学区房，遭遇重大利空

作者：伍豪

来源：柯视角（ID：lincokl）

 

北京学区房市场利空突袭！

近日，北京核心区东城区2019年1月1日后购置学区房的家长们，陆续收到了幼升小的派位结果，许多家长对派位结果难以接受。

东城区今年摇号的规则是这样：1911后的孩子进入摇号池，在各自学区的池子里先摇一遍，“幸运”的还能在本学区上学，“不幸的”会被扔进大池子里重新分配。

至于分配到哪个学校，没有规律、没有权重、不能干预，听天由命。

摇号结果出炉，对东城区乃至北京的学区房市场，产生了重要影响！

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经过多方渠道了解到，北京东城区幼升小今年的随机派位完全乱了套，不说随机性有多大，是真没有规律可言。

和平里四小1911后基本都留下，有被派到和平里九小的；

和平里一小1911后基本都去了和平里九小，也有被派到地坛小学的；

和平里九小学1911后基本被派到地坛小学；

史家小学1911后派到史家七条小学；

崇文小学1911后有去前门小学的。

大方向只有一个，严格执行多校区划片！

北京的东城区多个房产中介也证实：这次东城区的力度很大，几乎是所有的都被重新摇了。

东城区就是风向标！今天的东城或许就是明天的西城、海淀。

2

其实北京东城区早就执行了多校划片，但过去两年一直没有严格执行。

基本上还是按照了就近入学的原则进行了摇号上学，今年这次打乱摇号派位，一改过去宽松的氛围，打破了以往所有人的刚性预期，完全是随机。

什么叫多校划片？是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍就近安排至其他学校入学。

多校划片，看上去确实不错。过去，只要家长们有钱，就能花高价买学区房，自己的孩子能上最好的学校。于一个家庭来说，只要有钱就能上好学校似乎没什么问题。但对社会来说，有钱就能买学区房，上好的公办学校，对教育公平和教育资源的均衡化，却是莫大的伤害。

众多公办热点学校沦为“贵族学校”、“富人区”，能买得起天价学区房的家庭，也大多都是“非富即贵”。

实行了多校划片，理论上，优质学校资源不再一一对应狭窄的片区，扩大了毗邻片区孩子们上好学校的机会。客观上稀释了学区房的稀缺价值。一个小区可能对应好学校，也很可能对应一般的学校，所谓优质学校成为了不确定。

花大价钱买一个不确定，我想任何家庭都要掂量掂量。

这个政策其实杀伤力很大，但过去两年东城区所谓多校划片，也就是就近多校划片，没有扩大到更大范围内的多校划片，所以市场对多校划片一直以来都反应不大，认为仅仅只是走过场。该买还是买。

万万没想到，这次东城区力度这么大，全区大范围实行多校划片，大大出乎市场意料之外。

尤其这次力度这么大，这对于整个东城区的二手房市场来说，都是一个很大的利空，尤其是对那些顶级的学区老破小，也就是那种顶级学区占坑房，本来这种顶级学区占坑房，就没有任何的居住价值，完全是靠着能上到这个顶级小学才有价值。

但这次整个区域全部摇号上学，那买这种顶级学区占坑房就已经没有意义了。因为你买这种顶级学区的占坑房和普通学校的占坑房完全没有区别了，都是要摇号，谁知道能上到哪个学校。

所以，现在整个北京楼市中的学区房业主，都“瑟瑟发抖”，因为他们都不知道其他区域是不是也会按照东城区这么来。一旦执行，损失都是以百万计。

3

为什么在今年这个时间节点，学区房摇号政策出现重大变化，我认为有以下三个原因：

一、政策面对以北京为代表的核心城市学区房炒作，已经到了容忍的极限。

4月30日的政治局会议上，首次拿学区房说事！政治意义重大。北京是首都，最讲政治，这个时候东城区率先拿学区房开刀，也是正常的事情。

二、利用一年一度的幼升小派位摇号契机，改变市场预期。

这是学区房市场的风向标！东城的做法就是利用这个宝贵的契机，对市场发出严重警告：不要赌学区房，到头来别搬起石头砸自己的脚。

要知道，今年幼升小，大部分孩子是羊宝宝，因为众所周知的原因，羊年出生的孩子比前一年还要少点，今年才小试牛刀，后面2022和2023年才是更大的考验。

到时候入学的孩子增多，通过舆论的传播，对市场心理预期的影响更大，北京学区房想不降温都难了！

三、政治局会议刚刚出台三胎新政，专门强调要出台相关配套政策，鼓励年轻人多生孩子。东城区幼升小打乱派位下重手，就是配合三胎新政。

俗话说：高房价就是最好的避孕药！学区房首当其冲成为三胎新政严打的对象。

因为大家都知道，房子、教育这两个支出是生孩子最大的难点，而学区房是同时融合了房子、教育两大难点的产物，那么让学区房概念淡化，降低学区房房价，就可以减少一部分年轻人的焦虑，从而让我们更有信心生孩子。

与此同时，最新消息证实：北京的部分学校，已经开始准备在暑假乃至新学期，开始试点进行公办的托管服务，孩子放学放假之后，还可以在学校里面，然后学校会给老师一定的补助（补贴不高一天大概不到50元）。

多管齐下，从学区房和教育下手，给有孩子的家长放松，让他们能够有意愿多生孩子，二胎不嫌少，三胎不嫌多。

4

东城区打乱派位，严格推行“多校划片”，没有错！但破解学区房天价顽疾，千万不能头痛医头脚痛医脚，要有系统思维，要配套政策先行。

打破学区房永远涨的刚性预期，从实践来看，问题出在缺乏系统思维，没有完善的配套政策。

比如教育部门以及地方政府，也需要加大投入，均衡配置资源，利益分配名校和普通学校一碗水端平。大力支持优质民办教育资源，让家长能够跳出“只有公办才是好学校”的思维。又比如，从机制上畅通优秀教师的流动渠道，弱化热点学校的吸引力。优秀人才能够自由流动，家长也就不会一条道走到黑。

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东城区摇号派位新政证明：北京核心区的学区房现在已经成为了政策面重点打击对象！

对于买房人来说，如果你有北京房票，如果非要买学区房的话，不要买那种最顶级的学区房，买一个二流的学区房就可以了。

那种只有学区功能没有居住功能的老破小，千万别再碰了！这种房子受政策面影响太大，一不小心就挂了。

辛辛苦苦赚的血汗钱，别一不小心成了韭菜接盘侠！

转自 : https://mp.weixin.qq.com/s/bc3Y1uBzeGcrPzG-bKT90g