展保障性租赁住房。

其实，过去几年我们的本意是想借助资本的力量发现长租公寓的，但是去年长租公寓由于资本介入疯狂扩张后大面积的爆雷倒闭，引发很多社会问题。高层正是看到这个资本逐利的本性之后，才下定决心由各地政府自行承担租赁住房的建设任务，并计划把租赁住房做为解决高房价和年轻人住房困难的主要途径。

但是我还是要告诫各位初出茅庐的年轻人，前途是光明的，道路是很曲折的，租赁住房任重道远。

你的任务是买房，而绝非租房。因为只有你成为了一名房东，你才能坦然的看待房租上涨！

 

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原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

彭博社，是一个特别喜欢编制各种国家排名的重量级美国媒体，其搞出的各种国家排名，比如什么国家廉洁指数排名，大学排名，医疗排名，幸福指数排名，以及各种经济类排名，在全世界都曾经具备很大的参考价值。

最近，彭博社公布了全球“最大房地产泡沫”国家排名，认为新西兰是全世界房价泡沫最大的国家。

消息一出，国内很多媒体都沸腾了，大写特写新西兰的房价泡沫如何如何夸张，类似下面这样的报道铺天盖地。 

说新西兰房价有泡沫我没意见，但彭博社的这个排名有一个非常诡异的地方。

根据这个全球最大房地产泡沫国家排名，加拿大排第二，英国排第五，美国排第七，日本排第23，但是整整一页表里，前23名居然没有中国的名字。

China，美国人天天喊的China哪去了？ 

找个翻译软件换成汉语版的，大家看的更清楚。 

根据彭博社的这个国家排名，中国的房价是没有泡沫的，比日本的房价泡沫还低。

这群老外敢说，你敢信么？

中国房价什么样，中国人自己不清楚？

而且这个彭博社，根本就不是个好东西。

近期彭博社在发布了全球“最大房地产泡沫”国家排名之外，还发布了一个国家排名，叫全球抗疫表现榜，用来评估全球各个国家的抗疫能力。

全球哪个国家对抗新冠疫情的能力最强？

你怎么看不重要，彭博社给出的答案是美国第一。

而在消灭新冠病毒上表现最突出的中国，彭博社给出的国家排名是全球第八名。 

以彭博社在全球媒体界的影响力，这个抗疫榜单自然引起了广泛的关注。

在7月12日的中国外交部例会上，有记者问外交部发言人赵立坚，对这个榜单怎么看。 

赵立坚回答： 

“这几天我的好几位同事和朋友都在问我，彭博社这个报告是不是印错了？”

中国人常说，老百姓心中有杆秤，群众的眼睛是雪亮的。上述所谓“排行榜”和“民调结果”把黑的说成白的、白的说成黑的，也许今后还能把死的说成活的。

“我想世界民众只能表示‘呵呵’了。姑且把它当作茶余饭后的谈资吧。”

彭博社的这个美国第一中国第八到底是怎么排出来的？

确诊3600万人，死亡62万人的美国，怎么排都排不到第一啊。

原来，彭博社将确诊人数和死亡人数等关键要素删除掉了，不予考虑，而将执行封锁和出入境防疫管理的政策视为负面因素，并给予了高达80%的评分权重。

彭博社的理由是这样的，现在已经进入了恢复经济的阶段，感染多少人、死多少人这都已经不重要了，重要的是你有没有能力大规模对外开放。

如果你的政策允许国家大规模对外开放，那你的抗疫能力自然就强，不强你怎么敢冒着国民死亡的风险大规模对外开放呢，对吧。

中国的对外开放程度只能排全球第八，而美国是第一，所以整体抗疫能力排名，是美国第一。

听起来好像很有道理，但回到现实一看，怎么看都怎么觉得奇怪。

这特么已经不是站在西方的利益立场去考虑问题了，而是站在病毒的立场，是典型的反人类行为。

感染人数3600万对12万，所以优势在美国？ 

你干脆把感染人数和死亡人数视为正面因素，并给与80%权重去编榜单不就行了么。

感染人数越多，证明你们国家收治新冠病人的能力越强。

死亡人数越多，证明你们国家愿意为抗疫付出的代价越大。

反正印度缺试剂，统计能力缺乏，测出的感染和死亡数据还没美国多，这么排美国依然是第一。

彭博社的这种榜单编制办法，是典型的为了让美国当第一而当第一。

先内定美国是第一，然后根据美国的条件去量身定做排名规则。

很久以前，我们看西方排出的各种国家排名，总是充满了敬畏之心。

什么GDP数据，高校论文数量、幸福感指标、宜居指标、专利数量、诺贝尔奖获得者人数，经济体量数据等，人家定的这些指标我们确实达不到。

但是当某个领域我们达到甚至超过了西方定的指标规则时，我们突然震惊的发现，西方媒体直接把规则给改了，要换一套指标，找了一些另外的他们有但你没有的指标数据继续评选。

像国家抗疫能力排名这种，居然能把感染人数和死亡人数删掉，把国家封锁隔离视为负面指标，认为越不隔离，越不管病毒流动的国家抗疫能力越强。

彭博社是美国媒体，它爱怎么搞排名是它的事情，属于美国内政，我们管不着。

但这么SB的排名，足以证明这些年那些美国媒体排名的荒谬性。

他们编这些榜单的唯一目的就是为了证明西方优越，先默认西方优越，然后把西方强但是你不强的地方找出来，最后才去制定排名规则。

这是典型的先射箭后画靶，你闭着眼睛射箭都能正中靶心，因为你的靶心是等箭先落地了再去画的。

知道了美国媒体这些年编制国家排名榜单的荒谬性和恶毒初衷后，我们就要思考另外一个问题了。

全球“最大房地产泡沫”国家排名和全球抗疫表现榜都是彭博社发布的，前后没差几天。

为什么彭博社说中国的房地产没有泡沫？

在全球主要483个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.63%，中位值为4.65%，外围郊区的静态租金回报率平均值为7.45%，中位值为5.33%。

而中国的主要城市里，租金回报率有几个能到2%的？不足1.5%的比比皆是。

卖掉全深圳的房子，可以买下半个美国，上一次创造这个奇迹的还是日本房价。 

在这种大背景下，彭博社视而不见，认为中国的房价没有泡沫，把新西兰排到了第一，前23名里居然找不到中国。

彭博社想干嘛，想鼓励中国房价继续飙升？想避免一切能打压中国房价的政策出台？

彭博社把美国的防疫能力排到全球第一名，把中国踩下去，这明显不正常。

彭博社把新西兰评为全球房价泡沫的第一名，把中国踩下去，这明显也不正常。

凡是敌人反对的我们就要拥护，凡是敌人拥护的我们就要反对。

而现在，我们的敌人认为中国的抗疫能力不行，但认为中国的房价没有泡沫。

同志们，这很危险啊。

大量的人通过持有房产而致富，进而嘲笑那些依靠工作勤劳致富的人，这对于中国根基的毁灭是致命性的。 

如果拥有一套房，每年躺着获取的财富都比别人辛苦努力一年还要多，那整个社会都会充斥投机氛围。

日本经济学家野口悠纪雄曾经写过一本描绘日本房地产泡沫大破裂的书，上面写道： 

如果不劳而获的人越来越多，就说明社会正在走向错误的方向。80年代泡沫经济时期，就属于这种情况。运用理财技术就可以不付出劳动而获得收益，或者依靠空手套白狼地开发高尔夫球场，就可以累积起庞大的资产，甚至倒买倒卖美术作品也能获得巨额利润。

日本战后经济的快速发展源于日本人的勤劳苦干，当“勤劳致富”被人嘲笑的时候，经济发展就脱离了常识，原因很简单，整个社会的资源和财富并没有增加，一些人一夜暴富，就意味着更多人跌入贫困之中。 

日本房价飙升，最终泡沫破裂后，陷入了失去的三十年，从此再也没有和美国争雄的可能性。

我想，这就是美国重量级媒体彭博社，认为中国房价没有泡沫的原因。

你涨呀，涨的越多美国越开心。

所有能遏制中国崛起的手段美国都已经试了，全部失败，如今就只能指望靠中国的房价泡沫来摧毁中国了。

泡沫越大，炸的可能性就越大，炸之后的破坏力就越猛，美国自然不会有任何阻拦中国房价上涨的举动，连编个全球房价泡沫排名都小心翼翼的把中国弄下去了，生怕影响到中国的房价上涨。

房价不是永远不跌的，住房贷款也不是一定会还的。

只要有5%的人不还住房抵押贷款，立刻就会触发2008的金融危机，差点毁灭整个美国。

2008年的时候没有中国全力相救，消化了美国滥发货币的通胀，美国经济直接就完了。 

房地产泡沫这事弄垮了日本，差点弄垮了美国，怎么能不来弄一弄中国呢。

以中国目前房产的泡沫度，一旦炸了，那会比当年的日本美国还要惨。 

美国的如意算盘打的很好，可惜北京不打算去踩这个坑。

就在彭博社发布了全球“最大房地产泡沫”国家排名之后不久，人民日报也对中国的房价做出了评论。

7月23日，人民日报在头版的位置，再次强调房地产调控的重要性，再次强调房住不炒的中央精神。 

懂中国政治的人，都知道人民日报头版的发言代表什么意思。

中国房地产销售规模第一的恒大集团，如今麻烦缠身。

这么大的企业，通常都是政府的香饽饽，能保则保。

但如今，我们看到大量的企业因为债务和恒大打官司，一个亿的债务官司都能全网刷屏，但政府好像没看见一样。

地方政府唯一的表态，就是严查恒大违规卖房，然后还出了个公告。

中央政府的表态，就是在恒大想办法还银行钱但拖欠商票支付的时候，央行宣布将严查所有大型地产企业的商票拖欠问题。

恒大这个销售规模排第一的地产企业，政府不仅不保护扶持，反而给予诸多限制。

祭旗谈不上，但限制是必须的，不弄个典型出来，不能震慑那群在土拍市场上疯狂制造地王的房企。

中央喊了好几年房住不炒了，很多房企和地方政府并不是太当回事。

一旦时机成熟，这些人必将付出重大代价。

2018的时候，中央领导人提出要“坚决破除制约教育事业发展的体制机制障碍”。 

在里面，中央领导人明确的说，校外培训机构扰乱了学校的正常教育教学秩序，良心的行业变成了逐利的行业，要依法管起来。 

话说的不可谓不清楚，但很多课外培训机构依然置若罔闻，阳奉阴违，并不是太当回事。

后来的事情大家都清楚了，2021年7月，中国教培机构近乎被全面取缔，所有行业参与者损失惨重。

房地产企业和炒房客的杠杆，远远大于教培机构，房价跌30%这帮人基本都要灰飞烟灭。

在经济求稳的现状下，也许不会对房价大动干戈，但用强硬手腕压制，不允许任何人通过投机房产发财，这个是必须的。

就算个别城市通过种种手段拉抬了房价，也一定是发现一个就制裁一个。

哪天彭博社说中国房价泡沫大的不得了，哪天才有放松房价的可能性。

彭博社反对中国的一切，但就是不反对中国的房价。

但我们不傻。

我认为，对我们来说，一个人，一个党，一个军队，或者一个学校，如若不被敌人反对，那就不好了，那一定是同敌人同流合污了。如若被敌人反对，那就好了，那就证明我们同敌人划清界线了。如若敌人起劲地反对我们，把我们说得一塌糊涂，一无是处，那就更好了，那就证明我们不但同敌人划清了界线，而且证明我们的工作是很有成绩的了。

毛泽东，《被敌人反对是好事而不是坏事》  

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/D7XV8UfqG8yZU1_BkfwKpw

作者 | 逃学威龙

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

原以为2021的上半年楼市监管已经够严格，殊不知这只是个开始。

进入7月，全国的地产监管政策更是只增不减。

上周，住建部、发改委等八部门明确指出，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

这周，地产圈就再迎大调整。先是上海接连发布了两个重磅消息，包括赠予房屋也要纳入限购范围，以及首套房贷利率进入“5”时代；随后武汉“放大招”，凭票购房或从一区试点到全市推广。这还没完，杭州、无锡等城市也纷纷跟上，积极响应。同时，住建部也马不停蹄的约谈了泉州、惠州等五地政府，要求维稳房地产市场。

刚结束的中央政治局会议，再一次定调“房住不炒”。

这么看来，说房地产市场彻底凉了应该没人会反对。而且这个频率下去，还有“捂盘、再等等”想法的大家也不用心怀期待了。

各地政府的精准调控之下，中国楼市进入了全监管时代，房地产的泡沫还会不断被挤出。

1

“看得见的手”主动出击

在国家刚提出房住不炒的时候，其实大家都没当回事。毕竟国内庞大的刚需还在，每次说调控都有反弹的余地，因此几乎所有人都在等着政策平息后房价的暴涨。

然而今年不一样了。高不可攀的楼市注定一去不复返。

现在回想起来，2020年深圳“715”新政似乎打响了全国楼市维稳的第一枪。那一波的新政，针对资金来源、资金成本、预期收益、投机群体等多方面进行了精准、全方位打击，向毫无防备的炒房团直接浇下一盆冷水。

深圳的新房、二手房、小产权房、学区房以及租赁住房都瞬间降温。

随后的一年，深圳楼市也毫不放松，大刀阔斧的政策不断。从二手房指导价、到缩紧离婚后购房政策、再到打新规则升级和上调房贷利率，也正是在层出无穷的调控下，深圳楼市终于回归了理性，告别“闭眼入”的疯狂时代。

数据显示，深圳二手房已在新政指导下，成交量陷入冰封。2021年6月全市二手商品住宅成交为 2575 套，环比下跌 14%，同比暴跌七成。这是2011年之后深圳首次在非春节期间跌破3000套关口，可谓”创10年新低”。同时，二手房价也环比下跌0.2%，继5月后连续第二个月环比下跌，同比涨幅收窄。

 

总体来看，上半年深圳全市二手住宅共成交2.8w套，同比下降35.4%，环比下降45%；成交面积也同比下滑34%。今年上半年全市二手住宅成交套数仅占去年全年的29.9%。

而新政发布以来成交量和房价的显著下跌，坚持了房住不炒的大政策，更预示着一切都在朝着有利刚需上车的方向发展。

作为全国楼市的风向标，深圳也带动了全国楼市的变化。

据统计，2021年1-5月全国各地总共发布调控超过234次，平均每天1.5次。而调控内容更是渗透至各个层面，房地产税呼之欲出，从贷款到土拍再到新房二手房交易，布局严密，从房地产开发的一至三级市场多维度确保了“房住不炒”，力图将所有歪门邪道的猫腻全部堵死。

最近，全国各地政府也开始积极响应和配合。比如，北京严打学区房炒作、上海房贷利率上调和转赠规则双管齐下、广州实行预售证新制度等。在一线城市带动下，无锡、杭州等大大小小的热门城市都进入了调控监管的层层加码状态。

同时，还有房贷的“两条红线”。

一是房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

二是个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

如此清晰的明文规定，让银行的整个贷款业务都发生了变化。未来，预计全国的二手房贷款，都会变得很艰难，放贷时间的拉长和房贷的利率让投机者无处遁形，也让买房者更加理性。

房产将不再是百姓钱包里的吞金兽和存款去向的唯一来源。

虽然从数据上看，六月除深圳外，一、二、三线楼市过热的余温都不减，数据仍有小幅上涨，但是随着这一轮政策的落地和后续管控力度的趋严，下半年全国楼市将毋庸置疑的更加平稳。

至于炒房者，定然是惨痛出局。

2

一切都是未雨绸缪

如今，房地产未来不会大涨已是一张明牌。

那为什么一定要让楼市降温呢？其实，当下的政策无一例外都是对未来的人口问题做布局，一切都是在未雨绸缪。

任泽平曾说，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人口是未来房地产最大的基本面，但国家最新公布的七普数据可以看到，未来人口数量将直线下降，人口红利对房价的正向推动逐渐减弱。而人口下降必然带来房子过剩，若不提前抑制房价，房地产泡沫只会越推越高，爆仓的后果谁都无法承受。

上世纪九十年代的日本，就曾经面对了一轮生育率走低和房地产泡沫的破灭。

1950年，韩战爆发，日本承接了大量的军工订单，这是日本战后工业化的起点；1974年日本制造业发展至顶峰，日本城市化建设也走向高潮；然而八十年代后，日本进入工业化的末期，产能过剩导致了资本过剩，资本过剩又导致了金融泡沫，所有人都在追逐存量财富和资产，一路推高了日本的房价。

1985年，日本在签署了《广场协议》，相对于美元贬值，日元大幅升值。世界各路游资大量涌入日本，持日元资产，从而进一步推高了日本房价的泡沫。日本人却毫无知觉，尝到了日元升值的甜头，出手阔绰。

然而泡沫经济下，繁荣都是虚假的。随着生活成本不断的上升和一路走高的房价，日本通胀越来越严重，人们依赖不劳而获，房产套利成为主旋律，却有更多人陷入贫穷。

高房价消灭了年轻人的欲望，也消灭了社会活力。此后日本生育率一路走低，银行更是负债高筑。

1989年，日本房地产的泡沫终于碎的彻底。日本大量企业、银行倒闭，很多负债累累的企业家、银行家是跑路的跑路，自杀的自杀。之后的二十年成为了日本经济发展“丢失”的二十年。

而我国如今也是一样。

众所周知，出口、投资和消费是拉动中国经济发展的三驾马车。纵观我国改革开放以来的四十年，其实也处于几个小周期中，每一时期拉动经济的发展的主动力都不一样。

2008年以前，拉动中国积极发展的主要是出口。从“三来一补”到加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，本土民族工业也迅速崛起，数个行业都在井喷式爆发。

2006年-2008年是我国外贸改革开放最强的时间，2008年中国外储最高时达到4万亿美元。出口导向型经济让中国完成了资本积累。不过随之而来的美国次贷危机也对中国造成了很大冲击。

2008年以后，人民币不断升值抑制了出口，我国经济也逐渐转为了投资拉动为主。利用此前出口导向积累下的外储资本，中国增发了100多万亿人民币进行投资并拉动经济。自此，房地产成为了金钱的蓄水池，房价开始了一路暴涨。

房地产成为拉动经济的主力，一方面是，由于地方政治建设基建大力搞投资和城市建设需要资金，而地方政府的主要资金就是依赖土地拍卖。大量土地被拍卖给地产公司，资金流动的同时，也推动了房地产市场的迅速崛起；另一方面，此前经济飞速的发展促使大量劳动人口向一二线城市靠拢，对城市面貌的需求和房屋需求直线猛增，供小于求，价格自然猛涨。

 

 

不可否认，房地产是我国近十几年来拉动经济发展的重要支撑力，绝对是功大于过。然而也正因如此，才导致了近些年闭眼买房的房市乱象和房价的畸形走高，房地产的负面影响越来越大。

 

随着房地产的增值，通胀不断加剧，地租和成本等的上涨抑制了实体和商业的发展，网购电商变成了无须房租成本的新趋势。互联网巨头这一时期腾飞，实体经济却不断萎靡。

同时，人们为了买房，进一步压制了内需。最典型如深圳，产业非常强但房价更高，这就导致了深圳的社消排名比较低，难以拉动内需来救实体。

高房价让极端内卷的年轻人开始躺平，生育率持续走低，社会活力下降，经济增速也开始减缓；另一头楼市只涨不跌，消费者只追不卖，楼市泡沫高筑，摇摇欲坠……

一切都是那么熟悉。

三十多年前日本房地产市场崩盘导致经济陷入泥潭的教训历历在目，我国自然不会任由泡沫胡乱发展。

2019年以后，中美贸易战加剧，地产畸形泡沫化，经济自然不能依赖出口和投资。那未来十年不靠房地产靠什么呢？

答案，必然是消费。

其实不光是地产去泡沫化，教育去资本化、医疗去市场化、互联网去垄断化等都通通在路上，所有和暴利有关的赛道都在被重罚或者重新制定规则。

由此看，永远没有真正的赢家，但每一个阶段都有其主旋律在，而在发展中违背经济规律的玩家最终一定会被驱逐出局。

历史告诉我们，只有让实体经济跟得上虚拟经济，科技实力跟得上经济发展，我们才能不被泡沫吞噬。

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结语

说起房地产调控，国人最熟悉不过，印象嘛，总离不开“越调越高”。

其实，回看过去20年，中央的智慧如果仅在于此，那就有失偏颇了。

1998年房改，初衷是应对亚洲金融危机，此后10年，中央对于房地产拿捏还是比较到位的。一来发达国家的前车之鉴，特别是日本房地产崩溃，二来加入世贸后，红利释放，经济上不必过度依赖房地产。

但是，突如其来的08年金融危机，打乱了一切，房地产一下子被提到“救世主”的高度。过于仓促的“四万亿”，过于急病乱投医的决策，使得房地产最终变成脱缰的野马，等到2014年本该刹车，却完全刹不住，因为高库存问题搞不好要重蹈覆辙，无奈，只能再一次放水。也正因为这一次放水，使得房地产成了最坚硬的泡沫。

三年后，随着“房住不炒”的定调，地产也正式告别盛世。

过去，中国有100个理由刺激房地产，托经济、促就业、让穷了100多年的中国最广泛最底层的人都有发大财机会……

现在，中国也有100个理由遏制房地产，阶级固化、躺平、泡沫、崩溃…….

房地产调控到现在，方向已经不是问题，问题只是节奏快慢。或许不少人惊讶为何调控年年有，今年特别多？

原因并不复杂，新时代的第一个十年已到尾声，还记得领导人提出的“三大攻坚战役”吗？

时至今日，精准脱贫已经官宣胜利，污染防治基本也算完成了，只有防范化解重大风险貌似还没有怎么说。啥风险这么难搞？说白了，还不就是房地产，上头要给人民一个交代，也要为明年11月的重大会议预热一下，更要为新时代的第二个十年定调。

当然，更直接的理由可能是现在已经水到渠成，比如地方政府的城投债问题已经得到妥善解决，再比如地方政府有了新的财路，看看片仔癀的大股东减持，只是1%的股份，就入账25亿，大股东将近60%的持股比例，没了1%，其实什么都没有变，也变不了，这合情合理合法合算的做法，难道不比顶风作案强卖几块地划算？

新时代的下一个十年即将开启，而最近发生的一切，已经给下一个十年定调：新时代中国特色社会主义，一切都要为人民服务。

如果仍然对房地产抱有幻想，不管是地产商还是炒房客，我们不厌其烦还得再说一句：

认清形势，要逃，趁早。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/mJ0eVlRyMYuRh7s7-tYRog

按照惯例，每年7月30日召开政治局会议，全国核心决策层政治局委员，汇聚一堂，共同讨论下半年经济布局。

这场会议的重量级，不用多说，尤其对于楼市，起到定调作用。

我们来看今天政治局会议上，说了什么。

会议要求：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

还是熟悉的味道，整体不超过三句话。

其中，“房住不炒、三稳战略、长效机制”是这几年的套话，几乎每场会议都会出现。

不同于往的是，这次加入了“加快发展租赁住房，落实用地税收等支持政策。”

我在之前的文章《大力发展的房子》里讲过，这不单是下半年楼市的主要任务，更是5年期的大目标。

前几天，国务院喊八大部门开会，在《意见》稿中，要求：

在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

意味着，每100套新增住房，有30套是保障性住房，全国一二线城市加起来，5年时间要建几百万套这样的住房，力度空前。

相应的，税收部门要给予政策支持，让市场各主体踊跃参与这次大建设。

国务院、八大部门，再加上政治局会议要求，证明中国要铁了心，要兴建保障性租赁住房。

结果是毋庸置疑的。

通过近几年的政治局会议复盘，我们也会发现，每一句话基本都在付诸于行动，就连最艰难的历史病症——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，竟也实现了。

还有今年4月30日，提出的“防止以学区房等名义炒作房价”，现在北上广深的顶尖学区房，房价正在坠落式下跌。

可以确定，关于房地产调控政策，现在有了“连贯性”，实施效率极高，决心空前。

我们再来看保障性租赁住房。

这对于当下年轻人是一大利好，毕业后就享受到的低成本的大城市生活，有助于刺激人口流动与创造力，对经济发展是好事。

但同时，会对全国各地主要城市的市场租金，定向打击，中国市场租金将会一路下滑，不断匹配年轻人的收入能力，房东们，要做好心理准备。

未来大城市会形成“双轨市场”，房价完全脱离房租。

房价由供需结构决定，而租金更多由政府主张。低租金会对年轻人有一个很好的留存作用，在奋斗阶段有一个良性过渡。

其实私底下讲，这就是“换道超车”的方法。

今年上半年的唱调，是保障城市“新市民、青年人”的居住需求，买不起房不重要，重要的是有地方住，从租赁层面突破，再合适不过。

至于房价怎么走？

短期来看，下半年难出“波澜”，各城市稳扎稳打，乖乖就范。

中期来看，市场以稳为主，前几天，住建部联合八大部门发文明确表示，3年内，实现房地产市场秩序明显好转。

从开发商拿地、房屋买卖、租赁、物业，全覆盖型打击，手段雷雳。

比如对于房价，坚持问责制，只要房价超出预期涨幅，就会被问责。

换句话说，房价涨幅和城市负责人的政绩挂钩。这是很恐怖的，因为这意味着，可以违背市场规则，出台一些必要的手段。

比如二手房指导价，现在已经有6个城市出台，涵盖一二三线城市，未来可能普及化。

比如武汉最近比较热闹的60天“房票制”，大大提高机会成本，将炒房客坚决拦截在场外。

比如杭州出台“竞品质”新规，要求实行现房销售制度，避免出现房屋质量问题。

房地产时代彻底变了。

原来地方、开发商和银行是一起的，通过土地炒作，实现房地产收益。

而现在，地方问责，开发商打击，银行限制，中央强行打破了炒房利益体，各个分拆，挨个治理。

真正将房地产作为民生，还给大众刚需。

这段时间，很多人问我房子到底还能不能投资了？

答案很简单，可以投资，但不要投机。

只要经济在发展，人口在流入，土地供应有限，供需失衡下，房子就会升值。

虽然说现在楼市属于强政策性市场，但只要还在买卖，就无法解决市场的本质问题。

而且在保障性租赁住房落地后，会减少一二线城市的生存成本，这会造成三四线城市年轻人，进一步“向上汇集”。

人口流入较多的一二线城市，会长期处于房价上涨压力中。况且，中国老百姓太缺少可投资渠道了。

可以预测的是：

原来的房价趋势是台阶式上涨，跳涨后横盘一段时间，然后继续跳涨横盘，而现在，它是一条缓幅向上爬升的曲线。

因为未来出现“大涨”行情的概率，几乎为0，尤其是掐灭炒房领头羊“学区房”之后，更不可能出现了。

在这种情况下，投资机会越来越少，尤其三四线城市会彻底进入横盘时代，金融属性会越来越薄弱，指望在三四线城市投资赚钱的，歇歇吧。

同时，中国的房地产市场可能会完全变成“可预期市场”，大家可以预测一个城市的涨幅，年轻人可以通过对收入的预判，判断是否能在一个城市留下来。

而不是，一波涨幅毁了他们的梦。

中国当下最应该解决的问题，是如何快速实现全国范围内的“新旧能产业升级”。

优质的城市“新旧经济动能”已经完全转变过来了。比如深圳，企业税收达到地方财政收入90%多，即使楼市停了，也不影响城市运作。

但很多城市，土地收入占比GDP30%多，新产业要啥没啥，人们的收入水平又低，强制关了楼市，会出现城市发展恶性循环，直至“鹤岗化”。

届时，不将房地产作为短期刺激经济的手段，还会不会继续坚持呢？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Tuw4lpiE7bvAgMylQ78Tig

原创：葫芦娃

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

 

 

截至目前为止，关于上半年楼市的所有政策和数据，几乎已经全部出炉。

过去的半年，我们几乎考察了所有的重点城市，也深入研究了过去半年里所有的政策走势。

是时候聊聊——

下半年的楼市，该如何走了。

注意，本文轻逻辑重结论，只撂干的。

下半年，我们面对的是什么样的宏观环境？

1、经济环境关键词：货币大概率宽松。

上半年的经济数据，已经出炉了。

一季度GDP增速18.3%，二季度7.9%，上半年12.7%。

数据之下，隐忧很多。

譬如，小微企业的风险。

招商银行对本行服务的小微企业做过一个调查，除河南、安徽和四川等少数省份外，其他省份的小微企业营收预期都是负增长。

再譬如，出口增速下滑的风险。

上半年经济增速的主要拉动力之一，就是出口。上半年出口暴增的核心原因在于，国内和国际疫情防控的时间差。率先走出疫情的我们，嗷嗷叫的为全球生产商品。

伴随欧美国家全民接种的完成，复工复产进度上来之后，出口增速下滑是大概率事件。

更譬如，消费复苏缓慢的问题。

年初至今，商品零售当月同比增速始终保持在5%左右的水平，显著低于疫情之前8%-9%的水平。

更譬如，就业率的问题。

31个大城市调查失业率，仍然高于2019年的同期水平,

正因为以上种种问题——

中国三季度的增速将大概率回归到6字头，四季度甚至可能到5%。

下半年，我们有太多的问题需要“发力与刺激”。

提振消费、拯救小微企业，保障就业率……

提振经济两条腿，一条是货币政策，一条是财政政策。

但是，财政拉动基建的空间，受到地方政府债务监管的约束。

基建投资，基本不存在“大干快上”的可能性。

于是——

下半年的“稳增长”政策包中，只剩下了货币政策。

下半年的货币政策，大概率将持续宽松。

上一轮的降准，或许只是开始。

2、楼市环境关键词：强压，枪打出头鸟式的强压。

上周，高层围绕楼市在频繁开会、频繁出政策。

对调控不利的城市，要加强问责；要继续加强房企“三道红线”的融资监管；要继续落实涉房贷款集中管理；要严查首付贷、经营贷；要对纳入“三道红线”试点的重点房企，限制拿地……

这一系列政策的根源是什么？

就是要在“货币宽松”时代的到来前，提前给房地产扎上篱笆墙。

不让货币之水，汹涌倒灌进楼市。

因此——

下半年的楼市政策，只会更加严格。

尤其是已经跳涨，或者正在上涨周期里的城市，政策只会更加严苛。

以上，就是下半年我们即将面对的宏观环境。

宽松的货币政策+严苛的楼市政策。

下半年，我们面对的是什么样的微观环境？

该涨的城市，基本都已经涨过了。

优质的城市，多数都进入盘整期。

受疫情前后的流动性泛滥影响，在过去的一年半时间里，我们又经历了一轮小的楼市行情。

一线城市：

2019年底开始，深圳猛干了一波；2020年初，广州接了上去；2020年中，上海紧跟着发力；2020年下，最后一个不好提名字的城市，暗搓搓的也涨了一波。

二线城市：

先苏州，再合肥，中间穿插成都、南京、佛山，西安连涨60多个月，杭州几乎没停过。2020年底，武汉光谷拖着个大屁股，进入猛涨期。

以上这些城市，学区房和核心板块动辄都是30%、40%以上的涨幅。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无洼地。

于此同时，这些已经涨过的城市，还都迎来了新一轮的集中调控。

一线城市：

深圳几乎直面了所有的调控狠招；广州成为了“分区调控”的试点；上海刚刚升级了限购，上调了利率，出台了二手房调控政策；北京在猛干学区房的道路上一路狂奔。

二线城市：

苏州二套都被干到8成首付；合肥几乎升级了所有能升级的调控；西安、无锡、成都、宁波，陆续出台了二手房指导价……

以上这些城市，但凡跳涨的城市都遭遇了政策重锤，几乎没有漏网之鱼。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无漏洞。

以上，就是下半年我们即将面对的微观环境。

全国无洼地+政策无漏洞。

所以，下半年的楼市会如何走？

1、宏观信贷宽松，但涉房信贷严苛。

请记住下面两句话——

只要有信贷宽松，终归是利好资产价格。

所有的价格上涨，终归都会反馈到资产上，只是时间长短的问题。

但是，我们也要不得不承认的是——

因为涉房信贷的严苛和楼市政策的强压，以上的反馈周期可能从过去的一年，拉长到两三年，甚至更长。

曙光的确就在前面，但前面除了曙光，还有更艰难的山要爬。

2、已经涨过的城市，都将进入政策密集调控期和楼市波动盘整期。

2016-2021这五年间，上面提到的那些城市，大都连续经历了两轮行情——

2016-2018的翻倍大行情、2020-2021的三四成涨幅小行情。

两轮加在一起，都快干到200%。

差不多了，真差不多了。

该涨的，该释放的，该透支的，全都已经涨完、释放完、透支完了。

更重要的是——

针对这些城市，高层已经开过会了，已经再次强调纪律了，甚至下一步就是新一轮的督导巡查。

这个时候，拼的就是ZZ敏感度。

此时此刻，面对再次强调的“问责机制”——

只要是已经上涨或涨过的城市，大概率都在紧锣密鼓的筹措和出台新一轮的调控政策。

未来两年，这些城市都将进入盘整期——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

3、关于楼市，会有更多的负面出现。

未来，我们大概率会听到或见到：

曾经的房价神话城市，传出投机者崩盘的讯息，譬如深圳；

曾经的地产大佬，传出资不抵债可能随时倒塌的讯息，譬如恒大；

年底前后，可能还会有部分城市二手房因为额度不足，暂时停贷的讯息……

但是，我想提醒的是——

你看到这些讯息、垂头丧气之余，一定要记得上面那一点：下半年，大概率是个大宽松之年。

所以，普通人应该如何做？

1、蛰伏，并积攒势能。

大宽松之年，最好积攒的就是“信贷”。

尤其是，“周期长、利率低、用则计息”优质信贷。

积攒信贷之余，如果有打算在下半年的刚需或置换客，不妨提前准备好信贷资质，并酌情提前入手。

在宏观流动性泛滥的环境中，一定会强压涉房贷款，一定会坚持筑好篱笆墙。

“严查经营贷、首付贷、消费贷”的强监管，仍将持续。

“一季度额度充足，二季度额度紧缩，三季度再次充足，四季度再次紧缩”的房贷小周期，也仍将持续。

所以——

在买房之前，一定要提前准备首付，让首付合规。

一定要避开，年底这种信贷额度紧张的时间节点。

2、切勿追涨！切勿追涨！切勿追涨！

请暂时放弃前面所提到的那些已经跳涨过，即将进入盘整期的城市——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

我承认，它们很好，但你错过了。

你错过了它们大涨之前的最好入手时机，却迎来了它们大调控之前的最狠盘整周期。

错过了，就是错过了，一定不要去追涨。

蛰伏，等待着盘整周期过后，下一轮行情的到来。

3、请放弃中小房企。

这段时间，我们见过了太多大房企的负面。泰禾、绿地、华夏幸福……

但是，我想说的是——

小房企更惨，只是没有爆出来而已。

大房企被爆出来，是因为它们是上市公司，财务相对透明，有雷不好藏。

至于那些中小房企，既不上市，又没财务透明监管，鬼知道它们的屁股下面，坐着怎样天大的雷。

更狠的是——

这些中小房企既不像大房企，有足够多的土地储备；又不像上市房企，有足够宽的融资渠道。

一旦暴雷，连个救的人都没有。

4、请重点关注核心都市圈范围内，尚未上涨的版块。

我们面对的环境是什么？

宽松的货币环境和严苛的楼市环境。

这样的环境里什么最焦虑？

钱最焦虑！资本最焦虑！

钱越来越多，确定性强的优质标的却越来越少。该涨的都涨了，想买的买不了。

焦虑的钱，总要有个释放点。错过行情的人，总要有个新目标。

所以——

我们要寻找核心都市圈范围内，确定性高，但因为种种原因，尚未上涨的版块。

譬如，郑州的核心板块仍然可以买。譬如，上海的限价新房仍然要打新。譬如，光谷中心城2万2以内的新房继续闭眼买。譬如，我们坚持看多的北三县，仍然可以抄底。

对，哪怕会被人骂，我也想坚定的说：

我坚定看多此时的北三县。

环沪环深，全涨了两轮。

放眼当下的环沪和环深——

哪里还能找到类似北三县这样，距离核心城市70分钟通勤范围内，价格8000块的房源？

而这样低的价格，又纯粹是因为政策的强压。

而政策的强压，又已经放松。

别人都在高点，而北三县却在拐点。做楼市，永远不要只喜追高，而不喜抄底。