标签： 房产

       以前提过两大高压线，就业和民生物价，是一切工作重中之重，都触碰不得，否则就会失衡，现在看要增加一条，那就个人杠杆率。
        现在感觉不敢让普通老百姓借钱买房了，怕借了还不起。所以央行才在地产金融政策上反复三令五申，驻马店、深圳建行、广州等地稍微想放松点地产，都被立刻叫停了。大大出乎市场意料，连我都以为要放松点夜壶的。
        这就类似开赌场，又放贷的老板，一开始借点你钱去赌博，老板肯定很开心，赚利息还能繁荣赌场，后面都输得一塌糊涂了，你可能输不起了，可能要拿手指，甚至老婆孩子来抵押，再输就出事了，光脚不怕穿鞋的，赌场会被反噬了，那老板也不敢借了，不割你这个韭菜了，甚至送你点路费和吃饭钱，回家努力工作，过几年再来吧。
        个人杠杆率这一条是以前几十年历史没出现过的，那时很少对老百姓放贷，商品房时代以前，老百姓也没抵押品，没法借钱。那时只有就业和物价两个问题，老百姓吃饱有事做，就没事，这就就是核心管理目标。
        现在有了商品房的载体，就开始借钱了，也自然带来新的隐患，一家三四口，月薪勉强维持生存和房贷，万一有个波动，那都是社会隐患。你看很多铤而走险的人，不是饿的，就是被债务逼的。哪天你买房，还不上房贷，银行天天催，你怎么办？你也会铤而走险。
        老百姓吃不上饭，没工作做，还不起债务都是天大的问题，对社会稳定都会产生负面影响，从这个角度看，也可以理解央行和现在的政策了，为什么都新冠了，还不刺激地产，还要不要GDP了，可把地产商和中介急死了。之所以如此，是因为可能要触碰国本了。这比什么GDP重要一万倍，文鼎压倒一切。

     有网友提到，不刺激地产，就业还是不行。红线碰了就电死，不碰可以找其他办法啊，比如去农村大发展，去考研，绕着走。

      当然了，不让你涨，也能不让你大跌。实在让选择的话，东莞给了个结论，年度新房涨幅不能超过5%，下跌不设空间。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/WStCaRb1MaRp4xhucyqULA

 

最近在和一普陀中介门店的店长聊天

我说最近感觉市场开始热起来了，你们生意好点了没有

 

说到这本来嬉嬉笑笑的气氛感觉突然断了，店长回头看了我一眼，说：“市场确实都热了，但是自从真如的项目开盘之后，我们这边的生意就没抬起头来过。”

 

“这么夸张？不是上海二手房和一手房的成交比是3:1么，一个盘就影响到你们了？”

 

“但凡想买这里二手房的，至少都会去售楼去看看，然后你知道，在案场他们总有各种理由吸引客户下单。”

 

“可是你们门店不在真如啊，区域客也会被吸引。”

 

“是的，未来五年我的生意都会被真如府影响，大量的二手房会因为一个一手项目无法脱手……”

 

“另外，我记得这个盘可以卖五年……”我突然想到

 

“是的，我做好了五年的打算，不知道二手房业主们有没有。”

 

嗯

 

二手房好卖不好卖，都要看一手房的脸色，二手房的客户有多少，也根据一手供应而改变，在今年这个特殊的时间点，二手市场出现了一个变数

 

现在二手房的命门，其实就是一手房

 

 

01、欢迎来到楼市存量残杀的时代

 

一手对二手产生干扰的本质，是因为虽然市场开始活跃，但是上海这个城市的总需求没有发生改变

 

当人群总量稳定，客户阶层稳定之后，市场整体的购买人群数并没有发生本质变化

 

人群数量没有变化的同时，购买力却在提升，因为新增购买力不存在的时候，市场主力购买来自置换

 

所以客户对于买房的心态就变了，以前是卖二手选一手，现在是抛二手抢一手

 

大家仔细想想品品这句话

 

过去的用户对于一手还是二手没有明确的偏好，置换的理由要么地段要么面积，所以二手一手因为供应量的差别总是保持2.5-3的比例

 

但是伴随着行业经历了20年的周期，二手房的折旧已经成为了必须要面对的问题

 

上海老破小的占比超过7成，这成为一个非常夸张的数字

 

当这些比例没有大量的外来导入人口消化的时候，内部客户的互相推诿嫌弃变得越来越明显

 

如果把楼市当成一个池子，池子里的用户深谙产品力之痛，拼命想要换到一套好房子

 

所以从2019年开始，楼市就进入存量残杀的模式，一手房快速的浮出水面，二手房互相残杀，次新房和品质二手房把老破小踩在脚底

 

新增需求不破，这个命门就不会破，一个区出现一个一手房的项目，这个区的客户都会闻风而动

 

今年的普陀、徐汇、静安、闵行……这里的二手房都会被一手房所干扰

 

 

02、而把这个基本面夯实的，来自舆论气场

 

各位有没有想过，虽然上海二手房的成交量远超过一手，但为什么调控一手房就可以调控整个楼市

 

其实很简单，因为一手房有造势能力，但是二手房的量虽大但都是均匀的散落在不同区域，个体的感知性不强

 

所以在上海楼市全面回暖的底层我们看到的是，一手的回暖因为供应量的增加，而二手的回暖来自房东的退让

 

房东为什么要退让，因为房东要抓紧时间买一手房

 

所以在二手市场，购买者感受到的价格依然可谈，或者说认定的小区里，价格下滑更多的我就选哪个

 

在这样的趋势下，一些可能看上去不是很明显短板的二手房的流动性就开始急速下降

 

周末我去看了浦东绿城的热门二手盘，市场抛盘量极低，因为品相好，几乎出来一套就被买一套，但是有一套房子仅仅因为临路，总价比同款低了10%也依然没有去化掉

 

不仅如此，这套房子挂牌已经满满一年了

 

我问中介为什么会这样，中介小哥给的答案也很真诚：

 

总价过了千万的二手房，用户可以选择的范围太多了，所以对待二手房就极度的挑剔，因为他并不是必须选择你，这套房子临的并非什么大马路，噪音影响也还好，但是对于客户来说就是明显缺陷，不是必须要选，那为什么要选

 

是啊，如果不是必须要选，那为什么一定要选

 

这就是大量的二手房面对的近况，高总价的和一手房比没产品力优势，低总价的和同类老破小比拼价格

 

这就是二手市场未来20年都会面对的困境

 

伴随着城市的发展，地段的优势又被逐渐的拉平，二手房的困境会陷入……绝境

 

很多人觉得上海一手房的供应量会越来越少迟早进入二手房的世界，

 

但是现实是，今年看来没有，未来五年似乎也没有

 

 

03、一手最后把二手逼到墙角的，还有一个小心机

 

这个小心机算是路人皆知了，就是如今所有一手房都清一色在用的，控总价策略

 

是的，一手房的单价一定会比二手房要贵，但是单论总价却不一定

 

最近普陀和徐汇两个热门楼盘的单价都站到了十万元的梯队，但是总价都清一色对外说着一千万以内可以住内环

 

喊出去之后果不其然，区域内的土著蜂拥而至

 

一千万换来的是还住在同区，但生活品质能够变天

 

客户总量不变的前提下，抢客户就变得赤裸，操盘手纷纷喊出了内环上车盘的逻辑，这样的口号虽然失了楼盘调性，但却真实的知道目标客户要什么

 

住在区域内老破小的客户，卖掉自己的房子，加一点的首付款差不多都是六七百万，而在内环内寻觅房子的外区客户，预算也差不多在一千万左右

 

一手房一千万的总价逻辑，加上样板段的威慑力，没办法不让客户心动

 

作为地产从业者，我相信各位90平米的小三房一定都看吐了，但是这样的产品却秒杀市场里70%的二手三房产品。

 

市场库存的三房大多120-140，在这样的面积段下不论单价多么的有优势，大家都会想要不要一定买这个老破小，

 

哦不，是老破还大的房子

 

目前楼盘的供应不论多少面积，都在消灭两房，一切三房起步，而市场上二手房又都偏偏都是两房为主，这样的格局落差也让大量的二手用户开始纠结

 

户型设计一定程度上规避了这个问题，精装修体系又丰富了生活场景，虽然房价一直在涨，但是付出代价也真的不确定哪个大

 

控总价的逻辑不仅干扰了置换，仅有的一些首套客户当然也同样选择一手，因为一手一定可以三成首付，但是二手往往为了填平房东的贷款，首付都会超过三成

 

所以真的有好多人和我说：因为钱不够，所以买一手

 

 

04、最后两根稻草：时间和从业者

 

最后压垮二手房的，还有两根稻草，一个是时间，一个是从业者，都对二手房不利

 

二手房比较复杂的地方就在于解套的过程，往往面对着卖家要还掉贷款才能过去，而买家要卖掉房子才有钱来买的情况，整个交易周期被拖的无限的长

 

这不是问题，但是在如今这样的特殊市场里，时间就成为最大的问题

 

因为一套换一套，房东也是换房才卖房，所以面对想要购买的客户却不一定能够承受对方的付款周期，一次性付款的人群基数也少之又少

 

而随着时间的推移房东同样也开始焦虑，因为他们的房产的流动性决定着是否能够拥有更好房产的流动性，这也让大量的二手房变得比较被动

 

另外据我所知目前一手操盘手对于客户的渴求已经达到饥渴的状态，付款条件也相对包容，时间这个维度对二手房也不够包容

 

另外一根稻草，从业者，也就是经纪人

 

如今所有的中介都开始卖一手房了，渠道盛行的2020年，几乎在中介门口都会放着几个一手房的易拉宝，所有销售都以带看几组一手房作为自己的营收来源

 

对于一手带看，佣金不一定高，但是客户一定更容易成交，有过这么一个数据就是上海一个中介大概半年成交一套二手房，但是一手房极大的提升了他们的成交套数

 

从业绩角度，中介兄弟们都以推荐一手房为核心

 

各位有没有想过一个极端场景，如果所有中介都不推二手房了，那怎么办

 

一个时间，一个从业者，这两个成为压垮二手的最后两根稻草

 

 

05、真的这么夸张？

 

是啊，有那么夸张么

 

当然没有那么夸张

 

二手房还会是楼市成交的主力，整个世道也不会因为这一些行情的变化发生彻底的逆转

 

但是各位朋友啊，行业里万分之一的概率，如果落到你头上就是百分之百

 

如果你在卖二手房，大家可以想一想，要不要看隔壁小区的脸色，要不要看区域内的一手房什么时候开盘，来的客户什么条件是可以接受的，以及到底有没有客户来

 

如果不置换都还好，如果你非常中意的项目在自己心心念念中错过，你又会如何带来自己手上的这套房子

 

大家都很期待未来的楼市政策，很多人也知道房地产此刻的重要性，行业需要新的增量，所以库存都会在增量的带动下慢慢去化掉

 

但是各位记住，所有的增量来自新的土地出让和城市更新，而所有的存量是一手存量，哪怕是政策趋势也不在二手房市场上

 

在房住不炒的逻辑下，大水不会漫灌楼市，所以肉眼可见的二手几乎没有更多的政策红利的倾斜

 

这也是为什么这么久以来一直和大家建议的要换好房子，买二手一定要看品质，因为产品力是唯一一个可以在存量残杀的时代里能够脱颖而出利器

 

二手市场的厮杀会很惨烈，一不留神就会永远陪伴着你，所以写几条小建议给大家参考，如果你要买二手，记得这几个建议

 

1、买半径五公里内最好的二手小区，品质能量场会持续不断的吸引半径生活圈的改善用户

 

2、买最好小区的中段单价段，让改善客户因为高性价比选择你而不是他

 

3、看准户型不要过大，记住和你抢客户的不只是自己小区里的，还有一手盘

 

4、总价过700万了，产品一定不能有明显的硬伤，临路、太低层、暗卫……这些都算硬伤

 

5、学区还会是胜负手，这是除了房子外唯一一个可以让家长昏头买房的理由

 

6、抵充折旧就看物业了，好物业很重要很重要

 

那对于一手房呢，说来也惭愧，根据当下所有房企的产品力，只要控制好总价，依然可以持续不断的从二手市场里掠夺客户

 

所以操盘手们，去老破小里派单吧，效果会好的惊人

 

这也是为什么从去年开始我们团队开始 all in做真有好房小程序的理由，客户对一手房的关注度已经重度超过二手房了

 

 

06、最后

 

2020，对于所有的房企来说都是现金为王的一年，而对于个体来说也是如此，盘整自己的房产，增加房产本身的流动性成为一直要做的工作

 

在这个维度上，有很多选择

 

但是如果最简单的办法就是尽可能的把二手房换成一手，或者是次新房

 

其他的二手房，尽量不要碰了吧，起码在今年

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  齐以和

魔幻的深圳楼市，最近闹心乱象不断。

先是有媒体频频炒作深圳千万豪宅公寓“秒光”、售罄，传出百万元的天价“喝茶费”，随后更是爆出，居然有人用疫情“贴息贷款”炒房，消息满天飞。

疫情之下，经济承受了巨大的压力，央行像走钢丝一样，费尽心机，要把金融活水导入实体经济，坚决拦截通往楼市的渠道。

但在深圳，火热的房价预期下，受不住巨大的诱惑，有的企业主拿了贷款就往楼市奔。

央行终于震怒，铁腕出手！

今天下午，央行深圳中支下发通知，对房抵经营贷违规流入房地产的情况，开展紧急自查！

通知说的非常具体，不仅查经营实体的真实性、成立时间，还直接查“借款人在疫情发生以来新购房产及贷款情况”。

针对性可以说非常强了。

这也说明，用房屋抵押做经营贷款，再流入楼市买房的现象，在深圳已经绝非罕见。

深圳，这个先行示范区，到底怎么了？

过去这一年，深圳风头一时无两。人们不吝溢美之词。

经济学家张五常的话，被媒体一再提起：未来深圳将成为地球的“经济中心”。

去年8月，“中国特色社会主义先行示范区”的桂冠，更让深圳成了风口上的“猪”，飞得越来越高。

反映在房价上，它跑出了绝对一枝独秀的行情。

北上广都在曲折下行，稳中有跌，只有深圳，房价曲线高高扬起。

一线城市近三年房价走势

前几天，国家统计局公布的70城房价数据，印证了深圳楼市的疯狂。

无论是新房，还是二手房，无论是环比还是同比，深圳都力压北上广。

时隔两年，深圳涨幅居然重回全国第一的位置，令人瞠目结舌。

市场连续传出爆炸性的消息，在全国刷屏。

3月7日，深圳某豪宅开盘，推出104套公寓，均价11万元/㎡，总价2000万元起，当晚104套号称全部售罄。

3月13日，该盘又推出14套房源， 4200万起步价，8秒就宣告售罄。

4月5日，该盘推出总套价格2900万元~5500万元，合计54套公寓，半天时间宣布售罄。

要知道，深圳的二手房价格，已经碾压北京，攀升到了全国第一。增速又再跑出第一，怎能不令人咋舌？

然而，疯狂的数据背后，是炒房客的潮水汹涌。

深圳在2月底推出了“惠企16条”，宣布拿出至少30亿给中小微企业贷款贴息，最少贴20%，最高达到100%。

不少人开始钻空子，琢磨用这笔钱来炒房。

他们利用原本支持小微企业、促进消费的政策，套出资金，然后拿去加杠杆，冲进楼市“买买买”。

据中国基金报的消息，有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。

而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

投资客的涌入，快速拉升房价，引爆了深圳楼市，又传导出去，让很多刚需也被搞得非常不安。

中介介绍，不少购房人购买注册满一年的公司，来蹭疫情普惠贷款，这个优惠利率，比正常购房利率还低。

这种贷款，如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司，就可以申请，一般按照房子评估价7成执行。

“如监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。”

深圳楼市的过度火热，就与这种套取贷款、再去买房的操作有关。

“这是深圳，你要相信”。

在“先行示范区”利好的加持下，中介不断渲染，一度让人觉得深圳可以闭着眼睛买。

买房变成了一场大型的杠杆游戏。

长此以往，深圳有变成“先行炒房区”的危险。

当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时，不可忽略的一点是，城中村和厂房才是深圳的基础。

在深圳的房价高地——南山前海那一带，写字楼空置率高，住宅夜晚亮灯率却比较低。

一季度数据，图片来源：戴德梁行

虽然有完善的地铁商超等配套，但办公、居住的人数规模不足，已经呈现出一定的空心化迹象。

就像两个平行世界，高收入群体的狂欢，与城中村青年的迷茫，交织成鲜明对比的画面。

摆在深圳面前的难题，其实很多。

比如，经济增速在放缓，产业升级步伐有所减弱。

从2018年开始，受制于贸易摩擦、P2P暴雷、疫情等背景因素，深圳经济增速显著放缓。

放缓最明显的是工业增速。深圳规上工业增加值的增速，已经从2017年的近10%回落到了2019年的4.7%。

巨头企业的外迁，更是恶化了这一形势。

作为国内首屈一指的制造业龙头，华为自2016年开始，就把研发、制造中心搬到东莞，如今已有上万华为员工在松山湖工作，其中不乏高精尖的技术人才。

位于坂田的华为基地，活力随之下降。

就连华为这样的巨头，也迫于租金、人力成本压力，半只脚搬离深圳，其它企业更是可想而知了。

按2015年以来新崛起的独角兽公司来看，深圳也是后劲不足。

网上有人指出，拼多多是上海的，蚂蚁金服是杭州的，字节跳动、快手是北京的，这些互联网公司的影响力有目共睹。

相比之下，深圳的新锐势力“大疆科技”，目前却只有两三百亿的规模，依然维持在小而美的状态。

科创板这边，深圳企业数量确实很多，专利申请量也常年位列全国第一。

但按市值来看，深圳还不具规模，科创板排在前10的企业中，深圳只占一席，还是做手机的传音控股，被誉为“非洲版小米”，技术含量可想而知。

此外，深圳依然存在公共服务的短板，这是高房价下，容易被忽略的难题。

4月9日，涉及新城镇化建设的超级文件重磅出台，其中就提出：要以常住人口指标来配套相应的公共服务，推动公共资源按常住人口规模配置。

像深圳这样，户籍人口远低于常住人口的城市，会面临更大的压力。

作为全国罕见的常住人口多、户籍人口特别少的城市，深圳的落户比例极不协调。

2018年年底，深圳常住人口1302.66万，但户籍人口，只有454.7万人。若按这一数据来看，深圳落户率仅为34.8%。

（单位：万人，数据来源国家统计局，2018年数据）

伴随而来的，是这座年轻城市可观的“抢人战绩”。

2015年到2019年，深圳五年人口累计净增约266万人，是“网红新锐”杭州（146.8万）的1.8倍。

深圳吸引了天量的外来务工和就业人员，能落户的却很少。

制造业群体有367万人，占深圳市就业总量的35%，却大部分难以落户。那些为深圳发展做出贡献、却受制于学历的务工人员，燃烧了青春，却没法成为真正意义上的深圳人。

高房价，让他们在深圳立足变得更加困难。

按户籍人口来配置的科教文卫资源，也远远跟不上需求的变化。

比如，高等教育方面，深圳只有深大、南方科技大学两所称的上不错的学校，累计13所高校，大部分还是一些学校的分校。10万在校大学生的规模，仅为武汉的十分之一。中小学数量更是远远落后于广州，学位非常紧张。

让人尴尬的还有医疗。

图源DT财经

深圳三甲医院数、病床数，在特大超大城市阵营中并不占优势。据DT财经数据，每千常住人口医疗机构床位数方面，深圳在36个主要城市中垫底，广州、北京和上海则依次排在第23、25和26位。

深圳的高房价，还有一个原因：供地不足。

可以说，在深圳面前，全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。

深圳的面积有多小？只有区区1997平方公里，并且城市开发已基本处于饱和，可开发的建设用地极其稀缺。

相比杭州（1.7万平方公里）、 北京（1.6万平方公里）、 天津（1.2万平方公里）、 广州（7000多平方公里）, 上海（6000多平方公里），深圳就是一个小不点。

算下来，深圳的人口密度，是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍，排在全国第一。

同时，深圳的住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）还要低，远低于全国平均水平。

 

供给小，需求大，这就造成了深圳房价居高不下的背景。

十年间，深圳的二手房价格也从2万元/㎡上涨到近7万元/㎡，累计涨幅超过250%。

 

不断飙升的房价，无疑会提前透支这座城市的竞争力。

某种意义上来讲，深圳需要慢慢“还债”。

深圳财政并不缺钱，2019年全市一般公共预算收入3773亿元。这一数字，是广州（1697.2亿元）的2倍多。

所以，深圳不需要依赖土地财政，完全有空间和能力，从容地调控好自己的房价。

当城市越造越大，人口越来越多，教育、医疗提不上去，房价却越来越高，木桶效应就会急剧凸显——人们的幸福感不足，越来越焦虑、浮躁。

今年，是深圳特区成立40周年，作为改革开放的样板间，中国的窗口，全世界的目光都会聚焦这座城市。

拿疫情贴息贷款去炒房，这样的问题若不能杜绝，遗患无穷。

房价日益香港化，但深圳人的平均工资收入，才不过隔壁的三分之一。

深圳需要警惕，房价高企、阶层固化，挤压制造业转型升级的空间，带来产业空心化。这是有深刻教训的。

铁腕整治，也是人心所向。

深圳，绝对不能成为“先行炒房区”。

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Zii7anb4OgxvWt8KFmkybA

要不是没钱买商品房，谁想买Loft。/unsplash

 

当年轻人厌倦了流离和寄居，并试图在这些城市寻找一席之地的时候，Loft反而意外地回归了它寻找自由的本质——尽管它的身上还背负着这样或那样的政策限制。

那些买了Loft公寓的人，现在一定后悔了吧。

 

在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。

 

如今一场疫情的洗礼，经济告急、失业压力陡增的局面，关于Loft的焦虑又增加了一层——

 

在普通住宅挂牌出售激增的情况下，Loft想出手都难，一旦迎头撞上了失业潮，不堪设想。

 

但不想做浮萍还有什么办法？这是饥肠辘辘的加班狗在城中插旗的奋力一搏。现实很残酷，决定脑子的除了屁股，还有钱包。

那些买了Loft公寓的人，现在后悔了吗？/unsplash

Loft的大坑，都挖在灰色地带

 

普通人对于Loft的了解，基本也就停留在“上下两层、没有学区”层面。

 

事实上，对Loft动过心思的人，应该都留意到绝大部分后面都会跟上公寓两个字。公寓和住宅，听起来好像没什么区别，都是住人的地方，甚至前者还自带一种时尚气息。

 

而这种含混，正好给了Loft野蛮生长的空间。

 

早期，公寓本就是从住宅中分离出来的一个概念，是住宅的一个类型。

 

在住房紧张年代，在不同程度上共用一部分生活空间是公寓的特点，所以也被称为非套型住宅，最具代表性的就是上世纪在中国城市随处可见的筒子楼，以及今天仍然常见的学生公寓和职工公寓。

 

筒子楼里，是小人物的故事。/图虫创意

 

时间来到新世纪，随着房地产市场的发展，住房紧张的情况得到缓解。一些地方对于公寓的界定标准，也从套型改成了日照时间。这就催生了很多户型完整，但是朝向不太好，躲在小区边边角角的公寓。

 

除了产权证上会特别注明，这类公寓其他都与普通住宅一致，所谓的70年产权公寓，就是这一时期的产物。

 

2012年，新的《住宅设计规范》正式生效，土地用途又成为了区分住宅和公寓的新标，公寓也就此被彻底踢出了“住宅”的范畴。

 

2012年以后开盘的Loft公寓，都坐落在商业用地之上，所以严格来说，我们所见的“商住两用”口号，也仅限于使用层面——住户可以把这些房子当家，但在性质上，却不属于住宅。

 

多年的老北漂应该都听过“北京像素”的名字，位于朝阳和通州交界，是全北京最大的商住Loft楼盘，9800套房子里容纳着三万北漂。

 

2009年，刚开盘的北京像素一平不到两万元，一年后，北京开始限购，不在限购范围的北京像素价格一路走高，最高时候破了七万元。遥想世纪之交的2000年，这儿还是一片庄稼地。

像素房可供北漂安放尊严和梦想。/图虫创意

 

那段时期，公寓作为曾经住房紧张的产物，摇身一变成了青年生活方式的一种象征，自由、开放、DIY是它身上的标签。当然，改造也不是总能那么随心所欲的。

 

2013年，《长江商报》就报道了武汉多处楼盘打着“一层办公、一层自住”“买一层得两层”等广告语销售层高达5.2—5.7米的商业地产房型。

 

结果相关部门在抽查其中一处楼盘时，发现地产商将“买受人的房屋仅作商务(办公)使用，买受人使用期间不擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”写在了合同里。

 

2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，本意是为了扶持住房租赁市场，减少商业用房空置的情况，同时缓解部分城市的住房压力。

 

结果众多开发商趁机将商业用地按照住宅设计，然而这类“商改住”都是“类住宅”，并没有真正申请修改土地用途，而是按照商办标准通过验收、二次改造成住宅类产品。

 

类住宅损害了购房者的利益。/图虫创意

 

不久后，限购也压不住北京的房价，在2015年年底限购的基础上，房价开始跳涨，半年内几乎实现五成的增幅。

 

这时候，不限购的“商改住”自然成了最后的上车机会，2016年，北京一城商住项目成交量高达6.6万套。

 

次年，北京出台了“326新政”，叫停“商改住”，严格限制商业住房的使用。

 

很快，其他一线城市也纷纷跟上，以Loft公寓为代表的商住公寓迅速降温。从香饽饽变成了烫手山芋，“北京像素”的开发商中弘股份也一夜间跌落神坛，负债累累。

 

Loft会降温，但我们的买房热情不会降温。/unsplash

要不是搞艺术，谁想住阁楼

 

听上去洋气的Loft，诞生之初也没有多高大上。

 

Loft的本意，是指在屋顶之下、存放东西的阁楼，源头最早可以追溯到19世纪末20世纪初。以印象派为代表的先锋艺术家不被市场认可，只能藏身于屋檐下空间极小的阁楼之中。

 

看看梵高、胡安·格里斯等人在这一时期的作品就能发现，都是以小画居多，一大原因就是空间狭小，施展不开。1919年，徐悲鸿去法国学画的时候，也是找了处阁楼容身。

 

二战以后，欧洲遭受重创，先锋艺术的重心从欧洲转移到了美国。曼哈顿岛西南端，以格林街为中心，占地不足0.17平方英里的SOHO区成为Loft文化真正意义上的发源地。

 

这里现在是充斥着画廊和奢侈品店的高端社区，但在上世纪五十年代，则是城市空心化之后充斥犯罪和垃圾的无主之地。

 

价格低廉、空间阔大的废弃厂房吸引着占全美三分之二的纽约艺术家，来这里寻找生活和创作的空间。

纽约SOHO区的铸铁建筑。/Andreas Praefcke

 

不过，这种改造天然处于非法状态。

 

按照土地用途，这些工业或商业用途的建筑不能以住宅或艺术工作室的形式出租。

 

为了避免政府的商业税或直接驱逐，艺术家们尽可能地保留了Loft的原始面貌，只根据生活和工作需要作最小改动，以便随时跑路。

 

因而直到今天，Loft文化中仍然保留有强烈的工业风元素。

 

1961年，一个叫“艺术家租房者”联盟的组织在纽约成立，他们通过联合知名艺术家并将自己的作品从画廊和美术馆集体撤出的方式进行抗议，要求纽约承认他们的合法居住权，控制该地租金的合理增长，强调“居住是一种权利，而非商品”。

 

抗争持续了二十年，一直到1982年，《阁楼法》（Loft Law）被补充到纽约的住宅法中，允许艺术家使用这些工业空间作为工作室和住宅。在《阁楼法》尚未通过的七十年代，房地产商已经留意到了这片蓝海市场。

 

Loft 最初聚集了众多年轻艺术家。/Urban Omnibus

 

在房地产商的包装下，Loft被建构为一种充满艺术气息的时尚生活方式：高挑的天花板、大窗户、工业怀旧风、与艺术家为邻，原来种种不得已的缺点反而成了新卖点。

 

继郊区的“瓦尔登湖”式生活之后，Loft成为中产们追逐的又一风潮，房价的攀升也使得该社区的成员结构迅速中产化，真正的艺术家纷纷被迫搬离。

 

上世纪末，Loft就已进入中国，但要谈到Loft在中国的流行，则绕不开2007年的那部现象级电视剧——《奋斗》。

 

电视剧里，佟大为饰演的陆涛破产后为了还钱把原来的房子卖了，住进了女朋友米莱她爸的闲置仓库。一番折腾之后，仓库被改造成了Loft，并取名为“心碎乌托邦”。

 

剧中人变通的无奈之举，却在国内引起了一阵Loft风潮。可以说，Loft这一居住形式，正是凭借着《奋斗》这部剧在中国年轻人心里种下了一颗“乌托邦”的种子。

 

“心碎乌托邦”Loft的原址是一个餐厅。/《奋斗》

 

北上广，爱买不买

 

政策的风口几经变动，但还是很多人趁着风浪稍微停歇时短暂的政策空窗期，义无反顾地跳进了Loft这个大坑。

 

即使足够幸运，买到了可以住人且不是违建的Loft公寓，那些Loft公寓经常被诟病的问题，诸如40年产权、商水商电、首付比例高、只能商业贷十年、入住人员混杂、无法落户、上下楼梯不便等问题仍然无法避免。

 

可话说回来，如果Loft真的这么糟糕，为什么还会有人买？

 

拥挤脏乱的旧式公寓。/ 图虫创意

 

买房无非两种目的，自己住，或者投资。

 

如果是跟风买Loft公寓来投资，那确实容易化身韭菜。公寓的转让税费在15%到20%之间。就算你不卖，想租出去当房东也不划算。

 

虽然一般来说，相同地段的公寓售租比都要高于普通住宅，但对比今天的房价，多少还是显得有些杯水车薪。

 

简单点说，租金不仅覆盖不了月供，如果房价够高，可能连通胀都跑不赢。

 

而且长期处于灰色地带的商住楼，政策风险极大。比如之前的北京像素，一夜熔断，小区里17家中介全部跑路，有业主屯了好几套房子准备发财，结果却走上了天台。

 

《裸婚时代》的小夫妻俩，最初就住在自家的阁楼上。

 

种种风险也压低了Loft房型的流动性，业主连降数十万元甚至上百万元也没能出手的案例比比皆是。

 

浏览网络上的讨论就不难发现，力挺Loft的房主，相当一部分是位于一二线城市的年轻白领，他们购房时对投资的考虑较少，而是纯粹以自住为目的。

 

且不说大城市掏空全家六个钱包都不一定能拿得下来普通住宅，单单是购房资格都能让年轻人等出中年危机。

 

在资金和限购的两面夹击下，不限购、相对便宜、50平小户型能当一百平用的Loft公寓，自然就成为了年轻白领没有选择的选择。

 

买不起普通住宅的年轻人只能选择Loft。

Loft公寓消费的背后，还有着女性购房者崛起的身影。

 

这些Loft公寓的户主，往往独身且短期内没有结婚计划，职业较为自由，与宠物相伴，有着对精致生活的追求。

 

这一趋势也反映在大数据中。有房产平台做过统计，2018年，女性购房者的占比已经接近半数，一线城市单身女性购房者有超过三成选择全款，而在二线这一比例更高。

 

正如作家伍尔夫所说，女人的独立是从拥有自己的房间开始，而在经济和风格个性两个层面上，Loft公寓显然是她们的一大选择。

 

当年轻人厌倦了流离和寄居，并试图在这些城市寻找一席之地的时候，Loft反而意外地回归了它寻找自由的本质——尽管它的身上还背负着这样或那样的政策限制。

 

在那些渴望升值、渴望学区房、渴望面子的成功阶层眼里，包裹着开发商狡黠宣传语的Loft公寓显然不能满足他们的目的。

 

但这是一个人人都觉得自己更聪明而别人更短视的年代，我们最需要的或许不是对Loft本身的松绑，而是对身居其中的年轻人们的理解。

李麑.(2017).纽约 SoHo 的“非法居住者”和半个多世纪居住权的抗争.好奇心日报

柳林知房产.(2019).“永远要火”的商住公寓，有人看它是金子，有人看它是泥土.林知房闻

刘晗.(2017).北京像素：3万北漂的蜂巢，暂时安放尊严和梦想.谷雨实验室

卢宝宜.(2019).为什么地产商喜欢“改规划”.南方周末

小昱.(2019).独立女性的第一套房.叁里河

汪志.(2013).多家楼盘设LOFT陷阱被查，买一得二涉嫌虚假宣传.长江商报

子木.(2019).商住房的骗局，成交量暴跌94%.子木聊房

✎作者 | 曹徙南

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华、黄狮虎

今天，上海又传出富人“抢豪宅”的消息！

“一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。”

手机上，深圳天价公寓“秒光”“售罄”的新闻热度还没散，上海又打起来了，一度让我怀疑人生。

现在的豪宅，都这么“抢手”了吗？

在深入挖掘了这几则新闻的幕后信息，我才终于明白了，开发商的套路可以有多深。

这类“新闻”我真怀疑是不是策划出来的，只要开发商愿意，有一百种 “炮制”的方法！

雇人排队、少量放盘、捂盘惜售、长期蓄客、虚假成交……招式数不胜数，一不小心，就会被带偏节奏。

更何况，刊发这些消息的，还是有官方背景的媒体。

中国楼市的魔幻现实，逼得你不得不练就一双火眼金睛，看清楼市不容易。

今天看到一则消息，4月13日，上海“顶级豪宅”碧云尊邸开始认筹，认筹金600万起，房价1700万起！

豪宅太抢手，引发“一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。”

这是现场图，你看看“土豪”们的样子：

一群人排着松散的队伍，有人叉着腰，有人倚在栏杆上，有人低头玩手机。

4月13日，网传上海某豪宅售楼处门口排起长队/图源：中国xx报

这低调的着装，这年轻的发际线，跟你黄大大在楼下超市排队买菜时，相去不远。

话说这慵懒的样子，就差手里拿一把瓜子，边排队边晒太阳了。

我一查消息来源，是中国xx报在微信公众号刊登的头条文章：

《上海太魔幻！最高一套8000万，戴口罩排队抢豪宅，竟然打起来了！贫穷又限制了我的想象》：

然而，文中关于“打人”“排队”事件真实性的来源，居然都是来自网友爆料。

做过记者行业的朋友都知道，对一家官方媒体来说，这种操作思路有多么神奇。

该报道引用微博网友消息，称认筹现场有人打架

不久前，深圳的豪宅也传出了类似的“秒光”新闻。

4月5日，深圳豪宅公寓“招商太子湾湾玺”开盘，推出的公寓单套总价2900万起，共54套。

新闻号称“开盘半天全部售罄，吸金约23亿元。”

报道称这是第3次秒光。前面已经两次“秒光”：

3月7日，该盘推出70套公寓，2000万起步，当日售罄。

3月13日，该盘推出14套豪宅公寓，单套4200万起步，8秒售罄。

看到这里，你黄大大只想说一句：

开发商，你敢不敢一次性把所有房源拿出来“秒光”试试？

事实上，该开发商的这批房源，都是去年11月18日取的预售证，一共有225套房。

根据深圳住建局主办的深圳市房地产信息平台，截至今年1月底，项目共卖了29套房。

好，我们假设开发商宣称的3月7日、3月13日和4月5日分别卖出70套、14套、54套，都是真实成交，共计138套房。

——至少也还有58套房没有拿出来卖。

分批次，每次放出一点来卖，难怪每次都能“秒光”、“售罄”，你这是逗我玩呢？

事实上，这类“秒光”“售罄”的新闻，之所以能飞快传遍网络，有一个重要的原因：

“权威媒体的背书”。

你黄大大一查，发现不得了，原来这些新闻的“策源地”，也有中国xx报的影子。

4月5日，中国xx报微信头条发文《太疯狂！深圳豪宅2900万起，54套又”秒光”！贫穷再次限制了我的想象力……》

文中不断强调，全部售罄、“不接受退房”、8秒售罄、火爆售罄。

3月7日，也是中国xx报微信头条发文《太疯狂！刚刚，深圳又火了！2000万起步，土豪戴着口罩去抢房！》

这两条新闻的主角，居然都是上述的深圳楼盘：招商太子湾湾玺。这豪宅是有多火，才能连续登上头条！！！

再往上翻，还有不少类似的新闻。

比如，去年2月他们的另外一篇文章：8000万一套被“秒光”！深圳超级豪宅开卖：多套超1亿被认购，“贫穷又限制了我的想象”。

我觉得，不是“贫穷限制了我的想象”，而是贫穷限制了我的操守。

关于“秒光”“售罄”的消息源，要么模糊交代，要么来自开发商的销控表。

这些新闻不断刷屏，你都怀疑自己活在一个魔幻的世界。

更何况，土豪戴口罩抢房是出自权威媒体，被全国转载，自然铺天盖地。

比如上海排队抢房的新闻，介绍了楼盘稀缺、地段价值好、配套高端等特点，还附上楼盘的效果图。

报道里的表述是这样的，你细细品：

“迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区”。

“以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。”

“1000余套风格各异的独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、大平层花园洋房。”

……

图源：中国xx报

还有对深圳豪宅的这篇报道，也直接贴上了房地产商的宣传海报：“当天推售可享受折扣98折，即2900万能便宜58万；准时签约再享有99折。”

这是不是和开发商合作策划的稿件？这样的稿件真实性如何？

 

真的要打一个大大的问号。

 

尤其是在疫情之后，深圳、上海频频刷出了“抢豪宅”的信息，也让市场对中国楼市的预期发生改变。

说好的“房住不炒”呢？看到这样的新闻，铁定有很多人想奔着深圳、上海去了。

退一万步，即使这些全部都是真实发生的“事实”，也是完全可以策划出来的。

开发商都是老司机。

常见的套路有：雇人排队、少量放盘、捂盘惜售、蓄客假成交等……

比如雇人排队。这个最好操作。出钱请人来排队，人为制造抢购气氛，刺激购房者加快入市。房价涨涨涨，开发商就赚得钵满盆满。

相关新闻，一搜一大把，“托”的价格都从100元/天，涨到300元/天了。

开发商雇人排队新闻

其实，这种套路还是很容易看出来。

就像上海的这条新闻，排着队打起架来也是很迷。稿件自己也交代了，排队没用，得先预约。

既然没用，“土豪”们为什么要打架？难不成是提前助兴活动？

还有一种套路是少量放盘。开发商取得预售证后，并不会一次性放出所有房源，而是分批次，每次放少量房源，然后再把之前已经蓄好的、有强烈购买意向的客源约到现场来，想以此制造“抢购”局面。

这是一种常见的饥饿营销手段。一般来说，下一次的抢购价格会比上一次高。

比如上文提到的这个深圳楼盘，在去年11月18日取得预售证，一共有225套房。

截至今年1月底，卖了29套房，就算后续138套房都是真实成交，还有58套房没有卖出去。

每次放几套房源，这就造成房子紧俏的假象，让购房者更加迫不及待购房。

正因如此，有人提出质疑，深圳太子湾云玺大厦存在捂盘惜售。

4月9日，开放商站出来回应了：他们没有搞捂盘惜售，而是受疫情影响关了营销中心。

“所谓‘秒光’、‘售罄’等消息并不属实。”

开发商都站出来否认“秒光”了，不知道相关媒体有没有觉得“啪啪打脸”？

最狠的套路是，虚假成交。找人把成交量提上去，类似于淘宝刷单，开盘之后还可以退房。

事实上，也有很多网友不相信，这些“新闻”是真的，或者半信半疑。

来，我们看一下这一届网友的水平——

网友评论/新浪微博、中国XX报微信公众号

当然，有些城市的房子确实比较抢手，这也是事实。

今天，国家公布了3月份70城房价数据。北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。

深圳的楼市确实比较热，上海也在微涨，但远没有到火热的程度。

深圳的公寓比较抢手，还有一个原因是限购严格，外地投资客选择公寓作为投资品，实现资产保值增值。

深圳的房产成交量，今年3、4月份同比基本持平甚至下降，远远没有到需要排队买房的地步，更不用说“秒光”了。

明白了吗？

以后大家再看到排队买房、秒光的新闻，别太当真，未必是贫穷限制了你的想象力，更有可能的是：

开发商又在催你去买房了。