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来源：国际经融报

房龄已近而立、空置7年之久的“老破小”，为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢？这起热点事件背后疑云重重……

错综复杂的电线缠绕在空中，颜色各异的衣物在电线上肆意的晾晒，破旧的墙面已经大面积脱落，斑驳的外墙上红色喷漆杂乱的写着“危房不能买。”

浦城小区内景 孙婉秋摄

往内楼道狭窄而逼仄，迎面的黑广告让空间看上去更加阴暗晦涩。门口旁牛奶箱已经滑落，窗台和玻璃上积压着厚厚的灰尘，一切都暗示着这里空置已久。

这座浦东新区浦城路上的小区建于1993年，距今已近30年，小区内的破旧不堪和它所处板块陆家嘴的摩登现代形成了鲜明的对比。

就是这样一个几乎被时光遗忘的角落，近期不仅因为近百套房源一夜卖空制造了上海楼市的大事件，更凭一己之力带动了整个陆家嘴板块二手房的咨询量。

93套房产抛售的消息最初来自于网络，在这个故事里，一位上海房叔乘着房地产税前夜将持有93套老房子抛售，28年间房价翻了100倍，“扫地僧”房叔套现4.5亿元潇洒离场。

随后有消息指出传言不实，这批房源真正的持有方是世茂集团下属的苏沪区域公司，出售的目的是为了清理手头资产，与房地产税试点也不存在任何关系。

即便如此，这起热点事件背后依然有许多待解的疑云。这批零散的房源为何会在世茂手中？30年的老破小何以在当前较为低迷的市场中逆势售罄？这是一次营销的狂欢还是需求的真实释放？《国际金融报》记者实地探访，力求还原这起热点事件背后的更多面。

“房叔”世茂

浦城小区由陆家嘴房产开发有限公司1993年开发建设，房龄近30年，小区房源为6层老公房结构，一梯四户，产证面积在41～73.91平方米，链家网显示目前在挂二手房单价为8.5万/㎡左右，此次出售房源在小区最后一排。

浦城小区门口 孙婉秋摄

虽然是不折不扣的“老破小”，由于地处陆家嘴板块，浦城小区周边的商业配套极为成熟，1公里范围内集合了华润时代广场、第一八佰伴、新梅联合广场、陆家嘴中心等多家商业体，距离东方明珠2公里，相较世纪大道仅隔一站路。其马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园，南面为世茂集团总部大楼。

世茂滨江花园是世茂集团在上海的成名作。1999年世茂进入上海全面铺开投资计划，2002年世茂打造了“住宅第一高楼”世茂滨江花园，55层191.85米的建筑高度使其与东方明珠、金茂大厦，在当时一同撑起浦江东岸“一波三峰”的现代城市天际线。

这是世茂与浦东滨江故事的开始。

2008年浦城小区南侧的世茂集团总部大楼开工，世茂方面相关人员表示，部分居民觉得项目建设对其造成影响从而阻挠建设，导致项目停滞多年。

小区马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园 吴典摄

后在相关部门协调下，世茂和居民达成和解，约定在浦城路小区靠近世茂总部大楼的一侧先建设中学，一来隔绝影响，二来增加配套。世茂总部大楼项目也由此将上述一侧规划为“文教区”，即为另一侧规划为“商务区”。

2014年，世茂对浦城小区最后一排房屋进行限时收购，彼时收购价为6万元/㎡，最终7栋楼168户中110户选择同意，每套打包价400万元不等。

收下110套房源后世茂也在对内对外进行销售工作，但受限于房源老旧和居民阻挠，去化效果一直不理想，7年来仅售出14套。

毛坯房源 左宇摄

记者采访过程中有业主对于这批房源的情况提出了不一样的说法，有居民表示，早年间世茂集团拿下该地块时，浦城小区和周边几个小区也包含在内，后世茂滨江花园的超高层设计提升了整个地块的容积率，故而地块中的其他片区只能建造低密度住宅，后拆迁工作迟迟未能有效推进，其未同意收购的原因是拆迁和收购补偿标准存在差异。

《国际金融报》记者查阅，浦城小区确实在黄浦江沿岸E18地块规划范围中。2004年内该地块详细规划被调整，原规划为高层住宅用地的1-10地块划分为南北两块，北块用地性质调整为商业金融办公用地，南块用地性质调整为文化娱乐用地，将原规划为市层住宅用地的1-15地块用地性质调整为商务办公用地。

为了阻止世茂对该批房源进行销售，业主们在外墙上用红色喷漆写下了不少“危房”的字样。

外墙上的“危房”字样 吴典摄

世茂方面相关人员否认了危房这一说法，其表示曾三次请了第三方部门（上海房屋质量监测站）做检测，结论是房屋主要为陈旧性损失，但没有结构性损坏。后几年里，世茂又进行了进场维修。

9月下旬，世茂苏沪公司决定将浦城小区剩余的96套房源打包给第三方委托销售，上海宝沣公司以招标形式竞得。

高佣金下全城热推

宝沣相关负责人对《国际金融报》记者坦言，彼时其预判这批房源销售情况并不乐观。按照宝沣的规划，第一批将拿出其中69套进行销售，面积在38.51㎡到72.78㎡不等，户型分为1室1厅、2室1厅和2室2厅，主要集中在7、8、9、17、18五栋楼里，预计去化周期一个月左右。

结合周边房价情况，浦城小区此次售价定在7.9万元/㎡-9.3万元/㎡之间，均价9万元/㎡左右，总价325万元-680万元。链家外网数据显示，目前小区唯一在挂的一套低楼层精装房源均价为84885元/㎡。上述负责人坦言，此次销售的房源在价格上并不占优势。

单价不具备优势、房龄老旧、户型设计不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能阻止随之而来的火爆销售。

楼栋入口 吴典摄

随后链家旗下的房江湖从宝沣手中取得该项目的分销权。

一场营销大戏拉开序幕，高佣金的刺激下近乎全城中介都试图加入其中，有消息称此次（渠道费+中介费）一套房源佣金高达8个点，以一套600万元房源计算，佣金高达48万。记者据此向房江湖方面求证，其未予回应。多名参与此次销售的经纪人对记者表示，佣金为3个点。

刷屏成了序幕的开端，在中介朋友圈的狂轰滥炸的介绍里，这批房源被贴上内环内陆家嘴、一手无税费无中介费，低总价等标签，每个中介都试图将手中的客源导流于此，希望提升成交率。由于当前上海二手房市场实行“三价就低”，为了能够顺利网签，所交易的首付方式也被提高至首套6.5成，二套全款。

中介群消息 左宇摄

全城狂推的作用是显著的。

按照原定计划，中介15日开始踩盘，当日18时房源上架系统，16日上午9时18分正式带看、销售。15日一早，前来踩盘的中介将小区门口堵得水泄不通，为了让自己的客户尽快确定意向，中介们提前将客户们带了进来，越来越多的买家拥挤浦城小区，那是这个老旧的小区多年来从未有过的场景。一名当天全程参与了这一场景的中介对记者透露，当天看房人数达到了3万。

看房人数远超预期，一套套房源被确认意向，这是宝沣公司此前未能预料到的场景，宝沣方面乘热打铁，临时决定不要分批，96套房源全部推出。

16日中午1点半，这场营销大战基本落幕，一天时间，96套房中93套签订了意向客户，其中49套为全款，占比53%，剩余的44组为贷款客户，《国际金融报》记者获悉，截至10月29日已网签27套，其余房源正按相关规定推进签约。

谁在抢购“老破小”？

一套90年代的破旧老公房，为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢？

“陆家嘴板块的‘新房’均价9万元不‘香’吗？”销售中介直言，这是一个很触动购房者的点。

链家网显示，陆家嘴板块近期新开项目滨江凯旋门均价在13.8万元/平，且均为大户型，最小面积为135㎡，入手总价在1863万元。二手房方面，板块内世茂滨江花园一套137.92㎡房源挂牌价1950万元，中粮海景壹号一套340㎡房源挂牌价6500万元。

而对标此次出售的浦城小区，由于面积小，总价低，最小的一房户型价格在300万元以上，两房配置总价在600万元以上。

加之虽然为二手房，但无需交纳取增值税、中介费等优惠，吸引了不少购房者蜂拥而至，以极快的速度完成下定。

小区里晾晒着的衣物 左宇摄

“他们怕自己错过了抢陆家嘴低价房源的机会，我们也怕错过了这一批不懂市场的客户。”销售中介对于这场抢购也颇为莫名，在他们看来浦城小区在板块内毫无优势，主要是其他板块的购房者不了解该小区的定位，仅凭着陆家嘴及自认为低价的心理就发起认购。

《国际金融报》记者采访发现，抢购浦城小区的主要分为刚需和投资客两类人群。

刚需主要以年轻人为主，90%是看上了这个地段，在上海中心从事律师工作的陈金（化名）便是其中典型。

15日当天早就被中介宣传推广过的陈金颇为急切，这个小区距离自己的上班地点不足1公里，出行极为方便，加上入手门槛不高在预算范围内，他对这批房源很心仪。得知当天可签约后，害怕房源被一抢而空的陈金下班后晚上8点直接奔向了浦城小区。

在链家中介的推荐下，陈金相中了17号楼3楼的一套69㎡小两房，南面窗户正对着中学操场，北面卧室则朝向小区幼儿园，。经过资格审查、首付比例协定后，陈金定下了他在上海的第一套房子。

负责陈金的链家门店在浦城小区对面，凭借着得天独厚的地理优势，链家浦城店在此次营销大战中战绩颇佳，多名经纪人开单，共计成交8套。

多名上述门店的经纪人对记者表示，此次他们的客户多为律师、金融行业等年轻的客群。

据了解，此次全款客户中不少是拆迁户。

其中一批黄浦区的客户是拆迁款到手后，一直在寻求机会的投资客，中介手里此前已经掌握他们的购房信息，这批房源消息一经放出，对接中介便针对性极强的进行推广，吸引上述持币拆迁户前来购买。

带动陆家嘴板块

虽然浦城小区此次推出的房源已经售空，但这波营销所带来的热度仍在燃烧着陆家嘴板块。

负责陆家嘴板块的房产经纪人王川（化名）告诉《国际金融报》记者，目前仍有不少客户在等待“空”出来的合适价段的房源，自己手上就有两个客户在排队。

他指出，公司正在审核购房者的资质，可能会存在因资质不达标而退出的客户。若确定退出，空出来的房源将会根据经纪人手中的意向客户内部消化。

即便已经基本售空，浦城小区的咨询量依然居高不下。

王川向记者展示了自己租赁软件后台的留言，连续下翻几页的未读信息某种程度上反映了浦城小区的“火热”，“昨天一天这么多留言都是咨询这个小区的。”链家网上浦城小区唯一一套在外网展示的二手房目前位居陆家嘴热搜房源第一名。

另一房屋经纪人徐莉（化名）也向记者表达了相似的情况。她说，浦城小区的成交虽然已经过去几天，但现在每天仍然有多组客户在咨询，“有时同事白天去小区转一转，也都会遇见不少客户咨询。”

突然涌入的流量在将浦城小区推上热搜的同时也拉高了周边二手房的热度。

徐莉坦言，事情发生后第二周自己所在的门店咨询量已经达到几千，往常一周大约只有几百个。这些来访中，除咨询浦城小区外也有问及周边其他小区的，“都是浦城小区带动的。”

伴随着该小区的“房源”的基本售空，部分意向客户开始向周边小区分流。徐莉告诉记者，附近的东南新村、张杨路370弄在最近都有成交。她说，受这波流量的带动其所在的大区这个月业绩已经比上个月增长了40%，“其他地区业绩也在上涨。”

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ONkUds4mHow7x1ltfC6i1g

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华、大佬

 

从现在开始，我劝你不要买市中心。

因为房产税下来后，郊区可能会成为最受益的地方。

当年那些因为六个钱包不够，只能买在远郊，每天一小时公交上班被挤怀孕，还要忍受小孩学位差输在起跑线上的朋友们，可以开始笑了。

现在买新城就是买未来，以后郊区也会迎来春天。

房地产税出台的背景是，我国多地进入存量房时代，未来地方政府土地财政收入将会受限。此时征房地产税，是给地方政府的财政开源。

第一财经的调查显示，中国30个主要一二线城市中，有12城的城镇化率超过80%，已经属于高城镇化率地区。

因此，近十年中国城镇化率提高速度已经明显持续放缓，从2010年左右的1.61%降到如今的1%左右。十四五期间，中国城镇化率还会逐渐放缓。

图源：财经杂志

很多热点的城市的建设用地已经卖得差不多了。而且在房住不炒的高压线下，楼市熄火告别黄金时代，也没有哪个开放商愿意高价接盘，一起来推高地价。

因此对于地方政府来说，未来最大的主题，就是如何在房价上做文章，多收一些房产税。

而最大的增量，肯定就来自于新城，来自于郊区。

你想啊，市中心的教育资源、医疗资源已经非常丰富了，道路规划、地铁密度也早已完善到位了，想要在大力导入资源是不可能的了。周边也没有土地空间给你改造。

郊区可以提升的空间则非常之大。小学还不是省一级的，医院还只是二级社区的，地铁线路太少太偏了……以后学校多建几座，医院多修几所，地铁规划倾斜一下，房价就上去了，随之而来的持有税就变多了。

过去地方在新区搞基础设施投入是为了土地卖个好价钱。如今多了一层新的动力，力度肯定是要比过去更大的。

以后地方政府有充足的动机将市中心的顶级资源流动起来，把名牌小学的分校区，三甲医院的分医院，更多地建到郊区去。

教师轮岗的力度和深度也会更大起来。

房地产税真奇妙。多年来一直想推行的教育均衡化，竟然在这个新税种下找到了突围口。尽管郊区人民多交了一笔持有税，但换来的是实实在在的回报。

房地产税试点即将落地，作为还来不及上车的打工人，最关心的并不是房价会不会跌，而是——

房租会不会涨。

这可是事关1/7中国人的大事。2018年，中国租房人口接近2亿。链家去年发布的《租赁市场系列研究报告》还显示：

未来，我国租房人口占比将会超过30%；

一线城市更高，占比超过40%；

个别城市甚至超过50%——一半人口都要租房住。

关于房地产税与房租的关系，坊间吵得不可方休。

有的人说，中国一线城市的空置率很高，很多投机者买了房子之后就坐等时代红利涨价，也有的是特殊身份人群持有。

房地产税一开征，就会逼得他们把空置房拿出来出租，市场上的供应量就大了。租户选择性更大，租金更实惠。

根据西南财大发布的中国城镇住房空置分析报告：2017年一线城市住房空置率为16.8%，二三线城市甚至高达20%以上。

参考国际情况，商品房空置率在5%-10%是合理区，超过10%就是积压了。照这么看，一二线城市可以拿出来出租的空置房确实非常非常可观。

但也有的人说，在美国房地产税税率每增加0.34%，房租价格就会上涨1.4%。这是实打实的经验，老美都这样了，我们还能特殊？

对此，我可以负责任的告诉你，还是准备勒紧裤腰带吧。

作为一个“合格”的房东，房地产税开征后的第一件事绝对是涨房租。我们在文章《房地产税落地后，你的房子每年要交多少钱？》测算过：

假设一户三口之家，在同一城市中拥有两套100㎡住房，每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据，沿用了上海市此前的“交易价格70%”，以及最低的0.4%税率。

根据测算，像北上广深杭这样的城市，每套房需要缴纳的房地产税可能在1200元/月左右。那么，房东肯定会觉得，房租每个月涨个三五百并不过分。

对打工人而言，一年就是三五千——相当于多交两三个月的房租。

虽然说，随着房地产税落地，房主会把空置住房拿出来出租或者出售，以减少持有成本，理论上租赁市场供应量会变大，租金下滑。但是你也要考虑到，中国一二线城市的人口虹吸力相比国外来讲，是多么可怕。

平均一年下来，深圳常住人口要多出71万人，广州59万人，郑州39万人，杭州32万人，长沙30万人……

源源不断的人口涌入，也在加剧对租赁市场的需求，填平多出来的供应量。

此外，这些投入市场的空置房不是立马就集中出现的，需要一段时间。因为有多套房的房东，基本上身家也多是一两三千万以上，每个月多出几百块钱对于他们来说是小钱，有一定的观望情绪，要考虑怕不怕自己的身份曝光，考虑房子租出去之后是不是品质下滑以后卖不了高价等等。

租赁增量能不能赶上人口增加带来的需求，是一个疑问。

因此，对于人口流失的小城市，房产税一落地租金大概率下滑。但在人口疯狂涌入的热点城市，我们并不能排除，房产税下来之后，税负成本还是能够部分被房东转嫁给租户。

当然，这里头也存在一个变量因素，一个博弈。

就是近一年，住建部等多个中央部门提到要加强住房租赁市场建设。租房，受到了前所未有的重视。

广州、上海和深圳，还计划在“十四五”期间新增保障性租赁住房60万套、47万套、40万套，整体占比新增住房供应45%。

如果有关部门的动作快一些，房租自然也就平稳了。

 

当然，并不是所有年轻人都在想这些问题。

富二代，早就不把住房当成压力，反而为劳斯莱斯的low发脾气；

家底殷实的年轻人，早就在六个钱包的支持下住进了小三房；

外卖小哥也不怕，城中村要是涨房租，直接走人。也对，哪里不是送外卖呢？

所以，最催的年轻人不是别人，正是夹心层——每天挤最挤的地铁，敷最贵的面膜，熬最深的夜的白领打工人。

房租涨，不甘心；为了房租放弃表面光鲜的工作，不肯。

上班被卷就算了，现在还要被包租婆降维碾压式地卷。

算了算了，卷成千层饼算了。

在这样的背景下，一条隐藏的趋势就显现出来：

宇宙的尽头是体制内。

以往，年轻人毕业的选择星辰大海，是外企、金融、互联网大厂……五花八门。如今体制特别特别香。

即使中国顶尖学府北大的毕业生，今年也有800人成了选调生。作为对比，过去10年，北大选调生的总数也才1400人。

具备深厚经商传统的浙江人，也都纷纷进体制。今年浙江考公竞争异常激烈，65：1的难度甚至超过了“官迷”山东的48：1。

甚至在今年9月浙江省事业编招聘中，竞争最大的岗位不是别的，竟然是普通人最忌讳的殡仪服务管理岗，报录比接近1000：1。

最近网上还有个小调查：深圳女老师、深圳男公务员，哪个才站在相亲鄙视链顶端？

这我不好说，但他们俩凑一对，绝对是“天仙配”——连天上神仙都羡慕的配对。

前段时间，深圳中学再次引发关注，最新招聘的17名理化老师中，16名是清北等顶尖名校的博士毕业生。

深中赶紧解释：没有没有，我们不还有1个清华硕士嘛！

为什么短短几年，年轻人的择业观会发生如此翻天覆地的变化？

除了互联网大厂996、教培行业双减之外，住房也是个因素。

能拿年薪三五十万的年轻人毕竟是少数，大部分人拿着不到一万的月薪。根据智联招聘的数据，2019年北京白领的平均月薪是1.15万元，全国最高。广深杭等热点一二线城市，基本在一万以下。

照此计算，扣除每月五险一金、三千左右的房租、几千元的外卖、日常开销、约会支出，已经所剩无几。

而深圳南山外国语高中给出的待遇是：解决编制和深圳市户口，保障教师过渡性住房。

知乎一名网友也提到：

其在深圳排名前八的高中当班主任，毕业第一年收入就有35万，还可以住教师公寓，一天三顿饭全免费。

普通人年薪20万，开销15万，只能存5万。深圳老师年薪35万，开销5万，能存30万。

这就是差距，就是真香的原因。

未来的房地产税，可能不仅巩固体制“真香”定理，还有可能诱发一点逆城市化。

我有个同事，她几位朋友都是高学历，在大湾区拼搏了几年，因为大城市生活成本高，纷纷回老家考公务员或者老师去了。

以后新增的房产税可能更会成了一个筛选器。只有那些真正扛得住的年轻人，才能在大城市继续立足。否则北上广深的，就是回到新一线的成都武汉合肥，省城的回到县城。

不过，友情提示：

年轻人想要实现阶级跃升，只有创业这条路。打工是不可能的（包括体制内混日子），这辈子都不可能。

前阵子我在深圳前海参加一个私密饭局，主角是一位在国内很有名气的经济学家。说个观点都经常能上热搜的那种。

在此之前，他是某大型证券公司的高管，风光无限，但后来还是出来单干成立了一家咨询机构。

他这句话令我印象深刻。

所以，有志青年，房子可以买在郊区，房租可以多交一些，但请记得不要忘记了初心，忘记了自己出发的理由……

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/9LzmxFNArG04QUkA3yYj6g

 

房地产利空出尽了吗？

作 者 / 大师兄

编 辑 / 小市妹

以恒大为代表的部分房企面临的债务危机，看似猝不及防，实则早有预兆：中国经济的转型，地产调控的深入，早已预示着行业的黄金时代已经远去，任何冒进都将遭遇严重的挫折。

繁华落尽之后，房地产将呈现一副怎样的面貌？行业投资逻辑又将出现怎样的变化？

结局或许没有那么悲观。

1

至暗时刻

2021年以来，房地产企业债务暴雷风波不断上演，成为中国经济复苏进程中的一波暗流。

首先是曾经的千亿大白马华夏幸福，其债务逾期本息合计高达52.55亿元。随后，泰禾、蓝光等大型房企相继构成债务违约，影响面最广的，自然是行业龙头恒大爆出的债务危机。

房企在债务问题上的困境，深层根源无疑是中国经济转型背景下政策对房地产的持续调控，直接导火索是去年8月“三道红线”的出台。

2020年8月20日，央行及住建部召开房企座谈会，约谈了12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即针对财务指标的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”不得小于1。

按照监管要求，如果房企踩中三条红线，有息负债不得增加；踩中两条红线，有息负债年增速不得超过5%；踩中一条红线，有息负债年增速可放宽至10%。如果全部达标，则有息负债年增速可以增加到15%。

对于高杠杆经营的房地产公司来讲，“三道红线”相当于彻底改写了行业的游戏规则，房企如同被戴上紧箍咒，发展腾挪的空间骤然收窄。

数据显示，今年9月，本是房地产传统的旺季，也是“三道红线”公布后的一周年，全国地产销售面积同比下降13.2%，已经连续三个月负增长，其中房企TOP100单月累计实现全口径销售金额8524亿元，同比下降36%。

与此同时，地产开发投资9月份同比下降了3.5%，是去年3月以来的首次由正转负，地产销售和投资数据都在持续恶化。

在资本市场上，地产股变成了“地惨股”，被投资者无情的抛弃。2020年以来，房地产指数下跌了约20%，是A股市场表现最差的行业之一，同期，上证指数和沪深300都上涨了20%左右。

作为曾经的“宇宙第一”房企，恒大凭借高杠杠迅速崛起，也在新规发布后受伤最重。

债务风险不断发酵，金融机构和购房者出现恐慌，恒大陷入严峻的生存危机，其9月份地产销售相比去年大降90%以上，股价更是从2020年7月份的高点跌去超过九成。

股价持续下跌之下，房地产行业的估值也跌到了历史最底部位置，市场情绪极为悲观。

在2007年行业顶峰时，房地产指数的PE（TTM）曾经超过了100倍，PB超过10倍，而目前房地产行业的PE只有7.4倍，PB0.91倍，甚至不到高点时的十分之一。

行业环境变了，投资者的态度也就变了。

▲房地产行业PB走势  来源：Wind

地产的落寞，财富榜是最好的隐喻。

在新财富公布的2021年中国500富人榜中，没有一个地产开发商跻身前10。排名第八的地产首富左晖，从事的是房产中介业务。

这种现象是2003年以来的第一次，即使在房地产逐渐式微的2020年，前10大富豪中仍然有3名传统地产商。房地产公司在资本市场的持续低迷，是地产富豪财富急剧缩水的主要原因。

事实上，房地产曾经是中国产生超级富豪最多的行业。2007年房地产鼎盛时期，中国前10大富豪中有7位房地产商人，2013年，500富人榜中的房地产商人甚至达到109人之多。但是到了2021年，地产行业上榜人数只有47人，比上一年下降了23%，和高峰期相比，减少超过50%。

繁华落尽，冷暖自知。债务的天雷滚滚之下，地产业似乎再无财富大佬。

2

短期转机

进入9月份以来，管理层针对地产行业的表态非常密集，地产政策的积极信号逐渐出现。

9月24日，央行货币政策委员会召开第三季度例会，首次针对房地产行业提出“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月14日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷，央行、银保监会已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月20日，国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛年会上表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

不仅是房企，居民的住房信贷环境同样在改善。

贝壳研究院近日发布监测数据，10月份90个城市主流的首套房贷利率5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是贝壳监测的房贷利率今年以来的首次下降。

房企自救行动也已展开。通过扩大销售积极回款、收缩前期激进的投资项目、进行债务整合等方式，部分房企的债务困境已有所缓解。

从短期的投资逻辑来看，房地产最坏的时期应该已经过去了，随着信贷的宽松和房地产债务风险的减退，4季度房产销售数据很可能回暖。

在岁末年初之际，经历了大幅下跌的地产股或许会迎来反弹的契机。

根据股市的日历效应，由于排名之争，4季度往往是基金调仓换股的密集期，当年涨幅落后、当前估值较低的行业，有可能成为4季度基金增仓的重要方向。

在基金仓位里，公募基金低配金融地产行业，21Q2基金重仓股中，房地产市值占比相对沪深300超低配为-1.2个百分点。

在新能源等热门赛道估值高企的情况下，估值极低的房地产行业或许会成为部分基金在年底业绩逆袭的重要筹码。

3

长期逻辑蜕变

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。

房产税的出台其实并不意外，这不仅是遏制炒房的利器，也是政府收入转型的重要举措。随着房地产投资增速的回落，政府依靠卖地获得收入的土地财政难以为继，向存量房征收房产税是大势所趋。

房产税酝酿多年到逐步推进，意味着房地产在中国社会的地位正发生巨大的变化。

一方面，房地产不是洪水猛兽，它仍然是中国经济非常重要的支柱产业，即使在经济转型的当下，房地产的行业体量和对上游产业链的巨大带动作用，对中国经济的稳定增长都具有重要意义。

另一方面，房地产关系国计民生，在金融安全和共同富裕的背景下，房价狂飙和行业的野蛮生长必然遭遇舆论和政策的强力制约。伴随着经济转型的持续推进，房地产在中国经济中的占比日益下降，政府对房地产的调控具备足够的底气。

在这种环境下，政策对房地产的调控绝不是权宜之计，但也不是要把行业逼向绝境，而是为了行业的健康平稳发展。政策的初衷，应该是想把房地产行业剥离掉过多的商业属性，改造成民生工程的基础设施行业。

从长期投资的角度上讲，房地产公司的时代红利已不复存在，由于行业不再性感，市场进入存量时代，其业绩和估值都很难有大的提升空间，投资价值和新能源、创新药等优质赛道相比，无疑缺乏足够的吸引力。

但房地产行业并非一无是处，它可能会变成像银行、高速公路等行业一样，更多地是具备公用事业和类债券的属性：高分红、高股息、低估值。未来房地产行业最主要的投资者，很可能是保险、社保、养老金等长线大钱。

▲房地产行业股息率走势  来源：Wind

对于追求长期稳定收益的大资金来讲，经历了充分的风险释放之后，房地产行业中的优质公司，又具备了较高的性价比。

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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  夏虫

这是一个历史性的时刻。

10月23日，第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

这意味着，征收房地产税成为板上钉钉，脚步越来越近了。

尚有讨论空间的是，它将落于何地、何时，以及以何种方式到来。

关于“何地”，智谷趋势曾发过一篇文章，具体探讨了试点城市名单，列出了最有可能的十一个城市：

深圳、东莞、海口、三亚、杭州、宁波、上海、苏州、重庆、济南、淮安。

具体的征税力度有多大？

普通人需要为自己的房产缴纳多少税额？

什么样的房产可以纳入免征范围？

这些也是绝大部分人最关心的问题。

具体的实施细则，肯定要等官方的权威消息公布，但这并不影响各大机构和专家进行推测。

事实上，由于税收必然会触及到多方利益，因此任何一个税收方案都必然存在争议。

在当前形势下，最具可能性的征税方案是什么？

 

先上结论。不同城市，房地产税试点会有多大差别？

按照估算，从单月负担来说，可能会从几十元，到上千元不等，差距相当大。

此前沪渝采用房产交易价格为税基，但现在有了二手房指导价，征收基础大概率会采取市场评估价格。

免征范围将会延续“保护刚需”这一基本思路，结合首套房和人均住房面积进行优惠。目前呼声最高的是按照人均40-60㎡的面积进行免征。

对于住房资源紧张的一线城市和部分二线城市而言，采取40㎡的免征面积概率更大。

而普通二线城市则大概率采取60㎡的免征面积。

同时，将延续沪渝两市的调控目的，主要针对持有多套房产者和高端住宅购买者进行征税。

因此，在房地产税率这一块，将主要采取超额累进方式。例如，上海对于单价低于上年度全市均价2倍的房产，将征收0.4%的税率，反之则征收0.6%的税率。

曾有专家利用相关模型, 运用《中国家庭追踪调查》 (2016) 数据对房地产税税率水平进行测算，发现税率控制在1.05%以内最具有合理性。

结合上述多个数据，不同城市的税率或将在0.4%-1%之间选择。

至于高档住房和“三无”人员购房，重庆依据建筑面积均价是前两年房屋均价的不同倍数，控制在0.5%-1.2%之间。

好，我们按照这些基础数据，来做一个最常见的生活场景测算：

假设一户三口之家，在同一城市中拥有两套100㎡住房，每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据，沿用了上海市此前的“交易价格70%”，以及最低的0.4%税率。

这个表格，显示了巨大的差异。如果在深圳、上海，每个月需要缴纳的房地产税可能高达1200多元，每年超过1.4万元；

而如果在淮安这样的小城市，每个月只需要54元。

在这个情景中，每月应缴税额=（0.7*房屋评估价*除去免征面积后的纳税面积*0.4%）/12。

当然，具体情况还会因为现实复杂情况而有所变动，无非是在这基础上进行加减。

 

为什么会出现如此大的差异？还得从征收房地产税目的说起。

根据政策目标的重要性，可以这样排序：

1.促进共同富裕，缩小贫富差距；

2.落实房住不炒，防止囤房，降低住房空置率；

3.改革财税体质，降低地方政府土地财政依赖度；

第一点很好理解。

在存在贫富差距的当下，手握多套房产的房东，只要搭上了房地产造富的时代顺风车，即可一跃成为富人阶级。

而打工人终日加班，通过大量劳作才勉强换来一套房产。甚至在购房资本积累阶段，还有可能面临房租上涨，被攫取财产的风险。

这显然违背了共同富裕的基本原则。

从这个角度看，很多人赞同实施房地产税累进制，倒逼持有多套房产的投机者，将闲置房产出售抑或是出租。

长期来看，可以改善房屋的利用效率，增加房屋供给，平抑房价上涨幅度。

最后是为地方政府开辟新税源，抑制短视的土地出让炒作冲动，从根本上避免地价大幅攀升。

明白了以上这些，基本上就明确了，开征房地产税的目的从来都不是让房价暴跌。

事实上，在房地产税吹风的同时，官方已经多次定调，刊登在《求是》杂志上的一篇超级重磅的权威文章，以及今天经济日报发布的文章中，两次给出了这样的表述：

要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。

所以，从较长时间来看，核心城市的房价大概率会因为人口的持续流入还是会涨的！对此要有清醒的认识。

至于相关增速，国君宏观给出了一个可能的结果：

没有存量房产税的情况下，未来5年房价年均涨幅可能在5.9%左右，开征存量房产税后，房价年均涨幅在3.0%-3.9%之间。

至于房地产税的试点开征时间，按照10年前重庆和上海的经验，国家是在同意沪渝两地试点的一个半月后，两地正式开征房产税。

据此估计，大概率会在今年底确定试点城市，正式开征则可能在明年初。

 

目前来看，试点十年的上海、重庆案例动静不大。我们需要了解一下原因。

2011年1月，沪渝两地率先进行了开征房产税的试点，但一直被认为收效甚微。甚至连不少上海人和重庆人，也是第一次听闻房产税，竟然在本市已经开征多年。

而此前沪渝两地开征房产税，被认为意义不大的主要原因有二：

一是对于房价上涨并没有明显的遏制效果。

根据统计局数据，上海二手房近十年的房价涨幅为89%，在70个大中城市中位列全国第四，而重庆涨幅为29%，排名38。

即使是从直观房价看来，两座城市的房价也并没有显著低于同等级城市。

数据来源：中国房价行情网

二是并没有为地方政府开辟足够多的税源。

根据国海证券研报，2020年,沪渝两市房产税收入分别为 198.7 亿元和 71.7 亿元,分别占各自地方税收的 3.4%和 5%。

而2020年，上海的土地出让金为2941亿元，重庆的土地出让金为1255亿元，两者之间显然有着不可逾越的鸿沟。

究其原因，还在于沪渝征收房产税的覆盖面积过小，一个主要针对增量房，一个主要针对高端住宅。可以简单理解为，一个为“豪宅税”，一个为“增量税”。

具体漏洞也比较多。例如，针对上海本市居民的首套住房，不论面积大小均不征收；针对重庆本市居民的多套房产，同样不征收房产税。

不难发现，上海的征税范围有悖于公平的原则，重庆的“窄税基”则在事实上袒护了对普通住房的投资需求。

因此，新一轮的房地产税改革，势必会扩大征税覆盖范围。“宽税基，低税率”，叠加累进税制，将会是改革的基本思路。

根据官方披露，试点地区的房地产税征税对象为：

居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这就意味着，对于居住类房地产，征税范围不仅仅是增量房和高端住宅，除依法拥有的农村宅基地及其上住宅以外，所有住房都会纳入征税范围内。

而这就包括：存量、增量商品房、安置房等等几乎所有住房。

当然，政策将会对于特殊人群的特殊情况予以免征。如到达退休年龄而拥有房产的人群，低收入家庭等。

所以上述对于深圳上海月缴纳房产税的金额只是一种参考。具体还是要以后续官方为准。

 

最后，还有一些具体实操上的疑问。

例如，在一座城市拥有多套住房，需不需要进行出售，分散到不同城市布局？

首先要回答，房地产税是否会进行全国联网。从当前多国的主流实践经验，以及我国在这方面的推动进程看来，这是长期来看的趋势。

不过，考虑到房地产税是地方税，最终征收还是城市征收本市房产的房地产税，不大可能因为A市有一套房子，而在B市把房产当作二套房产，进行累进税制征税。

因此，对于持有多套房产者，最好的做法是，异地资产配置。避免持有同一城市的多套房产，尽量在一二线城市的核心地段进行布局。

经济学规律早已阐明，在供不应求的情况下，凡是税收，都可以被转化为房价，转嫁到买家身上。

因此，需求旺盛的热点城市会是长期受益者。

最后，房地产涉及到土地出让金、房地产税、城镇土地使用税等税种。

既然要推行房地产税，那么，这些税负有可能将会精简合并，由此提高税收效率，避免重复征收。

沪渝两地的房地产税，大多用于保障性住房的建设。

根据多国经验，今后，相关税收也将直接作用到城市建设，例如推动教育均衡化。受益的还是普通老百姓。

房地产税的到来，其实不影响楼市的根本运行逻辑。牢牢抓住核心城市的优质地段，才是YYDS。

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/pfHFbWzBNUw_3Ot_qaLEeg