月度归档： 2020年12月

当下的楼市，用一句通俗的话讲就是：

 

摁下葫芦浮起瓢。

 

你刚刚限购，他人才引进；你上月限价，他摇号套利；深圳刚熄火，广州就开炮；

 

上海内中环，抢完房的老阿姨说，我已经做好迎接史诗行情的准备；

 

合肥滨湖区说，杀红眼的房东们说，我们已经开始控盘涨价……

 

2017年，中国楼市进入宏观调控周期。

 

时至今日，调控三年有余。

 

三年前，中国百城平均房价10700元/㎡；三年后，中国百城平均房价15750元/㎡。

 

调控三年，涨幅50%。

 

三年前，疯狂的地王潮时期，中国300城宅地楼面价4069元/㎡；三年后，看似没有希望的今天，中国300城宅地楼面价4698元/㎡。

 

调控三年，地价比疯狂的地王潮时期还贵了14%。

 

我们的楼市怎么了？

 

如此强硬的政策环境里，为什么还能出现15%的年化涨幅？

 

如此强硬的调控政策中，为什么还能出现地价不降反升？

 

我们的调控真的失效了吗？

 

今天，我想跟大家分享两个“楼市调控”的模范生，没有长沙。

 

通过它们，我想告诉大家——

 

从未有难以遏制的房价，只有难以遏制的人心。

从未有控制不住地房价，只有不想控制的城市；

在座的诸位，可能没有一个真正想控的。

 

郑州，应该是目前全国最难的省会。

 

郑州楼市的压力有多大？

 

耿直少年现身说法，先来一场社会毒打。

 

5月份，郑州远郊大规模降价。9月份，主城区也开始拉胯。

 

年初，我想卖掉中原核心的一套房子，有了置换的想法。

 

去年，这套房子是22000的成交价。

 

今年，我主动降价2500，拿出了19500的诚意价。挂出去24天，才接到第一通看房的电话。

 

谈判之初，我不太愿意谈价。

 

中介小哥语重心长的劝我——

 

哥，请放下你不切实际的想法。

 

去年，我同事看中了亚星金运外滩的特价盘。促使他下定的原因很简单，首付分期能杠杆。

这也是当时郑州市场上为数不多的，可以接受首付分期的楼盘。

 

今年，郑州遍地都是这种首付分期的特价盘。从首付分期3年，到首付分期5年。

 

现在更过分，甚至出现了0首付，还送全屋家电。

 

曾经的首付分期能杠杆，今天看更像是扯淡。

 

继双湖科技城、绿博、南龙湖的房价接连被锤；滨河、金水北、管南和北龙湖的底价，也被连续干的稀碎……郑州房地产市场的枝杈上，挂满了颓废。

 

开发商、代理公司、渠道中介、推广公司……郑州楼市全链条上的信心都在被逐步击垮。

 

场内的玩家想跪下来喊爸爸，场外的人全在看郑州的笑话。

 

一顿精致的单押，送给仍在场内的玩家。

 

当然，也包括我自己。

全国都在寻找房住不炒的典范，甚至还跑到长沙去学习。

 

其实，我建议都先来郑州看看。

 

为什么，郑州能够成为陷入楼市泥潭的首批省会城市？

 

最主要的原因是——

郑州，真的是个老实孩子。

 

2017年，全国楼市进入宏观调控周期。当时，高层提到过一句话——

 

楼市调控长效机制的关键，是加大供应量。

 

别人都没听进去，只有郑州听进去了。

 

2017年，郑州提出要加大住宅用地供应——

 

3年供地，36000亩。

 

2017年，郑州住宅用地供应25000亩；

2018年，郑州住宅用地供应12269亩；

2019年，郑州住宅用地供应8858亩。

三年时间，超额完成供地目标。

 

紧接着，市场就彻底完犊子了。

 

上个月，郑州公布了存量住宅用地的信息。

 

 

三年的集中供地，加上前期堆积的土地，郑州至少有3万亩住宅用地处于在建或待建状态。

 

3万亩的存量土地，相当于7000万㎡的住宅供应，相当于70万套的住宅供应。

按照现在郑州每年23万套的住宅销售量，至少要卖36个月。

 

这样的天量供应下，郑州市场一定铁凉。

 

现在全国绝大多数的城市，貌似都在寻找楼市调控的秘诀。

 

如何才能稳住房价不涨？

 

郑州已经给出了最好的答案：疯狂加大土地供应，嗷嗷叫往里怼供应。

 

调控不难，难在人心。

 

有几个城市能做到像郑州这样不设上限的往里灌供应的？

几乎没有！没有一个城市，敢这样供地！

没有一个城市，敢把存量堆到这样的地步！

绝大多数的省会城市，都在像挤牙膏一样往外供地！

绝大多数的省会城市，都不敢去承担土地价格的震荡！

郑州，真的是个老实孩子。

 

房住不炒的典范，还有北京及环京地区。

 

如果说，郑州的调控核心，是加大供应。

 

那么，北京及环京地区的调控核心，就是严防死守。

 

过去的三年时间里，它们的调控政策几乎是全国最严苛的。

 

北京，执行着全国一线城市里最严苛的限购政策。

 

外地户籍要求连续5年社保，且没有落户漏洞。

 

环京地区，执行着全国所有县城里最严苛的独立限购政策。

 

本地户籍或连续3年及以上本地社保。

 

而环京地区的房子、北三县的房子，接近9成的客户都是外地客，尤其是北京人。

 

比如燕郊，距离国贸不到1个半小时的通勤时间，长期是作为北京的睡城而存在。

 

大量的刚需，外溢和沉淀在这里。

 

他们不是炒房客，只是一群在北京买不起房的打工人。

 

因为没有三河户口，因为没有三河社保，他们丢掉了最后的避风港。

 

这样严苛的调控政策下，环京地区就直接丢掉了9成以上的客户。

 

再叠加上，北京自身也在更加严苛的调控政策之下，连续三年阴跌。

 

于是，环京市场也彻底完犊子了。

 

过去三年，环京楼市绝对能称得上是全国最惨——

 

 

平均跌幅40%，最高跌幅60%。

 

已经不能算腰斩，个别城市已经是臀斩，快砍到了脚脖子。

 

放眼全国，有几个城市真正能做到类似北京和环京这样的严防死守？

 

刚刚调控不到三年，绝大多数城市就以各种名义放松限购。

 

有的是抢人大战，有的是人才落户，有的是人才购房……

 

杭州，为了摇套倒挂盘，转手套利，都快抢疯了。

 

为什么迟迟不出台限售？

 

广州，房价仅仅是阴跌不到两年，就匆忙以人才引进的方式，偷摸放松了黄埔和南沙限购。

 

再去看看今年的黄埔和南沙，抢房抢成了什么样子？

 

南通，作为长三角楼市妖股，房价连续涨了两年之久。

 

为什么依旧没有限购政策，遮遮掩掩出台了一个优先本地首套？

 

调控的时候遮遮掩掩挤牙膏，放松的时候重拳出击你最行。

每次都是房价已经涨到了瓶颈，方才跑到长沙，学习本领。

然而，房住不炒的最好老师，在北京和环京。

 

又是一段精致的单押，送给诸位的欲拒还迎。

 

以此，致敬诸位——

 

嘴上喊着不行不行，心里想着不要停不要停。

 

最后，我想说，我不是个只会唱RAP的喷子。

 

讲了这么多，我想告诉大家的是一个关于楼市调控的关键问题——

 

上下博弈。

 

大家一定要记住下面这张图——

 

 

上层决策者，其实对于地方是双重考核。

 

第一重考核，是发展。

只有发展，才能解决发展中遇到的各种问题。

 

尤其是在下行压力的当下，六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）和六保（保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转），是所有政策的基础，也是地方城市必须执行的第一要求。

 

第二个考核，是房住不炒。

 

只有房住不炒，不让房价涨的过快过猛，才能引导资本脱虚向实，防止房地产这头灰犀牛放肆奔跑，撕裂并引发系统性风险。

但两个考核，对于地方城市来说，存在既要又要的矛盾。

 

因为地方在确保发展和增长的过程中，无论是拉基建，还是保就业，或者是搞旧改，都需要钱。

 

而这些钱，都要和土地挂钩。

 

为了保地价，就不可能像郑州那样，无上限的堆土地供应，进而引发土地价格的下跌。

 

为了保地价，就不可能像环京那样，无上限的搞限购调控，进而引发整体房价的腰斩。

 

于是，博弈就出来了。

 

博弈的结果就是——

 

调控时严时宽，房价起伏缓涨。

 

发展遇到问题了，开始强调发展增长，地方偷摸放松，房企融资拿地。

 

土拍的鞭子甩起来，市场的热度搞起来。

 

房价跳涨过猛了，重新强调房住不炒，地方收紧政策，融资监管加强。

 

没开始涨的，老老实实做人；涨的猛的，跑去长沙学习。

 

这种奇妙的状态，有个专有名词——

 

“因城施策”。

 

最终的最终——

 

楼市在因城施策里，起起伏伏；房价在因城施策里，波动上涨。

 

暴击消失了，只留下平均年化10%的涨幅收益。

 

未来的中国楼市，正逐渐丧失暴击的可能性。

不动产，将成为年化收益稳定的长线定投品。

 

如果，我是说如果——

 

你有年化稳定收益超过10%，而且安全性也远超房子，甚至能合法加杠杆的投资品，房子不看也罢。

 

如果，我是说如果——

 

你没有，老老实实看房子吧。毕竟年化10%的收益，也不少。

 

虽然，没有野生理财和跌宕股市高。

 

但是，爆起仓还没他们狠呢。

 

◎本文作者 | 葫芦娃

 

 

受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响，过去十年，国人买房投资的热情只增不减。叠加地方对土地财政的过度依赖，以及开发商、投资炒房客疯狂炒作，房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展。

 

仅仅10年时间，全国房子均价由三千多一平，飙涨到近万元一平，国人的购房成本大幅增加。5年前，50万还能在二线城市全款“随便选”，但是现在，放眼全国，50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

 

买房问题一直困扰国人，究其根本原因还是，房价过高，在很多人的印象中，房价一直都是“只涨不跌”的存在，而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。打个简单的比方：一个人，工资收入每年每月上涨500，合计每年只有6000元。但是房价每平上涨500，一套100平的房子，那就是5万元。这个涨幅差距下，国人靠工资收入买房，难度只会越来越大。

 

那么过去二十多年，房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是，房子严重稀缺。“供不应求”的局面下，房价只会越来越高，尤其是一二线城市，土地有限，新房供应有限，但是人口在持续增长，购房需求也在逐年增加，房价很难下跌。

 

时至今日，很多地方的房价依然在上涨，果真是我们的房子建设的还不够吗？事实真相并非如此。

 

西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹等均步调一致认为：房子并非不够住，有近2亿套房每年都在“空置吃灰”

 

西南财大：西南财大18年第三季度的报告显示，真正的刚需只有15.1%。报告说得很明确，现如今的楼市已经不是真正服务于刚需，而是投资炒作者的天下。再早之前，财大的数据显示，中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套，按照空置率25%计算，空置房屋数量大约2亿套），我国城镇地区住房空置率为25.4%，；商品房的空置率已高达26.6%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率高达30%。

 

 

央行报告：2020年4月份，央行发布城镇居民调查报告显示，中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套，住房自有率更是达到惊人的96%，其中四成家庭至少拥有2套房。此外，城镇家庭户均总资产高达317万，居发达国家水平。

 

链家大佬左晖：中国在四五年前就不缺房了，房地产最大的问题是分配不均，极少部分人掌握着绝大多数房产，不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

 

地产大佬潘石屹：不是房子不够住，而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子，有3套是空置浪费的，房子建再多也不够用。

 

综上所述，结论已经非常清楚：其实从2018年开始，中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源，初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

 

那么问题来了，房子既然早已严重过剩，为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市，房价按照供需理论、按照基本面支撑，早该下降了。为何还能做到“保持稳定”，有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？

 

“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮。不得不说，这一次黄奇帆终于说出了实话！

 

此话确实不假，过去这些年我们总是有一个认知误区，觉得房价是炒房客一手推高的，不可否认，楼市确实有炒房客的身影，但按照胡润统计的数据显示，其实我国的炒房客比例并不高，只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上，显然不妥。

 

黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。其实，我们把黄奇帆的这两句话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

 

对房地产市场的金融管控已经上升到了国家制度层面，而且根据相关机构的统计显示，新规下，80%-90%的房企都会“踩线”。

 

 

到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”？黄奇帆尖锐发声的才是实情：过去这些年房价不断上涨，其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平，一线动辄五六万一平的房价，其中地价就占了60%，刨去管理、税费、营销等费用，其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10%。房价利润的大头被谁拿走了，我不说大家也都心知肚明。

 

 

高房价的真相被“戳破”，那么未来到底该采取何种措施有效降房价呢？黄奇帆也开出了“药方”：控房价的根本就是决不允许“炒地皮”。一方面，要严格约束开发商的炒地行为，做到两点即可：第一，制定新规，直接规定房企买地必须使用自有资金，即限制房企的银行贷款。黄奇帆直言，过去这些年，开发商拿地实际上背后都“背个银行”，开发商需要100亿元，银行就拿100亿元，需要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就是怎么来的；第二，杜绝“囤地捂地”不开发的行为。对开发商的土地开发严格监管，拿地后在规定时限内，国家有权再收回土地；另一方面，从根本上扭转供地不足现象。各大城市未来不仅要加快供地节奏，更要研究制定可行的节约土地、有效利用土地的政策。

 

无独有偶，周天勇教授也曾经愤怒发问：地价这样涨，房价能控制得住吗？在他看来，想要实现“房子是用来住的不是用来炒的”，尽使一些治标不治本的办法，用处不大。要想真正彻底地抑制高房价，必须从根源上解决问题，即有效增加供地，把地价牢牢控制在合理范围内。毕竟地价占据房价的大头，只要土地的价格控制住了，房价也就不可能出现大幅波动。

 

有人可能会说，专家光说真话，光顾着“戳破”真相，对于降房价，对于刚需买房没有任何实际意义，降房价、控地价国家要拿出真行动才行啊。

 

其实国家一直在行动！首先，2018、2019两年，全年整体供地增加2成，尤其是一线城市，土地供应节奏加快了很多；其次，从2016年起，国家就一直在推动“土改”，直到2019年5月，新政才落地：闲置宅基地可转变为建设用地入市，集体用地可入市建租赁住房；不仅如此，今年3月12日，国务院发布“新规”明确提出：试点“下放”用地审批权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。这个政策有何实惠：直接增加了大城市的有效用地规模，供地增加，对平抑地价、降低房价都是非常有利的。

 

需要重点指出的是，虽然国家已经在行动了，但过程必然是漫长的，而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意。毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的，所以不能过度依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步。

 

既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步，那么未来3亿人的住房问题，该如何有效解决呢？黄奇帆也给出了“答案”：房地产政策是双轨制的，并不是让商品房非要降到农民工买得起的地步，而是通过公租房、动迁安置房、共有产权房等保障房释放，帮助3亿低收入农民工群体有效解决住房问题。

初中牛娃高中菜

正常情况下，初三毕业进入高一，延续初三的内容进行深入学习2年后，复习准备高考。

这不符合实际情况，实际情况的是高一几乎一切重新开始，初中的知识几乎没用。

在中考里几乎满分的考生，在自招里志得意满的学生被高中的课程杀得七零八落，落花流水。相比初中，高中有以下3个特点，这些特点丝毫不考虑学生来自公办初中还是民办初中：

1.高中的教学量特别大，2年内要掌握的知识点整体竟然达到初中4年的3倍以上。

2.高中的教学进度特别快，根据第1点的延伸，要在2年内消化如此庞大的知识量，上到四大名校，下到菜场高中，都快如闪电。

3.高中的知识难度特别大，每一门科目都有多知识综合，多知识结合，多板块混合。

为什么初中简单，高中就一定要搞这么难呢？

而高中的难，也是市重点高中拼命自招的原因，因为仅仅按照高中的时间要让大量学生优秀特别困难，所以最好是学生在初中的时候就学过一点，哪怕多学一个学期，那就多出一个学期来复习，高中一共才5个半学期！

我们以前痛骂市重点高中为了自己的利益戕害上海基础教育，搞得人心惶惶，填鸭满天飞，但若从最根本来考察，这么做的根本原因是高中课程和高考的实际情况造成的，因为高考就是完全不顾中考，高中就是完全不顾初中，这样自说自话就把难度加上去非常非常多。

 

如果要说高中为什么一定要把难度加这么高，理由倒是很充分：因为高中教育不是必须的，国家没逼着你读。

 

既然国家没有要求每个人都读高中，读高中是你自己的意愿，那么国家自然不用考虑你初中的水平。

高中就是这样的特殊地带，它是义务教育和高等教育的缓冲地区，极其重要。高中教育出了问题，大学就招收不到好的学生，但高中教育却又不是必备的，甚至国家都不希望高中生太多，而定下了高中生和中等职业学校招生1:1的比例，也就是所有初中毕业生，国家设计是一半的人去读高中，一半的人去做工人，其实还有很多都没有去读，直接就去打工了。国际不希望人人都去做大学生，而是希望有非常多的人群可以从事工业，服务业等等行业。

上海这个比例大概是7:3，像上海这么个国际化大都市，依然有着数量非常多的三校生。同时，上海的本科生一般占一年新生儿童的一半左右，换言之上海人每一届里也有一半的人没有大学读，即使比例远远高于全国，也绝不能说上海大学生已经到了“普及”的地步，只有一半怎么都不能算普及的。

 

国家的需求和家长的需求，学生的需求发生了一些错位，家长和学生都觉得大学是必由之路，尤其是上海家长，他们会天经地义地觉得初中和高中是连在一起的，毕竟名字都一样的。

但国家却不这么想，国家很明确，初中是义务教育，高中不是义务教育，两者是两套系统，中考的性质是初中毕业考，不是高中招生考。高中招生只是参考了初中毕业考的分数而已。

但高考就是招生考试，而不是毕业考试，高中毕业有自己的合格考体系。

从中国的政策来看，高中毕业可以考大学，参加高考，你不管多少岁都可以随便考，只要你高中毕业。

高中教育整体来看是一种自由度很大的教育，你会发现市教委对高中几乎没有什么教学方面的要求，只要高中不把学生逼疯逼傻或者出事情就行了，你就是天天把学生关到8点，天天让学生做题做到1点也没办法管，因为国家会认为这一切都是你自愿的，国家可没有逼你读高中。

所以，国家也没说过你初中的时候不能学高中的东西，只是说学校不许教，机构不许教，因为这还是义务教育，但是你爸妈自己教完全可以，不会说你爸妈教到一半执法队冲进来了。

 

更大的问题是家长不知道有这个脱节。

 

许多家长不太熟悉高中，加之许多学生在民办初中，在培训机构学习量已经很大，可能觉得高中也就这样，许多最后还是不适应。对于一般学生而言，更是对于高中艰苦卓绝的学习环境一无所知，依然盲目自信，最终只能自欺欺人。

相比中考，高考非常残酷，几乎没有什么回头的余地，所以，上海所有的初中生都应该了解初中和高中有巨大的鸿沟，仅仅把中考学好没有大用，多多少少中考600分的人，最后高考也不过是二本院校。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/jdi-kx4Zf5MP8YsSrPuzYw

 

作者丨燕梳楼

 

 

蛋壳事件已经发酵很久。

 

我一直在关注，却无可言说。

 

因为渲染愤怒和悲情很容易，给出解决方案很难。

 

直到20岁的钟春源从18楼跳下。

 

他用自己的头颅，将蛋壳血溅当场。

 

而他的背后，还站着50万个无家可归的年轻人。

 

所以今天，我必须要站出来。

 

为钟春源，也为这50万个无处安放的灵魂。

 

寻找一个终极解决方案。

 

 

01.

 

 

2014年，也是11月。

 

糯米网被百度收购，高靖离职。

 

创始人沈博阳觉得高靖是个人才，便给了他150万元，鼓励他创业。

 

经过2个月时间的考察，高靖决定向长租公寓出手。自筹100万，加上沈博阳的150万，用250万元创立了蛋壳公寓。

 

作为北漂的一分子，33岁的高靖太明白一间温馨舒服的家，对于一个异乡打拼年轻人的渴望。

 

故乡容不下灵魂，城市容不下肉身。

 

他何曾没有过“背后万家灯火可亲，却无一处是我家”的泪流满面？

 

哪怕一个蛋壳大的地方，那也能孵化出年轻的抱负和梦想。

 

于是，蛋壳公寓横空出世。

 

他们从房东那里租来一些闲置房间或公寓，重新设计装修，配上家电和保洁，再租给那些刚刚起步的年轻人。

 

这些风格温馨、家电齐全的公寓，也受到了年轻人的欢迎。特别是配备的保洁团队，解决了快节奏的年轻人打扫房间的烦恼。

 

两年后的2017年，蛋壳已经拥有了标准化的公寓8000间。

 

如果按这个模式稳健的走下去，蛋壳真的是一家非常有情怀和责任感的创业公司，也真的会成为年轻人安放灵魂的寓所。

 

只是，好景不长。

 

 

02.

 

 

两年后的2017年。

 

长租公寓突然成为风口。

 

当美团、滴滴、拼多多等独角兽以京东为蓝本，拼命“挖坑”烧钱抢占市场大获成功时，长租公寓也用上了互联网思维。

 

先后在百姓网、糯米网工作过的高靖，迅速将蛋壳植入了互联网基因，与年轻人爱时尚、重品质、图省事的特性瞬间融合。

 

何况，背后还有他的灵魂导师沈博阳加持。

 

彼时，沈博阳是蛋壳的董事长，而高靖则是CEO。

 

 

但情怀归情坏，现实是现实。2017年后的全国房价迎来了新一轮的无量上涨，房租也开始水涨船高。

 

这意味着，拿房成本也在不断加码。

 

市场是有价格的。再好的宣传下去，同类型的一间公寓价差都不会超过300元。

 

再加上11%的税率，空置率、日常维护费用，靠租金赚钱都显得非常困难。如果出租率低于85%，那么就将进入亏损状态。

 

但互联网思维不就是凭借平台做大实现规模利润么？只有规模上去了，企业的成本才能下来，才能在长租市场上一统江湖。

 

彼时的高靖，已经被滴滴和美团的烧钱模式完全冲昏了头脑。

 

这一年6月，自带光环的沈博阳一路说故事，带着高靖完成了近亿元的A+轮融资，愉悦资本、优客工场、开物投资均跑步进场。

 

当然，其中愉悦资本最为惨烈。他们怎么也没想到，在三年之后的这个冬天，投资瑞幸咖啡和蛋壳公寓先后曝雷。

 

为此，投资人刘二海也被资本界冠以“最倒霉投资人”称号。

 

但他倒霉的只是钱而已。而对于贷款租房的年轻人来说，倒霉的却是命。

 

无数年轻人，用租来的窗子，

 

装饰着资本家的梦。

 

 

03.

 

 

此后，高靖钻进蛋壳开始一路狂奔。

 

他天真的以为，只要做的足够大，就能像那些独角兽一样大到不能倒。

 

彼时，戴威和他的小黄车正在海南开年会送汽车。而王家大少爷也一边换着女朋友一边给熊猫直播打CALL。

 

2018年2月，蛋壳公寓B轮融资再投1个亿，但不是人民币，是美金。

 

短短4个月之后，蛋壳公寓再次完成7000万美元的B+轮融资。老虎环球基金领投，高榕资本、愉悦资本以及BAI全部继续跟投。

 

但持续高烧的长租公寓市场，注定是一个无底洞。

 

 

2018年8月，北京有位姓陈的房东，心理预期租金是7500元/月。自如报价8500元，蛋壳公寓加价到9000元。

 

经过几轮竞争，蛋壳公寓以10800元最终胜出。

 

而这个价格，比正常的市场价高于30%还多，而且一签就是三五年。这还不算装修、税费、管理和员工工资等方面的费用。

 

明显是亏本的买卖，为什么他们还如过江之鲫？

 

因为，背后有大把的资本涌进来。

 

不仅是高靖，包括这些背后的资本，无一例外的都相信，只要拿房规模足够大，流量足够快，即使1%的利润也能把这个游戏玩下去。

 

只有不断烧钱，才能赚到大钱。

 

这是互联网思维的典型特征，也成功“烧”出一大批独角兽。

 

所以，蛋壳公寓在资本的加持下，不惜血本的一路扩张。仅用2年时间，就把8000间的规模瞬间扩至43万间！

 

而噬血的资本更是红着眼睛争相杀入。2019年蛋壳再次完成两轮融资，规模高达6.9亿美元。连蚂蚁金服、春华资本也出现在投资名单上。

 

彼时的蛋壳公寓，估值推升至20亿美元。

 

这让时任我爱我家副总裁的胡景晖吓出一身冷汗：

 

如果长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。

 

但说真话的代价，是被清除出局。

 

 

04.

 

 

所有的泡沫，都会不攻而破。

 

蛋壳也一样。正是因为资本的一轮轮催熟，终于把蛋壳推入上市通道。这也是蚂蚁金服和春华资本急着想赶上最后一班车的原因。

 

上市前夜，所有人都沉浸在大赚一笔的兴奋中。如同一个月前的蚂蚁一样，等待高潮的来临。

 

2020年1月，蛋壳公寓赴美上市。

 

 

高靖把一个年轻而温馨的样板房，搬上了纽交所。他眼泛泪光地说：

 

我想为每一个身处异乡的年轻人，提供一个温暖的壳。

 

这一天，高靖的个人财富激增至20亿。

 

从2015年成立，到成功IPO，蛋壳公寓只用了5年。

 

而这5年里，蛋壳公寓通过7轮融资和IPO募资，先后获得资金超过67亿元。

 

虽然坚信蛋壳公寓总有一天会赚钱，但亏损却一直在扩大。

 

2017年，亏损2.72亿元。

 

2018年，亏损13.7亿元。

 

2019年，亏损34.47亿元。

 

到2020年一季度，合计亏损63亿元。资产负债率高达 97.06%。

 

但这头长租公寓的猛兽，似乎并没有要停下来的意思。

 

为了加快现金流，他们还成功把微众银行拉下了水。如果年轻人一下子付不起整年的租金，可以通过手机向微众银行贷款。

 

而蛋壳拿到这笔钱之后，只按月或者按季向房东结算，利用不对等的结算周期，获得沉淀资金，用于抢占市场。

 

“互联网+金融+房地产”，一切都看起来很美。

 

如果一直这么玩下去，蛋壳成为下一个滴滴或拼多多也未可知。

 

但所有成功都有其不确定性。

 

上市10天后，中国按下了“暂停键”。

 

回不了城市的年轻人，让蛋壳的资本开始撕裂。

 

终于，节操碎了一地。

 

 

05.

 

 

一场疫情，让长租公寓陷入寒冬。

 

随着中小长租公寓的倒闭潮出现，靠资本支撑起来的蛋壳也遭遇前所未有的危机。

 

彼时的蛋壳，开始不讲“武德”，借助疫情“套路房东”，要求房东免租，却依然和租客正常收租。从而被指发“国难财”艰难度日。

 

而受疫情影响的并不仅仅是公寓的空置率，而是刚上市就遭遇滑铁卢的二级市场。股票价格一路下挫，上市11个月跌幅超过75%。

 

当第一张多米诺骨牌开始倒下，后面就意味着灭顶之灾。

 

而这一切，都来自于高靖越来越病态的赌徒心理。

 

终于，他把自己玩死了。

 

2020年6月，高靖被调查。

 

起因是缘于和江苏昆山市花桥经济开发区共同发起成立的一个股权投资基金的破产。

 

按协议，蛋壳公寓出资6.25亿元，昆山银桥出资6亿元，安徽某国资公司出资15到18亿元，共计约30亿元，设立一个专项基金，由专项基金进行对外投资项目。

 

但昆山6亿资金到位后，蛋壳公寓不仅分文未出，还“空头套白狼”，把昆山银桥的6亿元转走了5.5亿。

 

高靖开始一定也不想这么做，但谁能想到人算不如天算呢。管他是什么钱，先拿过来活命再说吧。

 

但昆山开发区眼里却容不得沙子。随即，高靖以涉嫌侵占国资被带走。

 

这直接导致了蛋壳的加速灭亡。

 

 

今年10月，蛋壳公寓就被传出“跑路、倒闭”的消息。

 

公司当时还发出律师函，并报警处理。

 

其时，蛋壳已经负债高达90亿，崩盘已是早晚的事。

 

11 月 6 日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。随后发生数百人在蛋壳公寓北京总部维权并爆发肢体冲突事件。

 

对此，蛋壳始终坚持表示“不会跑路，不会破产”。

 

但有没有钱，房东知道。

 

两个月没收到房租的房东开始暴力赶人，数十万年轻的租客面临流落街头的命运。

 

他们想不到，自己贷款租的房，

 

却成了别人的壳。

 

 

06.

 

 

一方面是付了钱不愿走，一方面是拿不到钱要赶人。

 

本来都是受害者的租客与房东，在蛋壳曝雷后，站到了对立面。

 

11月23日上午，一个年轻女孩站在蛋壳北京总部的楼顶处。她刚借了8000块钱续了房租，就要被房东赶出，只好极端维权。

 

11月24日中午，一位很文静的女租客被房东逼着退房，情急之下持刀与房东对峙。

 

但蛋壳却像个没事人似的，APP瘫痪，电话无人接听，更没有任何人站出来，给出解决方案。

 

直到12月3日凌晨3点。

 

蛋壳公寓终于闹出了人命。

 

一个叫钟春源的20岁年轻租户，从广州天河广场天宝阁18楼1802房，一跃而下。

 

 

九月份的时候，他刚和蛋壳公寓签了一年的租约。

 

每月房租1450元，一年近18000元。而这笔钱正是蛋壳和微众银行合作的租金贷。但他虽然一直很努力，还是没有找到工作。

 

就在两天前，他还和舍友说起，要回老家打工还租金贷，主要是怕影响征信。

 

多好的年轻人，就这么突然走了。

 

而他跳楼的这一天，正是房东收回房子的最后期限。

 

这个20岁的年轻人，用自己的头颅，给了蛋壳狠狠一击。

 

临走前，他在朋友圈发了最后一句话：

 

对不起。

 

孩子，该说对不起的不是你啊。

 

 

07.

 

 

蛋壳事件中，不能不提一个掮客：

 

与微众银行合作的租金贷。

 

租户没有钱一次付清一年房租，没关系，用租金贷就可以轻松搞定。

 

但如果不是这次疫情，不是蛋壳的资金链断裂，这个游戏当然可以一直玩下去。

 

无论是蛋壳，还是微众，还是租户，三方共赢，很完美的一个生态。

 

但挂万漏一，天地不仁，万物刍狗，凡事总有意外。

 

正是租金贷，让问题更加复杂化。

 

原本只是蛋壳与房东、租户之间的三角关系，加上中间的租金贷，就成了四角不稳定交割关系。

 

众所周知，一旦贷款逾期，就将会影响贷款人的“征信”。而这正是这一代年轻人最看重的一个标签。

 

钟春源跳楼后不到24小时，发放租金贷的微众银行出面了。

 

 

给出了一个优化解决方案：

 

蛋壳租金贷客户退租后，与我行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在我行的贷款，然后我行结清该笔贷款。

蛋壳租金贷客户不用继续还贷，也能结清贷款。政策落实前，微众银行还保证不催收、不扣款、不计息、不影响信用。

 

也就是说，剩余贷款将由微众重新转嫁给蛋壳公寓，租户结清贷款后与微众银行以及蛋壳公寓没有任何关系。

 

至于微众怎么从蛋壳公寓那里把钱拿回来，微众自己想办法。

 

这才是一个企业应有的担当。

 

只可惜，还是晚了一天。

 

如果能早点给出方案，从18楼一跃而下的钟春源也不用说出那声“对不起”。

 

 

08.

 

蛋壳，终于成了一个“坏蛋”。

 

事实证明，蛋壳就是蛋壳，再多的资本也不堪一击。

 

资本的风口过后，剩下一地鸡毛。没有一个局中人是赢家，也给政府留下了一个烂摊子。

 

但实事求是说，监管难道就没有一点责任吗？长期以来，我们陶醉于互联网创新，大兴科创孵化平台，被资本蒙蔽了双眼。

 

从共享单车到长租公寓，从乐视到P2P，这些教训还不够深刻吗？

 

最终的成本，还是整个社会来摊平了。

 

很显然，债台高筑的蛋壳已经无力再承担责任。但给房东和租客造成的损失，却需要他们自己去消化。

 

可最大的问题是，那些明明已经交了房租的年轻人，如何避免被赶出家门，在寒风中绝望发抖？

 

这时候，需要各地的政府站出来。兜底不太现实，类似于创业平台、P2P爆雷声此起彼伏，总不能都由纳税人买单。

 

但要做好预案，做好一些极端情况的出现。特别是要安抚好同样陷入困境的房东，拿出缓冲办法，做好精准救助，给那些年轻的孩子们留条活路。

 

我们的各级救助机构，各种民间慈善机构，也是时候出手了。

 

而像如家、链家、自如、途家这些同业们，能否在关键时候接个盘？

 

相信政府会有一个组合方案，有效解决此次蛋壳危机。此次微众银行的解决方案，就明显带有官方指导与施压的影子。

 

莫欺少年穷。

 

总之，谁都可以是这个时代的代价，但孩子们不可以。

 

因为，他们是这个社会的延续和希望。

 

从内打破是生命，

 

从外打破就是死亡！

 

 

 

– End – 

在上海，考高中越来越难！

 

为什么这么说呢？先来看一张图： 

               

2018年之前，上海中考人数持续走低，在2018年达到最低点，之后开始走高，尤其2020年比2019年增加了1.2万考生。

 

1.2万考生是个什么概念？我们再来看一张图：

         各区中考人数没有公布，我们以一模数据为参考。

 

2020年，一模人数最多的大浦东有2.1万人，1.2万考生相当于增加了半个浦东！如果以考生最少的长宁区为例，长宁区一模人数2千出头，1.2万考生相当于增加了5个长宁区！

 

这么多考生，去向又是怎么样的呢？

            

 8.4万中考生，能考上高中的只有68%，请注意，这里不只是市重点高中和区重点高中，还有普通高中。

 

而最终能进入到一本大学的只有17.9%。

 

不知道大家对上海的大学结构有多少了解。上海有本科39所，其中一本大学23所。而这23所一本大学里，除了14所985/211之外，还有电机学院、电力大学、工程技术大学等等。

 

想象一下，你的孩子历经了中考和高考的洗礼，从几万人中脱颖而出，挤进了前18%，很可能只是读一所电机学院，是不是有点难以接受？

 

有人可能会说，也许后面几年考生人数会变少呢？

 

可惜，这只是一个美好的愿望。

 

我们来看一下上海出生人口的变化：

               

前面提到的8.4万中考生是2005年出生的孩子，当时的出生人口是12.4万。

 

大家从上图中可以看到，从2003年开始，上海的出生人口就持续上涨，在2012年更是达到了顶峰24万，和2005年相比，几乎翻倍。

这样推算，到2027年，中考生将达到18万！

 

虽然2012年之后上海的出生人口有所下降，但总体还是比2005年人口多。

尤其最近上海的落户条件一放再放，又是985，又是留学生，一大波优秀人才正在涌来，未来中考生大概率是降不下来的。

 

考生人数的骤增肯定会带来教育资源的匮乏，导致考生和家长压力的增大。

 

有人可能会说，高中可以扩招啊。

 

我们来看看上海近几年高中数量的变化。

       *市重点高中包括市重点及分校区、特色校

 

从上表中可以看出，高中的总数基本没有变化，市重点高中看上去多了几所，但新增的是分校区以及部分区重点上升为特色校（特色校可以享受市重点高中的招生政策）。实际上，市重点和区重点的总量是持平的。

再来看高中的招生数量变化，我们以市重点高中的招生计划为例。

2019年，上海市推优招生计划4277人，自荐招生计划4760人，零志愿招生计划2234人，合计11271人。

而2020年，上海市推优招生计划4520人，自荐招生计划5142人，零志愿招生计划2355人，合计12017人，只多了746人。

再加上名额分配和平行志愿，也就多1000人出头。多出来的这1000来个市重点招生名额，对于新增的1.2万考生来说，可以说是杯水车薪。

 

而高中也不可能无限扩招下去，如果中考人数继续走高，到了2027年的18万，中考竞争的激烈程度不敢想象。

 

面对这样的形势，我们大胆地预测一下：

 

未来的中考生去向，基本上一半高中一半职校，甚至职校的招生规模可能会大于高中。

 

会有更多的学生选择国际路线，以避开竞争激烈的中考和高考。

有更多的生源流入民办高中，可能会提升民办高中的实力。

如果希望孩子未来在国内参加高考，并且能录取一所还不错的大学，那么小学和初中就非常关键了。

为什么这么说呢？

市重点高中录取率大概在26%左右，也就是每年招生人数2万左右，如果大家还记得前面的中考生去向图，最终考取一本人数1.5万，大家是否发现了一些端倪？

是的，没错，只有进了市重点高中，未来考入一本的概率才更大。所以说，中考是孩子人生中第一次改变命运的转折点。

 

而今年开始实施公民同招、民办摇号政策，是鼓励大家读对口学校、减少择校，所以读什么小学基本上决定了读什么初中，而读什么初中决定了在哪个区中考，这就非常考验家长的规划能力了。

不过各位家长也不必太过焦虑。只要搞清楚上海的教育生态，弄明白各个区的教育格局，为孩子选择一条适合的升学路径并非难事。

化被动为主动，你就已经赢在起点了。

 

虽然通往罗马的路不只一条，但作为家长，我们都想尽自己所能，为孩子选一条没那么艰辛的路。这应该是我们这些家长内心共同的声音吧。

 

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ezunTaWg6_DWQJTSSZI8QA