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以下为正文

 

今天，不聊楼市走向，因为从2月份到现在已经聊的够多了，而且我的预测已经在一步步的变成现实。现在仍然迷茫的朋友请自觉回去复习。

 

一味的看多和看空都是愚昧的，真正的高手都是在看天！感知风向的能力才是最核心的能力！

 

之前流行一句话：听过很多道理，却依然过不好这一生。我只想说，那是因为你听得那些道理都是错的。

 

今天我想结合2020年当下的楼市趋势，分享给大家一些颇有价值的投资逻辑，以免你再误入歧途：

1

学区房实操法则

 

只要对口入学的政策不变，学区房和非学区房的价差绝不会缩小，只会越拉越大。

 

在老破小房产中，有学区比无学区价格贵50-100%。在新房和次新二手房中，有学区比无学区贵20-50%。

 

一、在自己需要学区但是预算有限时，尽量买面积小总价低的学区房挂户口即可。但如果是投资且长持的话，不建议选择最小面积的学区房，因为这种最小户型由于学区溢价单价绝对是最贵的，但是房型却是最差的，根本不适合人类居住。今后万一学区政策调整了，这种房子价格会大跌。没有了学区加持的极小户型未来将很难出手。

 

所以，纯投资学区房建议选择中等户型、中等总价的房子，未来万一剥离了学区价值，至少还算一套普通商品房，不至于掉价太多，接盘侠也不至于很难找。

 

二、婚后第一套房，一定要买学区房。否则等你度完蜜月，享受最多一年的新婚生活之后，就会立刻被即将到来的生娃压力折磨的体无完肤。除非你们二人都是不争不抢的佛系父母，但只要是略有争强好胜之心，你绝对不会忍心让孩子就读菜小。

 

所以，没必要在买第一套房子时骗自己，其实远大新的舒适远远没有学区重要。

 

三、假如你是二胎家庭，一定要买套学区房。如果说，一个孩子教育的成功可以靠父母的努力和孩子高智商的概率，那么两个孩子都要优秀，好学校的影响将会显得更加的举足轻重。

 

一套你咬牙买来的学区房供两个孩子轮番使用，你的成本要比别人低一半，再贵的学区房对你都是半价！

 

别总把高房价的责任推给社会，让两个孩子都上菜小，才是大人最不负责任的表现。

 

四、去年，教育部发文要求执行“公民同招”，北京、上海、深圳已经在逐步实行这一政策了。未来一定是要向全国推广的。

 

也就是说未来公办小学、公办初中的价值、教育质量和生源素质将会越来越好，而民办学校的“掐尖”现象将会越来越少。所以，未来打算拼民办的家长要及早做好规划，其实，提前买个优质公办小学和公办初中的双学区房将是一个保底和智慧的选择。

 

比如目前在上海，最顶尖最热门的公办学校，需要孩子报出生就在对口学区房中才能直接就读，非常好的重点学校，也至少需要落户3-5年才有可能入学。所以，买学区房没有捷径，早规划、早行动才是第一要义。

2

高房价也需要保护

 

上上周，楼市最大的新闻就是深圳经营贷入市炒房，上周，最大的新闻就是深圳官方出面否认经营贷炒房。

 

其实，在深圳被爆出存在信贷资金入楼市之前，我绝对是最早发觉并揭露这个现象的。我在3月27日的原创《警告：疫情之下，买房逻辑已变》（已丢）和4月4日的原创《楼市，正在暗流涌动》里就曝光过目前这种依靠信贷资金炒房的做法。

 

目前，深圳五部门调查之后的通报结果是：不存在、未发现，没上涨。

 

深圳这种全盘否认的意图已经极为明显了：深圳需要楼市回暖，深圳需要保持楼市热度，调控只会继续松不会再收紧。

 

虽然房价已经全国第一，但还是需要细心呵护！

 

深圳经营贷炒房从发酵到政府辟谣反转，百姓一时间还难以接受。说白了就是，大家对于房价上涨已经充满了巨大的焦虑，急不可待的想要揪出幕后黑手，好不容易抓住了经营贷炒房的把柄，想要肃清整顿后，让房价回归合理，最终却发现一切都是徒劳。

 

最让百姓不敢接受、不敢面对的一幕终于还是出现了：房价上涨根本不是炒房客炒的。

 

这才是民众最担心、最害怕的事情，因为内生性的上涨，根本无法彻底抑制！

 

那些希望揪出炒房客，让房价大跌的吃瓜群众，现在赶紧珍惜有瓜吃的好时代吧，过几年可能连瓜都吃不起了！

3

骨子里的房地产

 

给大家出个题：未来，房价大跌和上涨踏空，你觉得遇到哪种情况的可能性更大？对你个人来说，哪一个令你更无法接受？

 

一个是纸上的虚拟财富，一个是关乎生存的基本权利。答案显而易见是后者。

 

中国是农耕民族出身，几千年来的民族习性就是安土重迁，为土地生，为土地死。对土地财富的热衷是全球独一无二、不可比拟的。中华民族这种特有的对土地的依恋在住房商品化之后，必然会演化成对房产的不断争夺和占有。这种强烈的购房行为也是支撑房价泡沫始终坚挺的最强烈后盾。这也是西方经济学在中国楼市里屡屡败北的根源。

 

你可以仔细想想：为什么我们现在非要把义务教育和房产捆绑在一起，为什么非要把社保医保和房产捆绑在一起？为什么疫情期间，合法租房的房客就要被拦截在小区大门外不让进？

 

如果我们真的可以做到视房产为粪土的话，完全可以用身份证就可以就读最好的小学，去最好的医院享受医保，去高考录取率最高的城市高考。

 

其实，在我们的骨子里，房产就是土地，就是你占有这个社会资源的多寡体现。

 

你可以问问自己的良心，你对房价的焦虑，其实根本不是因为贵，而是因为房价在持续上涨的过程中，与你无关。其实，你根本不是焦虑房价上涨，而是焦虑为啥别人有房而你没有！

 

所以，不要编一个房价大跌的谎言骗自己了，即使你允许，全社会都不允许！

4

屡试不爽

 

疫情以来，全国有10个城市出现了“放松政策一日游”的现象，他们分别是广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。当然了过关的也不少。

 

大家可以想一想，为什么在高层一再重提房住不炒的当下，还是有那么多的城市前仆后继的突破底线呢？为什么在驻马店被约谈撤回之后，还有9座城市非要挑战底线，挑战权威呢？难道他们不怕丢乌纱帽吗？为什么驻马店没有达到杀鸡儆猴的效果呢？

 

因为，放松的城市根本不是猴，而你才是那只猴！

 

接下来，还会有更多的城市继续放松，继续收回。这个游戏玩到啥时候是个头呢？

 

玩到大家都觉得有点麻木了，有点不足为奇的时候，宽松也就悄然间开始了！

 

请相信，在看风向的能力上，地方官员可比你强多了！

5

还能降息多少？

 

从去年8月改革LPR之后，5年期LPR房贷利率降了3次，总共降低20个基点。

 

我预计从5月份到今年年底，央行还会下调MLF和1年期LPR至少30个基点以上，而5年期LPR房贷利率至少还会有20个基点的降息。

 

也就是说到今年年底，5年期LPR房贷利率应该会降至4.4-4.5%之间。那就相当于从原来的基准4.9%下调50个基点，相当于过去的两次标准降息。

 

对于新申请房贷的朋友和计划转换LPR的朋友来说，一定要选择2021年1月1日为重定价日，不要选择你申请房贷和转换LPR满一年后的那天再重新定价。

 

因为今年的多次降息，明年你越早兑现、越早享受越好。

 

另外，请大家别再问我要不要转换LPR，我从去年8月说到现在。总之一句话，除非你利率是4以下，否则一概全部都转！

6

现金为王是最大的谎言

 

疫情以来，很多人都说现金为王。不管是搬砖的砖家还是愤青的键盘侠，都会像模像样的说：别投资，别买房，现金为王。

 

在我看来，即使是在经济危机之下，是否需要留够现金根本没那么重要，这完全取决于你的职业属性。

 

假如你是医生、教师、公务员、央企、国企、事业单位的员工，要什么现金流？要什么两年月供？要什么现金为王？

 

国家稳定就是你最强大的现金流。

 

而对于中小企业主和严重依赖经济环境的服务业和制造业员工，才需要谨慎投资，保证现金流充足。

 

而在全球大放水，央行逐步宽松的大背景之下，如果你工作稳定、收入稳定，还在手里攥着大量的现金，那就是非蠢即傻！

 

总之，疫情之年，你要么努力找工作，要么努力投资，除此之外，别无其它。

 

千万别把网络上的毒鸡汤信以为真，捧着大把的现金，坐等通胀！

7

贷款翻倍

 

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

 

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的的换房摩擦成本。

 

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。

 

房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

 

房产置换的大忌，就是平进平出！

8

合理负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

 

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

 

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最愚蠢的理财方式。

 

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者……

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

 

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

 

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的手段！

 

货币是水，资产是船，你得先有船，才能水涨船高，否则很快会被淹死，就像头图里的星星一样！

  本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ZKlAqS3QdBQ27RKM_IsaFw

2020年4月22日，可以载入厦门房地产历史的一天。

福建厦门思明2020P01地块的竞买中，价格从72亿一路叫到了103.55亿，楼面价超过五万元。刷新了厦门土地的总价和单价记录。

经过了240轮叫价，击败中海、融创、绿城、中骏、旭辉、金茂等一干房企的，是一家名不见经传的贸易公司——上海泰鸣贸易。

这家成立不到半个月的公司，注册资本金只有100万，买了103亿的土地。

上海泰鸣贸易背后是一家香港公司，包叔手贱，去查了一下注册信息，发现老板是黄伦。他是房企中骏的执行董事，老板黄朝阳的大儿子。

直到现在，中骏对外依然否认这是自己的马甲。因为拍卖现场，中骏自己也去了。

上海中海围标事件之后，业界谈围标色变。但这显然不仅仅是围标这么简单，就连厦门规划局的工作人员也说：

“围标”的猜测不太符合逻辑，因为太高地价，对房企自身也不好。

答案就剩下一个了。包叔打听了一下，这个马甲公司，确实还会有新的投资人加入进来。中骏想低调一点，不想让大家知道自己拿下了这个百亿地块。

借用马甲拿地，是闽系和浙系房企前几年已经用烂的套路：

马甲就是壳公司，这样可以把高负债放在表外。

根据研究机构的推算，2019年中骏的权益销售额仅有435亿元，营收只有213亿元。厦门一块地，就把去年一半的营收花出去了。

想刻意低调的中骏，反而因为这个马甲被所有人关注到。这家出身于福建泉州的房企，还是站到了聚光灯下。如果没记错的话，厦门上一个单价地王，也是中骏拿的。

过去几年，北上广深几乎有一半的地王，都是胡建地产商拍走的。中骏继承了胡建地产前辈们的光荣传统。更重要的是，它不是一个人在战斗。

1

2019年1月8日，一场盛大的婚礼在九牧王公司礼堂里举办，刷爆了闽南人的朋友圈。

那是九牧王董事长林聪颖长子林泽恒的婚礼。林家大开宴席，漫天撒币。别人喝喜酒都要凑份子钱，九牧王的员工喝喜酒能领500元红包。

只是那一天，新郎林泽恒的的风头，被一个中老年合唱团抢走了。

婚礼上，泉州鞋服行业的几位老总上台，合唱了《爱拼才会赢》。这些人的身家加起来超过一千个小目标，包括了安踏的丁世忠、七匹狼的周永伟、特步的丁水波、劲霸的洪忠信、利郎的王良星、柒牌的洪肇设、卡宾的杨紫明。

合唱团员中，只有一位不是鞋服行业的老板：

中骏的董事会主席黄朝阳。

黄朝阳是福建泉州南安人，做机械和电器起家，2007年才正式开始做房地产。黄主席一出手，就拿下了泉州的地王，三年之后，他就跑到香港联交所敲钟了。

黄朝阳的崛起，全靠泉州商帮朋友们的帮衬。

中骏上市前最重要的一次运作，是收购福建省海峡西岸投资有限公司。

2005年，泉州的四大家族——安踏、菲莉、九牧王、寰球共同成立了海峡西岸投资有限公司，响应政府号召开发海峡西岸经济区。他们做了一系列楼盘，还用PPP模式，为泉州主办2008农运会造了主场馆。

2009年9月，中骏在上市前夕，收购了海峡西岸投资58%的股份。四大家族积累的大量优质地块，就这样到了黄老板名下。其中包括大型综合体“世界城”，还成了中骏日后进军商业地产的招牌。

第二年，中骏在香港上市，基石投资者中包括安踏丁世忠的一亿港币。可以说，是泉州的朋友们，把黄朝阳抬进了香港的资本市场。

泉州商人的地产龙头，就此横空出世了。

中骏的上市，让黄朝阳成为了泉州商帮的地产领头人。林泽恒婚礼上的那次合唱，是泉州商帮的“长江商学院”。

你包叔翻了翻，发现泉州的大型鞋服企业，几乎都和中骏一起开发过项目，比如下面的几个组合：

其中，中骏和安踏的合作最多，厦门豪宅中骏天宸的背后，也有安踏的钱。不要忘了，安踏的丁世忠，在销售额只有千万的时候，就敢拿出300万元请孔令辉代言。

过去两年，地产行业看闽系，闽系房企看泉商。包叔的好友兽爷说：

你买运动鞋花的每一分钱，将来都会变成房贷，打在自己的身上。

2

资金帮衬只是一方面。上市后那几年，中骏借助这些鞋服老乡的手，拿了很多地。

比如在福建晋江市的利郎创意园内，中骏就拿到了9万平米的项目。

当然最典型的，还数中骏和安踏在河南商丘的合作。

2012年，安踏在河南商丘落户了16条生产线。很快，安踏旗下的房地产公司就开始在商丘开发，拿下了周边的城中村改造项目。

2016年9月26日，安踏董事局主席丁世忠到访商丘，来谈一个更大的项目——安踏体育产业城。陪丁世忠前来的，还有黄朝阳。

丁世忠到访后不久，安踏在商丘的地产开发公司，大股东就换成了中骏。除了开发现有地块，他们后来又联合拿下了云景台项目。

这种“鞋服实业+地产”的拿地模式，是中骏的核心竞争力之一。

中骏开发的商业地产“世界城”中，第一批入住的商户也一定会有安踏、九牧王、七匹狼、利郎。

如今，这种地产和实业企业家的友谊，已经延续到了第二代。

黄朝阳的二儿子黄涛，创办了联合办公空间FUNWORK，其公开的融资信息说投资方包括了中骏、七匹狼和安踏，共投入2亿人民币：

在寸土寸金的北京城，拿下核心地段要支付高昂的成本。创始人兼CEO黄涛从未为此担忧过。

你包叔略微算了下，2019年仅仅中骏参与拿的10亿以上的土地，总价就有320亿，再算上其他地块，起码有500亿。

就算权益金额只有一半，也至少花了250多亿拿地，这已经比去年的收入高很多了。

即便这么高的杠杆，中骏对外宣称自己的融资成本是6.7%。

如果你看起来很轻松，那一定是有人替你负重前行。

3

3月底有一个新闻，在中纪委的要求下，国家电网宣布，下决心退出房地产业务。这条新闻里最精彩的是这个词：

下决心。

没有什么力量，能阻挡钱流向利润最高的地方。在一个电网都在做房地产的国家，就更加不可能阻挡。

央行最新数据，3月新增信贷创历史新高——新增人民币贷款2.85万亿元，同比多增1.16万亿元。M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后，M2降到个位数以来，第一次回到10%以上。

去杠杆两年多，池子里的水又开始加水了。

《潜伏》里说，两根金条摆在这，你告诉我哪一根是高尚的。现在也一样，面前的两根金条，你知道哪条是扩展生产线的，哪条是买房的？

前段时间，深圳招商太子湾湾玺2500-5000万的公寓被三次抢空，开发商不得不出来辟谣：

“秒光、售罄”消息不属实，我们还有六套房源未售。

可获贴息的房屋抵押经营贷，被指为深圳楼市火热的推手。小老板们千方百计从银行把钱套出来，转身就去售楼处刷卡：

政府给企业的救命钱，都被搞去炒房了。

深圳的有关部门很快介入调查，查了两天之后，央行宣布，未发现经营贷流入房地产市场，深圳市中小企业服务局也宣布，不存在贷款贴息资金进入房市。

有过基层工作经验的人可能会明白，“未发现”和“没有”的区别。自己自查报送。不知道你信不信，反正我是信了。兽爷说：

我身上已经背着车贷房贷装修贷煎饼贷了，看看我还能借点什么。

这两天，关于经营贷最经典的笑话是：行长对业务员说，盯紧那个客户，他如果真拿经营贷做实业，那就糟糕了。

这既是笑话，也是残酷的真相。

4

在资金的天堂泉州，这种实业资金流入房地产的情况可能更严重了。有人曾经概括过泉州的金融秩序：

有资金而无资本、有借贷无金融。

泉州的金融秩序，是由“会子”的构成。会子相当于民间理财公司，很多泉州人的钱不在银行，而是交给会子头用来房贷。

包叔看了一下，泉州的鞋服老板们，基本上自家都有小贷公司，七匹狼的小贷公司还在香港上市了。

人来了又走，但房地产故事的主题是从来没变的。

这个行业没有奇迹，上一轮，阳光城、泰禾、旭辉这样的福建房企能迅速崛起，就是获得了福建民间资本的支持。温州房企中梁能够迅速冒出来，也跟温州的民间资本不无关系。

厦门房地产的主力历来就是泉州人。泉州的小老板们把厦门房价抬到了全国第四，泉州的富商，则直接去搞开发了，中骏和安踏只是玩家之一，售价超过8万元的恒禾七尚，是七匹狼自己开发的。

鞋服衣帽这样的制造业，属于政府鼓励行业，尤其在泉州，信贷政策无论怎么调整，他们都可以拿到便宜的钱。

泉州政府几乎每年都会出台政策，要求各级政府引导金融机构，对纺织鞋服企业加强信贷投放，不得将这个行业列入限制类或选择性支持类产业。

给鞋服企业多发信贷的金融机构，还能获得政府的直接奖励。

这些放出来的水，很多时候就躺在企业的账户上，一趴好几年。比如，七匹狼2012年融了17.6亿元，用来优化网络营销项目，七年过去了，实际上只花了4.6亿。

从七匹狼的年报来看，至少有25亿躺在理财产品里面。利弗莫尔说得好，价格像其它所有的东西一样，沿最小阻力线运动。

上海泰鸣贸易，对中骏来说是壳；中骏对于泉州鞋服老板们，不也是壳么？

这两年来，中国的很多商业创新，都是围绕房地产展开的。企业家们有一万种方式把钱放到地产中。很多序曲虽然都高大上，最后落脚点都在房子上。

这是一个所有人都在遍地找壳的时代。深圳现在最抢手的，就是注册满一年的壳公司，在壳的掩护下，可以用房子抵押办经营贷，利息还能获得政府补贴。

海滩上的所有人，都在找属于自己的壳。

只是有人成了蜗牛、有人成了海龟、有人成了瓜子。

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UtQr1H5plu9MOpxB8AoiQA

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来源 | 国民经略

作者 | 凯风

房子对于中国国民有多重要？

近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露诸多房地产关键信息。

调查显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

这说明什么？

其一，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显。

家庭资产平均为317.9万？这个数字超出了大多数人的认知。

实际上，这只是平均数，而平均数往往存在“被平均”的可能。毕竟，姚明和潘长江的平均身高超过1.9米，而大多数国人的身高仅为1.7米。

这背后，一方面存在着资产分布的失衡。

根据报告，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭仅占2.6%。

另一方面，相比平均数，中位数更为切近实际。数据显示，城镇居民家庭总资产的中位数是163万元，比均值低148万。

这一数据仍然不算低，但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强，居民实际可支配财富并没有想象中那么多。

其二，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑：房产占家庭实物财富的7成以上，远远超过发达国家。

数据显示， 我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。

与国际对比，在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。

这些数据再次说明，房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源，也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位，许多家庭财富都与房地产深度捆绑。

房产占比过高，意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速增值，房价持续下跌则财产持续受损，因而有房一族成了房地产体系的最大拥趸之一。

其三，北京、上海、江苏家庭资产最高，新疆、吉林、甘肃最低。

中国城镇居民资产，不仅在不同家庭之间存在明显差异，在不同省份同样存在较大悬殊。

从区域来看，东部最高，东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元，东北地区仅为东部的三分之一。

从省份来看，家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏，最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

其中，最高的北京家庭资产，约为最低的新疆的7倍。

其四，超过4成家庭拥有两套及以上房产，刚需家庭占比不到6成。

数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

住房拥有率96%，户均拥有住房1.5套，这组数据让许多人感到讶异。

事实上，住房拥有率是个统计概念。一个家庭，无论在哪里有房，只要父母有房而无论子女是否有房，都算是“拥有”住房，这就造成统计数据与实际感受的差异。

经过20多年的发展，中国整体住房并不短缺，存在的是结构性失衡：个别大城市商品住房供应严重不足，而部分家庭则又占据了过多房子。

按照黄奇帆的说法，一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统。

以此来看，至少超过40%的家庭不再属于刚需范畴，而超过10%的家庭则步入炒作范畴。

其五，买房加杠杆是常态，房贷占家庭总负债比重高达7成以上。

数据显示，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

这个数据同样不令人意外。毕竟，许多人人生最大的支出就是买房，而买房首付一般只需3成，剩余7成可按揭贷款，贷款期限多为20年或30年，每年都会有大量的还贷支出。

只要现金流不出现问题，收入能够持续覆盖债务，那么这些债务就不存在问题。

然而，一旦楼市出现大幅波动，或者收入受到经济波动影响，那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。

其六，谁的负债压力最大？低收入群体，中青年群体，刚需家庭。

根据调查，部分低收入家庭资产负债率超过了100%，户主主要从事个体经营或其他职业，没有稳定收入，负债却相对较高，一旦遇到意外情况，违约风险较高。

同时，户主年龄在26～35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。

刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出。资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入分别为24.2%、151.3%和33.0%，远远高于平均水平。

这三类人群，一类是缺乏稳定收入的低收入家庭，第二类是面临购房、成家生子、子女教育等重重压力的中青年群体，第三类则是住房负债占比过高的刚需群体。

相反，拥有多套房的投资类家庭，债务风险反而没那么高。因为高收入家庭，财富相对多元，收入来源更为稳定，抗风险能力较强，对房价波动的忍受能力更强，因而对房产投资炒作的参与度也较高。

最后说一下，房价为什么易涨难跌？

除了房地产依赖和土地财政依赖之外，居民家庭财富依赖同样在其中发挥着不容低估的作用。

要破除房地产依赖，指望去房地产化式的硬着陆并不现实，稳和横盘，可能是最大公约数。

通过横盘，来逐渐消化金融风险，化解房价过快上涨带来的问题，可能是未来主要调控方向之一。

一、深圳新文件：违法建筑没收后转为国有资产，从严执行！

深圳市规划和国土资源委员会给各区和相关部门下发了《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》的通知，看到标题“没收违法建筑”就让人心里发慌。

通知全文，主要表达了几个核心意思：

1、违法建筑没收的政策要从严执行！

没收违法建筑是指违反土地管理或者城乡规划法律法规进行违法建设，由规土地监察机构依法查处并没收的建筑物、构筑物及附属设施。市、区财政主管部门是没收违法建筑的接收单位。

2、没收资产处置各区自行制定细则

没收违法建筑的资产处置以区政府为主导，区别国有土地和未完善征转手续土地两种情形。处置工作经费纳入相关部门预算安排，处置收入在抵扣符合规定的相关税费后，按照政府非税收入管理规定上缴国库。

各区政府可以根据有关法律、法规和本指导意见，结合辖区实际制定处置没收违法建筑的具体实施细则。

二、到底什么算违建？涉及面广！

根据文件精神，依据法律为《土地管理法》和《城乡规划法》：

1、按《土地管理法》的规定，违法建设主要有以下三类：

（1）未取得国土资源管理部门用地许可的（白话：用地性质不对或者用地性质对但没拿到许可）。

（2）规划区内未依法取得建设规划许可或未按照许可证的规定建设的；

（3）未取得建设工程规划许可或未按照许可的规定建设的；

《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定： “买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得……”；

第七十六条的规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地……”

简单的说就是，对于非法取得土地上的建筑物，如果土地违反总体规划，则建筑物予以拆除，如果土地符合总体规划，则建筑物予以没收。

2、《城乡规划法》给了违建三种选项： 改正、拆除和没收

《城乡规划法》第六十四条规定： “未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”

此条的规定给出了违反城乡规划方面法律法规的违法建筑具有改正、拆除和没收三种处罚选项。

三、依据文件：深圳所有小产权房全部被判了死刑！

根据文件精神和《土地管理法》和《城乡规划法》可以得出，深圳的所有小产权房均属于违法建筑，不仅用地不合法、还存在是否与规划相符，缺失规划许可和工程许可的情况，那简直就是铁打的违法建筑。

 

也就是说，按照文件精神，深圳的所有小产权房均在此次处理范围之列。

预想过数种小产权房的处置方式，比如全部拆除，比如补缴土地出让金转正、比如政府回收作为保障性住房，但做梦也没想到深圳的小产权房会是这样按违法建筑收归国有的结局。

你可能会说，这么多人肯定不干，通知中提到了一句“对执行、处置过程中阻挠执法、暴力抗法的，要按照扫黑除恶专项斗争的工作部署，坚决依法严惩。”

四、小产权房收归国有会在全国推广吗？

按政策而言，这并不是什么新政策，法律法规早有规定，这次只不过强调了严格执行而已。

我们的法律有个特点，就是严法律宽执行，一旦要严格按照法律执行，就是草木皆兵，比如前段时间的社保收归税务局收缴，直到总理出来发话来安抚大家，老乡别走，欠缴的不得集中要求补缴。

但是深圳做为改革的排头兵，还是具有风向标的意义。

这件事如果全国推行阻力当然很大，毕竟全国小产权房的数量可以用天量来形容，全国小产权房占的土地面积有66亿平方米，总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。

但是，也别低估政府的决心，你看北京这两年每年拆除违建数量在4000万平方米，不是也照样完成了吗？

来源：壹周刊  

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