作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
昨天下午火急火燎的赶在3点前回公司看“国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会”直播。
从成绩谈到问题，再从问题谈到方法，发布会的前半部分我们看到了国家层面的很多数据：
► 2019年，城镇居民人均住房面积39.8㎡
► 各类保障性住房+棚改安置房8000多万套
► 帮助2亿多困难群众改善住房条件
► 2020年，我们的城镇化率达到63.89%
发布会后半段，我们从各地记者提问中逐渐还原了今年房地产市场的总体轨迹，更重要的是，我们在其中也看到未来地产3年的发展轨迹。
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发布会里说的，不就是上海这一年发生的么？我把今年的调控政策大致罗列了一下：
再对照发布会里住建部关于记者楼市提问的回答“稳地价、稳房价、稳预期”，做个对照：
► 土地端，从控制土拍次数、坚持房地联动、到利用中止价将土拍溢价率控制在10%，土地市场一直在设计规则稳地价；
► 价格端，一手限价、采用积分制度，二手核验价，并且实行三价合一取其低来贷款，最终摁住不断上涨的房价走势，稳房价；
► 市场端，从政策出台频率和力度，再加上土地端+价格端对外释放的态度，以及贷款方面举措，现在谁都知道市场已经稳定了，稳预期。
可以看到，从年初到现在的10条调控政策里，每一条都是今天发布会内容的兑现。不单单上面这些，从城市土地供应结构中，重点突出安置房、租赁住房用地：
再到800亿的城市更新基金中，关于城市更新资金来源的探索：
再到城市老旧小区的改造：
©cric克而瑞
上海真的是认认真真把发布会说的内容做了个遍，这也是为什么发布会一结束，很多人会觉得这次说的有似曾相识的味道，但其实在发布会还没开始的时候，我们就至少应该预见到这两点。
1）这次发布会一定只公布宏观调控方向
至于具体到城市的调控，一定是因城施策，由各城市根据自身情况制定，这点也是调控原则之一，就是具体问题具体分析，不搞一刀切。
2）这次发布会最有意义的点在于
从现在开始，未来各个城市楼市发展轨道，已经被划好，从这儿开始，又将开启新一轮的城市横向竞争赛道。
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虽然是“复习”，但这次背景完全不一样了。住建部虽然带着我们复习了一遍过去一年发生的事，但不同的是一些过去说过的事情，现在它的发生背景完全不一样了。
首先一点，就是土地市场的干预逻辑。
2020年，有一条被忽略的《意见》——《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，这里面有一条规定是：要求到“十四五”期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
仅这一条，就带来两个重要改变：
► 相比出让熟地，地方政府更愿意出让的是旧改土地；
► 同时也可以减少开发商拖欠、缓交土地出让金的行为，提高土地的使用效率。
虽然地方土地财政收入收归中央这条是错误分析，但是这其中有一个变化是真的：就是之前土地出让金通过财政入库，会被改成通过税务部门入库，这有什么差别呢，就是对于中央层面来说，它能够更加实时掌控地方土地出让的情况。
以上这两点都有利于提高城镇的土地利用效率。
那节省出来的土地做什么？
我们再看下城市供地系统，还是以上海为例：
上海一批次供地清单中，52块地里，27块地，都是征收安置房/租赁住房。全国来看，重点城市土地出让条件都自带租赁住房：
©中指研究院
而这一点也被上升为各省市十四五规划中：
©中指研究院
我们可以感受下未来租赁住房在城市供地系统中的位置。这里不能更明显的在告诉所有人，要从源头开始让生活在城镇里的人有房子住，“住有所居”。不过，真正让我看到这次发布会精髓的还不是上面说的这些。
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这次发布会内容有些东西看似跟房地产关系不大，比如城市内涝、城市病、乡村建设等等，但恰恰是这点，更让我们看到了这次从国家层面治理房地产的决心，因为住有所居，一定不仅仅是住房问题，它是一个涉及土地、金融、城市、基建等等多环节的超级问题，牵一发动全身。也就是说，如果我们只是从土地市场、购房市场来调控，最终治标不治本。
但这次不同的地方在于，发布会本身传达出来的关于人居的内容，涉及方方面面：从提高城市运营效率的城市基建建设、海绵城市，再到想办法灵活使用土地扩充租赁住房源头、简化审批流程。我们看到的是一个涉及城市发展各维度+各条线+各环节的全域覆盖，而这也侧面展示了这次国家层面发布会的精髓，就是长效机制。
如果不是下了决心，没谁会有这样的魄力，调度城市发展的各个条线；如果没有各条线的梳理、分析，也不会从根本上解决城市居住难题。而这对我们的意义就是，请把那颗躁动的心放进肚子里，未来是城市建设的未来，而不是房价的未来，所有一切都要服务于城市发展。
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有长效机制的决心，也有可持续推进的方法。
具体来说，我们总结了三个关键词：20%、5%、3年。
► 20%，老城区更新，最多拆20%
这背后不仅意味着城市更新精细化，更重要的是，城市更新思路从开发转经营，而且鼓励城市居民共同参与建设。
► 城市住房租金年度涨幅不超过5%
防止住房租赁市场供需失衡，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。
► 力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转
国家层面制定了明确了调控效果见证时间，以此倒推我们预知未来3年楼市的基本状态。
在以往公文中，其实我们不太能看到很多具体到数字的描述，而这次我们可以看到很多目标，都落位到数字层面，我也不说决心之类的话了，具体落位到数字层面有两点是可以肯定的：
其一，国家在前期调研、政策试点城市中做了充分的准备，对未来目标可以量化指标；
其次，城市治理的方法已经变得越来越科学、严谨，否则无法数字化。
另外发布会的内容可以归类为两方面：
城市更新层面：
► 供应：保障房、租赁住房土地供应量
► 灵活：赋予城市更多自主权，处置城市闲置土地
► 资金：城市更新开始探索更多资金来源
城市建设层面：
► 多方参与：城市自检+第三方体检+百姓满意度
► 多条线联动：海绵城市+城市基建
这两相对照来看的话，就是开源节流：一方面扩大城市居住房源供应，与此同时，还从资金端、闲置土地端，解决供应源的问题；另一方面，再通过城市自检、第三方检测、城市基建、海绵城市提高城市发展效率。
这两方面放在一起，应该说是为住有其居提供了一个最根本性的解决思路这点从国家层面来说，确实有底气有实力做好。
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有人说这次发布会像二次房改，其实真的不好说，随着城市经济发展不断纵深，我们面临的市场是前所未有的，面临的问题也是以前没见过的。新局面、新问题，必然催生新答案，而“住有所居”，就是我们面对房价不断上涨、生存压力不断变大的生活环境，所给出的根本性解决方案。而这，也必将带来房地产行业的一次深度调整，无论是开发商、中介、房屋买卖双方跳脱出今年按月出台的各项调控政策，这次发布会应该是今年我们看到的最重要的一个信号。
这次发布会也为我们所住的这个城市未来3年的发展轨迹指明了方向，同时身处城市的我们，要知道我们所在的这个城市在买房、租房、生活、工作等各个条线触及的经济发展底线是在哪里。
作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）