房租上涨的幕后推手是谁?

 

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主 编柯 谈(个人微信:linco_kkkkk)
作 者:柯 谈   腊肉哥
近来,楼市调控是铺天盖地,不但没有丝毫松懈,还在层层加码。房价是控制住了,但是,根本没有人注意到:房租正在大涨!
 

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租金上涨

以下是纬房研究院发布的最新全国22个核心城市综合租金涨跌监测数据:
 
房租上涨的幕后推手是谁?

克而瑞数据显示,至2021年6月份,全国55城租金水平达到峰值33.96元/平米/月,较去年同期同比上涨9.90%
 
房租上涨的幕后推手是谁?

租金年涨幅9.9%是什么概念?类比下你就了解了,房价涨幅超过5%就会遭到住建部约谈,6月份深圳二手房价同比涨幅也只有8.7%,上海10.1%,广州13.2%,而这个涨幅已经堪称房地产小牛市了!

过去一年,全国主要城市房租都在显著上涨。而作为一名上海的房东,我真切的感受到,过去一年上海租金涨幅很大。以下是我托关系从链家内部随机摘录出来的几个小区租赁成交历史记录:
 
房租上涨的幕后推手是谁?
房租上涨的幕后推手是谁?
房租上涨的幕后推手是谁?
上海租金大涨绝非个案,而是普遍现象,以下是我在《中国房地产协会》付费渠道获取的权威数据:
 
房租上涨的幕后推手是谁?

上海的平均租金从2020年4季度的78元/平米/月,涨到现在的97.13元/平米/月,半年大涨24%

为什么房租上涨很难引起社会共鸣和重点关注,因为租房者往往都是这个社会的最基层和弱势群体。
 

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供不应求

今年大家都在关注房价上涨和调控,而极少人去关注一个默默无闻的群体:高校毕业生。
 
房租上涨的幕后推手是谁?

近千万的毕业生,被学校保护了多年之后终于要走出象牙塔,迎接他们的不仅仅是畸形的高房价,还有难以承受的高房租。

上海房租的这轮大涨,与毕业季有关系,但是供应严重不足也是原因之一。
 
房租上涨的幕后推手是谁?

2019年3季度上海挂牌出租房源为38.5万套,而截止2021年2季度末,房源已经降至15.6万套,两年内出租房源量直接大跌60%

出租房源量下跌的最主要原因就是2020年开启的这轮房地产牛市。熊市里原本用于出租的房子,在牛市里都选择出售,再叠加上海去年人才引进政策宽松,落户人口激增,新落户人口不是买房就是租房,直接消耗掉大量房源。

房子少,租客多,租金上涨合情合理。

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垄断市场

租赁市场的供求关系仅仅只是一方面,一座城市租金能够持续上涨,其实资本的运作往往才是幕后推手!

我知道,很多房东出租房子,其实原本并不愿意委托中介,因为需要支付价格不菲的中介费。所以,有一些房东首次出租会考虑自己在网上发布招租信息,但这往往就是噩梦的开始。

几年前,我曾经自己在各个网站发布出租信息。那时候58同城挂一套房源大概十几块钱,而且新人还能打折,如果想置顶几天,100元就可以搞定。我挂牌当天开始就有不计其数的中介电话骚扰我。我明明在信息中明确了房东直租,中介勿扰,但丝毫没用!平均十几分钟我就会接到一个中介的咨询电话,以至于上班生活都无法安宁,关键是我还不敢不接,一是怕错过重要电话,二是怕错过真的客户。结果还没等到真正的租客,我自己已经崩溃了。

后来我了解到中介门店的工作模式,就是每天从各大论坛、各大平台和历史资料库中搜集出售和出租的房东联系方式,然后让中介人员每天必须打满100-200个电话才算完成当天的KPI考核。以至于那段时间我无数次的接到不同中介门店甚至同一中介门店不同人员打过来的咨询电话。而你必须不厌其烦的和他们解释同样的话,每过几分钟就要复述一遍,日复一日,没完没了。

就这样,我挂牌两个星期,一个真实客户没有,全TM的是中介。无奈之下,我只能把房源挂到了中介门店!

实际上中介就是靠这种软暴力的方式来垄断房源,让你再也不敢在公共平台上发布信息,只有通过中介渠道才能避免骚扰!

如此一来,房东想要出租房子只能找中介,租客想要租房子也只能找中介。除了赚取中介费之外,中介机构人为制造了巨大的信息不对称垄断了房源信息,租金多少,中介费多少,房东和租客根本没有话语权,全部都是中介自己说了算!

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最大的二房东

二房东模式出现已经十多年了,不过之前基本都以散户二房东为主,形不成气候,形不成垄断,直到自如等品牌的出现,一切都成了攫取利润的工具。

2015年1月,上海自如成立。我是当年最早和自如合作的房东了,且一直合作至今。我浦东的一套52平顶楼两房老破小,从2015年开始就是委托给自如管家在租赁。2015-2018年租期三年固定每月4900元,按季支付给我,但我必须要给自如35天免租期,其它事情一概不用我管。自如帮忙免费装修,主要是换一批自如指定供应商提供的电器家具马桶啥的,报价1.8万元,其实根本不值这个价。如果我违约除了支付违约金外,还需要按折旧程度支付一笔不菲的装修违约金,主要目的是限制房东不让轻易违约,如果租约正常结束,家具家电白送。

自如拿了我的房子,肯定不会按照原价租出去,翻新改造后,我发现我的房子被安排成两个独立的单间,分别以2800元和3800元挂牌出租,这样总租金就达到了6600元,比我收到的租金高出1700元每月。同时每个月自如还会安排保洁阿姨强制上门打扫两次,费用由租客自己承担。

第一个三年合作结束,第二次续签就是2018年,自如给我的租金从4900元涨到了5400元,涨幅很小,但我仍然要给自如35天免租期,而我这套房子自如整租的价格却是7800元。也就是说,自如给我涨了500元,而给租客却涨了1200元。而且这次装修费也省了,可以直接出租!

2021年9月我这套房子又到三年租约期限,上个月自如主动找我谈可以给我涨价,但是需要履行一个租金分派方案,大意就是我先拿个保底的租金,就是承诺价格7000元的8成也就是5600元,然后只要有租客,租金多出的部分就五五分成。至于这套房子自如将来出租价格多少,现在不得而知,预计应该不低于8500元。这个分派方案的本质就是,既不想给房东直接涨租,又想吃租金上涨的红利。但不管怎么分,最终被蚕食的只有可怜的租客!

回想下我2015-2021年这6年来和自如的合作历程:自如给我的月租金从4900元涨到6300元,而自如的出租价格从6600元涨至8500元。

说的直白点就是,因为自如的介入运营,这套老破小的月租金至少比当下的市场价高出2000元!如果是大户型,溢价会更厉害!

自如等长租公寓品牌就是通过这种对房源的垄断和对租客的垄断,来赚取租金的差价。
 
自如运营之下昂贵的上海房租,大家可以感受下:
房租上涨的幕后推手是谁?
房租上涨的幕后推手是谁?

当然我并不是diss这种管家模式,而是我认为,一旦一个行业被资本盯上,那就将是百姓的噩梦!

我的房子自从托管给自如之后,租金大涨,附近邻居知道后,纷纷开始涨租金或者直接托管给自如,这种仿效的后果就是整个小区租金全面上涨。

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新花样

自2021年3月1日起,上海链家率先在行业内推出针对租赁业主的专享服务“响叮当”,并在新租赁服务模式下,对租房交易佣金收费标准作出下调:由原来的业主、租客一共收取100%月租金,调整为租客零佣金、业主70%-100%月租金的服务费。

业主在交纳70%-100%月租金的服务费后,可享受“响叮当”的相应服务,主要包括免费保洁、VR 速拍、管家服务、免费维修和 60 万元家财险保障等。

一句话解释就是,在链家租房,租客免中介费,房东从以前50%月租金的中介费上涨至70-100%月租的中介费。

响叮当的这些服务是否是鸡肋因人而异,但是作为卖房子都不肯承担中介费的上海房东来说,出租房子会承担中介费吗?

看似给房客免除了中介费,其实房东早就和中介联合起来把多付的中介费转嫁到了租金之上。

请记住:资本的任何一次革新,都只会让自己增值,绝不可能让自己贬值!

不过响叮当这波营销绝对到位,增加了自身流量,展现了社会担当,还助推了房租上涨。房东、租客、中介看似“三赢”,其实输的有且仅有可悲的租客!

一座城市的租金上涨,是多方面原因造成的,和供需因素、人口增长、房价涨跌都有关系,但是不可否认的一点却是:

租金上涨,中介绝对功不可没!

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任重道远

从去年底的中央经济工作会议大篇幅的阐述保障性租赁住房开始,这半年来,高层在所有的重要会议和调控政策中,都会要求各地大力发展保障性租赁住房。

其实,过去几年我们的本意是想借助资本的力量发现长租公寓的,但是去年长租公寓由于资本介入疯狂扩张后大面积的爆雷倒闭,引发很多社会问题。高层正是看到这个资本逐利的本性之后,才下定决心由各地政府自行承担租赁住房的建设任务,并计划把租赁住房做为解决高房价和年轻人住房困难的主要途径。

但是我还是要告诫各位初出茅庐的年轻人,前途是光明的,道路是很曲折的,租赁住房任重道远。

你的任务是买房,而绝非租房。因为只有你成为了一名房东,你才能坦然的看待房租上涨!
 
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原创作者:柯谈(个人微信:linco_kkkkk)

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