镰刀，向来是给高段位韭菜准备的；
对于那些不长记性的韭菜，直接下手薅就行。
别割我，疼！
2021年，大碗团队马不停蹄地跑遍了大半个中国。
既见证过粤港澳、长三角核心区真正的产业繁荣该是什么样，也见识了各路名头叫得贼响的产业新城到底有多一地鸡毛…
走过许多地方，看到的真相往往既逼真又扎心：
行情涨潮时，后知后觉的就是这些环线市场与野生新城；
行情退潮时，穿着内裤站海里瑟瑟发抖的就是这些个所谓的产业新城。
它们通常离主城区贼拉远，而且人迹罕至。
一到周末，工程车、看房大巴和少量私家车会把售楼处周边围个水泄不通；
却没人提醒韭菜们，过了周末就只剩工程车伴着尘土飞扬杀个七进七出了。
在这种地方，乡镇学校、乡镇卫生院、乡镇农贸市场几乎就是配套设施；
偶尔来几处耳熟能详的商业综合体，还大概率生死未卜。
在这种地方，广告文案不仅“喂人民服雾”，而且直击灵魂——
“我爱北京天安门正南50公里”
“上海一张床，XX大三房”
“房价打三折，两站杭州东”
“10万首付，畅享深圳同城生活”
一番忽悠到了案场，正牌销售团队便开始了他们的表演：
第一招，设定一个极具时效性的优惠，比如房价折扣、车位折扣、送精装、送家电，甚至往返机票…
第二招，配上一句极具攻击性的话术——“今天的优惠，下次来就没有了。”
第三招，摆出九折盘、工抵房、送车位的架势，从主管到项目总给你签一圈儿字，附赠一句恐吓——“出了售楼处就无效”。
有胆子卖环线楼盘的，大多已进化成了微表情专家——
他能从你的举手投足间迅速拿出后续逼单方案。
教训有多惨痛？
环线市场和产业新城的三板斧熟悉又陌生：
产业新高地、融X桥头堡、投资新洼地！
破坏性更大的宣传点在于“不限购，不限贷”，这项bug刚好方便它们跨区域收割韭菜。
少数人的自嗨过后，只留下了一把一把血淋淋的教训：
2016年大行情来临，“环沪第一睡城”——花桥短暂红火之后，紧接着便迎来了长达3年之久的横盘。本人就有好几位上海朋友便在坑杀之列…
笔者本人曾费九牛二虎之力帮死党卖掉了花桥地铁口的房子，那哥们儿也贼讲究——
听说我要买车，直接转账5万，一句“专款专用提顶配”暖了好久。
霎时间，春晚小品上斤斤计较的上海人形象荡然无存。
到了2018年，靠着“不限购、不限贷、崇明岛江景房”话术嗷嗷卖房的启东启隆镇被推上风口浪尖——
这么个前不着村，后不着店的“野生新城”，引得不少阿拉上海人3成首付买小户型，结果把八辈祖宗的骨灰盒都放进来了。
粗略算算，清明来一回，七月十五来一回，确实比上海15万一平米的墓地便宜。
毕竟，上海的墓地只能给死人住，启东的小户型理论上活人也不耽误住。
环杭比环沪有坑之而无不及——
2017年临安撤市设区，笔者见证了杭州城西投资客是怎么把杭瑞高速堵成停车场的。
四年过去了，除了最早不足万元一平米买入青山湖的人赚了点碎银子，就再也没听过谁能全身而退。
在一座动辄倒挂10000+，且把把走出独立行情的城市里，临安青山湖的“反倒挂”算是家喻户晓、远近闻名——
新房17000-22000元/㎡，次新二手房15000-18000元/㎡往外卖的有的是。
“产城融合”口号喊得贼响的大江东，新房“万人摇”比大碗“10万+”都多，唯独交付后分分钟现原形。
咳！要我说，其实黑灯户才是看似无情最有情，至少它已经在努力避免第二拨人进场被坑了。
海宁、柯桥自诩“环杭市场的头部城市”，三年前20000元/㎡全款刷卡的，现如今不得不在割肉和躺平之间二选一。
环深的惠州、中山租不出、卖不去，但丝毫不耽误一辆辆粤B大巴接踵而至。
笔者的表弟，深妻深户，2016年行情前夜自感买宝安能费死劲，后来一合计——
去TNND！我先在隔壁中山南朗上车吧，以后深中通道落地再置换宝安。
然而到了2021年，关于中山楼市，表弟给出了一句神总结，超越所有当地自媒体——“来了就坑深圳人”。
类似的一幕不只发生在长三角、大湾区——
武汉枕头边的阳逻、汉南、蔡甸，生生能把地铁坐出专车的感觉；
成都附近望山跑死马的眉山、简阳、青白江，“三房75㎡送27㎡、四房95㎡送42㎡”，你下得去手？
传说中距离西安仅“一步之遥”的沣西新城，除了想象力丰富的规划图纸，就只剩黄土高坡了…
建仓一时爽，抛售大坟场！
在这样的地方下手买房，唯一的指望只能是——
找到比自己脑子更缺氧的下家儿。
二线网红城市才是“造城重灾区”
大约半年前，我曾在《恕我直言，环杭/环宁/环郑/环…的价值为负10%！》中仗义执言：
环线市场不深究还则罢了，深究起来就是智商税。
然而，现实一再证明：
扯这些王八犊子没有用，下次行情只要稍有点苗头，还会有人排队进场。
炒环线市场、炒远郊新城这股子歪风邪气——
一线城市是绝对的始作俑者，但中毒最深的是那些强二线网红城市。
想想看：
北三县凭啥成为河北楼市的“怪胎”？
花桥凭啥能成江苏的“小香港”？
说白了，一线城市的“撵人效应”实在法力无边——
我们国家有接近15亿人，一线城市只有4座，人均一线城市占有率堪忧；
城市产业配套足够强、高薪高知人口流入足够多、中心城区地板价足够高才是“睡城”能存在的根本原因。
有一说一，同时能满足以上三个条件的，似乎也只有北上深；
至于杭州、南京、成都、武汉、天津、西安这类强二线城市，其实是根本不配有环线市场的。
这里面房价最贵的杭州，市内八区的地板价能干到23000元/㎡；远郊和环杭的20000-22000元/㎡就显得格外倔强了。
成都三环内、武汉三环内、天津外环内还能淘到大把“1”字头，环线市场究竟有多少存在的意义？
浙江省的购买力牛逼，环杭新房2万+不愁卖，你去卖二手房套个现我看看？
成都虹吸整个大西南的人口和资金，一到周末远郊新城售楼处人满为患，可有人问过当地二手房卖得咋样？
西安有整个西北老乡大力支持，楼市嗷嗷涨了66个月不带停的，远郊新城在黄土间的沧桑又有谁看着了？
别说那些没用的，就杭州城内的“睡城板块”——崇贤、丁桥、南部卧城还有二手房跌破发行价呢！
说句当讲不当讲的——
强二线网红城市的环线市场和远郊新城的一二手房市场，越来越像早些年间山东海景房灵魂附体。
更具毁灭性的事儿是，一旦图便宜买了那些卖不掉的环线乡镇盘，首套首贷资格也就没了。
想想我表弟“卖中山，换宝安”的神操作，有可能吗？
话说到这儿，马上有大V跳出来给我一顿怼——
“早些年买临安的、买花桥的、买中山的现在笑都笑醒了！”
你说得对！买这种东西就要敢做“第一个吃螃蟹”的人，还得运气超好：
我也知道6000一平米买临安不会赔，12000一平米买花桥不会亏，8000一平米买中山有可能翻倍…
但关键问题是：今时大大不同往日，环线城市和远郊新城的均价正在无限接近头部城市地板价！
就像最早玩P2P、线下集资的那些人，多少也是赚了点小钱的；
只不过，吃甜头的感觉实在让人欲罢不能；
最后陷进去的，大概率就是当初那些尝过甜头的人。
那有没有什么办法让自己与坑绝缘？
我的办法是——第一口连碰都不要碰！
在楼市里经历过枪林弹雨的都知道：长记性这个事儿，是血淋淋且反人性的。
这些野生物件该被集体封杀吗？
别看小蜜蜂和置业顾问对工作话术信誓旦旦，自家人要买他们能瞬间火冒三丈。
入行多年，笔者对“死道友不死贫道”的操作早就见怪不怪。
在此N+1遍强调：
环一线的唯一价值就是睡城，环二线连睡城都不配。
话说到这儿，还是有人手痒痒，想多问一句——
“难道环线市场和远郊产业新城就该一棍子打死吗？”
当然不是，但是你得把我下面的话听完：
1）经济增速慢了，何来遍地产业新城？
先做一道多选题——
制造业PMI落入荣枯线以下
工业生产增速持续放缓
出口增长喜忧参半
价格剪刀差进一步扩大
就业结构性问题显现
请问哪一项是当前所面临的经济生活问题？
很遗憾，全都是！
也就是说，经济下行压力持续加大已成共识。
今时今日众多成功的产业新城，大多诞生兴起于中国经济增速8-10%的“黄金年代”；
时间来到2021年，我们的经济增速能不能顺利“保6”都存在疑问——
剩余的增量机遇是否能够投射到远郊去，让其畅通无阻地平地起高楼？
这一点是十分存疑的。
如果忽略了这个大前提，幻想像过往一样咔咔干产业新城就能翻倍，大概率只能等着打脸了。
2）只看产业能落地的
尽管中国经济依旧是全球增长最重要的引擎——
但增量机遇与存量机遇正迎来历史性的此消彼长，同样是不争的事实。
在这种情况下，城市核心区以及近郊的产业新城，到头来能成几个都是未知数，远郊新城就更加生死未卜了。
那深圳来说，尽管经济体量已牢牢坐稳TOP 3的位置，但产业一路向西的发展趋势，无不使得这座城市“无暇东顾”。
龙岗、坪山、大鹏…一个个憋着做福田、南山、前海的睡城还争风吃醋呢，哪能轮得到东莞、惠州的野生远郊新城？
杭州就更搞了，光是老八区内叫“XX新城”的地方就有十几二十处，但人们耳熟能详的至多不超过三个。
1.6万亿GDP、1200万常住人口的城市，能养活三个城内新城已经是功德无量了，能匀给远郊甚至非0571的资源能有几口？
2021年了，房票、贷票一个比一个金贵，要珍惜每一个建仓的机遇。
看产业新城，只能看产业扎扎实实落地的——
譬如某某大厂真的在此设立总部，早晚高峰进进出出大把大把年轻的面孔，楼下餐厅、中介、咖啡店生意红火的。
除此之外，多看一眼就算输！
3）远郊新城能不能火？距离亦是王道！
近远郊新城的购买力不是孙悟空，没法从石头缝里蹦出来。
近远郊新城对它所贴近的一二线城市成熟产业聚集区，有着比想象更密切得依赖度。
具体来说，距离一二线城市成熟产业聚集区，单程车程60分钟以内或地铁通勤15站以内，才有可能换来一二线城市成熟产业聚集区的刚需外溢。
毕竟，超过这个限度，生活幸福指数就会直线下滑。
有人说：“没关系，我能忍…”
对不起，你能忍，别人忍不了。
忍不了的人多了，也就形成了共识。
投资，最大的本质是投资共识，最大的忌讳就是与共识作对。
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