最近一则冲上热搜的“喜事”，让大家意识到香港楼市的真实样貌。
前几天，一位幸运的香港80后青年，打疫苗后抽奖，喜提一所价值千万港币的豪宅，折合人民币约886万。
然而，就是这么一则消息，把点进去想表示一下羡慕之情的网友们看傻了。
因为，这是一间使用面积41.7㎡，一室一厅的千万豪宅。
如果换算成人民币和建筑面积，大约是17万元/㎡。
在惊叹香港房价畸高的同时，有回过味的网友惊呼：“北上广深的房价也距离不远了！”
确实，从去年开始，以北上广深为代表的房价就迎来一波暴涨，尤其是核心地段的房子，别说“居大不易”了，就连“居者有其屋”也不是一件易事。
“先上车再换车，不然末班车都赶不上！”
眼见着刚需们来势汹汹，开发商也卯足了劲，钻研如何挑战物理空间的极限——
从79㎡四房，65㎡三房，再到55㎡做三房，中国大城市的香港化正在加剧。
小县城的人看一线城市的观感，跟我们看香港，其实已经没有什么太大差别了。
房子到底要多大才算够？
前几天，中国城市规划设计研究院发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》中给出了答案：
人均住房面积底线标准为13㎡，提升标准20-30㎡，舒适标准30-40㎡。其中，只要低于底线标准，就应该纳入住房保障体系。
而一线城市的住房，大多达不到舒适标准。
早在五年前，深圳推出6平方米精装极小户型的时候，就已经有学者发出警告，称内地一线城市正在“香港化”。
是的，你没看错，就是6平方米。
这个“鸽子笼”项目位于深圳的房价“山顶”南山区，具体房源面积从5.73平米到7.48平米不等，算上赠送面积，大概在12㎡左右，推出当天就被疯抢而空。
麻雀虽小，五脏俱全。房子有厨房有卫生间，确实够住。
然而，就是这样一个超小户型，房价一口价要去到88万起，折合房屋单价，就是15万元/㎡。
图源：每日经济新闻
在这方面，深圳已经青出于蓝而胜于蓝了。要知道，创下香港一手楼市最小房屋面积纪录的房子，实用面积都去到了11.9㎡。
当年那位香港开发商大佬在接受采访的时候说，“紫禁城那么大，但皇上睡觉时也不过只有一张床……”因此，这个最小楼盘也被戏称为“龙床房”。
不少中介在推销时，会把这种低总价的房子私底下称之为“穷人恩物”，讽刺意味极浓。
在当时看来，这种极小户型可能是极端个例。
但现在，随着房价上涨，类似的小户型需求越来越大，“极小户型”也在遍地开花，逐渐成了一种趋势。
以符合三胎放开大趋势的四房来说，我在《讲真！这是未来涨得最好的户型》中，介绍了一款能够一步到位的108㎡小四房。
评论中有人惊呼“110平能做四房？”，更多的人不以为意，并抛出了更多更小面积的四房：“增城大国璟96方的四房”“新湖菲林90方四房”……
当你以为这就是尽头了，还会有开发商告诉你，“内卷我们是认真的”，只有更小，没有最小！
其中，最强的当属广州增城的花屿花城，竟然用79㎡硬生生做到了四房两卫！
没错，竖厅设计，动静分离，同时主卧带主套，确保私密性，让人忍不住想发问，这得房率是120%吗？
不过，要说缺点肯定有：多功能房太小、次卧不敞亮，只能放单人床、厨房逼仄、玄关无处可放、走廊面积浪费……
只是，来这里看房的人，心里都有一杆秤——多少钱就只能买多大的房子。
比起四房，三房才是真正主力的户型，因此这种户型也频频出奇迹。
既然上面提到的四房要79㎡，那么三房绝对不会认输，光是6字头的，掰掰手指头都能说出好几个：
天河珠江花城的65㎡三房、增城时光荟66㎡三房、增城力迅云筑 63-65㎡三房……
以其中一套63㎡的房子为例，厨房和客厅都比较敞亮，派头十足。
然而，走进房间就会发现，厕所极为逼仄，在淋浴间里甚至没法更衣，动作大一点都可能会撞到洗手盆；
赠送的房间面积极小，只能专门定做1米的床，或者干脆拿来做书房，并不是真正的起居室；
至于两间卧房，进门就是床，床对面就是衣柜，更多的空间就别想了。
样板间
不过，对于刚需上车的新广州人来说，低总价就是王道，对于他们来说，这里也不乏为一个温馨的小家。
B
你以为三房做到极致就是63㎡了吗？NO NO NO，这一方面，还得看深圳的。
同样是在一房难求的深圳南山区，弘基南城小筑项目推出了38-54㎡的一到三房。
你没听错，54㎡的三房。
这套房子已经不是常规的横厅或者竖厅，或者是常见的户型设计了。设计师在这方面极具想象力——
入门就是沙发，拐弯进去直面厨房，右手边是厕所，后面是一个房间。
穿过餐厅，通过推拉门可以进入洗手台，左走是主卧，直走是次卧。
可以发现，为了最大限度利用空间，房子大多采用推拉门设计，因此，隔音方面可能会比较差。另外，主卧是没有窗户的，厕所和厨房倒是挺敞亮。
项目均价八万，算下来，这套房子总价440万。在寸土寸金的南山区，周边项目都买到10万元/㎡的情况下，项目前几天一推出就被大量认筹，中签率仅为44%。
住四百万房子的刚需，今后只会多，不会少。
房子越来越小的背后，是日渐高企的房价。
楼市黄大大选取了房价TOP50城，逐个整理了该城的房价收入比，发现除了广州以外，北上深三座城市的房价收入比都超过30，这意味着，一线城市的市民需要三十年不花钱，才能买下一套房。
根据东吴证券数据，我国人均住房面积为34.7㎡，因此房价收入比一列，数据实际含义为：一人购买34.7㎡房子所需要的年限。
而根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》，正常的房价收入比应当在9：1。
眼瞅着买房越来越难，人们对于住房舒适度的容忍有所上升，这也是可以理解的。
不过，随着国家房住不炒的大力调控，这一趋势似乎有回转的余地。
据贝壳研究院统计，从去年9月到今年8月，86省市共出台调控监管政策278次，7-8月份调控次数更是达到月均50次以上。
今年以来，从土地最高溢价率不得超过15%，到多城二手房指导价的出炉，再到新房严格限价，一套前所未有的组合拳下来，可以想见，未来房价还是“稳”字当头。
至于楼市风向标——涨得最猛的深圳，更是狠下心来，通过对新地块实行房地联动，让三年后推出的房子按在了今天的价格。
不仅如此，深圳还提出：争取2035年人均住房面积要从当前的22㎡达到40㎡。
当然，“房价如葱”的故事绝不可能在一线城市发生。因为，深圳正在从“香港模式”转向“新加坡模式”，今后深圳60%的房子都是公共住房。
不难发现，在人口净流入的大城市，房地产的调控思路更着重“稳房价”，同时着手大力发展公共住房，给新城市青年一个平稳过渡，直至他们有能力购买商品房。
这也跟我们一直强调的买房思路相符：
短平快的粗暴投机是不可能实现的，只有目光长远的投资，才是当下的新思路。
只有顺大势，才能踩准每一个周期。聪明的投资者，选择跟随政策走。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/7GhwIKZTuUhA0SYMqqyhWg