最近四年，两会工作报告关于房地产的直接表述，字数越用越少。
2020年只用了38字：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
未来楼市将走向何方？今天我们一起来聊一聊。
房贷与房价的千丝万缕
也许大家潜意识里，会认为有钱人是不会贷款做任何事情的，毕竟利息那么多，省一点就一点。
但是实际上呢，真的有钱人越喜欢贷款，因为他们会利用银行的钱去创造更多的收益。
只要他得收益能超过利息，这就是赚！
在买房这件事情上也是如此。看到那么多人买房，一些人一买还是好几套。
有人可能会觉得奇怪，为什么那些贷款买房的人，欠着银行那么多钱，不仅没有穷困潦倒，还越来越有钱了，这是个什么道理？
答案很明显，因为越往后钱越不值钱，过去10多年的实际通货膨胀率大概都在8%左右，也就说一年你有8%的损失。
举个例子来简单说明一下，现在的100万是100万，但到了明年，实际价值就只剩下了92万，8万就这么蒸发了！
而房贷基本都是20年、30年起，如果贷款200万，20年、30年后，这点钱又算什么呢？
房地产的涨落，核心是“贷款政策”和“接盘侠”。如果有人买你的房子，而且贷款容易，房价就会大涨；如果贷不出来款或者没人买你房子，你就没法买别人的，交易量上不去，房价就没法涨。
比如2016房价涨得太猛，北京在2017年出台了一个“二套首付比例不低于60%”的政策，为了防止假离婚买“首套房”的套路，又出台了“离婚一年内只要你之前买过房就算二套”，也就是传说中的“认贷认离”，两个政策全是针对贷款的。政策一出，当年的火热的房地产市场应声就凉了。
假如你想卖掉你家的300万房子买700万的，首付一下子飙到了420万，而不是之前的两百多万，你也就换不了房子了。当然了，你不是唯一一个，非常非常多得跟你一样的人都买不了了 。
这种情况下，市场上的交易量会暴跌，房价上升趋势也就限制住了，多说一句，北京房地产行业有个明显的规律，如果某个月房产买卖超过9000套，这就是要涨价的标志，如果低于这个数，那就是正常交易。
所以说贷款政策是房地产领域的关键政策，大家整天都在探讨房价的涨落，其实关键就是政府会不会动贷款政策，如果稍微动下贷款政策，房价立竿见影地波动。
在一线城市，一个常识而且是共识的问题是，月供不是问题，关键是首付，首付越低，参与进来的人就越多，房价涨得就越快。
未来房价是否会一直涨下去
有人做过统计，现在我国城市化率60%，预计到2030年城市化率70%。这种数据，逻辑意图很明显，意味着我国房价上涨还有10年的期待。
有人从另一个角度做过统计，当前我国城市人口人均住房面积39平米。户均住房1.5套。当然这些不包括在建面积和待售面积。
决定房价的最终因素是土地和人口的平衡。今年以来，从房子销售统计来看，交易趋冷，房价滞涨。说明房价已经到了一个关口期。但在行政手段的干预下，市场是看不见的手，政府则是一只看得见的手。两只手的博弈还将持续。
鉴于当前，地方政府能够增加财政收入的选项不多，中央还会支持地方政府继续土地财政，更不会出台限制房子的硬性措施，在维持高房价的同时，如果没有最后一根稻草出现，房价会进入一个盘整期。
房价会涨，这个不是让不让的事，如果有一天发生了暴跌，谁都拦不住。通过2015年股灾就可以明白这一点，当时国家队也是拼了命地救市，依旧没拦住一轮又一轮的暴跌，最后跌回3000点左右，这不这么多年过去了，依旧没涨起来。
也就是说，政府只能是作些预防工作，真发生暴跌，神仙也拦不住。
中国平均拥房率差不多是全世界最高的，央行自己说中国自有住房率96%，全世界第一，按理说中国人是全世界各国最不需要追逐高房价的老百姓。
但其实说白了，中国人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“实用”，有了这个共识，开发多少就能卖掉多少，房子越多的人越爱买房子。
如果不加管控，几乎所有大家追捧的资产价格都是呈现出这个造型，一飞冲天，然后在顶部发现没人接盘再跌下来。
世界上所有的泡沫资产都是这样，在别人的怀疑中上涨，大家都觉得它会继续涨得时候疯狂上涨，等到大家觉得它永远涨得时候发现资金不足，没人接盘爆掉了。
我国房价如果放任不管，毫无疑问会重走那条路，在万众瞩目中一飞冲天，最后跟日本房价一样重重摔到地板上。
好处是，大家今后也就不再迷信房价永远涨得鬼话了，可以适当把一部分钱投在消费领域，毕竟每天都在说“内循环”，“拉动内需”，全民炒房便无法造就一个健康的内循环。
弊端也很明显，如果发生暴跌，会跟日本的情况一样，天量财富消失，不少人欠一屁股债，一生都在郁郁寡欢中度过。
每次房价大涨眼瞅要出事的时候，政府果断出台限购政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收紧了贷款，买房想贷款也贷不出来，房价直接就被卡在那里了，接下来这三年里，房价看着变化不大，不过想卖出去却很费劲，成交量也一直半死不活。
也就是说，我国每次都在房价高到出事之前把房价给限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那个“房地产非常坚挺”的共识一直没有出现动摇，对于房子，永远都是“有钱就买”。
未来楼市的走势
房价太高、涨幅太快这事不仅会腐蚀经济，还可能造成大面积失业潮，其他问题都好说，失业是最麻烦的一件事。
买房的白领们都把钱都拿去还房贷，没钱消费，必然内需不振；
房价太高，房租自然不会便宜，做买卖的人赚的钱全交房租了，他们不赚钱自然会解散公司去炒房，又影响实体经济。问题是这个社会最宝贵的是企业家，他们创造财富提供就业岗位。
既让大家相信房地产依旧坚挺，毕竟影响了“房价坚挺”这个共识的后果不堪设想。
又要让大家觉得房价不会暴涨，安安心心地去做买卖去消费。
具体怎么操作呢？其实就是慢慢涨，如果发生暴涨立刻摁住，就跟衣袋里露出一沓钱赶紧塞回去一样，既表达了自己有钱，又比较低调含蓄地表示不是那种张扬的人。房价也一样，既让大家不失去信心，又没法投机。毕竟政府又要卖地赚钱，又不能让房地产把市场给腐蚀了。
所以吧，缓慢而温和地上涨是接下来很多年的基本态势，甚至涨幅会低于宏观利率，也就是房价涨幅可能长期低于你把钱存银行。
如果是长期投资，问题也不大，共识一天不破裂，大家依旧有钱就会去买。
如果短期内借钱贷款买房准备套利，下场就是深圳这段时间炒房客的下场，刚入场就被套住了。
至于城市选择，毫无疑问，就是经济越发达的地区，今后人越多，而且还都是适龄的年轻人，我国大规模搞基建，会加重这一趋势。
尤其是随着高铁的开通，人口会加速向大城市聚集，今后会出现越来越多的鹤岗，在那种地方，房子会越来越不稀缺，好在中国没啥持有成本，不然也会出现底特律那种一美元卖房的情况。而与此同时，超大城市却会越来越寸土寸金。
中国房地产只要不发生日本的那种恐怖的崩盘，“房价永远涨”的这个共识就不会变，大家会一直追逐房子，省吃俭用也要多买几套，这种操作反而会进一步推高房价，让所有人都受害，或者说大部分人受害。
而国家会继续贯彻“房住不炒”，毕竟再继续炒下去，真要出事了，政府也有办法控制房价，毕竟只要控制住贷款，房价一点脾气都没。
而从全球各大都市长达百年的数据来看，一线房产趋势还是很稳的，毫无疑问会一直涨，但是接下来这几年肯定是温和上涨。
