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前天，银保监会主席郭树清，在国务院新闻办公室把大家晃了一个大跟头。

这位房地产行业曾经最大的吹哨人，居然说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望“房地产市场调整太剧烈“。

突然和蔼起来的郭主席还语重心长地回忆起了青春岁月，他说自己当外汇局局长的时候申请房贷用了半年，后来银行房贷发放很多，比例很高。他反复提醒大家，是因为很多人买房贷款是为了投资、投机：

将来万一房价下跌，或者出现其他问题，就是一个巨大的金融危机。

8个月前，他还说押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。过去八个月发生了什么，子姨相信大家都很难忘怀。

3月2日的这场新闻发布会，名字叫做促进经济金融良性循环和高质量发展。前一天，郑州大张旗鼓地发布了提振全国楼市信心的放松限购文件。文件名字和这场会议主题高度重合：

促进房地产业良性循环和健康发展的通知。

再往前追溯，“促进房地产行业良性循环”这个提法的第一次出现，是在去年年底的中央经济工作会议上。

当时我们不知道良性循环是什么意思，现在才明白什么叫定调。

春节后，很多城市陆续下调房贷首付比例、房贷利率和提高审批速度，连痛批房地产行业是最大灰犀牛的人都开始“根本性扭转”了。这一切改变的根本原因都被郭主席前天一句话说清楚了：

对经济影响得太大，还是要平稳的转换。

这两年，郭主席的几次预言都帮大家提前赌对了题，购房客户也很相信他的话。郭主席讲话的第二天，上海一个房产交流群里，有人甩出了中介当天一段惊喜的对话。

上海金桥一套360万的住宅挂牌一年，上周日拉锯几个小时让价一万才成交。现在最低挂牌380万；浦东大华一套1300万的三房，本来打算让二三十万，没想到周日四组客户抢。现在小区最低1380万……

去年客户老说全款一个月做不到：

今年怎么冒出来这么多全款客户。

聊天记录中有人总结说，这次水太大，郭都来给信贷松绑站台了。

其实郭主席的话只是把信号明确了。2月份上海商品住宅成交80万平米，同比上涨了两成。朋友说，去年上海房贷利率最早是4.65%，七月份一下子上升到了5%，现在又下调到了4.95%。

放贷时间也从过去的五六个月，缩短到现在的：

两周左右。

上海的小阳春要来了。

其中一批重要购房客户就是上海去年的引进的人才。最近两年，上海不断放松人才引进和居转户门槛。到2021年，落户数字曲线陡然上升，全年上海落户7.3万人，是2020年的两倍。

其中人才引进落户3.5万人，是2020年的近三倍。

豪宅市场的热度则延续了快两年了。朋友发给我一份开年至今的上海豪宅部分成交记录，九龙仓滨江十八成交单价近二十万、云锦东方二期成交单价二十万、292平融创滨江一号22万、283平米滨江凯旋门成交单价23万等等：

每成交一套，就刷新小区最高纪录。

豪宅市场的火热，来源于一个非常隐晦的信号。今年二月入市的百汇园三期备案价近13万，比去年的二期涨了将近四万，而去年陆家嘴九庐最好的415平米大户型，备案均价才差不多12万。

很多话都不用明说的。

这两天，古北壹号又成交了一套383平米的住宅，价格大约一个亿。因为户型越大越贵，按这个单价推算，485平米的户型可能要奔1.5亿去了。去年这个小区成交的485平米住宅总价还是1.25亿。

朋友告诉子姨，现在想买四五房大户型的太多，预算都不能低于一两亿了：

低于这个预算首先就告别市中心了。

这句话非常耳熟，好像上一个宇宙中心也是这样。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/sPXiO4rnJfOcocBM-nVM8Q

◎作者 | 夏虫

◎来源 | 楼市黄大大（ID  HouseLeader）已获授权

开发商，正在大撤退！

从太原到昆明、南昌，一场巨大的连锁反应，开始席卷中国。

更多的小城市早已岌岌可危。  

这或许是中国房地产史上，规模最大的一次“瘦身”。

以往财大气粗的开发商们，突然开始精打细算，费尽心思把一分钱掰成两分花。

首先使出的一招就是降薪裁员。

有着70万打工人的豆瓣小组《上班这件事》中，地产人们抱团取暖，互相发出致命三连问——

“工资发了吗？年终奖还有吗？今天被裁了吗？

让人泪目的是，看遍各路帖子，这三个问题的回答大多都是否定。

有人哭笑不得地表示，虽然年终奖一分没有，但是对比之下，自己好歹还有个工作机会，没有被裁。

“是不是应该感恩戴德”？

对于他而言，还能够“内卷加班”，可能真的是某种意义上的“福报”了。

惨遭裁员，成为安慰剂的地产人也来发帖了。

这位年近三十的朋友，躲得了年初的第一波裁员，却没能避开年底的裁员。最终，他选择了降薪30%去了物业公司。

确实，今年以来，房企大规模裁员的消息一直不绝于耳。

最少的裁员比例都是20%，高者甚至去到了50%。

图源网络

那些幸运留下来的地产人，也只能眼睁睁看着到手的工资不再增长。

薪智研究院的报告显示，地产开发、建筑设计等在内的地产建筑业，在2021年第四季度的涨薪率降至2018年以来的最低水平，1.91%。

不仅如此，2021年地产建筑业的年终奖环比还罕见下跌12.21%，这是自2016年以来的第二次负增长。

楼市的暖春来了，但地产人还身处寒冬。

同样被房企大规模抛弃的，还有三四线城市。

这在房企的组织架构调整上，可以看出明显的趋势。资金紧张的房企，直接裁撤掉三四线区域，极为常见。

比如，2021年10月，阳光城就进行过人事调整及区域合并，上海大区吞并成渝区域，浙江大区则合并了陕甘区域、云贵区域。

这还不算完，就在今年1月份，阳光城再次合并了津冀区域、山西区域、北京区域。

与之形成鲜明对比的，是拥有超级都市圈的大湾区受到优待——

金辉将原华南区域分拆为珠三角区域和东南区域；

华润置地将大区部门从13个精简为9个的同时，还单独新增了深圳大区。

万科郁亮在“黑铁时代”的万字发言中也提出，“如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。”

“收回番号”“架构调整”的形式表态背后，是实打实的金钱流向。

事实上，房企们已经不再在三四线城市花钱拿地了。

据统计，三四线城市国有土地使用权出让收入在去年上半年还在增长，但1-7月份累计同比增速转负，全年同比猛降14.1%。

拿地少了，也更便宜了。其成交溢价率前高后低，上半年平均溢价率18.0%，下半年6.7%。

即使政策暖风频吹，2022年开年，这一数据也没有好转。

2022年1月，三四线城市土地市场持续下行，土地出让收入同比下降41.4%，溢价率降至3.4%。

宏观的数据背后，是一座座小城即将穷疯的冰冷现实。

四川南充，2020年同期嗷嗷卖地，锤子一砸，260亿元哗哗进口袋。晃眼一到去年，只有可怜巴巴的60亿，剩下一个零头；

山西省会太原，去年年到手的卖地钱，从476亿暴跌到138亿；

云南省会昆明，去年年前11月才卖了870亩商住用地——然而，2020年，昆明统共卖出了8456亩商住地，硬生生少了一位数，又是大三百亿的钱没了；

江西省会南昌，2020年还拿着623亿的钱，去年只收到209亿……

穷啊，实在是穷！一掏裤兜，竟比自己的脸还要白净。

更吓人的是，考虑到房企的债务集中到期高峰仍未过去，2022年三四线可能会更冷。

根据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币，为近十年来的小高峰。

而在刚刚到来的3月，房企们还有近600亿元的债券即将到期。

房企不敢拿地，实在是三四线城市房子已经卖不动了。

以常州等41个三四线城市为样本，2021全年商品房销售呈现断崖式下降。从8月开始，单月同比降幅一直在30%-60%之间波动。

一个残酷的现实是：

基于“棚改”膨胀起来的三四线城市，楼市从一开始就不扛打。

当调控来了，三四线城市也最先被“祭天”——

据国海证券，去年6月份开始，三四线城市的商品房销售面积增速就开始转负，到了8-12月份，降幅全部超过-30%；

然而，二线城市的增速直到8月份才开始转负，到10月份甚至开始回温，同比降幅分别为-24.6%、-10.6%、-7.7%；

一线城市更是坚挺无比，2021年全年的销售面积同比增长20.8%，到了12月，北京上海的二手房网签数甚至环比上涨了30.7%和19.6%。

当春风吹了，三四线城市的楼市又依旧找不到状态——“啊？回暖了？”——

除夕到年初五，当上海的售楼处的门槛被买房人踏烂时，二线样本城市商品房成交面积已经悄然爬到了2.3 万㎡，相较去年春年假期同增 33.5%，市场回暖明显。

与此同时，三线样本城市的成交面积仅为2.1万㎡，与去年除夕到大年初五相比下滑 57.1%。

这些城市，宛如一块上了热锅的注水猪肉，无助又可怜。

这就是当下，不少地方疯狂松绑调控的真相。

开发商已经急得原地打圈嗷嗷叫，什么法子都使出来了——

半价甩卖、降首付比例、首付分期，甚至是0首付都重出江湖。

这个场面，真真像极了十年前街边的两元店，挂满了横幅，“走过路过不要错过”“清仓跳楼白菜价！”“做完今天，明天就走！”

说这么多，只求你“买一套吧”。

除了本地刚需，或许就只有跑一单赚一单的外卖小哥会买了。

就连本地“接盘侠”，都心有余而力不足。

从2014年开始的棚改去库存，让拆迁户们一夜暴富开始，这些城市的房价就开始蹭蹭往上大涨。

2016、2017 年，三四线通过棚改货币化去库存1.4、1.8亿㎡，占销售面积的 15%、17%。

龙岩，福建的一个普通地级市，房价接近1.3万/㎡，比长沙都高。

就连山东的日照，河南的洛阳，福建的三明这些不出名城市，房价统统破万。

再小点的县城，如济宁的汶上县，房价最低的房子，也已经去到了8000元/㎡。

还有网友现身说法：国家级贫困县，房价从四千多一路涨到七千多。

就在大家瞠目结舌的时候，一位来自浙江的网友轻而易举地获得了这场“十八线县城房价”的比赛冠军——

“老家在浙江贫困县，之前看了个新楼盘2w＋。”

这些地方，高房价的底气如今已经荡然无存。

棚改结束，本地刚需消耗殆尽，同时没有更多的人口涌入，房价却已虚高。

难怪，最精明的房企们会选择撤退。

 

 

放眼望去，一场巨大的连锁反应开始了。

被开发商所抛弃的小城市，只能一条路走到黑。

例如，山东日照这个小机灵鬼，就因为一次骚操作出了圈。

12月24日，日照的土拍现场，一家国企硬生生在没有任何竞争对手的情况下，四次自我抬价，总共加了一个“小目标”，最终豪掷10.8亿拿下了一块地。

这块地的最终楼面价冲到了1.51万元/㎡，直接创了个日照单价地王，生猛得很。

然而，这地块周边的楼盘价格也就一万出头，甚至不超过1.5万元/㎡。

未来这块地，不得卖个2万元/㎡才能收回成本？届时又有谁会来买单？

最有意思的是，这块地的竞得单位全名叫“日照市人防资产运营集团有限公司”，其母公司为日照城投集团有限公司。

嚯！说白了，就是自己左手倒右手。

看穿了这一层，就不难想明白，究竟是这块地值十亿，还是地方政府财政缺口需要这么十亿了。

不过，就算是引发了全网刷屏嘲笑，日照方面还是比较硬气，在接受采访时，表示“竞买人相关操作并不违反程序”。

玩程序，确实没人玩得过他们。

大盘凉凉下，三四线城市跌得最凶。未来，类似的骚操作也绝对不会少。

而当下，我们能见到的，就是各种怪状——

河北霸州，截至去年12月25日前供应90宗地，流拍了37宗，仅仅落袋14.3亿元。

到了2021年10月，霸州就撑不住了，开始对各个街道下死命令，要收上超过3亿的“非税收入”。

于是，一场轰轰烈烈的罚款运动席卷了个体户和中小企业。

街上卖糖葫芦的，店里头卖烧饼的，无一不被逮住罚款。

人们突然发现，当房子不好卖了，就连卖煎饼的也要为之负责。

今年年初，河南平舆县又传来消息，由于财政困难，该县农业农村局已经拖欠一企业1700万元的服务费，足足三年。

最后，被企业怒而告上当地法庭。

法院只好表示要“顾全大局”，而不查封对方账户。

去年12月23日，鹤岗正式成为全国第一个财政重整的地级市，连公务员都停招了。

……

越来越多财政无法自给的小城市，正在批量诞生。

在这些城市里，体制内还香吗？

当开发商都抱团开始逃离这些城市，你还有什么理由留下来接盘呢？

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/M4AIfKw8bQSbyEzv8dZsNg

 

北京亮马河畔的京城大厦内，负一层电梯旁有一间小咖啡店。

 

这个小咖啡店现在可能是附近烦恼密度最大的地方。最近几个月，经常有满脸风霜的中年男女，进来零零散散地稍坐，脸上是散不去的愁容。

 

他们是来等楼上放行的通知，接到通知，保安才会让他们上楼，去 30层的ZX信托办公室。

 

本来这栋大楼的门禁没有这么严格。上周四下午五点多，一位穿着黑色羽绒服的单亲妈妈，出现在30层。她也是来要债的。

 

她在ZX买的300万元的信托产品，年前逾期了。钱很大一部分是跟亲戚借来的，产品逾期后，她哭诉自己给儿子交学费的钱都没了。

 

ZX信托给出的方案，是先兑付5%。在小咖啡馆来来往往的投资人，没有一个能接受。连续要债无果后，趁身边人不注意，那位单亲妈妈掏出一小把药，塞到嘴里。

 

120很快把她送到朝阳医院。大概两个小时后，她脱离了危险，独自离开医院，消失在北京料峭初春的夜色中。

 

她的信托产品投资抵押物，是广州恒大足球场。

 

前年，恒大公布了一组金灿灿的莲花图片。广州南郊，一个长得可可爱爱（奇奇怪怪）、能容纳10万人的体育场即将拔地而起。包叔的好友兽爷给球场起了一个昵称：

  

金莲。

 

据说这个体育场要投资120亿元。建成后，它将力压世界著名的巴萨主场诺坎普：

  

成为世界规模最大、档次最高、座位最多的第一大足球场。

 

负责足球场概念构思和方案审查的人，是武汉钢铁学院毕业、对于大有无限执念的皮带哥。当年他一掷亿金拿下那块地，扭头就通过ZX发了信托产品。

 

足球场配套的公寓恒大冠珺，是在广州大学城体育场开盘的，当天就卖了4000套公寓。

 

一年后，恒大总部从深圳搬回了广州。“金莲”的主人，也悄然换成了广州的国企。

 

 

1

 

 

徘徊在小咖啡馆的，除了金莲的投资人，还有世茂深港项目的投资人。

 

2017年底，世茂用240亿元的天价，拿下了深圳深港国际中心项目。这个项目不仅价格昂贵，拿地条件也非常苛刻。

 

项目基本没有规划住宅，自持比例超过一半。首期必须包括一座600米的超高层、五年内整体必须完工、保证项目运营后年营收不低于600亿。出让条件还写，要在三年内引入100家国内外知名企业。

 

但世茂依旧甘之如饴。据说，许荣茂亲自出山，为拿下这个未来宇宙中心的地标项目，找关系谈合作。

 

2020年年中，投资人们在ZX信托深港项目总额87亿元的融资推介中，看到了中国楼市的神奇。

 

项目自身造血能力非常恐怖。规划的13万平方米的一期公寓，总货值62亿，仅仅开盘五六个月，就成交了22亿。这中间还经历了席卷全国的新冠疫情。

 

看着后续还有二期公寓等待开盘，大家信心十足。

 

仅仅两个月前，太子湾湾玺项目开盘，深圳一位土豪一早被薅起来，坐上中介的奔驰300直奔售楼处，到门口发现已经排了200多个背着香奈儿、缠着爱马仕的土豪。

 

这也是一个公寓项目，最便宜的一套要近三千万，最贵要半个小目标 。虽然是公寓，但太子湾那次售罄用时仅三个半小时。

 

往前一次的开盘，湾玺项目售罄仅用了8秒。比久经考验的雷政富同志还要快四秒。

 

除了兜售公寓，和恒大一样，世茂深港项目通过ZX，和无数信托投资人发生了连接。而世茂投资人的数量和金额，要比恒大金莲项目都多。

 

现在，财务成本让世茂喘不过气来。世茂朋友对包叔说：

 

一天一辆顶级豪车。

 

今年春节后，再路过深港国际中心项目的工地，已听不到里面施工的声音。

 

以前，就算在大运城打篮球的中介，都能看到施工人员忙得热火朝天。后来有消息说，ZX信托的深港国际中心产品违约，项目无法网签，178套房产被司法查封。

 

深港国际中心从开盘到现在两年时间里，公寓一期只网签了三分之二。投资人和购房客户都被架在了半空。

 

去年，世茂还被地产人视作民企之光。转瞬间，他们就摇摇欲坠了。

 

就在最近，世茂集团副总裁兼华北区域董事长刘辉、世茂股份高级副总裁张杰离职了。刘辉的职位，将由世茂华中区域董事长仲小乐接任，而仲小乐留下的空缺，将由助理总裁兼运营管理中心负责人瞿刚填补。

 

刘辉是在2013年加入世茂的，效力世茂近十年。去年，世茂山东区域董事长陆术东、华中区域董事长秦华、西部区域董事长牛伟星纷纷离开，浙江区域董事长谢琨也上调到了集团。

 

放眼望去，世茂区域上的老人，已经不多了。

 

 

2

 

 

昨天，银保监会主席郭树清说，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转：

    

泡沫基本撇清了。

 

这个春节，上海和北京楼市成交都很好。上海七天成交了六万多平，同比增长近一半。那一周，深圳新房和二手房成交量分别是：

 

0套和1套。

 

包叔的好友兽爷对这两个数字，可真是太熟悉了。

 

深圳学区天花板的百花片区，有房子的降价达到百万。而八卦岭片区已经从最高时候的十三四万一平米，跌到了：

 

七八万一平米。

 

很多深圳中介一边看着公司北京同事一个月卖三百多套房子，一边看着自己身边的同事转行，去送外卖、卖二手车。

 

深圳的朋友说，这一年中介的流失率大概有四五成。相比于高峰期，成交价普遍降了十到十五个点，而月二手房成交量，更是只有巅峰期的十分之一。

 

2021年5月以后，深圳最后一批炒房客也消失了。他们曾经拿着大笔现金，去旧改项目从村民手中整栋买回迁房，然后分开卖。

 

这种炒房方式兴盛于2019年底，好处是以旧改前期的农民房，换回开发商给的红本商品房，以此变相规避了购房名额限制。

 

以前很多外地人和没名额的人会接盘，投资公司转手挣差价。但随着旧改开发商相继暴雷，价格回落，这些投资公司成了深圳房价最高位的接盘者。

 

 

3

 

 

泡沫撇清了，有些地方政府却坐不住了。2月15日的郑州市经济工作会议上，市领导亮出了对房地产的分析判断：

 

郑州房地产市场遇到一些小困难，将来不会有大问题。

 

领导的判断是建立在数据分析基础上的。郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策，鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。

 

包叔看了一下，郑州每年的高校毕业人数为25万人左右，2018年的一份大学生就业报告显示，郑州的大学生毕业留存率只有10.9%。想把20万大学生留在郑州，显然需要更猛的药方了。

 

果然，昨天郑州成了全国第一个全面放松限购限贷的城市。包叔觉得，这只是开始。

 

去年年底的中央经济工作会议后，领导对房地产行业作出诠释，房地产是支柱产业。上周住建部领导也说，房地产要为：

 

促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

 

已经有很多年时间，我没有看到中国第一大产业被这么赞美了。

 

前几天，国家金融与发展实验室发布了一份《2021年度中国杠杆率报告》，包叔反复看了好几遍。

 

报告提到中国居民部门的杠杆率，从2000年不到5%，增长到当前的62.2%，是各部门中增长最快的，当前已超过多数发达经济体，与日本较为接近。这其中，房地产资产，在居民总资产中占比约三分之一。

 

报告说2019年，中国法拍房的数字是50万套。去年，这个数字增长到160万套。

 

去年，金融部门领导说过，押注房价永不下跌的人，最终会付出惨重代价。现在看，它的确以一种超乎我们想象的力度和代价，来了。

 

只是所谓的“代价”，有的是曾经不可一世、仿佛在印钱的开发商；有的是违约断供的家庭，有的，是在小咖啡馆独自消化着这一切的信托投资人。

 

中国财政部原部长楼继伟半个月前打过一个比喻。他说开车遇到红灯，我们知道大概还要40秒钟变绿灯，碰到绿灯知道多少时间转红，一切都有规则，有预期。

 

不能一个红灯半小时，一个绿灯又半小时。

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· 钟伟 | 文 

 

某些打拍子喊口号式的歌曲之所以得以流行，并非因曲子多流畅优美，而是匹配了公众如此这般的音乐审美。同样地，一些中国经济和楼市问题的段子手式解读，也并非其含有多少逻辑和理性，而在于迎合了广泛的牢骚情绪。

2017年3月，以“房住不炒”为核心，展开了建立楼市长效调控机制的持续治理；2021年下半年，中国楼市调整明显加速。

以此短文，我们用尽量浅白的方式，直面三个常识问题：

一是中国房价为什么贵？

二是现在房子是过剩还是不足？

三是地产是否构成金融泡沫？

房价为什么高？

大多数国家可能都苦恼于高房价，中国也不例外。但中国高房价的根源有其特殊性，即房价的含税费率非常高，至少在50%以上，如果70个大中城市的商品住宅价格在1万元/平米，则其中至少5000元是地价及各项税费。剩下的一半才是建安、配套、财务成本和开发商利润。

中国GDP的含税费率略高于20%，通过GDP含税费率可观察到地方GDP的掺水程度，地方政府GDP含税费率越低，其GDP掺水越厉害。烟草专卖等的含税费率最高，据说2000多元一瓶的白酒，其酒体及包装物成本不到百元，余下的都是巨额税费和企业利润。高房价根源在于高税费，把房屋做成类烟草产品了。

那么，为何房价的含税费率如此之高？

这可追溯至28年前的分税制改革，地方和中央财权事权框架的重塑，一度使地方几乎失去了主体税种，2003年之后逐渐推开的土地招拍挂制度，极大程度地补充了地方财力，甚至渐有“土地财政”的戏称。

2003年至今，地方财政累计约210万亿元的支出中，约1/3依赖和房地产相关的税费，可用地方财力对土地税费的依赖度则更高。换句话说，脱离了土地财政，很难想象地方政府在过去十多年能支撑下来。

因此，中国高房价根源在于高税费率，高税费率的根源在于土地财政。脱离了土地财政，地方政府很难有足够财力去支撑基建配套投资和产业园区投资。

如果要再努力探寻高房价的其他因素，或许可归结为居民的高储蓄率。同样两个月薪万元的年轻人，每月积攒3000元的节俭者，显然比每月存不下钱的“月光族”，能更快地接近获得“房奴”资格的门槛。

这些年轻人在购房时能不能得到父母的资助也很关键。可怜中国父母和孩子，他们以不及欧美1/5的收入，创造了逾30%的储蓄率。而西方家庭储蓄率通常低于10%，父母也几乎绝少资助子女购房。

从这层意义上说，不宽裕的国人以家庭组团式的节俭，托举了中国房价。

现在看来，房地产开发已高度内卷化，开发销售毛利润率已降至15%-20%，开发商也从中国富豪榜退潮多年。近年来就业和收入的艰难使居民储蓄率锐降，“五个钱包”尽显囊中羞涩，水落石出的是，高房价直指高含税费率，并暴露土地财政难以为继的尴尬，解铃还需系铃人吧。

房子究竟够不够？

有数据告诉你说，中国城镇居民人均居住面积约40平米，如此三口人大多住在宽绰的120平米之家了？数据与常识不符。有学人在开发商供职时，以诸多研究反复证明房子不够，离职了即改口称房子已普遍过剩。此一时彼一时的风向转得让人无所适从。

房子够不够，并不复杂，看三个因素。

第一个因素是，2000年以来，中国人口从12.6亿增至14亿以上，净增1.5亿人。

第二个因素是，20年以来，城镇人口增逾5亿人，我们经历了一波城市化城镇化的狂飙。

第三个因素是，2003年之前建成的老破小房屋，确实绝大部分已不适宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不难发现，大部分城市会有老旧城区、老破建筑、边缘化地带中老居民构成的“昨日之城”，许多建筑已成危房，或接近建筑寿命。走在这些黑灯瞎火、人气衰败的废墟之地，我常常心怀悲凉，城市繁华的新中心已在远方，老旧城区的拆迁改造太过昂贵复杂，甚至连打工仔都不会租住在此。这些曾装下了约5亿城镇居民的老旧建筑，至少有一半以上已不适合人居。

以上三项相加即9亿人，这些人至少需要3亿套住宅。

满打满算地，开发商累计提供了约2亿套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合计住宅供应总量约2.7亿套。房子够不够，不同人出于不同认知和目的，会给出千差万别的结论。我以为房屋供求总量紧平衡，结构有失衡。一二线仍然不够，四五线甚至更下沉则越宽松甚至局部过剩。

令人啼笑皆非的一个故事，就是7套房子论。该说法声称，等爷奶公婆辈、父母辈离世之后，现在的孩子们将户均拥有7套房子。解构一下，假设爷奶辈75岁，父母辈50岁，年轻人20多岁，“7套房论”的意思，其实就是25年后爷奶辈尽皆离开，留下4套房；50年后父母辈尽皆离开，再留下2套房，加上孩子已有的1套，7套！这无非是说，25年内中国丧失4/7的人口。26～50年内再丧失2/7的人口，最终50年后中国仅剩2亿人口；也无非是在说建筑不老，50年也不成垃圾。中国房子够不够，千人千说，但“7套房论”可能太过拉低灵长类思维下限了。

楼市酿成金融泡沫？

许多热议指出，中国房地产可能要挟了中国经济，可能酿成中国金融的系统性风险。考虑到建筑建材、开发物管、家居家装等从业人员近7000万人，考虑到房地产及其相关产业对GDP增长的贡献率，无疑房地产将很大程度上影响经济增长。而房地产和金融稳定，则更引人注目。

但此事本质上也没有那么复杂。

我们可以将涉房融资分为对购房者的融资，和对开发/建筑等企业的融资两大块。中国购房者是很弱势的，能不能有资格购房，能不能申请到贷款，能不能摇号选上中意的房子，都是听天由命的事情，将来要不要缴房地产税，也未可知。

许多人觉得节衣缩食为买房，委屈，其实全球皆如此，月薪买表，年薪买车，终身辛劳买房。目前中国家庭欠银行约70万亿，人均5万元，不可谓不沉重。但其中房贷约40万亿，增长温和；另外17万亿和13万亿为个体工商户贷款和消费贷款，恰恰是后两项在近三四年增长迅捷。

目前中国首套房首付比率不会比30%低，其余购房实际首付比率不会比50%低，以每年发放的按揭贷款加公积金，除以年内成交的新房和二手房，中国购房者的杠杆很难超过50%。

这折射出在中国做“房奴”的门槛何其高，非极端情况下银行承担的断供风险并不大。富人理财、穷人借贷、中产供房，似乎是三大刚需。

那么借给开发商、涉房相关产业的贷款或融资有没有风险？有的。但并没有传说得那么险恶。

一是房地产开发是讲究周转率的，以商品房年销售额的1.5～2倍去估算涉房实际融资余额，可能更接近真相。

二是地产企业资产负债结构相对简单，尤其是土地储备和在建项目占资产端主角，加之苛严的账户管理，开发商容易被金融机构拿捏。

三是对开发商压降杠杆，人人喊打敢打也已多年。如果不走“五龙治水”的合成谬误之路，地产金融避免成为灰犀牛风险的机会是比较大的。

一些知名企业家不断说，中国经济不能再走修桥铺路盖房子、喝酒吃药拼教培的老路了！要高新科技不断创新。确是良苦用心。事实则是，即便欧美，也是居民衣食住行的传统消费、各类造城铺路的传统产业，挑起了GDP增长80%～85%的大梁，产业转型创新终究总是少数企业、企业家和优秀人才的选项，并且是要承受时间和市场煎熬的未卜选项，而难以成为普罗大众的选项。

楼市是否要挟了经济，酿成了系统性风险，终究是个能否理性地给房地产一条生路的事在人为的事情。

为什么我们不愿意直面楼市的一些常识？也许就在于有意无意地淡化甚至回避问题，寻找一些为自己开脱痛苦的简单借口。近年中国楼市让人悲摧，很大程度上是中产们职场内卷、挣钱艰难、就业不易所致。房价持续上涨让人痛苦，并不意味着房价下跌就能让人愉悦，房价普跌甚至可能造成更大痛苦、更多难以预知的社会问题。

力避政策和市场或黑或白的极端化，寻求楼市的良性循环和健康发展之最优之策，已日益迫切。

• 作者为民生加银基金首席经济学家。

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zTKVKFQDFqe05i7X4WU02g

 

1

这本来是一个热点。

 

无奈我在海南出差，一直没法抽出时间去写这个事情，忙完调研之后，终于有时间静下心来去理解这件事情。

 

如何看待万科？

如何看待黑铁时代？

万科如何看？

其他房企如何看？

 

如何非常透彻的去理解万科这些话，是一门艺术。  

 

前几天，万科的一份宣言一战封神，席卷了整个地产圈，让所有从业者为之一振。表面上看，万科所有的言论都是对自己说的，要么生，要么死，没有中间状态。

 

很多人也围绕这个巴拉巴拉说了一大堆，但是我相信，如果你对万科的手段有非常充分的了解，如果你对市场的残酷有非常充分的了解，你就应该知道：

 

这些狠话哪是对万科说的，明明是对其他房企说的。

万科怎么可能是猎物，万科才是真正拿枪的猎人，而且是非常饥饿的猎人。

 

2

我相信，大家都知道非洲大草原。

 

不管你有没有去过，哪怕你只是在电视纪录片去看，也一定非常清楚，整个非洲大草原的生存法则，是非常残酷的，尤其是旱季。

 

对所有动物来说，都是一场生死考验。

 

处于食物链顶端的狮子，需要捕猎更多的事物。

 

处于食物链中端的豹子、鬣狗，向上捕猎狮子，向下捕猎野牛野鹿斑马小象等。

 

处于食物链底端的野牛野鹿斑马小象，只能求全自保。

 

谁跑的最快，谁就能活下去。

 

如果狮群中，有狮子抵挡不住十几只鬣狗的攻击，也必然会丧命；

 

如果鬣狗抵挡不住狮子或者大象野牛的攻击，也必然会丧命；

 

如果野牛野鹿斑马小象抵挡不住狮子、鬣狗的攻击，也必然会丧命。

 

自然法则之下，从来没有永恒的王者和弱者，只有活下去才是所有人的目标。

 

难道恒大华夏幸福阳光城不是掉队的狮子吗？

 

难道碧桂园万科+国央企不是幸存的狮子吗？

 

难道活下去的中小型房企不是幸存的鬣狗或者斑马小象吗？

 

难道濒临死亡的野牛野鹿斑马小象不是掉队的中小房企吗？

 

非洲大草原，一场旱季就是一场你死我活的斗争。

 

那么房地产，如此环境中也在进行一场你死我活的斗争。 

 

 

3

开年很不顺，都在吃SHI。

 

雅居乐大降价。碧桂园大降价。

 

世茂被摆在了案板上，任由宰割。

 

建业大裁员、架构调整，先活下去。

 

正荣，或许成为下一个阳光城花样年。

 

前一段万科郁亮的讲话，开头第一句，就充满了杀机。

 

2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

 

还有一些话，说得比较狠：

 

外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。

 

去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。

 

今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。

 

缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。

 

我只是把其中最关键的一些截取给你看，剩下的都好理解。

 

很多人对于万科的理解还是停留在了“难”上，甚至都停留到了嘲笑房地产的“黑铁时代”，房地产市场一天不如一天了，是不是可以偃旗息鼓了。

 

如果你真的是这样理解，只能说明你心地善良。

 

换个表述是：你比较傻。 

 

恰恰相反，万科吹起了冲锋号。

 

整个房地产市场的容量也就17-18万亿，增量绝对减少，增速绝对放缓，这是一定的，这样的结果就必然意味着存量博弈。

万科多吃一点，其他房企就必然少吃一点。

万科胖一点，其他房企瘦一点。

万科过的越好，其他房企过得越差。

不是万科的错，而是市场的错。

 

4

万科，一直很鸡贼。

大家可以想一个问题：

2008年，万科喊出大转折的时候，恒大是不是差点死掉？是不是有一大批房地产企业死掉？

2016年，万科喊出活下去的时候，是不是万达差点死掉？是不是现在依旧有大量的企业还在挣扎于三道红线？

 

2022年，当万科喊出“缩表”、喊出“生死战、没有中间状态”的时候，你觉得最危险的是万科，还是你自己？

 

凡是看热闹的，死得最快了。

 

但凡万科预料到市场的风吹草动，就必然采取一些措施去执行。

比如大降价。

比如收缩战略。

比如裁员。

比如降低融资成本。

比如扩张业务。

举一个最简单的例子。

同样是4家楼盘，万科，以及A、B、C。

万科售价18000。

A品质口碑都差点，16000。

B品质口碑都是最好，20000。

C本地企业口碑正常，17000。

那么问题来了，如果市场极差，那就必须倒逼着万科回款，但是想要在这么差的市场中回款，解决的办法只有一个：

降价。

为了回款，万科一口气干到了15000，直降3000。

如果这样，一定会逼死周边的楼盘。

因为这个板块的销量就400套，原来每家销售100套（最理想的状态），但是现在万科自己一家吃200套，剩下200套三家去分，肯定吃的少了。

本来品质口碑就差的A会不会死掉？

本来品质口碑最好的B绝对高位站岗。

本地企业口碑正常的C，一定会回款压力较大。

这样的案例还少吗？

2008年的万科是这么做的，然后被人砸了售楼部，其他楼盘死不死？其他房企死不死？业主闹不闹？

2021年天津南站的楼盘中，周边都是18000，正荣直接干到了14000，其他楼盘死不死？

2021年郑州管南，曾经有一个时间点，正常价1万4，只有融创均价1万1，最低不到1万，价差至少3000，其他楼盘死不死？

最关键的是，这些都是市场行为，谈不上恶意降价。

我相信，你肯定见过碧桂园的大降价。

我相信，你肯定见过恒大的大降价。

我相信，你肯定见过融创的价格战。

这一招，屡试不爽。

 

 

5

好，既然你明白了。

 

如果万科的讲话，只是让你意识到万科的危机，而没有丝毫预料到自己的危机，那么我觉得没有危机意识的房企，确实该死。

 

楼盘如此。

房企如此。

业主如此。

 

因为万科讲话，既是讲给自己听的，更是讲给对手听的。

 

尤其是对手，一定要好好听，一定要好好琢磨万科下一步做什么，因为万科做什么，就意味着你必须做什么，而且必须做得更快、更靠前。

 

只有比万科跑的更快才能活下去。

 

我觉得，对于万科的，永远要相信一点：

 

1、 难、缩表、黑铁时代，是说给万科自己听的。

 

2、 这些话更是说给竞品听的。

 

我相信，碧桂园的杨老板肯定知道，恒大的许老板肯定知道，华润中海的掌门人肯定也知道，华夏幸福荣盛阳光城的老板都知道。

 

也就是说，所有老板都非常清楚。

 

不管现在春风得意还是一时沉浮，难应该是共识。

 

所以，难不是问题。

 

最大的问题是如何做。

 

或者说，如何做也不是问题，因为这些都是战术，不是战略本身，对于房地产的掌舵者而言，现在会继续纠结一个项目挣多少利润？如何打造精品项目？如何拿了多少地？还会围绕在这些细枝末节上吗？

 

如果还是，这些房企必死，也该死。

 

最关键的是，万科背靠深圳地铁，背靠优质贷款，现金流相对很健康，不担心这个问题，但是：

 

今年会不会降价？

今年会不会拿地？

今年会不会收购？

今年会不会更多的联合开发？

今年会不会更多的跨界发展？

今年会不会向其他房企输送更多的人才？

 

都有可能。

 

 

6

1、难是共识。

 

2、甭管青铜时代，还是黑铁时代，活下去最重要。

 

3、活下去是万科的唯一目的，只要不犯法，什么手段都能用。

 

4、那么，降价可能，并购可能，抄底可能，最危险的肯定不是万科，而是万科之外的房企，而是可能高位站岗的业主。

 

5、如果你是房地产老板，如果你是房企员工，如果你的对面就是万科的楼盘，我相信你一定会有危机意识。

 

6、其他房企亦是如此，买房难，卖房难，工作难，收入难。

 

7、以上观点，与君共勉。