从美股到中房,泡沫什么时候会破?

 
这个地球上,大概再也没有比美股更坚挺的传统大类资产了。
 
下面的这幅图,是从1901年1月份一直到现在美股标普500指数的点位变动情况,分为经通货膨胀调整的价格指数和实时价格指数两种:
 
如果从实时指数价格来看,自美国参加第二次世界大战以来,除了经历过几次最深约50%的调整之外,美股经历了整整80年的长期牛市;
从经通货膨胀调整的指数价格来看,美国的牛市则是从1982年年中开始启动,迄今为止,整体上在接近40年时间持续上涨——期间仅经历过1987年股灾、2000年科技股泡沫破裂、2008年全球金融危机和2020年新冠疫情来袭,也就是说,美股差不多要涨10年才会经历一次像样的调整。
 
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
 
自2017年开始,因为美股价格屡创新高,特别是从用于判断过去150年美股的高低点都极为准确的周期市盈率估值(CAPE,也称为Shiller PE)来看,美股的估值之贵,仅次于2000年的科技股泡沫期间,高于1929年的股市泡沫期……
 
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
 
不仅如此,即便用所谓的“巴菲特指标”来看,美股也是贵得离谱:一般认为,美股总市值/GDP应该在70-100%为合理估值,超过120%即为高估,从2017年开始,巴菲特指标就已经超过130%并持续保持。
 
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
 
但是,美股一直坚挺,直到2020年新冠疫情,才经历了一次比较深度的调整——但这次的调整比1987年的股灾时间(调整了4个月时间)还要短得多,在3月份一个月之内跌到最低点,然后迅速实现了V型反转,一直涨到今天……
 
到了今天,美股的周期市盈率已经高达38,而巴菲特指标更是突破200%的天际。
 
为什么现在的美股能够这么贵,而且还能保持不跌?
 
因为——
市盈率是看过去的指标,而美股的价格却是看未来的预期。
 
受疫情影响,2020年标普500的每股盈利EPS)仅为96.5美元,但去年第四季度,美股的EPS已经迅速回升,按照各大投资银行最新的普遍预测,2021年一整年,美股标普500的EPS基本可以实现比2020年接近翻倍。
 
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
 
按照传统的PE(市盈率)来对美股估值,如今4266点的标普500指数,估值高达45.48倍,但如果按照投资银行普遍预测的美股EPS分析,如果现在的标普点位不变,到了明年,标普500的估值将降至(指数点位/EPS=PE)23倍,这是很合理的估值。
 
如果用6个月之后的年度EPS(或者说叫做预期EPS)来为美股估值,最近7年来,美股的估值其实稳定得很:基本在20-25倍之间见下图)。
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
说明:2021年以来的PE估值,根据各大投行所预测的2021年EPS进行计算。
 
根据这幅图,只有在2019年底到2020年初,因为市场没有预计到经济衰退叠加新冠疫情对于预期PE的影响,所以才显得高估——在过去的7年里,如果不考虑2019年7月-2020年6月的异常数据,标普500指数的估值,最高在24.3,最低在19.4,绝大部分时间都在20-23的狭窄区间内波动。
 
通过预期EPS来观察美股估值,市场简直太理性了。
 
所以,从根本上来说,美股的估值基本是由预期EPS所驱动的,因为预期EPS大涨或大跌,标普指数就随之大涨或大跌,但预期估值却基本维持稳定。
 
预期是什么?
预期的本质,是市场相信一套故事,一种叙事逻辑。
 
这,正是达摩-达兰所讲述的故事-估值的一套逻辑。半年前,我还用这一套方法来给美股估值,假定2021年标普500的EPS能够恢复到120美元,此后每年增长5%,……,最后,将21年的EPS相加,得出来标普500当时的合理价位应在3800点附近……
 
从美股到中房,泡沫什么时候会破?
参见文章:2021年,美股的合理价位应该是多少?
 
显然,当时的我,严重低估了美国的大型科技公司从疫情中恢复盈利的能力,我预计的120美元EPS,相比当前市场所预测的185美元左右的EPS,足足低了1/3……如果同样按照上述估值逻辑,标普500指数的合理价位可以高至5000点以上。
 
当然,达摩达兰也说了,因为世界随时在变化,股票的估值也应该是动态的,要有一个反馈回路,随时因为公司本身以及环境的变化,调整你的估值,甚至推翻整个故事。
 
在我们有限的人生经历中,看到的就是美股长牛,即便是短期有点儿调整,很快就恢复元气并且上涨到更高。然而,如果从更长的历史来观察美股,事实并非如此。
 
根据本文第一幅图表,以名义价格来计算,1929年美股崩盘之后,此后过了1/4个世纪,美股才涨回到当初崩盘的高点。
 
以经通胀调整后的价格来看,从1969年的股市高位跌下来之后,到1982年年中,在13年的时间里,美股都在一路下跌,连跌13年,然后又经历了12年时间,到1994年才涨回到1969年的高位。算下来,同样是经历了1/4个世纪。
 
1982年以来,美国能够保持近40年的长牛,而且每一次美股暴跌之后,总是会出现暴力的V型反转,最关键的原因,在于美联储的印钞和官方控制通胀的成功。
 
众所周知,1982年迄今,每一次美股遭遇暴跌的时候,美联储总是会祭出他们的宽松货币大法,拼命印钞,使劲儿压低名义利率和实际利率,阻碍市场正常出清和优胜劣汰,进而托住了美股的价格不让它下跌。
1987年紧急降息;
2001年持续降息;
2008年降息至0,开启QE;
2020年降息至0,开启无限Q;
……
 
美联储印钞和压低利率,至少从三个方面阻碍了美股的正常调整。
1)印钞购买国债,压低了市场上的无风险收益率,提升了股票相对于国债的吸引力。
2)压低市场利率,让市场上的储蓄者来补贴借债者,美股的上市公司,能够以更低成本在全球市场融资,本质上变成了放高利贷者。
3)市场上的钱变多了,美股那些上市的大公司,可以利用自身的信用优势和垄断地位,从市场攫取更多的利润。
 
美股如此,中国房地产又何尝不是如此?
 
2008年和2014年,中国的房地产价格当时略有调整,政府立即祭出印钞大法,又是降息鼓励民众贷款买房,又是急剧扩大信贷规模,如此一来,这些资产能不成为“长牛”的资产么?
 
当然,如果印钞导致市场上出现严重的通货膨胀,政府掩盖不住,那么这个回路就会被打断——1967-1982年正是美国通货膨胀肆虐的15年,这期间美股都是在一路下跌。
 

从美股到中房,泡沫什么时候会破?

为什么官方控制下的轻微通胀有利于股市上涨,而严重通胀,则会导致股市下跌呢?
因为,严重的通货膨胀会大大抬高市场利率(无风险收益率),这一方面降低了股票资产的相对吸引力,另一方面还会导致很多市场投机者(投资者)更愿意通过囤积物资而获利,这比炒股更赚……
 
然而,1982年之后,中国和苏东国家先后加入全球贸易体系,因为科技的扩散,全球的生产能力过剩,无论美联储再怎么印钞,从能源到金属,从粮食到日常消费品,全部都供应充足、大量且廉价,再加上美国巧妙地修改通胀统计方式,这让美国官方通胀率数据始终保持在低位。
 
官方通胀率处于低位,通过囤积物资等待上涨的“赚钱方式”被终结,人们更愿意去购买美股这种基本没有持有成本却能够长期上涨的“资产”。
 
另外,在低通胀时代,因为美元货币价值的长期稳定,其带来的全球化浪潮,给了美国跨国公司全球攫取利润的能力,现在美国标普500指数所包含的头部科技公司中,海外盈利通常都占了其盈利的30%以上,这大大提升了美股的EPS,进而提升了美股的估值。
 
2020年3月份以来的美股V型反转并暴涨,几乎完美地体现了我前面提到的所有方面。
 
什么时候美股泡沫才会真正破裂?
 
要么,是通货膨胀来袭,市场无风险利率被持续抬高;
要么,是美国的企业部门或者家庭部门的债务太高,偿还能力出现危机,而美联储停止印钞救助,让市场正常调整
还有一种可能,就是以美元为核心的全球信用货币体系崩塌,大家再也不相信美元的价值,一切就会Over。
 
总之,从相当长的一个时期来看,只要真实的通货膨胀不起来,只要民众相信官方的通货膨胀数据,只要政府愿意维持债务泡沫,只要央行可以持续印钞,美股以及中房这样的资产,价格都可以被近乎无限地推高。
 
这才是现实。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/PndZJ3UoyyaLgMDRqSvkOA

勿谓郭主席言之不预

上周,贝壳研究院发布调研报告说,6月份72个重点城市中,有46个房贷放款周期延长了。广州从上个月的延长14天,变成了这个月的延长98天。佛山、中山、惠州等大湾区城市,放贷周期都在100天以上。

另外,四成城市的房贷利率也在上浮,最狠的是长三角,苏州首套房利率涨了65个基点,杭州首套、二套都涨了30个基点。最后,贝壳给出了结论:

预计下半年房贷收紧是常态。

最近几天,市场上最火的消息,就是各大重点城市房贷大面积收紧或停贷的事。其实早在银行房贷集中制度刚刚发布的今年年初,子姨就写过,上海很多银行停掉了按揭贷款的事。

2020年的最后一天,央行和银保监发布了银行业房贷集中管理制度,为五种规模和类型的银行划定了房贷规模比例的红线。

当时银行家们除了躺平停贷的,还有两种做法,一个是在做大总贷款额度这个分母。

比如有朋友说,政策出台当天,银行就给他打电话,只要把名下企业的贷款全部用足,再马上还掉,就免掉两年的服务费,还把这一天的利息:

以购物卡的方式返还。

现在看,银行发购物卡的速度,显然是没跟上房地产行业发展的速度。

另一条做法比较笨,等客户还贷后空出额度再发放。但多位银行的朋友告诉子姨,目前房贷额度只能减、不能有新增,监管时常约谈:

还贷腾出来的额度都不能全用。

重庆现在很多银行的二手房放贷周期,至少是半年;天津不少大行6月初放贷就没有额度了;珠海二手房已经停贷、新房周期普遍在两个月到半年……

子姨问了各地十几家银行的朋友,几乎都存在额度收紧或停贷的情况。只有一些北方城市例外,北方省会城市一家银行的行长告诉子姨,很多银行会预先分配一部分额度到各大分行:

北方地产低迷,南方额度用的快。

至于房贷收紧最严重的大湾区,有城市银行的朋友告诉子姨,很多银行只给一类房企的项目批准贷款,或者只把额度,向与银行有总对总合作的低风险开发商开放。

现在大家应该体会到郭树清主席的决心和智慧了,他或许在2018年上任银监会主席后,就开始为房贷收紧做准备了。半个月前,他又发出了最后的警告:

押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重的代价。

广州的朋友说,过去按揭类贷款并不包含在房地产贷款类别规模考核中,但大约在两三年前,个人住房贷款和物业经营性贷款均被纳入了房地产贷款类别考核。

今年年初房贷集中管理政策出台,降压指标更加严格,大家只好卡紧头寸,不在这个时间点冒头了。

子姨查了下,2019年9月银保监会决定对32个城市的银行房地产贷款业务进行专项检查。因为刚刚把开发贷和个贷都被纳入了总额控制,所以当时合肥多家银行就出现了二手房停贷的事。

这次房贷收紧的消息传来后,就有微博上的朋友抱怨,这一招,看似对投资客、炒房者打击最大,但高端改善和投资客对个人住房贷款的依赖度并不高。

首付能力弱的刚需和首次置换人群,又被误伤了。

我写过,二手房指导政策后,炒房客云集的深圳很快横盘,最近深圳还出现了2020年以来第一次有楼盘降价,投资客们的资金链,或许没有大家想象中的结实。

子姨觉得,与其说个贷收紧打击最大的是刚需,不如说是整个行业的基本面——购房客、房企、中介和银行,全部被银保监会瞄准了。

一位江苏的朋友说,他所在的银行因为占当地信贷市场份额很大,按揭受限后导致当地二手房市场接近冰封,二手房挂牌后不停降价也是有价无市。他本人刚刚买的新房,按揭半年了也没下来:

开发商都快急疯了。

 转自:https://mp.weixin.qq.com/s/r9d6qzvWPheofkDt5gUgMQ

粮食危机?吃饱了撑的!

作者 | 路易十三五
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)
粮食危机?吃饱了撑的!
25万年前,智人从树上爬下来,开始了狩猎采集的原始社会形态。而那个资源匮乏的时代,却是离“粮食危机”最远的时代。
 
但人类的DNA是这样编程的:要追求更多。朝不保夕、生死未卜,这些是贬义词。当人们开始将更多谷物、果树的种子据为己有,开始占领更多土地进行耕种,侵略更多草原放牧,“Civilization”——文明的篇章才正式开启。
 
文明让人类更富有,却也让人类患上了一种富贵病——粮食危机
 
这是萦绕在全球文明左右的“诅咒”,从中国到埃及古王朝,从印加帝国再到近现代欧洲,都不曾避免。正如天下大势如周期般循环往复,分分合合总是留下一地鸡毛。每逢和平时代,人们吃饱了撑的,于是人口开始激增,土地承载能力上限遭到突破,资源短缺和分配不均导致社会矛盾激化。
 
这时“诅咒”就会跳出来,用战乱、瘟疫等各种方式削减人口,然后经济活动萎缩甚至走向崩溃,男女老少为混口饭吃投军从戎、落草为寇,至少比饿死来得积极和体面。

粮食危机?吃饱了撑的!

而当人口数量减少到了一个底部,又是下一轮太平盛世。

 

千百年来,人类总是试图走出这种历史循环,但是很可惜,一次次无功而返,到底是人类能力太弱,还是周期律实在太强大?

 

 

1

几尺红薯,撑起一代盛世

历史书里,关于明朝的倾覆,标准答案是政治黑暗与制度腐败。

 

但深入历史长河,你会发现真相远比那些结论复杂——曾将百米大船派往印度洋的强盛朝代,被一粒米从内部攻破。

 

明万历年间,一艘船承载着中华民族的千年焦虑,从菲律宾吕宋岛诡谲多变的海域出发,驶向中华母国。船主陈振龙,对船只进行了一点改造,他把几尺名叫红薯的高产作物,绞在吸水绳中企图“走私”回中国。

 

这次“走私”,旨在挽救大明王朝。

 

此时的大明王朝正面临“粮食危机”,各方面都出现崩溃的征兆。

 

明朝初期,没有重大政治变故和军事冲突,对北部蒙古人的战争势如破竹,社会增长预期稳定,人口随之快速增长。从明初洪武14年到明末万历年间,全国人口从6000万增加到近2亿。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

可是,粮食增长空间很快耗尽,难以负荷庞大人口。明初粮食亩产大概在220~240市斤,而明末仅增长到256市斤左右。加之小冰河时期的连年干旱、鼠疫横行,粮食供应雪上加霜。

 

要知道,粮食是那个时代社会稳定的压舱石,人们没有饭吃就会揭竿而起。陈振龙曾经2次“走私”番薯回国,可惜都失败了。当时统治菲律宾的西班牙殖民者,以“国家安全”为由,完全禁止番薯出口。

 

而这第3次,陈振龙终于将番薯带到了福州,并且在当地试种成功。只可惜,救国大业还是晚了一步。没有等到番薯全国推广,李自成杀入北京,崇祯全家自杀殉国。

 

判将李自成与张献忠都是陕北人,其部队骨干也以陕北军人为主,西北明军饿肚子的事早已天下通闻。起义骨干来自职业军人,军队窝里反,明朝焉有不亡之道路?

 

粮食危机?吃饱了撑的!

到了清朝,爱新觉罗后人深谙外粮食供应之重要,番薯、花生、土豆迅速遍植中国,也由此带了人口的激增。自西汉末到明末从未超过2亿人口的中国,在康乾盛世的时候,更是达到前所未有的2.9亿,在清末达到了4亿。

 

粮食多了,就高枕无忧?也未必,因为人口也会激增,粮食和人口的矛盾,始终萦绕,要不然,清末也不至于外国大炮一击就散了。

 

一个名叫马尔萨斯的人,看穿了这个上演了千百年的周期循环。

 

他提出,人口增长超过资源承载能力,终将导致危机,且问题无法根本解决,因为资源开发速度永远比不上人口增速。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

于是我们看到,从唐代到明代,再到清代,人口上限虽因农业技术进步而缓慢爬升,可怎么也逃不开“合久必分”的周期律。

 

2

不合理繁荣,资源的错配

封建生产关系中,“诅咒”的应验可归结于技术进步缓慢;可即便在工业革命后,“诅咒”也并没有消失。

 

19世纪70年代,第二次工业革命带来电气化技术红利,“文明世界”欣欣向荣。新的生产关系、生产工具解放了农业部门生产力,例如机械化的农业,跨国集团大农场的盛行;交通、通信技术让世界变得更小;由粮食增产和殖民主义推动的全球化,也让人们对“粮食自由”充满信心。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

但到20世纪初,工业革命技术红利逐渐消失,创新脚步开始放慢。没有新的底层技术革命,这个世界的商业格局也就从增量竞争时代,过渡到了存量竞争时代,激化殖民国家间矛盾。

 

在全球殖民进程中崛起的德意志,一跃成为超过英法,仅次于美国的第二大工业国。这威胁到当时老牌殖民国家英法——殖民地就这么多,蛋糕不能被摊薄。后来,萨拉热窝事件点燃导火索,“列强”内卷,世界大战一打就是4年。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

而一战结束仅是大衰退的开端。

 

为确保德国无法东山再起,同盟国对其进行极限“制裁”,德国大量发行货币以支付巨额赔偿,使20世纪20年代该国恶性通货膨胀;欧洲其他参战国家也大量举债来重建家园。

 

在大西洋彼岸,“49年加入共军”的美国吃到了欧洲重建红利,其“经济泡沫”迅速增长,创造了资本主义经济史上的奇迹。整个美国社会的价值观念都在发生变化,发财致富成了人们最大的梦想,投机活动受青睐。这段时间史称“疯狂20年代”。

 

这一繁荣,潜伏着深刻矛盾。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

美国工业增长和社会财富的再分配极端不均衡。这一时期兼并之风盛行,社会财富越来越集中在少数人手中。全美最大16家财阀控制了GDP的53%,全国1/3国民收入被占5%人口占有;约60%美国家庭挣扎在每年2000美元水平上下,仅够温饱;21%家庭年收入不足1000美元。

 

购买力严重不足,社会剪刀差扩大,居民消费受抑制。此时,美联储失策和银行业持续危机,导致通货紧缩陷入失控,M2在1929~1933年间缩减了1/3。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

几乎在同一时间,国际贸易逐渐坍塌,将经济衰退推向大萧条。欧洲恶性通胀冲击国际贸易秩序,美国出口由1929~1933年,从52亿美元降至17亿,产品价格随之下跌,最大打击对象是美国农业部门。美国农业一直没有从战后萧条中完全恢复,农业长期不景气,农村购买力不足,农民人均收入只有全国平均收入的1/3左右。

 

面对贸易崩塌,农业部门的对策,无异于给通缩火上浇油。资本家维护农产品价格,而他们的做法,是销毁农产品减少供应,维护产品价格。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

终于,奇妙的画面出现了。一边食品的大量积压,另一边人们买不起食物饿肚子。朱门酒肉臭,路有冻死骨。

 

恐慌很快裹挟整个西方。银行大规模挤兑,资本家套现保护资产;普通人也加入挤兑,将钱取出以免忍饥挨饿。为转移矛盾,别有用心之人开始贩卖民粹,甩锅犹太人、苏联、“其他人”。

 

于是马尔萨斯“诅咒”再次应验。愤怒带来怨恨、贪婪带来投机,秩序再次崩溃。二战爆发,男女老少为混口饭吃投军从戎,互相残杀,人口再次来到一个底部。

 

此时的马尔萨斯“诅咒”,其实已经脱离了粮食和人口的范围,而是更大范围的资源和人口的周期律。

 

3

历史还会重演吗?

二战结束后,更完善的粮食供应体系建立。

 

一方面,农业技术更先进。

 

杂交水稻自1976年起在中国大面积推广应用,使水稻单产和总产得以大幅度提高,如今已在印度、孟加拉国、越南、菲律宾、美国以及巴西等国大面积种植;得益于大农业规模效应的低廉价格,以及节约农药和除草剂成本的特性,转基因作物得到农民青睐,迅速扩散;物联网技术和新材料应用在农业生产,提高了种植效率。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

另一方面,供应链安排更加高效,降低流通成本。

 

跨国公司将发展中国家作为生产基地,促进当地农业实现集约化、机械化,通过规模降低粮食边际成本;粮食商品和期货交易中心,极大方便农产品在市场上流通。

 

可马尔萨斯“诅咒”真的摆脱了吗?

 

也许不是巧合:底层技术革命恰好70~90年左右一次,技术红利期约40~50年。二战后,西方迎来20年“黄金时代”,重建家园再次催生增长浪潮,货币供应带来繁荣,第三次技术革命(信息技术革命),让世界充满信心。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

也许不是巧合:21世纪初,底层技术革命边际效益挖掘,驶出快车道。二次能源逃不开“烧开水”的条条框框;基础物理研究陷入停滞;电子产品创新速度放缓,最尖端技术创新开始聚焦于突破摩尔定律,商业模式的创新开始聚焦于场景之间的“互联互通”——存量技术之间相互融合。

 

更可怕的是,大萧条之后第75年,粮食危机再次出现。

 

2020年10月,尼日利亚近1/3的州政府粮食物资遭到民众抢劫。民众声称疫情期间没有收到任何援助,不抢夺就要继续饿肚子。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

而另一边,粮食急速涨价。2020年6月份开始,不到4个月,每蒲式耳美国小麦期货从473美元涨到665美元,涨幅40%;伦敦小麦从157英镑涨到189英镑,涨幅20%;美国大豆涨价超25%;瘦猪肉涨超70%;牛肉涨近20%。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

不仅在尼日利亚,俄罗斯、土耳其和印度都受到了冲击。俄罗斯为控制粮价,对小麦出口征收关税和实施配额;2021年1月,土耳其食品价格同比涨18%,里拉贬值;印度人口众多,叠加蝗灾和新冠,新一轮动荡近在眼前。

 

供需失衡预期下,资本伺机而动,美联储“核动力印钞机”进一步火上浇油。美联储的资产负债表飙升至2020年的7万亿美元;截至2021年4月,美国M2货币供应量达到20.26万亿美元;而3月份货币流通速度仅为1.12,政府大规模刺激和美联储无限量QE,没有为经济带来应有促进作用。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

增发的钞票除了炒股、炒金属、炒比特币,还炒农产品。

 

热钱涌入,粮价上涨,至于导致资源错配、让部分人吃不上饭,对不起,华尔街不care。

 

大势像股市,具有波动性。左边力量强大时,资本家收割人民“韭菜”,资本集中度提升,经济迅速增长,蛋糕不断做大;右边力量强大时,阶层固化、社会分裂,经济停滞,货币超发……人民揭竿而起反抗资本家。近年来民粹主义、逆全球化和“占领华尔街”运动,仅仅是体现。

 

只要继续粉饰阶级矛盾,将仇恨转嫁到其他族裔、其他性别、其他意识形态身上,华尔街就是安全的;这场资本狂欢,就能够接着奏乐、接着舞。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

4

尾声:大人,世界没有变

 

“大人,时代变了。”

 

一场文艺复兴,解放了人类思想;一场工业革命,解放了人类生产力。技术、思想的前进,确实在不断提升开发、调用自然资源的能力。

 

当下科技昌明,通过农产品育种、转基因技术,提高农产品产量,完善农产品交易体系,降低生产、流通成本,能够养活70亿人类,当低价农产品向世界倾销时,传统农业几乎不值一提,瞬间瓦解。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

但我们为科技带来“粮食自由”欢呼时,忽视了许多“看不见的手”正在错配资源。也就是在最近十年里,每一场战争、每一次经济崩溃、每一轮社会动荡,都能够在某个角落制造无数饥荒和流民,把发达国家、发展中国家都卷进去。

 

周期律似乎很强大。尽管马尔萨斯“人口诅咒”建立在人口野蛮生长前提上,但时代却在用道法自然丰富“人口诅咒”内涵。25万年前智人出现,科技进步到21世纪,我们却一直在吃饱饭这个简单问题上挣扎。

 

粮食危机?吃饱了撑的!

也许跨过这道坎将是光明,一个技术红利造福所有人的天府之国。又或者,无论再怎么解决粮食问题、资源问题,物质总量有限,而文明永远需要扩张。

 

而现阶段,我们亲临时代浪潮,唯有直面问题本身。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/u4Q9fIiXqgwIoRXFasDK4w

听说有二手房停贷?我打听了下…

 

前不久,我刚跟各位报备了自己买房的事

按流程走的话,过几天我就要去付首付,然后准备申请贷款
可就在昨天,我朋友提醒我说,“最近有些银行开始停贷了”
听说有二手房停贷?我打听了下…
听到停贷两个字,我头顶划过一道闪电
这…是真的吗
01
停贷?谁说的
 
其实较真起来,目前没有明确官方消息说要停止二手贷款业务
所有关于停贷消息,都是来自微博、网媒,还有中介朋友圈
目前比较可靠的消息来源,我觉得是来自官媒新京报的一篇电话匿名采访
这名记者在郑州以需要办理二手房贷款名义,分别致电了中国银行、工商银行、农业银行、建设银行,然后确实得到了
 
“二手房房贷业务暂停,暂时不办理”这样的回复
然后并不是所有城市都有这样的现象,目前有停贷反馈的只有郑州、武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆
像武汉,甚至梳理出来各家银行贷款状态,可以看到停贷的,商业类银行居多
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:房天下
那其他城市呢?比如上海
我问了两类业内人士
第一,招商银行贷款工作人员说跟以往一样正常排队
听说有二手房停贷?我打听了下…
第二,链家门店正在经手贷款业务的中介说,只是放款时间延长了
听说有二手房停贷?我打听了下…
所以理性来看,停贷这件事铺开了,得分城市、分银行类别来看
目前上海没有这样的消息
不过虽然没有停贷,但这半年来银行信贷收紧是真的
主要体现在资质审核和放款时间两方面
02
是的,放款周期又又延长了
我记得半年前的放款节奏,从申请到放款,差不多是一个半月
 
听说有二手房停贷?我打听了下…
如果走大中介加急通道的话,可以缩短到一个
3个月前,你问中介就变成了3个月;今晚我再问就变成了,4-6个月
同一套房,放款周期满打满算翻了5、6倍
这件事对市场来说,可以降低房源流通速度,为市场降温
但是具体到个人就需要重视了,对正在置换的房东来说,就可能面临违约
比如,我付了房东10w做定金,然后房东给自己看中的房子付了50万做定金
听说有二手房停贷?我打听了下…
这时候假设你原定3个月的放款周期被延长了,超出了他预估的付款周期,那这时候他就需要考量了,是跟下家违约,还是违你的约
按照现在普遍双倍赔付的约定,应该违你的约成本更低
所以在放款周期被拉长的情况下,买房人也特别注意买房“时差”这件事
各自规划好自己的下定、付首付时间,防止没必要的违约损失
那信贷收紧的另一方面,就是贷款资质审核更严格了
 
这点我们在之前的《最近在上海申请放贷要有多艰难有过介绍,最近买房的小伙伴可以对照起来
各家银行对贷款资质审核内容不尽相同,但总体而言,都更细致更较真
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:链家中介
从收入证明、银行流水、购房资质,每一步规则虽然都跟以前一样
是执行起来,更加严格了,违规就是违规,就会被判别为贷款资质有问题
同时很重要一点,就是加强贷中贷后管理,这条的意思是就算是贷款已经放出去了,但是回过头来抽查如果发现有问题,还是会被抽贷
 
这个我们3月份的时候已经听了不少
03
为什么会这样
 
贷款额度收紧,让我们很容易就想到了年初那两条红线
2020年的最后一天,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》
设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:中国人民银行
我记得当时35家上市银行中,就有12家踩中红线
听说有二手房停贷?我打听了下…
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:中国证券报
所以,收紧额度,延长放款,是年初就可以预见的事
 
不过需要补充一点的是,像银行这样的单位,是有年中、年终这两个时间节点
比如年中这个节点,对银行来说,在自己的半年报里面需要披露接下来的贷款投向,联系今年年初才发布的两条红线,今年年中节点就是第一次“大考”
而且可以说个人住房贷款这块,很大部分都给了二手房

 

这也是为什么一定要赶在年中前收紧贷款

04
其实这背后是一套组合拳
贷款资质变严格–>放款时间变长–>部分停贷,其实这3件事不应该分开看

 

在做关联之前,我们可以问问自己

拉长贷款周期,影响最大的人是谁

其实全盘来看,停贷对买方影响不大,顶多拿到房子的时间推迟一点,需要置换的房东可能影响大一些,但是如果规划好自己的购房周期影响也可控
影响最大的,是用杠杆最多的人,这里的杠杆还不是正常刚需客使用的杠杆,而是首付都用的杠杆的炒房客
成交周期拉长了,一买一卖一年就过去了,可是从贷款借的钱却不容易过去

 

所以拉长放款周期,背后存在一个真实意图,驱逐炒房客

另一方面,拉长贷款周期,甚至停贷二手房,这些都会让二手房客户,在漫长等待面前,增加考虑一手的机会

也就是说,一套房源流通时间拉长了,那单位时间流通的房子变少了,本质而言还是稳定楼市,让刚需有序进入,让杠杆客出门右拐

另外,我们还要看到另外两件事

第一,贝壳数据显示,6月72个重点城市中,28个城市房贷利率发生变化
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:贝壳研究院
其中24个城市首套房贷利率上浮,22个城市二套利率上浮;6月长三角区域购房首套、二套利率分别提高11、10个基点
全国市场来看,提高贷款利率,可以降温楼市
第二,再看全国22个城市集中供地,目前也已经告一段落
听说有二手房停贷?我打听了下…
来源:CRIC
停贷+集中供地,会有什么效果
 
一方面,冷却市场交易,另一方面,降低土地市场热度,从多个维度各个环节稳定楼市

 

这三件事放到一起,你可以看到,从入场资格、房源去化、土地市场,从进场的资金来源,到离场的投机变现,一套组合拳对每个环节都有自己的分工作业,这应该是房住不炒的一次精准兑现

这是一套非常精密的组合拳
 
另外,还有一个很有意思的效果,就是拉长交易周期后,肯定有二手房跑出流通渠道,当然也不会闲置,这样就会流入租赁市场,充实了租赁市场,也符合城市大力发展租赁的模式

 

总的来看,一套房源流通时间拉长了,那单位时间流通的房子变少了,本质而言还是稳定楼市,让刚需有序进入,让杠杆客出门右拐

 

最后
有一点,前面一直没说,停贷并不代表不放贷

 

后期额度有了还是会再次放贷,所以停贷只是拉长买房周期

那这过程中,我们购房者需要注意什么

置换客户最好拉长自己的购房周期,留足充裕时间让款项放下来,再根据这个时间走自己的置换周期

 

另一方面真正有购房需求的粉丝,需要抓紧时间,因为贷款难度在增加

这两拨人群会在如今的市场里深度博弈,希望都能够互惠共赢

 
以上为正文,来自巧克丽丽

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/7g30nyNGalpw7MLjqBYZmQ

2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

这是我们连续第 5 年对高考英语题源进行分析。

 

我们认为,2021 年的高考英语,是过去五年来变化最大的一届。

 

甚至,我们的结论可能有些刺眼:高考英语阅读,今年是在「开倒车」。

 

1

 

先说概要。

 

我们分析了截至 6 月 24 日已经公开发布的 6 套高考英语试卷(全国甲卷、全国乙卷、新高考全国卷 1、浙江卷、3 月天津卷)。天津及浙江因实行两次英语高考,所以各有两套试卷。

 

北京、天津 6 月、新高考全国卷 2 以及上海卷的试题迄今没有官方发布,本文暂不做讨论。

 

我们在这 6 套试卷的 42 篇阅读(含任务型阅读、写作阅读和部分完形填空)中找到了 32 篇的原文出处,占到总数的 76%。

 

我们的分析来自三个角度:1. 类型;2. 时效性 3. 难度。

 

2

 

按照来源类型,我们对 32 篇有据可查的高考阅读文章做了分类:

 

很明显,外媒文章(外刊)依然是高考最主要的出题来源,占比近六成。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

剩下的四成,包括原版书、个人/组织网站、政府文件、中国英语媒体。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

值得注意的是,和我们去年的预测一致,外媒文章在高考阅读中的占比持续下降:

 

在持续 4 年走高后,外刊占比在 2020 年出现了显著下滑;

 

今年高考,外刊占比首次跌破 6 成:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

但毕竟,外刊还是占了高考题源的半壁江山。而且我们发现了下述共性:

 

1. 登上高考的外刊文章,尽数取自于大报

 

换句话说,那些比较注重讲故事、聊八卦的小报(比如前两年高考中出现过的英国《镜报》《每日邮报》),在今年的高考中愈发难觅踪迹;

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心
独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

源自英国《镜报》(2019 年全国卷Ⅱ的语法填空)

 

而今年登上试卷的外刊文章,100%出自严肃媒体(也就是「大报」)。

 

并且,还是大报中的大报。

 

这里交代一下我们对大报的一个具体分类:按照内容和表达的由易到难,分为大众媒体(比如 BBC、CNN 等广播电视媒体)、精英媒体(比如《纽约时报》、路透社)和专业媒体(比如《科学美国人》《国家地理杂志》);

 

我们发现:高考「大报」中,出现最多是精英媒体,占比达到 68%,显著高于大众媒体(21%);专业刊物占比不高(11%)。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

这个难度我们拿四六级来做个对照:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

你看,高考的大报题源中,相对简单的大众媒体占比甚至低于四六级,显示高考阅读依旧青睐那些“话很硬、货很干”的严肃文章。

 

以下,我们列出今年高考外刊的上榜名单:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

怎么样,从 Top 5 能看出些哪些特点?

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

首先,这家 NPR 你可能觉得陌生。

 

毕竟,我们平日挂嘴边的那些外刊里,ta 家基本上没什么存在感。

 

但人家可不仅仅是今年的高考“状元”。

 

前不久,我们对过于 5 年大学四级考试的 120 篇文章的题源进行梳理,发现同样惊人的排名:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

是的,NPR 也是大学四级考试最常见的出题来源,没有之一。

 

这家面向全美的公共广播机构,报道客观持中、篇幅较短、措辞上严肃但又远比《纽约时报》们简单通俗——听上去确实对中等英语学习者各种友好。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

很明显,这家媒体已经成为中国老师们最偏爱的出题来源。

 

而一直名声在外的《经济学人》,实则只在过去 5 年高考中,仅仅现身过两次(17年江苏卷和20年山东卷)。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

另外与往年相比,美国媒体的存在感下降,其他英语国家高频登场。

 

比如并列榜单第一的《环球邮报》。这家枫叶国报纸人称「加拿大的纽约时报」,此前从未现身中国高考,这次一来就出现在两篇文章中:

 

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VS

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新高考全国卷 1 七选五   点击截图可以放大看哦

 

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3 月天津卷阅读 B 篇   点击截图可以放大看哦

 

还有《悉尼先驱晨报》(“澳洲的纽约时报”),也是首次上榜。

 

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全国乙卷阅读 B 篇   点击截图可以放大看哦

 

但尽管有这些变化,关于高考外刊,我们还是有这么几个基本判断:

 

1.  每年入选篇数虽有起伏,但这几家严肃媒体始终是高考常客:NPR、《纽约时报》、《卫报》……

 

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2017-2021 高考外刊题源排名 Top 10

 

2. 比起四六级和考研,高考题源分布更加分散,不会出现认准某家媒体使劲“薅”的情况。甚至每年都出现新面孔、冷落一些老面孔,似乎是在有意识地避免题源套路被参透。

 

比如,去年失宠的《科学美国人》,今年再度回到高考舞台上;而连续两年都高频出现的《华盛顿邮报》,今年则远离了高考的视线。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心
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《科学美国人》:新高考全国卷 1 中的 

D 篇阅读+浙江卷 6 月阅读 C 篇

上下滑动图片可看全图

 

3. 整体而言,今年题源类型缺乏多样性。像是去年和前年分别表现亮眼的题源「新势力」——原版书和外国英语教学网站,今年都风光不再。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心
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选自原版书的唯二两篇文章:全国甲卷七选五+天津卷 3 月阅读 D 篇

 

4. 本土英文媒体已经成为高考的「标配」。从2018年的《北京周报》,到去年国务院新闻办的疫情防控白皮书,再到今年的《中国日报》,过去这三年,每年都至少有一家国内英文媒体/机构会亮相高考,并且话题与中国相关。“讲好中国故事”的英语外宣理念似乎已经内嵌进高考。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心
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总的说来,从题源类型看,今年的高考中规中矩,甚至有点缺乏亮点。

 

3

 

时效性方面,高考文章的时效性较往年呈现断崖式下降。

 

所谓时效性,就是看这篇高考文章最初是在什么时候发表出来的。这项指标可一定程度上反映高考对话题「新鲜度」有多在意。

 

去年,在追溯到问世时间的 57 篇高考文章里,超过 20% 都是过去两年刚刚发表的文章;

 

而 2021 高考的 44 篇文章中(29 篇有明确的发布时间,15 篇没有,算作无时效性),只有不到 5%,即两篇,是过去两年刚刚发表的文章:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

将近 96%的文章是发表于 2019 年以及 2019 年之前的文章:

 

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今年时效性最强的文章出现在天津卷——并且今年“唯二”问世于最近两年的文章的都出自天津卷:

 

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这篇今年 1 月 18 日才发表的文章,两个月不到就端上了 3 月天津卷的餐桌:

 

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VS

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而可考证年代最久远的文章(同样也是今年最难的文章)则是新高考全国卷 1 中的 D 篇阅读:

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

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这篇文章源自 2005 年的《美国科学家》:

 

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总的说来,和前几年猛追时效性的高考君相比(譬如 2017 年的江苏卷,把 5 月才问世的《经济学人》封面文章做进了试卷),今年的高考命题除了天津卷这种例外,似乎已经不再追求时效性。

 

高考,你不再追「新」了。

 

4

 

甚至,今年高考的难度,也在整体下降。

 

这个结论的提出,是基于衡量英文阅读难度的两个权威工具:FK ARI

 

FK (The Flesch-Kincaid Grade Level ),是美国军方、宾夕法尼亚等州普遍使用的阅读难度分级指数;

 

ARI(Automated Readability Index) ,则是用于衡量文章可读性的指数。美国很多地方用 ta 来评估英文读物能达到几年级学生的阅读水平:

 

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用 FK 和 ARI 测量今年的高考英语阅读,我们跑出来一些有意思的发现。

 

第一,六套试卷中,按照不同指数测算出的结果,难度最大的试卷分别指向浙江 6 月卷和覆盖省份最广的全国乙卷

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心
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上面这些ARI 数字是什么概念呢?可以看看这幅图:

 

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图片来源:https://readable.com/blog/the-automated-readability-index/

 

看懂没:高考阅读略低于美国初中的难度,相当于《哈利波特》的水平。

 

需要指出的是,由于迄今数年来上海卷都没有公布过完整的真题(网上流传的都是民间回忆贴),所以尽管据传是最难高考卷,却始终无法验证,实为遗憾。

 

第二,今年最难和最简单的文章都出自同一张试卷。

 

今年高考最难的文章,无论 ARI 还是 FK 指数,都指向同一篇——新高考全国卷 1 的 D 篇:

 

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ARI 分数达到 14.2,意味着这篇文章的难度已经是美国教授才懂的学术文章水平。来自江苏、广东、山东、湖北、湖南、福建、河北这几个省份的考生,欢迎在评论区留下你们做到这篇阅读时的心情。

 

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难归难,但高考作为一场选拔性考试,难度的基本面还是要保证的~

 

从 FK 指数来看,最容易看明白的文章同样来自新高考全国 1 卷:

 

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VS

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而如果依照 ARI 指数,本年度最简单的高考文章来自全国甲卷的阅读 C 篇,堪称幼儿园级(尽管这篇文章出自高大上的《纽约时报杂志》):

 

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VS

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但是(最后敲黑板的重点来了)——

 

无论采用哪个指标,今年高考的难度整体都在下降。

 

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我们把上图的数据简单概括就是:除浙江 6 月卷难度持平,今年所有的高考试卷都比去年简单。

 

别忘了,这还是在去年受疫情影响、高考试卷难度普降的基础之上。

 

更直观点说就是:这两年的高考难度,是一降再降。

 

5

 

总之,对今年高考做题源分析,我们的深刻感受就是:

 

高考,正在出现趋势性改变。

 

从前几年的求新、求变、求难,到今年愈发放弃题源类型的多元、文章话题的新颖和选拔难度的拔高。

 

这不是个别文章、个别试卷的突变,而是整张试卷、多张命题的共同奔赴。

 

这样的变化曲线,我想过去几年的江苏考生,体会一定甚是深刻。

 

从 17 年读到《经济学人》的最新文章,19 年读《人类简史》,到去年难度普降、再到今年自主命题寿终正寝、并入更加简单的全国新高考 1 卷……

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

 

高考英语,正越来越回归过去的模式、话题和难度。

 

而这种回归,似乎也应扣着时代背景下英语地位的悄然改变:

 

英语在高考中的重要性在下降;英语在主流观念中的重要性也在下降。

 

这样的改变,势必有其积极的一面,可以避免全社会对英语的过分狂热,同时也是 AI 技术、翻译软件等兴起后的必然;

 

但一点隐忧在于:如果这种重要性的下降仅仅是出于对自身国情的盲目自信、觉得学英语看世界的意义不再,那这种观念导向本身,比起一纸试卷的难易涨跌,更值得我们关注和警惕。

 

独家分析丨2021 高考英语题源:变化最大的一年,大到令人担心

感谢各位参与研究的小伙伴,以及你们的付出和熬夜:

 

曾琴  Mina  马三元  一颗牛轧糖  

阿锚  Amy  SL  東

 

版式:凤阙龙城

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/BcJtcavg-5haq256g9jtXw