标签： 房产

1、会不会有首套免征？

一般不会，我有两套房，一套两千万的豪宅，一套天通苑三四百万的，到时候该免征哪套？更极端的，我有套北京别墅，鹤岗还有一套，你说该免哪一套？这种税收成本高的没边了。

所以最好的办法就是全面开征，然后你再把你家的情况录入系统（需要政府发的凭证），计算机给你算“退税”，直接打到你家账户上，比如你家有三个娃，响应了国家号召，退税20%，再或者你家有四个老人，老人都70岁以上，再退20%，等等。这样操作还可以顺便鼓励三胎。

 

上海已经搞了十年的房产税，大概征收逻辑是：

 

1、首套房免征，而且不管面积大小。

2、第二套房开始，会根据家庭人均住房面积来计算，这就有两种情况：

人均不超过60平米，则免征房地产税。

人均超过60平米，则对超出的住房面积进行征收房地产税。

 

征收了十年，到现在一年能征收200多亿，财政收入占比非常低，其他地方有没有可能学习上海？

 

首先说，房产税的三个目的：

增加财政收入；

调整收入结构；

最好能抑制下房价上涨。

 

上海房产税一个目的都没实现，如果其他地方学习上海，连200亿都凑不到，对于地方财政尚且杯水车薪，其他地方房价差上海一大截，更收不到啥钱，所以大概率不会那么搞。

 

我在《1994年，没啥大事却又影响深远的一年》里提到过，为啥我国后来大规模卖地？

 

因为1994年开始了分税制，税收大头都上交中央政府，地方政府没钱了，随后开始搞房地产，地方政府通过卖地赚钱，现在卖地财政眼瞅快要到头了，毕竟中国该有房的人也都有了，不少人觉得自己缺房，主要是缺一套北上深的房。

 

到这里，就得开一个新的财政来源，其实能想到的也就是房产税了，这事已经说了很多年，大家都觉得操作起来太难，所以之前普遍觉得十年内不可能，这不突然就来了，财政这东西也是刚性的，毕竟各种开支得花，教师公务员的工资得发，总得想办法搞钱。

 

所以不管是房产税，还是房地产税，第一要做的，就是扩大财政收入，而且得跟之前卖地收入接近才行，如果跟上海似的每个人都免征60平，最后收不上来什么钱。

 

2、开征房产税后房租就会涨？

开征房产税会不会涨房租这事之前已经讲过了，结论是除了一线和极少数强二线，其他地方的租金根本涨不动，很多人以为房租是房东想涨就涨，其实想多了，我在北京当过几年的租客，现在也有套房子在出租，可以很负责地说，在北京这种地方，有不少地方房租根本涨不动，附近的租客没钱，怎么涨？

二三线城市都是这个问题，供过于求，房子租不上价，这也是经济学里的那个基本常识，价格是供需决定的，不是供给方决定的，这就有点像中国今年生产成本大幅增加，但卖到海外的消费品价格没咋变一样。如果成本可以随便向消费转嫁，那地球上就没有亏本买卖了。

所以今后的趋势是，分化进一步加重，二三线城市的租金上不去，持有成本增加，房价确实可能下降，一线热点地区房价和房租一起涨。

 

3、开征房产税后房价就会下跌？

 

其实这在全世界都有先例，往往是开征后，有些人实在供不动，北京这种人很多，住着几百上千万的房子，但是每个月收入还没过万，尤其很多老年人，房子很贵，但是收入却很微薄，这类人供不起房产税，可能选择出售名下比较贵的房子，选择去便宜区域。

 

这就会有一段时间的调整过程，随后慢慢走向新平衡，接下来的事比较让人大跌眼镜，开征房产税的国家一个常见的情况是，房产税税率越高的区域，房价越高，涨幅越大。

可能大家理解不了为啥发生这种事，多简单啊，某个地方为啥房价高？往往是因为那地方有商场，有学校，有医院，房子新，所以那地方房价高，政府开征房产税后，大家会搬离这种好区域吗？可能你工资低，开征房产税后供不起，搬离了，很快也会有别人填充进来，好资源永远稀缺，永远都是供给不足，所以只要经济持续发展，有钱人越来越有钱，这种区域房价一直涨。

反过来讲，大部分人居住区域因为大家现金流不足，支撑不了高房价，房价会下跌一些，房价慢慢会跟收入挂钩，现在中国的房价收入比在全世界也算高的，开征房产税后，这个比例应该能下来一些。

美国那边更过分，他们每个地方的税率还不太一样，从1%到3%（3%极少，不过也有），整体是房产税越高的区域，这个区域条件越好，房价也就越高，因为富人永远有钱追逐好资源。

从大面来看，几十年来整个美国的房价整体是上涨的，但是主要是东西两海岸在涨，如果去掉两海岸，中部区域是缓慢下跌的。现在全世界都有一个明显的情况，越贵的地方抗跌能力越强，征收巨额房产税后依旧抗跌，越便宜的地方，房产税不高房价也涨不上去。

并不是说我国今后就要走美国的路线，而是说按照规律，大概率和美国差不多，其他国家开征房产税后，整体也是这个规律。

这样好处和毛病都很明显，因为大家会按照收入分布在各个区域，出现明确的富人区。

不过好处也很明显，权利和义务对等起来了，你住在高档社区，那你就得多交钱回馈社会。你钱少，那也可以住在便宜社区嘛，房价和房租都不高，政府有钱还可以提供一些保障。钱少住的好那种情况，基本只存在那种袖珍型的发达国家，事实上那些国家也分着三六九等，只是咱们不熟悉乍一看不明显。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zsjSby44y88vjNqr2RzYLQ

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原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

 

 

今日（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权在部分地区开展房地产税改革试点工作。

 

 

房地产税喊了十多年了，这次是真的要来了。

近期这个话题很热，很多砖家都在解读，我就看看笑笑不说话。既然这次是真刀真枪的上战场了，那我还是有义务给大家分析下。

咱不整虚的，一堆数据一堆表格一堆截图，P用没有，P价值没有。

今天，我直接说房地产税出台后，房价会跌吗？大家该如何对待、如何操作？

一、房地产税试点这几个月一定会出台，也许就是2022年1月1日。房地产税短期是楼市利空，主要是影响预期，成交量会降低，价格会下跌，但是长期来看不会阻碍房价上涨的大趋势。

二、房地产税试点城市一旦公布，那么，这些城市的刚需、置换和投资客都要暂缓入场，观望至少一年以上，看清趋势再入手。

三、在热点一二线城市，房地产税会推高租金。房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东，尤其是城市核心地段，但是出租困难的远郊区，租金不会明显上涨。

四、一套房子需要缴纳的房地产税金额不会高于出租租金。如果高于租金将会严重打击楼市，这违背了房地产健康平稳发展的初衷。简言之就是，核心地段房产的租金可以完全覆盖房地产税，当然，你有5套8套房产累进制缴税的除外。

五、房地产税试点之后，一定会有一些人投机取巧钻漏洞逃税，比如离婚、赠与、去名字等等。比如从第三套房开征，夫妻有三套房的可能会离婚，丈夫两套，妻子一套就免征，或者把三套以上赠与父母兄弟代持等等。当然，开征房地产税还能提高生育水平，多生一个娃摊薄人均面积，税也可以少缴。

六、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议抛售。

七、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。

八、房地产税是房价和租金分化的加速器，会推高核心地段的房价和租金，同时会拉低边缘地段的房价和租金，马太效应会更加明显。

九、房地产税开征后，会明显出现投资外溢。比如深圳开征后，一部分投资需求就会外溢到临深的东莞，上海开征后，会外溢到花桥嘉善，广州开征后，会外溢到佛山，三亚开征后会外溢到陵水、琼海、海口。聪明人该怎么做，不用我再多说。

十、房地产税开征后，分散投资会更重要。比如深圳买两套，上海买一套，有机会再去广州杭州投资一套。每个城市都不缴税，每个城市都有资产。当然，未来房地产税可能会全国联网、全国征收，但是很难在短期内实现。

前段时间看到有砖家说，遏制房价上涨就开征房地产税、遗产税、资本利得税。我承认这三招可以暂时改变上涨预期，但是无法从根本上遏制房价上涨，你看看从去年至今，全球各个发达国家房价涨幅有多大，远远超过中国，而美国、欧洲、日韩、澳大利亚等这些国家都是通通开征房地产税、遗产税、资本利得税的。

所以说，最终决定房价是否上涨的根源就是两个：货币和需求。没有任何东西可以阻止房价上涨，只有货币和需求。

 

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原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

今天传出一个重要文件，大致是

“全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”

这个决定我看了，一句话总结就是，人大层面已经为房地产税的加快落地扫清了制度障碍。接下来就是由政府层面落实实施细则。

需要清楚的一点是，在全国范围统一征收房地产税需要上升到立法层面，相关的法律依据需要出台。这个过程会比较麻烦也比较漫长一些。但在部分城市试点，则由立法机构先行授权即可。这个就是今天看到的这个文件的意义。

这个决定，意义重大。它代表从最顶层制度设计方面，已经在着手推进房地产税改革落地实施。

超出市场预期的点在于，以前很多人都认为房地产税也就是“狼来了”，中国国情复杂，要出台相关法律，难上加难。而要征税需要先立法，因此房地产税不可能中短期出台。

如今，决策层甚至直接“绕过”了立法这一先决条件，直接选择先试点落地。这就大大简化了整个改革落地的流程。

我的几点想法，不一定对，权当参考。

1）任何人都不要低估高层治理房地产金融属性的决心。

房子回归居住属性，打掉金融投机性质，“房住不炒”，不是一句空话，更不是很多人眼里的笑话。以前不信甚至现在还不信的人，已经、正在或者即将付出代价。（看看恒大）

不要低估他的决心。

2）房地产税改革试点加速落地，需要与“共同富裕”这个大的时代背景相结合来理解。

在他论述共同富裕这个最新的国家战略时，尤其提到了房地产税的问题。既然要共同富裕，那自然是不允许过去十年房地产这个贫富差距放大器继续发挥之前的作用了。再一次，这是他亲自多次提及的事情，细品。

3）试点城市不出意外，应该是在房价高企，群众呼声强烈，对“共同富裕”有示范作用的地方。

什么先行示范区，共同富裕示范区，想想是跑不掉的。除了深圳浙江，海南和北京，恐怕也有相当可能。

事实上，只要在几个典型城市把税推下去，投机热情降下来，让资本尝到“无序扩张”的苦果，自然就对全国市场具有真正的“示范”作用。

4）搞房地产税和“双减”，整治互联网平台经济，从属于同样的国家战略。

除了要解决贫富差距实现共同富裕，新生人口断崖的基本盘如何扭转？核心问题在哪里？是教育培训吗？

当然不是。既然教培都被团灭了，凭什么认为对更具有基础性作用的房地产问题会更仁慈？

5）房地产税会降房价吗？

我认为会，至少短中期会。

长期来看，在现代信用货币体系下，货币贬值是必然。而具有稀缺性的不动产升值也是必然。这个结论是很多死多房子的人的最大理由。

在我这样的交易员眼里，这样的“长期结论”没有任何意义。我需要考虑，流动性、收益性与风险性的最佳均衡组合。“京沪核心地段的房子长期看一定升值”，和“人一定会死”对我来说是一样的结论。

6）房子还值得投资吗？

这个问题，我已经在两年左右以前就开始给出了公开且极为鲜明的观点。这两年以来，我从来都不认为投资房子是很理想的选择。并写了如下这样的一些文章：

《聪明人都在卖房子》

《告别房子，金融资产才是国家的未来》

《除了房子，我们还能投资什么》系列

……

当然，以上这些文章，有缘的读者读到过。没读过的，现在也没有了。

目前你问我观点有没有什么变化？当然是没有。之前很多的想法，已经被市场所验证。尽管全国局部地区的房价也的确在后来又涨了不少（深圳上海还涨了很多），但这不妨碍大逻辑大战略上，不将房子作为资产配置的首选这几年一直成立。

手上房产较多的同学，最佳的出售窗口期已经关闭。

7）不投资房子，搞什么？

金融资产。

股票不会的，看基金。基金不会的，看固定收益+；都不会的，买银行理财。什么都可以，就是不买房子。

不买房子，不放存款，是我对自己资金配置的两个前置原则。我宁愿大把现金躺在银行拿着3%多一点的利息，我也不会考虑买任何地方的房子，包括京沪核心区。

这是我的资产构成，未包含股票商品等风险金融资产，占比不超15%。

事实上，我除了自己刚需要住的房子，从未也不会考虑持有任何不动产作为资产配置。至少在五年内不会有这个想法。

8）今天的文件，对市场有什么影响？

利空周期类行业（商品和股票）。

现在经济下行压力很大，众所周知。他顶住压力，坚持了对房地产行业的高压基调。最直接的表现为螺纹钢需求在旺季惨不忍睹。今天文件的出台，强化了这一点。宏观上，不要对“逆周期调节政策”太过乐观。这一次，我们可能要准备好迎接“狼真的来了”这样的现实。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/lpiyjEPb549PEhaAH6vXdA

2021年10月22日，万科在上海举办了2021年业务交流会，会议上万科集团的董事会主席郁亮先生，就当前市场和万科自身业务发展，发表了讲话（https://xueqiu.com/1494569058/200869082）。这篇讲话我是反复阅读了好几遍的，对很多人而言可能还是套话居多，但对于一直关注万科动向的投资者来说，在郁亮的字里行间，真的看到了一些和过去3年大不一样的东西。

尤其是那句“奄奄一息并不能算真正的活着，因为你没有力气在春天里作为了”，把这句话和前面“活下去之后还有六个字，要活得好，活得久”放在一起，再想到8月底的中期业绩会上，祝九胜总裁仍在强调“活下去”，短短50天，地产这个行业已经是翻天覆地的变化了。

过往几年，房地产的内卷愈演愈烈，各家房企都纷纷陷入了被动的扩表过程。体现在2020年年报上，就是出现了大面积的增收不增利，这也是今年地产股大面积低迷甚至暴跌的直接原因之一。

9月份可谓3年来市场最黑暗的时候，不断出现的房企暴雷，让投资者的情绪不断出现崩溃。很多已经在低位的地产股票，也接连低位杀跌，出现了让人目瞪口呆的价格，连相对稳健的万科都跌倒了19元以下，破了净资产。但有句话，叫做不破不立，这种极端的演化，反而加快了劣币的出清速度，也更坚定了必须要清除劣币的决心。这一个月集中破坏了一个旧逻辑，也为下一步新逻辑的创建奠定了基础。

虽然我在之前发了一篇文章《现在买万科，买的是什么？》，但至今还是有人拿着那篇《万科的麻烦才刚刚开始》来说事。实际上2021年9月，对中国房地产业来说是具有划时代意义的。一个月之间，有些东西彻底破灭了，这是万科在2015年之后最好的机会。所以郁亮有这篇讲话，也不足为奇了，而这也正是我想看到的万科，是我在9月底大幅加仓万科的根本原因。

对万科来说，这篇讲话也许会成为一个重要标志：

1、“今天的钱还是需要留给未来的发展”，重点是“发展”；

2、“一个企业在房地产大衰退、大缩表的过程中仍然有可以取得成功的例子”，重点是“成功”；

3、“城市发展以前只管生产，现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说，对于项目开发的要求也更综合了，要考虑到三个方面的融合，而不是简单地干某个单一功能。”重点是“不是简单地干某个单一功能”；

4、“我们并没有停止拿地，只不过我们要求标准高了而已。”重点是“标准高”；

5、“这个考量是在市场化原则的范畴之内，看看有没有合作的机会。”重点是“市场化”；

6、“万科的产品会让人眼前一亮的”，重点是“产品”；

7、“活下去之后还有六个字，要活得好 ，活得久”，重点是“活得好”；

8、“勉强奄奄一息并不能算真正的活着，因为你没有力气在春天里作为了”，重点是“作为”；

9、“物业已经不再是我们传统的物业管理了，它除了住宅、综合住区也包括商业服务、城市服务”，重点是“服务”。

应该说，自2018年下半年万科正式喊出“活下去”之后，这三个字就成为了万科的一种态度。但在地产行业惊魂未定之际，郁亮却格外强调了“活下去”后面的6个字“活得好，活得久”，更显得语重心长。

由此，我们看到了一种积极的趋向，尤其是那句“春天里”。当然，此时仍在深秋，春天里还是一种憧憬，先要把这个冬天过去再说。但有这个决心就是好事，至少能让万科的投资者看到新的希望，毕竟我们一直都没有怀疑万科的能力。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/S1uBRgWjv20MoFxpU28i7w

1

9.22日，央媒发声，楼市调控也要注意保护刚需。

9.24日，央行发声，两个维护，维护房地产市场的稳定发展，维护住房消费者的合法权益。

10月15日，中房协召集10家房企在京召开座谈会，住建部听取了房企意见。

10月15日，央行发声，指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

 

10月21日，银保监会在新闻发布会上表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求。

一时间，朋友圈一通利好转发。

 

媒体一片欢呼，楼市已经触底，政策拐点已至。

 

紧跟着，地产股集体飘红。

真的是吗？

2

我看问题，习惯于看问题的核心症结。

今年，协信、蓝光先爆雷。

而后，恒大爆雷。

接着，花样年，新力地产爆雷。

未来几个月，还有潜在水下即将爆雷的，不必惊讶。

一家爆雷可能是个案，可能是管理、资产、负债等问题，一年时间，这么多上市房企爆雷，就要找底层原因了。

1、2020年6月底的开发商三道红线，卡住了开发商融资的脖子，不能再借新还旧，不能再融资，无法再借钱，卡死了房地产链条上的资金需求端。

2、2020年12月底的商业银行房地产集中度管理政策，卡住了银行端的涉房信贷投放，银行有钱，但涉房贷款比例被红线卡住，有钱放不出，有钱不能放，按揭不放款，卡死了房地产链条上的资金供应端。

房地产，说白了，还是一个金融生意。

房价，说白了，还是一个货币现象。

其它的限购限贷，土地两集中，在这两条政策面前都是小菜。

不清楚三道红线和房地产集中度管理政策的，请看下图，这两个政策，本质是一些数字，具化的数字，不再是口号和空谈。

开发商三道红线：

集中度管理政策中的商业银行涉房贷款比例红线：

3

具体来看，截止上半年的这两个指标。

上表，是开发商三道红线的统计。

红色的，都爆雷了，已经摊牌了。

橙色的，其实也贷不到款融不到资，也都很难。

绿色的，除了部分央企是真不缺钱，大多数，也都是死要面子活受罪，为了这个绿色，付出了极大的代价。

去年刚出政策的时候，飘红的企业很多，这一年，是各家房企不断还债、不断卖卖卖筹钱的时候。

个中难受，只有开发商自己懂。

上表，是商业银行的房地产集中度管理政策的统计表。

红色，都是超标的。

就个贷来说，建行、邮储、招商、兴业放款一定很难，因为超标了。

不超标的，为了响应号召，也大大收紧涉房信贷，不管是开发商开发贷，还是购房者的按揭贷。

所以，为什么今年的按揭审批这么难？利率这么高？你们理解了吧。

因为，年初的时候，超标的银行更多。

上半年，是商业银行缩减房贷的时间，并不是新增。

所以，市场才会很难受。

4

为什么我要说这两个政策才是问题的根本。

《金融的本质》这本书，很值得一读。

是伯南克退位美联储主席之后写的一本书。

所以，楼市目前的问题是什么？

是房地产市场整体信用下降之下的反应和结果。

为何信用下降？

因为房地产失去了金融属性。

为何失去了金融属性？

因为房地产两头的资金供需和资金需求被全部卡死了，CANCEL了。

开发商不相信开发商，

购房者不相信开发商，

银行不相信开发商，

投行和资本也不相信开发商，

银行不相信购房者，

基于房地产的整个行业信用，大大下降。

于是，

房企的债券在资本市场被一通狂抛，价格暴跌。

收益率能吓死人。

此刻买入1000万恒大债券，明年4月如果恒大能还，能还你9000万。

此刻买入1000万阳光城债券，明年3月如果阳光城能还，能还你3900万。

因为行业信用急剧下降，市场纷纷弃而远之。

这才是最大的问题之所在。

5

所以，至此，我们已经理清了问题有脉络。

 

房地产目前的问题是整体行业信用的急剧下降。

 

急剧下降的原因是缘于行业失去了金融属性。

 

失去了金融属性的原因是缘于房企三道红线和银行涉房信贷比例红线这两个红线的政策。

 

所以，

 

房地产的问题不是一个会议、一个精神、一个喊话就可以解决的。

 

它需要解决的是这两个红线的数字问题。

 

数字不调整，会议、精神、喊话都无法解决根本问题。

 

银行不缺钱，银行有的是钱，银行缺少的是房贷额度，银行需要的是授权，需要的是涉房信贷红线数字的明确调整。

 

楼市真正的拐点是什么？

 

就是我们看到了这两个红线数字的实质性表态和调整，这是一个数字问题，不是一个会议问题。

 

在此之前，都不算拐点。

 

拐点未至，泥沙俱下。

 

拐点到来，企稳回升。

 

但情绪和市场的拐点，一定先于政策的拐点而出现。