这两天一个很热门的话题就是，有人居然会因为炒房，上了央视的报道。
起因是网友@深房理装修队003，曝光了深圳炒房团的102份炒房材料。
打开看了下这些材料，感觉这不就是房产界的PUA，炒房界的杀猪盘么？
简单说吧，这个网友曝光的，是一个叫深房理的炒房组织。
他们的套路也很简单：就是告诉你高杠杆炒房才是致富之道，给你制造一个暴富梦想
先让你加入个九千块的摇篮会员，然后通过一系列培训。怂恿没钱的人以贷养贷，高杠杆炒作房产。
然后他们这个组织，提供从落户到搞定购房资质。再到选房和找小贷公司垫资，一系列服务，从中间再收取服务费。
看到这里可能有人要说了，这也没啥问题啊，这不是方便大家在深圳买房投资嘛
问题在于这批高杠杆炒房的人本来就没钱，现金流也不够。他们做的是以贷养贷，高杠杆炒作的游戏。
按照网友@深房理装修队003的说法，深房理这边会员们叫摇篮宝宝。
摇篮宝宝在深房理的指导下，集中抱团炒作前海几个热门小区，用接力的方式把价格抬上去。
我们知道房价上涨是有边际效应的，所谓哪个小区房价涨了，并不是大家一起涨了。
而是最近卖的那几套房子，成交价涨了，大家的心理预期就上去了，整个小区的价格也就涨了。
所以只要一口气拿下这几个小区总价1000万以下的房子以后，不就垄断房源了嘛。
只要自己人抱团坐地起价，就能稳稳的控制住目标小区房价的涨跌。
后面只要有新房源出来，大家就合力把它吃掉。然后挂更高的价格出来，让后面的新会员成交。
带来的效果就是，每一次成交的房子都比前一套高，而且小区的成交显得很旺的样子。
这玩意行内人一看就懂，和股市里的做庄道理是一样的，玩的是击鼓传花的游戏，杀得是后面的猪。
只不过股市坐庄是庄家控制住大部分筹码以后，拿少量的钱不断推高价格。
他们坐庄的标的，只是变成了深圳的房子。通过会员们买入垄断某几个热门小区房源，然后不断推高成交。
在股票市场，我们管这种类型的股票叫庄股。这些被炒房团一手热捧的几个楼盘，我们大概可以叫做庄楼吧。
其实深房理闹得满城风雨，已经不是第一次了。2020年底蟹姐姐暴雷事件，不知道大家还记得不，也是一样的情况。
这里可能很多小伙伴没看过蟹姐姐的故事，我们简单叙述一下，事情是这样的。
蟹姐姐一是钱不够，二是没购房资格，但是想买深圳房子投资，就加入了深房理那个摇篮会员。
加入会员以后，在深房理的指导下，和深圳户籍会员假结婚。
除了自己东拼西凑，还找小贷公司垫资。咬紧牙关在深圳的前海时代，买了一套49平米的小户型，总价728万。
之前的计划是，拿到房产的红本以后做经营贷。然后拿这个经营贷，填上之前东拼西凑的资金窟窿。
没想到后面政策收紧，经营贷搞不下来了。前面那些窟窿填不上，资金链彻底断裂。
不过看官方对深房理的定性，似乎和上面的东西无关。上面的东西也就是违规，还不算违法。
新闻报道说的是，涉嫌非法集资。这属于刑事犯罪，是重罪的一种。
为啥会新闻会这么说呢？看看深房理的会员小程序就知道了。
他通过自己的小程序，实现了深圳房产的集资买卖和证券化。
现在这个小程序貌似已经被下架了，只能贴个以前的小程序截图了。
从下图可以看出，这个小程序右边有一个股份大厅，这玩意相当于一个股票交易所。
左边还有一个帕累托值的功能，这个功能主要是让会员把钱放到他那边，然后高息放贷给其他有资金需要的会员。
在深房理这里，一套深圳房产的所有权，可以通过股份分割以后变成份额。
找人代持这套房产，自己按照出资持有份额获得收益，很像是我们买股票。
股份代持界面是下面这样的，可以看出是按照出资的比例，把股份分割给多个出资人。
然后投资人再到交易所，通过类似证券市场的股权交易模式，参与深圳房产投资。
要知道个人在没有牌照的情况下，是不能从事资产证券化业务的，这是违法的。
另外如果你买房钱不够，需要首付垫资或者过桥啥的短期借贷。
他那个帕累托值功能，也可以从会员那边集资之后，高息借给你钱。
按照网上爆出的借款合同，借款利息确实不低，而且条件也很苛刻。
合同上写的是还不上钱，就要用房产原价扣除各种资本利息，把房子过户给他们。
这大概率也就是刚刚我们看到新闻说，深房理涉嫌非法集资的依据。
说起来我听说深房理的事儿，已经不是第一次。二月的时候，身边就有小伙伴微信来问过了。
我还提醒了这个小伙伴，现金流和杠杆的问题。因为这么玩搞不好，是很容易死的。
更奇怪的是这种课程也要两万多啊，不就是那些很简单的，杠杆套杠杆的东西嘛。
很多内容，都是把水库之前那套高杠杆打法，重新包装了一下，拿出来二次销售嘛。
投资房产根据自己现金流，加一定比例杠杆是没错的，不加杠杆的是傻子。
但如果手里现金流不足，盲目过分的加杠杆，那是非常危险的。等待你的有可能不是暴富，而是破产。
因为负债到期是必须要偿还的，如果没有足够的现金流，就会面临现金流断裂破产的风险。
房圈从前两年金朝阳和水库一刀流开始，就出来一股歪风，买房求贷款，杠杆求贷款，贷款求打法。
先把信用卡贷拿下来，再把信用贷拿下来。用手上一点本金，和这些套出来的信用卡贷和信用贷，先凑够三成首付的钱
再接着把剩下的七成房贷拿下来，最后再来个装修贷，把手上能用的杠杆吃干用尽。
这两年因为疫，国家给中小企业很多便宜的经营贷，他们的玩法又有了创新。
就是借一堆各种短期信用贷和信用卡贷，再加上外面小贷公司的过桥资金去全款买房。
之后再拿这个用各种短期贷款凑出的所谓全款买下的房，拿到银行做抵押获得经营贷，还前面的短期贷款窟窿。
不过借了这么多贷款，月供也是要还的呀？靠日常收入的现金流，肯定是不够的。
最终结果还不是以贷养贷，把希望全部寄托在，自己能撑到房价下一波大涨。
要是房价下一波大涨之前，现金流就已经跟不上了，也就爆仓完蛋了。
可以说这批高杠杆的布道者，通过信息散步便捷的互联网，开创了一个时代。
他们把世界上最危险的枪（高杠杆），交到了这些从来没经历过衰退期，认为工资和房价只可能永远上涨的年轻人手里。
要知道高杠杆炒房，最怕的就是调控以后横盘不涨。只要一横盘，时间就会吞噬他们高昂的融资成本。
因为高杠杆炒房客自身本身的现金流，是完全还不上月供的。
只能靠到处拆借各种贷款，来继续维持月供不断。等着熬到下一波上涨，把付出的成本赚回来。
要是上涨到来之前，这些高杠杆炒房客的杠杆就已经举不动了，就只能选择被动割肉。
这时候炒房客扎堆的区域，就像股市的庄股一样，瞬间会出现挂牌价暴跌。
说起来房地产投资领域每一轮调控，总有一群高杠杆信徒倒下。而且他们信奉的，基本是同样的东西。
就拿深圳来说吧，2011年到2014年，金朝阳高杠杆流派全军覆没，从此江湖只有金朝阳的传说。
2017到2019年，水库老破大一刀流挥刀自宫。熬了几年的这批人，血流成河。
这次没意外的话，很可能倒下的应该是深房理这批，搞高杠杆炒房的摇篮会员。
因为如果从现在开始，楼市调控持续两三年。高税费叠加三年限售，真不知道这些人拿什么，维持后面的月供。
这里还是那句话，投资的第一要素，从来都是根据自己的现金流控制杠杆比例，从而控制风险。
在想清楚自己能承受多大风险的情况下，再考虑如何盈利，而不是反过来。
全文完，
转自微信公众号：饭爷的江湖。”
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/m8FquouGG6xc7s6tUNfPGQ
