​万科说了大实话：其他房企要么生，要么死

 

1

这本来是一个热点。

 

无奈我在海南出差，一直没法抽出时间去写这个事情，忙完调研之后，终于有时间静下心来去理解这件事情。

 

如何看待万科？

如何看待黑铁时代？

万科如何看？

其他房企如何看？

 

如何非常透彻的去理解万科这些话，是一门艺术。  

 

前几天，万科的一份宣言一战封神，席卷了整个地产圈，让所有从业者为之一振。表面上看，万科所有的言论都是对自己说的，要么生，要么死，没有中间状态。

 

很多人也围绕这个巴拉巴拉说了一大堆，但是我相信，如果你对万科的手段有非常充分的了解，如果你对市场的残酷有非常充分的了解，你就应该知道：

 

这些狠话哪是对万科说的，明明是对其他房企说的。

万科怎么可能是猎物，万科才是真正拿枪的猎人，而且是非常饥饿的猎人。

 

2

我相信，大家都知道非洲大草原。

 

不管你有没有去过，哪怕你只是在电视纪录片去看，也一定非常清楚，整个非洲大草原的生存法则，是非常残酷的，尤其是旱季。

 

对所有动物来说，都是一场生死考验。

 

处于食物链顶端的狮子，需要捕猎更多的事物。

 

处于食物链中端的豹子、鬣狗，向上捕猎狮子，向下捕猎野牛野鹿斑马小象等。

 

处于食物链底端的野牛野鹿斑马小象，只能求全自保。

 

谁跑的最快，谁就能活下去。

 

如果狮群中，有狮子抵挡不住十几只鬣狗的攻击，也必然会丧命；

 

如果鬣狗抵挡不住狮子或者大象野牛的攻击，也必然会丧命；

 

如果野牛野鹿斑马小象抵挡不住狮子、鬣狗的攻击，也必然会丧命。

 

自然法则之下，从来没有永恒的王者和弱者，只有活下去才是所有人的目标。

 

难道恒大华夏幸福阳光城不是掉队的狮子吗？

 

难道碧桂园万科+国央企不是幸存的狮子吗？

 

难道活下去的中小型房企不是幸存的鬣狗或者斑马小象吗？

 

难道濒临死亡的野牛野鹿斑马小象不是掉队的中小房企吗？

 

非洲大草原，一场旱季就是一场你死我活的斗争。

 

那么房地产，如此环境中也在进行一场你死我活的斗争。 

 

 

3

开年很不顺，都在吃SHI。

 

雅居乐大降价。碧桂园大降价。

 

世茂被摆在了案板上，任由宰割。

 

建业大裁员、架构调整，先活下去。

 

正荣，或许成为下一个阳光城花样年。

 

前一段万科郁亮的讲话，开头第一句，就充满了杀机。

 

2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

 

还有一些话，说得比较狠：

 

外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。

 

去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。

 

今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。

 

缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。

 

我只是把其中最关键的一些截取给你看，剩下的都好理解。

 

很多人对于万科的理解还是停留在了“难”上，甚至都停留到了嘲笑房地产的“黑铁时代”，房地产市场一天不如一天了，是不是可以偃旗息鼓了。

 

如果你真的是这样理解，只能说明你心地善良。

 

换个表述是：你比较傻。 

 

恰恰相反，万科吹起了冲锋号。

 

整个房地产市场的容量也就17-18万亿，增量绝对减少，增速绝对放缓，这是一定的，这样的结果就必然意味着存量博弈。

万科多吃一点，其他房企就必然少吃一点。

万科胖一点，其他房企瘦一点。

万科过的越好，其他房企过得越差。

不是万科的错，而是市场的错。

 

4

万科，一直很鸡贼。

大家可以想一个问题：

2008年，万科喊出大转折的时候，恒大是不是差点死掉？是不是有一大批房地产企业死掉？

2016年，万科喊出活下去的时候，是不是万达差点死掉？是不是现在依旧有大量的企业还在挣扎于三道红线？

 

2022年，当万科喊出“缩表”、喊出“生死战、没有中间状态”的时候，你觉得最危险的是万科，还是你自己？

 

凡是看热闹的，死得最快了。

 

但凡万科预料到市场的风吹草动，就必然采取一些措施去执行。

比如大降价。

比如收缩战略。

比如裁员。

比如降低融资成本。

比如扩张业务。

举一个最简单的例子。

同样是4家楼盘，万科，以及A、B、C。

万科售价18000。

A品质口碑都差点，16000。

B品质口碑都是最好，20000。

C本地企业口碑正常，17000。

那么问题来了，如果市场极差，那就必须倒逼着万科回款，但是想要在这么差的市场中回款，解决的办法只有一个：

降价。

为了回款，万科一口气干到了15000，直降3000。

如果这样，一定会逼死周边的楼盘。

因为这个板块的销量就400套，原来每家销售100套（最理想的状态），但是现在万科自己一家吃200套，剩下200套三家去分，肯定吃的少了。

本来品质口碑就差的A会不会死掉？

本来品质口碑最好的B绝对高位站岗。

本地企业口碑正常的C，一定会回款压力较大。

这样的案例还少吗？

2008年的万科是这么做的，然后被人砸了售楼部，其他楼盘死不死？其他房企死不死？业主闹不闹？

2021年天津南站的楼盘中，周边都是18000，正荣直接干到了14000，其他楼盘死不死？

2021年郑州管南，曾经有一个时间点，正常价1万4，只有融创均价1万1，最低不到1万，价差至少3000，其他楼盘死不死？

最关键的是，这些都是市场行为，谈不上恶意降价。

我相信，你肯定见过碧桂园的大降价。

我相信，你肯定见过恒大的大降价。

我相信，你肯定见过融创的价格战。

这一招，屡试不爽。

 

 

5

好，既然你明白了。

 

如果万科的讲话，只是让你意识到万科的危机，而没有丝毫预料到自己的危机，那么我觉得没有危机意识的房企，确实该死。

 

楼盘如此。

房企如此。

业主如此。

 

因为万科讲话，既是讲给自己听的，更是讲给对手听的。

 

尤其是对手，一定要好好听，一定要好好琢磨万科下一步做什么，因为万科做什么，就意味着你必须做什么，而且必须做得更快、更靠前。

 

只有比万科跑的更快才能活下去。

 

我觉得，对于万科的，永远要相信一点：

 

1、 难、缩表、黑铁时代，是说给万科自己听的。

 

2、 这些话更是说给竞品听的。

 

我相信，碧桂园的杨老板肯定知道，恒大的许老板肯定知道，华润中海的掌门人肯定也知道，华夏幸福荣盛阳光城的老板都知道。

 

也就是说，所有老板都非常清楚。

 

不管现在春风得意还是一时沉浮，难应该是共识。

 

所以，难不是问题。

 

最大的问题是如何做。

 

或者说，如何做也不是问题，因为这些都是战术，不是战略本身，对于房地产的掌舵者而言，现在会继续纠结一个项目挣多少利润？如何打造精品项目？如何拿了多少地？还会围绕在这些细枝末节上吗？

 

如果还是，这些房企必死，也该死。

 

最关键的是，万科背靠深圳地铁，背靠优质贷款，现金流相对很健康，不担心这个问题，但是：

 

今年会不会降价？

今年会不会拿地？

今年会不会收购？

今年会不会更多的联合开发？

今年会不会更多的跨界发展？

今年会不会向其他房企输送更多的人才？

 

都有可能。

 

 

6

1、难是共识。

 

2、甭管青铜时代，还是黑铁时代，活下去最重要。

 

3、活下去是万科的唯一目的，只要不犯法，什么手段都能用。

 

4、那么，降价可能，并购可能，抄底可能，最危险的肯定不是万科，而是万科之外的房企，而是可能高位站岗的业主。

 

5、如果你是房地产老板，如果你是房企员工，如果你的对面就是万科的楼盘，我相信你一定会有危机意识。

 

6、其他房企亦是如此，买房难，卖房难，工作难，收入难。

 

7、以上观点，与君共勉。